2022年温泉度假村可行性报告

1、温泉度假村可行性报告 温泉度假村可行性报告（此文档为 word格式,下载后您可任意修改编辑！）目 录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章项目摘要5一、项目简介5二、项目优势5三、项目背景7四、项目公司8 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章、市场分析9一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势9二、华中地区温泉旅游发展概况14三、河南省温泉旅游市场现状及前景15四、项目市场竞争分析16五、项目客源市场分析18 HYPERLINK l bookmark8 o Curre

2、nt Document 第三章 项目资源与建设条件分析19一、景区资源条件分析19二、从用地条件分析21三、从地理区位及道路交通分析21四、结论21 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章项目发展规划22一、整体定位22二、功能定位24三、项目理念27 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章 项目整体产品策略28一、产品策略28二、市场定位28三、产品差异化定位30 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第六章项目主体及整体建筑风格定位33一、整

3、体定位33二、温泉主题定位33三、温泉形象定位34四、温泉功能主题34五、建筑风格定位35 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第七章 项目整体产品配置36一、温泉产品及配套消费产品设置建议与指标36二、酒店客房及别墅设置建议与指标47三、会议培训中心设置建议与指标48四、整体餐饮设置建议及指标48五、停车场设置建议与指标49六、员工生活及后勤保障区域设置建议与指标49 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第八章 项目建设和经营筹备进程49一、温泉度假项目建设与经营筹备进程49二、建设进程解释50

4、HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第九章投资估算50一、投资估算依据50二、投资估算预测51三、融资计划51 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十章 效益分析51一、收入结构来源51二、营业收入预测52三、经营管理营业成本费用分析55四、前五年综合利税预测55总结56第一章项目摘要一、项目简介1、项目名称：某某温泉生态度假区2、项目地址：某某县3、项目面积：500亩4、项目投资：5亿元5、项目投资方：某某某某公司6、项目承办方：某某公司7、项目定位：生态、温泉、会议、养生、休闲运动二、项目优势

5、1、地理位置优越某某地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖4000 万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”，客源市场广阔。2、交通条件便利西距京广铁路、京珠高速公路10公里，北距郑州国际机场70公 里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途 径某某3、自然温泉资源度假区温泉是天然的医疗型偏硅酸？锶温泉，水质条件好且储量 充沛，属稀有天然医疗矿泉。温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有 较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。 温泉水中 以偏硅酸形式存在的硅元素能对皮肤起到清洁器的作用，具有软化

6、皮 肤角质、防衰老、使皮肤光滑等功效。硅元素同时是人体必需的微量 元素，对心血管、骨骼生长等具有保健功能。泉水中所含有的氟、铁、 镁等其他元素会对慢性支气管炎、哮喘、胃痉挛、失眠等慢性疾病均 有很好的理疗效果，是大自然赐予度假区的瑰宝。4、园区优惠政策项目位于某某，根据政府“以花木改善生态、以生态承载旅游、 以旅游激活三产”的总体要求，配套享受各类用地、税收、基础设施 配套、资金与项目扶持、服务与管理等相关优惠政策。5、生态餐厅配套某某生态园林酒店是某某第一家室内生态花园酒店，综合运用建筑学、园林学、设施园艺学、生态学等相关学科知识进行规划、设计和建设，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护

7、餐厅的优美环 境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置 格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立 体展现绿色、优美、宜人的就餐环境，满足现代人最真实的那种回归 自然的情感，赋予传统餐厅健康、休闲新概念，与温泉休闲养生概念 切合，丰富项目旅游度假服务功能，提升项目总体吸引力。三、项目背景1、国内温泉旅游热的兴起近年来温泉旅游越来越受到国内游客的青睐，温泉开发与经营活动开展得如火如荼，国内许多省市纷纷把温泉旅游作为本省市的重要 旅游发展项目，发展势头迅猛，在国内温泉旅游热的大环境下， 某某 生态温泉度假区充满无限商机。2、政府重视和支持旅游业的发展河南省省委

8、、省政府，某某市市委、市政府及某某县县委县政府均十分重视旅游业发展，并分别制定了河南省旅游发展总体规划、某某市旅游业发展“ 一五”规划及某某县20102015年旅游产业发展规划等，明确提出逐步把旅游业培育成为支柱产业，并 将旅游业发展纳入了国民经济和社会发展计划，出台了一系列政策措施，大大促进了某某生态休闲旅游度假区及各类旅游项目的发展。3、郑州城市圈及其周边省市庞大消费群给某某温泉项目带来广 阔的温泉旅游市场某某市位于河南省中部，是河南省经济和社会发展最为活跃的省 辖市之一，有“河南的温州”的美誉，以某某为中心的涵盖4000万人口的区域经济圈发展迅速，客源市场广阔。近年来河南旅游发展迅 猛，

9、仅2010年河南省春节黄金周全省共接待游客 842.7万人次，实 现旅游总收入31.34亿元，加之附近省市的消费群，某某温泉项目的 消费群潜力很大。4、中原花木交易博览会暨某某生态旅游节等重大节事的宣传推动由河南省农业厅、河南省林业厅、河南省旅游局、河南省花卉协 会和某某市人民政府联合主办， 某某县人民政府承办，某某国家花木 博览园协办的中原花木交易博览会暨某某生态旅游节对某某温泉的 品牌宣传及客源带动均具有极大的促进作用。四、项目公司1、某某，是在中共中央、国务院发出建设社会主义新农村的伟大号召和国务院颁发基金会管理条例（温家宝签发，国务院2004 第400号令）的背景下，由一批长期从事农业

10、工作的老领导和农业 问题专家、社会知名人士，与一些民营企业家共同发起，并经政府部门批准成立的。某某，是全国性非盈利的社会公益组织。 基金会会的 宗旨是：服务城乡人民，促进城乡社会经济发展，为构造和谐社会贡献力量。2、某某（集团）股份有限公司成立于 2009年，位于某某*金水 大道中段，是某某县重点招商引资项目。集团旗下由七家子公司组成， 分别是：某某股份有限公司、某某科技实业股份有限公司、某某县华宇小额贷款有限公司、某某人宇投资有限公司、某某县某某园林绿化 工程有限公司、某某生态酒店、某某首创餐饮服务有限公司。某某股份有限公司是某某集团的旗舰， 她是专业的电力变压器生 产厂家，成立于2009年

