同誉安中路项目前期建议73

1、同誉安中路项目(xingm)- 前期建议共五十八页共五十八页一、整体规划建议(jiny)二、前期推售建议共五十八页核心均价计算（影响价格的核心因素）楼盘名称权重定价因素位置（25%）地块大环境13%交通5%片区配套7%本体素质（30%）项目规模 10%规划设计10%建筑外观2%小区配套2%小区园林3%车位2%建筑材料1%物业管理（10%）品牌8%收费2%开发承建（5%）承建商（建筑质量）2.5%开发商实力2.5%工程进度（15%）工程进度15%销售进度（15%）销售速度15%得分(%)100%规划设计包括楼距、楼高、梯户比、通风采光(cigung)、户型设计等很难改变(gibin)很难改变容易

2、改变后期可变一旦确定很难改变前期的规划设计决定了后期的售价和去化速度；一旦前期规划设计出现问题，后期销售必然陷入僵局。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页从上表可以看出，规划排列形式、产品形式、建筑外立面形象、大型中央景观和封闭(fngb)社区是最易被感知的升级动作。大型集中景观道路交通组织配套布局规划排列形式建筑与景观布局可持续发展景观点公共交往节点建筑质量多条景观副轴DIS系统创新设计社区边界封闭建筑外立面形象景观中心轴线大型公共交往空间户型设计功能宅间、庭院景观精装修立体景观产品形式建筑社区景观规划易难感知度产品力方向项目前期规划设计的重点(zhngdin

3、)方向原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页竞争(jngzhng)差异原则成本(chngbn)控制原则价值对位原则针对竞争对手形成产品力差异，体现形象领先和价值超越。把钱花在看得见的地方。在控制成本的前提下，突出产品创新的价值，集中火力，充分展现产品创新价值。针对物业体系中不同的产品类型，从规划、形象、户型、资源占有等方面进行价值“对位”，在保证价值对位的前提下，体现整体社区资源的均好性。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页、依据物业类型的不同，形成不同的组团，结合景观布局自然分隔(fng)，规划体现小区+组团两级结构；、建立领地感

4、和边界感，与外界和商业保持一定的区分；、具有文化情趣的可参与性开放空间；1、开放：社区中央景观主轴设置公共景观节点，体现公共空间的打造，增加(zngji)社区交流空间；2、私密：组团设置私密交往空间，一定程度体现组团居住空间的私密性；3、设置园林景观主轴，通过景观分支将主景观轴和组团景观联系；原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业规划布局关键措施规划布局要点共五十八页1、对地块进行资源评价，地块四面临路，其中东侧临工业区，环境影响最大；西侧昭示性和进入性最好；北侧临军屯村，属于边缘地带；南侧临公安局；中心位置私密性最好；2、根据资源评价及产品(chnpn)定位将整体地块划分

5、为高、中、低三类片区；3、各片区通过景观分割；高档(godng)中档低档3.3.1地块资源评价及项目功能分区建议原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业商业共五十八页3.3.2地块平面布局(bj)建议1、社区内住宅分为三个功能片区，低档片区布置每层三户刚需型16-18F产品，高档片区布置两户舒适型7-12F产品，中档片区布置两户或三户紧凑型13F产品；2、整体采用弱围合的组团布置方式，避免呆板的兵营式布局，并形成围合内相对舒适的社区环境；3、结合社区规模和周边发展(fzhn)，商业布置在西侧和南侧，南侧主要为社区底商，西侧可考虑特色商业或集中商业；原则重要性一、整体规划建议布

6、局道路景观立面户型配套商业物业减少商业面积增加住宅面积共五十八页3.3.3规划(guhu)特色参考原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页1、考虑市场情况和成本（项目远离城市中心，运作周期长，私家车越来越多），车位比建议： 1:0.8-1:1（1户配0.8-1辆）；2、车库入口设置(shzh)在小区入口附近，南侧临街面大，设置(shzh)2个车库入口，西侧主干道，设置1个车库入口，北侧和东侧可设置1个车库入口或不设；小区内基本做到人车分流，地上停车主要在沿外围住宅的内侧路边，小区内部和中央景观带不设地上停车位；3、所有楼栋均可通过电梯进入地下停车场；4、设多处人行出

