小区项目营销策划初步建议

1、.：.；#小区工程营销谋划初步建议一、市场根底调查分析一梁平概略梁平县位于重庆市东北部，地处重庆主城区与三峡库区的中枢地段，是重庆主城区衔接三峡库区的交通要塞。梁平东临万州，南接忠县、垫江，西界大竹，北连开江、达县，素有涪达万“黄金三角区之称，国道318线、省道渝巫路，广彭路，正在建立的达万铁路，渝万高速公路贯穿境内，梁平机场开通了广州、成都等地的航班，使梁平交通运输四通八达，便利快捷，成为重要的中转站物资集散地。梁平幅员面积1892平方公里，辖36个镇乡，全县人口88万人，县城区面积4.8平方公里，总人口8.8万人，常住人口6.8万人。梁平县城区规划面积11平方公里，目前建立以“一主两辅为主

2、，“一主是将重点放在主城区的旧城改造上，“两辅是新建火车站和安宁小区占地1.7平方公里，估计在三年内，旧城区改建投入量在8亿元的根底上以每年3到5的幅度增长。二交通情况梁平县城的交通网络构成以“三纵四横为主的城市格局，“三纵即以北外环路、梁柚大道、梁山路为主干的城市道路，“四横为以一至四横为支干的交通路网构造，由东、西、南、北街，双桂路，梁山路，北环路等组成。道路分布简单，交通较为方便。交通工具主要有自行车、摩托车、三轮车、出租车及公交车1路、2路、3路、4路。三梁平的主要机构及配套设备梁平的主要机构有县财政局、县地税局、县国税局、县法院、县检察院、县公安局、县建委、县房地产买卖所、县邮政局、

3、县交通局、县水电局、县电信局等。配套设备有以下几方面的内容：文化教育方面：南华幼儿园、南正待幼儿园、县实验小学、梁山小学、屏锦中学、县红旗中学、文华电脑职业学校等。医疗卫生方面：县人民医院、县中医院、梁山中心医院、妇幼保健院等。金融机构方面：中国银行、工商银行、农业银行及乡村信誉社等。通讯设备方面：中国电信、中国联通、中国挪动通讯等。文娱餐饮方面：双桂大酒店、银河酒楼、金海岸休闲城、金盾宾馆、富都宾馆、梁平影都等。运动方面：体育场二、商业网点及物价程度梁平城区商业网点目前主要集中于群众街、北正街、双桂路及北外环路等位置，以服装店、小型超市、餐馆、电器、五金商店、美容美发厅、小型文娱场所等为主，

4、普遍规模较小，除位于人民广场的名豪超市相对较大外，其他地域多为临街店铺，商业设备类别较为单一，短少支柱产业。从商业用房来看：梁平县城区群众街、北正街的商铺面积大约在1530m2，年租金大约在800015000元。双桂路的商铺面积大约在2060m2，年租金大约在500016000元。北外环路的商铺面积大约在2060m2，年租金大约在500010000元。其它非商业区的商铺面积大约在1540m2，年租金大约在20004000元。群众街、北正街等地域是梁平县的原始商业中心，其商铺的租金相对高，但由于该地域旧城改造的大量拆迁，让商业区向周围分散，从而提高了其他地域的商铺租金。而离商业中心较远的北外环路

5、已构成一条装饰建材街，这样使其商铺价钱相对较高且趋于稳定。梁平城区的物价程度及居民收入情况较重庆相比，相对偏低，根据对居民家庭月总收入情况的调查显示，高收入在每月20004000元左右，中等收入在每月10002000元左右，低收入在每月1000元以下，其中中等收入占主流。三、梁平房地产开发程度及市场前景目前梁平房地产市场开发程度根本介于重庆主城区9899年的程度，相比邻县垫江、万州等都稍有滞后，在工程的运作、施工过程的控制、市场引导、开发融资等多方面都还有待提高，并且梁平宽广的消费者越来越成熟，购房越来越理性，加之炒楼为主要概念的消费形为在梁平尚不流行，所以对期房的销售有较大的抗性，没有一套完

