5房地产开发项目风险与不确定性分析

1、第五章 房地产开发项目风险与不确定性分析第一节 房地产开发项目风险第二节 盈亏平衡分析和敏感性分析第三节 房地产开发项目风险分析第一节 房地产开发项 目风险概述一、房地产开发风险 是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。 二、房地产开发风险识别房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。 系统风险称为不可分

2、散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。 系统风险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险或然损失风险1、通货膨胀风险又称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 2、市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 市场 供求关系 房地产价格的变动 具体变现为租金收入的变化和房地产价值的变化 。3、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 房地产市场的周期波动主要分为：复苏与增长阶段、繁荣（波峰）阶段 、危机与衰退阶段、萧条（波谷）阶段四个阶

3、段。 当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降，交易锐减，新开发建设规模缩小等情况，给房地产投资者造成损失。 4、变现风险 是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特征，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。 5、利率风险 利率会对房地产投资产生以下影响：一是导致房地产实际价值折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值；二是会加

4、大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率升高还可以抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 6、政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。 7、政治风险 政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投资中危害最大的一种风险。 8、或然损失风险或然损失风险：是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。非系统风险多来自于企业内部以及合作者，主要包括融资风险、项

5、目策划风险、管理风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。 也称为个别风险。房地产开发项目风险的规律性特征：在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中，风险是呈现一种递增趋势。其中的不确定性越强，风险变越大。一般住宅项目的风险较低。 第二节 房地产项目 不确定性分析如果你或者你的家人要投资房地产，而要投资的房地产不仅要考虑居住需要，而且要考虑以后的收益，是否会毫不犹豫的进入房地产市场呢？如果不是，主要的困难在哪里？如果你是一个房地产开发商，你拿项目进行开发建设的顾虑是什么？假设 房地产项目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、项目售价（租金）、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标产生的影

6、响。不确定分析是房地产开发项目和置业项目经济评价的重要组成部分，对项目投资决策的成败有着重要的影响。房地产开发投资主要的不确定性因素项目不确定性因素资本化率租售价格土地费用开发周期建安工程费融资成本建筑面积房地产置业投资主要的不确定性因素购买价格权益投资比率出租率或空置率运营费用置业投资不确定性因素房地产开发项目不确定性分析方法包括盈亏平衡分析和敏感性分析。一、房地产开发项目的盈亏平衡分析二、敏感性分析一、房地产开发项目盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point）分析项目成本与收益的平衡关系。在这一点上，销售或经营收入等于总成本费

7、用，正好盈亏平衡。盈亏平衡分析主要分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析两种。房地产项目的盈亏平衡分析 主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。 利润B=销售收入R-总成本C其中：销售收入R=PQ销（1-）式中：P单位商品平均售价（单位：元/平方米） Q销开发商品实际销售量，假设项目开发后均可全部售出，则Q开=Q销 销售税金率 销售佣金率其中：总成本C=F+VQ开式中：F固定成本。是指在总成本中，不直接随产品产量变动而变动的成本费用，如土地费用等。 V单位变动成本。 是指在总成本中，随产品产量变动而成比例变动的成本费用。如房屋开发中的建筑安装工程费 Q开

8、房地产商品实际开发量代入公式得到：B=PQ销（1-）-（ F+VQ开）盈亏平衡图QQ0费用、收入F固定成本BEP销售收入R=PQ销（1-）总成本=F+VQ开V可变成本亏损盈利当B=0时，其中Q0项目的盈亏平衡点开发量如果项目的设计或计划开发量为Q设，则项目风险率为r：B=PQ销（1-）-（ F+VQ开）风险率r反映项目由于外界条件变化的风险程度。 风险率r值越大，项目的风险程度越大。 项目风险率参考值 r值90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎危险例题：某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划总建筑面积20000平方米，土地投入等固定成本为3500万元，建筑安装工程费为1450元/平方米

