恒兴城市花园项目营销策划报告

1、.PAGE ：.； 谨呈：泉州市恒兴工业机械恒兴城市花园营 销 策 划 报 告 营销谋划报告恒兴城市花园城、PAGE 第 PAGE 40 页 共 NUMPAGES 42 页目 录一、纲要构造1二、市场分析2三、根本战略4四、产品战略6五、价钱战略30六、通路战略36七、推行战略38八、推盘节秦41九、销售目的43 十、推行方案汇总44一、纲要构造市场分析根本战略产品市场价钱战略道路战略推行战略推盘战略WHATWHOWHYHOW二、市场分析竟争对象；宏观政策；品牌魅力。1、市场环境分析 周边小楼盘政府行为；企业号召力借势市政配套造势，社会言论炒作。入市时机佳位置竞争量体大，不易消化 2、竞争分析

2、 海丝花园社区大，封锁管理，整洁。周边小楼盘的价钱恶性竞争地方小，消费群体极限3、消费者分析电梯房接受的过程付款压力；自建房较多无法按揭付款，导致资金难度售后费用会比楼梯房略高时间及引导政府控制征地带动投机客三、根本战略一总体市场战略大社区、大配套+未来潜质+低端价位建筑环境配套营销概念包装展现大社区、大配套未来潜质火车站、水系公园、中心实验小学、北峰组团规划付款方式低价位入市促销折扣付款方式分三步战略实施二目的对象受众地域范围追求住宅质量自住客户和归侨、侨眷，本地购房投资客周边城区的投机者认可当地人文的外来企业员工子女就学购房的周边乡镇人士恒兴品牌的感召和拥护者。2、受众身份角色 群众化人群

3、3、年龄层次：2555岁的消化群体4、受众描画初次置业者、或多次置业的自住以及投资客户。三产品定位 恒兴臻品环境社区建筑立面及用材户型配套借助政府力量品牌效应 四竞争定位恒兴杰作，傲视群雄。五笼统定位丰州恒兴臻品 阮厝在恒兴城市花园新尚住宅的标志广告语 城市“新尚生活“恒兴臻品，城市名片 “高质量不等于高价位六营销要点工程资料： 套，约 平方米；建议均价 元/；估计销售总额约 万元；建议：10月黄金周开盘，控制开盘销售的节拍，小数量、多批次入市，不给周边小楼盘价钱竞争的空间。年底至元宵前实现25%-35%销售。四、产品战略研讨产品战略必需深化了解产品魅力：这是产品的价值支持点，经过对产品优势资

4、源的最大程度发掘，让消费者因打动而购买。1、本案产品魅力中心：新车站，新丰州城市花园洋房，恒兴信誉质量 2、产品魅力的根本内容：区位：一座规模宏伟的泉州新火车站即将落成，它必然会给整个丰州古镇带来翻天覆地的变化，构成5种必然性：人口的急剧添加；注：古往今来，城镇都坐落在交通便利的要冲地带， 古代有古埃及的亚历山大港，现代有新加坡和武汉，人群的聚集预示着城市的诞生。社区环境和交通的改善；注：从乡镇过渡到城市，不仅会带动环境和交通等硬件设备的改善，而且也会不断提高居住人群素质。以丰州旅游为代表的商业和站前商务的昌盛；注：人口的添加需求大量的任务时机，泉州火车站的配套效力和丰州古镇先天不可多得的旅游

5、资源将成为丰州新的经济增长点。地段的潜在增值；注：人多了，资源自然比较紧缺，包括本地段中的商铺和住宅，如今买就是赚未来！丰州正式并入泉州市。注：有了上述的变化，这种结果当然会水到渠成！环境：外部山水生活。高层建筑可以远眺九日山和清源山系两大国家级风景旅游胜地，青山郁郁，自有一番豪迈情怀；近邻泉州的饮水之源北渠，碧水弯弯，曾经负载多少泉州青年的宏图壮志！社区里还有正在规划建立中的两大水系公园，占地2300亩，逐渐构成城市滞洪排涝和休闲文娱双功能的社区大型公园。区内城市花园洋房。为高规范建立本小区的社区环境，小区约请园林名师设计建造了4000绿化花园，多种配套设备如儿童乐园，社区健身区，便利店，安

6、康步道，花卉园，水景园等一应俱全，让您尊享城市花园的美景感受无微不至阳光般的生活。小区更是牺牲了一层的建筑面积，挑高3米架空做绿色廊道和车位，通透流畅，绿树婆娑。建筑：现房11-17层电梯建筑，做丰州顶峰生活的领跑者。剧烈的欧式风格外观设计，工整、时髦、大方。典型的欧洲风格斜屋面，充溢着复古情怀，仿佛置身于风景秀丽的欧洲小镇。适用美观的飘窗，高度 600MM 宽度1800MM ，成为您休憩读书的私人空间；用 作为窗户材质，小五金件用 巩固耐用；一切钢管栏杆处，内侧皆设铜筛防护网；底下百叶窗凹入的部位作为空调外机位，预留了空调滴水管口，保证花园建筑外立面的整洁一致大面积的270度落地观景玻璃窗，

