海昌之星房地产项目

1、项目资本金达到35%，项目开发的合法性证件齐全，项目经济效益较好（包括财务各项指标），项目有一定的成本优势（也就是说有一定降价空间），以应对目前市场的低迷行情进行投资偿还期的测算“海昌之星” 房地产项目F地块可行性研究报告武汉创富房地产开发有限公司二OO八年*月目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc204354529 第一章 总 论 PAGEREF _Toc204354529 h 3 HYPERLINK l _Toc204354530 第一节 项目背景 PAGEREF _Toc204354530 h 3 HYPERLINK l _Toc204354531 第二

2、节 “海昌之星”项目概况 PAGEREF _Toc204354531 h 9 HYPERLINK l _Toc204354532 第二章 项目投资环境与市场研究 PAGEREF _Toc204354532 h 15 HYPERLINK l _Toc204354533 第三章 项目开发条件与建设方案 PAGEREF _Toc204354533 h 25 HYPERLINK l _Toc204354534 第一节 项目建设条件 PAGEREF _Toc204354534 h 25 HYPERLINK l _Toc204354535 第二节 项目建设方案 PAGEREF _Toc204354535

3、h 28 HYPERLINK l _Toc204354536 第三节 项目实施进度 PAGEREF _Toc204354536 h 34 HYPERLINK l _Toc204354537 第四章 投资估算与资金筹措 PAGEREF _Toc204354537 h 36 HYPERLINK l _Toc204354538 第一节 投资预测 PAGEREF _Toc204354538 h 36 HYPERLINK l _Toc204354539 第二节 销售收入、利润、现金流量和资金筹措使用预测 PAGEREF _Toc204354539 h 39 HYPERLINK l _Toc2043545

4、40 第五章 社会评价 PAGEREF _Toc204354540 h 44 HYPERLINK l _Toc204354541 第六章 研究结论与建议 PAGEREF _Toc204354541 h 48第一章 总 论第一节 项目背景一、项目名称武汉极地海洋世界“海昌之星”项目F地块二、项目建设单位武汉创富房地产开发有限公司法人代表：曲乃杰 公司性质：民营企业单位地址：武汉市东西湖区养殖场姑李路三、报告编制单位武汉创富房地产开发有限公司四、报告编制依据1、武汉极地海洋世界投资有限公司文件武汉极地海洋世界项目立项申请2、湖北省发改委文件市发展改革委关于武汉极地海洋世界建设项目核准的通知3、湖北

5、省环境保护局关于武汉极地海洋世界项目环境影响评价大纲审查意见的函4、武汉市人民政府办公厅文件关于局部调整东西湖区将军路街道办事处土地利用总体规划的批复5、武汉市东西湖区国土资源管理局文件关于同意出让国有土地使用权给大连海昌集团有限公司的批复6、武汉市东西湖区城市规划管理局武汉极地海洋世界建设项目选址意见书7、武汉极地海洋世界建设项目规划许可证8、武汉极地海洋世界F地块国有土地使用证9、武汉创富房地产开发有限公司企业法人营业执照10、武汉创富房地产开发有限公司资质证书五、项目建设背景1、城市经济快速发展、城市居民收入水平的提高促进居民消费行为及消费习惯的变迁武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速

6、度，2007年，我市GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高。作为中部唯一城市，我市首度跻身过去被东部沿海经济发达地区垄断的3000亿俱乐部。2007年，武汉市财富快速积累，城乡居民的荷包也跟着暖和不少，城市居民人均可支配收入14357.64元，增长16.2%；农村居民人均纯收入5371元，增长13.1%；居民消费价格涨幅4.1%，低于全国、全省平均水平；万元生产总值能耗下降4.5%，降速比全国、全省平均水平都快。2008年，武汉预计GDP增长13%，综合能耗继续下降，居民消费价格指数涨幅继续低于全国平均水平，人均GDP近3.3万元（约合4700美元）。而根据世界各国经济发展

7、规律，人均GDP超过2000美金后，经济社会结构的演变将进入加速阶段，武汉人均GDP己超过这一国际标准线，居民的消费习惯、意识、水平及能力将迅速变化，消费产品结构及区域布局亦会随之变化，日常温饱型消费支出在消费性支出中所占比重日趋下降，旅游、休闲、高档及奢侈性消费市场迅速扩张，消费行为的改变进一步带动社会结构及群体性意识的变化，城市经济社会发展面临新的契机。2、道路交通规划及发展金银湖片区是武汉十一五规划中的主要居住区，武汉政府相当重视。武汉建委明确公示轻轨进入金银湖。轨道交通一号线轻轨二期工程，将向西延伸到金山大道，站点设在金山大道以北、八支沟东侧。西段从宗关站起，沿解放大道向西经汉西、古田

8、、舵落口、额头湾、四明路、东吴大道至金山大道止。目前该区域已开通多条公交线路。据悉，规划建设中的轨道1号线全长约28公里，贯穿汉口东西部。一期工程黄浦至宗关长10公里，已建成通车；二期工程长18公里，正在建设中。按照初步设想，拟将武汉轻轨自东西两端，分别向新洲阳逻街和孝感城区延伸，自东西湖向西北延长约50公里，即可连通距离武汉城区最近的孝感城区。3、郊区房地产大规模开发，人源、财源大量聚集,特别是金银湖地区近年来成为武汉市地产开发的重点区块,为项目储备了大量人气。金银湖板块经过几年的发展，目前已经形成了一套完整的交通体系。金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路、张柏公路等道路纵横交错，将

