物业管理师论文

1、物业管理师论文-物业管理市场需求的分析与思考物业管理师论文-物业管理市场需求的分析与思考作者：佚名时间：2008-9-23浏览量：摘要:本文围绕物业管理市场的需求主体，通过对江苏等地区物业市 场需求的数量和市场需求结构的分析，由点及面探讨了当前我国物业 管理市场需求的数量和结构状况,并就物管企业如何适应当前的行业 发展环境，建立物管服务品牌，打造企业核心竞争力等问题进行了思 考与探讨。关键词:物业管理市场需求数量需求结构思考一、现行物业管理市场的构成分析我们知道,任何市场都是由三个有机部分组成的：市场主体、市场客 体和市场运行环境。物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的 市场。其市场主体是

2、指直接参与或直接影响市场交换的各类行为主 体。包括:供给主体、需求主体和协调主体。其中供给主体主要是指 提供物业管理服务的物业管理企业和各类专业服务企业；需求主体主 要是指房地产开发企业和物业的所有者或使用者；协调主体是指政府 行业主管部门和行业协会。物业管理市场的客体是指市场的交换对象, 即物业管理服务。物业管理市场的运行环境是指构成市场环境的一整 套制度框架和确立市场运行法则的一系列政策规定。目前，我国物业 管理市场初步形成。从市场主体来看物业管理在我国经过20多年的发展，已形成了一个规模较大的市场 供给主体。据统计，目前我国专业化的物业管理企业已超过2万家， 从业人员超过230万人。如果

3、考虑提供清洁、保安、维修等专业服务 的企业，这一数据会进一步扩大。如我省仅无锡市的物业管理企业就 已达200多家,从业人员超过2万人，管理的物业面积约占全市住宅建 筑总面积的90%。从市场需求来看，自上世纪90年代中期以来，我国 每年的住宅建设量平均在2亿平方米左右，90%以上需要实施专业化 的物业管理服务。如果加上存量房产，其市场容量在80亿平方米左 右。实施物业管理市场化具有充分的市场空间。从市场客体来看经过多年的实践和探索，目前物业管理行业对物业管理服务基本业 务的内容和标准已初步达成共识。国务院及建设部在自1994年以来 颁布的一系列行政法规及规范性文件中，也对物业管理服务的内容及 相

4、应的收费标准作出了明确的规定。中国物业管理协会在各地进行实 践探索的基础上，出台了普通住宅小区物业管理服务等级标准， 对物业管理服务标准化进行了界定，这些无疑都为物业管理的市场化 创造了条件。从市场运行环境来看目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门 通过制定如城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例等制定 了房地产及物业管理行业的法物业管理师论文-物业管理市场需求的分析与思考作者：佚名 时间：2008-9-23浏览量：规和政策;通过制定如物业管理企业资质管理办法建立 了物业管理企业的设立与资质审查制度;通过制定如业主大会规程 等,完善了业主委员会的组建及其运作规定;通过制定如

5、物业服务合 同、业主公约、业主大会议事规则的示范文本等，规范了各类 物业管理契约;通过制定如前期物业管理招标投标管理暂行办法 等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制 度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。二、物业管理市场需求的数量分析物业管理市场的存量分析物业管理市场的产生与房地产市场有着密切的关系。随着城市房地 产业的发展,物业管理市场因已建房屋的管理需求而逐渐形成。由于 物业管理在房屋建成后,提供着良好的售后服务。因而其对房地产市 场的发展又起到了有效的促进作用，并成为对房地产经济发展有着积 极促进作用的一个重要产业。当前我国各地都加快了城市化进程

6、，仅 以我省为例，从2001开始江苏城市化进程进入到一个加速发展阶段。 2002. 2003连续两年每年增加了个百分点，到2003年,城市化水平达 到了。起止人口数城镇化率城镇化率年均提高百分点年份总人口城镇人口乡村人口979-199067674595308990-20007327304142862001-2003740634633942我省城市生活水平基本指标指标9892000200120022003人均住房面积人均绿地面积社区服务设施496080652物业管理师论文-物业管理市场需求的分析与思考作者：佚名时间：2008-9-23浏览量：477924974人口密度714717719722城市

