2022年调试研究综合楼建设项目可行性研究报告

1、调试研究综合楼建设项目可行性研究报告调试研究综合楼建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一章 概论5.1.1 简述5.1.1.1项目名称5.1.1.2项目承办单位5.1.1.3可研报告的编制单位5.1.1.4研究工作的范围和内容5.1.1.5可研报告的编制依据 5.1.2研究工作概述 6.1.2.1拟建项目地点6.1.2.2项目目标定位 7.1.2.3主要建设条件 1.1.2.4主要建设项目及施工安排 7.1.2.5主要技术经济指标 7.1.3

2、研究结论及建议8. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二章 可行性研究的思路与框架 102.1项目可行性研究的基本原则 102.2可行性研究报告的编制依据102.3可行性研究要解决的关键问题 1.1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第三章 项目建设的基本条件分析 133.1项目规划概况 1.33.2项目区位及用地 1.33.3项目周边设施分析1.43.4施工单位公司简介 16 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第四章 市场分析与项目定位 194.

3、1某某房地产投资环境现状和总体发展趋势 194.1.1某某房地产投资环境现状 194.1.2某某市房地产的总体发展趋势预测 244.2某某市酒店的市场分析 244.2.1某某市酒店的现状分析 244.3项目商业市场分析 274.4某某写字楼市场分析294.5本项目市场可行性分析 304.6本项目目标客户定位及价格定位 324.6.1写字楼客户324.6.2酒店客户344.6.3商业部分客户 34 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第五章 项目总体规划方案 365.1项目规划设计思想 365.2在整体设计中主要遵循的原则 .375.3项目总体规划

4、375.4项目专业设计 385.4.1项目建筑设计 385.4.2节能设计395.4.3项目电气设计 405.4.4项目动力规划和暖通设计 415.4.5项目管网综合 415.5项目消防安全管理 42 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第六章 项目总体建设方案 446.1项目组织机构设置及岗位分析 446.2项目进度安排的措施536.2.1统一部署施工进度，确保按时竣工 536.2.2提高施工效率，降低项目成本 536.2.3合理安排施工顺序，确保工程质量546.3项目实施进度计划 546.3.1有关项目进度说明 54632项目实施进度计划 5

5、4 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第七章销售计划及收入测算557.1项目的营销策略557.2项目收入估算 567.2.1招待所收入567.2.2商铺租金收入 577.2.3写字楼租金收入577.2.4停车场收入58 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第八章投资估算及资金筹措598.1本项目总投资估算 598.2项目资金筹措618.3项目运营期间经营成本估算 .6.1 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第九章财务评价及风险分析629.1财务评价

6、629.1.1项目基本财务计算条件 629.1.2财务盈利能力分析 629.2项目敏感性分析 639.3项目风险分析659.3.1风险分析659.3.2风险控制对策66 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第十章结论与建议6710.1评估结论6710.2 建议67第一章概论1.1简述1.1.1项目名称调试研究综合楼建设项目可行性研究报告1.1.2项目承办单位某某建设总公司1.1.3可研报告的编制单位某某项目管理投资咨询有限公司1.1.4研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对某 某建设总公司调试研究综合楼建设背景

7、、基本建设条件、市场分析与 项目定位、总体规划方案、总体建设方案、销售计划与收入测算、投 资估算与资金筹措、财务评价与风险分析等方面进行了综合研究和分 析，并按照委托书的要求，重点突出了经济可行性分析和工程技术可 行性分析，提出了合理的建议，为项目承办单位和其他利益者有效地 进行项目决策和建设提供科学的依据。1.1.5可研报告的编制依据城市居住区规划设计规范；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）城市居住区公共服务设施设置规定；（4）住宅设计规范；（5）住宅建筑设计标准；（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（7）城市道路绿化规划及设计规范；（8）高层民用建筑设计防火规范；（9）

8、某某省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（10）某某省建设工程其他费用定额；（11）实用建筑工程估价手册；（12）某某市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（13）造价工程师常用数据手册；（14）城市居住区规划设计规范；（15）中华人民共和国城市规划法；（16）建设部城市规划编制办法。1.2研究工作概述1.2.1拟建项目地点本项目位于某某市东北部的新城区长乐西路 3号，该区域毗邻产 灞生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交 辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗 地南北长36.6米，东西宽123.27米，主要道路为长乐西路和金花北 路；该地被某

9、某市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥； 该地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通一平。没有需要保留的文物等设施，无不良工程地质条件。1.2.2项目目标定位本项目是集商业办公、娱乐酒店和商场为一体的综合建设项目， 目标消费者在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较咼并且稳定的人群。1.2.3主要建设条件项目宗地地势较好，增值潜力大，自然条件很好，区域环境优越, 项目开发前景很好；项目所在地附近水、电、路、气、通讯、教育、 医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善；周边社区 配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。1.2.4主要建设项目及施工安排本项目

