华锯御庭定价市场分析报告(新)

1、.：.；华钜御庭定价市场分析报告市场综述住宅市场整体成交量惠南110月主要商品住宅成交量汇总 单位m2采样楼盘：听潮豪园、景丽苑、胜利家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园从目前，惠南主力商品房成交数据来看，2021年整体市场走缓，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。七月由于听潮豪园开盘，当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十的数据反映出目前惠南市场的现状，9月份成交量更是跌落到全年最底。10月成交量复苏由于丽景苑开盘，其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓，另一方面由于开盘量的委缩。由于目前政策频繁出台，开发商同样处于张望形状，一些符合预

2、售的楼盘销控部分房源丽景苑二房、香桂园6号楼。板块整体成交价钱情况惠南110月主要商品住宅成交量均价 单位元/m2采样楼盘：艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、胜利家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园上图为2021年110月惠南主要工程成交均价。可以看出，12月成交价还底于6400元程度，自3月份后，月成交均价在6950元均线上下动摇。从数据走势来看，目前惠南房价趋稳。同时，值得留意的是，下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市，在当月成交量占较大比例同时，成交均价没有大幅上升，阐明了目前惠南楼盘还是采取比较谨慎的开盘战略。竞争工程近期成交情况案名十月份近五月成交量成交套数成交均

3、价成交量成交套数成交均价鼎城丽景苑6431.35457442.796431.35457442.79艺泰安邦2203.38196955.0419247.042036944.76听潮豪园2255.82186817.3417128.611347199.47金梅雅苑163.8627386.793239298161.36爱盛家园16616703.01132886488一方新城98.8317239.703120.65287186.77从本月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，缘由在于热点楼盘房价曾经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地，但是实践成交价钱

4、都以各种名义出现一定比例的下降。听潮豪园自上月起，对其房源进展大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的方式获得一定的成果，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价钱也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交情况良好，该批房源沿沪南路，且12为商业裙房，楼层设定为36层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。目前，听潮豪园采取更为激进的销售战略，省去之前优惠+抽奖的复杂方式。如今购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算，优惠幅度到达10

5、%12%。置信下个月，听潮的销售价钱将进一步下探。金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房为主。目前还剩余22套，其中有7户为动迁房，本月销售2套，成交户型处于低楼层区域，使本月成交均价回落至7387元/。目前本案报价依然是8000元/平方米的均价，有98折的优惠折扣。香桂园估计9月推盘的最后一幢也推迟开盘，开盘时间估计在12月。10月没有成交。竞争工程价钱在过去的10个月内。主要在售个案的成交均价主要集中于7000元/左右的区间内。听潮豪园：7、8月份的成交均价到达近年来的高点，步入9、10月份，该案为了促进销售，推出了一系列的优惠活动，成交价钱下降，下降幅度为8.8%656元/。鼎城丽景苑：于

6、9月底开盘，成交均价在7442元/平方米，与该案的报价相符。富成家园：由于开发商二期开发暂缓，不急于回笼资金，不搞优惠措施等价钱战，虽然销量一路下滑，但价钱还是稳中有升，在7000元/左右。金梅雅苑：是区域内售价最高的个案，占有老城区地段优势，目前已进入尾盘销售阶段。报价均价8000元/，近几个成交均价在8200左右。香桂园：目前可售房源较少，还有最后一栋9层小高层未售，开发商欲等市场环境有所回暖后以现房销售该案于08年12月底交房。所剩房源甚少，以高价渐渐卖的思绪缓慢去化中，故成交均价呈上升趋势，目前成交均价在6500元左右每平米。个案销售价钱情况个案所报均价优惠措施实践成交均价近5个月近3

7、个月听潮豪园7400元/案报均价：7400元/，景观房：9500元/起价报价6780元/，每层加价100元/，最高在8000元/左右，由于市场的低迷及个案所剩房源的位置楼层等不佳要素，工程在9-10月份该案采用降价优惠措施：每套10万，折算后，实践最低成交价在5900元/对于楼层、位置不好的房源可优惠每套10万元71816812金梅雅苑8000元/1-6F售价根本在7400-8000元/之间7410元/起价，3-6层每层加100元；7-11F售价范围在8100-8550元/之间6-7层加200元，7-10层每层加100元11-12F复式售价在8560-8800元/11层加150元，复式单价85

8、60-8791元/一次性付款可享用98折。82168445丽景苑二期7500元/起价：三楼6750元/一楼为商铺2-5F售价根本在6750-7000元/起价6750元/,二楼房源北面附送阳台，因此售价在三楼的根底上加50元/，除次之外其它楼每层加价100元/；6-12F售价根本在7100-8000元/5-6F之间有个200元/跳价，之上全部每层加100元/；13-17F售价根本在8100-8300元/16层的售价最高为8300元/，复式售价在8140元/ 该案销售有一定的优惠措施，优惠幅度：50-100元/74847484惠南一方新城公寓：7000起价：6330元/；最高价8200元/1-2F