6、善的、合理的开发控制程序一定不行。而有鉴于开发程度不高，就需求引进外脑、外资，用先进的开发理念，丰富的市场运作阅历，雄厚的资金后盾，对工程进展诊断、分析、提出符合市场情势的开发方案，再加以金融机构财力方面的大力支持，开发出市场需求的产品，为开发企业实现预定目的，尽快回收资金，赢取最大的开发利润等方面提供协助 和指点，以提高整个房地产市场的开发程度，造出更多人们喜欢的房子。虽然目前梁平房地产市场还显得不够成熟，诸多方面有待提高，但随着城市的建立，大规模旧城改造，达万铁路、渝万高速路等交通要道的逐渐开通，与重庆主城区，与周边区县市联络的加强，以及一些有较高程度的开发商、营销商对市场的激活和引导，金

7、融机构对开发融资的大力支持、人们生活程度的提高，梁平房地产市场的潜力是宏大的，房地产市场逐渐升温，构成消费高潮指日可待。随着梁平县城城市建立的进一步加速，其房地产市场正表现出良好的开展势头，市场消费力较强，一方面表达在县城内存在大量初次置业者与周边乡镇购房者，以及打工回乡置业者到县城的购房群体；另一方面也表达在梁平县城内潜藏着二次购房改善居住条件的购房需求。如集团性购房电信、邮政、政府机构等，因其普通没有自建集资房，而是与开发小区接洽团体购房，有较大空间。四、梁平重点楼盘及潜在工程情况调查分析一梁平重点楼盘调查1、梁平名豪商贸区梁平名豪商贸区由重庆名豪集团梁平公司开发，曾经由上海荒岛房产任务室

8、代理谋划。名豪集团是集房地产开发、大型超市、星级酒店三大产业于一体的实力雄厚的综合性民营企业集团，延续多年被政府授予“重合同、守信誉单位，先后被工行重庆市分行、农行重庆市分行评定为AAA级特级资信企业，多次被重庆市评为“质量信得过先进单位，被组委定为“定点示范单位。“名豪被评为重庆市企业法人知名字号。2001年被评为重庆市第二届房地产开发企业“五十强排名第13位。先后胜利开发了永川、璧山、大足等城区商贸中心，现正在开发梁平等城区商贸中心。梁平名豪商贸区是重庆市目前最大的旧城改造工程之一，位于梁平传统的商业中心，商贸区点地面积203亩，总建筑面积30余万平方米，总投资2.93亿元。拥有大小四十余

9、栋建筑，其中六栋小高层，两栋高层住宅及商铺销售情况良好，其他多层住宅为回迁房，此外还有5000多平方米的名豪超市，18000平方米的超大休闲绿化广场及17100平方米的名豪酒店等，是梁平未来集金融、休闲、购物、餐饮、文娱、电子通讯、酒店等多种功能于一体的标志性商贸中心。目前，该工程18000平方米的中心广场主体及小高层A2、A3号楼主体施工已完工投入运用.名豪大酒店的河流改道任务也逐渐完成，至2003年底，除两栋26层高层住宅和名豪大酒店外，其他近40栋房屋主体工程根天性完成封顶。名豪商贸区住宅价钱起价多层688元，电梯房750元左右起，目前住宅的销售主要推出小高层，其总高12层，带电梯一部，

10、四层以上为住宅，一梯四户，户型设计均为三房两厅双卫，面积分别为130.63、133.088，现已销售85，另外，26层高层住宅的户型设计为106169的二房二厅、三房二厅、大户型及跃层等还未推出。商铺面积均在2035，价钱700016800元。付款方式灵敏，可选择一次性付款9.5折，分期付款或银行按揭付款。楼盘配套设备比较完善：入口大堂采用星级酒店式装修，24小时保安效力，双回路供电，配美国康明斯发电机，保证一级负荷供电需求，以及现代化智能系统智能火警，自动二次给水，宽带网，可视监控等。物业由该集团下属物业公司管理，物业管理费为一月50元/户，购房者无需交纳任何税费，只交纳天燃气布网费2500

11、元左右，此外为处理投资者的后顾之忧，由招商部为业主提供委托租售效力。2、祥和小区祥和小区由重庆荣誉房地产开发开发，位于梁平县城北部老商业区，建筑面积82000平方米，东邻县政府、南接北正街、西面体育场、北通一号公路，直至火车站，相邻航空机场，汽车站仅一百米间隔 。小区内设步行街、大型农贸市场，地下停车场以及各种档次商业、餐饮、文娱场所，阳光小学大门与步行街相接，整个小区地理位置优越，人流非常集中，交通方便，商业底蕴大，文化气氛浓重。小区整体展现现代化欧式风格，环境设计新颖别致,简 洁明快，建筑参差有序，颜色具有时代气味，绿色园林遍及小区，小区内景观由街道景观、内院景观、滨河景观组成，改造后的北