11、，总投资1亿元。公司拥有完善而先进的技 术设备，以及现代化的生产车间与科研大楼。公司产品线完整， 生产 流程完善，管理严格，已通过IS09001质量管理体系认证。3、某某园林绿化工程有限公司位于某某县名优花木生产科技园 区某某大道中段。公司基地地理位置优越，交通便利。公司是国家注册的园林绿化二级资质企业，某某市农业产业化市级龙头企业， 河南 省双千工程实施企业。公司拥有苗木基地 1300多亩，产品包括多种 名优花木。公司注册资金2500万元，现有员工158人，其中高级技 术人员36人。第二章市场分析一、国内温泉旅游市场的特点与发展趋势（一）国内度假旅游发展趋势随着城市居民经济收入的提高，国内旅

12、游市场的发展日益成熟， 旅游消费需求也呈现出多样化的特征，具体主要表现在以下几个方 面：1、观光型旅游仍将持续快速增长观光旅游作为最基本的旅游形式在长时间内将会保持快速增长， 由于我国是一个观光资源大国，观光市场仍会保持较大的市场份额， 由于市场基础规模大，虽然消费水平相对较低，但仍然具有较大的利 润空间。2、城市周边及近距离城市之间的短途、短期旅游需求增长城市居民短期旅游活动一般多集中在城市周边200KM的距离范围内，以大城市为核心的短途、短期旅游日渐成熟，主要旅游形式有 农村旅游、生态旅游、民俗旅游、健身旅游和休闲度假旅游。由于节 假日的分散和交通工具的限制， 短期出行城郊是最理想的目的地

13、， 短 线游是目前国内城市居民出游的主要选择方式。在这种消费的推动 下，城郊旅游资源得到了大规模的开发， 我国现有的大城市都形成了 明显的环城游憩带。3、参与性和体验性旅游受到市场宠爱旅游产业发展的现象表明，旅游经济是一种体验经济。随着大众 旅游消费观念的成熟，旅游者期望与众不同的旅游消费体验， 追求个 性化、多样化、参与性，并以此作为旅游决策和旅游满意程度的重要 参考标准。旅游开发也越来越重视设计参与性、体验性强的旅游项目， 以此来争取更多的旅游者和回头客。4、“黄金周”成为观光旅游与度假旅游重要的出游时间以家庭为单位的自驾车出游率在逐年递增，以休闲度假旅游为目的，以景点观光性旅游为背景，强

14、调服务设施的功能和档次，消费的 环境和景区风貌的多样性和多元化。（二）国内温泉度假旅游的特点改革开放后，随着中国经济的迅猛发展，中国的温泉旅游呈现出 一片欣欣向荣之态，温泉旅游产业已经成为中国休闲产业的龙头，一种全新的休闲度假方式一温泉生活方式已经形成。温泉旅游的火爆， 不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取 得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉 发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态呈现以下特点：1、以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路

15、中，成为当前 度假休闲消费的一种重要方式。2、从经营情况来看，产品设计的差异化、项目规模化和管理服 务的品牌化是直接决定企业的经营好坏的关键环节。3、从开发程度来看，温泉旅游产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，温泉企业在市场定位、管理服务、 项目开发和产品深化上必 须不断的挖潜及包装，才能适应竞争日益激烈的市场经营环境。由于温泉旅游项目在部分省市、 区域开发过热，产品跟风抄袭且 同质化严重，许多项目盲目贪大求全，或者参照酒管理模式去经营， 致使相当的项目效益不佳，甚至亏本。目前，行业内竞争逐步加剧， 客人的选择随意性增大，新开张的温泉项目不断地分流着逐步成长的 客源市场。（三）中国温泉未来发展

16、趋势1、温泉游憩方式创新化从整个世界温泉旅游发展现状来看，温泉旅游地更是一个度假胜 地。随着欧洲水疗法的发展，实验证明，传统的简单的温泉洗浴和饮 用已经不能达到治疗理想效果， 从而直接影响温泉旅游地减少，并促 使温泉旅游地的功能有了一定转变。许多娱乐设施或者服务设施急剧增加，温泉旅游地的保健功能有了一定的延伸。在西欧，温泉地设有赛马场、体育运动场、剧院、大型音乐厅等。而日本的温泉周围建设 有美术馆、动植物馆、博物馆、滑雪场等。而且，国内温泉的游乐方 式也日趋多样化，由海洋主题、大型水上表演、温泉会所、温泉别墅、 温泉房、屋顶温泉等私密性温泉设置。2、温泉经营多样化从北方到南方，温泉与滑雪的结合

17、，温泉与漂流的结合，温泉与 拓展的结合，也都能非常好的做到经营上的互补性。在经营中，各大型温泉度假村都很注重扩展温泉经营中的内容， 而不仅仅局限于温泉 泡汤上。3、温泉商业模式休闲化很多温泉都已经不再是一个单一的温泉， 而是一个复合型的休闲 项目，温泉是其中的亮点和卖点，但实际上往往伴随着度假酒店群、 休闲地产、滑雪场、高尔夫、水游乐等产品，如温都水城、柏联SPA 地产都成为其中盈利结构的重要支撑和拓展。4、温泉泡浴形式多样化泡温泉的方式越来越多样化、综合化、 艺术化，形成了温泉的几 百种泡浴模式，包括以水休闲与水游乐相结合、与文化形态结合的模 式，包括各种各样的养生、温泉泡浴的露天风吕、鱼疗

