合翘奔驰4S店物业管理方案

1、合翘奔驰 4S店物业管理投标书Word 文档4S店项目简介三、服务模式与策划四、人员工资及各项费用一、物业公司简介五、各项管理制度一、公司简介重庆珍爱物业管理有限公司，成立于 2014年 12月，注册资金 50万元，公司设有总经理、副总经理办公室、管理部、工程部、财务部、拓展部，是一家规范、灵活、高效的现代化物业服务公司，公司主营 各种中、高端各类物业小区、商场、娱乐会所等物业管理。成立以来 秉承“业主至上， 服务第一”，实行“全方位学习经验、 多功能服务、 现代化管理”的宗旨。目前公司管理项目有重庆国际高尔夫、海宁皮 草城、龙洲湾回龙小区。管理面积已达 100 多万方（已超二级物业管 理公司

2、资质面积），管理团队 96 人，其中大专文凭以上管理层人员有 16人，各种专业职称人员有 26 人（电工、电梯、消防、保安等专业 职称），平均年龄 39 岁。公司拥有多元化管理人才及丰富经验，其中 在高尔夫项目配合完成各种大型比赛接待（奔驰、宝马、雷克萨斯、 沃尔沃、中信银行职业球等高端比赛） ，配合海宁皮草城主办策划接 待我是歌手、我要上春晚、挑战 30 秒等各种营销手段、宣 传活动来增加人气和销量。配合政府拆迁、安置万达、旭辉、远洋地 产项目的房屋还建， 协助开发商、龙洲湾街道处理安置户上访、 闹事、 阻拦等各种事件多起， 属龙洲湾街道指定管理拆迁项目安置房屋的物 业公司。Word 文档.

3、 二、 4S 店的项目简介1、简介：合翘奔驰 4S店位于巴南区 9 公里，总建筑面积：16852m2 地上 4 层，地下一层， 观光电梯一部，货梯一部。目前主要聘请物 业公司负责安全和保洁服务项目。2、分析：公司主要以车辆销售及售后服务为一体的高端车辆交易服 务场所，与重庆主城高端车辆交易场所比较，地理位置较偏一些。目 前优势是巴南区唯一一家奔驰 4S 店销售场所。结合优势及市场高端 车辆的需求量，提升自我的服务水平（特别是售后服务）及对外营销 推广宣传来提高知名度， 结合市场的价格战才能更好的提高销售业绩。 三、服务模式与策划1、我司将结合 4S 店经营服务打造高端的物业管理服务项目， 营造

4、整 洁、便利、安全、舒适的经营和办公环境，通过人性化、标准化的礼 仪礼貌服务来增加人气和销售业绩。 通过专业的设施设备管理节约运 行成本、 延长物业使用寿命、 促进固定资产的保值增值是物业管理的 主要任务。根据目前重庆合翘奔驰 4S 店的实际情况，对物业管理方面的主要需 求是安全秩序维护和保洁两个方面。 如将这些服务单独委托专业物业 管理公司负责， 以物业管理服务合同的形式， 明确各自的责任义务和 权利，不仅达到分工细化的目的，更好的提升 4S 店的服务功能，还 可以大大的节约管理维护成本，保证安全高效的运行。2、我公司将发挥“严格管理、优质服务”的管理方式，严抓岗前培 训制度，提高员工素质，

5、使“一体化”管理收到更好的效果。在本公 司管理要求的基础上，以“三多”：多了解需求、多听建议、多替对方着想，来加强与业主 之间的沟通。 Word 文档. 及时改进服务质量，加强服务需求，从而提升整体的服 务质量。推出首问制的服务，为广大购车客户提供人性化的特约服务， 4S店保安值班室设有 24 小时接待服务，要求每位执勤保安、保洁都 能掌握部分车辆营销经验， 使其购车客户在没有销售人员的情况下也 能更好的了解车辆销售情况。 设白班门岗为女保安执勤， 重点展现个性化服务来提高服务形象和礼仪礼貌。四、人员工资及各项费用（一）、人员工资人员人数设置标准 月工资保险 班（年 11 天） （年底双薪）