9、金银湖与汉口浑然连成一体。距离汉口中心城区最远处车程也不会超过30分钟。规划中的轻轨和地铁横贯金银湖而过，一所所名校坐落在小区的附近，一个个超市紧挨在住宅的旁边，银行、邮局、医院等服务设施分布在小区周围，完善的配套设施给这里的居民提供了无限伸展的空间，让每一个居住在这里的业主都有“离城不离市”的感觉。4、旅游与景观房地产的关联性现代意义上的旅游休闲社区在主题定位、功能布局、旅游形态、空间组合等方面与从前的旅游产品迥然不同。它站在关注人类生活质量、追求人文关怀的高度，以可持续发展的开发理念，着力体现人与自然的全面融合与交流，强调游客的参与性、互动性。彻底地突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念

10、打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。在“旅游休闲社区”的开发理念中，最突出的三大要素是众多高品质的旅游休闲设施、室内/夜间的大型娱乐中心和旅游景观房产。5、景观房地产项目的起源与发展状况对于旅游房地产，刚开始的时候，有人认为在旅游项目中嫁接房产元素是不伦不类的做法。但是，作为世界上最先进入休闲时代的美国，他们事实上早已完成了对旅游景观房产这一全新概念体系的建立和实践。1971年，在迪斯尼世

11、界的最初规划中就有一个占地达30平方公里的“未来社区的实验原型（Experimental Prototype Community of Tomorrow）” 项目，即“埃普科特”，可以说是景观房产的最初尝试。遗憾的是这一极富创意的设想并没有获得顺利发展，由于技术、财力、法律上的原因和内部争论不休，公园开业七年后，“埃普科特”才陆续开业，这使它的运作成本增加到12亿美元之多，等于原先预算的三倍。尽管如此，这个点晴之笔还是大大强化了迪斯尼世界作为旅游目的地的吸引力，并使它远远超越了作为旅游方式的概念框架。先进的开发理念使它的成功大大超过了先前开业的功能相对一元化的迪斯尼乐园。因为有了埃普科特，从1

12、992年起，迪斯尼集团的收入增加了15%，利润增加了78%。1998年，迪斯尼集团的收入已高达58亿美元，营业利润达16亿美元。其品牌渗透力更是持续强化，价值达170亿美元，位居全球第五。实践证明，景观房地产是大型都市休闲度假区“度假”功能得以充分实现的保证。因此，它已成为发达国家发展休闲旅游的一种共同做法和普遍趋势，根据IAAPA的一份统计资料，欧美最近10年内开工兴建的主要旅游景区、度假区、会展中心等项目中，92%以上规划有景观房产。6、国内景观房地产项目的成功先例波托菲诺：华侨城旅游城1985年8月28日，经国务院正式批准创立面积近5平方公里的华侨城（Overseas China Tow

13、n），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城，使之成为吸引华侨华人奖金、技术、人才的窗口和基地。于是，被后人称为“中国主题公园之父”的马志民先生开始带领着一班人探索以一种全新的理念建设这座具有里程碑意义的大型旅游城。1989年9月，在国内外50多位著名专家学者的指导和参与下，经过半年的总体规划和长达两年的景点策划与效果设计，又经过为时两年的精雕细琢，城内第一个旅游项目“锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强烈地感召和震撼着人们。这个中国第一个现代意义上的主题公园也是世界上规模最大的微缩景区，它选取中国84个最

14、有代表的山水名胜，古代建筑景点找1：15比例建造，融华夏五千年历史文化于一园。华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的火爆盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。它当年即收回投资，几年之后又成功上市。波托菲诺是华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。由于旅游开发的成功，极大了改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕涵山、北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力。“波托菲诺”项目的总投资达13亿元，项目占地29万，总建

15、筑面积达40万、建筑容积率1.5，总户数超过2600户。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万、道路2万、水面与荔枝林面积15万。项目共分三期开发，推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。波托菲诺为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园收入之和，从而极大地改善了该集团因为旗下康佳集团的亏损而增长缓慢的赢利能力。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家交

16、上缴税收达30亿元以上。7、前期严格的生态保护留下良好的生态环境项目所在地至今仍以无公害农业的发展为主，境内无污染的设施，为当地生态系统的完整保存打下基础，本项目的开发应在挖掘生态化题材的同时，尽力维持这个生态系统的稳定运行是项目长期成功运行的关键之一。8、武汉极地海洋世界的建设将促进金银湖地区经济发展金银谭开发区是武汉市重点建设区域之一，新的政策及措施为金银湖地区经济的快速发展打下良好基础.六、项目建设的必要性1、极地海洋世界全国战略布局需要目前大连海昌集团已在包括大连、青岛、重庆等国内大中城市投资开发建设以极地海洋为主题的旅游休闲主题公园，并取得了良好的社会信誉。武汉地处中部，占交通枢纽地

17、位，特别是在中部崛起的大背景下，共和国的腹地，满眼生机。作为中部地区唯一的特大城市，武汉理应成为中部崛起的战略“支点”，发展前景不可限量。2、有利于提高广大市民精神文化需求伴随着国家经济的高速发展，我省城乡居民可支配收入渐多，荷包暖和了，精神文化需求也相应提高了，特别是集休闲、健身、娱乐于一体的旅游活动，武汉极地海洋世界将突出“海”的特色，通过技术手段，营造出海的景象，4万平方米人工水体，填补武汉没有“海”的空白。建成后，它将与盘龙湖周围景点形成“极地海洋世界盘龙城风景旅游区盘龙湖风景区黄花涝古镇”旅游线路。武汉极地海洋世界无疑恰好给旅游者一种需求形态和选择方向。3、极大的提升项目所在地地域价