9、 :加150元/，其他每层加价100元无明优惠措施。每套总价去零取整拉去千位数71456977花园洋房：76007600-8600元/香桂园7000元/6700-8000元/无明优惠措施可谈65226506惠南镇主要在售个案户型供求分析个案一房一厅二房二厅三房复式四房合计去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数去化套数供应套数金梅雅苑81681381033002742惠南一方新城0013127252523944845436香桂园0016116773792400236250南欧城001911921761766600373374听潮豪园00611326814

10、00000129272丽景苑二期0000548456005990合计8164346314047411322444811691464去化户型占比0.9%47.7%44.4%2.1%4.8%户型供求比2 1.4541.8341.471.091.611惠南镇板块各户型供求分析备注：以上数据采样于惠南镇目前的主要在售个案：惠南一方新城、听潮豪园、香桂园、鼎城丽景苑二期、南欧城、金梅雅苑板块区域内总体的供求比为1.61：1，供过于求。二房二厅户型的供求比为1.46：1；三房二厅户型的供应量最为充沛，供求比为1.84：1；需求量根本与二房相当；复式户型供应量较小，需求量也较小，供求比为：1.09：1四房多

11、层，层层退台花园洋房：大户型多层花园洋房区域内较少，接受度尚可，供求比理想为1.48：1；一房一厅的供应量甚少，仅有金梅雅苑一个个案供应，且需求量极少，供求比到达了2；1。主要在售个案成交户型情况：主力需求户型是二房和三房，占总体成交量的91.7%。而三房二厅的需求量根本与二房二厅相当，二房二厅成交434套，三房两厅404套。多层花园洋房的四房大户型的成交为44套，虽然仅占总体成交量的1.5%，但是结合它的48套供应量，阐明此类产品的市场接受度较好的。一房一厅的成交量为8套，占总体成交量的0.9%，除了由于它的供应量较小之外，一房一厅的小户型还是背叛当地人的需求的。复式供应量不大，区域需求量也

12、比较小，共成交13套。年底前后区域可售量分析案名可售量可售套路套华钜御庭36450386鼎城丽景苑14153123听潮豪园25346216香桂园693462一方新城897358合计91886845备注：可售量：是目前主要在售个案的已有的存量和今年年底前后推出新增供应量年底前后供应量较大，加大竞争压力区域市场中，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。如继续维持目前的区域市场行情，且在这两年中没有其他新个案的推出情况下，那么那么需求近1年的时间的供应才干去化这批供应量。可售户型分析个案产品一房一厅二房二厅三房二厅复式合计已开未售即将开盘已开未售即将开盘已开未售即将开盘已开未售即将开盘

13、已开未售即将开盘金梅雅苑小高层、高层8套-5-2-0-130惠南一方新城高层-8-10-3-45-多层花园洋房-5-15-44房0-香桂园小高层-636-8241448多层-6-听潮豪园小高层-7172小户型72-14372丽景苑二期高层-9630-1-3196华钜御庭高层-335小户型-51-386合计8-9553959104248602各户型供应总量863119414850套各户型供应占比1%75%23%2% 表一上表中我们可以察看出：年底前后，惠南板块总供应量在842套，共约9万平方米，总体供应量较为庞大。其中二房二厅的供应量最大，共631套，占总供应量的74.94%，；三房二厅的供应量

14、为197套，占总供应量的23.4%；复式的供应量较少共14套，占总供应量的1.66%；一房二厅共8套，占总供应量的0.95% 。(详见表一) 目前可售房源量：一房一厅8套；二房二厅95套；三房：套；四房复式：10套；各占比为：3%、38%、55%、4%。年底前后，区域内新增供应898套房源，其中二房539套、三房59套。即时二房的总供应量将升至634套，占总供应量的75%；惠南镇主要在售个案户型面积年底前后金梅雅苑惠南一方新城华钜御庭(即将推出) 香桂园听潮豪园丽景苑二期即将推出即将推出一房65-81-二房123.29- 124.5294.96- 110.2988-89(324套)92- 98

15、116.83-120.8385-9072套-106.95三房156.64116- 142- 140130.62130.37- 146.01-129.03- .7-四房-142-159-复式130.12- 213.27189- 223.75-223-249-备注：阴影打底的为年底前后即将要开盘的。一房一厅:区域内一房一厅的供应量较小，占总体供应量的1.6% 。于金梅雅苑，面积在65-81平方米，由于该案售价比较高，户型面积偏大，功能性不强。二房二厅：供应量大，供应面广。区域内该户型占总体供应量的74.9%，共631套，供应量极大。目前该户型主力供应面积在116-120，主要于听潮豪园；但是在未来

