关于商品房住宅小区停车位问题的认识和思考-以淮安市建成区为例

1、淮阴师范学院毕业论文（设计） 摘要：论述住宅小区停车位问题的定义与产生原因，细致划分停车位的种类。重点实地调查和论述淮安市建成区的住宅小区停车位状况，选取其中具有代表性的小区作为实例，以此获取相关数据和资料，在对这些资料进行归类分析的基础上，归纳其停车位问题的特点。同时针对淮安市建成区的住宅小区停车位问题的特点，尝试从提升停车空间利用率、科学规划设计等角度提出切实可行的解决方法与对策。关键词：住宅小区，停车位，淮安市建成区，规划Abstract：Thispaperdiscussestheproblemofresidentialparkingspacesinthedefinitionandcau

2、sesandbythetypeofparkingspaces.InvestigateanddiscusstheresidentialareaHuaianparkingsituation.Selectonerepresentativeofthedistrictasanexamplethataccesstorelevantdataandinformation.Onthisbasis,summarizedthecharacteristicsofparkingproblem.Attempttoenhancetheutilizationofparkingspace,theangleofscientifi

3、cplanninganddesign,practicalsolutionsandcountermeasures.Keywords：Residential，Parking，HuaianCity，Planning目录前言4商品房住宅小区停车位问题的概述4住宅小区停车位的种类4独立车库4地面车位5建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位5TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark12 3.4利用人防工程进行改造而成的车位、车库5 HYPERLINK l bookmark14 3.5规划用于停放汽车的车位、车库5淮安房地产与私家车发展趋势5淮安市建成区住宅小区停车位问题6淮安市建成

4、区住宅小区停车位问题产生的原因7 HYPERLINK l bookmark20 6.1小区停车场地规划相对滞后，配建标准低7近年来机动车数量的急剧增加8小区物业对于停车位管理不到位8部分小区人防工程未能充分投入使用8解决淮安市建成区小区停车位问题的对策和办法87.1科学规划，合理设计小区停车系统8加强对小区的停车位建设与管理97.3政府要制定相关政策，加强对于停车问题的引导9做好宣传工作，引导居民改善不良停车习惯10结论11参考文献12致谢13前言近年来，我国经济发展迅速，虽然在发展过程中经历了不少波折，但是经济发展的总体趋势是前进的。在2011年2月中旬，GDP数据显示中国已经超越日本成为了

5、世界第二大经济体。中国经济繁荣的一个重要表现就是国内房地产事业的蓬勃发展，在刚刚过去的2010年，中央为遏制房价过快上涨而出台了一系列房地产调控政策，但是纵观全国房地产市场，1-11月全国120个城市累计供应住宅用地39591万平方米，同比增加43%，成交30216万平方米，同比增加40%。房地产市场，特别是商品房住宅市场依然保持着良好的发展态势。与此同时，随着社会经济的繁荣，私家车也在逐渐大众化，中国乘用车市场历经十年的发展，2010年的总销量达1100万辆，新发布的汽车行业报告预计，到2015年，中国的私家车销量将超过1800万辆1。然而在私家车数量快速增长的同时，一个不容忽视的问题也在近

6、年逐渐凸显，那就是商品房住宅小区的停车位问题。在此，我将针对商品房住宅小区的停车位问题进行探讨，重点分析淮安市建成区的商品房住宅小区停车位问题。首先，概述我国商品房住宅小区停车位问题产生的主要原因与表现形式。其次，重点实地调查淮安市建成区的停车位问题。最后，分析其产生的原因和尝试提出解决的办法。商品房住宅小区停车位问题的概述住宅小区也称“居住小区”，是指由城市道路以及自然支线（如河流）划分并不为交通干道所穿越的完整居住地段，一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。停车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的开放式空间或者具有封闭空间的场所。二十一世纪

7、的今天，随着中国市场经济的发展，房地产业迅速壮大起来，但是随之也产生了一系列相关的问题，小区停车位问题便是其中之一。近年来，随着私家车数量的增多，小区的停车位日渐成为人们生活中关注的焦点。由此，住宅小区的停车位开始成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷日渐增多。据统计，2010年全国因住宅小区物业管理问题而引起的法律纠纷中关于停车位的纠纷占了近三分之一2。住宅小区停车位的种类独立车库独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，现实中极少引起争议。地面车位地面车位是指占有小区共有的道路或其他场地

8、修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。对此，我国物权法第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有，和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以通过支付一定的费用取得地面车位的专有使用权。建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位首层架空层和屋顶平台不计入建筑面积，因此，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售

9、完后，不计算容积率建筑物（面积）的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有，因此这部分车位由全体业主共有。利用人防工程进行改造而成的车位、车库现行法律并没有明确界定人防工程的所有权，但是住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，同时也没有相关法律的支持，所以不应归国家所有，应当为小区业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库这种车位、车库是依建设用地规划许可证载明的规划用途而建造的。在现实中出现纠纷往往集中于这一类车位。淮安房地产与私家车发展趋势江苏省淮安市，位于江淮平原东部，是长三角城市经济协调会成员市。全市地处江苏省长江以北的核