18、值，带动项目所在地经济发展，增加就业机会。4、可缓解武汉人避暑问题武汉是中国三大火炉之一，在这个火炉之城建立一个极地海洋世界的奇想，本身就是对旅游者的一个吸引点。酷热的夏天，由于工作的原因，武汉市民及其周边地区的人们无法去东北、山西等地的避暑山庄避暑，武汉极地海洋世界的建立解决了困扰武汉多年的问题。“海昌之星”项目的开发建设更为武汉市民的休闲避暑提供了居住保障。第二节 “海昌之星”项目概况一、项目建设单位概况大连海昌集团有限公司，成立于1998年11月，注册地为大连市中山区人民路86号，注册资本为44000万元人民币。2004年，集团销售收入达29.85亿元，上缴税收8593万元，营业利润18

19、.47亿元，资产总计33.54亿元。大连海昌集团是一个国际型的集团公司，在石油海运、房地产、旅游投资等诸多领域都取得了令人瞩目的成绩。其中，下属油品运输及货运代理公司有大连海昌船运有限公司、海昌油运有限公司等5家公司，成品油、原油运输总运力在国内民营企业中排首位（全国排名第四）;下属房地产公司有大连海昌房屋开发有限公司、海昌花园有限公司、海昌物业管理有限公司三家企业，海昌地产获全国名牌50强，已建成的海昌华城、海昌欣城、海昌枫桥园、海昌名城等项目获大连十大品牌项目、大连十大理想家园;下属旅游企业有大连老虎滩海洋公园有限公司、青岛极地海洋世界有限公司、重庆极地海洋世界有限公司和武汉极地海洋世界投

20、资有限公司等九家企业，已建成的大连老虎滩海洋馆是世界最大的极地海洋动物馆，创造了多项吉尼斯世界记录，曾受到中央、辽宁省、大连市多位领导人的重视并亲临现场观摩，深受好评。本项目由2004年10月成立的海昌集团下属企业武汉创富房地产开发有限公司作为建设单位. 该公司具备房地产综合开发、商品房销售、房屋租赁、物业管理；建设项目投资估算、估价、工程预决算、技术咨询、信息咨询服务；建设工程项目管理；开发旅游设施、游乐场及游乐项目；对旅游项目及其产品的投资和经营等资质。武汉极地海洋世界投资有限公司为了合理开发武汉市东西湖区金银潭，利用金银潭的区位优势和优越的自然生态环境，以高立意、高起点、高标准的构思，投

21、资建设“了解水、体验水、溶于水、表现水、颂扬水、依念水、邻水居”的旅游精品武汉极地海洋世界。推出以展示极地海洋动物为独到特色的旅游产品，使该项目成为集科普教育、表演、展示、体验、休闲、渡假、游乐、购物以及水上活动为一体的综合性旅游精品。武汉极地海洋世界“海昌之星项目”是大连海昌集团下属公司武汉创富房地产开发有限公司开发建设的大型景观房地产项目。与武汉极地海洋世界投资有限公司的大型旅游项目武汉极地海洋世界相邻，突破了单一性景点的构想，将传统的景区概念打破，把旅游休闲的功能分散到社区的每个角落，从而成为既是景区、又不是单纯的景区，而是组合了观光、休闲、度假、会展、运动、娱乐、养生、教育、居住等不同

22、功能，它们之间相辅相成、互为支撑和补充，共同组成一个配套完善、个性鲜明的旅居结合的休闲度假胜地。二、项目选址武汉极地海洋世界“海昌之星”项目位于武汉市东西湖区金银潭经济开发区内，养殖农场黄塘湖以东，马池路以南，宏图大道以西，张公堤以北，紧邻武汉市中心城区。周边路网丰富，近邻中环线、金银潭大道、宏图大道、岱黄公路、金桥大道、机场路、汉飞大道、盘龙大道、姑李路等数十条城市主干道，交通四通八达，十分便利。三、建设规模及目标根据总体规划，武汉极地海洋世界项目规划用地总面积为69.82万平方米，净用地面积55.78万平方米，建设总规模为83.55万平方米，分为A、B、C、D、E、F地块。其中旅游及商业板

23、块（A、B、C地块）建设规模为25万平方米；住宅板块（D、E、F地块）建设规模为73.68万平方米。武汉极地海洋世界项目住宅板块，即“海昌之星”项目规划用地总面积37.29万平方主，净用地面积27.84万平方米，总建设面积为736797平方米，包括高层、小高层住宅、花园洋房、叠加别墅等多种建筑类型。地上总建筑面积579997平方米，地下总建筑积156800平方米。住宅小区建筑形态丰富，高低错落有致，共同构筑极富韵律感的建筑天际线，产品突破传统的户型设计，在人性化的基础上加入了诸多创新元素，并确保景观资源、使用面积最优化原则，力争打造市民满意的产品，使之成为与旅游板块相呼应的大型旅游居住的社区。

24、该项目预计总投资约14亿元，拟分四期开发，开发周期为4年，计划于2008年8月份一期项目开工，至2012年10月全部竣工。 “海昌之星” 主要经济技术指标具体如下：总经济技术指标项目数值比例总用地面积（m2）278446.9100.00%其中住宅用地（m2）72159.925.92%公建用地（m2）139255.00%道路用地（m2）4170014.98%绿化用地（m2）15066254.11%地上总建筑面积（m2）579997.4住宅总建筑面积（m2）559057.4100.00%叠加住宅（m2）522409.34%花园洋房（m2）68369.412.23%小高层（m2）115202.06%

25、高层（m2）42692876.37%住宅建筑容积率2.1住宅建筑密度28%住宅平均层数（层）10.7公建配套总建筑面积（m2）20940小学（m2）10000幼儿园（m2）3600文化活动站（m2）600储蓄所（m2）150邮电所（m2）150商业服务（m2）5000社区服务中心（m2）500物业管理（m2）600市政配套（m2）340容积率2.08建筑密度28%绿地率54%地下汽车车库面积（m2）146398停车位地下停车位（辆）4183地面停车位（辆）1187地下自行车车库面积（m2）16200居住户数总户数（户）5560100.00%叠加住宅（户）2684.82%花园洋房（户）5409.