10、主要包括前期工程、基础工程、主体建筑、安装工程、室 内外装修工程、公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺序， 又要考虑各工种之间的顺序，严格执行建筑行业的设计和施工规范， 以确保工程质量；总工期20个月，施工过程统筹部署施工进度，合 理安排施工工序，确保项目进度要求。1.2.5主要技术经济指标某某建设总公司调试研究综合楼总投资 8117.82万元，全部为自 有资金投资。投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。 主要经济数据与评价结果如表1.1所示。表1.1主要经济数据及评价结果序号名称单位数量1经济数据1.1总投资万元8117.82企业自筹万元8117.821.2总收入（建成第一年

11、）万元2649.082财务评价指标2.1税后项目财务净现值（lc=13%）万元234.532.2税后财务内部收益率%13.63%2.3税后投资回收期年9.172.4税前项目财务净现值（lc=12%）万元3055.542.5税前财务内部收益率%19.33%2.6税前投资回收期年6.892.7投资收益率%19.25%1.3研究结论及建议通过分析和论证，我们得出以下结论：某某建设总公司调试研究 综合楼符合西部大开发的背景，项目规划和建设方案科学、合理，财 务评价结论较好，风险较低。因此，某某建设总公司调试研究综合楼 综合评价结论是：项目开发可行。在某某建设总公司调试研究综合楼开发过程中，应注意如下方

12、 面:做好宣传工作，扩大市场效应和领先优势；加强各分项项目的投资控制。存在一定以便将来项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式, 的销售风险，建议适当提前商业部分投资客户意向的确定, 商业部分设计功能及布局、格调能满足客户使用要求。第二章 可行性研究的思路与框架2.1项目可行性研究的基本原则（1）独立性原则：即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当事 人利益的影响，可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。（2）客观性原则：就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建 设项目的可行性研究，是根据建设的要求与具体条件进行分析和论证 而得出的。（3）真实性原则：指在进行可行性研究的过程中所运用的数据资

13、料必须真实可靠，结果必须真实、公允。（4）科学性原则：即要求按客观规律办事。这是可行性研究工作 必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集、分析和鉴别原始的 数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。2.2可行性研究报告的编制依据（1）城市居住区规划设计规范；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）城市居住区公共服务设施设置规定；（4）住宅设计规范；（5）住宅建筑设计标准；（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（7）城市道路绿化规划及设计规范；（8）高层民用建筑设计防火规范；（9）某某省建筑安装工程综合概预算定额（1

14、999）；（10）某某省建设工程其他费用定额；（11）实用建筑工程估价手册；（12）某某市建设项目城建费用统一征收办法实施细则；（13）造价工程师常用数据手册；（14）城市居住区规划设计规范；（15）中华人民共和国城市规划法；（16）建设部城市规划编制办法。2.3可行性研究要解决的关键问题项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总 体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面 进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提 供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下：（1） 通过项目可

15、行性研究全面分析项目自身的优势、劣势和所处 环境的机遇和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。（2）通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿能 力，在计算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财务指 标的基础上为投资决策提供科学依据。（3） 通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析、敏感性分析 等，以科学估计项目面临风险的大小。本项目可行性研究报告的编制思路如下图 3.1所示。图2.1可行性研究的基本工作思路第三章项目建设的基本条件分析3.1项目规划概况某某建设总公司调试研究综合楼（含综合办公楼及职工培训中 心）位于某某市新城区长乐西路 3号。由某某建设总公司投资建设， 占地面

16、积3289 m2,总建筑面积27518用。项目规划建设1栋综合办公 楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及辅助工程设施（地下停车场、绿地、健身广场、道路等）。建设项目施工期共20个月，2017年年底全部交付使用。主要建筑系统及建筑材料：主体结构：框架结构、框剪结构电梯系统:直升电梯外墙材料:涂料、瓷砖供暖系统：集中供暖门窗系统：塑钢门窗主要设备材料：通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地；门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖；光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统；供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖；康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。3.2项目区位及用地

17、本项目位于某某市东北部的新城区， 该区域毗邻产灞生态区，附 近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映，周边 环境在不久的将来是最佳的商业、 办公区域。该项目宗地南北长36.6 米，东西宽123.27米，主要道路为长乐西路和金花北路。该地被某 某市政府规划为房地产开发用地， 建设用地手续已办妥。该地地势平 坦，构筑物已拆除，具备三通一平，没有需要保留的文物等设施，无 不良工程地质条件。表3.1项目综合技术经济指标内容指标内容指标占地面积：3289 m2总建筑面积：27518 m裙楼面积：13057 m招待所面积：7161 m商铺面积6530 m停车位（地下）：98位写字楼面积652