10、心地区，邻江近海,是南下北上的交通要道，区位优势独特，是江苏省的重要交通枢纽，也是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心城市。2009年以来，淮安城市化进程加快，淮安市建成区呈现出了“东扩南连、三城融合、五区联动”的发展趋势，目前淮安生态商务新城已按规划开始部署建造，淮安体育中心也开工建设迎接第十八届省运会，还有规划中18.5万常住人口高教区包含“研发产业区”，是淮安未来的“高薪产业孵化器”。承德南路拓展工程也已经正式动工，未来可直达高教园区，城市容量的放大，淮安势必形成淮海广场老城区，水渡口新城区，城南中心高教行政区的三大格局。在此基础上，淮安房地产一直在飞速发展，其中商品房住宅的建设更是保持着

11、良好的势头。2010年12月份，在多部委联手颁布“新五条”，不断加码调控政策给楼市释放强烈的“降温”信号的情况下，淮安市的商品房住宅仍能保持在100套到250套之间的日成交量，这充分说明了淮安商品房房地产的发展水平。随着经济发展水平的提高，淮安私家车的数量也在不断攀升，据不完全统计，淮安市区私家车的拥有量从2000年的4038辆增至2010年5月底的8.2万辆,总量增加了将近20倍。尤其是2008年至2010年，私人轿车进家庭步入高峰期。2008年淮安市注册私人汽车76560辆，个人小型、微型汽车总数为43106辆，轿车2198辆。在2009年，仅12月一个月全市注册登记机动车就达到4380辆

12、，其中私家车2346辆。2010年，市区机动车保有量更是以每天将近60多辆的速度增长，淮安“有车一族”越来越多3。淮安市建成区住宅小区停车位问题在淮安经济不断发展的同时，一个不容忽视的问题也逐渐凸显出来，那就是淮安市建成区的住宅小区停车位问题。相当一部分住宅小区因规划设计缺少前瞻性，导致停车位配置远远滞后于现实需要，自2007年以来，住宅小区普遍出现车位少、停车难的问题。停车位问题影响着小区物业的正常管理，引发了业主与业主、业主与物业公司之间的诸多矛盾。2008年7月，在对全市各类建筑物停车需求的调查中，淮安市规划局发现包括居民小区在内的办公、商业、医院等重要建筑设施类型配建停车位的供需矛盾突

13、出。从居民小区来看，不同时期小区的车位供应量差别较大，但是需求量却都在持续增长。1998年前建设的旧小区，停车需求率为0.05个/户，抽查供应率却仅为0.029个/户；1998年后建设的小区，停车需求率为0.17个/户，抽查供应率仅为0.09个/户，呈现出严重的供不应求现象。同时，由于一些旧小区车位供应的限制，此类小区居民对机动车的持有欲望在一定程度上也受到抑制，导致其停车位需求较低，而新小区需求相对高于旧小区。以淮安市清河区新世纪城市花园小区为例，该小区占地面积约为3.68万平方米建筑面积约为7.47万平方米，共有住户399户。于2001年建成并交付使用，小区共设计停车位75个（露天45个、

14、地下30个），但目前小区车辆已达150多辆。仅2010年上半年该小区的私家车就增加了近20辆，并且以每年30%的速度递增，小区现有车辆已经超出现有车位一倍，给停车管理造成相当大的压力。又如淮安市清河区富淮园小区，这是由市房管局下属企业淮安富康房地产公司于2000年开发建设的，小区配套设施比较齐全，属于淮安市最早实现智能化的小区之一。但是当初开发时并没有充分考虑停车位问题，现在小区内有将近60辆车，但是只有二十个车位，停车位问题非常突出。市规划局调查人员通过对建成区20多个小区的物业公司和150多位小区居民发放问卷进行抽样调查了解到，其中35%以上的居民已有驾照，其中有20%的居民是有车一族，另

15、有10%的居民正考虑近两年内成为有车一族。80%的居民都感到小区有不同程度的乱停车现象，甚至个别小区仍有乱收费现象。70%的小区物业公司都认为，小区现有车位已经不能满足本小区车辆的停放需求4。6淮安市建成区住宅小区停车位问题产生的原因从总体上说，停车位问题不仅是淮安市所存在的问题，也是全国性的问题。由于大多数的住宅小区在设计上缺乏前瞻性，导致了今天的老大难问题。绝大多数老小区在当初设计时都没有机动车车库和停车位的位置，加之现在小区内可利用的空间极其有限，所以私家车的增多使小区的停车位问题越来越严重。通过对淮安市建成区内住宅小区的实地调查和查阅相关资料，我将淮安住宅小区停车位问题产生的原因初步归

16、纳为以下四点：小区停车场地规划相对滞后，配建标准低据调查，20世纪80年代以前开发的小区大多为企业生活区或宿舍区，都没有设计停车场，80年代以后的设计标准是每10户1个停车位，比如华城小区、化工二村等。2000年以后，规划部门一般建议房地产商配置的车位要占住户的20%以上，2005年左右又将这个比例调整到40%，但是依然不能满足业主车辆增长的需求。而且虽然规划部门对小区停车位数量做出了建议，但是缺乏强制性措施，现在部分开发商为了节约成本，在建造小区时仍然少建甚至将车位改作他用，因此车位与汽车增长比例失衡带来的供需矛盾在一些新建小区中依然存在。近年来机动车数量的急剧增加首先是私家车数量的增加。就

