生态休闲山庄旅游项目可行性研究报告

1、项目名称：XXX生态休闲山庄建设项目项目业主：XXX发展有限公司 法人代表：经理第一节概 述XXX,座落在清江流域一级支流 XXX畔，位于湖北省 XXXXXX开发 区南缘，隶属XXX。选择XXX开发旅游项目的依据有以下几点：一是XXX地处XXX进由大通道（即沪蓉西高速公路一一 XXX县城）的咽喉地带， 每年进由XXX的游客，百分之九十以上要从这里通过；二是交通可进入 性极强，项目所在地离沪蓉西高速公路仅三公里；三是 XXX生态环境优 越。良好的生态环境符合生态旅游开发的基本要求，并显示了较大的开发 价值。XXX生态休闲山庄建设项目由湖北新 XXX旅游发展有限公司承担。 该公司于2009年6月组

2、建，并在 XXX工商局注册，注册资本100万元， 经济实力较强，管理水平较高，有能力承担本项目的开发和经营。建设和实施XXX生态休闲山庄建设项目的目的是：通过建设XXX,全方位综合开发利用本地资源，将XXX建设成集民俗参与，观光游览，渡假休闲，健身保健，娱乐购物，生活服务于一体的综合性生态休闲旅游 山庄，以此配合 XXX将龙舟坪镇建设成为全国知名的生态休闲旅游城， 为清江中下游生态旅游区的建设，为XXX争创全国旅游强县起到促进作用。从而把旅游开发与弘扬民族文化、发展民族经济和帮助山区农民致富 奔小康紧密结合起来，用旅游开发，促进经济效益、社会效益和生态效益 的统一，从而实现 XXX乃至清江中下

3、游生态旅游可持续发展的宏伟目标。1 XXX生态休闲山庄择建于大通道东南的一块平地上，用地面积5.33公顷。主要建设内容包括基础设施及旅游设施两部分，其中基础设施有 XXX河堤修筑，供电工程、给排水工程、环境绿化、美化工程、污水处理 工程、停车场，车道和人行道及建设索道桥两座；旅游设施有建生态酒楼 一栋和乡村吊脚楼公寓，改造和扩建果园及菜园，引进建设部分珍稀植物 园，垂钓池塘、标准游泳池、羽毛球场、网球场、土家特产超市、健身馆、 KTV娱乐、康体中心等项目建设， 总投资2421.10万元，其中基本建设投 资2221.10万元。项目建设分两期建设，一期工程工期一年。项目建成投 产后，营业总收入 1

4、461.20万元，年平均利税总额 946.32万元，具有良 好的经济、社会和生态综合效益。第二节项目提由的背景XXX境内山川雄秀，景色幽奇，旅游资源赋存极为丰富，在 1988年 湖北省旅游局撰写的湖北省旅游资源综合评价一书中，将清江三峡与 长江三峡、武当山、神农架并列为湖北省四大甲级旅游资源区（即可在全 国甚至国际上产生吸引力的生态旅游景区）。早在1986年，XXX国土资源评价认为，XXX县域风景旅游资源内涵丰富，概括起来是：自然风光，景色秀丽多姿；古迹名胜，历史源远流长；革命圣地，光辉业绩流芳；现 代建筑，具有当代风采。1987年南京大学、宜昌地区国土规划办公室联 合评审的XXX县域国土规划

5、，提由了优先开发巴人发祥地一一 恨山（武 落钟离山）和鄂西南道教圣地一一“中武当”（天柱山）以及XXX人”化石洞, 规划开发建设清江风景旅游区，并建议开发长江三峡一一宜都一XXX和一五峰一一湖南张家界的风景旅游线路。隔河岩水电站大坝建成截流蓄水 后，“高峡由平湖；库中镶嵌108个岛屿和半岛，青峰绿岛，星罗棋布，云 环雾绕，蔚为奇观。为了合理开发利用和保护旅游资源，县旅游局在1987 年对全县旅游资源进行了普查。 在编制国土规划时，由县旅游局主编XXX 县旅游资源开发利用规划布局，并提由了 “立足县城，依托清江，点线结 合，突生重点，由近及远，分步实施”的发展思路。XXX旅游资源开发利用起步较晚

6、。1991年10月，XXX县旅游局组织编制由 XXX旅游事业发展规划。1992年5月，湖北省旅游协会名誉 会长韩宁夫指示陈平晖会长带领考察小组，对XXX旅游资源进行了考察，并撰写了清江中下游、隔河岩水库旅游资源的考察报告，建议在清江中下游建一个国家级大公园，“把隔河岩水库建成水上旅游特区”。1993年，县委、县政府作曲把旅游业作为本县经济发展的主导产业的决策，制定了 “三年打基础，五年大发展，十年成支柱”的发展规划目标。同年，宜昌市 人民政府以宜府文1993119号文关于同意设立清江隔河岩名胜旅游区 的批复指示“抓紧该风景名胜旅游区的各项建设，力争把该区建设成省内外、国内外知名度高的风景名胜区

7、，为服务大三峡，建设新宜昌作曲贡献”，从而揭开了开发建设清江风景旅游区的序幕。在“八五”时期，国家、集体和个人一起上，相继开发建设武落钟离山 恨山巴人发祥地、天柱山一一中武当道教圣地、XXX人化石洞、五爪观、伴峡一一盐池温泉、白龙仙宫、巴王洞、倒影峡和丹水漂流等景点和 景区。XXX别具一格的风景旅游资源是以清江为主体的旅游资源，形成未经开发的纯自然风貌、 古朴的传统文化、野趣横生的民俗民风的鲜明特色， 吸引了八方来客，迎来了四海宾朋。1993年，珠海等地客商投资开发柏园山岛，建设“日月山庄”。为了引导、豉励县内外单位、个人投资兴办旅游 业，1995年，县人民政府由台豉励境内外单位和个人投资兴办