18、7 m停车位（地上）：31位地下室面积：7300 m绿地率：33%建筑密度22.4%容积率：2.43.3项目周边设施分析城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插 生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华， 既远离郊区又不乏 其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土 开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值 得到逐步提升，并将蕴涵极大的潜力。近几年的经济发展和市政建设步伐，使得项目所处区域的房地产 具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形 成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 生态城东是某某现在发 展的主推品牌，大

19、幅提升了某某宜居品位。项目所在地附近水、电、 路、气、通讯、教育、医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设 施非常完善。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。目前，项目周边商业气氛浓厚，沿某某长乐路一线向东，相继涌 现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、 新兴24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这一传统商圈呈现出新 的活力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示MALL 在西北地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品的入驻，给 这一区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的 时代潮流，并以其

20、几十年的商业底蕴与商脉，成为某某商业地产市场 上的一支生力军。项目周边教育文化氛围浓厚，有某某电力高等专科学校、西工大 附属中学、某某现代职业学校西北电机小学、某某现代职业学校、某 某电机中学、某某电力高等专科学校、某某市自达中学、西工大附属 中学等学校。项目附近医疗卫生设施非常发达， 附近有西京医院、第四军医大 学某某五仁医院、某某中西医结合医院、瑞光口腔医院、某某生殖医 学医院、康大药房、圣和医院、西京医院、澡露堂新康大药房、北方 医院等。项目周边金融设施齐全，各大银行均在项目周围设有支行或是储 蓄所，如中国光大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商 银行长乐西路西口储蓄所、某某商业

21、银行长乐西路支行、金华北路邮 政储蓄所等。项目周边交通非常便利，10路、410路、527路、27路车等均可 直接到达，可到达项目所在地的主要车次详细可见图 3.1。且某某市 近期建设规划安排建设两条地铁线路， 即火车北客站至韦曲，三桥后 围寨至纺织城，全长50.3公里，总投资179.5亿元。其中，地铁一 号线经过项目所在地，这就使得项目所在地的交通更加便捷。综上所述，该项目宗地地理位置较好，未来增值潜力具大，自然 条件很好，区域环境优越，周边配套设施齐全，项目开发前景很好。3.4施工单位公司简介某某建设集团公司（某某建设总公司）是具有突出管理优势和雄 厚施工实力的电力建设企业。前身是某某建设局

22、，始建于1952年，历经多次体制变革，1988年更名为某某建设总公司，1999年改组为 西北（某某）电力建设集团公司。历经五十多年的艰苦创业和蓬勃发 展，现已成为一个资产近 5亿元、年产值超过25亿元、拥有四个专 业工程施工全资子公司、近十个控（参）股公司和直属单位、员工近 万人的企业。公司及所属公司具有电力工程施工总承包一级资质、房屋建筑施工总承包一级资质、调试甲级、监理甲级资质，以及国家对 外承包工程经营资格证书。五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省、 市以及国外十 余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日本、英国引进的第一座大型火电站、中国第一条 330k V输电线路

23、及变电站、 中国第一条500kV交直流输电线路施工、750kV输变电线路监理，积 累了先进的施工技术和管理经验。五十多年来，公司始终秉承“品质成就未来”的核心理念，强化管理和技术创新，公司参与工程总承包、施工承包、工程管理、调试、 监理、咨询、技术服务的所有在建工程进度正点、安全良好、质量优 良，赢得了各方的广泛赞誉，也获得了十余项国家、省部级荣誉称号， 使“西北电建”响彻国内，叫响国际。承建的深圳妈湾电厂工程、齐 鲁石化自备热电厂工程荣获“鲁班奖”；唐山陡河电站、秦岭电厂二 期、500kV平武输电线路及330KV秦北庄输电线路工程、国华内蒙准 格尔电厂、宁夏石嘴山电厂、宁夏中宁电厂扩建、京能

24、内蒙岱海电厂 一期、某某韩城第二发电厂一期、750kV示范等10余个工程先后荣 获国家工程质量银奖；某某渭河电厂二、三期、某某宝鸡第二发电厂、 某某户县第二发电厂等10余个工程荣获电力优质工程奖。近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军国 际电力建设市场，先后与中国东方电气集团公司、中国技术进出口总 公司、中国机械设备进出口总公司、中国成达工程公司等知名企业合 作，承接并实施完成了 24台火电机组、一条国家级输变电线路、共 11个涉外工程的施工、管理、技术服务、监理、调试等任务。其中， 主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加尔各答 Durgapur电厂、Sagardig

