济南房地产市场概况

1、济南房地产市场研究山东中原投资顾问部:王丛玮 2011.10.17济南住宅市场概况济南各区域市场概况济南公寓市场概况济南百万大盘项目市场概况 3156268济南住宅市场概况Part 1济南整体住宅市场概况Part1.1济南住宅市场分析万平方米数据来源：山东中原数据库政策调控下商品住宅市场供求比有所放大，而价格出现滞涨近几年济南住宅供求对比近几年济南住宅成交价格走势受调控政策影响，近三年商品住宅供应量比往年有所增加，但成交量受政策影响有所放缓，供过于求的差距正逐渐拉大；近几年以来，济南商品住宅价格平均涨幅为13%，但2011年价格为8581元/平方米，与去年基本持平，略有下降。济南住宅市场新增供

2、应分析2011年1-10月济南新增供应量表2011年1-10月济南开盘成交均价郊区大盘的上市，快速拉高整体房地产市场的新增供应量，成交均价受供应结构影响上下波动数据来源：山东中原数据库2011年1-10月济南房地产市场的新增供应量达到230.32万平方米，开盘成交率达到56%；受新增供应结构的影响，济南房地产市场的开盘成交均价上下波动，各项目价格基本保持平稳态势。数据来源：山东中原数据库济南房地产市场成交量受新增供应量影响，在新政影响下，成交量有放缓趋势；受新增供应结构的影响，济南房地产市场的成交均价略有起伏，但趋势平稳，涨价幅度普遍放缓。在房地产新政影响下，济南房地产市场成交量及成交均价上涨

3、有放缓趋势2011年济南住宅供求情况2011年济南住宅成交均价住宅量价分析： 新增供应分析历年供需比及价格走势房地产市场的郊区化趋势显现郊区大盘的上市及快速加推增加了整体市场的供应量，成交均价受新增供应结构影响上下波动；凭借价格优势，郊区大盘的开盘成交率普遍较高，进而拉动了整体市场的成交量，影响到整体市场成交均价的涨幅速度；受房地产调控政策的影响，2011年的供需比有所放大；在调控政策及成交结构的影响下，成交均价的上涨势头受到遏制；尽管济南房地产市场受到调控政策的利空影响，但是郊区大盘的上市却拉高了整体房地产市场的成交量，反应了市场中蕴藏强劲的刚性需求；整体市场的成交均价受郊区大盘成交量筑底、

4、调控政策的双重影响，涨幅放缓；住宅市场小结在房地产调控的影响下，刚需成为支撑济南房地产市场的重要力量，成交均价涨幅放缓济南土地市场概况Part1.2土地市场分析近年来槐荫区和市中区土地成交量小，而东部的历下区和历城区成交量较大，政府东拓的规划已有所表现，西进的步伐也将在西客站投入使用后有所加快2011年1-10月济南市土地成交面积320.16万平米，主要分布城市外围区域，槐荫区和市中区土地成交量小。2008年1月-2011年10月年济南市成交土地1346.6万平米，其中历城区、历下区、天桥区和高新区分别成交326.1万平米、342.4万平米、152.7万平米和162.4万平米，市中区成交237

5、.5万平米，其中中海九曲片区项目成交土地178.2万平米，槐荫区成交125.6万平米。2008年1月-2011年10月年土地成交量表万平米土地单价表现：受房地产市场和土地成交结构的影响，2011年成交土地单价较2010年有所下降，但楼面地价处于较高水平支撑高价的重要因素2011年1-10月受房地产调控及土地成交结构的影响，济南市市区成交土地总体均价352万元/亩，较2010年有所回落，但楼面地价1345元/平米，处于较高水平。各区域成交土地价格差异大，主要受区位因素影响，高新区、奥体片区等热点开发区域和市区土地地价高，远郊区等认知度低的区域地价低；槐荫区特别是西客站区域发展潜力大，每亩单价和楼

6、面地价均有所上涨。2008年-2011年济南市区成交土地地价、楼面地价万元/亩元/平米2008年-2011年济南各区成交土地地价走势万元/亩2008年-2011年济南各区成交土地楼面地价走势元/平米土地市场推售量：未来三年济南土地市场推售量预计为1729万平方米，郊区大盘项目增加、局部市场竞争激烈同时支撑量价据不完全统计，未来三年在售项目推售量约953万，待售项目推售量约427万，未立项项目推售量约349万。天桥区、历城区预计推售量超350万，竞品大盘项目主要分布于天桥区滨河新区、二环南路、二环北路及腊山片区。区域类别潜在供应总量（万）潜在供应量（万）代表性项目潜在供应量（万）区域类别潜在供应

7、总量（万）潜在供应量（万）代表性项目潜在供应量（万）天桥区在售项目42292名泉春晓40历下区在售项目27999海尔绿城全运村42鑫苑名家35绿城百合花园20待售项目261北大时代60待售项目69济高舜奥华府15绿地滨河国际城135未立项项目69 未立项项目111历城区在售项目374266恒大城120槐荫区在售项目290235绿地国际花都110天鸿万象新天70阳光10030待售项目67翡翠外滩45待售项目10外海中央花园三期10未立项项目41未立项项目45市中区在售项目258225中海国际社区90高新区在售项目10636海信慧园10鲁能领秀城85丁豪广场6待售项目10华鲁越秀园10待售项目10