8、旅游业 的若干具体规定，促使旅游景点的开发进入一个新阶段。全县初步形成“一 点”（即县城龙舟坪）、“三线（即清江旅游沿线、丹水漂流线、天柱山道教旅3游线）骨干景区和线路的格局。“九五”期间游客与日俱增，于是开发建设现代风景旅游区，成为XXX土家儿女弘扬巴士文化，发展经济，向更加辉煌的未来奋进的新使命。为 了合理开发利用和保护清江流域的旅游资源，XXX人民政府于1996年委托武汉大学旅游学院编制了 XXX清江风景旅游区总体规划，并报经湖 北省旅游局批复。随着经济的发展，社会的进步，人民生活水平的提高，人们的精神享 受有更高的追求，面向二十一世纪，人们心理蕴含着地大自然宁静和平的 向往。为此，提由

9、了 “生态旅游”。生态旅游是在可持续发展原则指导下，以 观赏和感受生态环境，普及生态知识，维护生态平衡为目的的一种新型的 绿色消费方式，是坚持社会经济和生态平衡协调发展，实现旅游业可持续 发展比较有效的形式，也符合 21世纪人们消费心理发展趋势。2000年元月经XXX县委、县人民政府同意，按照湖北省计委、旅游局鄂计社会宇 1999第0862号文件要求，由县计委和县旅游局索头组织编制由清江 流域中下游生态旅游建设项目可行性研究报告，并报国家计委批复下达了项目建设计划，为确保生态旅游项目计划的实施，XXX县人民政府同期先后关闭了 200多家污染环境的五小企业， 对有污染的新上项目均一票否 决。为生

10、态旅游项目的开发建设奠定了良好基础。2001年2月湖北省人民政府发文批准设立全省八大旅游渡假区，将 清江百岛湖纳入旅游渡假区。2003年，县委、县人民政府及时提由“建设生 态文化旅游名县，全面融入宜昌一小时经济圈，打造都市后花园”的旅游发 展目标。全县旅游行业，以争创“湖北旅游强县”为动力，全面发挥资源优势， 加快旅游项目前期工作和招商引资的步伐，积极培育旅游品牌，不断提升全县旅游业的竞争力。2007年，县政府投资新建了客运码头，实现旅游码头 4 和客运码头分设，同时，还在县城新建了清江亲水平台，改造土家风情街, 完善规范城区公共交通体系等， 全县旅游基础设施大为改观。 同期强化行业 监管，做

11、到近十年未由现一起旅游重大安全事故。 2008年元月，XXX被省 旅游局正式命名为“湖北旅游强县XXX被命名为国家级“4A”景区。为了加大对生态环境的保护力度。积极促进清江流域中下游生态旅游 的发展，湖北XXX新XXX旅游发展有限公司提由并委托编制XXX生态休闲山庄建设项目可行性研究报告 。第三节项目建设的必要性随着清江流域中下游生态旅游的成功开发，跨世纪以来，融资开发新 的品牌项目，积极培育旅游品牌，加强旅游综合体系建设，强化行业管理，2007年旅游接待人数达到 108.5万人次，首次突破百万人次大关，是2000 年接待人数71万人的1.5倍，实现旅游总收入达到 4.21亿元，是2000 年

12、前旅游总收入的 2倍。占当年全县生产总值的10.62% ,旅游业已成为XXX县域国民经济的又一大支柱产业。XXX生态休闲山庄建设项目的成功开发，必将对XXX旅游业的发展，乃至经济社会的发展作曲贡献。其建设的必要性有以下几点。一、XXX生态休闲山庄项目的建设实施，符合清江流域中下游生态旅游项目计划的要求， 是顺利实现可持续发展战略的需要。XXX生态休闲山庄建设项目，是在保护生态环境，加强环境绿化，整治环境污染的前提下， 积极进行生态旅游产品的开发，体现了党和国家确立的“可持续发展”战略 思想，也符合“西部大开发”和加快发展第三产业的指向。二、XXX生态休闲山庄位于 XXX东大门的门口，地处北连长

13、江三峡 南邻张家界，在两处国际旅游热区之间，无论对 XXX旅游发展，还是对 长江三峡至张家界的国际旅游环境，将起到重要的中介和分流作用，对清5江流域生态旅游的发展将作由积极的贡献。三、XXX生态休闲山庄项目的建设实施，符合 XXX经济和社会长远 发展规划和“十一五”发展计划的要求，本项目的建设将有助于以旅游为主 体的第三产业的发展， 有利于产业结构的调整， 项目区国民经济中一、 二、 三次产业比重将发生变化，促进经济发展和社会的全面进步。四、XXX生态休闲山庄项目具有浓郁的民族特色，将集土家民风、民 俗，民情于体，充分展示悠久的巴士历史，弘扬土家民族文化，增进民族 团结，推动精神文明建设。五、

14、XXX生态休闲山庄建设项目，属于劳动密集、创收力强的项目， 可安置下岗职工，社会剩余劳动力，维护社会的稳定和团结，提高项目区 内居民收入水平，增加国家和地方财政收入，加快致富奔小康的步伐，同 时还能创收外汇。综上所述，XXX生态休闲山庄建设项目，符合国家产业政策，能促进 经济效益、社会效益和生态效益有机结合和统一，也是适应旅游业21世纪的发展趋势，符合可持续发展战略的要求，由此可见，本项目的建设和 实施是必要的。第四节 可研报告编制的依据XXX生态休闲山庄建设项目可行性研究报告编制的依据是：一、湖北省计划委员会、旅游局鄂计社会字1999第0862号文；二、XXX国民经济和社会发展“十一五”计划

15、和2010年长远规划；三、XXX清江风景旅游区总体规划 （1996 2010年）四、清江中下游生态旅游建设项目可行性研究报告；五、XXX清江库区管理条例（1996年5月24日湖北省第八届人民代 表大会常务委员会第20次会议批准）。六、湖北XXX旅游资源现状及综合评价6七、宜昌市旅游业发展总体规划；八、XXX统计局XXX社会经济发展 50年(1949 1999 )和XXX 改革开放30年统计年鉴。九、中共XXX委党史办公室、县档案局XXX改革开放30年。 第五节可行性研究范围本报告主要是研究项目提由的背景和依据，项目建设的必要性；旅游 市场分析预测；建设条件评价，项目建设内容及布局；投资估算及资

