房地产开发经营与管理模拟57

1、房地产开发经营与管理模拟57一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)1、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是_。 A资本价值风险 B未来运营费用风险 C时间风险 D持有期风险2、房地产投资的缺点是_。 A投资回收期较长 B易于获得金融机构的支持 C相对较高的收益水平 D抵消通货膨胀的影响3、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为_。 A80% B90% C85% D95%4、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空

2、置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段5、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是_。 A0.25 B0.50 C1.50 D2.006、当_产生，就很难通过自我调整回复至平衡状态。 A房地产泡沫 B房地产过热 C房地产次贷危机 D房地产过度开发7、不同的投资者有不同的投资策略，中小型房地产企业更注重_。 A考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布 B考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的物业类型分布 C市场所处的周期阶段 D企业的成长性和盈利

3、性8、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过1年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。 A20% B30% C40% D50%9、由城市规划管理部门核发的_，主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设工程规划许可证 D建设用地规划许可证10、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值制定价格的方法是_。 A成本导向定价法 B认知价值定价法 C竞争导向定价法D市场导向定价法11、下列属于房地产供给分析内容的是_。 A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析 C家庭规模与结构分析 D投资购买和使用购买的比例分析12、在市场细分的_阶段中，市场营销

4、人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。 A目标确定 B调查 C分析 D归纳总结13、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少_元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.3814、房地产置业投资项目主要不确定性因素不包括_。 A容积率 B权益投资比率 C空置率 D运营费用15、某投资商欲进行写字楼置业投资，其预期收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%

5、。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.0416、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为_。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59%17、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12%，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到_元才有足够的偿还能力。 A9876.35 B9564.72 C9421.67 D9375.8118、某笔住房抵

6、押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为_。 A相等 B不相等 C可能会相等 D不能确定19、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A12% B20% C24% D30%20、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是_。 A营业成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资21、项目在借款偿还

7、期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值称为_。 A利息备付率 B资产负债率 C偿债备付率 D流动比率22、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是_。 A动态投资回收期大于静态投资回收期 B动态投资回收期等于静态投资回收期 C动态投资回收期小于静态投资回收期 D动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期23、盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面_。 A甲项目强于乙项目 B乙项目强于甲项目 C甲项目与乙项目一样强 D不能确定

8、哪个项目强24、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于_阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策25、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。 A概率分析法 B解析法 C蒙特卡洛法 D杠杆分析法26、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于_。 A承租人愿意承担的费用 B承租人的承受能力 C业主希望的投资回报率 D同类型物业的市场供求关系27、在测算资本金融资成本

9、时，其资金占用费是按_计算的。 A综合利率 B折现率 C贷款利率 D机会成本28、估算房地产开发项目的收入，首先要制订切实可行的_。 A出租计划 B销售计划 C使用计划 D租售计划29、房地产的投资估算中，其管理费用可按项目总投资的_估算。 A1%3% B3%5% C5%7% D7%9%30、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于_。 A物业的易接近性或交通的通达程度 B物业的临街状况或交通的通达程度 C物业的周围环境或物业所处区域的繁华程度 D物业的易接近性或物业所处区域的繁华程度31、凡综合风险度超过_的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60%

10、C70% D80%32、不能为金融机构提供建设贷款担保的是_。 A用其他房地产作抵押 B提供质押 C物资抵押 D第三方担保33、不属于处置抵押物要求的是_。 A长期价值市场稳定 B变现性较强 C价格比较稳定 D市场广阔34、法定税费包括营业税及附加，税率为_，按月缴纳。 A5.5% B4.4% C4.3% D5.3%35、写字楼的租金水平主要取决于_。 A所处地点 B竞争强弱 C市场状况 D面积大小二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)36、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括_。 A金融业的发展 B社会人口密度 C物价的高低 D自然环境的变化 E政治制度的变迁37、

11、影响工程进度的因素很多，需要特别重视的因素包括_。 A材料、设备的供应情况 B设计变更 C劳动力的安排情况 D气象条件 E监理施工情况38、关于房地产经济寿命和自然寿命的说法，正确的有_。 A房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B自然寿命一般要比经济寿命长 C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D房地产的经济寿命与使用性质无关 E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间39、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_。 A支付土地出让金的贷款 B支付开发费用的短期资金或建设贷款 C用于土地储备的贷款 D项目建成后用于支持置业投资

12、者购买房地产的长期资金或抵押贷款 E购房贷款40、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是_。 A随行就市定价法 B认知价值定价法 C领导定价法 D挑战定价法 E目标定价法41、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括_。 A方法科学 B调查方法专一性 C创造性 D合理信息价值和成本比率 E政策性42、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有_等。 A空置率 B开发期与租售期 C贷款利率 D建安工程费用 E建筑容积率43、房地产开发投资的动态盈利能力指标包括_。 A财务净现值 B投资利润率 C财务内部收益率 D成本利润率 E利息备

13、付率44、房地产投资项目经济评价指标体系中，房地产开发投资清偿能力指标包括_。 A借款偿还期 B偿债备付率 C流动比率带动 D利息备付率 E内部收益率45、下列关于内部收益率的表述中，正确的有_。 A内部收益率总是大于目标收益率 B内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率 C同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率 D内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率 E内部收益率越高，投资风险就越小46、关于房地产企业的营业收入、利润和税金存在的数量关系，表述正确的有_。 A营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 B利润总额=营业利润+营业外收支净额 C税后利润=利润总额-所