6、（元） 费用 福利法定节日加年费用 人工月平均保安 1人 班长 3500 元 1223元 2933 3500 元 63109 5259 白班3人 保安 9600 元 9600 元（ 3200/人） 3669 元 8799 （ 3200/人） 177627 4934/人 7800 元夜班 3人 （ 2600/3669 元 8799 7800 元 154227 （2600/ 人） 4284/人Word 文档. 人）保洁1人 领班2600元1223元2933 2600 元51409 4284/人21600元11007 保洁9人（2400/元人）24637 （2400/ 人） 21600元 43752

7、1 48613/ 人73657（月支合计17人42700 19568 46928 42700 883893 出）（二）、前期投入费用胶皮警棍 强光保安巡逻时使用名称 门卫保安室 保安值班椅 保安衣柜 保安卷柜手电 固定电话用途 办公桌 椅子 更衣柜 存放保安登记的记录保安巡逻时使用 保安值班报警使用 数量 2个 3个 1个 1 个 2个 3 把 1部单价（元）300 70 350 350 45 55 130 合计（元）600 210 350 350 90 165 130 Word 文档. 对讲机 保安巡更机 保洁房衣柜 保洁房桌子 保洁房 凳子 甩干机 除尘器 人字梯（ 3米） 人字梯（ 6米

8、） 保安之间联系时使用 保安巡逻监控 更衣柜 休息办公 休息 保洁用 保洁用 保洁用 保洁用4部 1套 2个 1个 9个 1 1 2 1 400 3000 350 300 30 800 600 400 700 1600 3440 700 300 270 800 600 800 700保 安人员服装费（ 4 季装） 14套 3 件600 元/套 8400 保安夜班人员冬季大衣 200 元/ 件 600 费用合计 26105 按年平均费用 2610512=2175（三）、保洁月用材费用名称 拖把 玻璃刮条 数量 9 8 单价/元 20 15 小计 180 120 备注Word 文档. 厕所刷 擦布

9、（毛巾） 橡胶手套 胶扫把5 20 10 10 5 4 8 825 80 80 80棕扫把 10 8 80地刷 百洁布 洁瓷粉 云石铲刀 小垃圾袋 垃圾袋 火钳 洗衣粉 洗 手液 卫生纸 洁厕灵 静电除尘剂 不锈钢光亮剂 洁尔亮清洁膏8 10 1 6 300 100 2 2 10瓶 180 卷 3 桶 2 加仑 0.5 加仑 2 支10 2 80 15 0.1 0.3 12 5 6元 3元 15元 70 120 20 80 20 80 90 30 30 2410 60 540 45 140 60 40合计： 1814 元Word 文档（四）、费用总计项目费用备注月日常总开支 人工费 73657

10、+前期月平均费用 2175+月日常开支 1814=77646 78798 外墙、室内清洗费用外墙、室内清洗 168525 元/平方=842603=28086管理费 管理费： 736570.07=5155税费 77646+28086+5155=1108870.056=6210月费用总合计 77646+28086+5155+6210=117097（五）、总报价根据以上核算费用我公司月管理费用报价为6 元 / 平方： 16852 6=101112 元（费用包含人工、前期投入、月开支、室内室外清洗、 电梯维护、利润税费等全部费用） 。五、人员配置和管理制度（一）实施严格的服务质量体系控制在 4S 店日

11、常管理中，建立全面服务质量管理体系，为了保证服务质 量，正常运行，使 4S店总部得到满意的服务， 建立与相适应的监督 检查机构如下图所示 : Word 文档. 4S 店项目部日检内部检查物业专业部门定期检查监督、检查体系公司总部不定期检查季度一次全面检查随时接受 4S店的投诉与建议外部检查半年一次组织 4S 店对物业满意率进行评定政府相关人员的检查和考评（二）人员配置岗位人员 主要职责 负责日常的安保管理及运营， 巡逻岗换休巡逻时兼巡逻岗任务， 要求： 从保安 1 队长高 1.75 米；要求帅气、素质良好 大门岗和停车指挥招聘女保安 2名， 20-30 岁身高 1.63 米以上；要求气门岗2

12、质、形象、素质佳，按时按需要开关大门，严格控制车辆出入，指 挥车辆按要求停放及来访人员的指引登记和配合巡逻。巡逻 1 负责监控和消防控制和日常巡逻检查， 配合门岗职责及换休。 从事大型物事大型物业、 商场等物业管理行业 5 年以上退伍军人， 年 龄 20-35岁身 Word 文档. 岗 业、商场等物业管理行业 3 年以上，年龄 20-35 岁 身高 1.75 米；要求帅气、素质良好 按时按需要开关大门，严格控制车辆出入，指挥车辆按要求停放。 负责监夜班 3 控和消防控制和日常巡逻检查， 要求：从事大型物业、 商场等物业管理行业 ,3 年以上，年龄 20-45 岁身高 1.70 米以上；身 体健

