某大学城商业发展规划草案

1、苏州独墅湖gjq商业规划草案第一章 规划依据以苏州工业园区2005-2010年服务业指导意见为指导，以原苏州研究生城整体规划、苏州研究生城控制性详细规划以及苏州独墅湖高等教育区一期城市设计为依据，分析gjq商业布局及功能定位，对其商业业态的设置提供初步建议，为下一步的深化提供参考。 第二章 规划思路一、指导方针拉开层次、优化布局。拓展增量、促进存量。动态规划，分步实施。拉开层次、优化布局：挖掘全区不同区位特点和资源优势，规划不同商业业态为主的功能区；构筑布局完善、业态分布合理的商业体系。 拓展增量、促进存量：通过积极发展新型商业业态，加快商业载体的开发建设进度，促进现有商业网点的整合与发展。改

2、善商业供给结构，满足需要，引导投资；动态规划，分步实施：规划从当前的实际情况出发，突出自身特色，根据形势的变化可进行调整，力争对商业的发展和实施有指导意义。二、功能定位 立足gjq，辐射园区，面向市区。既满足gjq区内人员的基本生活需求和文化休闲需求，同时吸引区外具有高消费能力的人群进行深层次的商业活动。商业业态以餐饮、购物、休闲和商业文化为主，兼有旅游、体育、商务办公、酒店住宿等功能。 以中档消费为主，兼顾高低档。 三、协调三大关系： 1.区内与区外的关系 ：商业服务对象可划分为gjq内的消费者和区外消费者，在满足区内消费需求的前提下，发展针对区外消费者的商业形态。2.近期与中长期的关系：近

3、阶段的主要任务是加快商业载体的建设和招商进度，为区内师生提供配套的生活设施，中远期的目标是如何优化业态结构，提高商业档次，形成商业特色，吸引区外消费者前来消费，使商业载体发挥最大的功能优势和经济效益。3. 功能与特色的关系：gjq商业的基本功能是满足区内师生的消费需求，在此基础上整合资源和优化结构，发展新型商业形态，提高档次，消费升级，从而形成自身的特色。第三章 规划布局 ：gjq的商业拟规划为三个区域：学生生活配套区：主要针对学生，档次较低，近期规划重点；邻里中心：教师小区配套设施，中档定位，中期规划；文体购物休闲区：针对苏州中高收入人群，高档定位，动态规划。一、学生生活配套区位于纵一路东侧

4、，包括餐饮广场、学生公寓底层商业、商业街等商业节点，主要满足区内学生日常生活需要、服务需要及部分文化休闲活动需要，部分商业项目面向区内外消费者。1、餐饮广场布局：一楼学生食堂，二楼小吃广场，三楼浴场，四楼连锁旅馆，地下一层超市。功能：消费对象主要面向区内学生，以中低档为主，满足餐饮、休闲、住宿及购物的需要。商业设置导向：一楼学生食堂的经营者必须具有A级资质，饭菜以5元/份作为基准定价，主要面向学生；二楼小吃广场优先引进老字号、品牌加盟店、连锁店，每一家只能经营自己的特色品种，限制其经营范围，避免恶性竞争；三楼浴场主要功能是为区内师生提供健康的休闲活动，可适当设置酒吧、乒乓球室、台球室、棋牌室及

5、部分配套餐饮等，其功能布局需先征得我公司书面同意后方可进场装修；四楼连锁旅馆的目标客源市场是在校师生的亲友以及园区部分企业的一般管理人员，重点引进品牌的青年旅馆、汽车旅馆连锁经营公司，每宿标准房的价格不超过150元。2、学生公寓、教师公寓底层商业设施 分布区域：学生公寓及教师公寓底层店面。功能定位：为居住的师生提供日常基本生活用品的购物需要、商业服务的需要，规模适当。业态设置：以超市、便利店为主，辅以品牌、特色店以及为日常生活服务设施等。可鼓励设置：理发店、修理铺、电话服务、洗衣店、药房、服装店、健身房、鲜花店、咖啡茶室、邮局、银行等。限制设置：不宜设置油烟重、有异味、噪音大的项目，以免影响师

6、生休息。3、商业街功能定位：满足区内外消费者文化休闲的需要，以中档消费为主。业态设置：最有吸引力的购书、读书环境；最有情调的咖啡店和茶室；最有号召力的品牌、专号；最具时尚的休闲和娱乐项目；最精英化的消费场所；各种个性化专卖店配合支持。二、邻里中心教师小区配套商业服务设施商业业态模式：借鉴苏州工业园邻里中心模式。这个模式的基本框架是在一个人口相对集聚的社区，配备相应的生活配套设施，集购物、服务、休闲、社教、金融、邮政、医疗、民政、文化娱乐于一体，形成独立于住宅的、具有一定规模的现代生活消费空间。业态设置：商业功能突出便民利民，可划分为以下板块，一是日常生活购物区，其中有菜场、超市、便利店、洗染店