16、的一段时间内，除了丽景苑二期的96套106两房和香桂园36套的92-96上市之外，还将有335套及听潮豪园的72套的85-90平方米的小户型两房推出。三房二厅：供应量减少，将会出现供不应求的景象。该户型未来一段时间内供应量为197套左右，占总体供应量的23.4%。目前主要供应量于听潮豪园、丽景苑二期及惠南一方新城。未来一段时间的新增供应量也不大，主要于华锯御庭。复式和四房：大户型供应量较少，需求量较小供应量14套，主力供应面积在220平方米，主要于惠南一方新城和金梅雅苑。惠南镇主要其他在售普通住宅可售户型总价分析个案户型一房一厅二房二厅三房二厅二卫复式四房金梅雅苑面积6581123.29124

17、.52156.64166.86313.27-总价范围4855.6万6068万91105万115133万142275万-听潮豪园面积-116.83-120.3385-90130.37-146.01-总价范围-69-96万未开盘78-140万-丽景苑二期面积-106.9129.03-.7226.27-249.3-总价范围-未开盘85-115万180-200万-惠南一方新城面积-公寓：94.96- 118.53多层：112.48-116.28公寓：114.42- 134.62多层：112.32-151.31215.44- 222.01142.25-150.47总价范围-60-72万72-85万71-

18、110万83-125万170-180万110- 130万香桂园面积-92-98130.62-总价范围-未开盘未开盘-区域个案听潮豪园工程根本情况根底经济目的：占地9万，总建筑面积15万，容积率1.67分两期开发，本期为一期，建筑面积约8万物业简况：一期12幢，约480套；开盘期：2007年6月；交房期：2021年10月开发商：上海脉通房产开发运营听潮豪园地处西城区惠南镇西南部，位于听潮南路以西、沪南公路以南，西乐路以东，迎薰路以北。工程西面规划为西尔斯国际品牌购物中心，生活配套主要依托于城中区，目前不是很便利。楼盘所在地块成J型，地块西面为西尔斯国际品牌购物中心占地面积4.1万平方米，总建筑面

19、积12.8万平方米，南面是惠南一方新城。主入口位于听潮南路，小区一期与二期之间安排集中水景，与地块中部的中心绿地相连。小区开设2.5万的餐饮城 。小区规划了20幢小高层、高层公寓。一期位于小区小区中心水景北面，由11幢8-14层的小高层和1幢6层多层组成，双陈列开，一幢由2单元组成，每个单元一梯两户设计。二房面积在：111.94120.33，三房130.37-141.63。该工程7月28日公开销售5栋小高层，二房面积主要在116-118平米，三房主要在130-146平米。均价报价在7400元/，对于支付过20万元的意向金的客户，可以优惠280元/平米。目前14号楼二房销售较快，因该楼相对价钱相

20、当的楼来说栋距比较大。在五栋中位于小区中间位置的18号楼听说是楼王，均价报价到达1万元/平米，因其南面无任何遮挡，且是小区景观最好位置。工程销售走势情况08年7月6日推出272套新房源推案速度缓慢与前批新房源相隔10个月后在08年7月6日才推出一期第三批房源，共272套，总面积34900.38；户型全部是116.83-120.33两房二厅和130.37-146.01的三房。优惠活动推案刺激去化从去化情况来看，该工程在2021年来的去化情况尚可，经过长达半年蓄水期，7月新推房源后，当月成交91套。由于大环境的市场低迷，以及区域内鼎城丽景苑二期开盘，和本身剩余房源的区位相对较差，工程先后在9、10

21、月推出“中秋百万抽奖活动、“特价房的活动和看房当天成交立减高达10万每套等一系列优惠活动，促进了销售。成交均价整体向上走势，步入11月有所下探迹象。在2021年7月6日，推出新房源272套，面积34900.38，开盘当天成交54套，成交面积为6820，去化量占总推出量的20% ，成交均价在7415元/，成交均价较07年度中9月份最高成交均价上涨22%。自10月起，对其房源进展大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的方式获得一定的成果，10月份销售18套，是9月份的一倍。同时，大幅优惠背景下，其销售价钱也大幅回落，10月份其销售均价为6817.34元/m2，较上月6996.96元/m2进一步下降。

