物业管理实务练习题

1、 物业管理实务 练习题 第一章 物业管理企业 1 单项选择题 1按照（ ），可以将物业管理企业划分为有限责任公司、股分有限公司和股份合作公司。 A经济主体的经济成分 B股东的出资方式C企业对债务所担负的责任大小 D股东的人数 2物业管理企业设立必须经历工商注册登记和（ ）两个阶段。 A专业人员审核 B验资 C管理面积审核 D资质审批 3直辖市负责物业管理企业的（ ）级资质的颁发和管理 A二 B三 C一和二 D二和三 4物业管理企业在领取执照（ ）天内，向当地房地产行政主管部门申请资质。 A45 B30 C15 D10 5目前物业管理企业普遍采用的组织形式是（ ）。 A直线职能制 B直线制 C事

2、业部制 D矩阵制 6物业管理企业提供的服务是（ ）。 A无偿的 B微利的 C有偿的和盈利性的 D保本非盈利的 7二级物业管理企业的物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于（ ）人。 A10 B20 C30 D40 8物业管理企业成立的标志是取得（ ）。 A企业名称预先核准通知书 B营业执照 C物业管理企业资质证书 D验资证明 9一级物业管理企业资质证书的颁发和管理部门是（ ）。 A国务院建设主管部门 B省、自治区人民政府建设主管部门 C省、自治区人民政府建设主管部门和市（包括直辖市和设区的地级市）人民政府房地产主管部门 D市（包括直辖市和设区的地级市）级人民政府房

3、地产主管部门 10一级资质的物业管理企业要求注册资本为（ ）人民币以上。 A1000万 B500万 C300万 D50万 11一个物业管理企业拟申报两级资质，已知该企业管理了多层住宅40万平方米，高层住宅20万平方米。请问，该企业还需要管理（ ）平方米以上的独立式住宅即可达到二级资质对物业管理面积的要求。 A1万 B16万 C32万 D48万 12对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（ ）人。 A5 B10 C20 D30 13在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合，这是（ ）

4、。 A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制 14在物业管理企业的各种组织形式中，容易引起多头领导的是（ ）。 A直线职能制 B直线制 C事业部制 D矩阵制 2 多项选择题 1下列关于物业管理企业的论述中，正确的是（ ）。 A物业管理企业是独立的企业法人 B物业管理企业具有完全的私人性质 C物业管理企业是有专门资质的企业 D物业管理企业是属于服务性企业 E物业管理企业提供的服务属于公共服务，因而不是有偿的 2下列关于物业管理企业资质的说法中，不正确的是（ ）。 A资质审批并不是物业管理企业设立的一个必须条件 B新设立的某家物业管理企业在申报资质的时候，审批部门可以根据其所具备的注册资金、专

5、业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质 C一个物业管理企业管理的高层住宅面积为40万平方米，管理独立式别墅2万平方米，单从所管理的物业面积这一标准来看，它符合二级资质的要求 D在取得营业执照之后的一个月内，物业管理企业应该到相应的主管部门申请资质 E资质审批一定要在工商注册登记后才能进行 3一个物业管理企业申报二级资质，下列哪些条件没有达到二级资质的要求（ ）。 A管理了三个多层住宅小区，面积为150万平方米 B物业管理专业人员22名，其中中级以上职称的8人 C尚未建立企业信用档案系统 D注册资本为400万人民币 E物业管理专业人员均有相应的职业资格证书 4事业部制的主要特点有（ ）。 A

6、容易形成多头领导 B分权管理，政策制定和行政管理分开 C人员较少 D不利于内部竞争 E各个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏 5直线制的主要特点包括（ ）。 A政策制定和行政管理分开 B要求领导者通晓各种专业知识 C具有各种职能部门 D领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明 E容易引起多头领导 6影响物业管理企业机构设置的主要因素包括（ ）。 A国家的宏观政策 B企业战略因素 C技术因素 D组织规模及所处的阶段 E企业的员工素质 7下列选项中，属于物业管理企业组织机构设置基本要求的是（ ）。 A统一领导，分层管理 B考虑企业战略 C精干、高效 D考虑企业的外部环境 E按照规

7、模、任务来设置 8在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（ ）。 A向部分业主提供家政服务 B向部分业主提供班车接送服务 C物业区域内公共秩序的维护 D市政设施的配合管理 E物业的装修管理 1单项选择题 1.B 2.D 3. D 4.B 5.A 6.C 7. B 8.C 9. A 10.B 11.B 12.B 13.A 14.D2 多项选择题 1.ACD 2.ABD 3.ABC 4.BE 5.BD 6.BCD 7.ACE 8.CDE 3 综合分析题 物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组，重组的内容是：引入两

