很好的市调报告柯桥市场61张幻灯片

1、绍兴柯桥市场报告柯桥绍兴宁波杭州上海13公里50公里106公里185公里东距绍兴市区13公里、宁波市106公里，西距杭州西湖50公里，北至上海185公里，沪杭甬铁路、高速公路、104国道横穿境内，交通网络发达，距离萧山机场仅20分钟车程，区位交通条件优越。绍兴城市总体规划2019-2020规划绍兴中心城市由镜湖绿心、越城片区、柯桥片区（绍兴县城）、袍江片区的“一心、三片”组成，是绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区。柯桥地处长三角南翼，绍兴市西北部，绍兴县政府驻地，是绍兴中心城市三大组团之一;是绍兴大都市圈的城市副中心和现代国际商贸区，绍兴地区经济中心。城市地理区位绍兴市域城镇体系规划绍兴

2、市中心城区规划杭州都市经济圈的重要组成部分，绍兴城市西翼的重要副城 绍兴市城市总体规划（2019-2020）将绍兴县纳入市域规划体系构成绍北城镇密集区，将县城柯桥纳入中心城区构成三大核心片区之一，进一步融入绍兴大城市规划发展。市域城镇体系空间结构由越城区、绍兴县、上虞市共同组成绍北城镇密集区；中心城区规划由越城片区、柯桥片区和袍江片区构成绍兴中心区城区，形成“一心、三片、三楔”的空间结构。重点建设区域1.镜湖城市核心区、迪荡新城、会稽山旅游度假区、柯北新城、袍江工业新城为中心城区5个重点建设区域：2.在中心城区重点推进25个城市综合体建设，其中柯桥片区8个：包括轻纺国际贸易区综合体、柯北市场创

3、新区综合体、轻纺市场综合体、大坂湖水乡都市休闲区综合体、瓜渚湖北岸城市综合体、笛扬商圈综合体、物流直通关综合体、独山世纪城综合体。城市经济区位2019年金融危机后，GDP增速大幅下滑，随着绍兴县经济转型调整，2019年增速回升到10%以上，户籍人均GDP高达13.8万元，远高于杭州（8.9万元）绍兴县城市经济实力雄厚，全国县级排名第四位，浙江省内仅次于慈溪排第二位。2019年全县实现GDP1008.77亿元，12年GDP增速略有降低，但仍处10个点以上高速增长阶段。人均生产总值138726元(按户籍人口计算)，增速10.0%；经济增长受国际经济形势影响明显，08年金融危机时期绍兴县经济增长出现

4、大幅下滑，随着自身经济转型和结构调整的持续深入，经济发展得到有效复苏，抗风险能力增强。绍兴宏观经济绍兴县历年GDP走势绍兴县历年人均GDP走势居民收入水平保持较高增幅，2019年城镇居民人均可支配收入40805元；农村居民人均纯收入21813元；2019年，城乡居民储蓄存款余额达589.59亿元，增长14.7%；2019年社会消费品零售总额达167.45亿元，增长17.73%。2019年城镇人均可支配收入达40805元，远高绍兴全市，区域性差异较大；城乡居民储蓄余额拥有明显上涨，社会消费品零售总额增速下降，表明绍兴县居民消费力在2019年有所压制，未被释放。绍兴消费水平绍兴县人均可支配收入绍兴

5、县城乡居民储蓄余额绍兴县消费品零售总额绍兴县下辖4个街道、15个镇，常住人口104万（2019年）。2019年全县户籍人口72.72万，外来暂住人口577221人。绍兴县外来人口量偏大，外来人口在绍兴县的购房落户使得全县市人口的相对快速提升。每年净增3000-5000人，置业需求因城镇化进程而不断增加。年份全市市区绍兴县上虞嵊州新昌诸暨2019435.0964.8470.4777.3773.3843.44105.592019435.5064.8970.7777.2873.3943.46105.722019436.2464.9971.0577.2873.3743.55106.002019437.

