实用房地产市场调查手册完全版

1、. 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；房地产市场调查完全适用手册在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、资料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价钱向非价钱竞争开展，使得对房地产市场营销信息的需求比过去任何时候都更为剧烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实际证明，在非常复杂、猛烈竞争的运营环境中，只需经过仔细细致、有效的市场调查，才干制定出真实可行的营销战略，使企业立于不败之地。 第一节 房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进展系统的搜集、整理、记录和分析

2、，进而对房地产市场进展研讨与预检验。由于土地和房屋位置的固定性不动产，房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯根据地域形状，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法搜集消费者购买和运用商品的动机、现实、意见等有关资料，并予以研讨。例如进展住房市场购买力的调查，只需经过一定数量的各种年龄构造的人员进展抽样调查，才干分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查那么是针对商品或劳务，即对商品或劳力从消费者到达消费者这一过程中

3、全部商业活动的资料、情报和数据作系统的搜集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是 1、 房地产市场调查的重要性 我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来开展的机遇，也带来生存的要挟。经过市场调查，企业能不断发现新的市场时机，躲避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡当作本人的座右铭，以鼓励本人不断进取。根据马斯洛的“需求层次论的实际，人们的需求也是不断改动的，刚开场人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休憩就心满足了，然而随着生活程度的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间规划合

4、理，朝向位置较好等等。随着科技的开展、新资料的诞生，人口、家庭构造及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、温馨，而且还着重思索空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的调和一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项艰苦改革-新的支撑体方式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且经过了有关部门鉴定。所以企业必需经过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最正确市场切入点，从而不断开辟市场，提高企业在市场上的占有率。 现代营销实际以为，企业在制定消费任何产品的产品战略、价钱战略、营销渠道战略、促销战略时

5、，必需在仔细搞好市场调查的根底上进展。只需经过市场调查，才干了解消费者需求什么样的住房，需求多少住房，进而组织消费运营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就能够到达企业预先制定的效益目的。 2、 房地产市场调查的主要内容 房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。 1 房地产市场环境调查。 1 政治法律环境调查 1 国家、省、城市有关房地产开发运营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价钱政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业开展政策、税收政策等。 2 有关房地产开发运营的法律规定。如、。 3 有关国民经济社会开展方案、开展规划、土地利用总体规

6、划、城市建立规划和区域规划、城市开展战略等。 2 经济环境调查 1 国家、地域或城市的经济特性， 2 包括经济开展规模、趋势、速度和效益。 3 工程所在地域的经济构造、人口及其就业情况、就学条件、根底设备情况、地域内的重点开发区域、同类竞争物业的供应情况。 4 普通利率程度，获取贷款的能够性以及预期的通货膨胀率。 5 国民经济产业构造和主导产业。 6 居民收入程度、消费构造和消费程度。 7 工程所在地域的对外开放程度和国际经济协作的情况，对外贸易和外商投资的开展情况。 8 与特定房地产开发类型和开发地点相关要素的调查。 9 财政收支。 对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须

7、结合详细工程情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查一章。 3 社区环境调查。 社区环境直接影响着房地产产品的价钱，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发扬房地产商品的效能，提高其运用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区昌盛程度、购物条件、文化气氛、居民素质、交通和教育的便利、平安保证程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 1 房地产市场需求和消费行为调查 1 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求开展趋势。 2 房地产市场需求影响要素调查。如国家关于国民经济构造和房地产产业构造的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次情况；消费

8、者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买才干与投向。 3 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的要素，消费者购买动机的类型等。 4 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买方式，影响消费者购买行为的社会要素及心思要素等。 3 房地产产品调查。 1 房地产市场现有产品的数量、质量、构造、性能、市场生命周期。 2 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后效力的意见及对某种房地产产品的接受程度。 3 新技术、新产品、新工艺、新资料的出现及其有房地产产品上运用情况。 “ 4 本企业产品的销售潜力及市场占有率。 5 建筑设计及施工企业的有关情况。

