2022年农庄旅游开发项目可行性研究报告

1、农庄旅游开发项目可行性研究报告农庄旅游开发项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）目 录1项目总论1.1项目背景1.2项目研究的范围1.3项目投资回报1.4可行性研究初步结论2项目背景和发展概况2.1项目提出的背景22项目发起人和发起缘由23本县旅游资源调查及分析2.4投资的必要性3旅游客源市场分析3.1概述3.2周边出游市场概述3.3市场调研的基本结论4建设条件4.1资源禀赋状况4.2交通状况4.3文脉分析4.4自然情况4.5人力资源条件5总体规划5.1总体项目布置5.2区域定位5.3项目功能和主题5.4项目设计容量6环境保护6.1环境保护原则6.2生态环境保护

2、6.3废物处理方法及达标要求6.4大气环境保护6.5噪声污染6.6消防、安全与卫生7企业组织和劳动定员7.1组织机构7.2企业组织形式7.3劳动定员8项目实施进度安排8.1项目总体进度计划8.2项目建设方式8.3项目建设依据8.4项目产品规格及质量标准8.5项目组织管理9项目运作及风险规避9.1项目资本运作基本思路9.2项目运作结构9.3项目运作模式9.4方案设计10投资估算与经济分析10.1投资估算依据10.2项目总投资估算10.3测算说明10.4财务评价10.5不确定性分析10.6国民经济效益分析10.7风险与对策11可行性研究结论与建议11.1结论11.2建议某某农庄旅游开发建设项目可行

3、性研究报告 第一章项目总论1.1项目背景表1-1项目背景表项目名称某某农庄旅游开发项目可行性研究报告主管部门某某省某某市某某县旅游局建设单位某某县某某养殖场法人代表吕某某某某农庄旅游开发建设项目可行性研究报告 近海珍珠湖位于蒲河某某段最北部，是某某唯一的平原水库， 湖面2.8万亩，平均水深4米，湖中有绿岛7处，最大面积3平方 公里。随着某某市委、市政府蒲河生态廊道全域整治、打造“东山 西湖”（东山即某某东部棋盘式，西湖即某某西部珍珠湖）重大战略 的深入实施，根据某某市委书记罗某某同志的指示精神，按照市委 市政府的工作部署，某某县委、县政府制定了建设珍珠水城总体发 展规划，作出举全县之力开发建设

4、珍珠水城的决定，某某珍珠水城 已纳入市、县“十二五规划”纲要。近海珍珠水城规划面积约130平方公里，城市建设用地10平方 公里，游区用地17平方公里。近海珍珠水城布局结构总体上可以概 括为“一带、三区、三组团”，最终将成为独具特色的某某“ RBD , 即“某某会客厅”、“城市休闲后花园”，构筑现代某某的“城市岛屿” 和某某休闲区域地标。珍珠水城建设初期，总体规划由某某省城乡 建设规划设计院设计，总规划面积 52平方公里，规划范围包括冷子 堡、刘二堡、杨士岗三个镇，其中城区用地范围约16平方公里，旅游发展用地30平方公里，乡镇用地6平方公里。一期用地规模为20 平方公里，核心起步区4平方公里。项

5、目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1.2项目研究的范围市场分析与预测总体规划环境保护措施分析企业组织与劳动定员项目实施计划投资估算与资金筹措财务评价项目的社会效益和生态效益分析1.3项目投资回报经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：1、总投资3000万元；2、内部收益率：（IRR ）为17.87%;3、静态投资回收期为5.27年；4、动态投资回收期为6.10年；5、财务净现值为3500万元。1.4可

6、行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽 早形成本县的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。二、区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境优美, 适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较 佳。五、技术可行：项目本身所需高端大型娱乐设备，由国外设备 公司提供。六、文化可行：本县文化悠久，自然风光良好，该项目建成后,可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。第二章项目背景和发展概况2.1项目提出的背景世界上最大的产业就是旅游业，在发达

7、国家，人们用于旅游上 的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪， 尤其是发展中国家，由于科技和相对落后，都将旅游业摆在优先发 展的地位，我们国家为了鼓励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从 双休日制度的实施，至V如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年 休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业 成了“取款机”。可以预测：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经 形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也 都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。中国是具有十三 亿人口的泱泱大国，加之又加入了 WTO, 个更加开放的中国将展 现于世人面前，发达国家的旅

