good标杆企业工程项目管理实战剖析

1、工程项目管理实战剖析与PMP功略1学习的方法与目的2项目管理的概念3从战略的角度看项目管理美国和国内房地产行业发展的几点启示在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程房地产企业将精力放在做好项目上脚踏实地做好每一个项目4从战略的角度看项目管理房地产企业的过去时、现在时、将来时尊重员工、客户和股东 5从战略的角度看项目管理房地产企业成功路径图6从战略的角度看项目管理公司生存的重要条件 心跳 顾客忠诚度 呼吸 员工敬业度 血压 财务业绩 动脉 业务流程 7从战略的角度看项目管理房地产企业管控模式8项目管理的概念项目管理的五个要素 心态：项目管理者的基因 目标：

2、项目管理者的挑战 成功：项目管理者的承诺 职责：项目管理者的任务 价值：项目管理者的素质9项目管理的概念心态：项目管理者的基因实例：股市投资者的心态10项目管理的概念目标：项目管理者的挑战项目的定义：项目(Project) 为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动 相互关联的活动有明确的目标和结果有明确的开始和结束攻克艾滋病全面质量管理找女朋友米卢执教中国队例：11项目管理的概念成功：项目管理者的承诺12项目管理的概念成功：项目管理者的承诺项目经理（PMP）： 对项目负责并授权进行管理的人 Project Management Professional是由PMI发起的项目管理 专业

3、人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识 Project Management Institute（美国）项目管理学会，成立于1969年，是项目管理专业最大的由研究人员、学者、顾问和经理组成的全球性专业组织13项目管理的概念成功：项目管理者的承诺成功衡量标准： 股东满意、客户、领导满意、团队满意没有功劳，就没有苦劳（结果导向） 14项目管理的概念成功：项目管理者的承诺项目管理成功的关键因素： 最重要的是与人沟通协调做事规范和流程很重要团队建设与管理项目经理应该具备的要素： （王石的4个1：选对了一个行业、建立了一支队伍、建立了一

4、套制度、创建了一个品牌）项目的管理技巧人员的管理技巧与企业内部的沟通资源整和能力15项目管理的概念流程定义这些是流程吗：16项目管理的概念流程六个要素17项目管理的概念职责：项目管理者的任务什么是项目管理：把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、达到项目目标建立项目管理的流程为项目每个阶段制定工作计划 1）指明要取得的结果 2）制定进度表 3）估计所需要的资源组织管理 1）与项目有关人员进行有效的沟通 2）明确人员的角色和职责 3）实施控制18项目管理的概念项目管理的历史 50年代末开始逐渐起步，政府、科研、军事、商业领域慢慢进行方法和经验的总结 90年代发扬光大，成为

5、一个成熟的方法论体系在全球被广泛应用 作为执行层面的一个有力工具被建筑工程、IT、制造等几乎所有企业积极应用 从无数成功和失败的项目中总结出来的项目成功的方法和保证措施，目标：保证项目的成功率 目前广泛地被国内外企业应用 对于所有的企业，它是一件武器，也是一项目提升企业执行力的技术房地产企业以及施工管理过程需要项目管理的方法论吗？19项目管理在房地产企业中的作用20项目管理在房地产企业中的作用标杆企业需要项目管理吗 标杆企业发展的如此成功，每个项目都赚钱，不是说明我们的项目管理非常成功吗？ 我们早就有项目部、项目总经理了，早就项目管理了，怎么还有“项目管理”呀？ 项目管理不就是工程管理吗？我们

6、的工程管理已很专业化了呀？怎么还另有什么项目管理呢？ 实现专业集成化了，各个部门和专业都可以把工作做得很完美了，不会再出什么乱子了，另外耗费资源搞项目管理，是不是太浪费了？ 标杆企业人的觉悟很高，会很自觉地解决专业间接口，不需要额外建立管理体系了。 其他理由/疑问？ 标杆企业工程人员对项目管理的置疑21项目管理在房地产企业中的作用标杆企业重视项目管理的原因标杆企业集团战略、增长对工程项目管理的要求十年战略：销售额1000亿，净利润100亿，市场占有率3%三年规划：销售额400亿，净利润40亿，复合增长40%原因一：房地产的企业管理，是由多个具体项目管理来实现项目是标杆企业唯一的一种利润来22项