7、入口，方便业主停车取车；5、考虑大量的地下车位会拉高成本，可考虑地上停车场（产权问题）和地面整层架高。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业主入口次入口车库入口可开小门可开小门可开小门车库(ch k)入口车库入口车库入口共五十八页社区(sh q)主干道人行道立体(lt)停车场小区整体抬高原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页从成本原则(yunz)出发，把钱花在看的见的地方，建议：1.重点是社区主轴线，社区中心和核心园林；2.在保证质量的前提下，控制高档材料的使用；3.不建议使用大面积水景，主要以树木绿化、硬质铺装、社区小品等体现的组团空间；1、

8、系统：以景观主轴为骨架将社区园林(yunln)系统分为不同种类，采用不同的处理手法，打造不同的园林(yunln)意向，分配不同的成本投入；2、一骨一心多组团多细节以一个景观大道和一个绿色景观中心组成主景观带，在主轴上设置2-3个节点景观，组团景观注意景观细节，形成丰富的景观意向；原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业景观设计要点景观设计关键措施共五十八页景观核心：以水为主题(zht)，结合旱地喷泉和线形水系的手法，增加广场活力和可参与性。入口主轴：以成树和草坪(copng)为主，适当制造人车分流。社区入口：社区商业街与社区大门结合设计，形成连续的社区外边界，注意人车分流设计

9、。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页组团景观：布置休闲座椅、凉亭，以提供业主(yzh)可停驻的空间，休息、聊天，增加社区交往性。道路景观：引进成树作为行道树，在视线(shxin)上予以分隔和遮挡，将不同物业类型自然分隔。宅间景观：选择不同植物种类形成高低错落的绿化，道路以硬铺为主，营造亲切宜人交通空间。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页结合市场状况与地块实际(shj)， ART DECO和新古典主义风格在营造区域特色楼盘，提升项目品质感上颇具优势。ArtDeco建筑通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登

10、艺术的符号。ArtDeco建筑风格已经成为世界建筑史上的一个重要的风格流派。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页新古典主义建筑作品超越了欧陆风的生硬(shngyng)与现代简约的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典注意，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页经济型住房户型设计要点：保证基本居住条件，严格控制面积(min j)，从而控制总价和首付。舒适型住房户型(h xn)设计要点：保证良好的居住条件，保证通风采光和私密性，运用多样的设计元素，例如

11、转角飘窗、落地飘窗、错层、入户花园、露台、阳光房、多功能房等。3.7.1建议建筑面积及户型配比原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页户型80100120130140以上户型功能配置2+2+1+13+2+1+1 3+2+1+23+2+1+24+2+1+2面积所占比例 20%30%30% 15%5%3.7.1建议建筑面积及户型(h xn)配比综合市场情况和项目自身定位，建议(jiny)本项目住宅部分配比比例如下：原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页一梯三户户型(h xn)示例3.7.2平面(pngmin)布局及户型示意原则重要性一、整体

12、规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页一梯两户入户花园户型(h xn)示例3.7.2平面布局(bj)及户型示意原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页一梯两户景观电梯(dint)户型示例3.7.2平面布局及户型(h xn)示意原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页一梯两户纯跃层户型(h xn)示例3.7.2平面(pngmin)布局及户型示意原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业144平米四房两厅三卫跃层104平米三房两厅两卫跃层共五十八页空调(kn dio)位三分离(fnl)卫生间厨房和餐厅互动性较好卧室

13、都带凸窗独立工作阳台独立玄关收纳户型90系列紧凑三房技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率84.8573.3711.4886%产品特点1、90平米三房二厅2、得房率85% 3、11层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、独立玄关，带收纳7、U型厨房使用效率更高8、四件套分离式卫生间，9、卫生间距离卧室较近10、卧室都带凸窗11、舒适的室内尺度12、独立生活阳台13、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业3.7.2平面布局及户型示意共五十八页独立(dl)玄关收纳卧室(wsh)都带凸窗工作阳台厨房与餐厅互动较好户型125系列舒适三房