9、 4 房地产价风格查。 1 影响房地产价钱变化的要素，特别是政府价钱政策对房地产企业定价的影响。 2 房地产市场供求情况的变化经趋势。 3 房地产商品价钱需求弹性和供应弹性的大小。 4 开发商各种不同的价钱战略和定价方法对房地产租售量的影响。 5 国际、国内相关房地产市场的价钱。 6 开发个案所在城市及街区房地产市场价钱。 7 价钱变动后消费者和开发商的反响。 5 房地产促销调查。 1 房地产广告的时空分布及广告效果测定。 2 房地产广告媒体运用情况的调查。 3 房地产广告预算与代理公司调查。 4 人员促销的配备情况。 5 各种公关活动对租售绩效的影响。 6 各种营业推行活动的租售绩效。 6

10、房地产营销渠道调查。 1 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。 2 房地产市场营销方式的采用情况、开展趋势及其缘由。 3 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。 4 房地产租售客户对租售代理商的评价。 7 房地产市场竞争情况调查。 市场竞争对于房地产企业制定市场营销战略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必需仔细调查和研讨竞争对手能够作出的种种反响，并时辰留意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括： 1 竞争者及潜在竞争者以下统称竞争者的实力和运营管理优优势调查。 2 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、效力优缺陷的调查与分析。 3

11、 对竞争者商品房价钱的调查和定价情况的研讨。 4 对竞争者广告的监视和广告费用、广告战略的研讨。 5 对兑争情况销售渠道运用情况的调查和分析。 6 对未来竞争情况的分析与估计等。 7 整个城市，尤其是同类街区同类型产品的供应量和在市场上的销售量， 本企业和竞争者的市场占有率。 8 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其开展动向。 第二节 调查方法与条件 1、 调查方法 市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据详细情况选择不同的方法。市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的详细方法来划分，有访问法、察看法、实验

12、法。下面简要分析每一种调查方法特征。 1 按调查对象划分。 1 全面普查。全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进展调查。可以说对市场进展全面普查，能够获得非常全面的数据，能正确反映客观实践，效果明显。假设把一个城市的人口、年龄、家庭构造、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开发将是非常有利的。由于全面普查任务量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，普通只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。 2 重点调查。重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出普通结论。采用这种调查方式，

13、由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、物力、财力，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。当然由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度注重，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象能够不具有代表性了。例如，1993年国家加强了宏观调控，一些房地产公司贷款遭到限制，资金缺乏，开工不正常，水泥等资料需求量急剧减少。在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果仔细分析，只需这样的市场调查结果才干为

14、企业制定战略提供有用的根据。 3 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机恣意抽取个体作为样本进展调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽样在市场调查中占有重要位置，在实践任务中运用很广泛。随机抽样最主要特征是从母体中恣意抽取样本，每一样本有相等的时机，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本的时机，即事件发生的概率是相等的，这样可以根据调查的样本空间的结果来推断母体的情况。它又可以分为三种：一是简单随机抽样，即整体中一切个体都有相等的时机被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体中一切个体都有相等的时机被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征如年龄、性别、职业等分组织分层，然

15、后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成假设干群体，随机抽样是将部分作为样本。分群抽样与分层抽样是有区别的：分群抽样是将样本总体划分为假设干不同群体，这些群体间的性质一样，然后将每个群体进展随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类间是有差别的，而每一类那么是由性质一样的样本构成的。 4 非随机抽样法。非随机抽样法是指68 市场调查人员在选取样本时并不69 是随机选取，70 而71 是先确定某个标72 准，73 然后再选取样本数。这样每个样本被选择的时机并不74 是相等的，75 非随机抽样也分为三种详细方法。 1

16、 就便抽样。 也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点恣意选择样本，如在街头恣意找一些行人讯问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。 2 判别抽样。 即经过市场调查人员，根据本人的以往阅历来判别由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差别又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。 3 配额抽样。 即市场调查人员经过一些控制特征，将样本空间进展分类，然后由调查人员从各组中恣意抽取一定数量的样本。例如某房地产公司需求调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购房的愿望，以便使企业把握机遇，做好投资的预备。现根据收入与年龄将消费者进展分，