22、成交房源来看，该案此次所推12号楼特惠房成交情况良好，该批房源沿沪南路，且12为商业裙房，楼层设定为36层，报价为6500元/m2，特价房大比例成交拉底了听潮豪园10月份的销售均价。目前，听潮豪园采取更为激进的销售战略，省去之前优惠+抽奖的复杂方式。对于房源户型位置较差的，如今购房总价直接优惠10万元。以单套90万来计算，优惠幅度到达10%12%。置信下个月，听潮的销售价钱将进一步下探。工程供求构造研讨开盘时间户型供应套数已售未售备注二期：272套，共1758808年7月23日二房二厅116.83-120.33132套61套71套其中35套集中于背靠沪南公路的两房，三房两厅130.37-146

23、.01140套68套72套所剩房源主要集中于景观位置最好19、20号内，共54套，开发商有意开出9500的高均价，让其缓慢去化；其他18套。主要集中在各门栋的低区一期：190套，406042007年6月28日全部售完合计272147173 户型供应成交构造表85-90101-103105-107116.83-120.6130.37-146.01192-210合计1R2T00002R2T278278207713R2式0黑色数字为该房型面积段供应套数，红色数字为该房型面积段成交套数听潮豪园二期共推出462套。其中二房278套，占61%；三房184套，占59%。目前合计去化

24、296套，工程整体去化率为64%。二房两房共推出了278套，占全部房源的61%；共去化了207套，去化速度为75%，略高于整体程度。三房三房共推出房源184套，占全部房源的40%；合计去化112套，去化率到达了61%，要低于工程整体去化程度。所剩房源情况该案目前所剩房源主要集中于远离景观带的14号、16号和背靠沪闵路的9、10、11、12号的房源，根本是2房二厅的户型，面积在116-120平方米，而售价较高的“楼王景观房，由于开发商有意保管，均价以10000元/的报价使其缓慢去化。由于工程良好外立面及景观实景，博得了良好的口碑，成交量大幅高于同区位的惠南一方新城。观念：在区域环境较为低迷的情况

25、之下，坚持稳定的去化速度。主要缘由在于该工程本身质量较高，且经过一段时期的热销后已构成良好的口碑效应。因此，目前该工程是板块内名度较高的工程之一。虽然该工程质量较高、小区环境较好，但目前成交价钱不高的一个主要缘由在于生活配套还不是很完善，便利性较差。鼎城丽景苑二期工程根本情况根底经济 目的：占地8.1万，建筑面积18.4万，容积率2.3物业简况：共157套,一期62套；楼层状块:地上3层,地下一层开盘价：一期第一批开盘价46005800元/，第二批房源于08年9月底推出，均价报价7500元/开盘期：一期开盘2006年6月；交房期：2007年6月已延期，产证至今未交付 二期：2021年9月28日

26、开盘开发商：上海鼎基房地产开发楼盘简介：位于惠南镇老城中心区域。南面临沪南公路，北面临惠新港，西临惠南镇主要商业街南门大街，东近川南奉公路。周边根本为成熟的居住小区，商业居住气氛比较浓重。该工程是一个综和型工程，在狭长型地块的西端规划有5万平方米商业，已有乐购签署了15年的租约。东部地块共规划14撞1017层住宅，受地块限制，两排分布，住宅底层均为商业用房，构成两条长800米的商业街。14幢1017层，一梯两户设计，以三房为主，有两种三房户型，一种为117三房，另一种为127平方米的三房。临沪南路的住宅中，有2幢住宅全部安排两房，两房面积为96平方米，住宅顶层为200226平方米的复式房。根据

27、目前的规划，最东部的3幢17层单体住宅为小户型公寓，但尚未最终确定。备注：该工程整体开工进展较慢，目前仅启动西面2块地，为大卖场和5幢住宅，大卖场已于06年年底投入运营。工程销售情况鼎城丽景苑2期于9月28日开盘，共推出180套房源。其中销控912号楼，可售为46号楼，共84户，全为三房户型。开盘前(9月28日)预定优惠100元/ m2，目前报价为7500元/m2。10月，共完成销售45套，占此次推案量的53.5%，是10月份惠南销售好的工程，销售均价达7442.79元/m2，根本与其报价持平。从目前所剩房源来看，低层与顶层房源居多，而中间楼层去化良好。该案估计于本月底或下月推出其二房产品，面

28、积为106 m2，合计96套。由于位置相对46号楼较差，价钱不会高于目前售价。推案速度较慢2006年6月推出1期的3幢房子，由于动迁问题的影响，后续2幢房源间隔了2年多才得以开发，规划东边的地块目前依然处于动迁形状，由于人口居住密度大，地段相对较好，使得动迁速度无法跟上开发节拍，估计后期的住宅开发还需再等上2、3年。去化情况好虽然一期延期交房，产品至今未办理出，但是该工程二期德开盘的去化情况依然比较理想，当月去化占此次推案量的53.5%，阐明了该区域市场具有一定的刚性需求。成交价钱二期工程的成交价钱较06年6月开盘的一期房源成交价钱上幅40%。工程供求构造研讨 供应成交构造表728792969

