存量房备案系统及资金监管系统概述

1、、概述项1目背景随着城市基础建设的发展，城市迈向现代化改造的步伐加快，存量房市场持续升温，但随之出现的问题也逐渐增多。存量房交易是一项涉及资金量大，交易过程长的特殊商品交易。其交易过程难以实现普通商品一样钱货两清的同步进行，整个交易并非以支付房款来交付房屋而结束，而必须是还要经进行产权转移登记的过程，才能得以完成。而在产权转移登记过程中,买卖双方均存在潜在的资金风险。有可能因单方的失信而造成整个交易的失败,甚至给对方带来一定资金的损失。200年6底，建设部与中国人民银行联合下发了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理的有关问题的通知，明确要求建立存量房交易结算资金管理制度，加强对交易资

2、金的管理。我公司依据多年房产行业软件开发和实施经验自主研发的房地产市场信息系统（即“房地产市场信息系统”）符合建设部近期出台的编号为的房地产市场信息系统技术规范行业标准,其主要面向城市房地产行政主管部门，以城市为单位，依托房地产管理的各个业务系统，将分散于房地产开发、测绘、交易（/备案）和登记以及后续管理环节采集的市场信息与房地产市场发展相关的土地、金融等其他信息进行有机的整合、传递、储存、加工、维护和使用。通过对信息的全面采集和数据分析，全面实现房地产市场业务一体化和信息化操作，准确判断城市的房地产市场运行状况和发展趋势，及时发现并纠正运行中存在的问题，建立健全房地产市场预警预报体系。存量房

3、网上签约备案及资金监管系统是房地产市场信息系统的模块之一,负责为其他系统提供基础数据和业务数据，并且为发布和统计模块提供综合分析数据，使用者可单独采购本模块，也可随着业务的拓展逐步实施其他模块，模块之间以模式有效整合且无缝衔接，满足您不断扩展的业务需求和多种业务方式的有效整合。系2统建设目标软件设计标准符合房地产市场信息系统技术规范及城市房地产市场信息系统建设方案的要求，规划设计初期，已将其考虑纳入到城市房地产市场信息系统的一个组成部分，因此可与使用者目前运行的内部房产系统有效结合，有效保护现有的基础建设投资。我公司存量房网上签约备案及资金监管系统的方案设计遵循严格的质量监督体系，以确保满足客

4、户需求的完整性、特殊性和可升级性。系统采用开放的硬件架构平台，可以在任何主流平台上执行程序的运行，同时可以与使用者的内部应用系统相互结合，实现端到端的业务流程，将面向房产中介和预购人的应用（例如网站）与房产行政主管部门后台办公系统连接起来，实现办公流程的自动化并提高效率和透明度，减少纠纷、创造更高的百姓满意度。存量房网上签约备案及资金监管系统的设计开发具有一定的难度与复杂度，在实施过程中我们会重点关注以下几点：1、业务流程的设计与规划科学严谨，确保不留有漏洞，以防被不法分子利用，损害相关各方的利益；另一方面还要尽可能简单，以方便使用者轻松上手。2、由于系统需要和外部进行大量的频繁的信息交换，因

5、此，要充分考虑系统安全、网络安全、信息安全等安全因素，通过多种安全机制，防止内部系统受到破坏，防止内部数据的外泄，防止非法数据的进入。3、软件系统涉及内网、外网、政务专网以及外部系统的各个环节，业务复杂，要协调各部分的一致性，保证业务处理的顺畅。4、系统涉及监管资金的管理，要建立完善的资金结算、对帐、查错、调帐机制，防范资金风险。1.3名词解释u房地产市场信息系统技术规范建设部批准的一部行业标准，编号为-0年月日开始实施，中国建筑出版社出版发行。u存量房存量房无明确定义，一般是相对于新开发出售的增量商品房而言，其范围较广，包括二手商品房、经济适用房，开发商未出售的尾房，已购公房等，其本质上与商