18、相结合的方式； 与泥疗、盐疗，医药、美容、康疗、水上运动、水上娱乐相结合等。 全世界洗温泉的方式非常多，很多以自然条件形成的与观赏游乐相结 合，也有与人工的方式相结合，如奥地利的音乐温泉，整个温泉和音 乐的身心疗养相结合，文化创造和自然环境结合都使温泉泡浴形式更 加广泛。5、温泉企业品牌化未来的企业竞争是品牌的竞争， 随着温泉开发的深入，有些地区 的温泉陷入同质竞争阶段，如何建设温泉企业自身文化，如何使企业 在竞争中立于不败之地，企业品牌的树立将是企业长远发展的生存之 道。6、温泉市场细分化根据美国温泉协会的调查，温泉旅游动机排在前三位的是减压，放松，回归自然；从世界温泉旅游市场看，休闲、度假

19、和养生是温泉 游客的出游目的；国外资料显示和鸣泉对国内高端温泉旅游的市场调 查表明，商务旅游、尤其是会议会展将是温泉高端旅游的重要市场， 将为温泉旅游地带来滚滚客源。在激烈的市场竞争中，细分客源市场， 抢占市场份额是企业成功的关键， 因此，温泉地必须根据自身所处的 经济区位、地理区位和旅游区位等条件开辟新的旅游市场， 温泉开发 将呈现高、中、低端的市场层次以适应不同消费档次客人的要求。7、温泉发展可持续化可持续发展包括温泉资源的合理开发与温泉资源保护问题。因此，温泉的水处理非常关键，要做得特别到位，尤其是泡浴水的降（升） 温与消毒利用，以及污水废水的处理与有效利用及回灌问题， 这是温 泉可持续

20、发展，避免泉水枯竭的重要手段。8、温泉行业发展更加规范化中国温泉的创新发展需要尽快形成国家级的法律法规与行业规 范，制定出温泉开发的准入门槛与温泉水的科学利用问题，才能够保障温泉行业实现良性化发展，减少或杜绝假温泉的出现，这是温泉创 新的前提。值得庆幸的是，目前国家有关部门已经在大力推动这项工 作，在温都水城召开了专门的研讨会， 相信不久的将来温泉的相关行 业规范就会出台。9、温泉发展国际化我国温泉酒店出现的时间还不长， 基本上还未进入国际化，要进 一步发展，创造自己的品牌就必加强国际合作， 不仅需要大力引进西 方发达国家技术和设备，还要充分学习国外先进的温泉旅游管理经 验，以促进我国温泉文化

21、主题酒店和国际接轨。总之，温泉旅游度假正处于一个快速发展的阶段 ，但作为一种内陆旅 游度假类型，温泉旅游度假区将面临海滨旅游度假区激烈的竞争，温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发 展模式，而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、 同 时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。只有如此，才能实现温泉旅游度假区持续的发展。二、华中地区温泉旅游发展概况华中地区近几年旅游业的发展非常迅速，已达到势不可挡的地 步，并且华中各省政府已将旅游业作为一种产业而纳入了国民经济计 划。可以说旅游业是一种新兴的产业，也是“朝阳产业”，温泉行业作为旅游行业的一部分在近几年

22、的发展更为迅猛，从江西九江的星子县温泉带至湖北汤池及咸宁温泉带，再加上今天处于发展起步阶段的 河南某某、平顶山温泉带，华中成规模的温泉已上百家，温泉在华中地区作为旅游产业中的新兴行业已成为“朝阳中的朝阳”。经过华中地区各家温泉近几年温泉消费理念的引导和人们对温 泉的逐步认识，如今泡温泉在华中地区泡温泉已成为一种消费习惯。 从05年起步的江西温泉，再到如今发展热火朝天的湖北温泉，可以 说在市场客源上一直是源源不断，据不完全统计华中每家温泉平均每 年接待游客都在10万人次以上。温泉行业竞争不可避免，但在竞争 的同时也加强了游客对温泉的认知度和消费理念，游客对温泉的需求量也在逐步增加。从目前河南省游

23、客消费理念和对温泉的认识来看， 对温泉产品的消费需求已成为一种必然趋势，而河南省内成规模的温泉项目并不多，目前可以说是供不应求。三、河南省温泉旅游市场现状及前景河南地处中原，交通便利，人口众多，历史悠久，人文旅游资源得天独厚，自然旅游资源多姿多彩，具有发展旅游业的优势。2010年是河南旅游业的“黄金年”，河南省将旅游业作为经济社会发展的 战略性支撑产业以重点扶持，旅游产业进一步扩大，质量效益明显提 升。2010年河南省春节黄金周全省共接待游客 842.7万人次，实现 旅游总收入31.34亿元，同比分别增长15.3%、20.1%; “ 一”黄金 周全省共接待游客2226.21万人次，同比增长15

24、.6%,旅游收入118.44 亿元人民币，同比增长17.4%;全年接待海内外游客2.65亿人次， 实现旅游总收入2282亿元，较上一年相比，两项数据分别增长了 13% 和15%旅游业显然已成为拉动河南省经济增长的重要力量和扩大开 放的重要平台。（数据来源：河南省旅游局）河南省温泉旅游资源丰富，鲁山、汝州、商城、南召、某某、陕 县、卢氏等地温泉质量好，历史上久负盛名。但是由于过去长期以来 没有得到很好的开发，使得河南温泉资源的优势没有充分体现。 随着市场需求逐渐由传统的观光旅游转变为中高档休闲度假旅游，特别是近年来的休闲度假、养生旅游成为现代旅游的新时尚，温泉游作 为一种新兴的旅游方式在河南市场

25、逐渐升温， 各类温泉的开发利用发 展速度很快，温泉游已成为河南旅游市场的一个重要支撑点。某某花都温泉、鲁山玉京温泉、皇姑浴温泉、 郑州的丰乐园温泉等，在近年 来经营中都取得了良好的经济效益和社会效益。2010年刚刚开放的莲花温泉水城异常火爆，正在建设的酒店和度假村更如雨后春笋。温 泉旅游资源的开发利用，对河南旅游产品的转型升级奠定了新的基 础，随着河南省交通条件的进一步改善和自驾车旅游市场的发展，河南温泉休闲度假旅游必将成为新的市场。四、项目市场竞争分析（一）当地及周边温泉产品河南是我国旅游资源大省，温泉旅游资源也非常丰富，但温泉资源开发相对广东等沿海地区起步较晚，随着旅游市场需求的转变及华中