9、。项目销售价格为4200元/平方米，销售税金率为7%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、防洪基金和土地增值税等）。假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为1.5%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断风险程度。解：已知：销售价格P=4200元/平方米 固定成本F=3500万元 可变成本V=1450元/平方米 Q开=Q销=20000平方米 销售税金率=7% 销售佣金率=1.5%当利润B=0时， =14625.99平方米则 =73.13%75%，则该项目较安全，具有较强的抗风险能力。练习课本P1327题二、房地产开发项目的敏感性分析 单因素敏感性分析多因素敏感性分析第三节 房地产开发项目

10、风险分析风险定义风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。一、不确定性分析与风险分析的区别和联系（一）风险和不确定性是两个不完全相同但有密切相关的概念。1不确定性是风险的起因2不确定性与风险相伴而生3不确定性与风险的概念不完全相同（二）区别通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，因而不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定因素发生的可能性

11、以及给项目带来经济损失的程度。一、不确定性分析与风险分析的区别和联系二、房地产开发项目风险分析的方法1、专家调查法 2、层次分析法 3、概率分析方法4、蒙特卡洛分析方法1、专家调查法专家调查法是凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险程度作出定性估计。主要形式是将多位专家对项目风险因素、风险发生的可能性及风险对项目的影响程度进行评定，将多位专家的经验集中起来形成分析结论。 课本P123专家调查表 2、层次分析法 3、概率分析法 (1)概率的确定方法 客观概率估计是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，它是不以人的主观意志为转移的客观存在的概率，因此得出的结论是较为准确的

12、。客观概率的计算需要足够多的试验数据作支持。主观概率估计是当某些事件缺乏历史统计资料时，由决策人自己或借助于咨询机构或专家凭经验进行估计得出的。实际上，主观概率也是人们在所掌握的大量信息或长期经验积累的基础上，进行合理的逻辑推理、判断、综合而形成的，并非纯主管的随意猜想。项目开发前期的风险估计最常用的方式是由专家或决策者对事件出现的可能性做出主观估计。（2）概率分析的步骤 列出需要考虑的风险因素，如投资、成本、销售价格等；设想这些风险因素可能发生的状态，确定主要的不确定性因素；分别确定各种状态的发生概率，各种状态的发生概率之和等于1；分别求出各种风险因素发生变化时，方案净现金流量各状态发生的概

13、率和相应状态下的净现值NPV（j）；求方案净现值的期望值（均值）E(NPV)；其中Pj第j种状态出现的概率；k可能出现的状态数。求出方案净现值非负的累积概率；对概率分析结果做说明。例：结合课本P120中房地产开发项目的各项数据，根据经验和预测，开发成本和销售收入是需要分析的两个主要不确定性因素，开发商对净现值的最低要求为2000万元，试计算项目的财务净现值的期望值、财务净现值大于等于零的概率和净现值大于2000万元的累积概率。解：确定了开发成本和销售收入为需要分析的两个不确定性因素，请十位专家学者采用特尔菲法预测两个因素发生变化的概率：概率变幅变动因素-10%0+10%销售收入0.30.30.

14、4开发成本0.30.40.3列出本项目的净现金流序列的全部可能状态共计9种，然后分别计算出各个状态下的概率Pj、财务净现值和加权财务净现值，从而求得项目的财务净现值的期望值E(NPV)。12345678开发成本变动趋势概率1销售收入变动趋势概率2状态概率Pj（2*4）财务净现值FNPV（j）FNPV（j）*Pj+10%0.3+10%0.4A0.12442153100.3B0.092742247-10%0.3C0.0910649600.4+10%0.4D0.16566890700.3E0.123990479-10%0.3F0.122312277-10%0.3+10%0.4G0.12691583000.3H0.095237471-10%0.3I0.093559320合计114158财务净现值大于零的概率：P(FNPV0)=1财务净现值大于2000万元的累积概率： P(FNPV2000)=1-P（