8、家大的物业管理公司作为该公司的股东，分别占有股份20%和25%，开发公司自己占55%的股份。该公司的组织架构如下图。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米高层住宅25万平方米和办公用房8万平方米，2007年2月15日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。 公司经理 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 环境管理部 设备设施管理部 职能机构 职能机构 职能机构 职能机构 作业组 作业组 作业组 作业组 1） 按照股东的出资形式来划分，重组后该企业属于哪种类型的企业？ 2） 重组后该公司属于哪种组织形式，这种组织形式有什么优缺点？ 3） 单从管辖的物业面积来看，

9、该企业可以登记的物业管理企业资质为几级？ 4） 该物业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？ 答案：3 综合分析题 1） 该企业属于有限责任公司。 2） 就组织形式来说，他属于直线一职能的组织形式。其主要优点是加强了 专业管理的职能，其主要的缺点是结构人员过多，成本高；横向协调困难。 3） 单从管辖的物业面积来看，该企业可以登记的物业管理企业资质为二级。 4） 最迟为2007年3月17日 第二章 物业管理招标投标 1 单项选择题 1招标单位如果实行邀请招标，则至少邀请（ ）个单位参与投标。 A5 B4 C3 D2 2下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（

10、）。 A一个办公楼 B已经成立了业主大会的住宅小区 C仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D已经成立了业主大会的住宅小区内的会所 3在中标通知书发出（ ）天内，招标方应该与投标方签订物业管理书面合同。 A30 B20 C15 D10 4在评标过程中，必须严格根据已有的评分规则进行评审，这符合招投标 的（ ）原则。 A公平 B公正C公开 D诚实信用 5在发放招标文件之后，接下来的一个步骤是（ ）。 A公布招标公告 B投标申请人的资格预审 C成立评标委员会 D接受投标文件 6下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容是（ ）。 A组织架构与人员配备 B费用测算与成本控制 C管理方式、运

11、作程序及管理措 D物资装备 7标书是指（ ）。 A投标文件 B招标文件 C投标文件和招标文件的统称 D招标公告 8按招标项目服务内容的实施划分，物业管理招标分为（ ）。 A整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标 B物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标和物业产权单位为主体的招标 C全权管理项目招标、顾问项目招标 D住宅项目招标和非住宅项目招标9成立业主大会后，一般以（ ）为招标主体。 A物业建设单位 B业主大会 C2/3以上业主 D业主代表 10对于有能力组织和实施招标活动的招标人，可以采取的招标形式为（ ）。 A自行组织招标 B委托招标代理机构办理招标 C自行组

12、织招标和委托招标代理机构办理招标同时进行 D自行组织招标活动或委托招标代理机构办理招标 11选聘物业管理企业采用公开招标方式的，应通过公开媒体发布招标公告，并要求（ ）。 A必须在大型的网站上发布招标公告 B必须在大型的报刊上发布招标公告 C在中国住宅与房地产信息网上或中国物业管理协会网上发布招标公告 D同时在中国住宅与房地产信息网上和中国物业管理协会网上发布招标公告 12以下情况下，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请书后可以终止招标的是（ ）。 A发生不可抗力 B招标人内部意见出现不协调 C招标单位内部确定了中标单位 D发现招标文件存在漏洞 13在进行规模较大、比较复杂的物业项

13、目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，同意安排投标人会议，这个会议称为（ ）。 A投标人会议 B技术评审会议 C标前会议 D协调会议 14招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（ ）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 A5 B7 C10 D15 15物业管理招标评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（ ）。 A1/4 B1/3 C1/2 D2/3 16物业管理评标的过程应当是（ ）。 A完全公开的 B严格保密的 C是否公开视情况而定 D除了现场答辩部分外，是严格保密的 17招标人应当在投标

14、有效期截止时限（ ）日前确定中标人。 A10 B15 C30 D60 18招标人应当自确定中标人之日起（ ）日内，向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。 A10 B15 C30 D60 2 多项选择题 1以下可以作为招标主体的有（ ）。 A房屋尚未出售的某小区的开发公司 B同某个物业业主签订了长期租赁（18年）合同的物业使用人 C单一业主 D国有资产管理委员会 E一个小区的部分业主 2按照服务方式来划分，物业管理招标可以分为（ ）。 A单项服务项目招标 B顾问项目招标 C整体物业管理项目招标 D全权管理项目招标 E合资合作管理项目招标 3下列关于评标的表述中，正确的是（ ）

15、。 A评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法 B评标委员会经过评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标 C经过评审，评标委员会可以推荐3-5名有排序的中标候选人 D评标委员会至少推荐1名中标候选人 E评标应该在严格保密的情况下进行，因而，在评标开始之后，评标委员会不能再要求投标人对自己投标文件的内容做出说明 4下列关于公开招标的表述中，正确的是（ ）。 A公开招标必须发布招标公告，但发布的途径可以不是公共媒介 B公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加招标 C公开招标的评选条件和程序是预先设定的 D招标公告必须公开，但是招标的程序和中标的结果可以不公开 E对