7、、快餐店、维修店、药店等，以满足居民基本生活需求；二是休闲购物区，主要是引进一部分居家服装、家用百货、文化用品以及音像租赁、酒吧、咖啡馆、美容美发等；三是家政服务区，紧贴居民生活，开设家庭服务推荐、社区活动中心等为居民提供方便的家政服务；四是生活配套服务项目,包括文体活动中心、邮政、银行、卫生所、通信服务等三、文体购物休闲区包括图书馆和体育中心的部分商业区域、专家公寓及湖滨公园等环独墅湖的商业节点。吸引园区、市区具有一定消费能力的人群前来进行文化、体育健身、购物等活动，聚集人气，制造热点，体现gjq商业的特色。1、tsg的商业功能：总体定位：tsg将成为园区乃至苏州市的文献信息服务中心、区域图

8、书网络中心、大众教育活动中心和专题文献研究中心。主要为区内师生服务，同时为园区和市区的读者服务。商业功能：由图书馆的基本功能衍生的辅助功能，目的是更好地为读者提供配套服务。可适当设置的商业类型：商务中心、书店 、电子商店、休闲书吧 、咖啡厅 、画廊，沙龙，和书店合作，提供图书购买和电子图书下载服务等； 2、体育中心A栋的商业功能功能定位：苏州独墅湖高等教育区体育中心是苏州市第二大综合性体育场馆，是一个融合体育、文化、商业、旅游、娱乐等多种功能的综合性体育活动中心。商业项目：体育馆除了提供正常的教学使用之外，可以招揽有影响力的商业性体育比赛，承办一些有影响力的展览会，交易会，演唱会等，部分场馆可

9、考虑由商家承包经营，开发出一系列的体育项目组合提供给市民消费，如羽毛球、乒乓球、台球等，或者引进知名的健身俱乐部由其承包经营。因其单体面积大、建筑物比较独立、周边环境优美的特性，可开设面积较大的大中型商业设施，娱乐项目（如卡拉OK厅或飙歌城）、配套一些食品店、体彩销售点、运动服饰店、体育器材店、体育用品专卖店、各类零售商店等。此处可作为吸引区域外人流的主要项目点，主项目特性要达到苏州市唯一或少有的特征，突出品位，凸显个性，成为gjq商业亮点。同时该点比较孤立，建议各店开业时间最好接近，第一批开业项目达到60%以上的程度，以期在短时间内迅速吸引人气，避免给消费者留下因前期项目开业太少而造成的零落

10、印象。3、滨湖商业：功能定位：以生态优先为原则，围绕独墅湖优美的自然环境作“亲水”的文章，将该区域定位以休闲、娱乐、度假、运动健身及餐饮、宾馆业为主。以苏州中外白领及会展客商为主要目标市场，打造成为苏州高档次的休闲娱乐亮点项目，营造苏州最精英的消费场所。商业节点：包括体育中心B栋的大酒店、专家公寓、湖滨公园休闲商业设施、高档会所等。业态设置：引入国内外知名的高档俱乐部形式，对环独墅湖的资源进行整合，定期举办各种活动。包括风情酒吧街（湖滨公园）、度假村（专家公寓），度假酒店（体育馆B栋），以及建设游艇俱乐部等旅游商业服务设施。 四、其他收益：广告收入：在商业区醒目位置及交通干道设立商业广告牌，增

11、加收益及营造商业氛围，同时可设置部分公益广告，营造文化氛围。第四章 措施建议一、商业业态整治 完善功能购物、休闲、餐饮、文化。以满足师生消费需求为目的，对现有商业进行补充和完善，加快商业载体的建设进度，增加文化休闲业的比重。控制商业业态错位经营、避免恶性竞争，鼓励发展新型业态。 在招商中按照该商业设施的业态布局有针对性引进商业项目，对于业态冲突的项目进行引导和调整。档次定位学生生活区以低档为主，通过进行业态控制和降低商家经营成本的措施保障商家提供质优价廉的商品和服务。教师小区的邻里中心以中档为主，沿湖商业以高档为主。二、交通保障措施增加市区、园区至gjq的公交线路。提高消费者的可进入性。通过区内交通实现三大商业区的联系。商业区