6、0664.9071.4677.3173.4243.56106.422009437.7464.9071.7877.4273.3743.59106.672019438.9165.0472.2077.6473.4343.65106.962019440.0665.3372.5877.7473.6643.89107.22019441.5365.6772.7277.8673.7844.01107.32历年年末户籍人口统计单位：万人2019年末暂住人口统计全市市区绍兴县上虞嵊州新昌诸暨13988192949515772211638275648035233271107占比21.09%41.26%11.71%4

7、.04%2.52%19.38%单位：人绍兴市各下辖行政区域中，外来人口占比量最大。绍兴人口情况经济结构调整，产业结构不断优化，第三产业规模不断提升，比重达到38.26%绍兴县经济发展以第二产业为绝对主导，产业结构不断调整，2019年三次产业比重由2019年的3.7：64.8：31.5调整至3.5：58.2：38.3；第三产业受以轻纺城为代表的商贸业及以柯岩风景区的旅游业发展带动，比重以接近年均1个百分点以上的速度增加，2019年实现第三产业增加值385.94亿元，增长14.3%；绍兴产业结构绍兴县历年产业比重变化绍兴县旅游接待人次绍兴县批发零售贸易额绍兴县主导产业包括纺织原料、印染、服装家纺织

8、造3大主导产业；装备制造、汽车汽配、皮革塑料、新型建材、金属制品5大优势产业；新能源、生物医药和住宅产业化等3大新兴产业2019年全市实现工业总产值3882.49亿元，增长12.22%，第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；“企业规模不断壮大。主营业务收入超亿元企业（集团）达498家，比上年增加45家，其中超10亿元企业50家，超50亿元的企业（集团）6家，超百亿的企业（集团）2家。第二产业增速明显下降，退二进三城市化进程明显；经济转型升级，主导产业盈利大幅增加，企业规模发展壮大，新兴战略性产业发展加快，整体产业经济发展抗风险性提高绍兴产业概况绍兴县工业产值情况绍兴县规模企业产值绍兴县

9、城市性质定位为国际纺织中心，江南水乡名城；形成“一主三城三区”的总体空间结构：“一主”即柯桥主城区；“三城”即按照小城市定位发展的钱杨新城、平水新城和福兰新城；“三区”即北部工业区、东部现代生态经济区和西南生态休闲旅游区。绍兴县规划东部：瓜渚湖，以瓜渚湖沿岸规划为主，当前已发展成型西部：大小坂湖，以“现代水城”概念打造居住、休闲、商务功能为主南部：柯岩度假区，依托柯岩风景区良好的生态景观资源打造休闲居住功能为主北部：柯北新城CBD，以柯桥经济技术开发区、中国轻纺城等商贸、商务功能为主金柯桥大道柯北新城CBD规划柯岩度假区规划瓜渚湖沿岸规划柯桥为新建城市，城市建设起步较晚，但发展迅速，沿金柯桥大

10、道向北建设柯北新城CBD是城市主要发展方向。在城市功能自然生长基础上而产生的四个主要规划片区，各个片区开发齐头并进，各具发展优势。绍兴县城市规划（2019-2020）将柯桥定位为“国际纺织时尚之都，现代商贸休闲之城”，规划2020年中心城市人口规模达到50万，城市建设用地达到52.5平方公里，人均建设用地105平方米。柯桥城区规划老城区传统老城区，发展饱和，需求外溢柯桥主城区发展饱和，需求外溢，目前以金柯桥大道为城市发展主轴，重点打造柯北新城其中老城商圈业态以专业店、专卖店等特色化、小型化为特点，如步行街；柯北新城商圈则以大型超市、大型百货店等大型集中式商业业态为主，如万达广场、市心广场、杭州

11、大厦等。另外以轻纺城为代表的商贸市场发展繁荣，多个不同规模专业交易市场分布广泛。城市新建商业体有红星美凯龙等县级商业中心以笛扬路为商业主轴形成柯北新城、以金柯桥大道为商务主轴形成老城商圈，城市商业格局明晰，完善城市配套基础。柯桥商业规划柯桥正处于新城建设高峰期，四个主要规划片区齐头并进发展，并已初具规模，房地产发展繁荣，可以促进新城建设完善；雄厚的经济产业基础，人才引进战略吸引外地人落户，城市化率不断提高，中心城区人口从2019年40万增加到2020年50万，房地产业健康发展；因此，从宏观层面来看，柯桥城市具备良好的房地产开发经营条件GDP增幅8%房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展11%人