6、品房没有区别。二、需求概述量房网上签约备案及资金监管系统是城市房地产市场信息系统的重要组成部分之一，其主要肩负处理存量房交易、监管交易资金等基本功能，按照功能细化其要管理挂牌、备案、资金监管、网上信息发布等具体业务。在房地产市场信息系统中，存量房网上签约备案及资金监管系统作为重要部分，其通过内部传输机制为权属登记管理系统提供买卖合同数据，为统计分析与信息发布系统提供房源情况、房屋状态、成交情况等统计分析数据。存量房网上签约备案及资金监管系统为协助公平、合理、高效的处理存量房交易工作，提供了行之有效的信息化创新工具。存量房网上签约备案及资金监管系统中的相关功能与房地产市场信息系统的其他子系统的功

7、能一起，构成了整个系统的总体业务流程。F面是存存量房交易网上备案及资金监管系统业务流程量房网上签/烏宝产生述扁意愿/通过中阳齢网点槌:交桂牌申谙否挂牌委托否网上签绅凱统进行台同各来并席结相应為产买方绻纳灵親合同备案买產販方达战交禺憲讯准審进若冏签钓资金监管约备案及资金监管系统的总体业务流程图：存量房网上签约备案及资金监管系统的建设是为了保障存量房交易过程中买卖双方的合法利益不受损害，由于存量房交易涉及买方、卖方、中介、担保公司、银行、测绘机构、房产交易及权属登记系统等多个方面及系统，涉及到交易资金的安全，因此系统要充分考虑安全性，做好系统分层，规划严谨的业务处理流程。同时要充分考虑到该系统与整

8、个房地产市场信息系统的整合，预留与其他子系统的接口、与房管相关的税务、金融等部门留有接口，在整体框架下，采用统一的平台和技术进行开发。该系统涉及的数据量大、数据信息范围广，这就要求系统具有高效的录入、修改、查询等管理功能，并且为保证数据的准确性和有效性，系统本身要具有一定的约束检查机制。本系统要结合房地产市场信息系统建设，底层数据库的设计要综合考虑其他各子系统的要求，符合统一数据平台的要求。三、软件方案3.功1能结构存量房网上签约备案及资金监管系统要实现全市存量房销售的合同网上备案及资金监管业务，主要功能包括：房地产经纪机构和资金监管机构备案及管理、交易挂牌、网上签约、合同备案、权属登记、统计

9、分析。同时与测绘成果管理系统结合，通过确定挂牌后的测绘，完善楼盘表数据。挂牌及成交信息则通过网上房地产对外公示。存量房网上签约备案及资金监管系统按照业务功能划分为三大功能模块：网上签约备案子系统、资金监管子系统和网上房地产子系统。存比房网1遵约备樂及蚩金监符系统*舟2管fi绘统il严V4、rM牌.-r,”fThyjr-*!,JJ备分11公*片账卩$认记析r.,J91,JUjJ世3存尾屈网上签约备案及资金监管系统模块组成2功能描述网1上签约备案子系统机构备案存量房网上签约备案及资金监管系统管理结构包括：房地产经纪机构或担保机构因政策不同，部分城市存量房交易无需担保机构承担担保责任。房地产经纪机构

10、（或担保机构）等从事存量房买卖相关服务的，必须办理网上用户备案手续，方可进行信息发布、合同备案。房地产经纪机构（或担保机构）手工填写或网上填报机构基本信息，并持盖章确认的原件至房地产行政主管部门备案。机构填报基本信息如下：机构名称、法人代表、营业执照编号、注册资本金额、注册地址、通讯方式、电话等。房地产行政主管部门审核通过后，发放存量房网上签约备案及资金监管系统登录使用的数字加密设备和辅助使用的用户口令和密码。人员管理存量房网上签约备案及资金监管系统为更有效的管理系统操作人员，设置了多种业务级别：管理人员数据录入人员、业务人员。管理人员权限：l增加或删除本机构数据录入人员和业务人员l冻结或解冻

