物业管理未来展望

1、物业管理未来展望今年是物业管理行业在中国内地走过的第33个年头，目前已有7 万多家企业、600多万从业人员，涌现出龙湖、金科、万科、保利等 一批全国性物业企业。然而，谢家瑾坦言，虽物业管理在我国呈现加 速发展的势头，发挥了对经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用，“但客观来讲，该行业总体还处于低水平运行状态。”“刚性成本急剧上升、价格调整机制缺失，使物业收费与成本出 现严重倒挂，相当数量的企业陷入生存困境。”谢家瑾称，在信息化、 网络化的经济环境下，一些企业对成本上涨束手无策，引发了服务标 准降低和弃管小区等社会问题。同时，传统的密集型劳动和简单服务 限制了行业发展，使物业服务企业的经济运营和

2、盈利空间十分狭窄。对此，谢家瑾提出，要通过引入新技术、新业态和新方式，开创 全新物业商业模式。“企业要提高物业服务的技术含量、增值服务和 产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变， 这是物业管理科学发展的必然选择。事实上，物业服务的质量，已经成为消费者在购房时的重要依据。 谢家瑾举例说，龙湖的房子为什么越做越好，因为在项目开发前期， 龙湖物业有近300人的团队介入地产服务，并在销售和入住阶段，为 业主提供服务，“这样既受到开发商的欢迎，还通过有偿服务赚取了 可观收益。”对于物业管理行业的未来发展，谢家瑾表示，中国物业管理将在 未来五年基本形成行业转型升级的运作和盈利模式，初步

3、实现转型升 级的基本目标还需十年。谢家瑾称，现在物业管理将以科学技术特别 是信息网络技术为主要支撑，要建立新的商业模式、服务方式和管理 方法。另外，还有业主（投资者）的需求。随着业主对物业管理服务的要 求日益升级，维权意识不断强化，物业管理相关专业服务的专业公司 直接或间接介入物业管理服务的频率越来越高，范围越来越大，影响 力不断提升。在这种环境下，物业服务公司逐步摒弃了“大而全、小 而全”的作业模式，开始采用专业分包的操作方式。实际上，各类外资物业服务公司均将清洁、绿化、秩序维护以及 电梯、冷冻机组、消防系统、楼控系统等关键设备或专业性较强的设 备设施的维护保养外包给专业公司。香港早已采取了

4、这种模式并获得 成功。随着国外物业服务公司将专业化分包的形式引入国内物业市场， 国内的许多大型物业服务公司如陆家嘴、均豪、达文等，也都将原行 雇佣的保洁、秩序维护、工程维修等分离出去。物业管理专业化，最根本的目标其实在于降低管理成本并使物业 保值增值，这也正是对物业进行资产管理的价值所在。目前的一些物 业服务公司已经对物业进行资产管理做了初步探索，但客观讲，在意 识方面、操作手法方面以及现有物业服务公司的实际水平方面都存在 不足，仍处于雏形阶段。谢家瑾会长就曾指出：“尽管不少物业服务 企业都在搞多种经营进行创收，但大多停留在小打小闹，没有深入到 资产管理的核心中，也不能获得可观的利润。”资产管

5、理的概念和主 要手段什么是资产管理的核心？这将是未来很长一段时间内，物业管理 行业研究的重要课题。什么是资产？什么是资产管理？这是首先要厘 清的概念。资产，是指企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制 的，预期会给企业带来经济利益的资源。资产一般包括流动资产和非 流动资产，物业是一项重要的非流动资产。对于物业管理，现有物 业管理条例给出的定义是“指业主通过选聘物业服务企业，由业主 和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动”，但根据市场现状和未来需求来看，这仅是物业管理服务的 链条末端而不是全部。资产

6、管理，有狭义和广义之分，狭义上特指证券市场范围的资产 管理业务，在此不赘。广义上则是指资产管理人接受资产委托人的委 托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产进行管理运作，以实现特 定目标的行为。这种特定目标可能是资产保值、增值，也可能是其他 目标。对不动产的物业管理，即住宅区、写字楼及其他楼盘的业主委 托专业机构管理，是最典型的资产管理。举例来说：某大厦约10万平方米，物业服务公司将管理成本从 25元降至20元，则每年节省600万元，按10%资金成本计，相当于 增值约6000万元。同时每年还从管理费中拿出约150万元用于大厦 的更新改造，按10%资金成本计，相当于增值约1500万元。将物业管理上升为资产