16、于公开招标来说，投标人如果少于5人，则该公开招标无效，应当重新组织招标 5以下可以参与物业管理投标的专业管理公司的投标人有（ ）。 A电梯维修公司 B物业管理企业 C楼宇设备专业公司 D清洁卫生专业公司 E园林绿化专业公司 6招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式为（ ）。 A竞争性招标 B有限竞争性招标 C直接招标 D邀请招标 E选择性招标 7邀请招标的主要特点是（ ）。 A招标人不使用公开的公告方式 B不具有任何公开性 C招标人以公开的方式邀请所有符合条件的法人组织参与投标 D没有资格预审程序 E应该在公共媒体上发布招标公告 8物业管理项目招标中的承接管理方式有（

17、）。 A全方位服务型管理方式 B顾问服务型管理方式 C合资合作方式 D招标投标方式 E拍卖方式 9以下关于物业管理招标的业主条件的说法中，正确的有（ ）。 A招标人为业主委员会的，须经业主大会授权 B招标人为业主委员会的，应将招标投标的过程和结果及时向业主公开 C招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件 D招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人需经相关产权部门的批准、授权 E招标人为建设单位的，须经业主大会授权 10以下关于开标的说法中，正确的有（ ）。 A开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件中预先确定的地点 B开标应当

18、由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证 C经确认无误后的投标文件，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容 D在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封 E开标由招标人主持，邀请部分投标人参加 11以下关于投标人对投标文件涵义不明确的内容作必要澄清或说明的说法中，正确的有（ ）。 A投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明 B澄清或说明不得超出投标文件的范围 C澄清或说明不得改变投标文件的实质性内容 D投标人可以采用书面形式，也可以口头形式进行澄清或者说明 E澄清或说明

19、不得超出投标文件的范围，但可以改变投标文件的实质性内容 12物业管理投标的主要风险来自于（ ）。 A招标人和招标物业 B投标人 C竞争对手 D政府 E现有物业管理企业 13投标文件又称标书，其组成部分一般包括（ ）。 A物业管理方案 B投标函、投标报价表 C资格证明文件 D资格预审申请书 E招标文件要求提供的其他材料 14物业管理方案的实质性内容主要包括（ ）。 A招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运行程序 B管理制度的制订、档案的建立与管理 C早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述 D费用测算与成本控制 E管理指标 1 单项选择题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

20、 1.C 2.C 3.A 4. B 5.B 6.D 7.A 8.A 9. B 10.D 11 12 13 14 15 16 17 18 11.D 12.A 13.C 14.D 15.D 16.B 17.C 18.B 注：该题的题干改为：下列可以参与物业管理找投标的专业性物业管理公司有（ ） 2多项选择题 1. ACD 2. BD 3.AB 4. BC 5. ACDE 6.BDE 7.AD 8.ABC 9.ABCD 10.ABCD 11.ABC 12.ABC 13. ABCE 14.BCE 3 综合分析题 1如果你是一家物业公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅的住宅小区进行招标。请问

21、：（1）你将按照怎样的程序招标？ （2）物业管理招标投标的基本要求是什么？ （3）在招标的过程中，要遵循哪些原则，举例说明。 3 综合分析题 （1）参照教材20-22页（2）参照教材18页（3）参照教材19页 第三章 物业管理合同 1 单项选择题 1如果受要约人认为要约中某些内容不能接受，并提出修改建议，称为（ ）。 A承诺 B附带修改建议的承诺 C反要约 D根据不能接受的内容的重要程度，可以分别成为承诺、附带修改建议的承诺和反要约 2在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（ ）。 A拍卖方发布拍卖公告 B拍卖人宣布拍卖某物 C拍卖师击槌 D竞拍方的每次出价 3承诺的构成要件不包括（ ）。 A承

22、诺必须在要约的有效时间内做出 B承诺必须与要约的内容相一致 C承诺必须传达给要约人 D承诺必须以书面的形式进行才具有法律效力 4通过电子邮件等通讯工具进行协商而达成的协议，是（ ）。 A口头合同 B书面合同 C事实合同 D根据具体的情况具体确定 5业主临时公约由（ ）制定。 A建设单位 B前期物业管理企业 C已经入住的部分业主 D建设单位与物业管理企业共同 6撤回承诺的通知的时间限制是（ ）。 A必须在通知到达要约人之前 B在通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人 C在受要约人做出承诺前做出 D可以在受要约人收到通知后的7天内做出 7当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是

23、通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议称为（ ）。 A现实合同 B事实合同 C真实合同 D实际合同 8业主公约正式订立的时间是（ ）。 A物业销售前 B物业销售阶段 C物业入住阶段 D首次业主大会召开 9临时业主公约订立的时间是（ ）。 A物业销售前 B物业销售阶段 C物业入住阶段 D首次业主大会召开 10物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同包括（ ）。 A供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同 B土地使用合同和售房合同 C装饰装修管理服务合同 D清洁承包合同、垃圾清运合同 11物业管理企业与业主或物业使用人所订立的合同包括（ ）。 A供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同 B