26、71%小高层（户）721.29%高层（户）468084.17%居住人数（人）16680二、本项目建设方案根据“海昌之星”项目总体规模，该项目拟分四期开发，本项目为“海昌之星”F地块，即“海昌之星”一期项目。本项目主要经济技术指标见下表：项目数值比例总用地面积（m2）90751.90总建筑面积（m2）130087.40地上总建筑面积（m2）112657.40住宅总建筑面积（m2）107997.40100.00%叠加住宅（m2）14640.0013.56%花园洋房（m2）33269.4030.81%小高层（m2）高层（m2）60088.0055.64%公建配套总建筑面积（m2）4660.00小学（

27、m2）幼儿园（m2）1800.00商业、文化活动站（m2）2500.00社区服务中心（m2）120.00物业管理（m2）120.00市政配套（m2）120.00容积率1.24建筑密度28%绿地率54%地下车库面积（m2）17430.00停车位地下停车位（辆）498.00地面停车位（辆）266.00居住户数总户数（户）954.00100.00%叠加住宅（户）80.008.39%花园洋房（户）270.0028.30%小高层（户）高层（户）604.0063.31%居住人数（人）2862.00第二章 项目投资环境与市场研究一、市场需求分析1、武汉房地产业发展现状武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度

28、，随着居民生活水平的提高以及城市化进程的进一步加快，武汉市民对住房的需求一直呈上升趋势。从而导致武汉市的房价从1998年来一直都在不断上涨。目前武汉市中心城区商品房均价已接近10000元/平方米。在城市建设方面，“1+8”城市圈的获批，九路一桥的通车，地铁建设的提速等都让我们看到更为广阔而辉煌的明天。武汉房地产市场也一定会走出一条健康有序可持续发展的道路。2、项目的区域优势武汉市东西湖金银湖地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的知名发展商云集金银湖。来自

29、海内外知名发展商，凭借雄厚的资金实力和先进的开发理念，在金银湖这块宝地上将建筑、环境与人作了有机和谐的统一，营造出了一个个高尚人文的社区，风格各异的园林景观、建筑布局和立面造型，无论从视觉还是心理上均给人绝佳的美感，诚信的工作态度和完善的物业管理使业主有良好的精神享受。 目前，政府对整个金银湖片区的定位是适宜居住和创业的生态家园，除去正在开发的房地产用地，金银湖生态园的储备用地面积1500多亩，规划用地3000多亩。金银湖已经成为大盘云集的汉口“后院”，随着万科、顺驰等各大开发商挺进金银湖，金银湖地块中的各种配套设施也正在日趋完善，开始呈现出一番城市居住新城的新局面。从整个武汉市的情况来看，金

30、银湖地区凭借土地资源丰富，自然条件优越等优势，近年来发展速度最快、最令人瞩目，成为武汉市最大也是最具有影响力的房地产开发热点地区。二、区域内楼盘特征分析1、区域产品类型丰富，以混合型社区规划为主本区域产品类型丰富，多层、小高、联体、独栋皆有。各个楼盘规划基本都以混合型社区规划为主，其中产品类型多为多层和联体别墅。金银湖板块内其土地资源供应量充足，其楼盘规模普遍较大，容积率较低，社区环境与市中心楼盘相比，楼盘品质和社区环境要高出较多。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足观景的要求。区域内楼盘主要借助于金银湖自然景观资源，来打造中高品质社区。因此，在产

31、品规划中多规划有花园洋房和联体别墅，来提高楼盘品质和档次。本区域还有少量独栋别墅产品规划，主要分布在金银湖沿岸地带，占据着一线湖景优势。2、区域内项目销售价格存在较大差异区域楼盘销售价格由于其楼盘所在地理位置、自然景观资源、开发商品牌实力以及社区规划品质档次的不同，造成各个楼盘销售价格之间存在着较大的落差。3、区域客户主要以中等收入阶层为主区域内初期住宅产品以经济适用房为主，通过低价位、低品质住宅产品在较短时间内实现居住人口的导入。其初期的购买者以集团购买为主，随着武汉住房分配制度的改革，个人购买者的比重逐步提高。同时，金银湖片区的扎堆开发，板块价值提高，目前个人购房率超过90%。客户群以中等

32、收入阶层为主。客户群中也包含部分高收入阶层，自己拥有私家车等交通工具。4、区域客户主要来源于汉口由于汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而在对江岸、江汉、硚口、东西湖4个汉口购房区域的选择时，选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例，这主要得益于金银湖板块5年开发的积累，以及金银湖周边宜人的自然环境。5、区域未来发展趋势武汉市东西湖金银湖区域房地产板块特征明显主要为临湖开发的环湖生态居住区。如环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科西半岛及泰跃金河等项目构成环湖生态居住区。以及以鑫海花城和沿海赛洛城为代表的黄狮海生态居住区。政府对金银湖发展规划为三个阶段，即开