25、hi电厂、Rosa电厂、Hisar电厂，印度尼 西亚莫加克托电厂、苏娜拉亚电厂、南望电厂，越南汪秘电厂以及刚 果（布）输变电项目，工程质量、管理、进度均创造了所在国一流水 平，得到了中外各方的高度赞誉，提升中国电力建设形象的同时，树 立了“西北电建”响亮的国际品牌。近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国内 国际质量、职业健康安全及环境管理体系认证； 公司被评为“某某省 文明单位标兵”、某某省“守合同、重信用”单位、某某省重点工程 立功竞赛先进单位、建设银行“ AAA级信用等级企业”、2007年度全 国电力建设优秀施工企业、某某省电力公司综合先进、“四好”领导 班子、党风廉政建设

26、、思想政治工作、双文明先进等多项荣誉。目前，公司拥有雄厚的施工机具、管理和技术队伍，积累了丰富 的国内国际工程建设经验，具有同时承建68座大中型电站、1500 2000公里送变电线路及配套变电站、20万平方米工业与民用 建筑工程的能力，可广泛开展工程施工总承包、专业承包、工程监理、 调试以及建设管理、咨询服务等各项业务。第四章市场分析与项目定位4.1某某房地产投资环境现状和总体发展趋势4.1.1某某房地产投资环境现状自1992年以来，某某的房地产业受本地经济环境的影响，经历 了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993年、1994年某某房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发

27、及销售 均表现出一定的不成熟，而从1995年开始，国家加强了对房地产投 资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从95年到99年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，某某的房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买阶段逐步向平稳成熟阶段 过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、销售方 面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将某某的房地产市场 逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济的持续走好， 某某的房地产业也步入了产业发展的黄金时期。2002年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划 地指引下，某某两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势

28、良好， 同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取得 了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善， 城乡人民生活水平 也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消费方式 也呈现出多样化，表现在住房消费方面的支出也有较大幅度增长。2002年伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的 持续改善，某某房地产业的发展也渐入佳境。二手房市场开放、土地 市场交易招拍挂制度、交易契税减半政策出台，这些政策无不显示出 政府进一步将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运作、发展，同时也体现出政府对房地产业的支持力度。城市化建设步伐的加快，旧城改造工程的深入实施，长安撤县设区、

29、“某某CBD建设规划” 及“大某某都市圈构想”等等政策的出台， 为某某的房地产业带来了 更大的发展契机。某某市房地产市场经过短期的政策及季节性调整， 步入了发展的新阶段，各级市场交投活跃，土地市场供给充足，交易 已经开始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节土地资源的分配。二手房市场完全开放后目前对新商品房市场的影响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高的增长态势，从2002年市场新推出的楼盘可以看出：开发商在产品定位、建筑设计、销售策略 等方面均对市场有了较为深刻的认识，较之前成熟了许多。2003年在政府宏观政策的引导以及市场的自我调节下，某某房 市保持了良好的发展态势，土地市场

30、实行招拍挂制度后，地价相对于 改革前有一定程度上浮；二手房市场仍处于发展期，市场表现较上年 活跃，交易量有所增长；商品房市场无论从开发还是销售均高于去年， 可以看出开发商对市场仍然抱有相当高的热情，同时市场销售的走高也给其带来了相当大的信心支持。 从政府的角度来看，上年全国局部 地区市场存在的一些过热及结构不合理的现象已引起其注意，从2003年以来政府对土地市场的规划及控制政策，银行放贷利率的一系列调 整均可见一斑，这也为促进、规范楼市良好运行提供了政策引导。某某房地产市场经过2003年种种政策规范及市场的快速发展， 为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年某某房地产 市场仍然

31、平稳运行，开发及销售较去年同比均保持着较高的增长幅 度。同时经过2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004年的市场容量及开放程度继续扩张中，自中介市场而始的二手房市场变 革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来某某二手房市场的进一步发展起到重要作用。从新商品房市场运行来看，2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004 年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的变革仍 处于不断深入的演变之中。8.31之后的房地产市场经过对土地市场 的深层次调控，从源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍， 但也让众多开发商未来运营面临着更大的挑战。

32、伴随着政府对土地、 金融市场的不断紧缩调控，新商品房市场的运作也越来越趋于规范， 新物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越严格规范着商品房 市场的运行。2005年的某某楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平 稳运行，“国八条”及七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通 知对于调控市场、稳定房价提出指导性意见。某某按照中央宏观调 控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施，这些政策的出台对规范某某房地产市场发展、 稳定住房价格具有积极的 意义。伴随着房地产市场格局的不断完善以及市场规范制度对市场的 不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为明显，在市 场无形指挥棒的引

