哈尔滨市房地产市场形势分析9

1、.：.；哈尔滨市房地产市场情势分析截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续坚持平稳良性的开展势头。一、2003年哈尔滨市房地产市场运转情况一商品房市场运转情况1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8。其中，住宅建立规模713.89万平方米，同比增长28.9，占房地产开发规模的67.7。其中经济适用住房建立规模236.08万平方米，同比减少

2、14.9。规模增长一是由于有实力开发企业的参与，二是由于成片开发工程的添加，三是由于危改力度的加大，四是由于大力开展松北新区建立。2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5，占全市GDP总量的6.5，同比增长26.7。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5，占房地产开发投资的59.7，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1，占房地产开发投资的15.5。3、房地产开发开工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发开工规模237.44万平方米，同比增长28.6。其中，住宅开工规模187.42万平方米

3、，同比增长26.8，占房地产开工规模的78.9。其中经济适用住房开工规模117.08万平方米，同比减少13.2，占房地产开工规模的49.3。4、商品房销售量继续添加，市场价钱稳中有升，商品房价钱与哈市城镇居民可支配收入、商品零售价钱同步增长。截止11月，哈市市区房地产销售规模247.1万平方米，同比增长29.4，销售金额为57.42亿元，同比增长36.7，平均价钱为2324元平方米，同比增长5.6。哈市城镇居民可支配收入同比增长11.4。商品零售价钱指数比去年同期上升了0.4个百分点。三者几乎同步增长，房地产价钱增长幅度小于哈市城镇居民可支配收入与商品零售价钱的涨幅。房地产销售中，住宅销售规模

4、208.79万平方米，同比增长25.5，销售金额为44.56亿元，同比增长25.1，平均价钱为2134元平方米，同比持平。其中经济适用住房销售规模103.31万平方米，同比减少10.8。销售金额为18.01亿元，同比减少5.8，平均价钱为1743元平方米，同比增长5.8。根据住宅产品户型面积情况，将运用面积40平方米以下称为小户型，将在40平方米100平方米为中户型，100平方米以上的为大户型。从目前哈尔滨销售户型比例看，小户型944套，占总量5.6；中户型12866套，占总量77.2%；大户型2862套，占总量17.2，共有16672户家庭改善了居住条件。统计数听阐明，哈市2003年房地产销

5、售情势较好，市场主流仍是中户型住宅，市场需求也以该户型为主。随着城市化进程的加快以及外地流动人口的添加，中青年和想落户哈市的外地人口将逐渐成为购房的一股生力军，过渡性住房消费是他们住房消费的主要特征，因此70平方米以下的中小户型必将出现继续热销的局面。5、商品房空置规模有所下降。哈市市区空置商品房266.46万平方米，同比下降4.8。其中空置住宅规模170.89万平方米，同比下降12.7，占空置商品房屋总量的64.1。从空置年限上分，空置一年以上的商品房屋为128万平方米，其中住宅79万平方米。各项空置目的均呈下降趋势。呵斥哈市商品房积压的缘由是多方面的，除了政府部门对经济规律短少理性的把握，

6、对商品房市场缺乏有效研讨和商品房市场体系发育不够健全等要素外，商品房空置、积压的详细缘由主要有以下几个方面：一是开发企业对市场未来开展预测曾“过度乐观，房地产建立规模偏大；二是中、高档商品房开发量明显增多，构成消费断层；三是非开发工程非法销售冲击了商品房市场的销售总量；四是中、低收入群体比例较大，购买才干相对偏低；五是金融机构商品房贷款开展速度相对较缓；六是货币化补贴尚未全面启动，缺乏政策补贴。(1)从目前空置户型分析，据不完全统计，目前空置住宅约15560套，沉淀资金约41.4亿元。从空置住宅户型套数比例看，空置小户型房屋占总量的2，中户型占42，大户型占56。从空置住宅户型沉淀积金比例看，

7、空置小户型房屋占沉淀积金总量的1.4，中户型占36.1，大户型占62.5，小户型房屋供应有待进一步添加，大户型房屋在整个销售市场遭到冷遇。(2)从空置住宅价位分析，空置低价位住宅占空置住宅总量的29.8，普通住宅占44.1，高档住宅占26.1，仅开发区的空置量就占了空置高档住宅的五分之一。(3)从商品房价钱走势分析，哈市从2003年开场实行房地产开发工程土地公开挂牌、招标，致使土地费用大幅上涨。同时，建筑资料价钱的快速上涨，添加了商品房建立的本钱。这些要素，使商品房的销售价钱上涨，但由于开发企业降低了利润空间，使哈市的商品房销售价没有出现大幅的动摇，稳中有升，商品房屋平均价钱由2002年的22