7、目管理在房地产企业中的作用标杆企业重视项目管理的原因有质量的增长原因二：更苛刻的市场条件和要求更需要项目管理的方法23项目管理在房地产企业中的作用标杆企业重视项目管理的原因客户需求的变化原因三：满足日益增长的客户需求 盖好房子是底线更需要项目管理的方法24项目管理在房地产企业中的作用标杆企业重视项目管理的原因社会对城信的呼声诚信：有用的、可信赖的原因四：社会对企业的监督，容不得操作过程出错25项目管理在房地产企业中的作用标杆企业重视项目管理的原因行业竞争的加剧原因五：企业间日益竞争的需要26项目管理在房地产企业中的作用标杆企业重视项目管理的原因房屋技术要求：对节能环保的要求减少渗漏、裂缝原因六

8、：国家技术方面的要求27项目管理在房地产企业中的作用总结标杆企业集团战略和业务管理的需要 我们建立了专业集成化和ISO9000体系，各专业的内部业务有了良好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命 房地产项目是标杆企业唯一的一种利润来源，但目前纵观标杆企业内部各种专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。 标杆企业致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员，而是能够统领项目的管理人员2

9、8项目管理在房地产企业中的作用职业项目管理与非职业的不同29项目管理在房地产企业中的作用职能管理与项目管理的区别30项目管理在房地产企业中的作用职能管理与项目管理的区别31项目管理在房地产企业中的作用房地产项目、工程项目、项目管理的区别 历史上，项目脱胎于建筑工程。 房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。 项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。 房地产项目目标相对其他种类项目更明确，更容易操作。32项目管理在房地产企业中的作用项目管理与专业集成化 专业集成化：解决各专业在各开发环

10、节中该做什么和怎么做的问题，以使我们把房地产开发的产品做得更好。它是企业中自上而下的纵向管理线条。 项目管理：解决各专业在整个项目中什么时间该做什么的问题，以使我们把房地产开发的项目管理得更好。它是企业中左右横向管理线条。 项目管理是一门管理科学，也是一门专业，更是一门艺术33标杆企业工程项目管理框架34标杆企业工程项目管理框架经典项目管理理论 五大类管理过程 启动、计划、执行、控制、收尾 九大管理领域 项目总体管理 项目范围管理 项目时间管理 项目成本管理 项目质量管理 项目人力资源管理 项目沟通管理 项目风险管理 项目采购管理35标杆企业工程项目管理框架项目管理的二维构成36标杆企业工程项

11、目管理框架”九大领域”管理什么？37标杆企业将项目管理的知识与工程管理相结合38标杆企业工程项目管理的“六管一控” 范围管理39标杆企业工程项目管理的”六管一控“范围管理管理范围定义：确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义： 所确定的工作范围是充分的 工作范围不包括那些不必要的工作 工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标40标杆企业工程项目管理的”六管一控“范围管理41标杆企业工程项目管理的”六管一控“工程项目管理的含义 通过项目策划(Project Plan)和项目控制(Project Controlling) 达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、

12、质量目标和进度目标。 PM=PP+PC 房地产的工程项目管理的范围包括了 参与项目的前期设计 参与项目采购 依照公司的经验计划开展质量、进度和成本控制 配合销售 对供方的管理 保证房屋竣工验收提问：由于图纸原因影响施工进度，谁应该负责？42标杆企业工程项目管理的“六管一控” 组织管理43标杆企业工程项目管理的”六管一控“组织管理工程项目组织管理的目标：为最终成功实现项目目标，合理配备（人、财、物）各项资源。工程项目组织管理的目标： 项目组织分解（OBS organization breakdown structure) 定义角色和职责 简单化的报告和组织结构 项目层：发展商与总包之间的合作协议