12、均GDP0800$8004000$40008000$800020000$房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期10694$城市化率90%城市化速度初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期61.3%城市背景小结宏观房地产市场研究宏观调整政策将持续，短期内不会放松，柯桥继续实行“限贷不限购”政策4月1日各地制定房价控制目标5月1日一房一价1月26日二套房贷首付不得低于60%一二线城市全面限购既限增量又限存量7月12日三四线城市限购10月29日温家宝：各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。2019年一季度二季度三季度四季度2019年一季度1月31日温家宝：继续严格

13、调控措施，促进房价回归。 银行：本地银行个贷依然执行原政策。7月6日近年来首次非对称降息三季度8月29日加强住房税收征改，推进房产税征收改革三季度2019年一季度3月1日出台新国五条，要求加强限购、限贷执行力度，征收二手房交易20%个税宏观政策政策细则相关影响二手房20%个税直接导致二手房市场快速下滑，将间接波及新房市场；二手房客户挤压至新房市场，贡献增量客群；二套房贷增加、限购扩容政策加码，伤及改善需求，但需各地细则进一步落实；增加土地供应房企补仓，未来市场供应增加，后市竞争压力增大；规范预售制度进一步强化限制捂盘行为，硬性要求增加市场供应。新国五条征收20%个税将直接导致二手房市场快速下滑

14、，进一步挤压二手房客户至新房市场，刚需置业被迫选择一步到位；然而房贷收紧、限购扩容，进一步伤及改善需求入市，同时增加土地供应将导致后市竞争压力增加，长远市场预期不容乐观；注：以上预判基于政策周期判断，影响预计将在未来各地细则出台之后显现二手房市场受到挤压，改善需求受限，刚需影响较小国五条解析杭州细则以影响市场预期为主，未有实质性的手段，对于绍兴市场的影响甚小明确2019年新建商品住房价格控制目标。根据我市经济社会发展目标，2019年度，全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅；加快完善多层次住房保障体系。全面落实2019年我市保障性安居工程新开工34753套、建成3

15、8301套的目标任务；增加普通商品住房用地供应。坚决抑制投资投机性购房。继续严格执行住房限购政策，继续严格实施差别化住房信贷政策，在必要时提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。发挥税收调节作用，按照国家税法有关规定，切实做好出售住房个人所得税征管工作；继续加强房地产市场监管。加强商品房预售许可管理，提高商品房预售门槛。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价和价格申报备案的规定等；加强市场监测分析和预期引导。绍兴“新国五条”细则尚未出台，参考杭州地方细则必要时提高二套房贷首付比例，并未明确二手房20%个税杭州细则参考受宏观经济危机及房地产调控影响， 09年、12年房地产投资增长出现下滑，整

16、体来看，绍兴县房地产投资比重不断增加，处于30-35%之间；房地产施工竣工面积同样受到宏观经济形势及房地产调控影响，09、12年均出现不同程度增长放缓甚至下跌；但总体来看2019年市场反应要好于08年经济危机后，房地产市场信心明显增强，而在连续三年的增幅下滑之后，未来具有反弹预期。绍兴县整体房地产投资与施工受宏观经济因素及房地产调控影响明显，波动较大，当前市场信心较好，后续面临反弹机遇绍兴县房地产投资存在反弹预期，长远市场信心树立房地产投资绍兴县房地产投资绍兴县历年施工/竣工面积12年施工与竣工面积的比例为4.85，大于常规的3.0，表明未来1-2年供应将继续放大；12年施工与销售面积的比例为

17、7.05，大于常规的3.0，表明未来1-2年供大于求现象将持续；未来1-2年整体市场将供大于求的趋势，短期内供过于求仍将持续绍兴县历年房地产各项指标综合对比综合评估绍兴县历年商品房成交波动较大，主要受宏观经济形势及房地产调控影响，2019年市场以价换量促进成交回暖，年成交135万方；整体市场呈现向上运行态势，成交价格在波动中上扬，11-12年度达到8000元/上下水平；绍兴县处于上升发展通道的敏感型市场，年均成交130万方，成交均价8000元/绍兴县整体房地产市场运行走势房地产市场历年土地推出量远大于市场房地产去化量。09年绍兴房地产市场推出量达到历年之最，为764万方，之后近三年市场推出量基