12、沙河流水潺潺，两岸绿树成行。为求建筑体系的完好、一致、严肃。在设计、外型、构造、用材等方面别具匠心，充分表达现代生活品味和消费追求。小区两条主要街道交叉与县城主街相通，步行街与商业广场衔接，小区街道自成体系。住宅有十余种户型可供选择，面积在62.20.22，价钱660，商铺面积2040，价钱5000-7000元/，现住宅和商铺销售都已近尾声。周边环境及道路系统整治尚欠佳，人气也显缺乏。付款方式有一次性付款9.5折，分期付款及银行按揭付款。免交税费，于今年六月交房。小区引进专业物业管理，提供专业化与一体化的物业管理和方式多样的物业效力，园艺、绿地、广场等公共设备全部指派专业人士维护和保养，24小

13、时昼夜综合效力以及完善的平安效力。设置水、电、气、讯、视进户，开通宽带网络，物业管理费约0.25元。3、三峡风商业街三峡风商业街是由重庆三峡风企业集团万州巨龙房地产开发公司梁平分公司开发，由重庆兆丰营销谋划代理谋划销售。重庆三峡风企业集团是一家综合性、跨地域、跨行业的民营公司。集团拥有固定资产近2个亿，现有员工500多人，大专以上文化程度250人，专业技术人员150多人，其中有高、中级职称的30多人。集团公司成立五年来，已开展成为一个集房地产开发、民用天燃气运营、酒店运营和旅游工程开发为一体的产业集团公司，分别在重庆主城区、忠县、梁平、云阳等地投资开发工程。这些工程规模宏大，立意新颖，文化内涵

14、丰富，是现代理念与传统文化精华的有机结合。三峡风商业街总规划面积3.4万平方米约50亩总建筑面积近8万平方米，拥有商铺400余个，住宅400套，该工程地处梁平县城传统商业中心区原五金小区，是县城东北西南区域、西北东南区域之间人流、车流、物流交往的必经地带和交汇点，是将中心商贸区城内各商业小区之间联接成一个功能完好的城市商圈的商业桥梁。该工程整个工程完工近半，现部分多层建筑已封顶，正进展外立面装饰和建立位于小区中心区域的15层高电梯房，电梯房1-4层为商铺，5层住宅起价建筑面积820元/平米，套内983元/平米，最高价建筑面积1200元/平米，套内面积1410元。多层住宅起价630元，商铺面积1

15、540，起价4000元，最高8000元。电梯房在打9折的根底上还可优惠5-7，多层住宅9折优惠,而商铺那么可优惠9.2折.三峡风商业步行街销售情况不理想 ，住宅销售约50，商铺销售约30-40，据了解是运作上资金有问题，并且换迁房较多，宣传包装不到位，真正的销售高潮还未到来。4、万兴花园万兴花园是由重庆万兴房地产开发开发。该楼盘号称梁平县首家封锁式住宅小区，位于二横街与三横街之间，建筑面积48000平方米，绿化面积到达38。物业管理提供24小时保安、社区清洁、代订车票、医务护理、上门维修等效力。户型从两室两厅到四室两厅，面积从105.48171.06可供选择，价钱元520，现销售已近尾声。5、

16、石马休闲广场石马休闲广场是由梁平县房地产开发总公司开发，曾经由成都汇丰营销谋划公司代理谋划，该楼盘位于二横街，紧邻石马山公园。石马休闲广场住宅总户数400套，门面约120套，现住宅剩余60多套，商铺余40多套，住宅价钱中间楼层600元左右，而较高楼层约530元/,在此根底上可优惠7，每层价差约10元左右.商铺主要为30-40，售价30005000元，现已入住，入住率达85以上。付款方式为一次性付款或6成1年按揭，按季15支付，无物业管理费，免税费。6、鑫桂家园鑫桂家园是由重庆伟鑫房地开发公司开发，由重庆点金谋划公司代理。鑫桂家园占地10亩，总建筑面积15500平方米，座落于双桂路和十里长街交汇