24、土地使用合同和售房合同 C装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议 D清洁承包合同、垃圾清运合同 12（ ）是民法、合同法的最基本原则 A平等原则 B自由原则 C诚信原则 D公序良俗原则 13物业管理条例第15条规定，（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 A业主分别 B指定的业主代表 C业主委员会代表业主 D业主大会 2 多项选择题 1合同成立的要件包括（ ）。 A当事人必须具备缔约能力 B当事人必须超过18岁 C当事人的真实意思表示 D合同的内容合法 E合同的形式合法 2合同签订的基本原则不包括（ ）。 A主体平等 B合同自由 C自我约束 D及时修正 E诚实信用 3关

25、于签订前期物业服务合同应该注意的事项，下列表述正确的是（ ）。 A合同中无需就业主自有物业专用部分的承接验收进行约定 B一旦有业主入住，物业服务费用应该完全由业主承担 C业主支付的费用部分，应该在物业销售前予以明示 D前期物业管理合同的期限具有不确定性 E物业管理企业不可以通过提前解除合同或者要求补偿的方式规避风险 4物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在（ ）。 A前期物业服务合同是建设单位同物业管理企业签订的，物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的 B前期物业服务合同是不约定期限合同，物业服务合同是约定期限合同 C前期物业服务合同的期限是不确定的，物业服务合

26、同的期限是确定的 D前期物业服务合同规范性较弱，物业服务合同规范性较强 E前期物业服务合同的期限比较短，物业服务合同的期限比较长 5业主公约对如下哪些主体具有约束力（ ）。 A业主 B业主大会 C物业管理企业 D物业抵押权人 E物业使用人 6合同承诺的构成要件包括（ ）。 A承诺必须在要约的有效时间内做出 B承诺必须与要约的内容一致 C承诺必须传达给要约人 D非受要约人或未获得授权的代理人也可以做出承诺 E承诺必须由受要约人或其代理人做出 7下列行为中，属于要约行为的是（ ）。 A投标 B悬赏广告 C标价 D招标公告 E招聘广告 8要约不得撤销的情形有（ ）。 A要约已经被受邀约人看到 B要约

27、已经被受邀约人详细阅读 C要约的内容具体确定 D受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作 E要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销 9以下属于书面合同的有（ ）。 A当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示 B前期物业服务合同 C常规物业服务合同 D公电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式达成的协议 E某人把车子开进一个收费停车场 10以下关于前期物业服务合同的说法中，正确的有（ ）。 A前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议 B前期物业服务合同的当事人是建设单位与物业管理企业，与业主无关

28、 C建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 D前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业管理企业，也涉及业主 E在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同 11物业服务合同终止的情形包括（ ）。 A物业管理企业变更注册地址、法定代表人、名称 B物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算、物业管理合同自然无法继续履行 C因不可抗力致使物业服务无法履行的，物业服务合同将自然终止 D物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的 E物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的 12对有争议的物业服务合

29、同的解决途径包括（ ）。 A友好协商 B向约定的仲裁委员会仲裁 C向人民法院起诉 D由物业管理单位解释 E听从业主大会意见 13合同要约的构成要件包括（ ）。 A要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图 B要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定 C要约必须传达到受要约人才能生效 D要约必须采用书面形式才有意义 E所有的订约提议都可以构成要约 3 综合分析题 1某旅馆拥有一个现代化停车场。该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制。旅馆固定，若入住该旅馆，则可免费停车。张先生当晚要入住该旅馆，他将自己的轿车开进了停车场，停放好

30、后便离开了。当第二天中午张某先生返回取车时，发现轿车丢失。张先生作为原告，要求旅馆赔偿。请问法院应该支持他的请求吗？ 2某小区业主已经入住5年，并已经成立了业主大会和业主委员会。2007年1月12日，业主委员会与物业公司A所签订的物业管理合同到期。但是到2007年5月，业主大会迟迟没有选聘物业管理企业，物业管理公司仍按照原合同提供物业管理和服务。但是，部分业主以物业管理合同已经到期为理由拒绝支付物业管理费。请问这些业主的作法正确吗？ 3假定你是某物业公司的高层管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么？物业服务合同与前期物业服务合同有那些主要的区别。 答案1

31、单项选择题 1.C 2.D 3.D 4.B 5.A 6.B 7.B 8. D 9.A 10.B 11. C 12.C 13.C 2 多项选择题 1.ACDE 2.CD 3.ACD 4.AC 5.ABE 6.ABCE 7.AB 8.DE 9.BCD 10. ACDE 11. BCDE 12.ABC 13. ABC 3 综合分析题 问题1： 由于该停车场只有一个进口和一个出口，单一进口处由售票机控制着，单一出口处由一位停车场工作人员控制，所以当张先生把车停放在该车场的时候，已经形成了关于车辆保管事实合同。由于免费停放必须以入住旅馆为前提，所以这种“免费”在实质上不是一种免费行为，所以这也不是一种无