18、本保持在250万方左右，2019年绍兴县土地成交量保持在年度133.3万方，供需比达到了3：1未来几年内继续供过于需，市场后续乏力。从目前的土地市场和房产市场发展判断，在未来的几年内，绍兴县土地市场的推出量将继续保持稳定的状态，未来几年内市场供应充足。绍兴县土地市场供应远大于成交，未来土地供应充裕土地市场宏观调控政策短期内不会放松，以维持房价稳定为基调，新国五条以影响市场预期为主，未有实质性的手段；土地市场供应充足，房地产投资各项指标表明未来1-2年整体市场将供大于求，短期内供过于求仍将持续；2019年市场以价换量促成成交回暖，2019房地产市场运行将趋于平稳。房地产宏观市场背景柯桥整体受大市

19、场层面影响相对较小，市场相对平稳供大于求的局面很难在短时间内改变柯桥房地产市场研究从历年情况来看，柯桥房地产市场供大于求形势日益严峻， 市场竞争形势持续恶化。受调控影响，11年柯桥市场的成交量下跌，12年以价换量促进市场回暖，成交80万方；但12年新增供应量达到100万方，供求比达到1.25，11-12年新增供应存量即已高达86万方；同时，成交均价9900元/，后市竞争压力相对严峻；整体市场出现回暖，但供大于求局势依然严峻柯桥房地产柯桥商品住宅年度走势市场稳步回暖，价格筑底成功，全年整体量涨价跌走势柯桥月度成交柯桥商品住宅月度成交一览表(2019.1-2019.12)2019年4月份以来，柯桥

20、主城区市场开始有所回暖，成交量开始大幅度走高，同时价格却有所下降，从年初的11400元/平米成交均价下降到了10900元/平米，下降幅度达到了6%2019年柯桥主城区的成交量已经达到了80万方，已经超过11年全年54万方的成交总量的48%同2019年比，刚需以价换量，高端项目上市较多，整体均价相对2019年保持相对稳定。柯桥房地产市场仍以改善型需求为主，110-150方面积段成交比重合计占51.4%；其次为150-190方舒适型大户型产品，成交占比达到20.7%；90方左右刚需产品由于供应量有限，成交比重仅占10%。注：数据来源与典型热销项目：自在城、赞成香林、玉兰花园、金色丽都、绿色街区、锦

21、绣河山、长江越领等柯桥成交结构刚需首改次改市场主力成交110-150方，其次150-190方，刚需产品落位90方，190方以上户型去化受阻90-130方2房/3房的刚需首置/首改产品及150-170方4房舒适改善产品供需两旺，去化率均在90%以上；其次130-150方4房改善产品和170-190方4房大户型产品供应量大，去化率均超过70%90%推出量大，去化率74%，改善四房需求量明显推出量适中，去化率92%，刚需产品需求量大房型面积段柯桥供求结构推出量适中，去化率83%，改善四房需求量明显90方三房、100-130方三房、130-150方四房以及170-190方四房整体供求情况较好，柯桥对于

22、房型要求三房起步未来供应中，代表个案合计形成9560套，约120多万方未来供应，其中：90-130方、150-170方面积区间竞争量小，存在较大市场机会；130-150方面积区间未来供应量集中，竞争激烈，但为市场之前主力需求产品。未来供应结构130-150方为未来供应主流，竞争压力大90-130方以及150-170方未来供应竞争缓和地块编号容积率面积用地性质 成交总价 计容面积 楼板价竞得企业柯桥城区B-09B2.93605住宅1578104551509绍兴县中心城建设投资开发有限公司柯桥城区J-46地块2.826728住宅8554748381142绍兴县中国轻纺城两湖开发建设有限公司柯桥城区

23、J-47地块2.530329住宅753875823994柯桥城区J-49地块3.226773住宅755085674881柯桥城区J-51地块2.723906住宅6864645461063柯桥经济开发区科技园地块2.333870商业702977901902绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司柯岩度假区B-57号地块1.15256商办235457824071索密克汽车配件有限公司柯岩街道东江沈家娄地块1.27430住宅201989162262绍兴越华开发经营有限公司柯岩旅游度假区A-54-11.634785商业8421556561513浙江鑫明翔实业有限公司柯岩旅游度假区A-591.620311商业