17、按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情划定为27岁以下和28岁35岁、36岁55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个规范分配不同比例后，得出每个类别的样数。详见表41 表41 不同年龄收入情况% 2 按照调查方法划分。 1 访问法。 这是最常用的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法胜利的关键。 1 设计调查表。 调查表要反映企业决策的思想，是本企业营销部门最关怀、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必需设计好调查表。 设计调查表的步骤： 一是根据整个研讨方案的目的，明确列出调查表所需搜集的信息是什么。例如对房地产公司来说，它需求得到在它所投资的

18、地域消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的接受才干，还有消费者对住房的规范要求等等。 二是按照所需搜集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭构造、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入程度根本工资、奖金收入，消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少，还要了解消费者目前能否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、愿望以及了解消费者对住房的最低要求设计方案、周围环境、建筑套型等和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。 三是按照问题的类型、难易程度，题型单项选择填充

19、，多项选择填充，是非判别，多项选择题并安排好讯问问题的次序。四是选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别说话征求意见。五是按照测试结果，再对调查表作必需修正，最后得出正式调查表。 设计调查表应留意的事项：首先，问题要短。由于较长的问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次，问题中不要运用专门术语，比如容积率、框架构造、剪力墙构造、筒中筒构造等。普通消费者是搞不清楚这些专门术语的。 第四，问题答案不宜过多，问题的含义不要模棱两可，一个问题只代表一件事。最后，要留意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而会得到更好的答案。

20、例如最近房地产公司为了销售某一处商品房做了不少广告，调查员想知道、想了解这些广告效果时，与其直接讯问被调查者的看法如何，还不如用迂回方式去了解他们有多少人知道该处的房产情况。 访问法的方式。 调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种方式。 答卷法。 调查人员将被调查人员集中在一同，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。 说话法。市场调查人员与被调查人员进展面对面说话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进展个别说话，深化调查。这种方法的最大特点是非常灵敏，可以调查许多问题，包括一些看上

21、去与事先预备好的问题不太相关的问题，可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题，说话气氛好，不受拘谨。 调查。 这种方法是市场调查人员借助来了解消费者的意见的一种方法。如定期讯问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、效力的觉得如何，有什么想法并请他们提出一些改良措施等。 察看法。 这种方法是指调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边察看。这样被调查者无压力，表现得自然，因此调查效果也较理想。 察看法有三种方式。 直接察看法。 派人到现场对调查对象进展察看。例如可派人到房地产买卖所或工地察看消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信任程度。 实践痕迹丈量法。 调查人员不是亲身察看购买者的行为

22、，而是察看行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。 行为记录法。 在获得被调查赞同之后。 用一定安装记录调查对象的某一行为。例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。这样可以协助 营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时间播广告效果最好。 调查人员采用察看法，主要是为了获得那些被察看者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿泄漏他们某些方面的行为，经过察看法便可以较容易地了解到，但察看事物的外表景象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态度、行为动机等等，因此调查人员通常将察看法与其他方法组合起来运用。

23、实验法。 实验法是指将调查范围减少到一个比较小的规模上，进展实验后获得一定结果，然后再推断出总体能够的结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作为调查对象，对他们进展广告宣传，然后根据接受的效果来改良广告词语、声像等。实验法是研讨因果关系的一种重要方法。例如研讨广告对销售的影响，在其他要素不变的情况下，销售量添加就可以看成完全是广告原影响呵斥的。当然市场情况受多种要素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的战略，都能够有所改动，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研讨因果关系，能提供访头号法、察看法所不能提供的资料，运用范围较为广泛。 二、调查规模与技术条件 作为一项了解消费者期望和购