32、偿停放的行为。应此法院会支持张先生的请求。 问题2： 不正确。虽然合同已经到期，但是业主大会没有选聘新的物业管理企业，物业公司照常提供服务的时候，业主大会和业主并没有提出异议，这就构成了事实合同。所以所有业主都应当履行缴纳物业管理费的义务。 问题3： 参照教材56-57页，58页 第四章 早期介入与前期物业管理 1 单项选择题 1前期物业管理的终点是（ ）。 A业主入住完毕 B业主大会成立C业主大会选聘物业管理企业员 D物业竣工 2从法律的角度来说，前期物业管理企业的起点是（ ）。（物业管理条例） A前期物业管理合同签订生效 B竣工验收 C承接查验 D负责前期物业管理的企业入场 3从法律的角度

33、来说，前期物业管理企业的终点是（ ）。（物业管理条例） A前期物业管理合同上约定的终止期限 B常规物业管理合同生效 C首次业主大会召开 D2/3以上的业主入住 4早期介入的起点是（ ）。 A项目选址 B项目立项 C项目规划设计 D项目开始施工 5“根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准”是早期介入在（ ）阶段的内容。 A项目规划设计 B项目可行性研究 C项目建设 D项目销售 6一个物业管理企业为一个小区的智能化系统的设计、商业配套设施的建设提出了主导性的建议，这是早期介入在（ ）阶段的内容。 A项目可行性研究 B项目规划设计 C项目建设 D项目销售 7下列不属于前期物业管理期间物业

34、管理企业从事的活动和提供的服务的是（ ）。 A物业正常使用期间所需要的常规性服务内容 B业主入住 C工程质量保修处理 D配合设备安装，确保安装质量 8早期介入的作用不包括（ ）。 A优化设计 B有利于了解物业的情况 C有助于提高工程质量 D有助于加强物业管理企业同业主的沟通 9物业管理项目机构的前期运作的内容不包括（ ）。 A管理资源的完善与优化 B管理制度和服务规范的完善 C前期沟通与协调 D确定物业管理单项服务的分包 10某物业管理企业前期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，不属于建设阶段的内容的有（ ）。 A提供了单元门的安装意见 B对智能化系统的设计提供了

35、主导性意见 C安排机电技术人员全程跟踪机电设施设备的安装 D对内外装修的方式从物业管理的角度提出意见 11在销售阶段，早期介入的主要内容不包括（ ）。 A完成物业管理方案及实施进度表 B对销售人员进行必要的物业管理知识培训 C根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容 D拟定物业管理的公共管理制度 12前期物业管理最明显的特点是（ ）。 A其特定内容是以后常规物业管理的基础，对常规物业管理有着直接和重要的影响 B在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程 C呈现管理服务的波动和不稳定状态 D一般呈现出收入少，支出多，收支不平衡和亏损 13早期介入，即物业管理咨询服务由（ ）提供。 A物业管理企业 B

36、物业管理专业人员 C物业管理企业或者物业管理专业人员 D以上答案均不对 2 多项选择题 1除了物业正常使用期所需要的常规服务内容以外，前期物业管理所提供的服务还包括（ ）。 A业主入住 B维修基金的管理 C绿化和环境卫生的管理 D新建物业的共用部位、共用设施的查验工作 E物业管理项目机构的前期沟通协调 2下列关于前期物业管理阶段工程质量保修的论述中，正确的是（ ）。 A无论是共用部位共用设施部分，还是业主的产权专有部分，均由建设单位负责保修 B无论是共用部位共用设施部分，还是业主的产权专有部分，均由物业企业负责保修 C共用部位和共用设施部分由物业管理企业负责保修，业主的产权专有部分由建设单位负

37、责保修 D共用部位和共用设施部分由物业管理企业负责保修，业主的产权专有部分由建设单位负责保修 E业主如果遇到产权专有部分的问题，也可以向物业管理企业报告，物业管理企业应该转告建设单位 3以下关于早期介入的说法中，正确的有（ ）。 A早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择 B早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持 C早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费 D早期介入是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务 E早期介入是指新建物业竣工后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动 4以下关于前期物业管理费的说法中，正确的有（ ）。 A前期