33、发阶段、配套阶段、完全城市化阶段。目前，金银湖板块已处于第二阶段，政府从以往专注于招商引资转向狠抓配套，而配套的首要问题则是交通。金山大道的刷黑拓宽、沿张公堤建设的中环北线，横跨中环北线的常青立交、古田一路立交与古田二路立交等道路基础设施均在紧张建设中。轻轨线北端终点站设在鑫海花城附近，同时地铁二号线的出口从常青花园延伸至马池路，使金银湖板块能够拥有两条轨道交通线。随着交通、商业、教育、医疗等配套设施的逐渐完善，金银湖管委会预计在3年内使金银湖的入住率达到常青花园的水平。5、产业支撑，为区域市场聚集人气武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气，以及原区域游离的人员就业

34、。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。商业、旅游、药业工业、总部经济是金银湖区域的支撑产业。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。三、片区重点楼盘（一）万科西半岛主要资料开发商：武汉市万科房地产有限公司建筑规划：pekka salminen architects景观设计：新加坡dpc landscape design 地理位置：东西湖区环湖路以东、金银湖以西 物业公司：武汉市万科物业管理有限公司项目类型：多层、别墅、小高层建筑用地：303亩起价：4800元/平方米产品面积：80140户型：二房二厅

35、、三房二厅、四房二厅165左右的复式热卖户型：三房二厅卖点精装修，轻松省事。建筑材料优良。国际标准化设计。万科多年的设计经验，给予设计效果的保证。售后服务保证。广告导语选择一座岛，选择一种生活点评万科西半岛是我们在金银湖片区调研接触的所有项目中综合竞争力最强的一个典型项目。它借助地块多面临湖，地块内有众多大小水系与湖面连通、渗透，地块内的小气候与整个大湖面息息相关，地块中部有一南北走向湖汊与外湖相通，将整个地块分割为两个“半岛”，湖岸曲折蜿蜓，自然景观优美。将三面临湖、双半岛、“内湖”恢弘规划，形成的独特的景观优势，“领岛”金银湖；诚邀世界知名景观设计公司担纲设计，倾力打造地中海风情建筑。（二

36、）金银湖畔粹嶺主要资料开发商：武汉长江科技经济开发有限公司投资商：湖北九鼎置业有限公司景观设计：香港派裴建筑设计咨询有限责任公司地理位置：东西湖区环湖路中段代理公司： 观筑地产项目类型：联排、叠加官邸占地面积：79622.24平方米 建筑面积： 61464平方米 均 价：10500元/平方米容积率： 0.87绿化率：43.5% 楼层状况：3层，5层/共38栋 销售进度：一期已全部售馨，二期项目即将开盘。停车位： 352卖点第一个纯别墅杉水社区低密度townhouse与cbd楼价重组的崭新产品罕见的红杉树为生活注入了无穷情趣文化石的优质特性烘托主人极简单主义。环保建筑分散景致让散步成为一种乐趣与

37、白鹭零距离接触广告导语住在城里 住在别墅里点评金银湖畔粹嶺纯别墅社区仅规划有联排别墅、叠加观邸两种产品，一条s形的景观轴线将社区分成两部分，东边为联排别墅区域，西边为叠加观邸。规划设计发扬人本主义精神，以阳光、自然、健康为主题，将理想与生命关爱融合。水乳交融的灵动地带，清新健康的居住空间，在不经意间回归自然，进入理想中的“彼岸世界”。在设计过程中，该项目反复推敲产品每个细节，设计师大胆的运用了大面宽、短进深、台地+坡地、车库+储藏室、一户三个私家花园、每个房间带室外空间、创意夹层、复式主卧、儿童房带书房等别巨匠心设计理念。金银湖畔粹嶺运用人工的手法充分演绎自然主义的美学（三）顺驰泊林基本资料开

38、发单位：武汉能达实业发展有限公司物业公司：顺驰物业项目类型：花园洋房、情景洋房、联排别墅 项目地址：东西湖金银湖畔占地面积： 307亩 建筑面积： 20余万平方米 户型： 2*2/3*2/4*2/联排别墅 总户数：1277 停车位：1277 绿化率：大于38% 楼层状况：5层、7层 均价：4600元/平方米销售进度：60% 卖点外湖：2000亩烟波浩淼金银湖；内水：40%水化率眩彩溪谷园林广告导语cld水岸贵族领地畔溪升级版点评顺驰泊林，以德国的现代简约为设计蓝本，规划有低层，多层，小高层等多种建筑形态，集公寓、洋房、别墅等多种住宅建筑，同时建有绿色果岭、延湖美学长廊、楔形建筑空间、退台式主题

39、建筑、畔溪十二御景及高档假期会所、异国风情商业街等等，旨在营造极具人文气息的湖畔生活格调。（四）碧海花园半岛嘉年华基本资料开发单位：武汉宏宇实业集团有限责任公司代理公司：武汉帝森百羿物业公司： 武汉格林物业管理有限公司建筑商： 武汉市东盛环境艺术设计工程有限公司项目地址： 武汉市东西湖区金山大道项目类型： 高层，别墅，小高层 占地面积： 533600平方米（总）建筑面积： 196700平方米 均价： 2800元/平方米 最高价： 3300元/平方米 绿化率： 47%容积率： 0.80 总户数： 1500销售进度：已全部售馨停车位： 900多个 卖点高层景观成熟社区魅力广告导语影响力与颠峰最接近