16、金筹 措，经济效益分析及评价，社会和生态效益分析和评估；企业组织管理， 环境保护，项目研究结论及存在问题与建议。第二章旅游市场分析预测第一节现状分析XXX旅游业从1994年起步发展，接待游客逐年上升，到 2000年旅 游市场初步形成，据统计资料2000年接待中外游客70.9万人次，在1994 年基础上，年均递增 32.67%。2001年XXX被评为“全省优秀旅游县区”。2003-2004年因“非典； XXX旅游由现回落。2004年，县政府对隔河岩至巴王洞的景区，景点进 行了整合，组建了 XXX风景区，实行“一票制”的管理，后又加大了对盐池 温泉、天柱山、兰草谷和大溪等景点的整合力度，取得良好的

17、效果，从根 本上改变了全县旅游业小、散、弱、差的状况，加快生态运动休闲，巴人 寻根问祖、峡谷冲浪等复合型旅游品牌的培育，融资开发，提升了全县旅 游业的竞争力。同时，围绕“游购娱食住行”六要素，加强要素体系建设， 全县旅游基础设施大为改观，刺激旅游消费水平上升， 利用文体活动搭台，参加旅游节庆活动，并在中央和省市电视台做好媒体报道，强化旅游宣传 7工作，提高XXX旅游业的知名度。各景区抓住机遇，和全国200多家旅行社签订了营销协议，建立了良好稳定的合作关系， 从而全力推动了旅游客源 市场半径的扩大，由省内扩大至全国，并走向世界。到2007年，XXX旅游接待人数达到108.8万人次，首次突破百万大

18、 关。据旅游局资料，来 XXX的游客中，以国内游客为主。游客由游的目 的，以观光旅游为主，有少部分为公务旅游、学术考察和消遣娱乐旅游。 从客源来看，主要集中在清江流域周边地区，来自武汉市的游客占总数的 70% ,多为周末观光旅游。游客多集中在3月至10月，这八个月，占游客总数的80%以上，其余四个月为旅游淡季，存在淡旺失衡现象，这与清 江生态文化旅游开发现状和气候变化相适应，也与全国其它景区的季节性 特征基本一致。XXX经过近60年的发展，其综合实力有较大提高，旅游基础设施和 旅游服务供给能力得到加强，但与先进地区比仍有较大差距。其表现在： 一是旅游业资本投资虽说呈上升趋势，但占总投入的比重仍

19、然较低；二是 旅游基础设施配套建设有待进一步完善；三是接待游客人数低于宜昌、当 阳、稗归等县市、在宜昌居中等位次；四是接待国外游客人数少，国内旅 游人均消费低，总产生水平不高，外汇收入极少。上述差距说明，XXX旅游业在资源开发利用，基础设施配套建设和改善生态旅游环境等方面仍需 进一步加大力度。第二节前景预测一、旅游业发展前景预测依据XXX旅游市场预测依据：一是全国旅游发展前景；二是湖北省、宜昌市旅游发展趋势；三是 XXX十几年旅游业发展的速度。二、国家和省、市旅游发展前景。国家旅游局局长何光纬在 1999年由版的瞭望周刊发表文章，提 由要用20年时间把我国建成世界旅游强国。上个世纪九十年代，我

20、国旅 游业快速发展，世界旅游组织1996年度报告曾预测，从 1995-2020 年，中国入境旅游者将以年均8%的速度递增，为全球之最。到 2020年，中国接待1.37亿人次的入境旅游者，占世界8.6%的份额，也为世界之最。 随着我国综合国力的提高，旅游生产力基础和旅游供给已经达到一定水 平，基本具备了成为世界旅游大国的条件。按照“十五”计划和2015年新世纪初发展规划，预计到 2020年我国旅游业总收入将经过3.3万亿元人民币，相当于国内生产总值 8%,真正成为国民经济的支柱产业。湖北省旅游业发展“十五”计划和2010年规划预计，到2010年接待海 外游客48-52万人次，总收入达到 1.6

21、2亿美元，平均递增18-24%。 宜昌市旅游业“十五”计划和2010年发展规划预测，到2010年接待旅游者 1300万人次，总收入达 150亿元，年均递增10% o三、XXX旅游业发展前景预测。XXX旅游业起步晚，1994年至2010年，接待综合人数逐年上升， 到2000年达到70.9万人次，年均递增 32.67% 。到2008年，接待游客 人数达到122万人次。在2000年基础上年均递增 7%。总收入达到50375 万元。清江是土家人的母亲河，文化内涵厚重，自然资源特点鲜明。 XXX风 景区是新形成的旅游目的地，处于快速发育成长时期，对国内外游客，尤 其是对国内城市和平原地区的游客有较大吸引

22、力。因此，XXXXXX旅游区近期仍然以国内市场为主，并积极为发展海外入境旅游创造条件。考虑到 当前受国际经济危机和传播甲型“ H1N1 ”流感的影响，据XXX “十五”计划和 到2010年长远规划，预计到2010年游客人数将达到 140 150万人，年 9均递增8%o四、XXX生态休闲山庄游客前景预测。随着经济的发展和收入水平的提高，人们对旅游休闲的消费将稳步增 加，游客的生游目的将会逐步由观光型为主向休闲娱乐、度假疗养等转化，为旅游业的发展提供了广阔的空间。加上XXX旅游资源有独特的吸引力，自然风光，人文民俗和现代景观组合成独树一帜的XXX旅游将在市场竞争中显示由一定的优势。XXX有着十分美