26、温泉休闲旅游的兴起，河南温泉旅游开发也相应进入了快速发展的 新时期，茗阳温泉、江南春温泉、花都温泉、皇姑浴温泉等均已正式 对外营业，商城、汝州、陕县等地的一大批温泉旅游度假项目相继启 动。目前已开发的代表温泉项目主要分布在郑州，平顶山、某某、南阳及信阳。相对湖北省、江西省等其他华中各省而言。大规模且具有 丰富特色的综合性温泉度假村相对较少。（二）竞争关系目前河南省较知名的有郑州江南春温泉、某某花都温泉、南召莲花水城等。南阳的莲花水城及信阳的茗阳温泉由于地处河南南大门， 大大地截流了北上泡温泉的游客。 然而，由于这两个地方的自身优势 使其客源构成带有一定特定性，因此对本项目的竞争影响并不大。 对

27、 项目构成直接竞争关系的是郑州和某某本地温泉。郑州市区主要有江南春温泉，位于市区内，地理位置优于本项目。 且以江南春风格为特色，整体规模配套齐全，对郑州市区客源及南下 泡温泉的游客市场有很大影响。最近的竞争来自同处某某的花都温泉度假区。 陈化店镇的花都温 泉度假区相对于本项目，规模要大， 开发要早，名声要响，通过对花 都温泉的对比研究对于本项目市场及产品定位等均具有重要意义。（三）结论分析1、面对郑州江南春温泉及陈化店镇花都温泉度假区现有和潜在 的竞争，本项目必须选择与之不一样的细分客源市场。2、打造五星级精品温泉度假酒店项目，以市场差异化为主导战略，迎合咼端旅游需求五、项目客源市场分析客源市

28、场结构1、在区域客源市场层面本项目的重点客源市场以郑州市和某某 本地为主，周边地级市为辅。另外，一些自由旅游者为机会市场。2、在细分客源市场层面，按照消费目的分类：A、城市居民短途休闲旅游、温泉疗养B、政务、企业团体小型会议、休闲度假、温泉疗养。郑州城乡居民出游特征1、参考有关调查研究获知郑州城乡居民旅游行为消费特征如下: 出游方式：家庭、亲友结伴与单位组织为主交通工具：以汽车为主，体现为自家车与单位车 信息来源：以亲友介绍与旅游宣传册为主消费水平：200599元之间出游距离：集中在2 h车程以内，以12 h车程为主停留时间：12日，又以1日为主出游频次：高，季节性明显。2、结论分析(1)本项

29、目的区位是极其符合郑州居民的出游时间、距离等习 惯的。区别于时间较长的度假产品，重视 12天的休闲需求。(2)针对结伴出游特征，应多配置一些可以让客人共同参与, 增进交流，互动性强的产品。（三）当地及中高端温泉旅客特征研究1、出游时间温泉旅游是旺淡季明显的活动， 根据温泉行业一般接待情况，客 流各季节客流量集中在秋冬季节。2、客源结构：根据同行调查结果显示，温泉度假区的客户主体大多是相对固定 的省市单位。非固定客源仅有少量，他们多是外地及本市的自由消费 旅游客户。3、消费特点：根据温泉客户到来温泉的目的与消费需求，可将温泉旅客分为3种，分别是公务享受型、亲朋感情型、活动康体型。4、结论分析（1

30、）某某温泉度假区产品一定要上档次，以迎合公商务客源的 显示身份、追求享受的需求。（2）针对旺淡季明显的特点，要加强淡季促销。可重点利用会 务产品、动感游乐产品或特色节庆活动。第三章 项目资源与建设条件分析、景区资源条件分析（一）温泉资源分析1、水温根据委托方提供的温泉水温数据，本项目温泉水温 48 C。2、水量储量充沛，根据项目测算需求。3、温泉水质类型根据专业机构鉴定结果，泉水符合国家饮用水标准，且含有丰富 的偏硅酸和锶元素等，已经达到并超过国家关于医疗型温泉的相关标 准，是天然的医疗型偏硅酸？锶温泉。温泉所含的硅元素和锶元素对 人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的功效。4

31、、温泉水资源的综合评估出水温度较为理想，水质条件好，为天然医疗矿泉，具有极高的 开发价值。（二）景区内其他旅游资源分析区域的硬性旅游资源方面：生态资源 某某地处亚热带向北温带的过渡区，光照充足，是南花北移、北花南迁的天然驯化基地。花卉是某某一大特色，素有“花 都”、“花县”之美称，享有“某某蜡梅冠天下”之美誉，花卉苗木种 植发展迅速，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”。某某 生态观光游已成为河南省生态旅游新亮点， 项目位于国家级名优花木 生产科技示范园区某某大道中段，温泉养生项目符合生态旅游基地建 设需求，旅游集聚效应明显，有利于提升项目吸引力。二、从用地条件分析项目用地基本属于平原

32、，利于布置占地面积大、单体建筑面积规 模大的建筑物的展开，集中式酒店及综合配套设施以及道路流线设计 等均能灵活安排。三、从地理区位及道路交通分析项目位于河南省某某市某某县某某大道中段，某某地处河南之 中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城 市的车程1小时左右，已逐步形成一个涵盖 4000万人口的区域经济 圈，俗称“一小时经济圈”。交通便利：西距京广铁路、京珠高速公路 10公里，北距郑州国 际机场70公里，311国道横穿东西，219省道纵贯南北，兰南高速、 许亳高速途径某某。正在建设中的京广高铁武汉一北京路段， 也给项 目带来极大的交通优势。四、结论景区温泉水质优良，出水温