11、数据录入人员和业务人员业务操作l管理登录系统使用的数字加密设备数据录入人员权限：所属机构待挂牌房源信息录入所属机构待挂牌房源发布所属机构已挂牌房源信息修改l所属机构其他相关信息录入和变更业务人员权限：l存量房买卖合同录入l存量房买卖合同附件上传l存量房买卖合同注销存量房网上签约备案及资金监管系统操作人员需使用领取的数字加设备，并辅助用户名和用户口令登录系统。网上签约房源挂牌是存量房网上签约备案及资金监管系统处理业务需要完成的关键，它肩负着为系统提供原始数据的功能。存量房网上签约备案及资金监管系统将房源挂牌区分为两种情况处理：委托房地产经纪机构挂牌和自行挂牌销售委托房地产经纪机构挂牌销售地产经纪

12、机构在接受存量房出售或出租经纪委托业务前，应核验房地产权属证明和委托人的身份证明，以核实身份是否正确。存量房网上签约备案及资金监管系统作为房地产市场信息系统的一部分，其与权属登记系统、租赁管理系统互为一体，通过技术手段（格式数据，这种数据传输格式也是建设部下发的房地产市场信息系统技术规范中所建议的传输格式）协助检查其权属信息、业主信息是否一致或是否存在冻结、抵押情况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受出售或者出租的经纪委托。房地产经纪机构通过检查证件和登录房地产行政主管部门权属系统验证售房人手续合法、房屋无误外，即可办理挂牌登记。下图为涉及经纪委托和房源挂牌的业务流程图，图示如下：启地

13、产L戦丄耸部门上审梭待1；源资鬥4:緒息对外:N：帆地产弩紀机拘I-狂交录入人员.捋證资料卖居人氏？H-一上传7心笊用网上善案监竹管理粟红:8.爪入出询启地:逬纪貝唏业笛人员存帚房网上备案监管管理系统-挂牌和备案业勢流程图房地产经纪机构数据录入人员凭数字加密设备登录存量房网上签约备案及资金监管系统，录入待发布房产信息，以提交房地产行政主管部门审核其权属信息（是否存在房产冻结、抵押等不良情况）。房产进入交易阶段后，房地产经纪机构业务人员协助买卖双方当事人录入合同信息，以提交房地产行政主管部门审核交易敏感数据（如价格、合同特殊项等）。房地产经纪机构数据录入人员和业务人员登录存量房网上签约备案及资金

14、监管系统维护数据时，软件均提供了容错检查机制（如金额不允许出现字符、时间录入不存在该日期等）和业务检查机制（如周边房价为400元0/平方米，而录入150元0/平方米，房价过低，有避税嫌疑）。挂牌登记时，需准确录入如下信息：房屋所有权证号、房屋所有权人身份证号、房屋坐落、房屋所在层/总层数、户型、建筑面积、用途、建成年代、拟售价格、房屋概况等信息。若一套房源在多家房地产经纪机构挂牌，经纪机构和人员信息按照时间录入顺序显示给选购人。房源发布后，存量房网上签约备案及资金监管系统设置参数，控制房源发布最低公示时间，单位为小时。在挂牌时，挂牌人可以选择是否申请项目测绘，如果申请，系统自动为测绘机构生成测

15、绘任务，测绘机构主动与房主联系测绘，省去申请测绘的步骤；不管是否申请测绘，如果要挂牌的房屋没有房屋编码，则由系统在房主提交挂牌申请后为测绘机构生成测绘任务，由测绘机构在规定的时间内完成基础测绘，系统生成房屋编码，更新到挂牌信息中。u自行销售自行销售即不需委托房地产经纪机构挂牌销售，由买卖当事人自行商定买卖事宜，但卖房人需到房地产行政主管部门（或城市房地产交易中心）委托工作人员进行房源挂牌，其公示最低有效时间可设置为0，经纪机构不需填写。业务操作流程近似于委托房地产经纪机构挂牌流程。测绘任务当房地产经纪机构录入待售房屋，并把信息发送到房地产行政主管部门。正常情况下，系统主动于测绘成果管理系统联接