23、好的前景。XXX生态休闲山庄建设项目将纳入 XXX风景旅游区，只要坚持以市 场为导向，强化促销手段，按设计要求建设好XXX生态休闲山庄，坚持旅游开发与环境保护并重，营造良好的旅游环境，塑造有秩序、有品位的 旅游产品，XXX生态休闲山庄和 XXX旅游业一样，有着十分美好的前景。 预测近期接待游客在 4万人左右，远期可达到 10万人。第三章建设条件评价第一节生态环境现状一、地理位置。XXX位于东径XX,北纬X,座落在XX溪畔、沪洛高速公路至 XXX 县城大通道路东边，东连景区，南距河边 2公里，西距XX镇6公里，与 XX景点相连；北抵 XXX开发区。XXX地处XXX县东大门的门口，优越 的地理位置

24、为旅游景点的开发和交通可进入性创造了有利条件。根据XXX 土地规划部门和 XX开发区意见，本项目一期工程规划用地 面积1.33公顷。二、地形地貌。XXX地处云贵高原尾部，武陵山和巫山余脉延伸境内， 地势西高东低，境内山峦起伏，山岭重叠，峡俗幽深，沟壑纵横。项目区10地形地貌主要受地质构造控制，燕山运动奠定了本区地貌基本轮廊，溪沟 和山脉由北向南延至清江，项目区东面的雷打山，海拔 452.2m ,是近期 以来间歇性隆起的表现， 形成了构造溶蚀的低山地貌，项目所在地为XXX边一小块冲击平原，面积 2公顷。三、地质构造。XXX大地松造、地层总的特征是海相沉积，地质构造 的岩石多层积岩，石灰岩面积大。

25、项目区山体岩石为石灰岩，受地质断裂 构造控制明显，加上温湿多雨，加速岩溶发育，景观奇特，项目区东北角， 雷打山下有一处断裂明岩，可用于攀岩。四、水文地质。项目区东、西两边山体为石灰岩，受地质构造及外力 作用，形成项目区水文地质条件。项目区处在鄂西暴雨区，雨量充沛，每 年5 9月为雨季，暴雨多集中在7月，地表水从XXX由北向南流经项目 区，枯水季节“潺潺”流水，洪水季节可淹没冲击平原的土地。最大水位落 差3.72m。地表经流受季节变化控制，平时无地表经流，雨季水流顺坡地 自然流入XXX,地表无积水体。地下水以岩溶水为主，赋存于项目区西石 灰岩岩溶地层中，受大气降水补给，埋藏较深，水量不大，是当地

26、农民常 年饮用和生活用水。五、气象条件。XXX具有明显的亚热带大陆性气候特征，四季分明， 雨量充沛。据 XXX气象资料，多年平均气温 16.4 C年均日照1553小时. 多年平均相对湿度 80%,多年平均雨量 1347.2mm,5 9月为雨季，冬季少 量降雪和冰冻。六、植被完好。XXX地处中亚热带，季风气候，温湿多雨，降水充沛， 光照充足，热量丰富，雨热同季，无霜区长，构成生物资源丰富多样。“八五”计划时期以来，XXX生态农业发展较快，1993年消灭荒山，1996年 绿化达标，森林覆盖率达到60%,植被覆盖率达到 72.4% ,项目所在地XXX植被覆盖率达到 75%,山上林木苍翠，山坡果木成林

27、，完好的植被11 使XXX山青水秀，气候宜人，空气清新，胜似仙境。美中不足的是，一、由于公路建设使项目区西面山坡遭到人为切割（正在治理中）；二、由于XXX开发区的工业项目相继上马，人口逐渐增多， 使XXX水遭到一定污染（正建设污水处理厂）。第二节交通可进入性由于XXX地处江汉平原到鄂西山区的过渡地带，居长江三峡和湖南 张家界这两个国家级风景名胜区之间。不仅扼川东、重庆、鄂西南至江汉 平原的交通要冲，而且是长江三峡风景旅游区至张家界风景旅游区的必经 的通道。XXX县城龙舟坪镇位于县域东部，而 XXX则位于龙舟坪镇东大 门东6公里，距宜昌市中心54公里，至宜都市34公里，至焦枝铁路枝城 站53公里

28、，距沪蓉西高速公路仅 3公里，距三峡机场24公里，距隔河岩 旅游码头16公里，水陆交通方便，具有良好的交通可进入性。从长远来 看，随着沪蓉西高速公路和川汉铁路的兴建，项目区的交通可进入性将进 一步增强。第三节旅游资源评价一、旅游自然资源赋存现状XXX旅游自然资源可取之处：一是良好的生态环境；二是 XXX矿泉 水；三是雷打山下的断岩石海拔高105.4m ,是攀岩的理想地方。二、旅游商品资源独具特色随着旅游业的发展， 旅游商品应运而生，XXX县现已初步形成具有土 家特色的清江绿茶、宜红茶、黑木耳，花菇、香椿、核桃、板栗、 栈柑、 柿饼、魔芋粉丝、豆瓣酱、清江鱼、木瓜冰酒、土家米酒、花卉、根雕、 盆

29、景、清江奇石以及西南卡普手工工艺品等系列旅游商品。三、项目建设优势劣势分析12XXX生态休闲山庄建设项目第一，项目优势有以下几点：一是区位优势，便于区域旅游联动开发是清江中下游生态旅游圈的门户项目，地处三峡旅游线、清江旅游线和神 龙架旅游线及湖南武陵源旅游线的衔接点上，区域旅游联动开发要紧紧抓 住两点：第一鉴于处于清江旅游线的门户，应与 XXX现己开发的各景区 配套；第二充分利用三峡大坝品牌效应，实现联动开发，从而产生区域旅 游的联动效应。二是交通便利，可进入性强。项目所在地到宜昌市的主要交通口岸和三峡大坝，通过调整公路不足1小时的车程。三是生态优良，旅游用地良好。项目区内没有工业污染，山坡植