33、导下，商品房的供应与购买行为也逐步走向理性与 成熟，一级市场、二级市场及三级市场结构也将趋向合理化，而市场 的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因素及各影响因素 之间的适度平衡。2006年，某某房地产市场销售量较去年同比仍有较大增加，发 展势头迅猛。但是政策方面更加严厉，中央政府出台了 “国六条”及 与之配套的“九部委十五条”，继续深化“国八条”的宏观调控， 对 房地产项目提出了具体的户型面积比例，每个城市的套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。并将全额征收营业税的时间由购买住房不足 2年增加到5年，以抑制投机和投资需求。此

34、次政策调控力度之大， 前所未有，并且政府很可能将此当成一项长期政策，10年内都很难发生变化。而开发商要想“活”下去，就必须尽力做好90平米以下户型的设计，坚持实用主义，才能挺过这次难关，并在竞争中胜出。2007年以来，某某商品房销售量和价格都是加速上涨，上半年 销售量同比增加36.81%,而价格则上升了 6.72%。这与人们对政府房 地产调控政策的失望和今年以来的物价快速上涨不无关系。从总的发展情况来看，2003年到07年是某某房地产市场发展较 为迅速的时段。在全国其它城市房地产价格增长过快形成了一定泡沫 的时期，国家先后出台一系列的宏观调控政策，以打压房地产发展不协调的现象，在这种情况下，某

35、某房地产市场的发展却相对比较平稳， 价格每年都保持5%以上的增长幅度，显示了其较为健康地运行。2008年，某某市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动 荡波动，相比2007年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表 现出从未有过的低迷，进入2016年第一季度，整体房地产市场新盘 还在不断推出，供应持续增长，买卖双方角色互换，自住需求成为市 场主导，成交量温和放量，持续攀升，逐步回暖。在某某楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先， 曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。 因而某某楼市有了 “南金、北银、东铜、西铁”的说法。而近两三年 以来，这一看法在某某地产界正

36、逐渐改变，尤其随着新兴骏景园、 紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以 及千亩大盘广厦水岸东方的相继建成和亮相，某某城东地产逐渐变得炙手可热起来。城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿插 生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华， 既远离郊区又不乏 其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商和本土 开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城区域价值 得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。目前城东房地产的发展主要在两个片区， 一是环城东路以东、浐 河经济开发区西界以西片区，近年来在城东开发的新商品房基本上都 集中此片区；二是纺织城片区，主要是

37、房改前开发的集资房和公房。2004年，城东的住宅价格基本上在 2900元/平米左右浮动，2005 年，已经突破了 3000元/平米，2007年价格则达到了 3200元/平米。 住宅的销售量也是迅速增长，近两年的增速都在 40%以上。很显然这 预示着人们对城东地产的看好。康复路、轻工、义乌商城已经成了某某对外的贸易平台，可以这 么讲：“大到家电，小到针线”应有尽有。某某市民衣食住行等物品 的流通基本上都在这些大大小小的批发市场进行。城东是一个大路货 的集散地，货样齐全、价格便宜，是西北地区首屈一指的服装、生活 用品批发市场，多少年来商贾云集，繁华依然。城东的商业地产也是 水涨船高，不断崛起。近年

38、来，丹尼尔服装商城、多彩商城、华东服 装城、金朗商城等项目的落成运营，充实着康复路商圈的商业氛围。 长乐路也已逐渐形成了康复路之外的城东商业代表。白马世纪广场、 西北商贸中心、新兴24G轻工综合商务楼等项目建设，无疑使城东 商业地产得以延伸。城东的写字楼和别墅都非常少。写字楼少是因为城东的产业比较 特别一一军工产业，因此也就不需要相应的写字楼。虽然如此，城东 还是有一颗写字楼明星一一西部电力国际商务中心屹立于互助路旁， 一枝独秀，说明城东对写字楼还是有需求的。城东的别墅也很少，仅 沁水新城和就掌灯有一些，这与城东的环境特点有关，别墅或是依山 傍水，或是建设在高尔夫球场、原始森林等优美的风景区，

39、对自然环 境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才开始治理，某 某动物园更是2004年搬迁的。没有相应地环境，别墅自然不会产生。4.1.2某某市房地产的总体发展趋势预测据专家分析某某市房地产业将呈现以下走势：（1）市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛， 开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。（2） 各区域板块之间的差距将会进一步缩小，宏观调控力度将会 加强，市场将会发展得更为有序和规范。（3）房地产开发企业的门槛将逐步提高， 资金密集度和技术密集 度要求越来越高，开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主 宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局

