大学生科技创新申报书(共15页)

1、序 号： 编 号： 附件(fjin)1：安徽建筑(jinzh)大学(dxu)大学生科技创新基金项目申 报 书作品名称： 我国城市房地产市场泡沫问题研究 院（系）名称： 管理学院 申报者姓名（学号）： 刘树军 申报日期： 2014年6月 作品类别： 自然科学类学术论文 哲学社会科学类社会调查报告和学术论文 科技制作发明与艺术设计安徽建筑大学大学生科技创新基金管理委员会 制说 明1、此表一式三份，申报者应在认真阅读此说明(shumng)各项内容后，按要求详细填写。2、申报者首先填写A1表，然后在填写申报项目情况时，根据作品类别（自然科学类学术论文、哲学社会(shhu)科学类社会调查报告和学术论文、

2、科技发明制作）分别填写B1、B2、或B3表。所有申报者可根据情况填写C表。3、表内项目填写时一律用钢笔或打印(d yn)，字迹要端正、清晰，此申报书可复印。4、序号、编号由校大学生科技创新基金管理委员会填写。5、其它事宜，请向校大学生科技创新基金管理委员会办公室咨询。咨询电话63828139A1申报者情况申报者情况姓 名刘树军性 别男出生年月1991年3月院（系）/年级/专业/班级管理学院11级财务管理3班学号11204090223项目名称我国城市房地产市场泡沫问题研究宿舍地址宿舍电话电子邮箱手 机合作者情况姓 名性 别年 龄专业班级学 号周泽标男22财务管理1班

3、11204090310李志军男22财务管理2班11204090820李梦雨女20财务管理2班11204090525胡孔香女24会计学2班11204090812指导老师姓 名性 别职 称所在单位及职务联系电话B1申报作品(zupn)情况（自然科学类学术论文）作品全称 作品分类（ ）A机械与控制（包括机械、仪器仪表、自动化控制、工程、交通、建筑等）B信息技术（包括计算机、通信、电子等）C数理（包括数学、物理、地球与空间科学等）D生命科学（包括生物、农学、药学、医学、健康、卫生、食品等）E能源化工（包括能源、材料、石油、化学、化工、生态、环保等）作品撰写的目的和基本思路作品的科学性、先进性及独特之处

4、本项目的实用价值和现实意义（市场需求、应用前景、预计经济、社会效益）成果展现形式研究工作进度安排工作进度主要工作内容及目标成 果论 文文 摘存在困难和需解决问题指导老师意见 签字： 年 月 日所在院（系）意 见 （盖章） 年 月 日基金管理委员会意 见 （盖章） 年 月 日备 注B2申报作品(zupn)情况（哲学(zhxu)社会科学类社会调查报告或学术论文）作品全称我国城市房地产市场泡沫问题研究作品所属领 域（F ）A哲学 B经济 C社会 D法律 E教育 F管理作品撰写的目的和基本思路从 1998 年开始，我国住房产业进入新的发展阶段，国家开始进行房改，出台了针对城镇住房制度的深化改革相关政策

5、，决定自当年起全国停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件，它宣告了住房福利制度的结束，标志着住房也进入了市场，并提出把房地产培育成国民支柱产业。2003 年以来，房地产投资增长迅速，房价开始疯狂的上涨，市场中的供求结构矛盾也越来越突出，有些地区房地产的价格严重偏离价值规律，政府频频颁布政策进行调控，但效果并不明显，始终没有解决掉根本的问题。房地产产业关联性强，是国家基础性支柱产业，如果不加以控制，一旦泡沫破裂，将对我国的国民经济和人民的生活带来巨大的冲击，在这样的背景下，研究分析我国的房地产泡沫问题，针对泡沫程度对其进行治理或预警

6、，有助于我国房地产市场更加积极、健康的发展，同时也有利于国民经济的稳健发展。作品的科学性、先进性及创新之处本项目根据房地产市场的现状，利用相关房地产泡沫测度指标对三类典型城市的房地产进行了泡沫测度，运用数据、图表对比，分别对其测度分析外也综合进行了整体趋势分析，得出最后的结论：三类典型城市从整体上来看都有泡沫产生，只不过引起泡沫的原因有主有次，而且引发泡沫的程度也不同。一类城市的泡沫主要是因为房地产开发投资过热，严重偏离了社会固定资产投资的发展；其次是因为房价的增长率偏离了实体经济的增长率，扩张程度严重；另外还有潜在的供求不平衡。二类城市的泡沫从整体上来看主要是房地产投资的速度快与潜在的供给量