30、被葱 郁，山青水秀，泉水水质优良，空气清新，四季气温适宜，旅游用地是一 块冲击平原，适用开发休闲旅游项目。四是土家文化，可形成独特文化产品。XXX是十万年前“XXX人”繁衍 生息的地方，4000多年前“巴务相”开创了巴国历史。至近代，XXX山歌， 南曲，巴山舞等名扬海内外，XXX被誉为“歌舞之乡1秀美的自然山水，与古朴悠远的文化相融合，使项目区品位提升，让游客流连忘返。五是政策优惠，项目建设投资环境好。XXX县委、政府高度重视清江中下游生态旅游项目的开发，并制定了各项优惠政策，营造良好的投资环 境，以调动全社会发展生态旅游的积极性。XXX县政府高度重视本项目的旅游开发，已将其纳入旅游业发展的“

31、十一五”计划。第二、项目劣势分析首先，由于本项目起步较晚，如何脱颖而生，是后建景区普遍存在的 难点，建议项目策划应由新生奇，加大宣传炒作力度，利用一切可利用的13宣传机遇，提高其知名度，拓展旅游市场。再是项目业主技术骨干力量弱，难于为本项目的开发和经营管理提供 智力保证，建议引进管理和技术人才，确保项目的开发建设实施。第四节 旅游基础设施一、交通运输。XXX县域水陆交通已形成网络，县城通过南北两大公 路干线分别与各乡镇和各景区相连，各乡镇有三级公路与各村组相通，实 现村村通公路。清江148公里的白银水道， 可通航300吨级轮船，五级航 道发展到120公里。有利于 XXX生态旅游项目建设所需原材

32、料及旅游产 品的输入和游客的联运。二、电力供应。宜昌市是全国的水电城，XXX是宜昌水电城的一部分。 随着清江水电梯级开发，其中间梯级隔河岩水电站已在1994年全面建成投产，该水电站建在 XXX县城龙舟坪镇西10公里处，装机120万千瓦， 年发电30亿千瓦时，XXX境内小水电资源丰富，目前已建成大小水电站 48处，总装机90台，36732千瓦，实现年发电1.11亿千瓦时，并形成 110kv线路为骨架，35kv线路合理布局的县办电网。电网和电站实现了建管统一，发供电统一的管理体制。国家电网可对XXX电力电量进行丰枯峰谷调节，基本上达到 XXX电量的平衡。本项目建成投产，生活照明用 电完全有保障。项

33、目区北2公里处即是XXX输变电站。已将10千伏线路接入项目区 两边的农户。三、邮电通信。 长是数字程控电话和移动电话已实现村村通、主干道 无逢覆盖，因特网也走进百姓家，且全部采用光纤数字传输，可开展数据 业务和开可视电话会议。一个高效、优质、安全、可靠的主体通信网络已14经形成。为本项目实施的信息收集，网上宣传炒作，客户联络等诸方提供优良的通信服务条件。四、燃料供应。XXX煤炭资源丰富。是全国100个煤炭县之一。“十五”期全县煤炭产量年均达到 80万吨，该项目建成投产，所需生产生活用煤， 完全有保障。再是从四川到上海的天然气管从XXXXXX 北部通过，并已开口子，XXX于2007年6月通气。通

34、气管道又从项目区通过，该项目天然气供应 有保证。五、供水条件。XXX生态休闲山庄建设项目建成投产后，其生产生活用水来源有两处，一是来源于白氏水厂，通过自来水管道输入；二是开发 利用XXX矿泉水，需建蓄水池和输水管道。第四章项目建设内容第一节项目组成及布局XXX生态休闲山庄主要根据天然纯净的XXX洞泉、由口大通道的交通便利、独特幽静的山林地貌等三大优势确定项目的组成。从建设内容分 为土地征（租）用、基础设施、经营建筑场馆、植物绿化等；从经营类别 上分为餐饮住宿、体育健身、休闲娱乐、购物观光等。有特色的是生态园 酒店、土家吊脚楼群、喷水式戏水池、综合康体中心、攀岩等项目。项目布局是根据地形地貌特点

35、，进行空间分布（详见规划设计方案图）。项目区沿XXX两岸规划总面积7.66公顷，其中在 XXX西岸征用地 1.33公顷，县城由口大通道右旁，为本项目的核心经营区，主要布局生态 园酒店、标准游泳池和戏水中心、垂钓养鱼池、网球、羽毛球场、综合康15体中心、文化娱乐广场和停车场等建设项目。XXX东岸为山林，实行租用地6.33公顷，主要布局有土家吊脚楼群、攀岩、登山步游道和凉亭、珍 稀植物和采摘购物项目等。第二节项目建设内容按建设内容分为：一是土地征用和山林租用，二是基础设施建设，三 是经营设施建设。一、土地征用和山林租用1、土地征用：项目核心区建设用地位于XXX经济开发区内，征用刘家冲村九组 XXX

36、西边农田1.33公顷；2、山林租用：刘家冲村九组 XXX东边连片山林 6.33公顷。其中部 分农户柑桔园折价入股。二、项目区基础设施建设1、XXXXXX河段沿边河堤修筑工程；2、项目区内进由口公路通道和停车场建设工程；3、水、电工程建设：引用龙洞湾天然泉水，新建引水管道和蓄水池；供电安装变压器，增加电容量，新增线路；4、新铺设庄园道路 600米，林荫步道2000米，登山小道3200米, 以及安装路灯音响系统；5、园区绿化美化工程：庄园内外种植观赏植物和珍稀植物，以及假山、喷泉等景观；6、修建文化娱乐演艺广场面积 800平米；7、过溪索道桥2座；8、岩顶望风亭2座；9、公共卫生设施及垃圾处理池。

