产业园区的七种死法

1、产业园区的七种死法导读：前车之鉴后事之师，困住园区的是什么？今天总结园区的七种死法，望园区同仁引以为戒.败局日日发生，奇迹总是缺席。园区在建设之初，无不怀抱凌云之志，但最终折戟沉沙的绝不在少数。前车之鉴后事之师，困住园区的是什么？今天总结园区的七种死法，望园区同仁引以为戒。正文：01死于低估风险2012年底，万科集团通过与河南当地龙头地产商美景集团强势联姻，将郑州美铭科技园的建设运营权收入囊中。美铭科技园是万科在产业地产上的首秀，但万科似乎并未做好万全准备，在后来媒体的采访中，一位郑州万科负责人承认：事实上，当时万科接手美铭产业园之后，对土地性质、产业地产的运作方式以及整个项目的定位其实都不清

2、晰。后面万科的一系列操作，也验证了其产业地产新兵的本质。对于美铭科技园这么这块来路不明的科研用地，万科居然没有提出任何异议；而当万科打算对产业园内的独栋办公楼进行分栋、分层销售的时候，便立刻被相关部门阻止，园区招商中心被强拆，本就不擅长产业地产操作的万科便开始了四处碰壁、进退维谷，最终只得以高昂学费赎身。02死于政策变动皖江城市带承接产业转移示范区规划批复后，安徽省委、省政府决定在芜湖和池州境内设立两个集中区安徽省江南产业集中区和安徽省江北产业集中区。两个集中区建设一度被视为安徽省皖江示范区建设工作的最大亮点，不仅因为两地是承接产业转移的集中区域，更为主要的是，它们是皖江示范区发挥先行先试优势

3、，突破行政区域、体制机制改革的重要尝试。按照省政府开始的设想，两个集中区设立省直管的正厅级集中区管委会，建立一级财政，以便更好地调动各地的资源。当然，所谓省直管就是空降部队，所以两个集中区的一大成果便是在短时间内提拔了一大批厅级干部。但在实际操作中，发现这种方式根本很难运作。一方面，土地、基础设施等各种资源的所在地在市里，管理权在省，经常要县、镇、市、管委会几方会谈，效率太低；另外，涉及到土地出让金、税收等实际利益分配，各地市间也互不相让；2012年初，省政府宣布两大集中区降级，由省直管变为地级市代管，人权、财权和相应的事权一并交予所在地市。集中区的降级，最直接的影响便是政策含金量退坡。省级直

4、管时，集中区用地计划单列，每年有5000亩的农用地转为建设用地指标；体制调整后，用地指标由集中区和市里统筹，指标锐减到每年1000亩或2000亩；况且，此前不少企业是冲着省直管的金字招牌来的，没想到一年多后改为省市共建、以市为主，企业觉得政策稳定性差，有的干脆就不投资了，直接导致了两大集中区的败局。03死于同质化竞争2011年以后，为了将科教优势转化为生产力，在南京前市委书记杨卫泽的推动下，南京各区县纷纷大兴土木修建科技园。据不完全统计，截至2015年末，除了20家紫金科技创业特别社区外，南京市级以上的科技企业孵化器、大学科技园和战略性新兴产业创新中心已超过200家。在政绩烙印之下，各家园区开

5、始互相挖对方的企业，甚至造假应付领导，把原来的企业合并到新的园区里.南京的园企供求关系严重失衡，园区大面积倒闭.2017年，南京宣布园区改革，撤销原紫金科创特别社区、国际企业研发园，把全市83个园区整合设立15个高新园区，给这场闹剧画上了句号。04死于好高骛远近些年，北斗产业迎来了发展黄金期，在交通、减灾、电信等许多领域的应用都取得了重大突破，大有取代GPS，成为新一代导航霸主之势。2011年3月，重庆两江新区北斗导航产业园启动建设。媒体刊发的开工报道显示，该园区是两江新区的重大项目，计划竣工日期为2015年末，目前，该项目已烂尾。园区在线查阅有关资料，该园区最初是在两江新区优惠政策支持下规划

6、的，原想通过北斗技术研发带动应用开发企业和终端生产商聚集。然而北斗相关企业数量十分有限，招商难度远超想象；政府提供的地块也很偏僻，产业氛围一直没起来。在政府的催促下，投资方先后投入近2亿元建设资金，后来和两江新区一起商谈引进的几个项目出现变故，合作方资金断链，最终项目烂尾。05死于太过老实在园区行业，太老实也有错。华东一本地开发商，以政策优惠带限制条件拿到一块偏远的空地，实实在在地盖起了写字楼，结果发现实际成本高，开发周期长，新区写字楼根本卖不动，亏得一塌糊涂。而旁边一老牌开发商则老谋深算得多它和政府谈判，要么配套大量住宅，要么政府回购部分楼宇。经过一番磋商，政府按一定比例搭配了住宅，那两年又

7、恰逢楼市上涨，该开发商赚的盆满钵满。这里并不是鼓励大家死命往住宅上靠，但在产业地产行业，园区只是政策牌和敲门砖，实际盈利还是要靠另辟蹊径。最简单的，梳理园区开发类上市公司的主营业务可以发现，他们本身有一部分土地整理、园区开发的功能，但大部分仍以房地产作为主要业务。懂者自懂，不好多说。06死于城门失火城门失火，殃及池鱼，这事儿太常见了。2019年3月21日，盐城响水化工园区一企业发生爆炸，造成78人死亡，数百人受伤。发生这样的特大事故，江苏迅速重拳出击，盐城的化工产业全面停工、停产。或许是为了印证响水化工园管理和整治水平的低下，江苏省化治办迅速表示，去年该园区综合排名倒数第三，得分55.5分，就

8、算不发生爆炸，园区也是在关闭整治之列。然而，综合得分80分，排名全省第四的滨海经开区沿海工业园，因为受到响水爆炸案的影响，竟然也被一刀切全面停产近五个月，受此影响的大丰港石化新材料产业园同时全面停产整治。作为全省综合排名前列的化工园，滨海经开区沿海工业园聚集了许多优秀的化工企业，且不乏有全球定价权的企业，笔者相信，其环保、安全和技改的投入方面应该是比全省大多数园区要好的，一些企业家也提出来，要请国家级专家现场检查和比试。然而，在省里的高压之下，没有人敢随便做复产的决定。07死于捆绑企业2005年，江西省新余市拿出2个亿，引进光伏巨头赛维集团，要知道，2004年新余全市财政也不过18个亿，这一操作几乎是把政府的命和赛维紧紧捆到了一起。起初赛维的表现还是非常耀眼，2007年6月，赛维LDK在纽交所上市；2010年，赛维已经成长为世界最大的硅片生产商；在赛维的带动下，新能源行业甚至超过钢铁，成为新余市第一大产业.然而，2011年底，