17、处。户型由二室一厅到三室三厅双卫，面积由96，起价498元。7、西池现代广场西池现代广场是由重庆西发房地产开发开发，该楼盘位于二横街，东靠老城区、一横街，西临三横街，南有石马山公园，位居区域城区中心，工程占地100余亩。是集商住于一体的小区，小区设计建筑有近7000多平米的广场。西池现代广场有相当部分住宅为政府机关团购住宅房和换迁房，团购如荫平镇政府办事处等。现商品房仅剩少量顶楼户型，主要有110多平米房，售价568元/平方米，门面地段不同价钱不同，位于现代广场外侧临街面门面已无存量，内侧门面也仅剩少量，其中26平米门面售价约5280/平米，位于二横街的临街餐饮一条街门面，40平米以上较大面积

18、门面售价3900/平米，30平米左右及以下较小面积门面售价4200/平米。付款方式有一次性和按揭两种，按揭付款国家公务员可办理7成10年，其他居民只能办理5成10年。8、恒泰小区位于北池，间隔 传统商业街北正街及北门车站不远，临靠北外环路即一号公路和良种场，与梁平机场隔街相望，相距梁平火车站约两公里左右。恒泰小区占地3万多平米，全为多层建筑，总建面5万多平米，回居面积约1万多，销售面积中门市约1.2万平米，大多位于一层，约有9000多平米，余下位于二楼，住宅3万多平米，户型有建筑面积90-160平米的两室两厅到四室两厅。因是开放式小区，所以在平安方面估计将在每栋楼设置非可视对讲系统，以加强小区

19、的平安。目前工程部分拆迁已完成，北外环路临街三层建筑已近封顶，估计下月开盘出卖。小区中部设计有一个约2000平米的中庭花园，以喷泉水景小桥为主题，军事通道从中经过。9、新华商业街新华商业街，由隶属于新华书店集团的梁平县新华房屋开发开发，总建面2.6万，分1、2号楼，为框架和砖混构造，中煤集团重庆设计院设计，重庆第八建筑工程公司施工建立，深蓝置业营销谋划，千秋华章广告代理。新华商业街住宅目前仅剩两种，分别为1号楼159.49平米的四室三厅两卫和2号楼74.97平米的两室两厅一卫，159.49平米房单价620元/平米，9.6折优惠后为595元，而2号楼回居之后所余74.97平米房，单价550元，可

20、打9.2折优惠，实践单价为506元/平米。付款方式可采用一次性和按揭两种，一次性付款可打9.2折优惠，按揭7成10年，可打9.6折。该工程目前主推门市销售，已售出约30，为吸引客户，门面采用返租方式，可返租5年，并签协议。门市位于2号楼，共两层，作简单装修，地面铺大理石，玻璃隔断相隔，门市面积介于建面20-50平米之间，销售单价最低6800元/平米，高那么达10000多元，据了解，重庆新世纪欲进驻此楼盘，详细事宜正在进一步接触中。其售房人员训练有素，热情周到。10、鲁班小区鲁班小区由重庆建联房地产公司开发，位于东正街，紧靠还未开通的26米宽的鲁班路，鲁班路将衔接一号公路至火车站，使其成为梁平县

21、城又一个出入口。小区的建筑设计采用简约精致、方正得体的传统风格，提供智能化的现代管理，是梁平的三低低密度、低楼层、低容积个性化楼盘。小区内设东门农贸市场，东门农贸市场是梁平的主要农贸市场之一，该市场运营种类齐全，给小区及周边居民带来极大方便。总建筑面积57466平米，总户数约350户，预售面积47000平米，共分7个区，临街门面夹层，层高5.7米。户型面积有82-160平米两室一厅至四室两厅，单价7楼550元/平米，35楼600元/平米，一次性付款优惠5，按揭首付40，6成10年按揭。而门面30.94平米为4180元/平米，一次性付款优惠5，按揭提供5成10年。另五通费水、电、气、加密、未定，

22、约4000元左右。11、青云商贸城位于安宁街,由重庆青云房地产公司开发,许记集团顺丽房地产营销谋划公司代理销售, 目前正进展施工建立,设计有一条商业步行街,户型面积最大130平米,单价660/平米,可打9.5折优惠.门面售价步行街内约8000-9000元/平米,而临街门面那么为13000元/平米.12、文体广电楼位于#侧面，为框架构造的15层建筑，现已修至12层，总建筑面积11592平米，于2002.10.18开工，工期450天。二潜在竞争工程情况调查1、世纪佳苑该工程位于石马路二横街，与“万兴花园和“西池现代广场相邻，开发商是垫江旭弘房地产开发公司。工程占地面积70亩，总建筑面积12万平方米