38、物业管理的服务对象是业主，因此所有的物业管理费均由业主承担 B建设单位只需承担共用部位、共用设施的物业管理费即可 C前期物业管理费应该由建设单位和业主分担 D在销售合同中，应该注明物业管理费的内容 E前期物业管理费应该在物业销售前予以明示或约定 5为了做到管理资源的完善与优化，具体的内容包括（ ）。 A管理用房到位 B有合格的小区经理 C物资配备到位 D已经形成成熟的外包制度 E物业管理人员到位 6前期物业管理跨越的阶段有（ ）。 A竣工验收阶段 B销售阶段 C业主入住阶段 D业主大会选聘物业管理企业阶段 E物业承接查验阶段 7在可行性研究阶段，早期介入的主要内容有（ ）。 A根据物业建设及目

39、标客户确定物业管理模式 B拟定各项费用的收费标准及收费办法 C根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准 D设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案 E物业承接查验 8早期介入和前期物业管理的区别表现为（ ）。 A内容作用上的不同 B服务对象上的不同 C时间长短的不同 D对物业管理企业资质要求的不同 E对物业管理人员要求的不同 3 综合分析题 1 在前期物业管理阶段，一商品房小区开发商将未出售的房子租给了一批 外来人员使用。虽然该群外来人员已获公安部门发给的治安管理许可证，但还是给该小区居民的正常生活带来不少麻烦。如在小区内乱设摊卖蔬菜，弄的小区垃圾满地。为此，小区的

40、业主与开发商交涉，要求遵守已经制定的业主临时公约。开发商则声称自己不是业主，不受业主临时公约的约束，那些外来人员作为使用人，也不受业主临时公约的约束，因此拒绝处理。 2物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：（1）分别站在开发商和物业管理企业的角度，闸述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处；（2）说明早期介入的作用是什么？（3）说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？答案1单项选择题 1.C 2. A 3.B 4.B 5.B 6.B 7.D 8.D 9.C 10. B 11.C 12. A 13.C2 多项选择题 1. ADE 2.AE 3.A

41、BC 4. CDE 5.ACE 6.CDE 7.ACD 8.AB 3 综合分析题 问题1： 题干为：开发商的说法对吗？为什么？ 答案：（1）新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制订业主临时公约，作为与住宅买受人签订住宅转让合同的附件。经过业主书面确认业主临时随着住宅转让合同的生效而生效。住宅使用公约在前期物业管理阶段对全体业主、使用人都具有约束力。 （2）建设单位在未出售一些房屋前，是这些未售出房屋的业主，应当受到业主临时公约的约束。同时，使用人也受到业主临时公约的约束，所以开发商应当承担责任。 （3）开发商或是业主将其所有住宅出租时，应告知并要求使用人遵守住宅使用公约和物业管理有关规定。 问

42、题2： （1） 参照教材69页 参照教材69页 参照教材71-75页 第五章 物业的承接查验 1 单项选择题 1新建物业的承接查验的发生在（ ）。 A物业竣工验收合格后，业主入住之前 B建设工程竣工验收同时 C物业管理企业于业主入住之时 D物业竣工验收合格后、业主入住之前，或建设工程的竣工验收同时 2承接查验实施方案由（ ）制定。 A物业管理企业 B建设单位 C物业管理企业或建设单位共同 D物业管理企业或建设单位 3查验的相关资料由（ ）提供。 A物业管理企业 B施工承包单位 C政府等相关部门 D建设单位 4在承接查验的时候，如果物业存在存在严重的安全隐患和重大工程缺陷，物业管理企业（ ）。

43、A仍旧要承接物业，但是要约定建设单位在承接后予以修复 B可以拒绝承接物业 C请示房地产行政主管部门，根据批示决定是否承接 D提交人民法院裁决 5物业管理企业对物业进行查验之后发现的问题（ ）。 A自行组织处理 B等到业主入住时向业主说明 C提交建设单位处理 D直接与承包商交涉处理 6物业管理承接查验主要的方式是（ ）。 A感官查验 B核对查验 C使用查验 D检测查验 7工程质量问题整理出来之后，由（ ）提出处理方法 A物业管理单位 B施工单位 C设计单位 D建设单位 8承接查验包括新建物业的承接查验和（ ）。 A住宅的承接查验 B物业管理机构更迭时的承接查验 C二手物业的承接查验 D特殊类型物

44、业的承接查验 9新建物业承接查验的准备工作包括人员准备、资料准备、设备工具准备和（ ）。 A是否符合承接查验的条件 B物业管理用房准备 C财力准备 D计划准备 10以下各个选项中，属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是（ ）。 A物业资料 B共用部分 C各项费用与收支情况 D共用设备设施 11在物业管理机构发生更迭时的物业查验的费用和收支情况不包括（ ）。 A原物业管理机构的人员薪金B物业服务费 C停车费 D水电费 12新建物业移交涉及的承接方是（ ）。 A开发建设单位 B投资单位 C物业管理企业 D业主大会 2 多项选择题 1新建物业承接查验的时候，在现场检查