29、7-99100104106-109110124-130134-140220-225240-249.3合计2R1T2R2T9696未开盘3R2T186078123850复式246123黑黑色数字为该房型面积段供应套数，红色数字为该房型面积段成交套数户型各户型供应量各户型去化量去化占比180套二房二厅一卫106.9596套106.9未开-10262.4三房二厅二卫129.0384套53套63%12068.41763364%统计分析该工程已推房源的供求情况后发现：目前推出房源合计84套。大部分为三房二厅二卫的户型，共78套，占此批总供应量的93%，而三房的主力面积那么是m2的较大三房。复式推出6套，

30、占比8%左右。开盘当月去划53套，去化率为63%。三房两厅三房的去化率为65%，高于工程平均去化率。三房的主力面积是 m2，该房型的去化率为64%，略低于三房的去化率。而相对应的是，面积稍小的129m2的三房去化率到达了67%，稍稍高于三房总平均去化率。户型二房二厅三房二厅二卫复式面积106.9129.03-.7226.27-249.3总价范围未对外销售，价钱未定85-115万180-200万复式房源共6套，去化3套，区划率在50%，低于该案的平均去化速度，相对高总价的房源，区划速度相对较慢。观念：丽景苑地处惠南板块老城区边境处，工程本身带有5万方的商业配套，并乐购已于开发商签署了15年的租赁

31、合同，且已于06年年底入驻，拥有便利的生活配套资源。工程的生活配套资源弥补了住宅本身质量感不强、一期延期交房的弱点，在听潮豪园大搞促销战时，丽景却依然巩固着7442元/的成交均价，足见，区域内，客户群体更注重便利的生活配套环境。惠南一方新城工程根本情况占地16.8万，总建筑面积约22.8万，容积率1.35分两期开发，本次为第一期，建筑面积14.3万物业简况：一期18幢514层，约664套；2幢排屋、3幢双拼别墅开盘期：2007年6月；交房期：2021年12月投资商：上海一方置业开展；开发商：上海浦东富成房地产；代理商：上海世恒房产经纪咨询楼盘简介：惠南一方新城位于南汇区惠南镇，听潮南路以西，宣

32、黄公路以北。惠南镇中心商业区在该工程的东北方向，间隔 5分种左右的车行时间，南面是农田和农民房，东北面是东方听潮豪园。小区地块呈L型，被东西向的迎熏路分为南北两块，南块略大，北块略小。本期开发的为南块，该地块目前东侧已启动，西侧还未拆迁。一期地块南北窄东西宽，呈规整的长方形，是一个以普通公寓、花园洋房为主，另有少量排屋和双拼别墅的工程。工程南侧有一条天然河道穿流而过，东北两面安排沿街商业街和商业休闲广场，规模约3万，商业休闲广场是采用内庭式广场与临街式走廊相结合的方式，规划未来业态以餐饮为主。小区建筑规划南低北高，东部和北部规划了8幢1214层住宅，中部安排了10幢5层的花园洋房，沿河道安排3

33、幢双拼别墅和2幢4联体排屋。普通公寓各有23个单元，为一梯两户格局，电梯全部南置，安排有挑高5.8米的入户大堂，外立面采用的是天然石材与真石漆，其12层为90左右两房，顶层为200左右复式，剩余楼层全部安排116三房。花园洋房为一梯两户格局，层层退台设计，顶层为复式，1层为150左右四房，剩余楼层为116134三房。该盘去年7月7日开盘小高层报价在6600元/销售。其成交顶峰其中于去年711月份。今年由于可售房源减少，成交量较低。目前报价为7000元/m2公寓、别墅12000元/m2，从网上备案来看，只成交一套，成交价为11115元/m2。供求走势情况08年1月30日推出73套，10072.2

34、8销售顶峰集中于去年，后期开发估计09年惠南一方新城于08年1月30日推出最后一幢小高层，当时报价6800元/平方米。房型有95平方米的二房和130平方米的三房。目前处于尾盘销售阶段，从上图可见，自7月后，月均去化量很小。而该盘目前只开盘5万方，后期还剩17万平方米，从目前工地情况来看并无开发迹像，案场业务员表示最早也要到2021年后续房源才会推出。尾盘销售，别墅、洋房余量相对较大惠南一方新城目前剩余房源已不多，公寓仅剩一期靠河的水景小高层，其中95平方米两房仅剩10楼2套，平方米三房还有较多剩余，二期多层情景花园洋房只剩4、5层还有少量剩余，三房，110平方米左右，总价90万元/平方米，今年