40、。（4）房地产行业相对较高的利润空间， 将使得越来越多的投资者 进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击， 并会影响整个 房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。（5） 消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房 住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。（6）多个大盘的推出，将是某某多年来积聚的消费能量得到有效 释放，并将改变某某房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。4.2某某市酒店的市场分析4.2.1某某市酒店的现状分析本项目招待所按照三星级酒店标准就行建设装修， 因此相关的数 据资料参考某某市三星级酒店。某某市是世界著名的历史 文化名城和国际旅游城市，具

41、有丰富的 旅游资源。独特的人文景观和秀 美的自然风貌，使某某的旅游资源在 全国名列前茅。据统计，某某每年来自境内外的游客总数达到近 1600-1700万余人次，其中2007年某某共接待境外旅游者70万人次， 接待国内旅游者1685万人次，旅游总收入113亿元，其中外汇收入 2.9亿美元，巨大的旅游资源为某某的 旅游业带来丰厚利润的同时， 也为某某的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。（1）某某酒店的规模数量对某某目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前某某有4家五星级酒店、6家四星级酒店、15家三星级酒店、20家准三星级酒店和 近100家二星级及以下酒店。调查还显示，某某目前五星级酒店客

42、房 总数为1700余套，四星级酒店客房总数为2600余套，三星级酒店客 房总数为3500余套，准三星级酒店客房总数为3800余套，二星级酒 店客房总数为11000余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总数为22600 余套。（2）某某酒店的星级分布据某某房地产信息网统计数据显示，目前某某五星级、四星级、 三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占到绝大多数，而准 三星级以上的酒店数合计只有 31%，表明目前某某酒店业还是以中低 档次酒店为主。（3）某某酒店的分布与经营状况从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况：

43、 酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东三城区的酒店数占到某某市所有酒店数的 75%;而城西、城北和西高 新三城区酒店数合计占全市酒店数的 25%,可见酒店在各个城区之间 的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季节变动的影响非常明 显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。 酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好的酒店无 论旺季淡季都能有相对稳定的入住率， 而位置稍差的酒店其入住率一 直上不去。 准三星级以上的酒店其经营状况整体上要好于低档次 的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好坏所带来的差 异。统计数据表明，某某酒店业整体经营状况处于

44、正常的利润水平。 调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于某某酒店业的平均利润水平， 而市场竞争态势 却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一 些酒店却一直保持较高的入住率（有些酒店如高新区新纪元宾馆其入 住率常年保持在90%左右），并保持较高的利润，这表明尽管某某酒 店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞争态势中从 容获利，这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更 为重要，在酒店的管理上谁更为 客户着想，谁提供的软服务更细、更 周到、更符合客户心意，

45、谁就可能获得更大的市场。相反，那些固步 自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所淘汰的命运。调查数据显示，酒店平均客房入住率达到 70%其中客房入住率 为75呀口 65%的酒店数分别占31.6%和26.3%,两者合计占到58%客 房入住率最高达到90%勺酒店占15.6%,入住率最低为45%勺酒店占 10.5%。表明，某某酒店整体入住率平均水平基本维持在 70注右， 不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其入住率出 现参差不齐的情况。（4）某某市酒店客源特征分析某某酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的 35%其 次是旅行游客，占入住客人的26%表明某某目前酒店的经营对象主 要是

46、针对散客和境内外的旅行游客。以参加 会议、商务洽谈、培训为 目的入住的客户占16%机关单位（以某某省其它地区为主）占13% 其它消费形式占10%值得注意的是，近年来，以参加会议、商务洽 谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经营者，如 何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中抢占有限 的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。从对酒店的客户年龄的调查看， 客户的年龄中要以中、青年人为 主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的人。 消费者职业上没有非常明 确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职业白领 到学生均有一定的比例。而客户的消费特征主要以旅行消费、 公款消

47、费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务消费为主。（5）客户选择酒店考虑的主要因素分析从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住的 酒店时都希望该地区交通方便、四通八达，去哪里都方便；同时购物 方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。对于商务人士的下榻 选择，一般是也都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、邮政等 区域的酒店。即入住客户在选择酒店时最看重的交通和商业环境。4.3项目商业市场分析某某曾是闻名于世的古都和经济贸易中心， 作为古丝绸之路的起 点，商贸业有着辉煌的历史。近年来，某某商贸业以发展大商贸、 建设大市场、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制

48、改 革，加强设施建设，取得了长足发展，已初步建立起统一、开放、多 元、竞争的商贸流通格局，西部商贸中心的地位逐步形成。随着社会经济的发展，城市化进程的加快，未来某某作为世界闻 名的历史文化古都，旅游名城，中国重要的教育、科研、装备制造业、 高新技术产业基地和交通枢纽城市， 新欧亚大陆桥中国段和中西部中 心城市，需要在尊重城市的历史和客观发展规律的基础上， 以人为本， 以改善人居环境、完善城市功能、健全服务体系、提高生活质量为目 标，制订出某某市商业网点规划对策，逐步形成布局合理、功能齐全、 统一开放、竞争有序的现代服务业新体系，以适应我国加入世贸组织 后对外开放新形势的要求，并形成良好有序的市