33、度较高，且储量充沛，满足项目开发 资源需求，但自然地理条件单一且辅助性资源相对较少。 如以温泉作 为统领，利用独特的温泉产品进行打造，并通过主题建筑、室外小品 等风格元素进行整体包装，可成为不可复制的中原地区独有的精品温 泉度假休闲项目。第四章项目发展规划 一、整体定位本项目整体定位以温泉为核心， 以温泉宣扬生态生活理念，借温 泉弘扬中原文化，发掘中原深厚的文化底蕴。水是万物之源，沟通内外之天地，水是命运之河，承载古今之幽 思。传承过往的辉煌，激荡现在的激情，开拓未来的希望，水把这一 切紧密联系在了一起。项目借水生景，以水传情，将文化、养生、休 闲、运动融入一抹温润的碧水之中， 实现水与人，人

34、与天地的自然交 流，形成天人合一的理想氛围。（一）水在本项目中，水的体现有三个层次。第一层次是温泉，这是水的外在体现， 也是本项目的主题。项目 以温泉为中心，开发休闲、娱乐、养生、保健等服务项目。第二层次是水文化，这是水的内涵。项目要让游客在享受温泉的 同时感受到水文化的魅力，了解水文化在中国悠久的历史传承。从山 海经的“精卫填海”、“大禹治水”到诗经的“蒹葭苍苍，白露 为霜。所谓伊人，在水一方”从老子的“水善利万物而不争”到孔子 的“仁者乐山，智者乐水”，面对山水形胜，古代圣贤亦难免动容， 一个“智”字，既反映了先哲对水的认知，又破译出水所蕴藏的无尽 的文化内涵。草木无言，山水自知，自古黄河

35、东逝，长江奔流，其势 丝毫不以人的意志为转移，当其进入视觉的范畴，无知无觉的水便会 化作文化精灵，超越千年历史时空，成为具有鲜活生命的审美载体。第三层次是水科技，这是水的未来。主要展示现代社会对水的研 究与利用，以及现代农业节水灌溉系统，体现科技元素， 也是本项目 的一大亮点。（二）生态生态生活是现代社会的时尚话题， 是高端人士的价值理念，也是 国家政策大力推崇的发展方式。本项目将从三个方面体现这一主题。 第一方面是生态餐饮，度假区内餐饮均为纯天然绿色生态食品， 游客 将得到最自然的饮食享受。第二方面是生态园林，以名优观赏花卉园林、室内盆栽园、可以 自由采摘的果园以及钓鱼台组成， 构造出优美的

36、自然生态景观，融娱 乐于游览之中，使游客与景点达成天然互动。第三方面是生态农业示范园，利用度假区优美的生态环境，发展 绿色、生态农业，为某某度假旅游服务，形成河南的绿色农业品牌。（三）文化文化是本项目的深层内涵，主要从三个方面进行展示。第一方面是以各种温泉汤池展现中华养生文化。第二方面是以茶艺馆高雅的茶艺表演展示中国源远流长的茶文 化。第三方面是中原文化展示。项目在这一方面的展现上又分为内外 两个层次。外在表现是以能够体现中原古代风韵的建筑与装饰为主， 而内在展示则以动态的服务与文化活动为主，主要以中华古典音乐、 舞蹈、传统礼仪与庆典展示等文化表演让游客感受千年中原文明的绝世风华水运动休闲疗养

37、养生拓展训练亲子度假母婴度假生态、文化高科技农业生态园温泉度假休闲会馆会议培训企业会馆温泉公寓康体美容瑜伽馆二、功能定位本项目在具体功能上定位为具有休闲、 会议、疗养、度假、康体、 运动等功能的综合性高端温泉度假区。 各项功能以温泉为主题进行开 发与运作。（一）休闲度假该部分主要面向社会中高阶层人士， 这部分游客拥有一定的经济 实力，可以自由支配的时间以及高端的消费品位， 项目将针对他们的特殊需求开发休闲、度假、服务。保健以及时尚俱乐部等相关高品质1、度假酒店 2 、生态餐厅 3 、休闲娱乐中心4、健身中心 5 、生活服务中心（二）会议培训项目针对高端商务人士、企事业单位与政府部门的需求开发建

38、设 会议中心，为这部分高端人士提供专业的会谈、 会议、教育培训场地。1、会议中心 2 、企业会馆（联合企业会馆、大型企业会馆）（三）疗养养生利用某某植被覆盖率高、环境优良、气候温润、负氧离子高的优 点，发展居住养生与居住度假。其中可针对休疗养居住度假和老年养 生度假进行重点打造。休疗养度假：针对单位、部门有专门休养、疗养需求的消费者， 提供休疗养的身体检查、健康测试、健康调理服务，提供医务咨询、 医药、护理服务。老年养生度假：针对老年人的生活养生需要，安排专门的老年人 度假别墅，为老年人的生活提供系统的专业服务， 包括健康饮食、呼 吸新鲜的高负氧离子含量的空气、步行锻炼、安静休息、老年交友、

39、开展老年娱乐活动等。1、中医疗养中心 2、林间温泉公寓 3 、阳光草坪4、花田5、茶艺馆6、钓鱼台7、林园、果园（四）亲子度假规划建设以母婴度假、家庭度假为特色的度假区域。家庭亲子度 假主要针对拥有少年儿童的家庭，可提供家庭游戏、家庭教育服务。母婴亲子度假主要针对孕妇和婴幼儿家庭，专门为孕妇产前休养、产 后调理、婴儿护理服务。并提供医务咨询、医药、护理服务。1、亲水广场 2 、家庭度假区 3 、母婴度假区4、儿童教育启蒙中心（五）康体美容根据现代人养颜、驻颜、美容的需要，设置专门的康体美容中心， 提供专业的驻颜、养颜美容、水疗、 spa、鱼疗服务。另外，由于现 代人工作繁忙、缺少运动，出现了许