14、技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率1241081687%产品特点1、130平米三房二厅2、得房率90% 3、11层电梯公寓，4、一梯两户，品质更高5、南北通透6、独立玄关，带收纳7、U型厨房，使用效率更高8、厨房与餐厅及客厅的空间关系良好，利于沟通9、双卫生间10、独立洗衣房11、卧室都带凸窗12、舒适的室内尺度13、可工业化住宅，提高产品品质和生产效率次卧收纳舒适的阳台原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业3.7.2平面布局及户型示意共五十八页1、停车位：结合(jih)项目自身定位和市场发展，车位比定在1:0.8-1:1比较合适。2、商业（暂不考虑集中商业的情况下）：

15、本项目地块总建面在40万方左右；依据产品配比，总户数约为3000-3500户；按照户均3.5人计算，总居住人口10500-12250人；根据城市社区规划标准，人均商业服务配套面积0.7-0.91，本项目商业配套规模在7350-11147；结合本项目所在地段，商业配套总面积建议10000平米左右，包括会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积2000-3000平米，临街商业8000-9000平米。3、幼儿园及学校：根据本项目规模，应设置幼儿园及托儿所各一所，考虑对面吉的堡幼儿园的建设，可设置较低档次或公益幼儿园一所，具体参照当地相关设计规范。其余相关配套，参照当地相关设计规范进行设计。原则：从可持

16、续发展的角度出发，体现居住生活(shnghu)的便利性和前瞻性；必选要素：充足车位；丰富商业；幼儿园；原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业考虑运城气候特点，可规划带顶棚的社区泳池一个。泳池设计要点(yodin)1、多功能（泳池+篮球场、羽毛球场、溜冰场），避免浪费；2、完善规划，充足配套，加大一次性投入，降低运营成本；3、实用性和景观性相结合。共五十八页原则：从成本收益的角度出发(chf)，体现开发价值的最大化；必选要素：社区商街；会所；可选因素：集中商业；原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配

17、套商业物业1、社区商街：结合项目自身条件(tiojin)，社区商街主要设置在社区西侧和南侧，具体业态设计、规划指标、开发及包装等根据下阶段设计另行提报。2、会所：会所对于提升项目档次和居住品质有重要的作用，但是结合项目和周边环境，在规划初期要充分考虑后期经营的问题，因此尽量避免华而不实的设计，如咖啡厅、恒温游泳池、保龄球等科目。3、集中商业：目前运城整体商业市场供应过剩，后期市场风险较大，因此本项目集中商业的设置要经过完整的定位规划方可实行，避免盲目跟风。整体方向建议是先招商后建设，招商方向需结合市场情况的变化来定。共五十八页原则：从市场出发，体现居住生活(shnghu)的安全性；必选要素：社

18、区-商业两级管理；专业物业管理公司介入；软硬件设施配套；1、社区-商业两级管理整个社区采取开放商业和封闭社区的管理模式，兼顾业主生活的闲适、自在和居住的私密、安全。2、专业物业管理公司介入建议引进本地专业物业管理公司在保证提高项目物业管理水平，提升项目档次；同时降低前期和持续性成本投入，建议引进本地市场上物业管理水平相对较高的管理公司进行物业管理；3、软硬件设施配套安防系统：煤气泄漏报警，求救报警按钮，闭路监控系统，电子巡更系统，可视对讲系统；国际智能化标准：保安巡更系统、小区周边红外探测报警系统、宽频网络、电话通信系统、有线电视系统、公共音响(ynxing)广播系统、停车场自动管理系统、一卡

19、通系统；原则重要性一、整体规划建议布局道路景观立面户型配套商业物业共五十八页一、整体规划建议(jiny)二、前期推售建议共五十八页二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行同誉凯旋城世家 杰座美地 美居美邸 上品(shngpn)太阳城 凤凰城美好家园 东方美景共五十八页标志(biozh)一共五十八页共五十八页设计说明标志采用代表神秘的黑色为底，高贵金色构图而成，左右两边金色罗马神兽-独角兽昂首而立，共同(gngtng)奔向中间一顶金色翅膀包围的璀璨皇冠.寓意为：插上腾飞的翅膀胜利归来，盾牌中的“同誉”标记线条分明，豪气十足，配以圆弧形飘带，给人外柔内刚的视觉效果，“同誉.凯旋城