8、绿城百合花园10未立项项目23未立项项目60土地成交量分析成交土地特征分析未来市场容量分析济南土地市场2009年土地成交量为历史峰值，当年中海九曲土地挂牌成交，推高了整体土地市场成交量；从成交区域来看，东部历下区的土地成交量最大，其次为历城区，尤其在恒大地产瞩目东部以后，历城区的土地成交量猛增；在品牌开发商的带动下，成交土地的利用效率有所提高；受房地产市场发展的影响，成交土地价格基本呈现平稳上涨的趋势；楼面地价的不断上涨增加了土地成本，压缩了后期项目销售的利润空间，增加了项目销售风险；土地成交量及成交均价的持续提高反映出开发商看好济南房地产市场的未来；未来三年预计市场推售量高达1729万平方米

9、，主要分布在滨海新区沿线和西客站腊山片区；在售项目的潜在供应量主要集中在绿地国际花都、恒大城、恒大名都等郊区大盘；未来大盘项目也将分布在城市外围，一方面存在大量可开发的土地资源，另一方面拿地成本低，利用土地的规模开发；土地市场小结：土地成交量及成交价格呈现稳步增长的态势，而规模土地基本集中在城市外围，未来市场竞争激烈住宅市场情况土地市场情况受房地产调控政策的影响，住宅市场供需比有所放大；整体市场成交量由刚需拉动，成交均价在成交结构的影响下，涨幅平缓；济南房地产市场开始呈现郊区化趋势，郊区大盘对市场形成举足轻重的作用；土地成交量及成交价格稳步增长；东部区域为近年来的土地成交热点区域，未来滨海新区

10、、西客站片区等城市外围区域将成为房地产热点开发区域；未来三年的市场推售量达到1729万平方米，潜在竞争激烈；济南区域住宅市场概况Part 2济南区域住宅市场划分Part2.1根据东西南北中五个地理方位，将济南房地产市场进行区域划分东部区域：分界线为二环东路；南部区域：经十路以南，二环东路以西；北部区域：经一路以北区域；中部区域：经十路以北，经一路以南，东到二环东路 ，西到纬二路西部区域：纬二路以西济南市区域划分目前济南房地产市场最活跃的区域，中高档住宅较为集中。2004年以来燕山新区板块成为历下区的开发热点区域；高新区商品房开发起于2002年，直到2006年才有较多项目开发；2009年以来，随

11、着济南市政府东迁、全运会召开等利好消息的影响，奥体片区和高新区成为济南房地产热点开发区域。自然环境优美，是高档住宅和别墅的聚集地，区域消费能力强。2004年银丰山庄及当时济南最大的旧村改造项目伟东新都的开发，使阳光舜城片区成为济南市热点开发区域；自2005年以来鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等大规模楼盘的开发及区域内舜耕路等道路的修建，使市中区二环南路沿线板块成为济南近年来持续的热点开发区域。各区域住宅市场发展特征南部区域东部区域位置较偏，基础设施及房地产发展较为落后，市民对该区域地段认同感差，房地产开发起步较晚随着绿地国际花都、银座中心、阳光100、凯旋新城等大规模楼盘的开发及区域内道路等基础设施

12、的修建，拉动了区域房地产的发展水平，未来随着高铁西客站的开通使用及西部新城核心区的建设，开发潜力很大。西部区域中部区域济南房价最高的区域。区域房地产开发时间较早，原开发楼盘多集中于千佛山附近。可供开发土地资源少，在售供应量和潜在供应量均较小。北部区域区域基础配套较差，本区域内的住宅多以中低档楼盘为主。2006年以来在北园大街两侧有较多新盘出现，随着北园大街的拓宽改造及随着小清河治理工程的改造完成，小清河沿线成为天桥区今后一段时间内的开发热点区域。7236元/9189元/12540元/10189元/7879元/济南东部区域市场概况Part2.2当前房地产市场的重点发展区域，高端项目集中名士豪庭鲁

13、商国奥城逸城山色黄金99海信慧园名筑美嘉东部区域以二环东路为界，东到唐冶新城、北到工业北路，南到经十路沿线至南部山体海尔绿城奥龙观邸恒生伴山海德公馆保利花园恒大名都区域项目分布百合花园区域特征及发展历程区域发展历程东部区域涉及到历下区、高新区及历城区的部分项目，区域跨度大；早期以燕山立交片区为主要发展区域，随着城市东拓的发展，房地产开发向高新区聚集，在政府东迁、全运会召开的带动下，奥体片区成为东部区域的热点开发区域，并吸引了中海、绿城一线开发商的入驻；唐冶新城被列为东部区域的规划重点，区域潜在供应量较大；房地产发展特征东部区域地处济南市二环东路以东，燕山片区、奥体片区为济南市高端项目的集中地；