40、多亚健康、心理健康问题，特设置运动健身、亚健康理疗、心理调理， 为有健身、健康需要的人群服 务。1、康体美容中心 2 、瑜伽馆 3 、心理康复中心（六）运动休闲青少年假期培训基地：主要针对青少年与儿童，利用假期举行如 夏令营、冬令营等各种培训，进行包括书画、下棋、运动、文艺、道 德文明、社会礼仪等方面的培训，通过娱乐、非正式比赛的方式进行 诱导性训练。并针对现代城市青少年生活安逸的特点， 开展生活自理 训练、半军事化训练、体育娱乐健身训练等。户外运动娱乐基地：结合野外地理环境建设户外运动娱乐基地， 主要开展军事娱乐活动（穿越火线实战演练）、攀岩、自行车、轮滑、 滑板等现代时尚运动。拓展运动基地

41、：安排专门拓展运动用地与设施，主要为单位、公司的集体活动、拓展训练提供专业服务。汽车宿营地：规划专门设置汽车宿营度假用地，为自驾游、车友聚会、网友聚会等现代汽车人度假服务。运动度假基地：针对城市人群缺少体育锻炼、缺乏体育运动场地 的状况，安排运动场地及配套设施，为体育锻炼爱好者、单位组织比 赛、单位体育度假服务。1、青少年假期培训基地2 、户外运动娱乐基地（穿越火线、攀岩、滑板、轮滑）3 、拓展训练基地 5 、自驾游宿营地（七）生态农业结合本地优势，发展现代生态科技农业，创建绿色品牌。1、高科技农业生态园 2 、实验基地 3 、研究中心4、现代农业节水灌溉系统三、项目理念突出特色，打造品牌，按

42、照规划的“生态、温泉、水文化、养生、 休闲运动”主题，突出生态环境特色，打造文化品牌、温泉酒店品牌 与休闲运动品牌，使本项目成为河南旅游路线图上的一颗耀眼的明 珠。另一方面，加强对度假区的农业生产引导，推进农业科技进步， 引进优良品种，创出地方的绿色名牌。农业生产与旅游结合，提高综 合效益。致富当地农民，促进新农村建设，增强度假区的生态农业特第五章项目整体产品策略一、产品策略1、控制核心资源和核心产品一一温泉资源和以此为基础的温泉 休闲度假中心。2、度假村在某某整体生态旅游休闲度假体系中的高端定位，以 提升度假村与温泉旅游度假的品质和整体品牌形象。3、度假酒店与会议等接待服务产品在某某生态旅游

43、度假休闲体 系中的最高端定位。4、保证温泉区和某某生态餐厅与度假村酒店的联系，又需要其 具有独立性。5、酒店、娱乐等产品的分流，起到烘托度假村的核心地位与聚 敛人气的效果。二、市场定位（一）地域市场类型1、一级基本市场：一级市场以某某本地和周边城市客源为主，包括某某市居民、来某某的商务考察游客， 以及某某周边城市。也包 未来三国文化旅游线上的中转游客。2、二级核心市场：二级市场主要是河南主要城市，主要包括郑 州市、开封市、洛阳市、信阳市、南阳市等城市居民。3、三级拓展市场：三级市场主要指京津塘、长三角、珠三角等 发达城市群的客源市场，针对带薪休假市场、老年度假市场。4、四级机会市场：四级机会市

44、场主要指国外市场。（二）细分市场类型1、高端度假市场：主要面向高收入群体，有相当的经济基础和 消费能力，追求享受的人群。定位于经济富裕的家庭、绵阳周边大型 企事业管理者以及周边城市的公务市场等。2、运动休闲市场：主要面向中青年群体，喜欢体育竞技运动项 目的爱好者。定位于郑州以及周边城市年轻人和周边高校学生为直接 目标市场。这类群体精力旺盛，求新求异欲强，喜好冒险、刺激类活 动。3、商务会议市场：主要面向郑州及周边城市的企、事业单位和 政府部门。4、过境中转市场：主要面向河南旅游圈的游客。定位于嵩山少 林寺、洛阳龙门石窟、洛阳牡丹花会、开封菊展、焦作云台山、信阳 鸡公山的过境游客。5、风景游览市

45、场：主要面向大众观光休闲游客，以本地居民和 周边城市游客为目标市场。（三）市场开发规划初期集中力量打开周边市场，应从某某、郑州、开封、洛阳、信 阳等城市入手。以个性度假和休闲运动为主要特色， 与周边旅游景点景区进行错位竞争，赢得细分市场，打开局面；中期大力开发京津塘、长三角、珠三角等城市群地区，吸引国内高收入人群；远期蓄力开发高端度假市场，形成精品，努力开拓海外市场。三、产品差异化定位（一）整体产品发展策略及项目投资内容、投资分期确定1、经营策略一一综合类经营2、 产品策略一一垄断温泉经营，区域内高端酒店配套（5星级 酒店和会议中心）。（1）客房配置五星级度假酒店一一针对中高端温泉休闲度假客人

46、、 旅游团队和 会务团队市场而设置，注意整体建筑风格的营造与建设， 与保障客房 功能的独立性、私密性与良好的景观视线。单栋式木屋别墅客房一一针对高端度假、会务和政务客人，对住 宿要求私密、休闲、尊贵的客人而设置。单栋式木屋墅客房宜安排在露天温泉区，配套私家泡池、注重院 落小环境的营造，达到私密、休闲、生态要求。（2）餐饮配置餐饮满足两个功能：第一是餐饮与酒店客房、会务、温泉的配套功能，即度假村体系 配套;第二是餐饮的独立对外经营， 与某某生态旅游体系的配套，即餐 饮是一个放开式经营功能。项目已有某某生态餐厅，现有餐位 1300个，功能配套与酒店客 房、温泉区的接待量相近。综合考虑温泉客人消费习

47、惯及酒店功能配 套设置，餐位设置需要适当调整，如餐饮大厅设置1000-1300个餐位， 调整增设15-20间包房，约200个餐位，并配套提供酒店自助早餐等， 基本能满足度假村的营运需求。露天园林餐饮结合温泉度假客人餐饮休闲习惯，温泉露天区设置了露天餐饮休 闲区，集风味小食、养生药膳、咖啡茗茶等于一体的休闲平台。（3）会务配置整体会务以中、小型会务为主，接待规模 1000人设置，1个多 功能厅，2个中型会议室、5个小型会议室及4个VIP接待室。（4）温泉策略具有一定规模、资源，综合配套处绝对优势的精品文化、品牌、 主题型露天温泉景区发展策略。（二）温泉产品差异化策略1、浓郁本土地域文化特色的温泉