8、02元平方米上升到2003年的2324元平方米。二二手房市场运转情况按照房地产区域市场的不同，哈尔滨市可以分为开发区与老城区两部分。2003年，开发区内二手房买卖面积为47.47万平方米，同比增长36.37；买卖户数为4621户，同比增长42.6。老城区内二手房买卖面积为265.6万平方米，同比增长26.9其中住宅同比增长30.5；买卖户数为26199户，同比增长29.5。2003年，开发区内房改房买卖面积为13.3万平方米，同比增长194.9；买卖户数为1549户，同比增长106%。老城区内房改房买卖面积为89.4万平方米，同比增长45.51；买卖户数为86户，同比增长22.47。2003年

9、二手房买卖量增长的缘由主要包括：(1)银行利率多次下调，股市长期低迷，住房成为投资热点；(2)房改政策的实施，促使人们卖旧买新，为二手房市场提供了大量房源；(3)哈市进展大面积的危房棚户区改造，添加了对二手房的市场需求。三房屋租赁市场运转情况自1990年哈市开展房屋租赁管理以来，房屋租赁市场得到迅速开展。哈市是340万人口的省会城市，建成区面积220平方公里，全市房屋总面积1.1亿平方米，房屋租赁总面积1000万平方米，其中住宅房屋租赁150万平方米约3万户，非住宅房屋租赁850万平方米约3万户。四拆迁和旧城改造情况2003年全市共审批拆迁工程101个，共拆迁28209户。其中，被拆迁居民26

10、314户，公企490家，个体工商户1405家，撤除有照房屋面积179.2万平方米，拆迁量同比增长了484。拆迁量大幅度增长的主要缘由，一是市政府提出3年改造完哈市500万平方米危房棚户区；二是土地挂牌出让以后，各开发商积极竞拍，房地产市场异常活泼。在拆迁过程中，居民普遍采用货币安顿，但也有20的居民回迁购房，但据调查，大部分经过货币安顿的居民，仍采取异地购置新房方式处理住房，这样居民购新房比例达70以上，有25居民采取购买二手房的方式处理居住，另外有5左右的居民因有两套房屋，其中一套房屋拆迁，这样这部分居民拆迁补偿款就另作它用。二、哈尔滨市房地产市场存在的主要问题一商品房市场存在的主要问题1、

11、商品房供需不平衡。一方面空置住宅量较多；另一方面随着经济不断开展，旧城区改造力度的不断加大，居民改善住房的需求不断添加。2、2003年住宅建立步伐明显加快，建立规模增长较快，一些规模较大工程纷纷启动，但投资规模相对较小。3、土地实行“招、拍、挂后，土地价钱涨幅较大，建立本钱相应提高，在一定程度上刺激了商品住宅价钱上升。4、商品住宅市场次序不规范，还在一定程度上存在无证销售、一房多售、违价销售、合同欺骗、虚伪广告、面积缩水等违反法律法规的行为。二二手房市场存在的主要问题1、潜在买卖量宏大，现实成交率不高。经调查，目前哈市房地产买卖中心存有二手房买卖信息1.7万余条，但火爆买卖局面并未出现。2、中

12、介效力机构良莠不齐，可信度低。二手房源信息相对比较分散，成交难度大，风险高，需求一批资质等级高信誉好的房地产中介效力机构成为买卖双方的纽带和桥梁。三房屋租赁市场存在的主要问题1、法规不完善。目前，主要根据房地产管理法、建立部42号令以及进展管理，在详细执行中出现许多无法可依或根据缺乏的情况，如对柜台、橱窗、大型商场、地下构筑物等新的租赁方式的规范管理问题，应经过立法处理。2、租赁双方懂法、守法认识淡薄。哈市房屋租赁的特点为面广、量大、地下买卖频繁、隐蔽情况、管理难度大。3、执法力度不强。由于执法根据不充分，在执法中经常遇到双方当事人以“承包、“协作、“借住等理由搪塞，在管理中缺乏明确的法律根据