24、买行为的调查，其规模截止大，结果也就越令人服气。但是由于人力、物力的限制，还有调查技术条件的限制，使得我们不得不从以下四个方面来思索调查的规模。 1 样本的数量。 普通而言，一个调查样本越大越好，由于根据统计学上的大数定理，大样本可以降低误差。但是，大样本不可防止地要大量添加调查本钱，而且在调查实务中，大样本也引进了额外的误差要素，诸如调查员的疲惫、统计上的错误、回收率难以控制等。 2 样本涵盖面的广度。 样本涵盖面与样本数是相依的，抽样涵盖面越广，所需样本数也越大，假设样本数不是随着增大，那么属于完全随机抽样法，虽然在整体上样本具有代表性。但对于各抽样样本来说，依然不具有代表性。 3 问题涵

25、盖面的广度。 假设调查内容太少，挂一漏万，就会失去调查的本意；反之，假设尽量加调查的内容，问卷太长，会使得调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极能够由于一部分调查者失去耐心，降低整个调查的可信度。此外，极能够由于一部分调查者回绝协作，呵斥严重的抽样偏向。这二个方面都使得调查结果量变引发了量变，使调查失去了意义。 4 调查的深度。 普通而言，深与广二者就犹如鱼和熊掌，是难以兼得的。越是深层的调查，所要求调查员的专业技术越多，所需时间越长，经费越高。 第三节 市场调查的程序 经过上面两节论述，曾经知道了市场调查内容非常丰富，方法双多种多样。为了使市场调查任务顺利进展，保证其质量，在进展市场

26、调查时，应按一定程序来进展。 通常有七个方面，确定问题及调研目的、搜集信息资料、初步伐查、调查设计、制定调查方案、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。 一、 确定调查目的 这是进展市场调查时应首先明确的问题。目确实定以后，市场调查就有了方向，不至于出现太大的过失。也就是说，调查人员应明确为什么要进展市场调查，经过调查要处理哪些问题，有关调查结果对于企业来说有什么作用。假设开场抓的问题就不够准，就使以后一系列市场调查任务成为浪费，呵斥损失。普通来说，确定调查目的要有一个过程，一下子是确定不下来的。根据调查目的的不同，可以采用控测性调查、描画性调查、因果性调查来确定。 探测性调查。 当企业对需

27、求研讨的问题和范围不明确，无法确定应该调查哪些内容时，可以采用探测性调查来找出症结所在，然后再作进一步研讨。例如某房地产公司近几个月来销售下降，公司一时弄不清楚什么缘由，是宏观经济情势不好所致？还是广告支出减少或是销售代理效率低呵斥的？还是消费者偏好转变的缘由等等。在这种情况下，可以采用探测性调查，从中间商或者消费者那里搜集资料，以便找出最有能够的缘由。从此例可以看出：探测性调查只是搜集一些有关资料，以确定问题所在。至于问题应如何处理，那么有待于进一步伐查研讨。 描画性调查。 描画性调查只是从外部联络上找出各种相关要素，并不回答因果关系问题。例如在销售过程中，发现销售量和广告有关，并不阐明何者

28、为因，何者为果。也就是说描画性调查旨在阐明什么、何时、如何等问题，并不解释为何的问题。与探测性调查比较，描画性质调查需求有一事先拟定的方案，需求确定搜集的资料和搜集资料的步骤，需求对某一专门问题提出答案。 因果性调查。 这种调查是要找出事情的缘由和结果。例如价钱和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司运营业务范围来说，销售、本钱、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业本人本身可以加以控制的变量，又称内生变量，例如价钱、广告支出等；另一类是企业市场环境中不能控制的变量，也称外生变量，例如政府的法律、法规 、政策的调控制的变量