7、与需求量的不平衡所引发。三类城市的泡沫从整体上来主要是因为潜在的供给量和需求量不平衡所引起的，房地产投资速度的快速发展推动着泡沫的形成。从整体上看，一类和三类城市的房地产泡沫程度小于一类城市。作品的实用价值和现实指导意义所谓房地产泡沫就是在房地产市场中，市场价格相对于基础价格出现了持续的、非平稳性的上涨。随着我国房地产业的不断发展，商品房价格持续上涨、房地产投资过热、房地产市场供求不平衡等问题日渐增多，国家也不断出台各类政策在调控房地产市场，但效果并不是很明显。同时，关于我国是否存在房地产泡沫的问题也一直是众多业内人士和专家学者争论的焦点。由于我国各城市的房地产市场发育状况差距较大，因此我们根

8、据近几年房价的高低将城市划分为三类，并分别选取其中具有代表性的典型城市，对其房地产市场发展状况进行分析。总体而言，泡沫产生的主要原因都可归结为土地价格的不断上涨、流动性过剩与投资渠道单一使大量资金流入到房地产市场、消费者的心理预期影响着购买行为以及住房保障制度、银行信贷制度、地方政府考核制度等的不健全。因此，本项目从抑制流动性过剩、改革土地出让金制度、住房保障制度以及利用税收调节房地产市场的角度提出对于城市房地产泡沫的治理措施，这样才能促进我国房地产市场的健康发展。调查方式走 访 问 卷 现场采访 人员介绍个别交谈 亲临实践 会 议 图片、照片书报刊物 统计报表 影视资料 文 件集体组织 自

9、发 其 它主要调查单位及调查数量调查对象调查形式调查内容调查数量房地产企业现场采访内部控制6研究工作进度安排工作进度主要工作内容及目标2014.6-2014.8房地产泡沫的测度方法2014.9-2014.12我国各类城市房地产市场状况2015.1-2015.3城市房地产泡沫分析2015.4-2015.6我国城市房地产泡沫的治理及预警措施成 果论 文（报告）文 摘房地产市场容易出现泡沫：首先房地产的基础资源是土地，其稀缺性决定了供给与需求的不平衡；其次是房地产的重要性，人们对其需求量的增加；再次是房地产的生产周期长，短期内供给量有限；流动性过剩的压力也是推动房地产市场出现泡沫的重要原因。正是因为

10、这些原因，致使房地产市场上的供求关系难以平衡，进而产生泡沫。对我国城市房地产市场泡沫问题进行研究，采取相关措施，有利于我国房地产市场的健康发展。存在困难和需解决问题希望通过寒暑假去一些一类城市、二类城市、三类城市调研房地产市场出现的泡沫情况，这需要一些资金支持。指导老师意见同意申报。 签字： 2014年6月10日所在院（系）意 见 （盖章） 年 月 日基金管理委员会意 见 （盖章） 年 月 日备 注B3申报作品情况(qngkung)（科技发明制作与艺术设计）作品全称作品分类（ ）A机械与控制（包括机械、仪器仪表、自动化控制、工程、交通、建筑等）B信息技术（包括计算机、通信、电子等）C数理（包括

11、数学、物理、地球与空间科学等）D生命科学（包括生物、农学、药学、医学、健康、卫生、食品等）E能源化工（包括能源、材料、石油、化学、化工、生态、环保等）F艺术设计（包括环境艺术、视觉传达、动画与漫画等）作品设计（发明）的基本思路和目的作品创新点、关键技术和主要技术指标作品科学性、先进性（说明与现有技术相比、该作品是否具有突出的实质性技术特点和显著进步）作品所处阶 段（ ） A实验室阶段 B中试阶段 C生产阶段D （自填）作品可展示的形式实物、产品 模 型 图 纸 磁 盘现场演示 图 片 录 像 样 品使用说明及该作品的技术特点和优势（提供该项目的适应范围及推广前景的技术性说明及市场分析和经济效益

12、预测）研究工作进度安排工作进度主要工作内容及目标学 术论 文文 摘存在困难和需解决问题指导老师意见 签字： 年 月 日所在院（系）意 见 （盖章） 年 月 日基金管理委员会意 见 （盖章） 年 月 日备 注C.当前国内外同类(tngli)课题研究水平简介说明：1.申报者可根据作品类别和情况填写；2.填写此栏有助于评审、立项。国外研究现状当经济体系中出现了泡沫，如果泡沫破裂，将会给经济发展带来相当大的打击与危害。早期著名的泡沫现象是于 1636 年发生的荷兰郁金香狂潮，这也是历史上首次有记录的泡沫经济案例。郁金香泡沫记载了人们对财富疯狂的追求、理性的丧失、羊群效应、泡沫最终破灭以及千百万倾家荡产