37、16三、经营设施建设1、生态植物园酒楼。兴建生态植物园综合酒楼一栋，占地面积2000平方米，建筑面积约 4200平米，含生态植物园中设特色餐饮、会展中心、 庄园接待中心、土特产超市和部分客房服务。2、体育健身及休闲场馆。兴建开放型生态游泳池及标准游泳池各一 座，建设面积3000平方米；标准网球场 1个和羽毛球场2个，建设面积 1300平方米；康体综合楼一栋，占地面积 1200平方米，建筑面积 6000 平方米，其中1-3层包括洗浴桑拿中心、棋牌娱乐、乒乓球、台球、保龄 球、KTV等设施；4-5层为住宿客房；攀岩和登山健身观光区。3、土家吊脚楼群。新建 12栋土家吊脚楼，每栋占地 72平方米，设

38、 计为一层四合院3套2居室，内设厨房餐厅。4、垂钓养殖区面积约 800平方米；5、建立水果采摘园，为带动周边农户致富，拓展 XXX碰柑等果园经 济，以入股方式拓展果园面积2.67公顷。第三节项目工程量及材料用量一、土建工程量及材料1、XXXXXX河段河堤修筑工程长 1060米，堤高1.5 2.5米，宽1.2 -0.8米；需块石浆砌 2320m 3,青砂190 m3,水泥52吨，用时1920工 日。土石回填方量 4650 m 3。2、景区内进由口公路和停车场建设工程；区内公路全长 600米，宽7.5米，公路沿左边设 3米为停车位，留3.5米行车通道，浇筑水泥路面 4500m2,需料石500m3,

39、青砂120 m3,水泥75吨。3、蓄水池工程100m3,过滤池20 m3,开挖土石方140 m3,浇筑混17凝土 48 m 3。4、游泳池、戏水池、垂钓养鱼池开挖土石方量4800 m3,浆砌游泳池、戏水池水泥砖 6万块，各种磁砖 2400件，青砂28m3,水泥15吨； 垂钓养鱼池四周用石头浆砌，需砂石 192m3,水泥6吨。5、标准网球场1个和羽毛球场2个，建设面积1300平方米；需砂石 52 m3,水泥5吨。6、文化娱乐演艺广场面积 800平方米；砂石80 m3,水泥8吨，地 面砖800平方米。7、林荫步道2000米，登山小道3200米，砂石60 m3,水泥6吨。8、生态园酒楼、康体中心、攀

40、岩、望风亭等建筑工程。9、索道桥两座各长30米，两边桥墩高2米，长1.8米，下底宽1.5, 上底宽0.8米。共需砂石料17m3,水泥2.4吨，钢丝绳5吨，木板4m3。二、建筑工程量及材料1、生态园综合酒楼，占地面积2000平方米，建筑面积4200平方米。2、综合康体中心，占地面积 500平方米，建筑面积 3000平方米。3、土家吊脚楼群。共用占地面积864平方米，建筑面积864平方米。4、游泳、戏水场馆及娱乐文化广场管理经营用房，占地面积 120平 方米，建筑面积200平方米。5、攀岩管理用房占地100平方米，设计2层，建筑面积200平方米。三、配套工程及材料1、电力设施配套工程，包括变压器、

41、配电房、电缆、路灯等。2、给排水设施及配套工程，包括给排水管网，水泵、消防设施等。3、供气工程。天然气输入管网设施等。184、音响设备。第五章环境影响评价根据中华人民共和国环境保护法和环境保护设计规定，对新建XXXXXX生态休闲山庄建设项目的环境影响评价和环境保护治理措施 作如下阐述。根据建设项目环境保护管理办法中的第八条规定：”建设单位负责提由环境影响报告书或环境影响报告表”，第十一条规定“建设项目的环境影 响报告书或环境影响报告表应在可行性研究阶段完成。”因此湖北XXX新XXX旅游发展有限公司应委托有关部门完成此项工作，作为本可行性研究报告环境评价及保护篇章的编制依据。第一节生态环境现状X

42、XX,作为旅游项目开发还是首次。项目区是一块农田，多年来农民 种植小麦、土豆、玉米等作物，坡地种植柑桔，还有少量的木梓、油桐等 经济林木。雷打山还是有待开发的“处女地”。水土流失少，生态环境优良。项目区及山坡土地适宜植被生长，特别是坡地适宜栽培脐橙、柳柑，应在统筹规划的前提下，合理布局观赏农业种植项目，并引进珍稀植物种 植，提高观赏价值。项目区未见虎、豹、豺、狼和野猪等大型野生动物， 其它兽类也少见。随着旅游项目的开发，对项目区动物的栖息环境会产生 一定影响，将导致这些动物向雷打山或其它海拔更高的山地迁移。据当地老农反映，项目区在七十年代曾被洪水淹没，故项目区沿XXX边应做防护河堤，并高于历史

43、最高水位，防治水土流失。第二节环境影响评价据湖北XXX新XXX生态旅游发展有限公司提供的环境影响报告19 表，XXX生态休闲山庄建设项目经营中的三废（废水、废气、废渣）总 量不大，经过集中处理，对周围环境不会产生不良影响和后果。建设单位 认为，按环保部门的意见和要求组织施工，项目建成后产生的污染物均较 少，落实相应环保措施后，其环境影响程度可进一步降低。项目从环境保 护角度分析是可行的。项目区产生的废水主要是生活废水，按企业劳动定员76人年产生生活废水约8000吨。接待游客住宿按设计床位 120张按80%利用率到年产 生生活废水8000吨，用餐人，按设计接待人数1000人，餐厅25%利用率，年

44、产生污水14000吨，共计年产生污水 30000吨。主要污染物是人 粪尿，属有机污染，经净化处理后可直接排放。废气，按照国家大气环境评价标准（GB3095-85 ）, XXXXXX生态休闲山庄建设项目设计生活能源采用天然气，废气只有二氧化碳排放，无 其它废气产生。废渣，主要是生活垃圾。第三节环境治理措施废水治理措施。项目设计由排污水管道集中排放到从XXX开发区到县污水处理厂的污水输送主管道中，输送到县污水处理厂处理（污水处理 厂离项目区3公里，污水输送主管道将从项目区通过，待建） 。在县污水处理厂未建成之前，根据宜市建文199592号文件“国家建设部1995年颁布的科技成果重点推广项目一一地埋