7、价钱:赭色深沉的外墙砖，品牌:电梯品牌:电梯间布置:公共走廊扶手:公共照明:内部隔墙资料更是红土砖建造以保证工程建筑的绝对质量，彰显恒兴追求质量的至善至美。规模：4万上层建筑，丰州大社区，大花园，配套自然完善。景观大道：社区门前 米宽的景观大道，与南北站前大道相衔接。一路流动的生态美景，是迎接您回家的奢华仪仗队！户型：雅致户型高尚生活。有一房、二房、三房多种套型其中17F公寓因图纸不完好只能估算一房独身公寓： 47共3*16=48套 二房两厅两卫 ： 121共1*15=15套三房两厅两卫 ： 143共3*15=45套复式 ： 4套共 112套其中11F电梯公寓估算两房两厅两卫： 90共4*10

8、=40套三房两厅两卫: 132共4*10=40套复式住宅 7套共 87套合计总共 87+112=199套恒兴城市花园户型配比一览表工程一房独身公寓两房两厅两卫三房两厅两卫复式住宅面积范围4790-121132-143180-380套数48558511占比24%28%42%6%点评：户型多样，配比根本适宜受众，但占42%大部分户型三房两厅两卫，面积过大，主力总价因此较高，会成为今后销售中的难点。入户花园：把大片绿意引入家庭，安康生活立刻呈现，主人的优雅档次皆展其中！大露台：顶层复式住宅拥有，是业主专享的私人休闲领地，随时与大自然亲密接触，永远提供住家意犹未尽的美丽心境。大开间客厅创新设计：阔绰的

9、大客厅衔接大大方方的观景阳台，让自在的风与阳光挥洒，他的友人只能不断地羡慕他。交通：成熟道路，四通八达，离尘不离城的便利生活，出那么繁华，入那么优雅。配套： 零间隔 全生活配套，生活就像一场盛宴。物业：全封锁管理，警卫威严，使人安心，贴心，放心。智能化门禁系统、楼宇对讲系统、监控安防系统，令居家更平安、更便利。教育：规划中的重点小学，让孩子赢在起跑线上。文化：周边的古书院、九日山摩崖石刻、延福寺等名胜古迹，人文底蕴浓重，让1700年岁月的沉淀和悠远的历史走进生活，和天之骄子亲密接触。3、产品分析由于已是现房，户型的改造都比较困难主流房型配比：三房两厅两卫占42%，两房两厅两卫占28%主流户型面

10、积：三房两厅两卫132-143，两房两厅两卫90-108大户型所占比例分析：主要为复式住宅顶楼，普遍带有露台，共有11套，占比6%，其优点明显：带有大露台，顶楼在每层层次差加价不明显时，只需有客户需求这样的需求，只需客户认可本小区的质量，其销售抗性并不大。总价控制：主流户型已定型，总价控制的分析曾经有点落伍了，但可经过朝向和楼层的差价尽能够的控制主流总价。根据对丰州镇的市场调研，我们以为如今最好销售的总价应控制在26万以下。4、产品销售分析A认可度：我们以为客户对本案的认可依次是：大社区花园洋房增值潜力区外环境规划B抗性比较：我们以为客户对本案的抗性依次是：价钱付款方式户型 地段区外现状5、产

11、品包装这里所指的产品包装，指的是如今已开发的两幢楼宇小组团的命名，详细命名如下：本案分为A区、B区、C区进展包装,现房两幢也是目前即将推售的两幢为A区；临街11F小高层1号楼内围17F高层2号楼价钱起价：1880元/；均价：2080元/；笼统风景小镇、花园洋房、安康住宅、成熟社区；优品建筑、风景建筑、人居同步丰州新世纪人居规范示范居所恒兴臻品6、产品价值表达：高质量不等于高价位对于本案的产品价值表达，主要包括两个方面：一个是社区价值表达，主要内容是社区目前的人文环境和周边的环境表达；其次是大环境价值表达。社区价值展现根据工程定位分析，该工程的花园环境和社区环境及工程质量是目的消费者最为认同的价

12、值点之一，也是消费者最为思索的重要要素之一。人文生态环境综合优势、社区价值是本工程中心竞争力的主要组成要素。社区综合开展是工程开展的中心才干。对人文生态环境和社区价值的展现，将有利于建立本工程不可复制和超越的竞争优势，有利于提升工程品牌笼统。 资源表现：恒兴品牌号召力；该工程的要塞位置，属于交通要道；临规划中的景观大道，优势明显；周边配套齐全，学校、购物、公园、火车站等条件较优越和完备；工程边上政府即将投建入口广场等标志性建筑物，具有引领作用。2社区价值发掘与资源整合根本情况：本工程周边的楼盘从质量或实力上规模和配套上无法与本案相比；周边住宅小区为根本生活配套，规模较小；街铺的运营情况主要依赖