49、场竞争环境， 保障我 市商业快速、健康、持续发展。在某某，具有十几年商业底蕴的康复路、轻工一线，是西北地区 极负盛名的服装鞋帽、轻工业品批发零售的集散地。经过十几年的发 展演变，不合时宜的商业布局已不堪承担现代商业发展的重任，因而大批量的新生商业地产异军突起，成就并引领了新一代批发零售市场 的潮流。目前，项目周边商业气氛浓厚，沿某某长乐路一线向东，相继涌 现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、 新兴24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这一传统商圈呈现出新 的活力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将展示MALL 在西北地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名品

50、的入驻，给 这一区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售的 时代潮流，并以其几十年的商业底蕴与商脉，成为某某商业地产市场上的一支生力军4.4某某写字楼市场分析西高新：西高新是某某最为集中的商务办公区，也集中了某某大多数的中高档写字楼，从高新国际商务中心对接世界500强开始，到高科广场、华晶商务广场、创业广场、企业壹号公园、海星城 市广场等项目在盯紧西高新已有企业的同时， 也都把眼光投向了更广 阔的国内大型企业上，写字楼市场的客户资源逐渐呈现紧张趋势。城内：某某城内的区域是某某商业 CBD勺真正所在，成熟的区域环境和四通八达的交通条件，使得该

51、区域依然是写字楼供应和需 求的焦点。目前该区域的写字楼多集中在北大街和和平门里一线，最大的优势是相关的商业职能配套设施成熟而丰富，但整体的办公氛围 并不好。城北：城北商住楼、写字楼主要沿迎宾大道(未央路)呈线 形分布，因此这里办公气氛相比其它地区并不浓。 并且受到区域成熟 度影响，这里的项目大多数都打出商住楼概念牌， 而推向市场的纯写 字楼比较少。城南：其中城南的写字楼集中在长安路沿线。城西：城西作为某某电工产业重镇，众多的机电、化工、医 药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌， 但是 作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。城东：城东毕竟不是某某市的重要 CBD区

52、域。城东写字楼基 本是零散分布，以靠近市场为多，东关正街被人认为是它的CBD区域, 所以有部分写字楼集中在那里。但随着康复路、轻工一线商圈的壮大， 可以预见未来该地区写字楼需求量将非常旺盛。图4.1某某写字楼市场平均价格示意图4.5本项目市场可行性分析综上分析，项目所处区域位置的市场前景非常好， 我们从以下几 个方面来分析本项目的市场可行性。（1）产业环境位于某某长乐西路和金华北路十字路口附近， 项目周边分布了较 多的机关事业单位，尤其是大量存在的年轻的白领一族， 他们对酒店 有较大的需求空间。（2）交通环境本项目紧邻某某市城东客运站和三府湾客运站，某某城东客运站是中华人民共和国交通部核定的一

53、级客运站，2002年就通过了IS09000国际质量管理体系认证，为西北地区最早通过认证的公路客 运站场。该站拥有省内、省际营运线路 106条，主要发往本省渭南、 大荔、韩城等渭北方向线路及延安、榆林等陕北方向线路和省外包括山西、江苏、浙江、广东等省区部分线路，日发送班次600余班，日运送旅客10000余人次。某某市三府湾客运站，位于长缨西路353号，是省交通厅评定的 一级客运站。现已开通省际、省内班线120余条，日发长途班次420 余次，日发送旅客达10000多人。主要发往北京、上海、天津、浙江、 福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山东、宁夏、甘肃、江西、 广西、四川等20多个省市区主要大中

54、城市的客运班线。图4.2 某某地铁一、二号线某某市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦 曲，三桥后围寨至纺织城，全长 50.3公里，总投资179.5亿元。其 中，地铁二号线已经开工建设。从某某市城市快速轨道交通线网示意 图可以看出，一号地铁经过项目所在地，且在本项目近旁设置了出口， 这必将使该区域的交通更加便捷再者某某作为西部开发的桥头堡城市，招商引资的结果也吸引了 大量的商务人士入驻某某，这使得某某的旅客资源更加丰富。（3）商业环境项目所在地有华润万家、西北金华羊毛衫商贸大厦、康复路批发 市场，多彩新天地购物广场，长乐西路饮料副食品批发市场，新合作 西果连锁超市等多家大型商场。

