置地接管验收工作指引

1、接管验收工作指引编制物业管理部日期20090616审核日期20090616批准日期修订日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.0 目的规范物业公司对新建物业项目（含商业项目和住宅项目）进行接管验收的工作方法和验收标准，对接管验收工作作出指引。2.0 适用范围适用于3.0 职责物业公司对新建物业（含商业项目和住宅项目）接管验收工作。3.1 城市公司与物业公司负责成立物业验收接管小组，在物业验收接管工作方面实现地产与物业对接。物业项目负责组织成立物业验收接管工作小组，并负责物业项目验收与接管的具体实务工作，在大批量、集中验收接管期间，城市公司和物业公司均需在人、财、物等资源上给予物业项目充分支

2、持与配合。3.2 物业验收接管工作小组负责物业验收接管的日常事务工作。3.3 物业项目各专业部门组成各专业接管小组参与各专业的验收接管工作。3.4 物业公司品质部、工程部、行政人事部、各物业项目管理处等部门对物业验收接管工作小组给予协助、支持、配合与指导。4.0 工作程序4.1 物业项目验收应具备的条件4.1.1 土建主体、装修、机电设备安装、室外环境道路、附属配套设施等全部完成，质量及各项功能指标符合规定和标准。4.1.2 各专项验收完成。专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。4.1.3 竣工验收及备

3、案完成。4.1.4 物业项目验收应具备的资料：项目具备立项、投资、开发建设、销售、竣工、验收等系列流程环节中的相关资料，其中包括相关资料、工程验收证明资料、开发建设技术图纸资料、及权属转移相关资料等。4.2 物业项目验收接管的组织4.2.1 城市公司与物业公司成立物业项目验收接管小组，组员由工程、物业、合约、建设施工、监理、设计等相关组成。物业项目成立物业验收接管工作小组，由物业项目负责人任组长，工程主管为副组长，小组成员由相关部门组成。按专业设立资料组、机电组和工程土建组，公司品质管理部（工程管理部）与公司专业技术给予技术协助支持配合，物业项目负责编制物业接管计划后，报公司批准并实施。物业项

4、目按工作计划验收接管并负责日常事务的。验收接管工作小组中各专业组长负责分工范围内的工作，严格验收把好质量关，参考接管验收标准，按照国家及地方工程验收标准对物业进行验收，确保物业的各项功能与指标符合国家规定要求。4.2.2 物业验收前的准备会：a)验收接管小组召开验收前的准备会，确定物业交接范围、内容、时间、进度等；b)确定物业接管验收标准：验收标准为建设部房屋接管验收标准，达到功能要求以及业主生活的合理要求；c)接管验收标准和验收方法：验收方法主要为观感验收法和使用功能验收法，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合功能要求。4.2.3 为更好地全面了解工程质量及验收等情况，物业可提前参与开发

5、建设、工程施工单位、监理、相关部门等组织的有关专项验收及竣工验收工作。4.3 物业验收接管工作4.3.1 物业公司接到开发公司验收接管通知后，可参照资料移交表、售房资料移交物业综合数据移交等内容进行交接。4.3.2 验收接管工作小组中各专业组根据分工范围，依照建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法（建设部建法1993814 号）与房屋接管验收标准（建设部建标（91)69 号文）等相关规定，参考接管验收标准指引中内容，以国家、省市或当地城市相关具体管理规定为准，分别负责对土建、机电设备、附属配套公共设施与环境进行现场检查验收，按照工程竣工实物移交表格内容进行分项验收，并在工程验收表；为持续客户满

6、意度，对于物业房屋室内的验收，则按照房屋接管验收表中的内容进行分项验收，并填写房屋室内验收接管遗留问题统计表，力争在交房至业主前，物业公司代业主进行房屋验收，施工对验收时出现及时，填写工程单，物业复验直至合格，从而提高入住交房率。4.3.3 验收结束后，验收接管工作小组对验收中存在进行归纳汇总，并将涉及土建、机电设备、环境、附属配套公共设施等工程验收表副本及房屋验收接管遗留问题统计表进行归档，交至验收接管小组，由接管验收小组安排主责部门，制定工作计划，期限，直至达到规定要求，同时在竣工验收接管统计表上签字，记录交接，完成移交。4.4 物业移交4.4.1 土建移交：a) 土建移交项目包括单体建筑