8、游观念和先进管理模式也必将促进中 国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市 场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国一一 中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的 旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测：到2020年，中国的国 际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。本省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近2000万 游客来辽旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来 了客观的财政收入，旅游业必将成为本省的支柱产业。2.2项目发起人和发起缘由项目发起单位或发起人的全称：某某省某某市某某县旅游局发起缘由：某某县地处

9、某某中部，旅游业起步较晚，但发展较快。随着对 辽河、蒲河的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来，促进 了旅游业的进一步发展，继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、 景点和城市；旅游产品也从单一的观光旅游逐渐转向综合性旅游， 经济效益明显增强。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；开发难度较小，开发成本不大。23旅游资源调查及分析某某市一一一朝发源地，两代帝王都，从 2000多年灿烂的历程 中一路走来，不仅为人类创造了辉煌的物质文明，同时创造了宝贵 的精神文明。千百年来，源远流长的关外不仅孕育了本县这座古城，而且滋润着本县经济圈，滋润着本县人民。独特的企业文化、石器文化、地质文化、区域文化、

10、移民文化 与边境文化的交融，构成了本县独特的文化遗址与景观等旅游资源。 2.4投资的必要性1）本项目将促进本县的经济发展。为了充分挖掘和利用本县的文化、历史文化、建筑艺术和自然 风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本县新的旅游亮 点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区， 必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目 的建立必然促进本县的经济发展。2）政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。虽然改革开放后的30几年中，某某县旅游业与本省日新月异的 变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规 模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内

11、进行本县文 化包装，是充分利用本县旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径， 也是做大做强本县旅游业，整合和提高本县旅游的重大举措，必将 丰富、壮大整个本县地区的旅游产业。3）通过本项目的建设，将增强旅游业在某某县地区国民经济中的 地位。旅游业产业关联度很强，对某某县国民经济发展有强大的辐射 和波及作用，可以带动本县地区相关产业部门的发展，进而增强旅 游业在本县地区国民经济中的地位。4）通过本项目的建设，将增加某某县的税收、提高就业率。本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从某某县本地 招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高某某县的 劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本县提供稳定的税

12、源。第三章旅游客源市场分析3.1概述消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产 品的市场战略和经营策略的驱使和依据。所以寻找最有针对性的需 求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势，用以指导项目的 市场定位和产品定位，为制定经营战略提供参考，将是着手本项目 的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。3.2周边出游市场概述2000年以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增长的脚 步有放缓的趋势，但增长的潜力仍然巨大。据世界旅游组织(WTO)统计，2001年全球旅游收入达到4,620亿美元，到2020年国际游客 数量可望达到150亿人次。各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经

13、济增长的 主要力量，据WTO测算，旅游业直接收入每增长1元，相关的行业 收入便能增长4.3元。另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方 面也发挥了巨大作用。度假旅游乃是大势所趋目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游 产品，不断进行产品结构转变的革命。我国旅游业缺少专项参与式 的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。近年来，随着我国人民生活 水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开 始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮 光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生 活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番， 远离喧闹的城

14、市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出： 度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国在 35年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这一市场的形成 和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。中国旅游产业发展趋势区域性的竞争将更加激烈在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增强的大背景 下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域 联合、地区旅游一体化已成为一个必然趋势，并且区域社会经济发 展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。旅游业发展面临新的发展机遇从现在的情况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的 大政方针不会改变，与此同时，随着民营

15、经济的进一步发展，旅游 业的投资主体也会随之改变，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。 近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向 投资大、回收相对稳定的长期投资项目。 公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务，来满足这些新的 休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一 个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必 将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。可持续旅游发展将进一步被关注旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活

16、 动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成 的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的 促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造 成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或 控制建设性的破坏；二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及 “绿色经营”观念。3.3市场调研的基本结论331重要结论要点摘取本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下 将有长足发展，本县旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有 良好的市场基础。本县所在的某某中部地区靠近本省经济最发达的区域，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配