29、，例如价钱和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司运营业务范围来说，销售、本钱、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂，通常有两种情况，一类是企业本人本身可以加以控制的变量，又称内生变量，例如价钱、广告支出等；另一类是企业市场环境中不能控制的变量，也称外生变量，例如政府的法律、法规、政策的调整、竞争者的广告支出与价钱让利等。因果关系研讨的目的在于了解以上这些自变量对某一因变量例如对本钱的关系。 预测性调查。 预测性调查是经过搜集、分析、研讨过去和如今的各种市场情报资料，运用数学方法，估计未来王码电脑公司软件中心定时期内市场对某种产品的需求量及其变化趋

30、势。由于市场情况复杂多变，不易准确发现问题和提出问题。因此，在确定研讨目的的阶段，可进展一些情况分析。例如前面所述的房地产公司发现近的广告没有做好，呵斥消费者视野转移。为此便可做假设干假设，例如：“消费者以为该公司房屋设计方安较差，不如其他房地产公司广告所讲的方案。“售房的广告设计太普通“消费者以为该房屋的周围环境不够理想。等等。拟定假设的主要目的是限制研讨或调查的范围，以便运用今后搜集到的资料来检验所作的假设能否成立。 二、搜集信息资料 市场营销调查需求搜集大量的信息资料，其中有些资料需求经常不断地搜集，有些需求定期搜集，大多数是需求时才进展搜集。这可以参见本章第五节“资料搜集与运用？的表达

31、。 三、初步伐查 初步伐查的目的是了解产生问题的一些缘由，通常有三个过程。 一研讨搜集的信息资料。 1 研讨企业外部资料。从各种信息资料中，了解一些市场情况和竞争概略，从中了解目前市场上哪类房产最好销？其价钱如何？当地消费者对房产有什么偏爱？ 2 分析企业内部资料。对公司的各种记录、函件、订货单、年度报表等内部资料进展分析、从而找出产生问题的缘由的线索。 二与企业有关指点进展非正式说话。 从这些指点人的说话中，寻觅市场占有率下降的缘由，如市场营销经理能够以为房产价钱订得太高；工程部经理能够以为设计并不非常合理，资料供应质量不高；资料部经理能够以为，物价指数上涨太快，所划拨的经费不能全部采用进口

32、或国内各种名牌资料等等。 三了解市场情况。 市场是无情的，消费者对本公司所开发运营的房产态度，就是反映企业市场营销程度的重要标志，也是初步伐查的关键内容。如为什么消费者不购买本公司商品房，就需求对用户进展调查研讨。 四、调查设计 根据前面信息资料搜集以及上面初步伐查的结果，可以提出调查的命题及实施的方案。比如近期的房地产业不太景气，资金积压过多，建造好的房子销售不畅，什么缘由呢？经过分析先拟定问题产生的缘由有两点：一点是国家宏观控制，银根收紧，消费者收入没有好转；另一点是广告效果不大，没有引起消费者足够的兴趣，消费者储蓄待购。为了证明此命题的正确与否，决议采用重点调查法，并配合个人访问法的调查

33、和调查和调查法来进展调查研讨。 在搜集原始资料时，普通需求被调查者填写或回答各种调查表格或问卷。调查表及问卷的设计既要具有科学性又要肯有艺术性，以利市场调查任务的条理化、规范化。一项房地产市场调查任务至少应设计以下四种调查表格。 一当地房屋产资源统计表，包括房地产分布、面积、类型、单位价钱、单位总价、开发程度、居住密度、买卖情况和规模、运用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、开展远景、其他详细情况和调查日期等工程。 二房地产出租市场统计表，包括出租房地产称号、所在地域、出租面积、租金程度、出租房的类型和等级、室内设备情况暖气、煤气、家用电器、厨卫设备、环境条件庭房租市场的最大要素、详细房东记录

34、、房地产出租公司的资料和调查日期等工程。 三房地产出卖统计表，包括已售和待售房地产的称号、地域、开发商、数量、构造类型、成交期、成交条件预付款、贷款额和利率、归还约束、其他附加条款等、出卖时的房龄和情况、客户资料和调查日期等工程。 四房地产个案市调分析表，包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地运用年限、单位售价、付款方式、产品特征、销售战略、客源分析、媒体广告、调查日期等工程。 房地产市场调查中普通采用抽样调查，即从被调查总体中选择部分样本进展调查，并用样本特性推断总体特性。在实地调查前，调查人员应该选择决议抽查的对象、方法和样本的大小。一旦明确下来，