35、年底可交房。由于可售房源量不大，因此，一方新城没有没有采取听潮豪园那样大幅促销方式来刺激成交。目前案场折扣率很小。成交均价整体显向上走势，步入11月有所下探迹象。工程供求构造研讨惠南一方新城产品供应分析表：住宅套数住宅面积已售住宅套数已售住宅面积可售住宅套数可售住宅面积去化率公寓31636893.429533778.75213114.2594%多层层层退台花园洋房12015829.449612776.05243053.3980%双拼别墅143022.161216.73132805.368%合计450套55745392套4677358套897387%产品供应多样工程产品多样，有小高层公寓、多层层

36、层退台花园洋房(5层) 及双拼别墅。工程一期先后共推出450套房源，其中公寓316套，多层层层退台花园洋房120套，双拼别墅14套，分别占总供应量的70%、27%、3%.各类产品去化速度明显不一工程所剩房源共58套,总体去化率87%,其中小高层去化速度最快,去化率到达94%,高于小区平均去化率;其次多层花园洋房(5层) ,去化率为80%,小幅低于小区平均去化率;而双拼别墅的去化率仅有8%,远远低于小区的平均去化率,该产品共有14套,仅有一套的成交,虽然据业务员声称由于内部定购还没有签约所致,但是多少让人有点质疑.该工程的普通住宅中,从户型的温馨度,得房率及所处的位置来,多层花园洋房明显优于小高

37、层,而其去化速度却低于小高层,纠其缘由应该还是价钱所致.小高层:均价7000元/多层:7600元/ 户型供应成交构造表94-118.29116-142142-159189-223.75215-216213-216合计2R2T1271271141143R2T2522522272274R2T48484444复式99661414别墅11黑色数字为该房型面积段供应套数，红色数字为该房型面积段成交套数惠南一方新城各户型成交分析图二房二厅:供应量占比小,去化稳定户型面积在94-118.53,共127套,占总供应量的28.2%去化114套,去化率为89%,略高于小区平均去化率,目前主要房源主要集中在小高层的

38、低层区和花园洋房顶层.三房二厅: 供应占比较大,去化速度较快三房二厅的面积在112.32-151.31(其中小高层的三房两厅面积在114.42-134.62;多层的三房两厅面积在112.32-151.31) ,共252套,去化227套,去化率90%,高于小区平均去化率.所剩房源主要集中于多层花园洋房内.四房二厅:供应占比较小,去化速度最快四房二厅面积142.25-150.47,全部是 多层花园洋房,共48套,占总供应量的56%,去化44套,去化率91%.复式:占比小,去化慢复式面积在189-213,共9套,去化6套,去化率67%,远低于小区平均去化率观念:目前一方新城处于尾盘销售阶段，而后续工

39、程上市时间将推至09年下半年。因此，开发商并不急于售出手中余房，与听潮豪园大幅优惠构成鲜明对比。目前虽然报价低于听潮，但由于折扣少，实践成交价要高于听潮。南汇惠南板块住宅工程市场情况总结房地产开发起步相对较晚，开发节拍较慢，是上海市各新城中供应量、成交量均小的非活泼性城镇之一；整个板块内短少集产品规划、质量均高的标杆性个案，也是无法支撑整个板块价值提升的一个重要要素；整个惠南镇板块属于外来人口导入少以本地消费群体为主的区域，对于整体大市场环境反响速度偏慢；梯度消费特征不明显。由于价钱相对属于上海楼市洼地，因此，大户型房源在惠南相对好销。同时，从近两年的市场来看，区域容量曾经趋于饱和，而今后更多

40、工程将面临“70/90政策影响，因此，产品同质化将不可防止。总体来看，区域市场缺乏以支撑今后惠南的整体体量，市场外扩将成为惠南市场开展趋势。大盘时代到来，楼盘质量较以往有所提升。惠南目前市场上产品以小高层为主，多层曾经成为稀有产品。虽然目前惠南在开发工程不多，但都为10万平方米以上大盘，所以，工程都有着比较系统、完善的规划，楼盘质量曾经较前几年有了明显的提升。楼盘销售速度有所下降2007年，上海楼市火爆，排队购房的景象屡见不鲜，相比之下，步入2021年就略微冷清了，成交量仅为去年一半。同样，惠南房地产市场也相对低迷。近几个月，惠南各大楼盘去化量呈现不同程度的下滑势态，市场景气度不可同日而言。房