16、，寻找待售房屋测绘情况记录。若因房屋年代较老等原因，测绘成果管理系统中未记录该房屋测绘数据，测绘系统生成测绘任务，并主动与卖房人联系，以备测绘。通过系统与测绘成果系统的联接，对我市房产测绘完整数据的记录将起到逐步完善的作用，同时为系统准备，以将房屋准确标注。网上签约当买卖双方经房地产经纪机构协助沟通，双方达成买卖意向时，房地产经纪机构业务人员根据双方达成的合同条款（一般预设合同模板，买卖双方协商交易金额和支付方式等敏感数据），将数据录入到系统预设的合同模板中。签约完毕的房屋信息，将从网上房地产子系统的挂牌公示中撤下，不再供买房意向人浏览查看。当双方网上签约完毕，交易的任意一方出现违约情况，该房

17、屋可重新申请挂牌上市。委托房地产经纪机构挂牌销售房地产经纪机构业务员登录存量房网上签约备案及资金监管系统，选择卖方房屋，录入买方信息并由买方设置交易密码（6位，由数字和英文字母组成），并在线填写由工商部门和房产部门共同认可的合同档案。在线合同填写必要项：买卖双方信息、交易金额、付款方式、担保费用、其他税费（由软件根据其房屋信息和交易金额自动计算）等。在网上签约前，系统检查房屋状态，如果存在查封、冻结等限制，则提示双方。双方一旦签订合同，系统自动对涉及的房产进行冻结。自行销售交易买卖双方自行达成销售协议者，其合同备案由房地产行政主管部门指定工作人员协助录入，其中介费用为零，代办服务费可根据使用者

18、对存量房网上签约备案及资金监管系统的设置计算费用（允许设置为零）。资金担保（可选）部分城市存量房交易政策文件没有制定相关资金担保交易说明。使用者可在存量房网上签约备案及资金监管系统中设置是否引入资金担保业务。存量房网上签约备案及资金监管系统预设资金担保业务并对担保机构进行管理。资金担保是为保障当事人交易资金安全由政府指定或认可批准的担保机构承担交易资金担保业务。交易资金可先行存入担保机构指定银行账户（该账户需到房地产行政主管部门备案）。由第三方担保机构参与的房地产交易监管合同，可参见相关表格章节（房地产交易监管合同）。权属登记当双方合同意向达成并最终确认无误后，存量房网上签约备案及资金监管系统

19、首先需要确认交易资金是否完整存入监管专户，交易资金小于双方约定金额，系统将提示“监管资金金额不足”信息，以提醒双方目前问题所在。资金监管中心通过存量房网上签约备案及资金监管系统确认监管账户金额满足要求时，自动通过联网模式，派发工作单给权属登记管理系统。权属登记管理系统权属登记完成，将权属登记完毕信息回送，存量房网上签约备案及资金监管系统即可打印支取通知单（样式参见相关表格章节），卖房人持通知单至承办银行办理交易资金支取手续，买房人至房产交易柜台领取权属证书。诚信档案诚信档案的管理是存量房网上签约备案及资金监管系统的辅助部分，其管理的主题为：房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产担保机构。其诚信

20、档案信息借助网上信息发布系统对外公开，以接受监督和查阅，促使买房人和卖房人选择诚信机构，以市场化手段促使房地产经纪市场优胜劣汰并为百姓提供优质服务。统计分析存量房网上签约备案及资金监管系统可根据使用者的要求，实时统计专户金额，交易户数、交易行政区域统计等，并可统计分析的数据实时传导给网上信息发布系统，以固定间隔（如5分钟）更新最新发布数据。设计开发良好的业务系统可以根据使用者的要求，按照横向和纵向两条线适当调整，提供多种格式业务报表。存量房网上签约备案及资金监管系统采用预先打包形式满足多个部门不同形式业务报表需求，并且能够根据特殊需求进行适当调整。资.金2监管子系统资金监管子系统可独立运行，对