24、5618324981728浙江鑫明翔实业有限公司柯岩旅游度假区E-112.246693商业198681027251934厦门联盛置业有限公司柯岩旅游度假区E-122.516827住宅6708420681594厦门联盛置业有限公司柯岩旅游度假区K-01a1.5130376商业18921195564967上海华昌企业（集团）有限公司柯岩旅游度假区K-01b1.5130513商业9001195770459上海华昌企业（集团）有限公司柯桥城区G-31a地块2.453238商住 250301277711959杭州龙嘉房地产发展有限公司柯桥城区G-32地块2.4113707商住 5510327289620

25、19杭州龙嘉房地产发展有限公司合计704347019215414288831345柯桥主城区12年合计成交70万方，计容建筑面积达143万方，地块成交楼面价集中在1000-2000元/之间瓜渚湖东岸片区大小坂湖片区科研度假区土地成交供求结构除11年受调控影响，各年成交均在80万方以上；市场容量供过于求，形成11-12年度新增供应存量高达86万方；市场存量柯桥12年成交土地70万方，将形成143万方潜在供应；潜在供应代表个案合计形成9560套，约120万方潜在供应量；未来供应90-130方、150-170方产品供需两旺，去化率均在90%以上，未来供应较少，具有较大市场机会；130-150方未来供

26、应量较多，市场竞争较激烈。房地产市场总结市场整体存量约349万方，存量需要4年的去化周期90-170方户型是市场的供求主力柯桥产品研究产品研究选取柯桥2019年热销楼盘进行分析，考察柯桥房地产市场产品开发水平：大坂风情高层，板式与点式结合玉兰花园万达广场北区板式高层高层，点板结合永利中央公馆高层，点式板式高层金昌香湖郡金地自在城花园洋房小高层高层高层、原创叠墅总体规划：普遍以高层公寓为主，产品同质化严重，产品线较狭窄；金地自在城开创性的规划多种产品组合，随后保利湖畔林语跟进，高低配等多产品线组合规划得到市场认可。产品研究金地自在城玉兰花园大阪风情永利中央公馆万达广场（北）金昌香湖郡新古典主义新

27、古典主义现代简约新古典主义现代简约现代风格面砖底部石材临湖玻璃幕墙；中部和北面干挂花岗岩外墙真石漆喷涂，群楼采用花岗石面砖面砖深香槟色的铝板和高清的玻璃，结合深色花岗岩品质感高外立面高档，品质感强外立面品质感不高品质感高品质感高玻璃运用较多，感觉较轻建筑立面：以新古典主义和现代风格建筑立面为主，突出产品高端形象及国际化都市意象，但整体色彩及形象塑造偏冷、硬，而缺乏生活亲切感。风格建材品质感产品研究大阪风情D户型 226 四房两厅优点：1、南北双阳台设计增加采光度和生活情趣2、南北通透、全明户型3、南向超大面宽保证了采光通风的良好缺点：1、卧室书房入口集中，会相互影响2、次卫无窗，通风不好玉兰花

28、园A户型4室3厅390.00优点：1、采用大平层的设计，功能分区丰富2、南北通透、全明户型3、入户大堂使整体感觉大气豪华缺点：1、无法动静分离，私密性不强2、次卫无窗，通风不好自在城B-3户型3室2厅91.00优点：1、户型紧凑，利用率高2、南北通透、全明户型3、动静分离，有利于休息4、超大主卧套间缺点：1、主卫通风不好户型设置：在普遍追求大户型高端定位的情况下，90左右小户型成为鸡肋，仅作中间套设置，户型设置较差，居住舒适度较低；金地自在城小户型设置独具优势，未来随着保利、龙湖等外来开发丰富的经济户型操作经验，小户型优势将凸显。产品研究项目自然环境玉兰花园南面瓜渚湖景观资源宝业大坂风情大坂湖

29、景观资源永利中央公馆小河（河景一般）新浪琴湾古运河河景资源金昌香湖郡运河河景；瓜渚湖景观资源（较远）金地自在城大小坂湖景观资源景观设置：绍兴水乡水景资源丰富，外部景观不缺，并各具优势，差异较大的是社区内部景观营造，以绿城、金地为代表的品牌开发商领衔城市精品园林景观体系打造。产品研究楼盘名称位置物业类型建筑面积（总量约100万方）建筑风格外立面主力户型（）均价（元/）金地自在城柯西坂湖板块高层、花园洋房一期洋房5万方原创偏新亚洲石材基座，高级面砖洋房220,140浪琴公馆柯西坂湖板块联排为主、叠排34986法式干挂石材270-400500-700万/套，均价约20000保利湖畔林语柯西坂湖板块联