17、套服 务的基础；交通条件的改善无形中加大了本县与广东旅游圈的联系， 有望早日成为广东为主的湖中地区市民休闲度假的新选择。无论是本省还是省外游客最喜欢的本省旅游景点还是自然 山水类，而像本县旅游项目这样的娱乐型产品无论对于本省游客还 是对于省外游客都因为认知度不高，没有引起大众所注意。家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者经常采 用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近 期持续的宠儿。本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐， 并 且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐 10-30

18、元，其中省外游客可以 承受的价位稍高于省内游客。有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜欢的旅游 商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为 100-150 元 /人 /天。3.3.2市场的选择根据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场 选择的依据，并按照滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展 分为近、中、远三期，结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略:表3-2本县旅游项目市场战略表市场分级游客结构一级市场外地到某某旅游的国内游客某某县的城镇居民某某、

19、抚顺、本溪、铁岭的城镇居民某某及吉、黑两省的中小学生二级市场外地到本省旅游的游客某某及某某城镇居民三级市场东部沿海发达地区城市居民333初步市场规模预测333.1预测前提预测期为某某县旅游项目新增投资项目建成并投入营业后三年，并假设2015年为营业后第一年；以2005-2014年政府公布的相关统计数据为基准；近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的；不断投资可以引起相应的市场增量；近期内周边地区、省市的经济继续保持增长，社会保持稳定;近期内不会发生大面积的灾害性疾病。333.2年游客量预测表3-3 一级目标市场与二、三级目标市场比例表一级市场在总游客量中所占比例二、三级市场在总游客量中所占比例

20、一期8020二期7030三期6040根据以目标市场比例表及调研结果，得出本旅游开发项目游客量预算表。表3-4 项目游客量预测表年份（年）第一年第二年第三年第四年第五年游客量（万人）1.62.02.53.03.6第四章建设条件4.1资源禀赋状况1、本项目在一定地域内具有一定独特性、稀缺性和垄断性。2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳。本县旅游资 源具有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、深厚的旅游资源使本项目具有良好的永续开发价值。4、某某县的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。4.2交通状况内部交通铁路：秦沈线、京哈高铁。公路及市内交通：截止2010年，本县共有上等

21、级公路45条 （段），总长567.4公里，通车率达98.7%。城区内公共交通线投入 运营的有5条。 外部交通现在某某县与外部联系的主要公路有： 哈大高速一一京沈高速一一 G104 S1074.3文脉分析4.3.1人文情况某某县隶属于某某省某某市，位于某某省某某市西南部，地处 东经122 28至123 6，北纬41 12至41 47,距离某某 52公里，南接鞍山市台安县，东邻辽阳市，西连锦州市黑山县，北 界新民市。截止2010年，某某县总人口 53万，有汉族、蒙古族、 回族等13个民族。4.4自然情况441地型地貌某某县地处辽河流域下游，属辽河、浑河冲积平原，起伏甚微。 海拔由22米降至6米左右

22、。东部茨榆坨一带有少数沙丘，西南部地 势低洼。4.4.2水文境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。浑河，位于某某，发 源于抚顺市，流经某某，长约几十公里，是辽河的支流，古称辽水, 又称小辽河。细河是大凌河下游左侧最大支流。全长113公里，总流域面积2932平方公里。4.4.3气候某某县县处南温带亚湿润区，属大陆性气候。春季多风，夏季 濒雨。某某海拨5.5 23.5米，年平均日照2575小时，年平均气温 8C。一月平均气温12C,最低气温31C;七月平均气温24.5 C, 最高气温35C。平均相对湿度65%平均无霜期171天。年平均降 水量640毫米，多集中在七、八月份。无霜期 165天。4.5人

23、力资源条件人力资源的可获得性：目前，本县当地适合本项目的高级经营 管理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资 源的能力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。第五章总体规划51总体项目布置旅游业发展势头很好，但大繁荣必将带来大竞争，严峻的竞争 形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必然，游客讲究旅游 质量的时代已悄然来临，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人 文含量，所以我们应把握本县历史的地位，现代的价值，地域的优 势，在本县旅游区的开发上，立足以“建筑为形，文化为魂”的理 念。5.2区域定位本区域是“近海旅游”的主题娱乐区，主要为游客提供各种与 矿道有关的刺激、体验、休闲等