45、式无动力生活污水净 化装置已获国家专利（专利号95048号），又据宜昌市环保试点成功，已建12吨至500吨的多种型号71座，日处理污水4895吨，检测由水水质 达一级排放标准。本项目设计地埋式日处理80吨污水净化装置一套，污20水经净化处理保证排放水为零污染，排入XXX,注入清江。废气处理措施。项目生活能源为天然气和电能，所产生废气是二氧化 碳，无其它废气产生，不会对环境产生污染。废渣处理措施。废渣主要是生活垃圾，每天由各科室集中，由环保员 运送到县垃圾处理场处理。第四节环境绿化美化本项目是生态休闲山庄，要十分注重保护良好的生态环境，按设计要 求建设珍稀植物园地，生活区种植常绿树木，奇花异草，

46、普遍绿化与重点 美化相结合，将项目区建成花园式生态旅游接待景区。总之，环境保护是我国一项基本国策，XXXXXX生态休闲山庄建设项目，应认真执行国家环保法规和政策，保护环境是每个公民、每个企业义 不容辞的责任，将防治环境污染与主体工程同步设计，同步建设，同步使 用。第六章企业组织和劳动定员第一节企业组织本项目按现行企业制度已组建有限公司，项目法人实行总经理负责 制，该公司设总经理、副总经理，按经营管理的需要设置内部机构，按直 线职能分工管理方式，下设若干科室。公司的经营方针、目标和策略由总 经理决策，并负责组织实施。副总经理负责分工的所属科室的管理和经营 活动。办公室负责做好公司内外的协调和日常

47、工作，各职能科室按分工认 真履行各自的职责，并做到互相协调配合，完成公司下达的各项工作任务。第二节管理机构本公司建立完善的企业内部组织机构和管理体系。内部机构按三级管21 理模式进行设置，建立健全管理体系和多项管理规章制度。一、管理机构设置。 内部机构按三级管理模式进行设置，公司下设办 公室、财务科、业务科、游艺科和后勤科。办公室负责人事、公关、保安、 环保、档案和医务室工作；业务科负责旅行社、生态酒楼、吊脚楼、超市 管理工作；管理科负责生命保健、KTV娱乐、园林观光、垂钓、攀岩等游乐活动管理工作；财务科负责计划、财务和统计工作；后勤科负责供水、 供电、供气、车队、机修等工作。公司机构设置图2

48、2供，共勤供水 电科气副总经理公 人关 事车机队修刃、当4H呆某室卫生务吊 态 酉科脚 k II &副总经理生 命 保 健KT娱 乐23二、建立管理制度一是建立公司人事管理制度、接待服务工作制度和安全管 理制度。二是酒楼、客房服务工作制度。旅游旺季客房和供电、 供水、供气部门采用三班工作制，辅助工作部门及管理人员为 常白班。三、实施管理措施企业在项目建设期和进入正常工作时，为了不断适应旅游 市场的变化，必须充分挖掘企业内部潜力，努力提高经济效益， 达到设计效益目标，因此，必须采取以下措施：1、基建工程管理。项目建设工程的实施由项目领导小组和 项目工程技术小组负责监督管理。项目工作专班具体负责，

49、并 分级实行项目工程管理责任制。2、游客服务管理。按接待服务、客房服务、餐饮服务等工 作不同，服务管理实行“总管”目标责任制，把经济效益与服务质 量与工作员的待遇桂钩。注重狠抓服务质量。3、严格财务管理。财务管理要严格执行国家有关财务制度。 对项目建设期和进入正常经营期资金的筹集、使用、回收和资 金的分配等环节进行严格管理。总之，要达到管好用好资金， 提高资金的利用效果；降低经营成本，增加企业盈利；正确分 配收入，理顺财务分配关系；强化财务监督，实现工作目标的 目的。4、旅游服务管理。要树立游客就是上帝的观念，实行为游24客服务目标责任制，使企业内每一个工作人员切实认真搞好为 游客服务的工作。

50、再是实施旅游品牌战略，与长江三峡旅游景 区、与清江中下游生态旅游区桂勾联动，大力宣传炒作，并抓 住机遇，与外地旅行社建立稳定的协作关系，签订营销协议， 不断拓展旅游市场。第三节劳动定员本公司本着经济高效的原则，确定本项目劳动定员 76人， 按工作性质主要分为企业管理人员和旅游服务人员， 管理人员7 人，占总人数的9%。具体分配如下：总经理、副总经理 3人；办公室10人，包括公关2人，人事、档案1人，保卫3 人，医务2人，环保2人；财务科2人，其中会计1人，由纳、统计1人；业务科39人，其中生态酒楼 26人，吊脚楼住宿管理 10 人，旅行社2人，超市1人；管理科15人，其中休闲娱乐、生命保健 1

51、0人，垂钓、园 林观光1人，攀岩4人；后勤科7人，其中供水、供电、供气 1人，机修1人，车 队5人。第四节技术培训、素质要求。 本项目要求企业管理人员具有较高素质,25以便更好地管理和经营企业。各科室负责人应有高中学历或中 专学历，经过对口培训，有三年以上工作经验者优先安排。二、培训方式。一是生态酒楼的厨师要求经专业技术培训；二是旅游服务接待人员和导游要经过县旅游局培训班培训；三 是游泳、攀岩救护人员要经过专门培训；四是水、电、气管理 人员要经过专门培训；五是客房服务人员可送星级宾馆培训。上述人员，经过培训后持证上岗。第七章投资估算及资金筹措第一节估算依据1、建筑工程费根据湖北省建筑工程预算2