14、高新区曾是济南竞争最激烈、价格最低的区域，后发展为供需两旺的区域，成交价格上涨较快，市场在售供应量较少；历城区在恒大名都项目上市的带动下，成为当前发展较快的区域；东部区域为济南市的热点房地产开发区域，区域内高端项目集中，一线开发商集中在奥体片区区域项目概况当前济南房地产市场发展的重点区域，总供应量为583.06万平方米，以中高端项目为主项目名称位置开发商总建筑面积（万）销售均价（元/平方米）恒大名都历城区横九路与唐冶西路交汇处恒大地产356500名士豪庭经十东路、燕山立交的核心地段香港南益集团 86.1410500中海奥龙观邸历下区奥体中心东500米山东中海华创地产有限公司4610500保利海

15、德公馆历城洪楼商圈二环东路与花园路交汇处东行500米路北保利山东置业有限公司42.711300（3500）海尔绿城全运村历下区经十东路以南，奥体中心南侧济南海尔绿城置业有限公司180洋房16000(4000)，小高层13000(3000)绿城百合花园历下区奥体中路中段山东东城置业有限公司63.648900恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建筑大学西临山东恒生置地股份有限公司15.367900逸城山色历下区旅游路与洪山路路口南，牧牛山西麓山东惠喜德置业发展有限公司7.3612000黄金99历下南临回龙山，东临浆水泉路，西临二环东路 山东黄金绿苑房地产开发公司8813000海信慧园高新区国

16、际会展中心北侧500米济南海信置业有限公司308300茗筑美嘉南邻康虹路，西接新宇路，北靠沁园大街山东茗筑世家置业有限公司26保利花园高新技术产业开发区东部，紧邻韩仓河和凤凰山保利集团26.57000合计649.709189注：区域市场的成交均价为各项目剔除精装修价格后的简装修价格；项目名称建筑类型主力户型热销户型滞销户型恒大名都高层95-101平方米两室，130平方米三室95-101平方米两室，130平方米三室178平方米四室名士豪庭高层90-100平方米两室，130-140平方米三室90-100平方米两室，140平方米三室240平方米复式中海奥龙观邸高层116-138平方米三室116-13

17、8平方米三室89平方米两室保利海德公馆高层114平米两室，140-185平米三室140平方米三室179-263平米四室海尔绿城全运村高层、小高层、洋房130-166平方米三室，101-129平方米两室130-166平方米三室，138-208平方米四室101-129平方米两室绿城百合花园高层121-146平方米三室逸城山色小高层80-90平方米两室，120-130平方米三室90平方米左右两室和130平方米三室140-280平方米复式黄金99高层、洋房96平方米左右两室96平方米两室92平方米两室茗筑美嘉高层、小高层90-103平方米两室90平方米左右两室海信慧园高层90平方米两室、130平方米三

18、室90平方米两室保利花园高层77-100平方米两室，110-170平方米三室77-100平方米两室144-160平方米三室恒生伴山高层87-94平方米两室，100-143平方米三室87-94平方米三室143平方米左右三室在售产品分析区域内在售项目以高层产品为主，热销户型为90平方米左右两室、120-140平方米三室区域内高端项目集中，主力户型面积为90-100平方米两室，120-140平方米三室；以改善型购房者为主要群体的高端项目如中海奥龙观邸、保利海德公馆，三室户型产品更为热销；去化速度分析项目名称上市时间销售时间（月）已销售量（万平方米）月均销售面积（平方米）恒大名都2010.081528

19、.581.91名士豪庭2006.125959.051.00中海奥龙观邸2009.102529.291.17保利海德公馆2011.0741.860.46海尔绿城全运村2008.123540.161.15绿城百合花园2011.1010.540.54海信慧园2008.083914.300.37逸城山色2010.05184.650.26黄金992010.05183.630.20茗筑美嘉2008.103715.050.41保利花园2008.123523.540.67恒生伴山2010.12112.160.20合计283222.810.78东部区域月均销售速度为0.81万平方米客群分析项目名称客户群特征恒大

20、名都以历下区、历城区的首次置业和首次改善者为主要客群名士豪庭以企事业机关单位及个体老板升级置业者为主。三室及四室户型购房者年龄集中在35-45之间，两室户型购房者年龄相对年轻，在25-35岁之间。中海奥龙观邸以历下区、高新区的首次改善者居多保利海德公馆以历城区、历下区的事业单位、私营业主为主海尔绿城全运村以历下区、市中区、高新区的高收入阶层为主力客群，85%的客户为以下7个行业，房地产及相关行业、私营业主、政府机关公务员、金融业、制造业、教育和医疗绿城百合花园以历下区的改善性购房者居多逸城山色以历下区改善型购房者为主黄金99历下区首次置业和首次改善者居多茗筑美嘉以高新区及历下区的首次置业者为主