35、参与实施地的调查人员必需严厉按照抽样设计的要求进展任务，以保证调查质量。 五、现场调查 现场调查即按调查方案经过各种方式到调查现场获取原始资料和搜集由他人整理过的次级资料。现场调查任务的好坏，直接影响到调查结果的正确性。为此，必需注重现场调查人员的选拔和培训任务，确保调查人员能按规定进度和方法获得所需资料。 六、调查资料的整理分析 这一步骤是将调查搜集到的资料进展汇总整理、统计和分析。首先，要进展编辑整理。就是把零碎的、杂乱的、分散的资料加以挑选，去粗取精，去伪存真，以保证资料和系统性、完好性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调查资料和误差，剔除那些错误的资料；之后要对资料进展评定，以确保

36、资料的真实与准确。其次，要进展分类编号，就是把调查资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和运用。再次，要进展统计，将曾经分类的资料进展统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。最后，对各项资料中的数据和现实进展比较分析，得出一些可以阐明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。 七、撰写和提交调查报告 撰写和提交调查报千是房地产市场调查任务的最后一环。调查报告反映了调查任务的最终成果。要非常注重调查报告的撰写，并按时提交调查报告。撰写调查报告应做到： 1客观、真实、准确地反映调查成果； 2报告内容简明扼要，重点突出； 3文字精练，用语中肯； 4结论和建议应表达明晰，可归纳为要点；

37、 5报告后庆附必要的表格和附件与附图，以便阅读和运用； 6报告完好，印刷清楚美观。 在作出结论以后，市场营销调查部门必需提出假设干建议方案，写出书面报告，提供应决策者。在撰写调查报告时，要指出所采用的调查方法，调查的目的，调查的对象，处置 调查资料的方法，经过调查得出的结论，并以此提出 一些合理建议。 以上房地产市场调查程序对房地产市场调查任务只具有普通性指点意义。在实践任务中，可视详细情况，科学合理地灵敏安排调查任务的内容。 滞销楼盘问题小析-户型设计随着人们住房消费认识的加强，在位置、环境等要素不可改动的情况下，房型越来越成为人们挑剔的焦点。一个胜利的楼盘，设计是重中之重。 目前的滞销住宅

38、，房型设计不合理是空置的主要缘由之一。当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种： 客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间；客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗；客厅视野差，窗不应正对墙面；客厅的外形不好或尺度不合理；入户无过渡空间；餐厅面积过大或过小；主卧室的宽度小于3米或面积过小；户内交通线长；卫生间距主卧室远或对着客厅的卫生间无前室；四居室的户型，主卧室不带公用卫生间以及无贮藏空间；功能分区不合理；各功能空间面积比例不当；跃层户型室内楼梯的位置不当；卫生间、厨房宽度不够等等。 好房型，是消费者和开发商共同追求的目的。 首先，房型设计应表达温馨性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。

39、好的房型在规划上，社交、功能、私人空间应有效分隔。 普通说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应接近入户门设置；卧室是静区，应比较深化；卫生间设在动区与静区之间，以方便运用。 采光口与地面比例不应小于17；宽度不应小于33米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积大于10平方米；餐厅应是明间，净宽度不宜小于24 米；厨房净宽度不应小于15米，宜带一效力阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于16 米，如为淋浴那么净宽度不得小于12米。 其次，房型设计还应思索住房的“时期消费特点，即针对不同的家庭构造、不同的年龄层次，设计出适宜的住宅生活空间。年轻人组织家庭，这是小家庭的时期消费；