48、产品是某某温泉形成差异的关 键元素。地域的差异性具有不可复制性，在某某项目自然地势条件相对单 一的情况下，深入挖掘本土特色文化，打造中原文化温泉产品显得尤 为重要。而作为一个度假休闲温泉经营类项目， 要注重度假休闲环境 的营造。2、欧陆风情的特色建筑风格结合现代简约的度假休闲风格来体 现某某项目的精致独特。某某项目自然地势条件相对单一， 建筑风格选择空间有限，面对 郑州江南春的江南水乡风格以及某某花都温泉的三国文化主题，根据项目地块开阔平坦的地势，主题建筑创新采用精致华贵的欧陆风格， 配合局部引入以自然感、景观感较强的欧洲温泉产品，形成一个精致 大气的欧陆景观；体现西方风情文化底蕴以及具有科学

49、及合理的产品 流程，注重自然、闲适的温泉洗浴环境营造的现代精品温泉。在此基础上注重温泉产品配套的舒适性，温泉区流程的科学性， 温泉区贴身景观的营造，达到一个以自然、 闲适和适度动感、个性化 温泉产品、水疗SPA温泉汤屋的温泉，以此达到抢占市场、提高效 益、聚集人气、配套和促进周边地块升值的双重目标。3、打造某某“花与水”的温泉贴身景观元素4、不同的产品组合体现各异的温泉产品理念温泉产品的组合中，注重动感产品以体现项目的参与性与娱乐 性；休闲产品的组合注重是在休闲过程中的“赏花，观景，听乐，浴 泉，品茗”的休闲意境，营造视觉、听觉、味觉与洗浴温泉的融合； 养生温泉主要体现东方养生温泉文化，注重宁

50、静、私密的温泉洗浴环 境营造。5、生态、自然、闲适与适度动感的产品特色。强调温泉产品文化主题自然、闲适、健康、禅味和动感乐趣，充分体现第四代温泉产品的特征。温泉产品以西方景观温泉和贯通东方 源远流长的沐浴民俗、温泉文化为主线，再配置多种泡、蒸、浴形态和温泉SPA水疗产品，以此形成有别于目前行业内温泉的差异化产 品。第六章项目主体及整体建筑风格定位一、整体定位以欧陆新古典主义建筑风格结合现代简约的度假休闲风格为特 征，以全新的温泉沐浴、康体、保健 SPA产品和适度的动感游乐产品 为主导，以“中原？某某泉海 华夏？欧陆风情”为主题组合，体现某 某生态、和谐、自然、精致理念，突出某某温泉的自然、闲适

51、和适度 动感的温泉文化的精髓，打造集 5星级酒店客房、会务、餐饮、温泉 保健、康体、养生、游乐、运动休闲、度假休闲和消热避暑等多功能 于一体的生态型高端精品休闲度假温泉，并带动整体地块的预热升 值。二、温泉主题定位世界精粹温泉与本土特色温泉结合以中原温泉深厚的地方文脉为主题， 与温泉沐浴相结合，赋予温泉文化内涵，形成具有浓郁本土地域文化特色的温泉产品和文化背景 的中原温泉。在强调各个组团的文化主题同时， 将世界各地温泉精粹 汇集一堂，既有体现自然、闲适、禅味的东方文化温泉， 又有体现欧 洲温泉文化的特色温泉，充分满足不同游客的度假需要，将景区建设 成一个，河南知名、中原独特的精品温泉旅游休闲度

52、假区。三、温泉形象定位某某泉海、华夏平原的欧陆风情某某泉海泉心世界花样温泉贵族体验世界之中繁华之外四、温泉功能主题（一）欧洲水疗馆情景式欧陆温泉水疗馆以闻名世界的希腊棉花堡温泉为主题原型，集瀑布温泉、动感水疗、室内泳池、室外广场、热带植物为一体的欧洲主题式情景室内温 泉馆。（二）华夏养生区世外桃源的传统中华汤1、万某某区一十二花神文化主题温泉池区突出某某悠久花卉文化，将东方温泉养生文化与中华十二花神传 说相结合，配以“花木繁萌，明月松涧，泉石流泉”的沐浴环境，打 造超然物外、花香鸟语的放松温泉，遨游在每一种花的独特韵味中， 体验绝美神妙的精神境界。2、香雪海区一中华传统福文化主题温泉池区以“某

53、某腊梅甲天下”、“梅开五福”为入点，结合中华传统五福 文化内涵，采用华夏本土特色“中华汤”，配以梅花种植环境及原木 亭台，打造特色养生文化主题池区。3、桃花源区一生态木屋别墅私家温泉池区桃花源是中国文人内儒外道精神的延展，是文人隐士向往的精神 乐园。以生态原木构造的木屋别墅，并配套打造独家小院私家泡池， 通过景观桃树竹林隔开，满足现代人们休闲度假需求，打造泉新世界 的“乌托邦”。（三）世界温泉区一一别具一格养生温泉体验特色泥疗区：引进国内外最新火山温泉产品、如火山泥疗、红色 药岩浴、黑色火山岩浴等，配以岩石堆砌假山景观，带给游客全新的 养生温泉体验。养颜木桶浴：韩国泡泡浴、法国香水浴、台湾茶禅

54、浴、日本咖喱 浴等（四）黄金海岸区泉水上的动感欢乐世界利用产品的创新与全新体验的游玩方式， 解决当地消费者夏季不 爱泡温泉的心理，目的就是要利用一全新的游玩方式， 激起人们对温 泉休闲的全新理解，提高项目的夏季吸引力。五、建筑风格定位度假酒店建筑风格采用欧陆新古典主义风情建筑，秉承欧陆风情 的新古典主义，考究建筑美学，项目整体呈现出符合现代审美的精致 优雅、内敛经典的不凡气质，通过外立面风格、建筑材料选择、 装饰 细节等方面的细心推敲，刻画出都市贵族般的建筑形态，低调奢华。整体色彩采用典雅精致的米黄色， 建筑的总层数控制在3-4层，营造 宽松的休闲氛围，突出度假特色。兼顾现代度假酒店的使用功能