20、”下面：“胜利之城，荣耀之城，希望之城”，是对楼盘乃至企业文化的最好诠释。共五十八页标志(biozh)二共五十八页共五十八页设计说明采用欧式宫廷风格，标志中的主人公是法兰西的骄傲，全世界十大战神之一的拿破仑，正骑在昂首怒吼的骏马背上指挥千军万马跨越(kuyu)阿尔卑斯山脉成就丰功伟绩！欧式立体外圈显得高雅，华丽，充分体现了高品质，高追求的特质构图、颜色、文字、明暗、凯旋等要素相得益彰，结合的非常完美。共五十八页售楼部外景(wijng)效果图参考精致(jngzh)、时尚、典雅、大气二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页前台接待区、沙盘(shpn)讲解区、贵宾洽谈区、

21、客户谈判区售楼部内部布置(bzh)参考二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页善用指示系统，引导(yndo)客户来访。售楼部指示系统(xtng)参考二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页分期开发(kif)策略一次规划，分期开发；建议分6-8期开发；每期均具备独立完整的实施方案，以利于分期投入及灵活的滚动销售；遵循高调起势、低开高走、节奏推售、扩大利润的原则(yunz)；保证项目调整的灵活空间；每期开发及推售面积以当期市场消化为依据。前期策略要点：前期以迅速去化、形成市场热度为目的。以临路产品打性价比，以低价产品迅速汇集人气，同时保证回现

22、，以维持中期开发和热销。中期策略要点：随前期建设完成，组团意向充分展现，社区形象基本形成，中期规模适当扩大，展示场景进一步增加，拔高形象，抬升价格。后期策略要点：以扩大利润，追求终极价值为目的，伴随市场发展与成熟，对产品形式和产品品质进行适当调整。二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页销售节点筹备期蓄水期开盘期强销期尾盘期月数统计1个月2个月2个月3个月2个月销售套数040套120套180套60套阶段去化份额010%25%35%10%阶段去化比例010%30%70%80%以项目(xingm)单期住宅500套（最终去化80%）为例，我公司以以往操盘经验和团队素质，认

23、为项目的销售周期在10个月左右。若项目住宅总套数在3500套（最终去化80%）左右，则项目的销售周期在5-6年。项目营销周期及阶段性工作(gngzu)分解因销售周期及速度与施工进度紧密相连，故具体销售周期会随施工进度有所调整。二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页市场(shchng)同类产品综合类比参考+外部(wib)溢价市场指标项目选取权重制定加权平均区域建设市场情况营销策略静态比准基价动态合理溢价=价格拟定市场比较价格定位 / 思路二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页初步核心均价计算楼盘名称权重黄金水岸尚东城橄榄城澜泊湾蒲东小区

24、定价因素打分打分打分打分打分位置（25%） 地块大环境 13%120115115110120交通 5%120120115105100片区配套 7%130130120110110本体素质（30%） 项目规模 10%11010010095105规划设计 10%120110110100105建筑材料 2%100100100100100小区配套 2%120120100120100小区园林 3%130120110100110车位 1%120110110100100建筑外观 2%120110110100100物业管理（5%） 品牌 4%110110100100100收费 1%100100100100100

25、开发承建（5%） 承建商（建筑质量） 2.5%100100100100100开发商实力 2.5%110110100100100工程进度（15%） 工程进度 15%130130120110110销售进度（15%） 销售速度 20%110110140120100得分T(%)100%117.8%114.5%116.7%107.7%106.1% 整体成交均价 41003500360036003200比较均价（P*（1T）I）3482 3057 3085 3344 3016 项目权重10%25%20%20%25%价格计算3152.19 348 764 617 669 754 二、前期推售建议案名及VI营