45、、设备调试等情况下还可采用（ ）等具体方法进行检查。 A观感查验 B巡视查验 C检测查验 D试验查验 E使用查验 2下列关于承接查验所发现问题的处理的各种论述中，正确的是（ ）。 A工程质量问题整理出来以后，由物业管理企业提出处理办法 B由施工单位引起的质量问题若在保修期内，应该由建设单位督促施工单位负责 C由于规划、设计考虑不周而造成的问题，应该由规划、设计部门负责 D为使物业工程质量问题及时得到圆满解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作 E物业管理企业在提出质量问题的时候，还可以提出相应的整改意见 3物业管理机构更迭时，参与管理工作的移交主体包括（ ）。 A建设单位 B业主大会 C物业产权人

46、 D原物业管理机构 E新物业管理机构 4物业管理工作移交中的重点和难点包括（ ）。 A物业资料的移交 B共用部位的移交 C共用配套设施和机电设备的接管 D各项费用和资产的移交 E物业管理运作的衔接 5新建物业查验的主要内容包括（ ）。 A业主资料 B物业资料 C物业共用部位D共用设施设备 E园林绿化工程和其他公共配套设施 6物业管理机构更迭时承接查验的准备工作包括（ ）。 A符合承接查验条件 B成立物业承接查验小组 C资金准备 D资料和工具准备 E获取各种审批文件 7在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业实施承接查验必须满足的情况是（ ）。 A物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构完

47、全解除了物业服务合同 B物业的产权单位或业主大会与新的物业管理企业签订了物业服务合同 C物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构部分解除了物业服务合同 D物业的产权单位或业主大会决定与新的物业管理企业签订物业服务合同 E原物业管理企业与新物业管理企业签订了移交合同 8在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括（ ）。 A物业资料情况 B物业共用部位、共用设施设备及其管理现状 C各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况 D业主产权范围内的物业使用情况 E业主的资料情况 3 综合分析题 1 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业 管理。业主于2003年8月开始入住

48、，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面方式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会局面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物来服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。请问：1）甲物业管理公司的作法对吗？2）在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？ 2 如果你是某物业公司的高级管

49、理人员，公司委派你参加新建物业的承接查验工作，请说明新建物业承接查验的内容和方式。 3 如果你是某物业公司的高级管理人员，公司委派你负责某项目的更迭物 业的承接查验工作，请说明承接查验的内容和方式。 答案1 单项选择题 1. D 2. A 3.D 4.B 5.C 6. B 7.D 8.B 9.D 10.C 11. A 12.C2 多项选择题 1.ACDE 2.BDE 3.BCDE 4.CDE 5.BCDE 6.ABD 7.AB 8.ABC 3 综合分析题 问题1：拒绝移交的理由不成立，理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主 委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（答因合同已经终止，依法不能

50、以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可得分）。 （1） 通过如下途径进行：第一。乙物业管理公司应在业主委员会的配合下， 对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委员等）参加查验工作；第二，自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；第三，乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。 问题2：参照教材79-81页n 问题3：参照教材80-81，82-83页 第六章 入住与装修管理 1 单项选择题 1在入住的流程中，在提交办理产权所需的资料，签订委托协议，缴纳

51、相关费用以后，接下来的一个步骤是（ ）。 A交纳当前物业管理服务等有关费用B签署有关物业管理服务约定等文件 C领取业主手册等相关文件资料D验收房屋并填写业主人住房屋验收单，签字确认 2物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部（ ）令住宅室内装饰装修管理规定。 A99号 B121号 C110号 D48号 3物业管理单位一般在（ ）个工作日内完成物业装饰装修登记 A1 B3 C5 D7 4因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞，（ ）应当负责修复和赔偿。 A装修人 B装修施工单位 C装修人或者装修施工单位 D相邻住宅的业主 5擅自改变住宅外立面的，应该由（ ）按照相关法规进行处罚。 A城市房地产

52、行政主管部门 B城市建设行政主管部门 C城市规划行政主管部门 D物业管理企业 6入住通知书规定业主办理入住手续的时间期限为（ ）。 A有效时限 B入住时限 C搬迁时限 D交房期限 7负责业主（住户）手册编撰的单位是（ ）。 A物业管理单位 B业主 C建设单位会同物业管理单位 D建设单位会同施工单位 8因故不能按时办理入住手续的，可以按照（ ）规定的办法另行办理。 A入住通知单 B业主入住手册 C住宅使用说明书 D住宅质量保证书 9物业装饰装修的流程一般为（ ）。 A备齐资料填写申报登记表登记办理开工手续签订管理服务协议施工验收 B备齐资料填写申报登记表登记签订管理服务协议办理开工手续施工验收