7、物、主体土建、门窗、室、道路、户内、屋面、外墙立面墙体、电梯前厅、楼梯间、消防通道、各类设备房屋等；b) 各类房屋及配套；c)单体建筑结构、水电气设备竣工图；d)住宅区规划图竣工总平面图；e)其它必要的技术资料含设计的变更和隐蔽工程验收。4.4.2 机电设施、环境及附属配套公共设施移交：a)机电设备包括供电、发电机、供气、电梯、给排水、暖通（采暖供冷）、消防、智能化、安防、通讯、有线电视、避雷等；环境包括园林景观、中转站、保洁配套箱（桶）物业开荒清洁状况等；附属配套公共设施包括、游泳池、文体设施、物业管理办公用房与宿舍、中控室、值班岗亭、信报箱、宣传栏、VI 系统、业委会、政府相关驻点（居委会

8、、警务室）等；b)绿化竣工图、室外竣工图含、道路、停车场等；c)机电设备操作、说明书；d)其它必要的技术资料含设计变更和隐蔽工程验收；e)验收工具。4.4.3 资料移交：所有工程竣工技术图纸资料、工程竣工验收证明、项目投资开发建设相关资料、房地产及转移相关资料等。验收接管工作小组中资料组负责各类资料的核对、接收并根据物业公司文件控制程序或管理相关规定进行分类，分项填写资料移交表，列出，移交至物业项目管理处归档保管。4.4.3.1 项目投资开发建设与房地产及转移相关资料a)拆迁安置资料、项目批准资料；b)规划证；c)投资证；d)土地使用合同；e)建设用地规划证；建设工程规划证；建筑工程施工证；f

9、)用地红线图；g)用水、用电、用气指标批文，生活饮用水二次供水证，用电证；h)预售、销售证；i)已购房的业主、号码、复印件、房间位置、面积、通讯地址等；j)已购房业主的付款情况或付款方式；h)竣工后的面积实测；i)房屋情况清册，共同部位、共同设施设备的情况、数量、分摊原则和分摊系数。4.4.3.2 工程竣工技术图纸资料与工程竣工验收证明等技术资料a) 六图二书：按 1 / 1 0 0 0 比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施综合规划图、绿地规划图、居住小区的详细规划说明书、环境预评价书与环境影响；竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业

10、竣工图及管线综合布置竣工图)；工程及隐蔽管线的图纸；图纸会审；工程设计变更通知（包括质量事故处理）；隐蔽工程验收；b)工程合同及开、竣工；c)工程竣工验收证明书、建筑消防验收合格证、综合竣工验收备案表；d)地质勘探，沉降观测；砂浆、混凝土块试压；e)竣工图；f)所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验），随机工具g)电缆铺设；h)线路及电力电缆试验；i)发电机、电检查试运转；j)电气设备试验调整；k)电气设备绝缘检查；l)电气设备送电验收；m)防雷接地电阻检测；n)防雷引下线焊接；o)水、电、卫生器具等设备检验合格证；p)通风机风量测量调整；q)空调器性能测定调整、锅炉性能测定

11、调整；r)消防验收证、环保达标验收证；s)消防系统设备资料：设备出厂合格证、设备技术资料、使用说明、系统试验；系统冲洗、试验资料；系统设备及技术资料，使用说明书；广播系统设备及技术资料、使用说明书；t)房屋测绘验收资料；u)房屋验收；v)绿化平面图；w)供水合同、供电、供气、证；供水试压；x)有线电视、通信设施合格证；y)电梯准用证；z)房屋使用说明书、房屋质量保。对于资料验收中发现的资料不全、不实、不合格等问题，利润中心项目部应当立即予以纠正补齐资料，要求责任方针对一般问题 3 天内解决，问题 7 天内解决。必要时利润中心项目部协助解决。4.4.4 以上所列物业移交内容可能不全，以实际移交为准。4.5 在完成物业验收接管工作后，验收接管小组与开发项目部及施工建设就物业项目保修事宜协商一致，明确维修保养责任人、范围、责任和期限。5.0 在接管验收工作中，对于验收技术标准参数，物业管理与工程管理双方若出现不一致的地方，则以6.0 支持性文件工程管理部下发的有关验收标准为准。6.1 公司指引文件6.1.1接管验收标准指引6.1.2住宅工程质量标准6.1.3全装修住宅工程质量标准6.2相关6.2.1城市住宅小区竣工综合验收管理办法（建设部建法1993814 号）