40、的地方点评“碧海花园”在金银湖区属于开发比较早的楼盘，所以其配套比较完善。（五）都市假日基本资料开发单位：三镇实业建筑设计：中信建筑设计院项目地址：东西湖金银湖马池路特一号项目类型：花园洋房，联排别墅 均价：4300元/平方米 销售进度： 已全部售馨建筑用途： 住宅 占地面积： 90400平方米 建筑面积： 107574平方米 容积率： 1.19 绿化率： 35%总户数： 748 停车位： 699 产品法式阳光海岸休闲生活社区一室一厅 4648平方米 48套 二室二厅 8796平方米 234套 三室二厅 114140平方米 148套 四室二厅及复式 137243平方米 314套 卖点高效：合理

41、的功能配置、简洁的交通组织，科学的经营管理模式都为高效率奠定了基础。生态： 以生态的理念为核心，设计的绿化景观系统力图创造高品位的环境。景观：通过步行轴线，开敞空间、绿化、水系以及富有欧美文化精神的建筑形式，营造小区理性与浪漫交织、秩序与诗意相融、传统与科技共生的文化氛围。广告导语都市假日非常生活点评在整块用地中，将多层住宅及洋房在用地上合理划分，使其既能成为一个紧密的整体，又便于区位划分，既便于联系又方便分别管理。在交通组织上，园区内建筑群之间，与园区外干道之间既有便捷的车行系统，又有安全、舒适的绿化步行环境能促进人们的交往，提高园区亲和力，增强业主归属感。通过车行交通加速与外部环境的交流，

42、以步行环境将园区重要建筑物、服务设施，公共绿地广场联系起来，使人们能在优美、安静的环境中安居乐业。在规划设计中，营造连续的广场、绿地、水系等生态景观系统，来定出小区的人文生态氛围，体现出人、建筑、环境的共生和以生态为本的精神。通过建筑、小环境、雕塑、浮雕、空间、绿化等营造一个高品味、优雅、自然的居住、休闲空间，提高居住休息质量，成为小区中的一道迷人的风景。第三章 项目开发条件与建设方案第一节 项目建设条件一、地点与地理位置1、区位与环境本项目的拟建地点位于武汉市东西湖区金银潭地区，黄塘湖东、马池路南、宏图大道西、张公堤北。该区域地处武汉市中心城区汉口区以北，中环线与外环线之间，隔中环线与汉口区

43、相望。基地北临金银潭大道，南接银荷路，西至黄潭湖，东近宏图大道，交通位置条件极为优越。2、自然景观与城市特色基地西倚黄潭湖，与现状的农田、鱼塘、植被一起，构成了典型的城郊自然景观。从喧闹的大都市来到这里，恬静怡然的自然田园气息扑面而来。届时，天然的水系资源将对小区的品质有极大提升。3、历史与文化基地近市北郊已有3500年历史的商代盘龙城遗址，周边优美的自然景观、民俗风情，无不渗透出悠久的历史文化韵味。与中心城区相比，这里更多了一份汗中文化的宽广大气。4、区域现状现状大部分为鱼塘和农田，区内地势较平缓。5、区域道路交通规划地块周边市政配套设施完善，区域近期规划修建的道路包括金银潭大道、宏图大道、

44、盘龙大道等城市主干道以及银荷路等城市次干道。地块北临金银潭大道，南接银荷路，西至黄潭湖，东近宏图大道。交通极为方便。 6、场址土地权属类别及占地面积根据武汉市东西湖区城市规划管理局建设项目选址意见书及武汉市东西湖区国土资源管理局关于同意出让国有土地使用权给大连海昌集团有限公司的批复，本项目建设地址位于武汉市东西湖区养殖农场金银潭大道以南、宏图大道以西，规划用地性质为居住用地，用地面积为372913.08平方米。其中净用地面积：278346.96平方米；道路代拆面积：5115.71平方米；沿湖绿化代拆面积：89450.41平方米。二、场址建设条件1、地形、地貌情况武汉市地形以平原为主，兼有少量低

45、山丘陵和岗地。本项目拟建场区位于武汉市东西湖区金银潭开发区内，宏图大道西侧，金银湖大道南侧，南临张公堤该场地原为渔塘及菜地，由近期人工填埋而成，场地标高在19.53m19.99m之间，地势平坦，最大高差为0.46m。地貌单元属长江二级阶地。2、工程地质、水文情况拟建场地原为农田和水塘，填土以下其下主要为第四系全新统冲湖积（Q4al+l）、冲洪积（Q4al+pl）以及上更新统冲洪积（Q3al+pl）的粘性土层组成，场区地势虽有起伏，但土层分布较稳定，土质较均匀，因此本场地稳定性较好，适宜工程建设。场区地下水主要为上层滞水。上层滞水主要赋存于新近人工填土层中，水位不连续，无统一的自由水面，主要接受

46、大气降水补给影响。上层滞水水位在地面下0.501.30m。本场区内的地下水对砼结构及砼中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。3、地震情况武汉地区处于地质构造相对稳定阶段，根据建筑抗震设计规范（GB50011-2001）武汉地区设计地震分组为第一组，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。拟建场区地势开阔、平坦，但地基中存在软弱土层，故该场区属于抗震一般地段。4、候条件武汉市属亚热带湿润季风气候，雨量充沛、日照充足，四季分明。总体气候环境良好，近30年来年均降雨量1269毫米，且多集中在68月份。年均气温15.817.5，年无霜期一般为211天272天，年日照总时数1810小时21