24、形式的娱乐项目。其内容的丰富密 集性及活动的多样性是整个矿业旅游区中最突出的。5.2.1 区域主题冲浪之旅体验惊奇体验冲浪与各种娱乐项目的完美结合，给人们带来的新奇、惊 喜、欢乐与刺激，拥有非凡独特的旅游经历。5.2.2项目总平面布置根据目前的用地现状与项目主题，分为外围控制区和项目核心 区。其中，外围控制区又根据方位的不同分为“观光区”、“养生生 活区”、“文体休闲区”区域，项目核心区分为休闲度假区、别墅区。 5.2.3区域功能及主题本娱乐区主要是集中在近海珍珠湖西案，它附属的服务性项目 和配套项目必须设在核心区周边的部分城区。依据目前本片区的用 地现状，我们只能对本片区进行有效的控制，而不

25、能进行开发性的 设计。所以在功能上主要提供娱乐区的服务支持系统和观光休闲功 能，结合冲浪娱乐区的主题，体现出某某县旅游的特色和满族文化 的缩影，是游客进入核心娱乐区前情绪培养的区域，也是从冲浪核 心区出来后游客体验的缓冲区。有效的控制好这些片区的未来发展方向和景观风格，是构成整个“近海”娱乐区必不可少的元素。524区域功能及主题本区域为项目核心区，自然是承载了大部分主题娱乐功能，以 休闲为载体，以城市居民文化为灵魂，以休闲娱乐为主题设计出全 国独一无二的休闲娱乐主题区。5.3项目功能和主题它为市民和游客提供了一个休闲和历史认知的平台，主要集中 在某某的周边区域。此项目不但要能在外貌风格上能重现

26、历史场景， 并且能为大众游客提供餐饮、休闲、住宿、信息等服务功能。此项目以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化氛围 吸引部分咼端游客在此度假、休闲、举行会议等活动，其不但可以 成为一个赢利点，还将提升本县旅游业的整体水平。作为高端的度假休闲区，整体环境幽雅，注重细节的精心打造； 风格类似于法式的度假庄园，开阔的草场、木制的栅栏、类似古堡 的酒店等等。5.4项目设计容量景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所决定。根据项目初期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的 市场需求量，同时行业的经验参照也是至关重要的指标，结合每个 项目的特点，提供新增项目的设计规模参照。在这里我们

27、将对本县 的核心片区进行这方面的测算。541旅游日设计容量(Design Day )ECU(e ntertai nment capacity un its方法，是国际先进的测算旅游 娱乐项目设计容量系统，其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考。 主要方法是通过基准年的游客量，推算两个主要参数：设计日参数(design day)，设计单位参数(design unit)，最终为娱乐项目的建设 规模提供可参考的依据。简单地来讲，便是依据市场调查的结论，综合考虑项目的目标 游客属性、项目的自身容量、项目的市场吸引力以及项目的在整个 开发计划中所起作用等因素，确定每个项目合理的设计容量 .设计日(desi

28、gn day)参数，指的是设计项目规模时参照的日游 客量。对于一个新的开发计划，可以参考类似的项目来确定设计日 参数，也可以利用比例法来确定。在此采用比例法来确定。市场调 查数据表明：45000X 90%/ (365X 9/12) =150 人/天542本县核心片区的日设计容量本核心片区为“休闲旅游”，而本县休闲旅游的核心吸引物，估 计游客到游率约为90%，则其日设计容量为150X 90%= 135人/天 5.4.3休闲旅游城时设计容量根据国内外主题公园入园时间规律分析，并结合本项目的特点，即本项目距离主要市场的车程约 2- 3小时，则其入园高峰与一 般的主题公园入园的时间相比向后顺延 2-3

29、小时，假设入园时间为 早上10点，停业时间为晚上7点，我们可以得到：休闲旅游城最佳停留时间为2小时，其最高游客量由上图可知 将出现在14点，游客量占全天比重的38%，而我们则选择第二峰值 即15点的游客量占全天比重的35%作为本园区的时设计容量(ECU), 即: 1350X 35% = 472 人 / 小时。544项目设计容量测算第六章环境保护在本旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和 职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和 远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治措施， 并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。6.1环境保护原则旧旅游