30、排、洋房、高层130000法式排屋、洋房ARTDECO石材基座，高级面砖联排250-350，洋房140-200未售蓝天玫瑰园柯南板块别墅、排屋136600法式新古典主义石材300-1000起价600万/套，均价约25000以上馥园柯南板块高层、排屋、别墅190000法式石材干挂300-600480-2300万/套，均价约20000围炉别墅柯南板块别墅、排屋186540（含山体）英伦风格澳洲砂岩+劈岩砖370-630 15000元/平米，总价380-1000万/套唯美品格柯南板块别墅、排屋180000佛罗里达（美式）文化石+涂料300-500别墅起价660万/套左右，排屋起价428万/套润泽大院

31、瓜渚湖板块高层、排屋279981平方米（排屋10080）西式古典+现代涂料为主250-300公寓9500，排屋未售瓜渚景园 瓜渚湖板块类独栋别墅59746欧式砂岩+石材410-598起步价1000万/套，均价约30000元/ 低密度产品研究：绍兴低密度项目较多，市场供应总量高达100万方，以联排、别墅产品为主，户型面积较大，独栋别墅集中在500-600方，联排集中在300-400方，多层洋房在200方左右。产品研究以新古典主义和现代风格建筑立面为主，突出产品高端形象及国际化都市意象；高低配项目逐渐成为主流，丰富产品线组合，应对市场风险，并取得差异化竞争优势；依托水乡景观资源，绿城、金地领衔城市

32、精品园林景观体系打造；90小户型仅作中间套设置，户型设计普遍较差；金地、龙湖等外来品牌开发商引领市场经济型户型变革，小户型优势将凸显。低密度排屋别墅产品受欢迎，户型面积较大，独栋别墅集中在500-600方，联排集中在300-400方，多层洋房在200方左右。以绿城、金地、龙湖为代表，热销项目产品品质较高；优质90方户型产品具有市场稀缺价值机会。产品研究总结柯桥商业市场研究群贤路老城商圈行政中心商圈传统老城商业中心万达商业中心万达广场市心广场轻纺城锦麟天地购物中心钱淘公路老城传统商业中心万商路沿线沿街底商以及锦麟天地购物中心一带，是绍兴县传统商业聚集地，区域主要以购物、休闲娱乐、餐饮等一体化的综

33、合性商业，是区域人气聚集较高的商圈城市总体分为三大商业圈，即城北的万达商圈以及城中的行政商圈以及城南的传统老城商圈万达商圈目前区域内主要由万达广场、轻纺城以及红星美凯龙等汇聚了大批新型的集中式商业广场，是城市主要的商贸中心行政中心商圈主要集中在市心广场一带，区域汇集了沃尔玛、银泰等档次较高的商业集合体，主要以休闲、购物与一体化的现代性商业体城市商圈格局市心广场笛杨路沃尔玛银泰百货（在建）行政审批中心华润万家蓝天中心商业街名称商业街介绍业态经营状况主要品牌笛杨路商业街城市成熟商业街之一，处于老城板块，商业档次较高餐饮、娱乐、超市、未来将会进驻银泰百货沿街双层商铺：336平米25000一月租金水平

34、：平2.03.5元/平米/天绍兴花雕、波斯登、银泰、沃尔玛兴越路商业街毗邻笛昂商业街，档次一般主要以生活型为主餐饮、便利店、沿街底商面积200方，10000一月；租金水平：1.52.0元/平米/天在售商业蓝天商业中心在售商业面积在2470方左右，价格在5万10万.平米左右行政商圈主要集中在笛扬路、以及兴越路部分路段，租金水平在1.53.5元/平米天，在售价格5万10万/行政中心商圈蓝天商业中心蓝天市心广场城市核心商圈，大型商业广场（市心广场、蓝天商业中心）集中，未来更有银泰的加入，区域商业环境成熟，人流量密集。银泰百货行政中心商圈鉴湖路万商路锦麟天地购物中心杭州大厦新浪琴湾商业街名称商业街介绍