21、于已经实施商品房网上预售备案系统的城市房管部门，通过定义预售备案系统接口，实现双方无缝衔接，即可轻松满足您独立上线资金监管子系统的要求，从而无需多余开支。接口定义文件另文提交。账户管理资金监管中心在承办银行设立交易资金监管专户，通过对专户参数的设置可以有效控制交易过程。账户管理：通过录入监管账户信息保持同银行账户一致，并根据业务扩展或调整要求，新增或撤销监管账户。日期和时间设置：控制资金交易的发生日期和时间，如日期可控制在周一到周五，时间可控制在上午9点到下午4点。账户冻结和解冻：季度或年终帐务核对，可将账户冻结以控制所有交易发生，帐务处理结束，可解冻继续交易。资金初始余额管理：启用监管账户若

22、为非新开户（已运行一段时间，且账户内资金余额不为0），录入该账户的初始金额，以便同银行资金保持一致。通过与银行实时互联，资金监管中心可有效监管专户资金的即时帐务变动。资金入账买房人需将资金存入房地产行政主管部门指定的银行专户内，以保障至资金安全交易，即第三方监管模式。在买卖双方签订交易合同时，系统根据交易金额及支付方式，为买方生成并打印资金缴存通知单，买房人凭资金缴存通知单一次性或多次将交易资金存入指定银行的资金监管专户内。银行工作人员凭资金缴存通知单上打印金额收取资金。资金缴存完毕，经办银行工作人员打印缴存凭证给买房人，内容包括本次缴存金额、累计缴存金额、缴存时间、业务受理员等信息。存量房网

23、上签约备案及资金监管系统可根据监管交易资金安全程度，采用与经办银行业务系统信息化联网通讯方式（推荐模式），资金监管中心实时即可查阅资金到位和累计监管金额。在与经办银行联网的情况下，资金缴存业务流程图如下：交易资金部分入账，房地产行政主管部门查询到的该户资金交易明细，软件模拟图如下图所示：存量房网上备案监管管理系统-房产交易进展图挂牌资余存入权属和资金玄取结束010202L02交蜀口期交易时间交易金额经办银行欠缴笫1笔2007-05-259:30:0010,000,00工商银行390,000.00第2笔2007-0,5-2510:11:12290,0()0.(0T商银行200,000.()0胡3

24、笔2007052912:36:32100,000.00工商银行1o,m.oo合计累计轍存:300,000,00欠缴:100.000,00备注交易资金缴俘比例：75%交易资金全额入账，房地产行政主管部门查询到的该户资金交易明细，软件模拟图如下图所示：存量房网上备案监管管理系统-房产交易进展图蛍金存入010202102迪衍中交易口期交易时间交易金额经办银行欠缴第1笔2007-05-259:30:00103000,00工商银行390,000.00第2笔2007-0,5-2510:11:12290.00().00T商饭行200,000.00.第已笔2007Do2912:36:22WO,DOO.0D工樹

25、银行mODO.00第4笔2007-05-3014:20:3410U,000.00工商摄行0.00合计累计缴存：400t000,00备注交易餐金足额缴看！资金出账资金出账是存量房网上签约备案及资金监管系统在确认权属登记系统已确权完毕，由买房人持交易完结单，在资金监管中心换取交易资金支取通知单，卖房人持支取通知单至经办银行，有经办银行业务人员根据支取通知单金额划拨交易资金。若使用者采用了与银行联网模式，经办银行交易资金发放完毕，存量房网上签约备案及资金监管系统即刻更新该房屋最新进展状态，房地产行政监管部门可随时掌握交易资金发放进度和资金流向，并可实时统计资金总量情况。交易资金出账（资金划转到卖房人手中）采取一次性划拨方式，为加快资金尽快划拨到卖房人手中，