21、保利花园以历下区、历城区的首次置业者为主要客群恒生伴山以高新区、历下区的首次置业者为主海信慧园以高新区工作的首次置业者居多区域内项目以中高端产品为主，客户以改善型购房者居多，部分高新区项目以首次置业者为主区域市场容量分析未来5年区域住宅市场容量为747万平方米，东部仍将为房地产热点发展区域东部区域的潜在供应总量为747万平方米，其中，最大潜在供应量来自于成交未上市土地；在售项目的潜在供应量主要集中在海尔绿城全运村、保利海德公馆和恒大名都；未上市项目中，海尔绿城百合花园的潜在供应量最大；成交未上市土地中，主要集中在旅游路周边、经十路附近和高新区汉裕片区；产品及销售东部区域特征分析客群特征奥体板块

22、以高端项目为主，面积集中在116-180平方米之间三室；高新、唐冶板块以中端项目为主，以90平方米两室，120-130平方米之间三室为主；区域内月均去化速度为0.81万平方米东部区域根据地理位置及房地产发展特征又可以分为高新区板块，奥体板块和唐冶板块；区域内项目以地缘性客户为主；高新、唐冶板块以首置客户为主，奥体板块则以改善型客户为主；区域结论未来东部重点发展区域集中在唐冶片区和高新区汉裕片区济南中部区域市场概况Part2.3万达广场区域发展特征中心区域位于济南市的老城区，交通便利、配套齐全，是高端项目的聚集地；由于中心区域土地稀缺，在售项目及未来潜在供应量较少，预计今后区域内项目将以旧城改造

23、的方式上市；房地产发展历程 本区域商品住宅市场发展缓慢，由于老城区开发建设较早，现有住房多为私房或房改房，商品房供应量少，保利芙蓉是本区域内品牌开发商开发的第一个项目，万达广场是区域内开发量最大的综合体项目；中部区域为经十路以北，经一路以南，东到二环东路，西至纬一路由于区域内土地资源稀缺，导致商品住宅市场发展缓慢，一线品牌开发商已入驻区域项目分布图保利大名湖盛世名门绿景尚品发祥福邸项目名称位置开发商总建筑面积（万平方米）销售均价（元/平方米）万达广场市中经四路一号（人民商场东，原太阳金店）济南万达商业广场置业有限公司10013000（精装标准为3000元/）保利大名湖历下明湖东路北侧，保利芙蓉

24、西邻保利山东置业有限公司2314000绿景尚品历下利农庄路8号（原山东建筑机械厂用地）济南东兴置业有限责任公司1012000盛世名门天桥三孔桥街与北园大街交汇处山东恒嘉置业有限公司218400发祥福邸明湖西路南侧，顺河高架以西，北坦南街两侧，紧邻经一路济南泰跃房地产开发公司169700合计15412540项目基本情况区域内在售项目少，供应总量为170万平方米一线开发商万达、保利已经进驻中部区域由于土地稀缺，在售项目少，市场总供应量为170万平方米；其中，万达广场的体量最大；项目名称建筑类型主力户型热销户型滞销户型万达广场高层238-288平方米三室288平方米三室保利大名湖小高层70-91平方

25、米两室，94-180平方米三室94-180平方米三室绿景尚品多层、小高层94-122平方米两室，140-170平方米三室94-122平方米两室150-170平方米三室盛世名门高层82-100平方米两室和105-134平方米三室82-100平方米两室134平方米三室发祥福邸高层97平方米两室，128-164平凡米三室97平方米两室，128平方米三室164平方米三室中部区域项目定位差别较大，万达公馆、保利大明湖定位高端，产品设计以大户型为主；盛世名门则以中端项目面市，户型设计以小三室和功能性三室为主，面积相对较小；区域主力面积集中在70-100平方米两室和105-140平方米三室，高端项目的大户型

26、去化较快；在售产品分析中部区域的热销户型为70-100平方米两室和105-130平方米三室销售价格及去化速度中部区域的月均销售速度为1.03万平方米，销售均价达到9774元/平方米项目名称上市时间销售时间段（月）已销售量（万平方米）月销售面积（万平方米）万达广场2008.123555.221.58保利大名湖2010.10137.160.55绿景尚品2010.10132.750.21盛世名门2010.06179.210.54发祥福邸2011.0564.180.70合计8478.520.93区域销售速度最快的为万达广场，自项目上市以来，各种产品的销售都达到了热销的程度；保利大明湖由于在售房源量少，

27、开盘后销售速度放缓；区域市场的平均去化速度为0.93万平方米/月项目地缘性明显，高端项目以私营业主为主要购买人群，改善自住型客户为主客群分析项目名称客户群万达广场以市中区客户为主，多为私营企业主，金融企业管理人员，以自住为主保利大名湖以历下区的中青年客户为主，多次改善型购房者居多绿景尚品以项目周边企业的私营业主及工作人群为主，改善型购房者居多盛世名门客户主要来自于天桥区，以首次置业和首次改善者居多发祥福邸以天桥区，历下区的首改客户为主由于区域内项目以中高端产品为主，单价高、户均面积大，因此，客户多为改善型客群，少量投资客；同时，由于项目地段好，市政配套、生活配套齐全，交通便利，生活氛围浓厚，客