13、，对无合法权益手续、擅自改动房屋用途的，因面广量大，给执法任务带来相当大的难度。三、主要措施和政策建议一加强住宅建立总量控制和构造调整，加大普通商品住宅建立力度，严厉控制高档商品住宅建立比例，适当建立经济适用住房。二实施优惠政策，加快招商引资步伐。由于哈市经济欠兴隆，外乡开发企业实力不强，可用于住房建立的资金有限，面对宽广中低收入家庭迫切的住房需求，政府应采取一些优惠的税收政策，发明宽松的政策环境，加大招商引资任务力度。三严厉规范房地产市场，建立规范、有序、公平的市场环境。这方面要重点抓好两项任务：一是紧紧抓住整顿和规范房地产市场次序任务不放，严厉规范房地产开发运营、房屋拆迁、房地产中介效力以

14、及物业管理四大市场；二是充分发扬房地产预警预告系统的作用，为政府和企业提供准确的房地产市场信息。全面建立房地产信誉档案系统，将房地产开发企业、房地产中介机构、物业管理企业及其执业人员的根本情况、开展业绩、良好不良行为等陆续上网公示。四全面启动住房消费市场，加强房地产市场的活力。重点从四个方面进展任务：一是采取措施积极推进住房货币化，政府应积极筹措住房补贴资金，支持职工购房，促进住房消费；二是采取超凡规措施，坚决清理乱收费和住房入市妨碍，全面开放住房消费市场；三是积极培育和开展住房抵押、租赁市场、协调有关部门尽能够采取低税费政策将其市场搞活；四是引导住房消费信贷，开展住房金融，采取延伸贷款期限，

15、提高贷款限额，简化贷款手续等措施，彻底转变居民住房消费观念和消费方式。五制定二手房指点价钱，发扬价钱杠杆引导二手房消费。发扬担保公司融资担保作用，使其与其他金融机构一道为二手房购买者提供金融效力。加强对中介机构的管理，扶持树立一批中介品牌，引导中介机构向规范化方向开展。六加大租赁市场管理力度，制定。建立协管机制，发扬房产、计生、社会治安、工商、劳动等部门的合力，建立严密衔接的协作体系，从管理体制和机制上规范房屋租赁市场，维护社会稳定。四、2004年哈尔滨市房地产市场开展情势预测总体上看，哈市住宅建立与房地产市场开展态势是良好的，2004年将继续坚持稳中有升的开展态势。影响2004年哈市房地产市

16、场开展的有利要素主要有：第一，经济情势明显好转。国家实施振兴东北战略，为哈尔滨经济快速开展注入了活力，在一定程度上必将带动哈市房地产经济的开展。哈市住宅建立和房地产开发能否能继续坚持高速运转，主要取决于哈市的总体经济情势。第二，投资环境明显改善。哈市住宅建立和房地产开发投资环境逐渐得到改善，去年以来相继吸引了一大批国内外有经济实力的地产商落户哈市，如上海爱建、大连万达等相继在哈市注入几十亿元的开发建立资金。第三，居民支付才干有所加强。商品房销售和二手房买卖各项目的明显高于去年同期，阐明随着哈市经济情势的好转，城市居民收入有所提高，居民住房消费才干逐渐加强。第四，住房的功能质量和环境质量明显改善

17、。哈市商品住宅价钱虽有所上升，但销售市场比较乐观，这阐明商品房的质量、规范以及住区环境已逐渐得到消费者认可，尤其是二手房经过几年的有价无市、价钱虚拟，正逐渐下滑至合理价位，加之市政府明显加大了对老、旧住宅区的改造力度，老、旧住区环境明显得到改善，由此引发了二手房买卖市场的活泼。第五，税费政策比较宽松。国家和省相关税费政策逐年宽松，尤其是去年下半年以来国家和省下调了买卖收费规范，减轻了居民购房税费负担，在一定程度上也刺激了居民的住房消费。影响2004年哈市房地产市场开展的制约要素主要是，房地产业开展受整体经济开展程度的制约，开发企业的投资建立才干和居民住房消费才干尚显缺乏，影响哈市房地产业的继续快速开展。2004年哈市房地产市场供应还会坚持较快的增长态势，与此相比较消费将面临一定压力，如何扩展住房消费依然是2004年推进房地产市场快速开展需求着力处理的问题。国家出台严厉耕地维护政策和土地征用制度，对于房地产市场供应会产生一定影响