47、00小时。5、通运输条件该区域地处武汉市中心城区汉口区以北，中环线与外环线之间，隔中环线与汉口区相望。基地北临金银潭大道，南接银荷路，西至黄潭湖，东近宏图大道，交通位置条件极为优越。同时，规划建设中的轨道1号线全长约28公里，贯穿汉口东西部。一期工程黄浦至宗关长10公里，已建成通车；二期工程长18公里，正在建设中。按照初步设想，武汉轻轨将自东西两端，分别向新洲阳逻街和孝感城区延伸，自东西湖向西北延长约50公里，即可连通距离武汉城区最近的孝感城区。三、场址条件比选根据对场址选择主要内容的研究，经过对各地段综合因素的比较，考虑到武汉市老城区内可供用地不仅紧张而且地价偏高，以及所出让土地面积应满足建

48、设规模需要等诸多因素，海昌之星项目选址拟确定在武汉市东西湖区养殖农场金银潭大道以南、宏图大道以西，张公堤以北。武汉地处中国腹地，雄踞长江中游，形成两江交汇、三镇鼎立的独特地理格局，是一座具有3500年历史的文明古城，拥有800万人口和8494平方公里的土地。经过新中国成立后多年的社会主义建设，伴随着改革开放的豪迈步伐，武汉已经成为我国中部地区重要的综合性工业重镇、商品贸易中心、交通枢纽和教育、科研基地。城市面貌日新月异，文化名城更添活力。在跨世纪的交替中，武汉人正以改革者的魄力和创新者的勇气，锐意进取，再创辉煌。为把武汉建设成为中国钢铁、汽车、高新技术三大产业基地和金融、流通、运输、信息、科教

49、五大聚散中心，塑造并充分展示开放式、多功能、现代化国际性城市的奕奕风采而团结奋斗。随着武汉城市建设向更大范围的扩展，新建城区不克避免地与市中心的距离加大，因此将来必然会建设一定数量、承担一定城市职能的综合居住区。而位于城市主干道附近的地区因为其交通的便利条件将会成为发展的重点。武汉市东西湖区至今仍以无公害农业的发展为主，境内无污染的设施，为当地生态系统的完整保存打下基础，本项目的开发应在挖掘生态化题材的同时，尽力维持这个生态系统的稳定运行是项目长期成功运行的关键之一。金银谭开发区是武汉市重点建设区域之一，新的政策及措施为金银湖地区经济的快速发展打下良好基础.目前该项目已完成土地的征用，并办理了

50、武汉创富房地产开发有限公司“海昌之星”项目建设用地规划许可证和国有土地使用证（见附件）；建设总体方案及建设规模已通过武汉市国有土地规划部门审批。第二节 项目建设方案一、项目方案设计指导原则健康的生活是经济高速发展快节奏时代工作的人们所共同最求的目标，而居住的环境、生活的方式是居住区建设所要真正关注的重点。在休闲运动的基础上着重解决汽车时代到来之时，居住区的交通及停车与优良的生活空间之间产生的直接冲突所需要解决的另一个问题。营造一个具有极强的邻里认同感，是传统的邻里交往模式在新型的居住空间中得到彰显。城市郊区的建设是城市的延伸和发展，保持郊野的清新与朴实也是建筑需要的姿态，所以在创造远郊居住区的

51、时候，以一种清新、活泼的形象来表达一种更自然而非更人文的居住形态是必然的选择。本项目设计构想将“以人为本，科学运动，健康生活”作为其根本宗旨。设计原则将将建设的目标直接面向城市人居所需关注的问题。在深入分析了地块形状及现存建筑条件的基础上，我们提出了一个NETWORKS CITY的概念，由此所带来的影响是我们摒弃了传统的中央大庭院的方式而采用了更为灵活的组团方式区构造各个支级庭院，然后通过中央的水景步道实现景观互连。于是组团的划分一开始就站在了最重要的地位上。我们在基地内设置了半地下停车库，每个停车库的地上部分就形成了一个绿化组团中心，我们赋予了每个组团不同的景观主题，用人性化的思考去打造一个

52、功能与美观性融合的社区空间。从中央的景观轴线开始体味建筑的细节变化。小区主要由四个组团构成，在满足建筑退界和日照的基础上让建筑的体量和高差充满了立体构成的趣味感。二、项目总体规划方案1、项目总体规模：海昌之星项目规划用地总面积37.29万平方主，净用地面积27.84万平方米，总建设面积为736797平方米。分为D、E、F三个地块，其中D地块用地面积41662.3平方米，建设面积226448平方米，由14栋18-32层的高层住宅和1栋11层的小高层住宅组成；E地块用地面积146022.12平方米，建设面积370196平方米，由26栋18-33层的高层住宅、15栋8-11层的小高层住宅和20栋叠加

53、别墅组成；F地块用地面积90751.9平方米，建设面积139985平方米。由8栋14-33层的高层住宅、27栋5层的花园洋房和12栋叠加别墅组成。2、总体布局及空间组织：NETWORKS CITY（网络城市）概念的引入：网络城市是一种新的城市模式，在网络城市，土地利用是相互区分但自我延续的，所有的区域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，所有的地带都有平等的设施，多元化可以共存，生活是可持续的。在深入分析了地块形状及现存建筑条件的基础上，我们提出了一个NETWORKS CITY的概念，由此所带来的影响是我们摒弃了传统的中央大庭院的方式而采用了更为灵活的组团方式区构造各个支级庭院，然后通过中央的水