23、。该开发商原是施工企业，曾经以其它公司名义开发了一个建筑面积几万平方米的工程。此工程是该开发商以本人的名义开发的第一个工程，该楼盘规划拟建梁平最好的封锁式花园小区，全部设计为多层建筑。目前该工程尚未开工建筑。2、福建公司工程位于大河坝汽车站附近，现作前期任务，尚未进入正式启动阶段，详细资料不详。三梁平各工程宣传推行情况初步分析梁平的广告媒体主要有梁平电视台、梁平报等，梁平报为县委宣传部发行的日报，发行量1000多份，每周三、周六发行，主要是企事业单位订，广告方面电视广告效果不尽理想，而派单效果那么不错，梁平楼盘推行阔多采用此种方法，另外也有一些楼盘采用户外广告，如名豪、三峡风等就做有路牌广告。

24、五、#工程概略1、区位优势本工程位于梁山路与南华路的交叉路口，紧邻景观大道，商业、居家皆宜，住户购物、经商都极为便利，区位商业优势尤为明显。工程总建面3.1万平米，换迁面积约5000平米左右，现正在进展拆迁。工程规划大致是一块成L型的中凹地块，有一定的落差，工程反面有一座小山，规划将建成生态公园。2、经济技术目的工程占地面积4089，实践用地面积11479，总建筑面积3.1万，住宅面积26184，门市建筑面积2985，车库面积1931，道路、室外停车局面积2420，绿地面积3870，绿化率29.7，容积率2.71，建筑密度44.5。从经济目的上看，#体量较小，但其所处地段优势明显，从一定程度上

25、弥补了这一缺乏，将其定位于商贸及生活小区较为准确，在不具规模优势的情况下仍可将其打呵斥梁平具有中高质量的知名楼盘。3、产品户型情况分析#设计了近20种户型，包含平层、错层、跃层等各种户型，客户选择空间很大，贴近不同层次的需求，户型、面积按照合文科学的比例进展了配比，如下表：80以下80100100120120以上7205330我们留意到了，#的户型中有相当部分住宅为错层构造，这正应了梁平消费者的需求，由于在梁平，错层住宅很受欢迎，其住宅特征主要有两个方面：一是错层住宅突破了过去流行的平面规划，独立单元中多个互不重叠的平面不仅有高度上的变化，还可以很好的组织室内功能空间，做到动静分区，提高私密性

26、，使整套住宅的温馨性、情趣感大为添加。二是错层作为一种新型房型被购房者成认、喜欢，并不只靠方式上的出新，它真正的优势在于实真实在的功能提高，这种房型可以让购房者，尤其是工薪阶层花不多的钱得到奢华享用。错层住宅被消费者接受的另一要素是人们对新事物有着极强的接受才干，追求新潮、强调私密性和功能性的愿望，使不少人对错层情有独钟。六、竞争情势1、主要竞争对手#主要竞争对手有名豪商贸区、祥和小区、三峡风商业街、石马休闲广场、新华商业街、西池现代广场、鲁班小区等。2、竞争对手对比分析表称号总建面()绿化配套物管建筑密度地段产品定位住宅价钱门市价钱名豪30万普通完善较好较高商业中心商贸为主，居住为辅多668

27、电750起700016800祥和小区8.2万较好较好较好普通商住一体商贸为主，居住为辅66050007000三峡风7.6万较少普通普通高商业中心商贸为主，居住为辅多630电820起40008000新华商业街2.6万少较好未定较高商住一体商贸为主，居住为辅回550非6206800起恒泰小区5万较好普通未定较高商住一体居住为主，商贸为辅 未定未定西池广场10余万少普通普通高商住一体商贸为主，居住为辅5683900起鲁班小区5.7万较少较好普通较高居住中心居家为主，商贸为辅550起4180安华小区3.1万较好完善未定较低商住一体居家为主，商贸为辅待定待定阐明：价钱一栏中的“多多层住宅，“电电梯房，“