40、当孩子长大，有分室要求了，又是一种时期消费；小孩子成家了，老夫妻需求顺应老年生活的住宅，这又是一种时期消费。根据满足适时、实践的需求，设计出不同功能或互有兼顾的房型，是开发商努力的目的。 价钱定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建立本钱加方案利润的本钱导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价钱的真实面目 房地产价钱与普通物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价钱，都用货币表示；其次是都有动摇，受供求等要素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价钱与普通物价相比，更表现出房地产价钱

41、不同的特征： 第一，房地产价钱既可表示为交换代价的价钱，同时也可表示为运用和收益代价的租金房地产价钱VS租金本金VS利息。 其实，租金能较准确地反映商品房实践价钱，由于真正需求房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的运用价值，而购买者那么不一定真正运用，他能够是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是表达在运用者身上。 第二，房地产价钱本质上是关于房地产权益利益的价钱。房地产自然地理位置不可挪动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的一切权、运用权。 第三，房地产价钱是在长期思索下构成的。一宗房地产通常与周围其

42、他宗房地产构成某一地域，这个地域并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价钱是在思索该房产过去如何运用，未来能作何种运用，总结这些思索结果后才干构成房地产的今日价钱。 第四，房地产的现实价钱普通随着买卖的必要而个别构成，买卖主体之间的个别要素容易起作用。这是由于不可挪动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于普通物品。没有一个一致价钱，或指点价钱，买卖主领会根据房地产的本身条件，供求情况而接受不同的价钱。 房地产价钱的构造包括消费本钱、销售本钱、利润和税金等工程略。 二、制定房地产价钱合理的定价目的 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目

43、的。不少开发商往往会将价钱尽量定高以获取高额利润，这在90年代初卖方市场下，能够是行得通的。如今在市场日益成熟的情况下，价钱的高企只是开发商一厢情愿而已。现实上，追求最大利润并不等于定高价钱，而是追求企业长期目的的最大利润，高价带来的高额利润只是短期的，逐渐会遭到消费者的不满而回绝购买，反而让竞争者争得市场。以低价入市争取顾客，拥有消费者，才干给企业带来长久的利润。 房地产价钱一直是购房者、开发商以及竞争同行最敏感的问题。当同地域有多个楼盘参与销售竞争时，在楼盘素质相近的情况下，价钱较低者往往能获得良好的销售成果。在定价之前，作为开发商应仔细研讨同区竞争对手的定价和有关楼宇设计、施工质量、建筑

44、资料、销售手段等方面资料，以制定具有竞争力的价钱。普通可以同地域同类房屋市场占有率最高的楼盘价钱为根底价钱，思索本身位置、设计、技术程度、配套设备等不可或缺的要素，或以高或低于竞争者的价钱出卖，如高于根底价钱，必需具备超越竞争者的有利条件，使顾客情愿支付较高的价钱。 以获得最大利润作为定价目的，是个笼统的数字，是大前提。假设要将目的详细化，也可将投资利润率作为定价目的。即在总体投资根底上加上事先确定的投资利润率，计算出卖楼的价钱。但是投资利润率为多少才合理呢？在房地产热火朝天的90年代初，房地产市场的投资收益率可高达40。当市场趋于成熟和规范以后，房地产的平均利润仍能够高于社会平均利润，以高风

45、险、高报答为特征的房地产平均利润将可在10到20之间。 三、房地产价钱的合理定位 现房地产定价通用的定价方法有本钱导向法和需求导向法。 本钱导向，顾名思义是以总本钱为中心来制定价钱。 即：价钱本钱利润税金其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算 本钱导向法紧紧围绕着开发商的利润目的，有利于最大限制地控制本钱，而目的利润也可根据目前房地产业平均利润率，视本人工程的规模、设计、套型、环境、施工质量等要素相应制定合理的目的利润，这种方法无疑是比较简便。但由于开发商获得地块的途径不同，运营管理程度不同，同等楼宇本钱的差别也比较大，假设仅以本人的目的本钱加目的利润制定价钱，这个价钱不免是一厢情愿，市场是不论他本钱，不论他利润的，市场能接受的价