28、户以自住型为主；济南南部区域市场概况Part2.4区域项目分布图区域发展特征 本项目所处的南部区域属于济南的“南控”区域，二环南路以南的项目多为旧村改造项目，区域经济水平、消费水平及市政配套较为落后。随着大盘项目的陆续上市，南部区域的居住价值迅速提升，区域市场发展前景被看好房地产发展历程2004年银丰山庄及当时济南最大的旧村改造项目伟东新都的开发，使阳光舜城片区成为济南市热点开发区域 ；自2005年以来鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等大规模楼盘的开发及区域内舜耕路等道路的修建，使市中区二环南路沿线板块成为济南近年来持续的热点开发区域。 区域内在售项目的代表楼盘：鲁能领秀城、中海国际社区 区域范围四至

29、：北至经十路、南到南部山体、东到二环东路，西至阳光新路Part 2领秀城太阳树银丰花园国际社区泉景天沅区域项目基本情况区域内在售项目的供应量约为860万平方米，鲁能领秀城的项目规模最大项目名称位置开发商总建筑面积（万）销售均价（元/）鲁能领秀城二环南路与舜耕路延长线交叉口山东鲁能亘富开发有限公司4208500银丰花园市中阳光舜城南区，龟山东麓济南银丰房地产开发有限公司3012000中海国际社区二环南路与阳光新路南路交汇处济南中海地产投资有限公司310普通住宅：8100别墅：13000天泰*太阳树东靠千佛山，南接兴济河山东天泰置业有限公司2014000（1800）泉景天沅地处阳光新路济南市房地产

30、开发总公司808600合计86010189在售项目中，鲁能领秀城的建筑面积最大，达到420万平方米；中海国际社区的上市销售，增加了区域在售供应量，其与鲁能领秀城一起成为引领区域成交量的领头羊；项目产品分析以高层产品为主，主力户型为90-110平方米的两室及140-160平米的三室鲁能领秀城银丰花园天泰太阳树中海国际社区泉景天沅区域内在售项目月均销售速度为1.08万平方米；鲁能领秀城由于在起步区存在大量团购房、先期销售价格低，导致消化速度最快；中海国际社区今年4月份上市推出别墅产品，一个月后推出普通住宅产品，特价房的销售加快了项目的去化速度；项目的销售速度分析区域内普通住宅月均消化速度为1.07

31、万平方米项目名称上市时间销售时间段（月）销售量（万）月销售面积（万平方米）鲁能领秀城2005.1172172.692.40银丰花园2009.043123.000.74中海国际社区2011.04717.452.49天泰*太阳树2006.09629.740.16泉景天沅2006.036836.300.53合计240259.191.08客群分析区域内项目以市中区的区域客群为主，首改客群比例在不断提高项目名称客户群鲁能领秀城周边区域的中、高等收入人群，以市中区和历下区客户为主；随着房价的上涨和户型的增大领秀城改善型购房者的比例正在不断增加；银丰花园历下区和市中区企事业机关单位及个体老板升级置业者为主中

32、海国际社区以市中区、槐荫区和天桥区的客户首改客户为主天泰*太阳树以企业中的高级管理者、私营业主及金融界人士为主泉景天沅以首次改善者居多，房价的上涨，导致项目首次置业客群的比例下降在售项目潜在供应量项目名称潜在供应量（万平方米）产品类型鲁能领秀城90高层、别墅（11.34）银丰花园0.8小高层中海国际社区188高层、小高层、别墅天泰*太阳树11.76小高层合计116.49已知潜在供应总量为116万平方米，建筑类型以高层为主，其中中海国际社区和鲁能领秀城潜在供应量最大济南北部区域市场研究Part2.5区域内在售项目分布区域在售项目主要沿小清河一线和北园大街-二环北路一线分布，多为中高端项目 区域范

33、围四至：南至经一路、北到二环北路、东到绕城高速，西至二环西路区域发展特征位于济南市区北部区域，区域基础设施比较差，早期区域项目多位于北园大街沿线，北园大街以北项目较少。随着小清河治理工程的改造完成，小清河沿线将成为今后一段时间内的房地产开发热点区域。房地产发展历程因北部区域基础配套较差，本区域内的住宅多以中低档楼盘为主，2006年以来在北园大街两侧有较多新盘出现，随着北园大街的拓宽改造及小清河的治理，济南北部的区域价值不断提升。尚品清河翡翠清河恒大城万象新天鑫苑名家名泉春晓四建美林苑项目名称位置开发商建筑规模（万）成交均价（元/）尚品清河天桥泺安路18号（泺安路与济泺路交界处）山东北大资源地产

34、有限公司307600万象新天历城工业北路63号（王舍人镇政府北侧）山东天鸿置业开发有限公司6006700恒大城工业北路路南紧邻冷水路，王舍人镇镇政府西南方恒大地产集团1605300（1500)翡翠清河历城二环东路与北园大街交汇处的东北角中国重型汽车集团房地产开发公司308500名泉春晓天桥区堤口路大润发向东100米（区政府对面）山东南侨房地产发展有限公司558300四建美林苑天桥北园大街与无影山路交汇处济南四建集团房地产开发有限责任公司208700鑫苑名家历山路以西、小清河以南山东鑫苑置业有限公司708547合计9657879在售项目基本情况区域内在售项目在售供应量约48万平米，万象新天和恒大