28、回回居房，“非非回居房，“起起始价钱。七、梁平消费者情况初步伐查为进一步了解梁平县城区房地产的情况，将拟定的一些问题对消费者进展了抽样调查，调查结果经统计分析得出以下初步结论。1、梁平县房地产消费市场的构成是以住宅为主，商业性物业为辅的整体趋势。缘由一：大多数消费者以为目前住宅比商业性物业更适宜他们的需求。缘由二：商业性物业价钱相对住宅高很多，大部分消费者无力购买。2、梁平消费者家庭构造主要是三口之家为主，即夫妻和小孩。3、梁平消费者家庭月总收入以10002000元月为主。4、梁平消费者购房的目的大多数是自用，具有投资认识的消费者较少。5、梁平消费者多采取一次性付款方式，消费者也逐渐接受按揭的

29、方式，按揭多在10年以内。6、大多数消费者选择二室一厅、三室二厅双卫的户型，面积在100130。7、大部分消费者都要求所购房屋有温馨方便的小区生活环境，相对完善的配套设备及物业管理效力，并以为物业管理费不要收得太高。8、梁平的居民以为梁平的房子多，对购买楼盘持张望态度。喜欢现房，由于现房真实，并以为房子的价钱要降。另外对楼盘的宣传包装也不太看重，但较注重质量和价钱。八、产品定位简析本工程的市场应定位于较低价钱的中高档质量楼盘，在产品质量上有一定的要求，使建筑本钱在得到有效控制的根底上，提高其产品质量，改动目前梁平房地产市场普遍低档次的形状。同时，本工程在价钱上面对中等偏上收入阶层的需求，不脱离

30、区域开展情况，控制本钱，降低销售价钱，以此使本工程成为具有较高性价比的楼盘，吸引消费者的留意力，构成良好的销售环境，缩短销售周期，尽快实现资金回笼，价值变现的目的。九、价钱定位分析一住宅价钱定位1、定价阐明对于本工程住宅部分的价钱确定，我们主要按照市场比较法来对该工程住宅部分进展初步定位，重点思索地块价值，市场中同类物业成交价，目的客户的接受才干，工程产品力等方面的要素。2、住宅均价分析以鲁班小区为比较对象，其均价按销售面积计算为570元平方米。比较要素成交期区域繁华度交通便利度配套设备工程环境规划区域潜力建筑效果户型设计物业管理最终系数修正系数1.011.021.030.981.011.03

31、0.9710.981.028可比价钱：570元/平方米 1.028= 585.96元/平方米二商业用房价钱定位1、定价阐明在进展本工程商业用房的价钱定位时，我们同样以“市场比较法对其进展价钱确定。在进展均价确定时，主要思索目前该区域的成交情况、区域的升值潜力以及整体商业用房的运营推行情况，从而最终构成工程商业用房均价确定。2商业用房均价分析以名豪小区商业用房门面为可比对象，其成交均价为7000元m2左右。比较要素成交期区域繁华度价值潜力商业用房外形面积商业用房规划规划位置差别运营思绪最终系数修正系数1.01093095 09709208010637可比价钱为：7000元m20.6374459元

32、m2补充阐明：随着附近名豪工程的进度，景观大道转盘的逐渐开通，人气将会更旺，门市升值潜力宏大。十、本工程销售方案1、第一阶段强销期：完成总销售义务的45%时间：2003年 7月 至 10月以7月初作为正式开盘期 7 月 14% 8 月 9% 9 月 8%10 月 14%注：此阶段属传统的销售淡季天气非常炎热2、第二阶段持销期：完成总销售义务的40%时间：2003年11月 至 2004年2月 11月 10% 12月 12% 1 月 12% 2月 6%3、第三阶段尾盘期：完成总销售义务的15%时间：2004年3月 至 2004年5月 3月 6% 4月 5% 5月 4%十一、营销战略想象根据以上调查

33、得来的情况，结合#工程本身，我们对工程的营销战略作一个初步的构思。1、工程笼统提升在正式启动时，着手楼盘的笼统包装，对施工围墙、售楼部、施工现场进展设计改良，并辅以直观的工程笼统进度，使#工程的楼盘笼一致开场就与众不同，营造出良好的现场气氛。2、概念营销加强营销任务的力度，采用概念营销非常必要。工程应着力塑造三个方面的营销概念。1增值概念由于#工程地段具有极大房地产价值，为居家福地，利用其周边逐渐活泼的房地产市场，加上便利的交通优势，以构成并展现出工程的增值概念。2居家方便概念充分利用工程周边之良好的社区综合配套设备，打好“居家方便牌，满足人们居家对生活设备齐全的剧烈需求，从而表达#工程在这方