54、景步道实现景观互连。于是组团的划分一开始就站在了最重要的地位上。我们在基地内设置了半地下停车库，每个停车库的地上部分就形成了一个绿化组团中心，我们赋予了每个组团不同的景观主题，用人性化的思考去打造一个功能与美观性融合的社区空间。从中央的景观轴线开始体味建筑的细节变化。小区主要由四个组团构成，在满足建筑退界和日照的基础上让建筑的体量和高差充满了立体构成的趣味感。3、竖向规划设计：根据地形图所示的地形特征，以及武汉市测绘设计研究院实测的现状地形控制点标高，竖向设计中考虑尽量处理好本场地与周围道路场地的衔接关系，减小填挖方量。此场地采用平坡式布置，0.00绝对标高定为22.30-25.90米。地面雨

55、水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管。道路结构拟采用沥青混凝土路面的做法。4、道路规划与交通组织道路系统的设计是本案设计最显著的特色之一，根据对国际和中国众多居住区设计案分析研究，采用了人车分流道路系统，即车行道作为居住区外围，不进入组团空间，与从人流入口开始的步行道形成绝对互不干扰的格局。一边式的车行系统，最大限度的减少车道对居住区秩序和居住环境氛围的干扰，并且为连贯的步行系统的形成提供了可能。步行系统紧扣“以人为本，健康生活”的设计主旨进行设计，形成了丰富的步行系统。同时，绿化也成为本案居住区生活，情思寄托的一个精彩环节。随着季节的变换，亚热带落叶乔木斑斓的色彩使得步行不仅仅是一

56、种健身方式，同时更成为一种休闲和享受。在道路设计上，居住区车道为6米，宅前小路为4米。小区车行出入口设于金银潭大道和规划道路上居住小区采用的主要停车方式为集中地下停车，同时在环形道路部分做到边停边放，提供一些公共停车泊位。5、绿地系统规划设计居住环境是人类一个永恒的话题，其目的在于处理好人、建筑和环境三者的协调关系随着科学技术的发展和人民生活水平的不断提高，人们在满足居住物质和生理需求的前提下，开始重视居住的精神和心理需求。居住环境“园林化”为居民放松、休憩、活动和交往提供了有益的空间。良好的居住环境逐渐成为人们生活的第一要素。“科学运动，健康生活”是武汉极地海洋世界国际景观社区住宅项目倡导的

57、基本生活模式。因此武汉极地海洋世界国际景观社区住宅项目在绿化与景观规划设计上有其特殊性。本场地绿地率为54%。1、总体构思（1）、以运动为主题，采用自由曲线、抽象的几何线形和面型确立整体规划的秩序，体现简洁、流畅、明快的现代规划风格，营造开阔大度的气势。（2）、绿化与景观采用点、先、面的布局，通过休闲步行道、健康步道将其串为一个有机的整体。（3）、组团间设置户外运动场地，体现“健身休闲”的精神。2、绿化（1）、规划原则A、在绿化布局上，以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被为基础；以小片的种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观；同时在成片的植被种植中进行色叶的协调

58、和对比，以形成优美的观叶林。B、注重在滨水岸线以及大片草地的边界，以植被形成的界面的季相、色相、树形及轮廓的变化有致，形成颇具特色的种植景观。C、树种上选用弄个当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区规划效果、价值和特色。（2）、规划内容A、空间结构绿化：充分发挥植物造景的潜力，使植物、地形、建筑、道路、水系融为一体。中心绿带除了运动场地外，选用常绿乔木、密植为林带。用高大的香樟、广玉兰、银杏、法国梧桐等乔木疏植，集合花灌木，配合地形和粉空间，形成既连续又分隔的流动空间。B、滨水绿化滨水岸线栽植垂柳、旱柳、池柏，配置花期长的朋红、水芙蓉等。水中柳丝轻拂的倒影，更显水面的清澈宁静。C、居住区道路

59、绿化主要树种选择香樟、合欢、槭叶树、银杏、法国梧桐等丰富道路的色彩和形态特别强调道路转变处植物景观的处理，用高低错落的树种与道路形成对景。（3）、绿化系统绿化系统按点、线、面三个层次进行绿化，结合建筑小品、原路景观进行处理。点：在居住建筑之间，种植自然形态的花草、灌木、藤架等，并结合建筑小品加以处理，成为融休息、观赏、活动、交往为一体，富有特色的庭院绿化。线：小区道路及两条休闲步道两侧的成排绿化，贯穿于整个居住区的芦花系统。面：大片集中绿化是绿化系统的重点，林荫大道把各种体育活动场地围合在中心绿带中，使中心绿带形成一个公园。靠近中心绿带两侧采用自由曲线的花带与高大乔木相互相互穿插，除了运动场地

60、和硬质铺装外，布置了休闲草坪、疏林草地、密林等，形成植物生态群落和丰富的绿化景观。（1）景观结构二条步行景观带，侧重于运动景观（人）和自然的生态景观结合。水体绿化景观，创造“水”与“绿”交融的景观特征，提高居住区的环境质量。（2）景观带A、中心绿带通过休闲草坪、疏林草地、密林以及休闲步道把各种运动场地串起来，既有开放空间，又有闭合空间，形成不同的景观层次。除此之外，小区边界的带状绿化，注重植物的培植以及与建筑之间构成的轮廓线，在局部留有视觉通道，把人的视线引入到中心绿带，无论是车行还是步行，都有良好的景观和景观层次。B、景观大道一侧是高大的乔木，一侧是自由曲线的花带渗入到中心绿带，与中心绿带的