35、城项目的潜在供应量大在售项目中，万象新天和恒大城的总建面超过100万平米，万象新天总建面达到600万平米，恒大城推盘及销售速度快，是本项目上市后区域内的重点竞争项目。项目名称产品类型主力户型热销户型滞销户型尚品清河高层、洋房89-98平方米两室，120-160平方米三室89-98平方米两室，110-128平方米三室174平方米四室万象新天高层、小高层、多层86-95平两室，111-145平三室86-95平方米左右两室，111-128平三室113平两室、131-140平方米三室恒大城高层92-99平两室，101-149平米三室92-99平米两室、101-120平三室，149平米三室131-132

36、平三室翡翠清河高层、小高层70-99平方米两室，104-140平方米三室70-99平方米两室，104-125平方米三室名泉春晓高层89平米的2室1卫、105平米3室1卫、137-142平米的3室2卫89平两室，105、142平三室137平三室四建美林苑高层98平方米两室，123-143平方米三室98平方米两室鑫苑名家高层、洋房、公寓50-58平米一室 80-85平米两室 95-115平米三室108-115平米三室 80-85平米两室95平米三室在售项目产品分析以高层、小高层为主，少量洋房和公寓，热销户型为90平米左右两室和110-120平米左右三室项目名称上市时间销售时间段（月）销售量（万平方

37、米）去化速度（万方/月）尚品清河2010年5月1820.521.14万象新天2010年6月1721.351.26恒大城2011年5月620.083.35翡翠清河2010年12月1111.711.06名泉春晓2011年7月48.202.05四建美林苑2011年10月10.390.39鑫苑名家2011年5月68.291.38合计6390.531.44在售项目销售情况区域内月均销售速度为 1.71万平方米/月项目名称客群尚品清河天桥区客户为主，以北园大街沿线的、洛口服装城的私营业主居多万象新天以项目周边、长清王舍人镇的首次置业为主，如济钢职工、小私营业主。后期发展为在高新区工作的首次置业者恒大城历城

38、区首次置业者和首次改善者为主，多为王舍人镇、齐鲁制药厂及周边范围内居住居民翡翠清河项目多以该区域周边维尔康、国电一厂、国电二厂、齐鲁制药厂等大型企业首次置业客户以及周边企事业单位人员为主要消费群体名泉春晓客户主要来自天桥、市中和槐荫区，以私营业主居多，多数为20-30年龄段人群四建美林苑以天桥区的首改客户为主鑫苑名家客户主要为地缘性客户，首次置业的刚需为主，多为个体经营者客群分析项目影响力局限于区域内，客群多为项目周边区域地缘性客户，刚需特征明显南益名泉春晓 45万 尚品清河 4.2万翡翠清河 19.5万恒大城 140万万象新天* 71万鑫苑名家 51.7万绿地泺口片区项目，544万龙湖北湖项

39、目，占地160万鲁鼎置业 16.9万信豪 40万区域容量分析区域在售项目潜在供应量约为330万平米，已知潜在项目总供应量超过800万平米，绿地、龙湖和恒大等大型开发商齐聚，未来区域竞争激烈*注：所标为已知项目一期潜在供应量住宅商服2011年9-12月恒大城住宅80万平米，商服60万平米名泉春晓住宅25万平米，商服20万平米鑫苑名家住宅51万平米，商服0.7万平米万象新天住宅63万平米，商服8万平米尚品清河住宅4.2万平米2012年2013年2014年翡翠清河住宅16万平米，商服3.5万平米信豪工业北路项目住宅19万平米，商服16万平米鲁鼎项目住宅10万平米；商服6万平米22.211181717

40、5.5251310151330307511351541848843.51520251280.20.53 5未来四年市场容量已知区域住宅潜在供应量约为270万平，商业、写字楼等商服产品潜在供应量约110万平，预计供应量2012年达到高峰，住宅约105万平，商服产品33万平；预计绿地泺口片区项目或将在2012年上市，使区域竞争白热化区域住宅市场小结 区域在售项目主要分布在小清河沿线区域和北园大街-工业北路沿线周边，多为中低端项目，在售供应 量约48万平米1 区域内产品主要是高层、小高层产品，少量洋房和公寓，热销户型为90平米左右两室，110-120平左右 三室2 区域内普通住宅销售均价为7407元

41、/平米，洋房销售均价为8200元/平米，在各区域中价格较低，多为毛坯房，月均销售速度为126 套/月。3 客群多为项目周边天桥区、槐荫区、历城区客户，具有地缘性，置业有明显的刚需特征4 区域在售项目潜在供应量约为333万平米，已知潜在项目总供应量超过800万平米，绿地、龙湖和恒大等 大型开发商齐聚，预计2012年市场竞争将进入白热化阶段 5济南西部区域市场概况Part2.6蓝石大溪地绿地国际花都（泉景园）阳光100连城水岸路劲御景城绿地卢浮公馆西部区域项目分布图区域发展特征西部区域位于济南槐荫区，槐荫区工厂搬迁与旧村改造出现较多土地，但因西部配套较差，房地产起步较晚；随着近几年西部城区的发展、