34、面所具有的优势。3投资概念在前面的增值概念的根底上，使具有投资意向的消费者对#工程的投资心态得到引导和强化，构成具有明确投资取向的购房行为。3、产品营销房地产营销推行均是以产品为中心的；消费者采取购买行为，也是针对产品本身的。因此，产品的优劣，是营销成败的关键。#工程所采用的产品营销主要表达在：1工程的质量及进度2户型的合理性与适用性3建筑构造及建筑资料4采光通风情况5外立面外型6出入的方便程度7投资收益比在本工程产品营销中，将从以上七个方面进展详细论述，以表达#工程的综合产品质量。4、直销战略运用直销战略，一方面降低营销本钱，另一方面，更直接地面对目的客户群体。以此采取具针对性的产品推行战略

35、，将促使本工程的销售任务得以加速。在本工程的直销战略中，应特别留意战略的创新，以提高任务效率，拓宽销售渠道。其详细的方式方法我们将进展进一步的细化。5、公关促销公关活动是现代营销中常用的促销手段，利用参与或举行一系列的活动到达推行产品的目的。其有关内容在后面论述。十二、宣传推行建议一初步想象基于#工程体量不大，目的客户群覆盖面有一定的局限，工程的宣传推行应以此为根据进展相应调整，不但要有效地控制好宣传推行费用，而且要到达对目的客户群构成有效的宣传告之效果。其宣传推行初步想象如下：1、在#工程正式启动的同时，利用梁平报对工程进展宣传，突出工程所在地段的良好现状和开展前景。2、在进展报纸广通知求的

36、同时，对工程施工现场进展VI系统包装，营造销售气氛。3、适当采用一定的路牌广告宣传方式，向群众展现本工程所具有的一定产品质量要求，使其具有外在附着力。4、可采用派单的方式，印制一些附带小区产品称号、标志的小礼品随单派送，使#工程构成更大的市场影响力。二工程相关初步建议一个工程的包装方案，需求表达工程的功能和特征，突出亮点，此区别于其它工程的全方位包装。吸引消费者认同，同时又不能偏离工程本身的市场营销定位，使消费者获得心思上的认同，引起共鸣，从而让开展商和工程的笼统长久的烙在消费者的心中，为开展商开发以后的楼盘树立良好的口碑笼统。1、初步思绪为了使整个宣传推行任务具有一致性、衔接性和阶段性，针对

37、工程的整体定位，我们以为工程的包装推行应该遵照这样的顺序：开发商、承建商、物管公司、物业前期认购者的包装 工地现场环境、售楼部、相关人员的包装工程的整体笼统宣传 认购前公关活动举行 认购系列广告宣传推出 正式开盘 继续宣传推行活动 销售强期 清盘其中整个宣传推行包括整体包装、普通销售、广告宣传、公关促销四大部分。2、工程的整体包装工程的整体包装系列包括工程主要参与方的笼统包装、工地现场环境、售楼部、相关人员等的包装。1工程VI笼统识别系统 A、根本运用部分a、本工程的标志标志的制造应充分表达公司理念、工程称号，富有动感，同时要具有一定的相关性。表达开放进取的精神和适宜居家的气氛，要求简约易记。

38、b、规范字体本工程的规范字体应有两种不同的字体：中性、严肃的字体和活泼的字体两种。这样便可以在不同场所满足运用上的要求。c、规范色工程的规范颜色要适当运用公司的主颜色，由于工程应该在公司的一致要求下拥有本人的颜色。设计时应留意：适当突出公司的主颜色，但不能为主；工程主颜色要表达事业家庭的兴隆，同时要略有些淡雅；颜色不能太多、太杂，不能超越四种，三种为宜；色与色之间能调和搭配，同时又要与其它工程相区别；d、标志的根底组合内容包括标志称号、字母中的三个或两个组合方式。以横式为主，竖式为辅；三个要素组合为主，其它为辅。B、运用部分a、证件类售楼部人员胸牌：27cm，字体用金色，底色待定。 内容：标志