13、的历史过程。历史上对于泡沫系统性的研究在 1980 年之前，萨缪尔森(1967)和斯蒂格利茨(1967)着手对理性泡沫进行了一些开创性的研究，到 80 年代后，弗拉德和加伯(1980)提出了价格泡沫学说，他们相信价格泡沫，也就是实际的价格偏离了市场基础价值，这主要是因为这样的价格变动引发了套利的产生与自我完成结果的预期。Hamilton(1986)根据泡沫的产生类型将经济泡沫分成了两种，一种是随机性的，也就是我们经常提到的经济出现泡沫，基本上都是随机性的；另一种泡沫是确定性的，他认为这种确定性的泡沫在实际中是不存在的，只是一种抽象的理论。这是关于一般经济的泡沫研究。在国外，最多对泡沫研究的领域

14、主要是金融市场，对房地产市场的泡沫研究还很少。直到 20 世纪 90 年代，受到日本房地产泡沫破裂、金融危机等的冲击与影响，人们开始感受到房地产泡沫的危害，认识到房地产市场泡沫的本质，随后，国际上对房地产的泡沫和泡沫测度方面的研究受到了广泛的关注，也取得了比较大的进展。有的研究者和专家建立了模型，先对房地产的基础价值进行计算，计算出来之后再利用模型测度泡沫。西摩尔伯格(2005)把房价收入比和房价租金比这两个指标放入模型中，计算出房地产的基础价值，然后对美国在 1980 年到 2004 年的四十六个城市进行了房地产泡沫测度，最后得到结论，这 25 年间美国的房地产市场基本上没有泡沫。大部分城市

15、房价的迅猛增长和地域空间有很大的关系，而一般的供求关系的变化对不同城市房价的影响是不同的。这是关于对房地产泡沫的研究。国外对房地产的泡沫存在性的测度的研究也是比较早的。野口悠纪雄(1987)对日本房地产的泡沫进行了测度，表明了泡沫是存在的。Bertrand M.Rehner (1999)分析了法国巴黎从 1984 年到 1993 年的房地产价格是存在泡沫的。Abraham 等(1996)、Case 等(2003)、Allen C.Goodman 等(2008)对美国房地产市场的投机泡沫进行了测度和研究，表明其存在性。对于在房地产领域中，引发了泡沫产生的因素，Kazuo Sato 在 1995

16、年，从供给与需求的角度出发，对房地产的泡沫进行了分析，结果显示房泡形成的原因是房价不断上涨的预期所引发的。1999 年，Bertrand M.Rehnc 对巴黎房地产在 1984 年时产生的泡沫进行了分析，结果显示导致泡沫形成的主要原因是投机行为和供给非弹性两者的矛盾。Ofek 在 2003年、Hong 等在 2006 年和 Edward L.Glaeser 在 2008 年研究了房地产的供给与价格，通过二者之间的关系得出引起房泡的原因主要是供给的非弹性。Nai Jia Lee 等在 2005 年研究结果显示房泡的产生原因是房地产价格与需求之间的正反馈机制。国内研究现状王旭章(1998)对东南

17、亚金融危机下的房地产泡沫的介绍，是我国最早对房地产泡沫现象的描述。之后，国内对于房地产泡沫的研究也是比较多的,虽然大多数的研究都停留于房地产泡沫的内在机制与形成原理、测度房地产泡沫的方法以及引发泡沫的原因、治理措施等，但也取得了很多成就。在研究泡沫形成机制方面，国内著名的房地产专家刘琳、黄英和刘洪玉在 2003 年借鉴国外从信用角度分析泡沫的方法，从两个方面分析了房地产泡沫的形成机制，一是由于过度的投机需求，二是市场上资金过剩，即金融机构的资金支持过大。姜春海(2005)表明地方政府发展房地产业不仅会追求经济的增长，而且还能够推进建设城市的步伐、增加地方财政收入和突出政绩等作用。另外，因为地方

18、政府掌握的政策工具和各方面资源非常有限，相对于中央政府来说，便会显得更加偏重于支持发展房地产业。在金融和土地等方面也更加鼓励房地产业的发展，所以房地产业被过度开发，因此导致在发展过程中出现了很多的问题，也就间接导致了房地产泡沫的形成。苏多永等(2012)研究了房地产的租赁市场，分析并且说明了房价上涨、泡沫形成的主要原因是土地价格上涨和居民收入增加产生的投机行为。苏通过对我国房地产泡沫形成的实证研究，说明我国房地产泡沫属于“信贷推动型” “投机推动型”和“成本推动型”。关于房地产泡沫运行和预警机制的研究曲波和谢经荣(2003)描述了房地产泡沫运行的特殊机制：投机价格机制和自我膨胀机制。谢经荣等还在地产泡沫与金融危机中提出分析房地产泡沫的指标体系法，将相关指标分为三类：预示指标、指示指标和滞后指标，同时建立了泡沫预警预报体系，提出了两种预警泡沫的方法，第一种是划拨出预警区域，把数值填入预警区域中，这样来表示泡沫的严重程度；第二种是设置预警指标临界点的界值，得出实际数值，与界值进行