30、开发项目内的环境保护规划要与本省省及周边地区的文 化氛围、生态的总体环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结 合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。在开发利用资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完 整性，体现继承与发展的原则，遵循继承 一一开发一一维护一一改 善生态环境一一再开发的可持续发展路径。本项目旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废 水废物，保护本县旅游区资源不受污染是本县旅游开发良性开发运 转及长期生存的前提条件。明确界定本旅游开发项目的地理界线，划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关管理法规。6.2生态环境保护主要目标：通过本旅游开发项目的建设，提高项目区域范围内

31、 的森林覆盖率和绿化率。保护措施：本旅游区域及周围水资源保护，防止污染；植树造 林，防沙固土；本旅游及周围地区禁止挖泥采石、开矿，防止沙尘 颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝本旅游及周边地区滥建设；退耕还林。主要依据：中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国 水污染防治法、中华人民共和国地表水环境质量标准、中华人 民共和国野生动植物保护法、中华人民共和国固体废弃物污染环 境防治法、中华人民共和国大气污染防治法、IS014001 environmental management system、IS09001 质量管理体系等。主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强

32、对植物的防病 防虫措施管理；遵守本县旅游环境保护地方法规，在项目开发建设 中不得有损生态环境。6.3废物处理方法及达标要求废水污水处理配套建立废水污水处理厂，项目区域内的所有生活污水采取分 片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处 理直接对外排放。旅游垃圾处理垃圾收集在本旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及本县旅游区内 各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收 垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与本旅游区相关 并与周围景观相协调。垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收 集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、

33、纸张之类）,分类捆绑装进专用的资源回收袋。垃圾处理分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工 厂回收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充 分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理 方式，真正实现垃圾处理的综合化。高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建 设不仅可以改善旅游生态环境，而且对本旅游区品牌格调的塑造有 重要作用。6.4大气环境保护641主要目标整个项目施工期内，本旅游区大气中的S02、NO和颗粒悬浮物 等主要污染物指标不超过中华人民共和国国家标准：大气环境标 准的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优

34、等。6.4.2主要措施广种花草树木。距离开发项目设置较远的山区或最近几年内不 会开发利用的地方全部种树，项目开发区内可因地制宜种植花草和 树木，不致有裸露的土地。本旅游区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过 环保处理才能对外排放。通过政府规定的方式，承诺今后在本旅游开发的一定范围内不 新建立污染物排放量大的工厂。6.5噪声污染本旅游区内主要景点车辆禁止高声鸣笛；主推无污染、无噪音 的电瓶车。6.6消防、安全与卫生本旅游区开发项目应配备完善的消防设施，在主要景点及游客 集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及 设置醒目的警示标志。加强本旅游区内的安全保卫工作，明确责任

35、， 实行专人专片。加强本县旅游区内餐饮卫生管理，执行国家饮食 娱乐服务业管理条例标准，注重本旅游区内户外地区的野生害虫、 蚊鼠等的防治工作。向进入本旅游区的所有游客发放安全注意事项，可将其印制在 门票上。道路安全定期检修沿河临崖危险路段防护栏。事故多发地段要有明显警 示标志。规范国道上交通工具的结构，禁止不达标车辆上道行驶。 设立公路安全小队，加强公路安全巡视，处理各类突发交通事故。 加强对本区群众的教育，提高人民的道路交通安全意识。野外安全定期对各项旅游活动涉及的设备进行检查，严格杜绝设备隐患 在自由活动区域设立明显标志，标注目前所在位置，设立紧急电话， 预防游客走失。宿营地和露营的设置在相

36、对安全的区域，并对于可 能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区 域，对于灾害多发地段实行进入游客申请准入制，严格限制游客的 随意进入。对于进入人数上也要加以控制，不允许独自一人进入危 险区域。编制安全活动手册免费派发给每一位游客，标明整个区域 内可能出现的安全隐患。成立设备齐全的救援小队，要求队员具有 良好的野外生存技能和救援本领，熟悉当地环境，能够迅速有效地 开展搜救工作。饮食安全中毒。这是危害人身安全的另一个意外伤害因素。一方面要防 止饮食方面的中毒，吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引 起中毒。对于专业提供餐饮服务的网点，要实行卫生许可制度，从 业人员必须持证上岗