13、康、素质良好。 负责展厅及卫生间保洁；负责楼道、办公室内及卫生间保洁；负责外 围周边保洁；周一至周五至少保证 8 人上班，周六、周日不安排轮休。要保洁 10 求：年龄 20-45 岁；身 高 1.55 米以上；手脚勤快麻利，自身素质、修养良好。保洁领班要 求从事大型商场、会所等行业保洁管理 5 年以上。注：公司另配片区经理 1 名，白班每天负责留守巡查不少于 3小时， 夜班不定时检查 2 次。 （三）保安管理制度 1、秩序维护人员的岗 位职责1.1、门卫秩序维护岗位职责（1）仪表端庄，着装整洁，佩戴齐全，精神饱满，岗位礼仪礼貌， 按规定上岗交接班，（2）认真检查出入车辆，维持好门口交通秩序，对

14、进出车辆要做好 登记和验证工作。（3）指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放， 确保道路畅通无阻，引导要及时，手势要规范。避免造成交通堵塞。 （4）积极配合其它秩序维护人员，做好秩序维护安全防范工作，把好辖 区大 Word 文档. 门。（5）认真履行值班制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上 作详细 登记，交接班时移交清楚，责任明确。（6）执勤中不准擅离岗位，不准看书报杂志、吃东西、睡觉，不准 嬉笑打闹或进行其他与执勤无关的事。（7）执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众，处理问题要讲原 则、讲方法，态度要和蔼，不与他人发生争吵。8）执勤中玩忽职守，对工作不负责，造成损失的，

15、要追究当班秩序员的责任2、秩序维护巡逻人员岗位职责（1）仪表端庄，着装整齐，佩戴齐全，精神饱满，按规定上岗交接 班， 上岗打卡。当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区 域的关键部位，防火、防盗、防抢劫。（2）实行 24小时监视值班， 防止不安全事件的发生。 要按责任路线 巡视检查，发现问题及时处理，遇到重大问题通知领班，巡视中严防 死角。 （3）制止在辖区内的打架事件。（ 4）指挥并监视好所辖区内的行驶车辆， 防止交通事故的发生。 （5） 监视所管物业，及时消灭火灾及其他事故隐患。（6）认真履行值班登记制度，值班中发生、处理的各种情况在登记 薄上作详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。（

16、7）严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退。（8）协助解决客户遇到的其他困难，如有重大突发性、危害性事故 或事件Word 文档. 发生，一方面必须立即应急处理，另一方面必须及时向 领导汇报。 3、监控人员岗位职责 （1）监控中心人员必须集中精力，不打瞌睡、不准聊天、不准看书 报、杂志，以高度的责任感认真观察。（2）发现监视设备故障要立即通知值班秩序维护人员加强防范，并 立即设法修复。3）要做好当班监视情况的记录，严格执行交接班制度，做好交接班的口头和书面汇报。（4）禁止随意开关仪器设备，以防发生故障。严格按操作规范进行 操作，确保仪器设备的正常运行。不准任意使用报警电话。4、消防管理消防工

17、作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理工作 作为一项重要工作来抓。（1）加强消防教育宣传和培训演练工作（2）坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格执行防火 安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员 制。（ 3）将在 4S店宣传栏内不间断地传播消防法规，防火知识。（4）加强物业项目部全体员工的消防观念和防火意识，任何管理服 务人员都有消除火灾隐患的责任。（5）各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量保证体系文件的要 求。 （6）各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用。（ 7）实行 24 小时消防安全监控，对火灾易发生区加强防范和巡查，重点防 Word

18、文档. 范。（8）定期组织员工进行防火演习，熟练掌握各种消防设施的使用方 法，提高对火警的应付能力。（9）落实各级消防管理责任人和灭火指挥人员岗位职责。（10）安全管理员及保洁员日常工作注意巡视， 保持警惕，对于不应 放在某处的物体， 不能解释来历的物体和不适宜放在某处的物体要及 时处理。（11）完善各类防火标识，和各类消防设施的使用说明标识。（12）各类简易灭火器材固定位置放置， 便于有需要时有关人员取用 方便。 （13）制订合理可行的灭火程序和疏散计划。 5、火警应急 程序如下： 5.1、报警A、项目部所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾，火光 等，应立即向上级领导及消防部门汇报。