55、和审 美情趣，建筑力求简洁、明敞，能达到良好的采光效果与景观视线组 织。第七章项目整体产品配置一、温泉产品及配套消费产品设置建议与指标（一）温泉产品设置建议与指标欧洲水疗馆情景式欧陆主题温泉水疗馆1、室内游泳馆仿欧式风格游泳池，配套休闲椅，满足现代人的休闲需要。2、室内水疗SPA池以世界闻名的希腊棉花堡温泉及瀑布温泉为主题原型， 通过白色 岩石落差及绿色植物烘托，打造特色的瀑布温泉景观，同时配以国内 外最新水疗项目，包括电子脉冲按摩床 3组；坐式按摩浴3组；气泡 浮浴2组。3、海神广场-欧陆风情的室外多彩舞台主题构想：以素有“世界上最豪华、最奢侈的古堡”之美誉的赫 氏古堡海神游泳池为主题原型，

56、通过半希腊半罗马式沐浴环境的营 造，配以古希腊的廊柱、罗马花坛及灯柱等，与欧陆风情的主体建筑 相得益彰，体现浓郁的西欧风情。建造思路：设在室内水疗馆通往露天温泉区的中心处， 温泉原汤 热身池，温泉池仿泳池池底建造，营造蓝色的泳池效果， 配以古希腊 主题廊柱及西欧传说人物雕塑，如缪斯三女神等，配套西式灯柱、花坛景观，给人以古朴、开阔、华贵之感，适当的弧形设计富有舞台感， 可兼做露天小舞台，供小型演出或互动节目使用。产品组合：廊柱、雕塑、舞台、大型热身池。某某泉海世外桃源的华夏养生温泉1、万某某区一十二花神文化主题温泉池区主题构想：花是天地灵秀之所钟，美的化身，赏花，在于悦其姿 色而知其神骨，如此

57、方能遨游在每一种花的独特韵味中， 而深得其中 情趣。在中国，百花各有其司花之神， 也各拥有一段美丽的故事。在 百花的传说中，以农历中的十二个月令的代表花， 与司十二月令花神 的传说最令人神往花的美原是浑然天成，无可比较。万某某区以某某悠久花卉文化为入点，以中华传统十二花神文化为依托， 通过对各式 花池的营造，体现百花的清、幽、雅、丽，诉说花神背后的美丽传说， 彰显花神内涵的精神文化（诗文化、神文化、隐文化、忠文化等） 。 建造思路：综合花卉及花神代表名称作为温泉池名，通过形状各异的 十二个泉池，配以丰富的花卉苗木景观，通过池牌灯箱对花神形象、 主题诗词、花种功效的宣传，打造具有浓郁地方文化的特

58、色温泉池区。产品组合:（1）梅寿池正月梅花（花神寿阳公主）（一树开来冰雪香，谁家新拭岁寒妆？时人不识恒伊曲， 信指花 神是寿阳。）梅花，关于雪花飘飘的岁寒早春时，一般认为是农历正月的代表 花。其冰清玉洁，一身傲骨尤其为世人钟爱。梅花的花神相传是宋武帝的女儿寿阳公主。在某一年的正月初七，寿阳公主到宫里梅花林赏梅，一时困倦， 就在殿檐下小睡，正巧 有朵梅花轻轻飘飘落在她的额上， 留下五瓣淡淡红色的痕迹，寿阳公 主醒后，宫女都觉得原本妩媚动人的她，又因梅花瓣而更添几分美感， 于是纷纷效仿，以梅花印在额头上，称为“梅花妆”。世人便传说公 主是梅花的精灵变成的，因此寿阳公主就成了梅花的花神。（2）杏妃池

59、一一二月杏花（花神杨贵妃）（柔似浅云初照水，娇如粉蝶扑流霞。 一从雨露承恩后，管领春 风独此花。）杏花属木本蔷薇科落叶树，花朵娇小可爱，而成片的杏花林，景色更是奇丽。农历二月又称“杏月”，正是杏花初放之时，朵朵美若 天仙，柔媚动人。杏花的花神相传是杨贵妃。杨贵妃虽然身系唐玄宗的三千宠爱于身，但是在“安史之乱”马嵬坡兵变时，玄宗不得及应军士之求杀 了杨贵妃。当时，众人将杨贵妃的尸体悬挂在佛堂前的杏树上。平乱之后，玄宗派人取回尸骨移葬时，只见一片雪百的杏花迎风而舞。玄 宗回宫后，命道士寻找杨贵妃的魂魄，此时的杨贵妃已在仙山上，司职二月杏花的花神了。（3）桃夭池一一三月桃花（花神息夫人）（粉面凝妆翠

60、黛颦，无言有泪不禁春。 花开未是息亡日，偏累纤 腰薄命身。）同属木本蔷薇科的桃花盛开与农历三月，一般又称为“桃月” 。 桃花姿态优美，花朵丰腴，色彩艳丽，长被誉为“美人” ，盛开时明 媚如画，犹如仙境，乃有所谓的“世外桃源”。桃花的花神最早相传是春秋时代楚国息侯的夫人。息侯在一场政变中，被楚文王所灭。楚文王贪图息夫人的美色，意欲强娶，息夫人 不肯，乘机偷偷出宫去找息侯，息侯自杀，息夫人也随之殉情。此时正是桃花盛开的三月，楚人感念息夫人的坚贞，就立伺祭拜，也称她 为桃花神。（池名出自诗经？周南？桃夭中“桃之夭夭，灼灼其华”， 形容桃树枝繁叶茂，桃花红灿绚丽。）（4）牡魁池一一四月牡丹（花神李白）