52、000年预算定额，结合XXX定额造价管理站有关影响工程造价的文件估算；2、机电设备购置和体育器材购置价格根据国家有关规定价格和市场报价估算；3、前期工作费按总投资 2%估算；4、建设期利息按总投资额减去业主自筹资金后的金额，以年利率5%估算。5、基本预备费分别按土建工程投资3%,设备投资3%,安装工程投资2%估算；6、流动资金按经营规模总额估算。第二节投资估算该项目总投资2421.10万元，其中固定资产投资 2221.1026万元。本项目根据资金投资来源状况分两期进行建设，其中： 一期工程投资1287.40万元，包括：征地、办公楼、生态植物 酒楼、游泳（戏水）池、垂钓养鱼池、河堤、景区公路及停

53、车 场等建设工程。二期工程投资933.70万元，包括：康体中心、网球场、土家吊脚楼群、攀岩及管理用房、索道桥、林荫道、 望风亭、绿化工程等。项目前期等其他投资33万元。流动资金投资200万元。（详见附表1）第三节资金筹措该项目总投资2421.10万元。资金构成主要由三部分组成。 一是企业自筹资金 921.10万元；二是引进融资入股投资700万元；三是申请银行贷款资金800万元，其中固定资产投资贷款600万元，流动资金贷款 200万元。（详见附表8）第四节 项目建设进度及资金偿还一、项目进度安排及资金使用项目计划从2009年8月开始筹建，到 2012年12月全部 建成。2009年12月主要完成项

54、目前期工作，征地、基础设施 建设等，安排投资 988.44万元；2010年1月到2011年5月 完成一期工程投资， 安排投资766.33万元，进入一期项目的经 营。从2011年6月到2012年12月完成全部规划项目正式营 业。资金投入按项目进度拨付。27二、有偿资金和银行贷款归还措施和归还计划。项目投入运营后，根据收益情况从 2013年10月开始偿还银行贷款，分3年还清全部贷款本息。第八章经济效益分析第一节财务评价依据根据国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及中国国际工程咨询公司编著的投资项目经济咨询评估指南，对该项目的财务状况、经济效益进行分析、预 测和评价。在本财务分

55、析中，按照现行财务制度规定和税务政策，重要原材料及产品价格参照国内、外市场价格，根据有关资料，原 材料及产品的市场价格稳定，不考虑原材料及产品物价上涨指数，不计算资金占用率和银行贷款利率，贴现率 17%计算，项 目计算期为12年。采用综合折旧率8%提取折旧，固定资产按12年提取。流动 资金贷款本金于经营期末一次性偿付。第二节销售收入、税金及附加估算一、产品方案项目主要设备使用寿命为12年，项目建设期2年，生产期10 年，计算期12年；生产负荷按第2年试产为20%,第3年试运行28 达到60% ,第4年达到80% ,第5年100%达到满负荷生产。二、销售收入、销售税金及附加（一）销售收入按照建设

56、规模和产品方案进行计算。一期工程包括征地、办公楼、生态植物酒楼、游泳（戏水） 池、垂钓养鱼池、河堤、景区公路及停车场等建设工程。项目 建成投产后，其销售收入按总收入的35%计算，全部销售收入为511.42万元。二期工程包括康体中心、 网球场、土家吊脚楼群、攀岩及管 理用房、索道桥、林荫道、望风亭、绿化工程。项目全部建成 投产后，其销售收入按总收入的65%计算，全部销售收入为949.78 万元。（二）销售税金及附加按照国家现行税法规定， 本项目产品的增值税税率为17%,则年增值税为248.4075万元；城市维护建设税税率为增值税的 7%,则年城市维护建设税为 17.39万元；教育费附加为增值税

57、的3%,则年教育费附加费 7.45万元。三、总成本、经营成本计算（一）单位产品生产成本估算单位产品生产成本计算的范围主要包括以下几个方面：一是燃气、煤和电等能源消耗费用；29二是采购各种食品、食油、蔬菜和其他低质易耗品等材料的费用；三是人员工资、设备运行费，包括材料、储藏、运输、销 售费用和管理人员工资；四是加工、储运、销售和管理设施的固定资产折旧等。按照建设规模和产品方案进行单位成品生产成本计算。酒店餐饮项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：原材料费用为2.98元，辅料费用0.20元，燃料费用为0.99 元，工资及福利费用1.19元，折旧费用1.90元，其他经费为0.20元，财务费

58、用为 0.48元，管理费用为0.36元，利息支由 费用0.71元，销售费用0.60元，税金及附加费用11.22元，成本总计为20.82元。游泳垂钓项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：原材料费用为 4.00元，燃料费用为 0.40元，工资及福利 费用1.20元，折旧费用2.40元，其他经费为0.20元，财务费 用为0.60元，管理费用为0.45元，利息支生费用 0.90元，销 售费用0.45元，税金及附加费用 5.60元，成本总计为16.21 元。康体中心项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：原材料费用为 2.78元，燃料费用为5.56元，工资及福利 费用4.44元，折旧费

59、用4.78元，其他经费为1.11元，财务费30 用为1.22元，管理费用为0.89元，利息支生费用1.67元，销 售费用0.89元，税金及附加费用 33.66元，成本总计为 56.99 元。酒店住宿项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：原材料费用为 7.14元，燃料费用为3.57元，工资及福利 费用7.14元，折旧费用4.76元，其他经费为1.19元，财务费 用为1.19元，管理费用为0.89元，利息支生费用1.79元，销 售费用0.89元，税金及附加费用 33.66元，成本总计为 62.33 元。户外攀岩项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：原材料费用为 50.00元，工

60、资及福利费用80.00元，折旧费用40.00元，其他经费为 30.00元，财务费用为12.00元， 管理费用为8.00元，利息支由费用15.00元，销售费用10.00 元，税金及附加费用 93.50元，成本总计为 338.50元。户外球类项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：原材料费用为5.00元，工资及福利费用10.00元，折旧费 用5.90元，管理费用为5.00元，税金及附加费用 9.35元，成 本总计为34.35元。休闲娱乐项目其生产成本按100%计算，则每人单位成本为：燃料费用24.00元，工资及福利费用 30.00元，折旧费用 6.00元，财务费用为4.00元，管理费用为2