37、。另一方面就是在大自然旅游中，人们往往陶 醉于自然界鲜花青草的美妙，却忘记了有不少植物是有毒的，森林 中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在景区应建立紧急医疗救 护站，使相关人员能够得到及时的治疗。社会安全加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队, 避免各种骚扰、偷窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生。第七章企业组织和劳动定员7.1组织机构在可行性报告编制完成后，应立即进行项目的申报立项。项目 一旦获得批准，须及时成立本县旅游开发有限公司负责景区的建设 和经营管理。某某旅游度假开发有限公司 作为旅游资源所有者的实质性代 表，负责全面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、 行政、

38、工商、税务的协调，负责规划区内项目的审批、监督；进行 基础设施的配套等工作。同时，负责监督、管理本旅游区内相关旅 游企业的经营活动和环境文化的保护工作。全面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作，负责开发建 设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。 有关经营规章制度的制定；招聘人员，当地农民就业的培训等，开 发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源 的建设性破坏。定期对本旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题 及时修正。7.2企业组织形式设立公司董事会；设董事长1名，董事若干名。董事会是公 司的最高权力机构，直接对股东大

39、会或投资者负责，并保证景区投 资者获得应得的利益。成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理。总经 理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做 出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活 动进行指挥、协调和控制。成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私 利、伤害股东权益，保证景区在有效监督的条件下开展经营活动， 实现可持续发展。设立9个专业职能部门。这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、 商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程 部、投资部；三是支持部门(即为公司提供人、财、物等方面保障 的部门)，有：人事部、财

40、务部、行政部。根据以上的部门设置，分 别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负 责人。7.3劳动定员在项目经营期本旅游开发发展有限公司的人员主要面上社会招 聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制 为25人。各区域的其他劳动人员30人说明：1、以上劳动定员是根据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可 适当增加临时工。2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包 企业人员编制。第八章项目实施进度安排8.1项目总体进度计划资源有限，智慧无穷，这是一切旅游景区的共性。要使游客到了不想走，走了梦里还要来，就必须开发新景点，包装旧景点，没 有文化，就没有品位，

41、没有经济，就缺乏后劲，本旅游项目定位于 休闲旅游和旅游观光、度假休闲等产业上，营造成永远的文化氛围、 永远的人文、永远的绿色，永远的幽情。根据当前全球、全国经济及旅游业发展态势，以及资金到位的 可能性和建设内容，抢抓我国西部大开发、加入WTO和旅游产品升 级转换的历史机遇。本报告确定本县旅游开发项目大致按以下两个 阶段进行：（项目建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监督、竣工验 收及建设进度关。项目采取边施工、边营业的办法，力争早日投入使用，尽快产生效益。8.2项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程，采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。8.3项目建设依据

42、经济依据：根据前期对某某和本县地区旅游资源及供给调研报告、本旅游开发项目游客源市场调研报告、本旅游开发项目建议书 的结论为基本依据。建筑工程依据：本旅游项目开发建议书、本旅游开发项目开发建筑形态设计指引。工程质量与安全依据：中华人民共和国安全生产法、建设 工程质量管理条例、建筑安全生产监督管理规定、旅游景区管 理规定等。消防卫生依据：娱乐场所消防安全管理规定、公共场所卫 生管理条例等。8.4项目产品规格及质量标准本开发项目所有产品将在文化的基础上，结合本县旅游的开发 环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验，在产品设计上力求 超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计 时注重其

43、在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安 全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高 质量的新颖产品、优质的服务，吸引顾客、服务顾客，在度假旅游 行业，培育市场，引导消费，从而树立本县旅游开发的品牌。 8.5项目组织管理项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上， 建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用目前国际上 通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立 进行计划、资源分配、协调和控制，从制度上保证项目的质量、进 度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程 监理公司监理工程。第九章项目运作及风险规避9.1项目资本运

44、作基本思路项目运作的成功不但要靠专业的策划、科学的管理，更需要资 本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产 品经营到资本运营是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运 营的主要作用在于：1、通过企业的融资和对项目资源的整合，实现企业资源的合理 配置，提高资源利用效率；2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业 转换经营机制，进而建立起现代企业制度；3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的发 展提供现实的基础。目前该项目所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入不 足，旅游基础设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市 场知名度不高以及营销手段缺