42、西客站的规划建立、绿地国际花都的上市，西部区域逐渐发展为房地产开发的热点区域，未来土地的潜在供应量较大，品牌开发商纷纷抢滩；房地产发展历程因西部区位置较偏，基础设施及房地产发展较为落后，市民对该区域地段认同感差，随着阳光100、凯旋新城、绿地卢浮公馆等大规模楼盘的开发，及区域内道路等基础设施的修建，拉动了区域房地产的发展水平和区域住宅价格，成为近年来济南市价格增幅较快的区域；西部区域发展特征区域项目分析基本信息项目名称位置开发商总建筑面积（万平方米）容积率绿化率绿地卢浮公馆北临经四路，东临纬十二路，南临道德北街，南距经十路上海绿地集团山东置业有限公司493.8836%绿地国际花都西临党杨路，东

43、至腊山东路，北临刘长山路，南至克朗山南路绿地地产（济南）有限公司1202.641%绿地国际花都*泉景园党杨路与刘长山路路口向东1500米绿地地产（济南）有限公司43235%路劲御景城纬十二路与堤口路交叉路口南行100米路西香港路劲地产集团411.840%连城水岸段兴东路与经十路交叉口山东连城置业有限公司202.4942%蓝石大溪地槐荫经十西路2999号山东蓝石置地集团有限公司 400.871%阳光100槐荫济南市阳光新路(原水泥厂路13号)济南阳光壹佰房地产开发有限公司1781.7845%竞争区域名企大盘项目为绿地国际花都、阳光100区域项目分析项目产品项目名称高层小高层多层花园洋房别墅绿地卢

44、浮公馆绿地国际花都 绿地国际花都*泉景园 路劲御景城 连城水岸 蓝石大溪地阳光100 竞争项目容积率高，导致以高层产品为主由容积率决定的区域内项目以高层产品为主；蓝石大溪地由于容积率低，当前以高层为主，排布部分花园洋房及别墅产品；区域项目分析当期户型分析阳光100绿地卢浮公馆绿地国际花都泉景园路劲御景城连城水岸蓝石大溪地708090100110120130140150及以上94-105两室94-135三室174四室88105-117135-141一室7187-89116-12513889-94101-145162126-14971-11552-6989-13989-94两室面积集中在88-94

45、平方米之间；三室面积集中在105-125平方米之间93-104115-140功能性两室及三室为主力户型项目名称一室两室三室四室及以上绿地卢浮公馆0.534.360.43绿地国际花都15.479.281.03绿地国际花都*泉景园0.251.760.70.08路劲御景城0.120.241.520.12连城水岸1.560.39蓝石大溪地0.220.590.06阳光1000.531.580.52合计0.921.3617.361.72区域项目分析2011年去化速度分析紧凑型两室和三室去化速度最快注：以上为2011年各项目的去化量区域项目分析内部配套项目名称区内幼儿园区内中小学社区商业配套写字楼休闲运动会

46、所酒店绿地卢浮公馆绿地国际花都绿地国际花都*泉景园路劲御景城连城水岸蓝石大溪地阳光100大盘配套齐全，其中，商业配套配置率最高项目名称客户来源购房目的关注因素成交均价（元/）绿地卢浮公馆槐荫区、市中区改善位置、配套、价格8900绿地国际花都槐荫区、市中区首置、首改价格、配套、升值潜力6000绿地国际花都*泉景园槐荫区、市中区首置、首改价格、配套、升值潜力6200路劲御景城槐荫区、天桥区首置、首改位置、价格8500连城水岸槐荫区首置价格、位置7600蓝石大溪地槐荫区、天桥区首改环境高层8800，洋房12000别墅20000阳光100槐荫区、市中区首置、首改位置、配套、价格8500区域项目分析客群

47、分析区域内以刚性需求为主，价格、配套是客户最为关注的因素销售信息2011年区域竞争项目的月均去化速度为0.74万方；区域内最为热销的户型为80-90平方米两室，108平方米左右三室；高层产品的销售价格在6300-8900元/平方米之间；项目产品户型面积配套客群区域内大盘为绿地国际花都和阳光100；高层产品为区域内的主要销售产品；区域内主力户型为88-94平方米两室，104-125平方米之间三室；竞争项目社区商业配套齐全；大盘项目如阳光100、绿地国际花都具有完善的生活、教育及商业配套，配套的完善保证了项目的热销；区域竞争项目以地缘性客户为主；首置、首改的刚性需求是项目的主要客群来源；价格、配套