26、销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页参照典型(dinxng)楼盘进行比准均价：项目市场比准均价：3150元每平米备注(bizh)：1、此价格是基于相对理想状态下的比价，如果规划设计及后期建设中出现失误，则此价格会适当下调；2、此价格仅适用于当前阶段，具体价格会根据市场情况随时变动。二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页项目(xingm)影响力溢价项目营销(yn xio)力溢价项目溢价是指由于项目的某一独有特质带来的额外价格空间使项目正常价格具有产生增幅的变化，就本项目而言，我们拥有两方面的项目溢价空间。二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行

27、共五十八页溢价幅度一般为1-3%，考虑(kol)本项目实际情况，取其居中价值2%。因此本项目影响力及营销力溢价的数值为：3150元/2%=63元/项目影响及营销(yn xio)力溢价二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页48项目(xingm)最终实收均价项目(xingm)最终均价 3150+ 63+63 3273元/m即：项目营销力溢价项目市场影响力溢价项目市场比准均价项目最终实收均价+=二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页依据上述论证，本项目能实现的最终实收均价约为3273元/平方米。这是理想状态下的价格估算，在此基础上实现较高的

28、销售(xioshu)目标是存在一定风险的，并且应对未来变化的抗风险能力较弱。 我司希望依靠双方的共同努力，真正将本项目产品力、营销力、品牌力、市场影响力等方面做到最好，最终实现既定目标！结论二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页备注：根据蓄水期客户及市场的反映(fnyng)再做价格调整。避免开始定价过高，销售效果不理想，出现骑虎难下的情况。 项目定价低开高走的好处： 对其他竞争楼盘较高价位形成强有利的竞争。 便于项目以最大的卖点来宣传项目。 能最大程度的吸引意向客户前来了解。 便于掌握市场对项目的认识和评判。 便于掌控(zhn kn)项目操作中的市场风险，有及时调

29、整策略的空间。建议项目价格走势为：低开高走二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页团购先行(xinxng)二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行优惠促销(c xio)入市主动出击寻找客户大众营销法老带新（发展老客户）团购促销法营销方法整合共五十八页四位一体1.静态坐销 客户接待、带客看房、客户谈判、客户追踪(zhuzng)与邀约、活动执行、开盘执行2.动态行销 在市内各个人群集中地区，通过大量发放单页、专人讲解、人员蹲坑扎点等方式进行目标客户的筛选和锁定，挖掘优质客户资源，带领客户来售楼部看房，快速促进成交量。3.活动营销 通过举办产品鉴赏会活动

30、、抽大奖活动、感恩答谢老客户等活动，通过活动达到聚集人气、扩大项目知名度与美誉度，提高业绩的目的。4.市场团队运作 （1）重点发展各县市、乡镇在当地有影响力的人士，以人际关系为纽带，人托人，发展熟人购买，一旦成交，给予介绍人高额提成。 （2）开拓县市、外地区域市场，去各地（主要是各县市）布点（设立接待处或销售中心）、推广（进行宣传，投放广告），带领客户来项目看房，快速提高销售业绩。二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页3月2月9月10月11月12月1月8月品牌(pn pi)推广期8月（1个月）强势(qin sh)蓄水期9月（1个月）开盘热销期10-11月（2个月）

31、持续销售期12-1月（2个月）销售通过开盘优惠、热销氛围等刺激成交，大量转化客户，形成市场热度；根据销售情况小幅度调整价格，加大老带新政策力度，快速去化；推广通过线上线下多种渠道进行蓄客，并根据客户情况调整销售节奏和价格表；（巡展、派单、报广、围挡、道旗、网络、户外、短信）可考虑桶装水、购物袋、条幅、大海报等（老带新，派单、围挡、道旗、网络、户外、短信）快速清盘期2-3月（2个月）一期清盘二期蓄客期（巡展、派单、老带新，围挡、道旗、报广、网络、户外、短信）通过春节优惠活动和老带新等刺激成交，后期启动二期蓄客，尾房自然去化。二、前期推售建议案名及VI营销周期价格策略后期营销推广执行共五十八页广告(gunggo)发布呈递(chngd)开发公司商榷来电咨询、来