13、（合同） 策略层：总包与分包等之间的合作协议. 战术层：项目团队之间的合作协议（岗位与分工）44标杆企业工程项目管理的”六管一控“组织管理45标杆企业工程项目管理的”六管一控“组织管理46标杆企业工程项目管理的”六管一控“组织管理47标杆企业工程项目管理的”六管一控“集团组织架构说明48标杆企业工程项目管理的”六管一控“组织管理标杆企业工程管理的环境、现状与对策： 标杆企业与竞争对手组织架构、管理模式对比 工程管理人员能力分析 项目管理人员配置分析 程管理人员素质与表现的分析49标杆企业工程项目管理的“六管一控” 计划管理50标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理编制项目计划的重要性：我们

14、在计划管理中常犯的错误：计划管理的5拍(开始拍脑蛋、实施拍胸部遇事拍脸蛋、批评拍屁股、完成拍手心） 项目实施前的详尽预测和模拟 促进项目干系人之间的沟通，达成共识 为项目测量和控制提供基准 构成项目档案的主要组成部分 项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。 计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。 计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。51标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理标杆企业三级计划管理体系： 一级计划：三年经营计划 由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发 二级计划：项目开发工

15、作指导书等 由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发例：项目开发工作指导书：项目经理部与各专业部门协调后拟稿，计划管理工作组审核，公司总经理签发 三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划 由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成） ，项目总经理审核并签发52标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理标杆企业的三年经营计划：目标管理的产物组织的目标内容 公司发展战略与策略 公司经营目标 业绩 品牌与客户 内部管理 创新和可持续发展 公司经营计划业绩目标的细化 利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划53标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划

16、管理标杆企业的二级计划： 目标管理的产物业务目标与管理目标 各部分季度及年度考核的依据 内容 项目开发工作指导书 项目经营目标 项目开发进度(狭义的计划) 质量管理、风险管理 财务管理、销售管理、土地储备、人力资源工作指导书 各职能部门年度工作目标与计划54标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理标杆企业的三级计划： 过程管理的产物目标与行动 公司多项目操作模式下，项目总经理控制各部门协同工作的有力工具 内容：项目操作全过程中各专业的作业计划清单 三级计划 项目开发二级计划的分解落实 围绕项目各专业协同作业的依据 实现二级计划目标的重要保障55标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理56标

17、杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理57标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理58标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理59标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理工程项目计划的主要内容（3级计划） 控制性进度计划（为业主服务，举出做法） 材料设备进场计划（项目部编制） 分包进场计划（项目部编制） 施工图需求计划（项目部编制） 采购和招标计划（工程管理部编制） 销售配合（卖场）计划（项目部编制） 施工总进度计划（为施工服务） 阶段性进度计划 前期及基础施工阶段进度计划 主体进度计划 装修进度计划 验收进度计划 月进度计划、周进度计划、日进度计划60标杆企业工程项目管理的”六管一控

18、“计划管理61标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理标杆企业在编制计划中倡导的观念和做法 任务的进度计划中，最难以按时完成的阶段是哪个？ 开始 中间 结尾按例要点：结尾阶段按计划完成最难。经统计，任务的最后10%的工作最需要越20%的时间。所以，排时间计划时，应把通常的结尾估计时间加倍。62标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理标杆企业在编制计划中倡导的观念和做法 让职能经理自己做计划 为计划者设立目标 保持灵活与平衡 欢迎高层管理者的参与 不要集中于今天的问题 奖励第一个提出坏消息的人63标杆企业工程项目管理的”六管一控“计划管理64标杆企业工程项目管理的“六管一控” 质量管理65标