55、 而且金融机构众多，有中国光大银行 长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、工商银行长乐西路西口储蓄 所、某某商业银行长乐西路支行、金华北路邮政储蓄所等，为广大住 户提供极大的生活便利。综上所述，本项目在依托某某港、大型商场、客运中心和巨大的 产业带来的入住客流数量上将占很大的优势。4.6本项目目标客户定位及价格定位4.6.1写字楼客户根据对某某市办公物业需求量的深入分析，并结合对本项硬件（如位置、规模等条件）情况的了解，本案的市场潜在目标客户，按 机构性质及需求面积预测统计如下：图4.3写字楼客户按机构性质预测图4.4写字楼客户按需求面积预测客户定位在注重企业形象和个性办公环境的企业机构；其中实

56、力 派企业（国有或股份制企业、准上市公司机构、其它性质和行业的企 业。如：传媒公司、外贸、保险、银行、新闻机构等）是主力客户， 设计创作型企业（如工业设计、建筑等）及服务于本区域的企业为补 充客户。主力客户特征：（1）公司自身实力经过历年积累已处在国内同行业水平的第二军 团领军人，并有信心在一定时期内成为第一军团的中坚力量；（2）关注提升公司形象及品牌知名度；（3）希望利用中央商务群的商务综合优势；（4）在企业自用的同时，又有资金的保值及增值的资本运筹。（5）期待企业办公环境能够产生一定的创造力由于中高档客户所在的企业大多非常强调专业化程度，具有较高的利润率和良好的成长性，他们要求办公场所功能

57、相对专 一，周边交 通配套齐全；由于需要接待客户，写字楼必须能体现甚至提升公司的 专业化形象具有相当的档次，项目写字楼的产品定位迎合了那些追求 公司形象的实力型企业的青睐。国内知名企业和本地实力型企业将会在国际企业入住的情况下跟进，形成“羊群效应”，进而实现楼盘销售462招待所客户（1）海内外常驻某某机构的商务人员、管理人员、技术人员。 国内及海外常驻某某的机构，规模较大、派驻人员较多的。（2）经常往来某某的国内及海外商务人员，由于业务上的关系， 国内及海外都有不少商务人员经常往返某某，这类人会选择招待所， 以方便居住和办公。（3）某某的小企业和SOH（族某某的小企业数量众多，少数盈利能力强的

58、小企业会购买或租用 招待所，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算器网络的 普及，家庭办公已成现实，非常适合 SOH（族。463商业部分客户OUTLES&名品折扣店）高端餐饮（如：蓝CLUB等）地铁商业：地铁商业业态分类可以分为共性需求型、区域需求型 和冲动需求型。共性需求型：是用来满足消费者出于基本生理、生活、沟通方面 需要的商品/服务，不会因为站点类别差异而对此业态有本质上不同 的需求，也不会因消费者的收入差异而对这业态有本质上不同的需 求；但可对不同品牌档次有差异需求。此类业态是必然的主流，譬如: 水/饮料、报刊、面包、ATM等。区域需求型：则根据每个区域的不同情况，满足该区域消费

59、者需 求的商品/服务，会因为站点类别差异而对此类业态有不同的内容需 求，会因为使用该站点的消费者的收入或生活习惯差异而对此类业态 有不同的内容需求。虽然并非每天所需品，但需求却多样化，譬如： 服装、礼品、饰品、化妆品等。冲动需求型：能够激发消费者兴趣、感官喜好而产生购买行为的 商品/服务。这类业态的商品/服务对消费者而言完全不是必需的， 是由于冲动而产生的购买，对“快速便捷”完成购买过程的要求较另 外两型较低。消费者更为追求“购物乐趣”。譬如：传真复印、无限宽带、 个人护理、快照胶卷等。第五章项目总体规划方案5.1项目规划设计思想本项目规划的设计思想应从以下几个方面进行思考：（1）旨在建设一个

60、“外观现代大方，内在宽敞舒适”的现代建筑， 同时，具有独自特色和较强的时代感，营造一个温馨、典雅、宁静、 优美的居住生活空间，创造一个集商业、办公、观赏、酒店于一体的 现代建筑。中国社会发展到今天，人们生活的舒适度压力越来越大， 不同阶 层不同年龄段的城市居民面临的精神负担也越来越重。这已经不是人们能否暂时摆脱紧张的工作生活压力的问题， 而是一个如何从社会文 化层次上让人们认识到：人类生存的终极目的远远不是一味地追求物 质财富的获取。项目应该建立起新型生活理念， 全面均衡地调整我们 的生活质量标准，进而重新恢复生活信心，在亲近大自然的社区环境 中健康地生活下去。（2） 创造有别于城市中心生活形