53、C备齐资料签订管理服务协议填写申报登记表登记办理开工手续施工验收 D备齐资料登记填写申报登记表签订管理服务协议办理开工手续施工验收 10装饰装修申报资料由（ ）提供。 A业主 B物业管理单位 C业主和施工单位 D业主和物业单位 11物业使用人对物业进行装饰装修时，除了向物业管理单位申报外，还应主动征得（ ）的同意。 A邻居 B业主 C建设单位 D业主委员会 12物业管理单位在进行装饰装修登记时，将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，需要采用（ ）。 A书面形式 B口头形式 C书面形式或口头形式 D公告形式 13一般情况下，装修不超过（ ）。 A一个月 B三个月

54、 C半年 D一年 第六章 2 多项选择题 1入住的内容包括（ ）。 A物业验收及其相关手续的办理 B物业管理有关业务的办理 C装修许可证的取得 D公用部位的承接查验 E共用设施的承接查验 2入住时的资料准备包括（ ）。 A入住通知书 B业主手册 C业主个人档案 D物业验收须知 E物业资料 3装饰装修时间一般包括（ ）。 A装饰装修的批准时间 B特殊装饰时间 C一般装饰装修时间 D装饰装修间隔时间 E装饰装修期 4物业装饰装修管理协议中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括（ ）。 A装饰装修管理服务费 B登记费 C验收费 D垃圾清运费 E装饰装修的材料的运送费 5以下各个选项中，属于物业装饰装

55、修流程的是（ ）。 A备齐资料 B登记 C办理开工手续 D签订物业管理服务协议 E装修垃圾的清运 6业主入住准备工作在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意的工作有（ ）。 A资料准备充足 B人力资源充足 C物业管理费标准要一流 D分批办理入住 E紧急情况要有预案 7物业装饰装修申报存在下列行为的物业管理单位不予登记（ ）。 A将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的 B擅自改变室内墙壁颜色的 C未经城市规划行政主管部门批准拆除非承重外墙的 D在室内墙壁上安装较大的壁橱的 E未经供暖气管理单位批准拆改供暖管道和设施的 8物业管理单位发现装修人或装饰装修施工单位有违法行为

56、的，应当采取的行为包括（ ）。 A不予理睬 B及时劝阻和制止 C没收施工工具，组织保安强行扣押施工人员 D已造成事实后果或拒不改正的，报告有关部门依法处理 E违反物业装饰装修管理服务协议的，追究法律责任 3 综合分析题 11997年7月9日，原告侯、陈夫妇购买了某小区的一套住房。在购房时，该夫妇和物业管理公司约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。1998年12月27日，一小偷潜入小区将原告夫妇居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值50000元的各种物品。侯、陈夫妇认为，被告不允许原告装防盗设施的规定，造成了原告财物的失窃，于是将物业公司告到了法庭

57、，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。后法院经过取证，发现物业管理公司在公共安全维护方面尽职尽责，并无过错。 请问该夫妇的请求会得到法院的支持吗？ 2某业主张某委托一家家庭装潢公司对房屋进行装修，并签订了装修合同。装修公司在施工过程中操作失误，不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏，并造成孙某财产损失。三方为此发生争执，无法协商解决。请问谁应该承担赔偿责任？ 答案1 单项选择题 1.B 2. C 3. B 4.A 5.C 6.B 7.A 8.A 9 .B 10.C 11. B 12.A 13.B2 多项选择题 1.AB 2.ABD 3.BCE 4.AD 5.ABC 6.ABDE 7.ACE 8

58、.BDE3 综合分析题 问题1：不会得到法院支持。原告候、陈夫妇的住房虽然在1998年12月27日发生了入室盗窃事件，其财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自己应该的工作，既设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动。所以物业公司在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。 至于“朝南窗不允许装防盗窗”，这是业主和物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，业主提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。 问题2：张某承担责任，但在承担赔

59、偿责任之后可以向装潢公司追偿。 第七章 房屋及设施设备管理 1 单项选择题 1房屋的基本组成部分有（ ）个。 A2 B3 C4 D5 2需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是（ ）。 A基本完好房 B一般损坏房 C严重损坏房 D危险房 3物业管理应提倡的主要维修方式是（ ）。 A事后维修 B紧急抢修 C预防性维修 D大修 4定期维修又叫做（ ）。 A状态检测下的预防维修 B改善性的预防维修 C计划性预防维修 D中修 5两次相邻计划修理之间的工作时间叫做（ ）。 A修理间隔期 B修理周期结构 C修理周期 D修理耗时 6根据（ ），可以把物业的供电种类分为临时供电和长期供电。 A供电性质 B供电方

60、式 C备用电源情况 D供电回路次数 7按照层次和高度可把房屋分为（ ）。 A砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构 B墙承量结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重 C低层建筑、多层建筑和高层建筑 D居住用途、商业用途、工业用途和其他用途 8按房屋承重受力方式，可将房屋分为（ ）。 A砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构 B墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重 C低层建筑、多层建筑和高层建筑 D居住用途、商业用途、工业用途和其他用途 9某小区完好房屋建筑面积100000平方米，基本完好房屋建筑面积80000平方米，一般损坏