19、杆企业工程项目管理的”六管一控“质量管理66标杆企业工程项目管理的”六管一控“质量管理67标杆企业工程项目管理的”六管一控“质量管理68标杆企业工程项目管理的”六管一控“质量管理美国质量奖卓越质量管理模式领导（120分）2. 战略（80分）3. 以顾客为导向（80分）4. 测量、分析和知识管理（80分）5. 以人为本（80分）6. 过程管理（160分）7. 经营结果（400分）合计：1000分69标杆企业工程项目管理的”六管一控“质量管理70标杆企业质量管理之质量文化质量文化的力量71标杆企业质量管理之质量文化质量管理水平评价72标杆企业质量管理之质量文化质量管理水平评价73标杆企业质量管理之

20、质量标准国家质量管理条例74标杆企业质量管理之质量标准没有测量就没有管理75标杆企业质量管理之质量标准标杆企业的质量标准76标杆企业质量管理之质量标准标杆企业的质量标准客户关注的质量重点是什么？客户关注的问题就是我们工作的重点2003年抱怨的前三位铝合金/塑钢门窗/墙面、阳露台2004年抱怨的前三位铝合金/塑钢门窗/墙面、楼地面/顶棚77标杆企业质量管理之质量标准标杆企业的质量标准客户衡量质量的标准客户质量标准的特点 对渗漏水、裂缝无法接受 注重使用功能关注观感质量 关心质量的耐久性能 允许质量有瑕疵，但希望及时维修整改 78标杆企业质量管理之质量体系1 质量策划2 合理工期3 施工过程质量控

21、制4 对供方的质量管理输出79标杆企业质量管理之质量体系质量策划确定质量目标质量目标：总体质量水平：鲁班奖、XX杯重要分项工程质量指标：渗漏水率、裂缝防治、其他细项质量标准工程管理流程符合度：体现项目内部管理水平成果体现工程管理指导书+防水体系等各种分项工程标准80标杆企业质量管理之质量体系质量策划建立质量管理体系的重要性1、减小失误概率2、持续保证成功3、系统性控制风险4、职责清晰 81标杆企业质量管理之质量体系质量策划82标杆企业质量管理之质量体系质量策划83标杆企业质量管理之质量体系合理工期84标杆企业质量管理之质量体系合理工期一申：标杆企业确定工期注意的两个方面 标准工期：考虑正常的技

22、术间歇、组织间歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期 最短工期：考虑正常的技术间歇和自然条件影响，通过加大施工单位成本投入而编制出的最短施工周期 85标杆企业质量管理之质量体系合理工期二申：关键线路的控制是工期管理的核心86标杆企业质量管理之质量体系合理工期三申：合理的施工间歇必须考虑 桩基成桩后28天达到龄期，开始试桩可采用早强剂、提高标号等措施。 土方夯实回填每30cm回填一次，分层夯实，环刀取样。砼混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人。 加气块砌筑1天砌筑高度不得超过1.5m，2天砌完，7天后顶砖，15天（含顶砖时间）后才能开始粉刷 粉刷分层粉刷，

23、每层间隔五天。 防水表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）。 地坪养护7天后才能上人。87标杆企业质量管理之质量体系合理工期四申：以大局为重，配合销售 销售配合是公司经营需要，必须服从大局 必须按照合理最短工期排定 增加必要的成本以保证质量 必须安排相应技术措施和后期整改维修 提高砼标号、早强剂、铺设钢丝网、杜拉纤维、碘钨灯、搭设大篷、细石混凝土地坪、防水材料选择 88标杆企业质量管理之质量体系合理工期五申：坚持合理工期89标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制五申：过程质量控制的六项做法 材料控制 样板引路制度成品保护 工序检查 质量巡检制度 竣工验

24、收90标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制91标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制92标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制93标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制94标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制95标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制96标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制97标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制98标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制99标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制100标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制101标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制102标杆企业质量管理之质量体系施工过程质

25、量控制103标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制104标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制105标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制106标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制107标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制108标杆企业质量管理之质量体系施工过程质量控制工序检查的目的和内容 目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。 内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。 执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。工序检查表格的实施细则 编制：由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实。 内容：规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定不同施工阶段需采用的表格；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；