13、于地段位置，业态较为混乱,极少以特征运营吸引消费者；价钱主要集中在18002500元/之间，价钱有一定差别，以学府花园售价最高；对本工程的启示：综合工程周边以及市内其他区域现有的工程，对本工程而言，均无法全盘模拟，这对我们提出了一个问题：口号城市“新尚生活优势：较新颖的概念，炒作空间较大，容易引起市场关注。推行笼统和立面笼统相符。发扬了小区的设计特点。优势：生活方式的定位较难把握。对策：新概念，可自主灵敏定义，扩展约念的范畴，防止单一定位，方便推行。客户接受的难度较大。对策：全新生活方式的导入，区分开其他楼盘，将吸引点集中在本工程，那怕是对工程优劣的讨论，呵斥市场的高度关注。可见，将本工程业态

14、定位为“城市新尚生活与案名较为吻合,而不利的一面可经过营销手段和推行方式有效抑制。五、价钱战略一定价原那么参照周边楼盘的价钱，特别是同路段的价位利于促销最大限制地实现工程价值；树立区域住宅价钱新目的，以价钱契合产品定位；建立市场自信心；价钱具有竞争力，实现销售，抢占市场份额；留有余地，进退有据；二价钱战略总纲限时限量低开，抢占市场，迅速消化1、保守定价市场现状定价法：1880元/起，每层加50层，顶层可意味性加20-30元/元/。分析：从目前产品的价值来看，主要借助小区、周边未成熟的配套及品牌号召力来进一步推行，但目前工程还未处于最正确展现阶段，周边的环境还未成型，升值潜质有待培育，消费者难以

15、评价其究竟值多少价值。从目前周边房地产市场来看，最高价钱为学府花园，其售价主要集中在28003500元/之间，从市场销售的结果也可以看出其消化较慢，曾经成为烂尾楼。其他楼盘售价全部低于学府花园，且销售情况均好过学府花园，好像地段辉达花苑1900元起，消化较慢，一年半时间内最多消化80多套，还有东兴花苑1700元起，也是卖得不是很理想。按照本工程本身情况，建议保守推行，采取限时限量低开高走，抢占市场。建议均价：2080元/五定价战略低价高走1880元/入市，开盘后一个月1980元/，根据每阶段内销售进况来调整；楼层价差50元/，顶层意味性加20-30元；二层为基价带花园按该面积的450元/额度摊

16、入该房价内。七购卖力分析单价：2080元/，总价约2330万内， 对于购买者无法按揭支付，在消费接受上还是存在着一定的压力。八付款方式设计总原那么：降低置业门槛A、正常付款方式设计认购折扣开盘折扣一次性折扣以老带新折扣B、建议付款方式设计拉高表价按揭付款分期付款灵敏结合1、适当拉高表价表价：1980元/利用100元价差设计开盘促销方式拉高表价的理由便于促销优惠；性价比突出。降低首付： 企业员工购买，根据员工在公司任务的时间、表现、诚信度来确定，首付可灵敏处置；余款部份贵公司担保进展银行按揭。本村镇消费者购买，根据居民在村镇诚信度来衡量，或给予办理银行按揭。外地消费者购买，房款采取分期付款，期限

17、为二年，等于向第三方借款，每个月按实践欠款分摊支付给贵公司，欠条上明确指出未能按时支付该房款承当的违约责任。如：企业员工购买 购买时须支付30%首付房款，本员工可支付10%房款，余20%房款可在二年内付清。一是鼓励员工置业，二是企业牵头带发动工的积极性，三是抢占客源，迅速消化。六、通路战略一通路模型设计1临街路面展现工程街悬挂一幅布幅，信息表现，工程浮出水面，即将推售，。2307省道原有省道至该工程入口，有一块企业笼统POP，建议暂时换为本案笼统广告。对307省道来往的车流人流集中表达工程笼统；是地产笼统推行方式的创新，将极大地引起人们关注；人流视觉的新焦点，导示系统的重要组成部分，是房地产与

18、品牌相结合的鲜明笼统表达；3售楼中心选址售楼中心也是从点至面的一个宣传渠道，建议在接近307省道上位置较明显选址一处作为售楼部，提高宣传力度。5工程的辅助手段 DM制造 短信群发 现场道具：模型、鸟瞰图、户型宣传页、室内看板、合同、销售图纸 配合单位：银行、对接部门七、推行战略一笼统建议售楼部装修借助火车站11月底投入运用软文进展炒作本案即将销售信息发送二开盘前活开工程想象：开盘前期：发放购房VIP卡，数量有限，此卡可抵房款，赠送他人运用，同时持卡人可积分，并且兑现物品，前期造势，口碑宣传，构成紧张气氛。布幅、POP广告投入 短信群发 DW发放 告知 开盘当日：乐队助兴、有奖大转盘活动针对成交客户，100%有奖、售楼部场外气氛布置。开盘期：开盘一周内到现场客户可领取一份小礼品；抽奖：成交客户可参与大转盘摇奖，获得奖品可直接抵扣房款。热销期：老业主带新客户成交可积分，积分者可领取