35、业态经营状况主要品牌鉴湖路商业街城市主要商业街，主要以服装、酒店等服务性商业为主杂货店、服装店、快捷酒店沿街平层商铺：32平米3200一月租金水平：平米 1.52.5元/平米/天工商银行、联想、世纪华联万商路商业街城市繁华商业街之一，内部商业发达，覆盖面广餐饮、服装、酒店、商场等沿街底商面积150方，19万年；租金水平：2.04.0元/平米/天绍兴花雕、KFC、雅戈尔在售商业新浪琴湾在售底商（双层）面积在200300方左右，均价20000元/平米地块所处区域，城市传统核心商圈，业态完善，人流量大，整体商业租金水平在24元/平米左右，商铺在售价格20000元/平米老城商圈锦麟天地购物中心及步行街

36、、杭州大厦以及万商路商业街等城市成熟商业体，汇集了多种业态、不同档次商业进驻，认可度较高老城商圈商业街名称商业街介绍业态经营状况主要品牌金柯大道商业街绍兴主线干道，道路车流量较大，轻纺城、红星美凯龙等均在沿线排布酒店、超市、专业市场租金水平约在23.5元/平米天各类高档家私服装等钱陶公路商业街北部重要干道之一，沿街主要以零散的生活型商业为主杂货店、汽车维修、物流等租金水平在1.52.5元/平米天之间在售商业长江领越在售底商商业均价20000元/平米，户型面积100400方左右万和丽都社区底商面积100-120平米，挑高5.1米，价格2000025000元/平米金柯大道钱陶公路万达广场轻纺城写字

37、楼群轻纺城家纺中心长江领越万和丽都城市新兴商圈，逐渐发展成熟，已形成人气聚集，目前租金水平在1.53.5元/平米天，在售项目底商价格约在22.5万元/万达商圈万达广场轻纺城红星美凯龙依托轻纺城专业市场聚集形成较浓商业底蕴，万达广场商业综合体大力驱动，形成城市三大核心商圈之一，当前已初步形成人气聚集万达商圈租金水平：传统老城商圈行政中心商圈=万达商圈，目前老城板块凭借成熟的商业配套以及周边成熟的住宅小区积累了较高的人气以及入驻了较多高档商业品牌得到绍兴本地人高度认可，其次本案周边所临近的万达商圈及行政中心商圈是目前大力发展的区域目前处于发展期，但租金水平与老城核心区域相近，未来上涨空间较大，区域

38、内大型卖场式集中式商业较多，但整体缺乏生活型相关的超市、菜场以及幼儿园学校等，区域商业主要以高档消费为主。售价：行政商圈万达商圈传统老城商圈，销售价格方面行政商圈拼接城市二大综合体商业蓝天市心广场以及蓝天商业中心商业体区域商业价格在城市中处于高端价位（个案影响）。老城以及万达商业区域内，整体商业固化，基本以配套型商业、专业市场为主溢价方面略低于前者，但人流量不逊于前者，便于后期住宅销售本案处于行政商圈及万达商圈之间，享受二大商圈核心商业配套以及前期的人气积累，属于未来城市商业高溢价板块且与各大商圈的关系比较密切，中心商业的形成较为困难商业市场结论板块划分大小坂湖板块柯北新城板块柯东瓜渚湖板块柯

39、南柯岩景区板块城市CBD板块，高层公寓为主，当前销售均价8000-10000元/休闲居住板块，高层公寓为主，部分低密度排屋洋房，当前销售均价9000-12000元/城市湖居生活中心，高层公寓为主，少量低密度排屋，当前销售均价毛坯10000-13000元/，精装修18000-20000元/高端度假居住板块，排屋、别墅物业为主，销售均价15000-20000元/市中心板块开发趋于饱和，需求外溢，逐渐形成由内向外的开发格局传统市中心板块柯桥老城区，在售商品房少，以原市中心多层社区为主，销售均价10000-13000元/柯北新城板块属未来城市发展方向，处于快速发展期，住宅项目相对缺乏，具有伺机进入开发