45、乏等，这些都在很大程度上制约着地 区旅游业的发展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使 旅游业成为当地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅 游企业（公司），通过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度， 并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地 促进地区旅游业持续健康的发展。项目公司资本与经营运作的基本思路：1、多种融资渠道。2、经营运作的三大阶段。对于核心功能，又称之为项目的基础 功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础 建设）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套设施建设），它能为 项目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这 一

46、阶段也是创造竞争优势的阶段；辅助功能可以称之为放大功能， 这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功能创造社会 效应进而达到做大整个旅游区的目的。9.2项目运作结构本旅游开发项目实行企业化运作，组建规范化的项目开发发展 有限责任公司或股份公司，从事项目的开发建设、招商引资和经营 管理。前期聘请专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作， 后期聘请专业的管理公司或组建管理团队对整个项目实施运作，开 发公司将依据实际情况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为 本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。9.3项目运作模式本旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有旅游本身的核

47、心产品及核心功能，还要采用专业化运 作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。当本旅游项目开发发展到一定阶段，具有优良的经营模式，良好的赢利前景，迅速将其做大的一个比较有效的措施就是资本运作。 加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线 路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公 共资源。特许经营权的配置要严格按照市场化思路，通过股份制、 租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面 引导和牵线搭桥，通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合 资多元投入的格局。建立并规范运营好旅游股份有限公司，支持公 司发行债券、募股、扩股，力争

48、在3-5年内使其成为上市公司， 成为本县地区旅游业发展的龙头，促进旅游业的快速崛起。9.4方案设计根据上述发展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建本 旅游开发有限公司（暂定）组成：依相关法律进行组建，由合营双方共同出资，组建 有限责任公司。宗旨：响应党中央、国务院的号召，弘扬民族文化，大 力发展旅游产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利， 共担风险。本旅游开发有限公司的主要任务是，根据地区旅游业发展 总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进 行旅游产品的市场策划和宣传。项目建设周期及合营期限：项目建设周期为 2年（就本单 体项目而言），合营期限不限。合营各方利润

49、分配及亏损分担原则及比例：依有关法律法 规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约 金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业储备基金、企业发展基金、职 工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分配。企业亏损由 合营双方按出资比例进行分担。资本运作的具体方案：本旅游开发项目开发有限公司的注册资本为1000万元人民币。（根据情况可设立自然人股）。公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行 贷款1000万元，这样公司的总资产将增加到 2000万元（如果将区 域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资 本运营更顺利）。通过合资、合作等方式，吸引社会资金或外商资金 1

50、000万 元，共同投资景区项目及饭店等设施建设。据此，公司的总资金已 达0.3亿元，完全可以满足规划第一阶段景区项目的建设资金需要及 第二阶段的部分资金。组建旅游饭店集团公司（和旅游车船公司等）。资本运营的第二步是：在规划的近中期阶段，通过资产重组（将 旅游投资开发公司与饭店投资管理公司合并重组），努力实现公司的 股票上市（或买壳上市）。这在很大程度上将会解决公司今后发展的 资金问题，并为公司的资本运营提供更为广阔的空间，由此还可提 高公司的市场知名度，实现地区旅游企业与全国乃至世界的接轨。第十章投资估算与经济分析10.1投资估算依据所有设备价格均依据厂家报价和市场询价；建筑工程采用本省省本县

51、地区当地同类工程类比法进行估算；国家有关建设项目投资估算的规定；10.2项目总投资估算本经济分析只对本项目做详细分析。项目总投资是指拟建项目 从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营 业期所需预付的全部流动资金。项目估算表分区项目投资额度（万元）第一年第二年生态养老区餐厅1000购物区康复区旅游休闲区KTV5050商店5050酒吧15050售票处5020服务设施200100休闲娱乐区农民俱乐部300180农民人家漂流历险记农民厨房异度空间10050快艇冲浪15050服务系统300100各分期投资额度13501650总投资300010.3测算说明1、 开发时序：项目总共分三期开

52、发，开发期为1年。2、项目基准收益率取8%。3、缴纳税金和税率：按税法规定，该项目营业税的适用税率为 5%,城市维护建设税为营业税的1%,所得税为33%。4、折旧按10年提取，残值为10%。10.4财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率(IRR)为17.87%基准收益率8%，说明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为5.27年，动态投资回收期为6.10 年，为典型的好项目。3、净现值：项目在8年经营期内的净现值为3500万元，说明 项目可接受，故项目可行。10.5不确定性分析在旅游开发项目评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来 自预测和估计，由于受客观条件及有关