19、B、项目部值班员接到火警报警后，应通知附近人员赶往现场，查明 报警地址，燃烧起因，目前火势，周边环境及人员受伤情况等。 5.2、 召集A、火警确认后，通知消防队员赶赴现场。B、项目部所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。项 目部经 理接报后应赶往监控中心进行调度，现场进行指挥。C、到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。5.3、灭火A、现场指挥根据火场情况，组织到场员工成立灭火组，抢救组，疏散 组，警 Word 文档. 戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速，准确 B、灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅 速组织人力将物品及危险物品搬离现场。 疏散组负

20、责协助邻近火场的 居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。C、后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送 灭火剂，灭火器材以及所需的各种物品。D、若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离，义务 消防员继续协助消防警灭火直至火势被控制。 5.4、善后与恢复 火势完全熄灭后，秩序维护人员负责现场警戒，保护现场，并协助消 防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。 6、公共秩序管 理各安全固定岗要熟悉区域分布，以保证对来访人员流向的控制和 引导。 人员相当集中区域的公共安全由控制中心与巡逻岗配合管理， 发现异常立即通知就近岗位秩序维护人员及时处理。 防

21、火须知： 为了防止火灾，维修车间，办公室、电线不能负荷过重，或太多的电 器连接在同一插板上， 避免引起电线及电器设备超负荷冲突导致火灾。 维修车间， 设置无菌车间和拆装车间， 必须分开库房和油品车间必须 分开，避免火灾发生，材料分明，维修车间不能存放危险或易燃物品， 任何时间内均不能放置阻塞消防通道， 物业保安在巡视检查中， 如有 违规操作的要立即清理制止。7、 如遇火灾应采取措施。Word 文档. （ 1）保持镇定切勿惊慌； （2）拔打通知保安值班室电话； （3）关闭电源及煤气总阀； （ 4）就地采取灭火器灭火； （5） 迅速从安全道疏散所有人员； （6）拨打 119 火警电话。 （四）保

22、洁管理制度 1、保洁人员的岗位职责（1）坚守岗位，按时上下班，上班佩戴工作牌， 做到服装整齐、 干净。（ 2）熟悉各自责任区范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。（3）每天早晚将垃圾放至垃圾箱，并对垃圾箱进行清洁。（4）每日负责清扫走廊、楼梯、 、绿地、公共设施周边环境 1 到 2次。每周清洁楼梯扶手两次，清洁公共场所门窗一次，并保持店内 面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢，保持清洁卫生。（ 5）每日检查各责任区范围内的卫生情况， 发现问题及时处理。（6）积极参加业务培训，提高业务水平，自学学习有关清洁卫生知 识，提高个人素质。（7）处理与清洁卫生相关的其它事宜。2、保洁管理2.1、环境

23、卫生管理要点：Word 文档. （ 1）全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。（2）确保 4S 店内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全； （3） 建立专业化的保洁队伍， 制订详细的操作规程及工作标准。 映出人物 影像。2.2、清洁服务的要求和原则 2.2.1 要求： A、选用高素质作业人员，注重人员形象的教育。B、着装整齐，服 务语言规范化。C、用高效的设备、工具进行作业，确保环境干净、整洁。2.2.2原则：A、了解建材我们所清洁的是什么样的建材其特性是什么。B、掌握脏污物我们必须掌握脏污物的特性。C、掌握洗涤有了以上两点数据，才能选择什么样洗涤为宜。D、掌握作业方法采用什么样的作业方法

24、顺序，使其清洁得到高 效、美观的环境和妥善保养建材的效果。E、对日常办公环境和和秩序可能造成影响的保洁工作，将每天或 定期安排非工作时间进行。F、各保洁岗负责各区域的垃圾收集， 放于指定地点，定时清运。 3、 对于 4S店展厅的特殊要求（1）、展厅内、外墙面、玻璃墙等保持干净整洁， 应定期（每季度） 清洁。 （2）、展厅内部相关标识的使用应符合本 4S 店品牌的要求。（3）、应按本 4S 店品牌要求挂有标准的本品牌营业时间看牌。Word 文档. （ 4）、展厅的地面、墙面、展台、灯具、空调器、视 听设备等保持干净整洁，墙面无乱帖的广告海报等。（5）、展厅内摆设有型录架，型录架上整齐放满与展示车