40、标杆项目的机会；柯西大小坂湖板块自在城项目已经进驻，体量庞大，开发周期较大，是长期经营开发主“战场”。板块特征描述板块优劣各异，整体来看，柯北新城和柯西大小板湖片区机会较大板块名称代表项目具体规划 区域特征土地供应风险/机会大小坂湖板块金地自在城保利湖畔林语大坂风情龙湖原著大小坂湖RBD，休闲居住中心，水乡都市休闲综合体大小坂湖优越的生态景观资源，龙湖、保利等外来开发商 陆续选择进驻，区域格局形成，开发热点区域一线沿湖用地稀缺，二线近湖和西岸内陆区域毛地供应充足机会：进入开发高峰期，发展前景较大，一二级联动开发。风险：外来知名开发商集中，竞争较大。柯北新城板块锦绣河山长江越领红星美凯龙柯北新城

41、CBD，金柯桥大道城市向北发展主轴，商务中心，商业中心新城建设成型，高楼林立，配套完善，住宅项目相对较少中心区域土地出让殆尽，向北转移，可供应住宅用地较稀缺机会：建设成熟，住宅项目相对稀缺；风险：人气不足，空置率较高。柯东瓜渚湖板块 香湖郡玉兰花园朗诗绿色街区瓜渚湖柯桥城市的“绿心”，打造城市滨水风景区，中央生活区瓜渚湖类似杭州西湖，柯桥城市历史文脉所在，居住环境优越，城市繁华核心土地供应稀缺，仅剩东岸二线近湖区域待拆迁用地机会：开发成熟的高端地段，认可度较高；风险：未来集中供应高达200万方。柯南柯岩板块馥园围炉别墅金晖夏宫蓝天玫瑰园柯岩旅游度假区，鉴湖风景区，旅游休闲度假居住区类似杭州之江

42、，自然生态环境佳，旅游度假配套丰富，高端低密度住宅项目集中，但生活配套缺失当前度假区建设高峰期，配套用地供应充足，城市土地主力供应区域机会：高端别墅区，溢价能力较高；风险：受度假区规划限制，规划难度较大市中心板块新浪琴湾老城优化建设及改造柯桥传统市中心所在地，配套成熟完善，教育资源优越。但社区居住环境较为老旧，高品质楼盘缺失。现有可出让净地稀缺，未来供应集中在待拆迁用地，不过该区域拆迁进度缓慢。机会：老城区配套成熟，地段认可度高。人气鼎盛风险：国家房产调控力度不减，改善性需求被抑制。区域项目表现项目名称物业类型建筑风格容积率建筑面积在售户型在售价格（元/平方米）备注锦绣河山高层新古典主义2.5

43、208443105-1347000长江越领综合体新古典主义3323052135-1658500中央公馆高层ARTDECO3.511106691-2479500华宇天庭高层新亚洲风格2.5161303120-2009500龙禧中心高层、酒店式公寓现代风格3165000酒店式公寓55-13112000（精装）住宅未售米兰公寓高层新古典主义+现代1.835000142-1669000菜单式装修本案锦绣河山中央公馆长江越领华宇天庭米兰公寓龙禧中心项目所在区域周边在售项目较少，在售项目容积率在2.5-3左右，均为高层公寓产品，同质化相对严重；在售的主力面积120-160方，户型相对较大，小面积产品有一定

44、机会点；在售价格方面，本案所在区域位置较偏，保持在7000-8000元左右，其他项目位置更靠近万达商圈以及老城区，价格有一定涨幅。柯北新城是目前的价格洼地板块，且未来前景较好，板块具有很大发展潜力典型个案物业地址绍兴县钱陶路与柯华路交汇处 物业类型高层、商铺占地面积83377平方米总建面积250000平方米容积率2.5绿化率28%车位数1046总户数1308在售房源9#、5#楼最近开盘时间2019年9月在售价格7000元/平米优惠幅度一次性90折，按揭94折物业管理润达物业项目位于柯西板块，在未来几年内项目升值的空间较大，目前全盘采取低价入市的销售策略锦绣河山典型个案锦绣河山基座石材+真石漆衬托的新古典主义风格典型个案锦绣河山开盘时间开盘楼栋面积套数销售去化率销售均价2019.52#93181267%6300105361336%6300120361233%6300133361644%630010#125361233%63002019.95#16622837%65009#134442045%6500汇总2289341%65001、低价入市，起步价5888元左右，引来大量刚需客户，口碑宣传较快 2、产品处于柯西升级板块，未来几年内升值空间较大3、实验小学新校区，实验中学，柯桥中学等一站式学区配套设施4、在售均为毛坯产品，成交价格位于6500元/之间；5、在当前市场环境下，