48、是客户购房最为关注的因素区域项目总结济南公寓市场概况Part 3济南公寓项目分布图华强广场发祥1号公馆历山名郡鲁商国奥城丁豪广场中齐未来城海尔绿城玉兰公寓名士豪庭MINI公馆项目选取标准：济南市2011年在售公寓项目；杰正岭寓所属区域项目名称位置建筑形态建筑规模（万）开发商燕山奥体鲁商国奥城历下区经十路北侧，奥体中心正对面，省高院东邻，省立医院西侧内塔式塔楼2.6山东鲁商置业有限公司海尔绿城玉兰公寓历下经十东路以南，奥体中心南侧 内廊内塔楼3.9济南海尔绿城置业有限公司名士豪庭MINI公馆历下经十路12372号（经十路与浆水泉路交汇处） 内塔式塔楼2.6香港南益集团山东南丰房地产发展有限公司

49、杰正岭寓历下旅游路与洪山路路口西北 内塔式塔楼3.3山东杰正投资有限公司高新区丁豪广场高新技术产业开发区主干路工业南路与舜华路交界处 内塔式塔楼11.9山东丁豪房地产开发有限公司中齐未来城高新工业南路济南国际会展中心东侧内廊内塔楼3.6山东中齐房地产开发有限公司中部区域华强广场历下区解放路与山大路交汇处内塔式塔楼5.5济南华强广场置业有限公司历山名郡历下文化西路14号（历山路与文化西路路口南100米路西板式结构1.3山东三名投资公司西部区域发祥1号公馆槐荫经一路南，纬五路西内廊内塔楼2.7济南发祥置业有限公司公寓项目基本情况综合体项目的公寓产品体量相对较大，住宅项目的公寓产品体量小所属区域项目

50、名称装修状况电梯配比户型配比燕山奥体鲁商国奥城精装修，平层3000元/平米，LOFT4000元/平米五梯15户一室，45-80平米，87%两室，112平米，13%海尔绿城玉兰公寓精装修，3000元/平米四梯16户一室，74-88，68%两室，111-123，27%三室，208，5%名士豪庭MINI公馆精装修，平层1000元/平米，LOFT毛坯四梯20户一室，40-60,100%杰正岭寓精装修，3000元/平米两梯12户一室：37-51平米，75%两室：75平米，25%高新区丁豪广场毛坯两梯11户/16户一室，30-65，23%两室，78-81，70%三室，120，7%中齐未来城简装修，600元

51、/平米三梯20户一室，45-55平米，100%中部区域华强广场精装修，1500元/平米四梯12户一室，30-60平米，100%历山名郡精装修，1500元/平米四梯26户一室，42-70平米，84%两室，80-93平米，16%西部区域发祥1号公馆精装修， 1500元/平米四梯17户一室，47-53平米， 84%两室，89-119平米，16%在售公寓以小户型平层公寓为主，多为精装修；户型以一室、两室为主，一室主力面积40-60平米，两室主力面积80-110平米公寓产品情况所属区域项目名称开盘时间装修状况销售价格（元/）去化速度（套/月）燕山奥体鲁商国奥城2010.10.23精装修，平层3000元/

52、平米，LOFT4000元/平米平层：14000 LOFT:1800018海尔绿城玉兰公寓2010.5.25精装修，3000元/平米1470031名士豪庭MINI公馆2010.4.18精装修，平层1000元/平米，LOFT毛坯平层：9500LOFT:1200031杰正岭寓2011.10.15精装修，平层3000元/平米1250054高新区丁豪广场2011.7.23毛坯8300115中齐未来城2009.9.13简装修，600元/平米840028中部区域华强广场2011.4.17精装修，1500元/平米20200132历山名郡2011.1.11精装修，1500元/平米163006西部区域发祥1号公馆

53、2010.1.9精装修， 1500元/平米860013位置优越的中部区域价格居高，均价为17550元/；奥体热点区域价格居中，均价为12745元/；其他区域价格较低，均价为8492元/公寓产品销售情况供应量产品销售情况在售项目主要集中在东部奥体和高新区，总建筑面积34.1万平米办公自用、投资功能更突出的商务公寓占比逐步增加公寓以小户型平层公寓为主，多为精装修；以一室（4060）、两室（80100）为主地段是决定公寓产品定位及价格的重要因素，地块位置越好，公寓产品定价越高，产品品质越高在售公寓项目成交均价较高，导致去化速度较慢公寓市场小结济南百万大盘项目概况Part 4鲁能领秀城中海国际社区海尔绿城全运村恒大名都恒大城天鸿万象新天绿地国际花都阳光100济南在售百万大盘项目分布区域项目名称位置开发商总建筑面积（万平方米）容积率绿化率北部万象新天历城工业北路63号（王舍人镇政府北侧）山东天鸿置业开发有限公司6001.7540%恒大城工业北路路南紧邻冷水路，王舍人镇镇政府西南方恒大地产集团1702.8136%东部恒大名都历城区横九路与唐冶西路交汇处恒大地产集团1763.2440%海尔绿城全运村历下区经十东路以南，奥体中心南侧济南海尔绿城置业有限公司1832.0840%南部鲁能领秀城二环南路与舜耕路延长线交叉口山东鲁能亘富开发有限公司32442