39、、职务称号、编号。公司相关人员任务证：主要是物管人员、保安人员 69cm长方形。 内容：照片、称号、职务、编号。详细颜色字体待定。胸徽：公司的一致胸徽，男职员、女职员统用的小型钢制胸徽。建筑工地观赏证：胸挂式1012cm，红色或黄色带子可挂在脖子上。质量保证卡等其它证件。b、工具类公用笔：一致用同规格的签字笔；笔记本：一致用32开笔记本，附带#工程标志，字体等；档案袋、信封一致用公司式，不另行制造；文件类：售楼人员文件类应人手一册，其中包括各种供客户验看的文件批文复印件，销售资料等。每套均要进展编号；工地名片：也就是售楼人员名片，内容：标志、称号、置业顾问名字、地址，款式为竖式，详细颜色、纸张

40、另定；意见本等其他工具。c、帐票类预定合同书，预售合同书；购房费用预算明细表；付款通知单；入住通知单；d、标识类售楼部、工地工程部挂牌；单元牌、门号牌建议采用黑色铁艺制造，单元牌上要有工程标志称号、拼音、单元号，门号牌可适当小些，用“151的方式表示；警示牌：工地有一致性的牌子，不另行表达；公告牌：工地上每天通报信息用的，专人担任记录， 6080cm镶边小黑板；指路牌；售楼部门外提示牌：座式不锈钢牌。e、留念物 挂历：内容有#工程称号、标志、开发商、建筑商称号等；贺年卡：以2004年新年为目的，特制一定精巧别致的贺年卡，可以邮寄给消费者，也可由宣传人员发放。手提袋：用来装资料文件等，不要太大，

41、颜色，内容待定；其他留念物：本、伞、匙扣、帽子、气球等。f、服装类售楼人员服装：男装，为深色西装、白色衬衣2件人、蓝色碎花深色领带；女装，女职员一致款式为小领西装、西裤、白色料长领衬。保安人员服装：详细设计制造我们可参与。物管人员服装：物管人员的服装款式可以一致用绿色工装。其它相关人员服装暂不涉及。g、日常用品类饮水机：建议售楼部用纯真水座式热水机；水杯：用一次性纸杯和塑料杯两种；袋装渣滓桶：上印有物管公司称号、和一致口号；烟灰缸等其它日常用品。2售楼部的包装A、售楼部门前门前可放置一些花篮，以绿色植物及鲜花进展装饰。B、笼统墙的设计笼统墙是售楼部的装饰之一，建议贵公司设置一个笼统墙。墙上主要

42、挂有#工程的立面图建议立面适当放大、工程简介等。经过灯光以黄色或红紫色等暖色为宜、简介进展渲染。办公区：靠笼统墙左边，桌子上放有，桌牌；洽谈区：靠笼统墙右边，桌子上放烟缸、桌牌、花瓶；展现区：除了墙上挂的各类图片外，还应有小块地方进展某些重要建材的展现，例如钢筋、隔断墙板、门牌等，另外还要留意提供相关部门的检验阐明，还有区位图的展现。区位图最好要经过电脑设计，经过颜色、字体的渲染，构成正式化，会给人一种较强视觉冲击力和信任感。3工地环境包装设计对于工地环境的包装设计，一定要根据现场的详细情况，充分利用可以利用的一切资源进展设计，包括强调工程的特征，使工程有一个整体良好的视觉笼统，提高档次。同时

43、它最重要的是能给消费者质量的自信心。A、工地大门的设计工地大门是整个工地的重要部分，也是消费者到工地最先看到的地方之一。建议将门垛的顶端进展一些处置，构成美观的垛帽。再加两盏灯，同时，在两个门垛上加一幅对联，如“优良施工，十项保证，成熟社区，五好人家“等。B、围墙的包装设计工地围墙是一个最好的宣传载体，建议贵方将围墙刷上标语、口号，同时墙顶端也要进展处置，构成一定的外型，并且在进展颜色处置时应与工程根本性彩相配合，同时兼顾与售楼部的颜色构成一个整体。C、工地现场施工工地现场是消费者到工地观赏很注重的一个环节，从消费者角度来看，他们能够对施工方面的各项目的能够不是非常在行，他们对一个工程施工建立情况的评价很大一部分是对工地现场的评价，所以说假设工地现场给他们一个好印象的话，那么，他对该工程的质量、进度控制等方面自然也予以信任。否那么，即使他工程的质量等各