25、辆相对应 的各种型录。（6）、展厅内保持适宜、 舒适的温度， 依照标准保持在 25左右。（7）、展厅内的照明要求明亮、 令人感觉舒适，依照标准照度在 800Lux 左右。（8）、展厅内须有隐蔽式音响系统，在营业期间播放舒缓、优雅的 轻音乐。 （ 9）、展厅内所有布置物应使用本 4S店品牌可提供的标 准布置物。 （ 10）、顾客休息区保持整齐清洁，沙发、茶几等摆放 整齐并保持清洁。（11）、顾客休息区桌面上备有烟灰缸，烟灰缸内若有 3 个以上（含 3 个）烟蒂，应立即清理；每次在客人走后立即 把用过的烟灰缸清理干净。（12）、顾客休息区设有饮水机，并配备标准的杯托和纸杯。（13）、顾客休息区需摆

26、放绿色植物盆栽，以保持生机盎然的氛围。（14）、业务洽谈区的桌椅摆放整齐有序，保持洁净，桌面上备有烟灰缸，烟灰缸内若有 3个（含 3 个）以 上烟蒂，应立即清理；每次在客人走后立即把用过的烟灰缸清理干净。（ 15）、卫生间应有明确、标准的标识牌指引， 男女标识易于明确区 分。客人和员工分离。客人在一楼，员工在二楼，由专人负责卫生打 扫与清洁，并由专人负责检查与记录。（16）、卫生间的地面、墙面、洗手台、设备用具等各部分保持清 洁，台面地面不许有积水，大小便池不许有黄垢等脏物。Word 文档. （ 17）、卫生间内无异味，应采用自动喷洒香水的喷 洒器来消除异味。 （18）、电梯维护我公司聘请有电

27、梯公司维护保养 （19）、掌握触电急救常识，正确使用消防器材。（五）、机电设备管理方式1、机电设备统筹管理。所有工作范围内机电设备根据使用需要及设备状况，对设备的运行、养护、维修等工作进行统筹安排，逐 一制订各类机电设备的运行、 养护、维修等计划，确保设备使用有序， 合理延长设备使用年限。2、建立机电设备终身档案。在物业移交时要由设备厂家提供设备的图纸资料、 设备保养手册， 为各类设 备分别设立专属档案， 借助设备管理质量记录， 设备台帐等工具对设 备的投入、运行、维护、保养、更新等所有操作进行详细记录，确保 机电设备管理规范合理。3、机电设备责任管理。所有机电设备指定设备负责人，设备 责任人

28、必须熟悉和掌握设备的工作原理、 技术性能和保养标准。 由设 备责任人根据设备使用状况制订运行、 维护、保养计划并按计划实施， 确保各类设备养护到位、运行正常，管理责任清晰。服务承诺服务时间：热线电话全天候 24 小时。 一、服务模式： 1、物业保安人员 24 小时与 4S店的工作人员向购车客户提供个性化 的服务和宣传。Word 文档. 2、凡是购买新车的客户，在出 4S 店的值班大门时，保 安要先敬礼说祝贺词并要求出示新车出场手续， 如果符合出场条件的 及时放行，并祝车主一路平安。3、物业对 4S 店提供全方位清洁服务，展厅、通道、办公区， 、卫生 间、栏杆、扶手、停车场、 4S店门前环境，每天清洁随时保持整洁。4、用消毒剂对展厅过道、 大门、扶手等经常按自己的地方进行消毒。5、每天下班前收集各办公室、 卫生间、展厅、维修车间的生活垃圾。6、夏季对 4S 店的周边环境绿化带，污水井视具体情况进行灭虫、消 毒，对院内四周进行每天清扫。保证公共区域卫生清洁。 二、保安执岗：保安人员 24小时不间断地对于 4S店的展厅、 停车场、公共区域进行 巡更（设置巡更系统） 。消防、监控、安全监控保证 24 小时执勤。 三、 4S店维修保养服务：1、对所有设备设施按其特性进行周期性的保养， （分短、中、长期） 通过以保养为主