14、得税 D营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-销售税金 E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税47、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。 A建筑安装工程费 B土地使用权出让金 C土地开发成本 D公共配套设施建设费 E土地增值收益48、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的_。 A社会的认同性 B技术先进性和适用性 C经济合理性 D建设的可能性 E政策的导向性49、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。其中管理风险具体

15、体现在_。 A资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力 C由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E资金来源与资金流动性无关50、关于潜在毛租金收入，说法正确的有_。 A物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入 B它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积 C能够改变其大小的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化 D它代表物业实际获取的收入 E实际租金收入与潜在毛租金收入相等三、判断题51、在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。52、建设阶段是指项目从申请开工

16、到竣工验收所经过的过程。53、过度开发反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。54、服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。55、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。56、市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。57、个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系。58、对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。59、随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。60、就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用

17、的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。61、租售期的长短与市场竞争状况、预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目的类型等有间接关系。62、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。63、住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具，但是中国住房抵押贷款证券化的步伐会大大放缓。64、债务融资的资金融出方也承担项目投资的风险。65、由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。四、计算题(要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式)66、

18、张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。张某于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?67、某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第1年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第2年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每

19、年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。答案:一、单项选择题1、B解析 本题涉及的考点是未来运营费用风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。2、A 3、C解析 本题涉及的考点是有效面积系数的计算。有效面积系数=可出租(售)面积/总建筑面积=(7000+1500)/10000=85%。4、B 5、B解析 本题涉及的考点是系统性市场风险系数。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险

20、系数(市场整体的平均收益-无风险资产的收益率)，即15%=10%+系统性市场风险系数(20%-10%)，解得，系统性市场风险系数=0.50。6、A 7、D解析 本题涉及的考点是房地产投资决策中的投资策略。中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。8、B解析 本题涉及的考点是建设资金的落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。9、D 10

21、、B解析 本题涉及的考点是认知价值定价法。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。11、B解析 本题涉及的考点是房地产市场的供给分析。房地产市场的供给分析包括：调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给；分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划；分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。12、B 13、B解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。已知抵押贷款额P=300000(元)，第6年年初一次提前偿还贷款本金P=50000(元)，计息周期数n=1512=180(月)，n=(15-5)1

22、2=120(月)；月贷款利率i=i=6%/12=0.5%，则从第6年开始减少的抵押贷款月还款额=500000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=555.10(元)。14、A解析 本题涉及的考点是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。其不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、空置率和运营费用。15、B 16、C解析 本题涉及的考点是折现率的计算。本题中，折现率=3.5%+0.5(12%-3.5%)=7.75%。17、B解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。已知抵押贷款额P=20万元；月贷款利率i=12%/12=1%，计息周期数n=1012=120(月)，则月还款额A=Pi(

23、1+i)n/(1+i)n-1=2000001%(1+1%)120/(1+1%)120-1=2869.416(元)，该购房人欲购买上述住宅，其月收入须为：2869.416/30%=9564.72(元)。18、B 19、D解析 本题涉及的考点是资本金利润率的计算。资本金利润率20、A 21、C解析 本题涉及的考点是偿债备付率的概念。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。22、A 23、A 24、B解析 本题涉及的考点是初步可行性研究阶段。在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略地审查：市场需求与供应、建筑材

24、料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。25、C 26、D 27、D 28、D 29、B解析 本题涉及的考点是房地产投资估算。房地产投资估算中，管理费用可按项目总投资的3%5%估算。30、A 31、B解析 本题涉及的考点是高风险贷款的标准。凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。32、C 33、A 34、A解析 本题涉及的考点是法定税费。法定税费包括营业税及附加，税率为5.5%，按月缴纳。35、C 二、多项选择题36、ADE解析 本题涉及的考点是影响房地产市场转变的社

25、会经济力量。影响房地产市场转变的社会经济力量包括：金融业的发展；信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善；生产和工作方式的转变；人文环境的变化；自然环境的变化；政治制度的变迁。37、ABCD 38、ABC解析 本题涉及的考点是经济寿命与自然寿命的关系。房地产同时具有经济寿命和自然寿命，自然寿命一般要比经济寿命长得多；如果物业维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗地产投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。所以选项A、B、C正确。经济寿命是指地上建筑物对房地产价

26、值持续产生贡献的时间周期，与使用性质息息相关。所以选项D、E是错误的。39、BD 40、ACD解析 本题涉及的考点是竞争导向定价。竞争导向定价包括：领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。41、ACD 42、BCDE解析 本题涉及的考点是房地产开发项目涉及的主要不确定因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。43、AC解析 本题涉及的考点是动态盈利能力指标。动态盈利能力指标包括：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。44、ABCD解析 本题涉及的考点是清偿能力指标。清偿能力指

27、标包括：利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率带动、速动比率。45、BDE 46、ABC 47、BCE解析 本题涉及的考点是出让地价款。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成，政府出让土地时的底价通常为出让市场竞买时所形成的交易价格与出让底价的差值。48、BCD解析 本题涉及的考点是房地产开发项目可行性研究。房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目(以下简称项目)投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。49、AD 50、ABC 三、判断题51、A 52、B解析 本题涉及的考点是建设阶段的定义。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。53、B解析 本题涉及的考点是房地产泡沫和过度开发的区别。过度开发反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发现象；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系。54、A 55、A解析 本题涉及的考点是“三项预测值”分析方法。“三项预测值”分析方法是