41、价出现松动从10月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，缘由在于热点楼盘房价曾经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地，但是实践成交价钱都以各种名义出现一定比例的下降。目前市场进入有价无市的阶段，而后期如要突破，价钱松动在所难免。年底前后供应量充沛，竞争压力增大。目前惠南房价继续上涨将冲击刚性需求接受底线，国家趋紧的信贷政策能够对于地产运转产生一定影响。当前楼盘前景暗淡，本案入市将面临一个需求不旺，竞争猛烈的环境。同时“70/90规范限制产品规划，与当地需求相背叛，推案时应相对保守思索市场预期。板块内主力供应产品是较为温馨的二房与三房；90平米

42、以下户型供应量极少，但去化情况也相当不错，因此小户型产品在该板块内虽不是目前的主流产品，但却是存在一定时机点的；察看90平米以下的小户型产品成交情况发现，一样面积的产品功能设置越齐全越合理其去化情况越理想，一样功能的产品面积越紧凑去化情况越理想。2.上海别墅市场9月别墅新增供应量环比上月略有减少，成交量也有一定幅度下降，而成交价钱却环比上月微幅上长。供应9月别墅新增供应同意预售量为10.8万平方米，环比减少了9.3%，同比减少了41.14%。成交9月别墅成交7.3万平方米，环比减少了39%，同比去年同期下降了近75%。继供应量在本月有较大跌幅之后，成交量在本月同样呈现下降趋势。成交均价本月别墅

43、成交均价为2万元/平方米，环比上月上涨6.04%，同比去年同期上涨了近40%，该类物业的稀缺性导致其价钱总体上仍将继续上扬。 小结： 上海别墅市场的新增供应呈继续下降的趋势，继续回落，而在整个楼市张望调整气氛较为浓重的情况下，成交量也出现较大幅度的下滑。但一些高端工程的成交以及该类物业产品本身的稀缺性，使其价钱总体上仍继续走高。 1南汇别墅市场南汇作为浦东经济开展的纵深腹地，逐渐与浦东构成上海的“大东郊。大东郊得天独厚的自然环境使得南汇成为上海别墅开展的另一片热土。目前南汇曾经构成康桥、航头地域及惠南三个别墅带。周康块地理位置处于南汇西北角和浦东交汇处，仅邻浦东。该板块主要集中了康桥半岛大型别

44、墅社区，以及中科大学村及大型复合社区绿洲康城，客户以市区浦东为主。航头镇位于闵行、奉贤、南汇“三区交界处。航头镇的别墅区曾经渐显雏形。高端别墅聚集是航头别墅市场的鲜明特征，东方夏威夷、爱法奥朗别墅、生茂养园等，生态环境是航头别墅最大卖点。惠南是南汇区的行政中心和文化中心，目前惠南板块的别墅的主要开发主要集中于南六公路沿线。但由于远离市中心，惠南别墅市场本地消费特征明显。各区域别墅成交量2021年110月南汇各区域别墅成交量单位：平方米从上图可以见，目前南汇别墅市场主力在航头版块，优良的区域环境，相对周康低兼的价钱是该区域主要特点。如今的周康曾经是上海住宅市场的热点区域，因此，别墅开发比例减小，

45、受土地限制，周康板块别墅供应量小。各区域别墅成交均价2021年110月南汇各区域别墅成交均价 单位：元/平方米从目前价钱来看，周康板块今年110月平均成交价到达27715元/m2，而三大板块中，惠南板块相对处于价钱低洼区。惠南别墅市场惠南镇是南汇区原行政中心和文化中心，由于远离上海市中心，其楼市游离于上海楼市，一方面受上海市场冷暖趋势影响，另一方面，客户又详细明显的区域特征，别墅市场也不例外。假设说，目前周康、航头别墅以外区域客户为主，那惠南别墅市场的客群仍以本地客为主。惠南别墅工程综合分析目前惠南镇别墅主要分布于南六公路沿线与镇区两大区域；由于地块性质不同，两大区域的产品与价钱都有明显的区分

46、。区块工程称号产品报价元/m2成交均价元/m2南六公路九九别墅独栋1700011078花源湾双拼、独栋140001500012638南瑞别墅双拼250003000023262装修惠南镇一方新城联体复合社区1200011115莎海惠晨苑联体复合社区90007223目前南六公路沿线别墅工程，均为纯别墅社区，产品以独栋为主。目前在售楼盘为花源湾与南瑞别墅。花源湾产品以联体为主，少量独栋与双拼。而南瑞别墅全为双拼别墅，产品档次高，全装修房，装修规范120万元/户以上。而惠南镇区的别墅工程普通为复合型社区，别墅产品在全个社区中所占比例较小。别墅体量以及比重不大。销售分析从价钱上来看，目前惠南别墅整体均价