17、市区而言，仅2010年上半年，私家车净增将近6000辆，同比增速达42%，而且私家车的增速还有进一步加快的可能。其次是公车回家过夜的数量也较大。比如富春花园，夜间停在小区过夜的汽车在400辆以上，其中仅单位公车就有120多辆，公车与私车之比为3：7。城市中机动车数量在近年不断增加，是小区停车位问题产生的根本原因。小区物业对于停车位管理不到位部分住宅小区没有实行必要的封闭式管理，对车辆的进出缺乏正规和有效的管理措施，外来车辆的随意进入增加了小区本来就很大的停车压力。有些小区因为地下车库费用过高（地下车库价格多数10万元上下）而没有得到充分的利用，因此部分住户停车时挤占绿地、破坏小区环境的现象经常

18、出现。6.4部分小区人防工程未能充分投入使用大部分小区的人防工程平时能容纳部分车辆停放，但由于人防工程权属混乱，管理不到位，部分小区人防工程或尚未移交，或未用于停车，或使用权被返租给了开发公司，开发企业又要出售给个人等，对于人防工程的权属界定一直处于争议状态，这些原因也影响到小区车辆停放。7解决淮安市建成区小区停车位问题的对策和办法7.1科学规划，合理设计小区停车系统做好小区停车设施总体建设规划，是解决城市发展中可能出现问题的基础性工作，要立足长远，未雨绸缪。随着私人机动车普及程度的日益提高，在居住小区的整体规划设计中要充分预留停车位空间，同时要针对小区的住房类型采取相应的停车位建设标准，以中

19、、高收入阶层为主要对象的普通商品房，需要适当提高停车位建设标准，而面向中低收入的经济适用房、廉租房，可以采用较低的停车位建设标准。在2009年9月份，一份有关淮安市停车位设置的淮安市停车配建指标体系研究已获市政府批复。该研究将淮安市中心城区划分为核心、中心、周边的ABC三类区位，以根据不同区位范围住宅小区的不同停车需求来进行车位指标配置。同时将淮安市住宅分为低密度高档住宅（通常指别墅）、商品房、经济适用房、集体宿舍和廉租房、未分套型房五类。在此基础上对停车位的设置进行规划。其中，低密度高档住宅A、B、C三类区位机动车指标分别为1.0个车位/户、1.3个车位/户、1.5个车位/户。建筑面积小于等

20、于90平方米的商品房，A、B、C三类区位机动车指标分别为0.4个车位/户、0.5个车位/户、0.5个车位/户；建筑面积在90至140平方米之间的商品房，A、B、C三类区位机动车指标分别为0.5个车位/户、0.6个车位/户、0.6个车位/户；建筑面积超过140平方米的商品房，A、B、C三类区位机动车指标分别为0.6个车位/户、0.7个车位/户、0.7个车位/户。经济适用房，A、B、C三类区位机动车指标分别为0.3个车位/户、0.3个车位/户、0.3个车位/户。集体宿舍和廉租房，A、B、C三类区位机动车指标分别为0.1个车位/100建筑面积、0.2个车位/100建筑面积、0.2个车位/100建筑面

21、积。未分套型房，A、B、C三类区位机动车指标分别为0.4个车位/100m?建筑面积、0.6个车位/100m?建筑面积、0.6个车位/100m?建筑面积5在此规划之下，相信在不远的未来，淮安的停车位紧张状况必然能够得到控制与缓解。加强对小区的停车位建设与管理每个城市都应该明确一个权威性的管理机构，对在建小区的停车配套设施的审批建设、竣工验收、经营管理、收费价格等作出明确的规定，并对现有小区的停车设施进行统一管理，变粗放管理为精密管理，杜绝出现问题时的“踢皮球”现象。同时针对制定相关管理措施，从制度、法规方面人手，对小区停车场的管理制订相应的管理办法，特别是对已出现停车拥堵现象的小区要实现管理的制

22、度化、信息化、灵活化。比如监控小区停车场的数量和容量、调整停车费用、实行停车限制限时等，以此实现控制停车总量的效果，或者在空间有限或者缺乏改造余地的小区建设立体车库，提高空间利用率。这样才能从根本上解决问题。据悉在2009年12月份淮阴区帝景豪庭小区建成了苏北第一个立体车库，车库内有95个车位，极大的缓解了该小区的停车位问题。政府要制定相关政策，加强对于停车问题的引导政府要大力引导发展停车产业，坚持“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，积极吸引、鼓励和支持社会资本对公益性停车场建设项目进行投资，鉴于这类项目投资回收期一般较长的现状，建议对建设公共停车场的民间企业给予停车场规划费、建设费等。同时，在住宅小区相对集中、达到一定规模且停车矛盾较为突出的地区，建议由政府配套建设大型地下停车库，统一管理、统一收费，可以从根本上缓解小区停车问题。做好宣传工作，引导居民改善不良停车习惯车主一般