53、因素的变动和主观预测能力 的局限的影响，本项目的实施结果(投资效果和经济效果等)不一 定符合我们原来所作的预测和估计。因此，无论采用哪种方法对本 县旅游开发项目进行财务效益评估时， 总是有一些不确定性的因素。 由于这些不确定性因素的作用超过一定程度时，就会给我们所评估 的该项目带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不可避免 的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对本县旅游开发项 目进行不确定性分析。不确定性分析的方法很多，我们在此处选用项目评估中最重要 也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。10.5.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析， 它

54、是根据项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等 数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，确定销售总收 入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上， 企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈 亏平衡分析，判断拟建本县旅游开发项目能够承受多大风险而不致 发生亏损。按项目全部完工后的数据测算，本县旅游开发盈亏平衡点为接 待量的33.15%v70%,即平均年接待15000人次时，项目即可保本; 超过此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。10.5.2敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对项 目经济效益指标的影响，从中找出敏

55、感因素并确定其敏感程度的一 种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投 资项目资金流量起主要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、 建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影 响程度，我们在本报告中主要分析投资额、销售收入二者的变动对 内部收益率的影响。在进行敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我 们对本县旅游开发项目按增减10 %作为因素变化幅度。根据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性 分析表。表10-1开发财务敏感性分析表项目基本方案营业收入+20%10%-10%-20%内部收益率17.87%23.91%20.93%14.70%11

56、.39%静态投资回收期（年）5.274.764.995.66.00动态投资回收期（年）6.105.335.686.67.21由上表可见，各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同， 但在士 20%勺变化范围内，项目的内部收益率都大于8%表明项目抗 风险能力较强，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且 始终注意客源市场的开拓工作，保证有充沛的客流量，项目是可行 的。10.6国民经济效益分析10.6.1间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。本县旅游开发项目建成后，将极大的促进本县的经济发展。按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。 考虑到本县州的旅

57、游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里 采用3作为间接收入的倍数，则项目给当地带来的旅游间接收入如 下表。本县旅游开发旅游业间接经济效益表金额单位：人民币万元项目第一年第三年第五年第七年直接收入3982495061606512间接收入11946148501848019536与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动本县州范围内建筑 业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关 产业的发展，从而促进本县经济持续、快速、稳步发展。随着基础 设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动 本县的对外开放。1062环境效益本项目所在的某某县，旅游资源丰富，交通区位环境在某某地

58、 区较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利 用，不利于可持续发展。通过建设本县旅游开发项目，可以使全市 上下普遍重视旅游资源保护和环境建设，让本地居民自觉维护旅游 资源，让游客深入体验休闲环境，从而最大限度的协调好人与环境、 历史的关系，其所取得的环境效益是无可估量的。10.6.3社会效益10.6.3.1理论社会效益增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就 业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人 员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过本旅游开发项目的建设, 既可以解决本县部分城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的部 分剩余劳动力提

59、供一个就业机会。改善人民生活，扩大对外开放本县旅游开发项目的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界 的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文 化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程， 提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放， 提高本县的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利 于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。1063.2对国家和社会贡献水平的科学评价项目实施计划期9年内（建设期1年，经营期8年），可为国家 和社会创造的价值总额为44485.1万元，应交所得税7326.8万元， 净利润125461万元。故该项目对社会的贡献可依据

60、以下指标衡量：社会贡献率=项目对社会贡献总额/投资总额X 100%=44485.1/10559 X100%=421%表明项目全部投资为社会创造支付价值的能力强。10.7风险与对策10.7.1国家宏观经济政策变化分析及对策根据国家开发西部、大力发展旅游产业的精神，以及实施长期 假期的政策（即春节、五一、国庆）无疑为旅游项目的发展提供了 良好的宏观环境。由于旅游业以人的精神文化消费为对象，当国家 实行财政紧缩政策时，对人的旅游消费会造成一定的影响。由于本 县旅游开发项目具有其他旅游区无可比拟的自然资源和人文资源, 对游客有着巨大的吸引力，加之本县的持续发展战略。以特色旅游 来吸引游客，以消除国家宏