47、主要集中在11000元的价钱程度。与南汇周康、航头相比价钱相对较低。从目前惠南联体、双拼别墅的销售情况看，继续期每月去化量在37套左右。推案普通在5060户，上市一年左右销售率能到达8090左右，去化情势总体来看较为平稳。同时，自8月份以后，市场张望气氛剧烈，惠南近两月鲜有别墅个案成交。从网上备案来看。3惠南别墅个案南瑞别墅工程地址：南六公路开发商：上海南瑞置业工程规模：总建筑面积约3.3万平方米，目前126套双拼别墅。容积率：0.38销售价钱：6701000万元全装修：120万/户房型单套建筑面积：250303平方米。地下室：162平方米花园面积：173545平方米。其户型特点为分户式独幢，

48、与普通双拼不同的是，该案大多为两层构造。户型设计奢华，为惠南板块高端工程。销售情况该案于6月下旬推出其三期产品，位于小区北面，合计56户。该案对外报价为6701000万元每栋，为全装修房源，装修规范为120万/户。截至至8月底共售出4套，平均成交单价为23262元/m2。该案前期去年年底销售价钱在900010000元/m2，目前价钱飚升至2300025000元/m2，除去5000元/m2的装修，售价上升了700010000元/m2。三期工程利多0.38容积率，低密度环境；周边别墅气氛构成；临近南六公路，出行方便。工程利空单价较高，高于周边单幢别墅单价。花源湾工程地址：南六公路99弄20支弄人民

49、西路开发商：上海名流置业工程规模：总建筑面积约3.6万平方米，目前一期共推出62套容积率：0.45销售价钱：1400015000元/m2房型单套建筑面积：210253平方米。以双拼为主，少量独栋。地下室：5080平方米花园面积：50100平方米。地上3层，地下1层，南北露台设计，大面积玻璃采光，全明地下室。花园设计比较小，四房三厅三卫为主力户型。销售情况该案于去年10月开盘，一期共62户14487.5 m2。7月平均成交单价为12638元/m2。花园湾目前共成交55户，所剩房源为独栋与双拼，单价在1400015000元/m2。与去年相比，今年成交量小，八月份以来没有成交。花源湾7月份成交均价为

50、12638，较去年开盘上升近四成。近期没有成交。工程利多别墅亲水性强，水景丰富；周边成熟别墅气氛；临近南六公路，出行方便。工程利空花园过小，利用率不高。莎海苑工程地址：靖海路178弄开发商：上海莎海实业(集团)工程规模：12幢多层、6幢小高层、7幢联体别墅、1幢商务酒店。容积率：1.5销售价钱：9000元/m2房型该盘为复合型社区，联体别墅约30户，面积为180200平方面，一个车位，没有私家花园、地下室。别墅均为四房设计。销售情况该案于去年05年开盘，目前所剩房源不多，价钱为9000元/m2。目前没有售楼处，以中介分销方式销售。客群情况本工程客户以南汇本地居民为主部分客户用来做办公楼工程利多

51、总价低：155-180万/套；周边配套成熟。工程利空早期设计，小区规划以及户型都比较差。缺乏别墅应有档次感。二、工程定价工程SWOT分析优势-S-“惠南新城作为区政府主导的开发工程，工程开发背景。惠南新城的都市综合体物业完成了先期商业配套的建立，为区域高起点的房地产开发打下了根底。地块东侧紧邻高教园区，目前曾经建成投入运用，大幅度地提升了新城的环境和价值，并且聚集了人气。工程步行5分钟左右就可达正在招商中弘基休闲广场和人民东路美食街，随着这些工程的营业，区域价值将得到提升。惠南镇作为一个老镇，不断是南汇的中心，有一定的人文积淀，目前老城区中心区位缺乏新建工程，新区的接受度大大加强。在主干道附近

52、，郊环、南六公路、川南奉公路等，交通便利。距飞机场和临港新城的间隔 都比较近，2021年轨道交通11号线延伸段和浦东铁路都将在基地附近设立站点。工程规模以及质量在惠南区域认可度高。优势-W-根底设备相对薄弱，生活配套较为简单低档。区域周边公共交通体系不完善，轨道交通规划落实还有时日，一定程度影响了临近区域以及市区的客源的导入；新凤凰城沿街商铺运营情况很差，人气缺乏，影响潜在购房者的心思。周边待建地块以及末迁农民工，一定程度影响了区域环境。时机-O-浦东开展的延伸给惠南带来机遇，国际国内航班从虹桥转移至浦东，张江、金桥、孙桥、外高桥四大园区不断开展壮大，园区规模和吸引外资、人材的实力不断添加，为区域高档住宅需求提供大量来源。临港的建立给南汇带来新的经济增长点，而惠南便利的地理位置在这次南汇经济开展中将起到举足轻重的作用。惠南新城是未来南汇区重点开展的中心城镇。目前楼市政策对于