7、化进程加快，表现在人口向城市进一步集中，在这个过程中，住 宅房地产建设为老百姓实现了 “居者有其屋”，而作为售后环节的物 业管理就必须完成长效服务为老百姓实现“居者优其屋”。仅就江苏 省2004统计年鉴显示，我省城市居民人均住房面积达到平方米,以江 苏2003年统计城镇人口 3463万人计算,需要物业管理的住宅建筑面 积达亿多平方米，这里我们仅考虑了城市住宅物业管理的需求，尚未 考虑农村社区开展物业管理以及其他物业类型的需求,仅从上述数字 测算就告诉我们当前物业管理市场的需求数量是相当大的。物业管理市场需求的增量分析 当前，我国正处于“十五规划”的最后一年，根据即将部署实施的“十 一规划”，我

8、国将全面进入建设小康社会的建设阶段。仅就江苏来说, 根据我省的政府工作报告，在2010年全省全面实现小康社会,根据全 面小康的指标要求,2010年城镇居民人均住房建筑面积应达到30平 方米。为此我们可以推算2010年江苏城镇居民住宅建筑面积总量将 达到123600万平方米,其中较2003年新增城镇居民住宅建筑面积 19704万平方米。与此同时，城市建设走向内涵建设，物业管理行业水 平成为城市建设管理水平的标志，100%的优质住宅物业管理覆盖率成 为小康生活的基本指标，这里仅江苏亿的住宅消费总量和年均亿的住 宅消费增量充分说明了我国物业管理行业当前快速发展的市场需求。以上我们仅分析了住宅类物业管

9、理的需求数量，随着社会分工的不 断细化，企业竞争的加剧，必然会导致大量的企业和事业单位将原有 后勤管理部分进行专业化外包,应该说在未来的几年里,整个行业的 增量需求是非常大的。三、物业管理市场需求的结构分析 当前物业管理市场需求的主体主要包括房地产开发企业、物业的所 有人和物业使用人,这里房地产企业和物业所有人是物业管理市场需 求主体的主要对象。不同的需求主体对于物业管理服务的要求以及物 业管理服务的内容有所不同，探讨不同需求主体的要求，对于物管企 业制定企业发展战略、塑造企业核心竞争力具有重要的作用。房地产开发企业对物业管理服务的需求结构。.规划建设阶段，房地产开发商需要物管企业提供专业指导

10、。房地产企业在规划设计阶段，需要对物业开发进行定位分析并进行 科学的规划设计，这个过程中开发商具有专业的设计技术但缺乏对用 户需求的感性认识以及物业适用性的基本知识，对此开发商需要物业 管理企业运用专业知识和专业经验为企业规划“出谋划策”。2.房产营销阶段，房地产开放商需要物管企业提供营销支持。当前，房产销售已全面进入市场化时代和品牌时代，消费者购房时除 了关心房价、区域位置、居住环境问题之外，最为关心的就是商品的 售后服务一一物业管理。对此，房地产开发商需要物管企业良好的专 业服务能力，为房产销售提供技术支持和长效服务，增加消费者的购 买信心，丰富完整房地产企业塑造的专业品牌。综上所述,房地

11、产开发企业需要物管企业的全面参与，将物业规划、 物业开发、物业施工、物业销售、物业服务各环节组成的价值链进 步增值优化，最终提高房地产商的经济效益，打造专业品牌。物业所有人对物业管理服务的需求结构。这里，我们把物业所有人简单的分为住宅物业所有人、商业物业所有 人、工厂物业所有人以及特殊物业所有人。.住宅物业所有人对物业管理企业的需求。998年后，我国住房制度全面进入了市场化阶段，消费者购买商品房 后，迫切需要物管企业提供各项专业化服务，实现房产的保值增值，创 造良好的居住环境。与此同时，随着人民生活水平的提高和生活节奏 的加快，消费者除了需要物管企业提供物业公共服务以外，还需要企 业提供各项特

12、定的特约服务。2.商物业管理师论文-物业管理市场需求的分析与思考作者：佚名 时间：2008-9-23浏览量：业物业所有人对物业管理企业的需求今年6月下旬举办的2005上海商业房地产展示交易会显示，去年 上海新开工的商业地产项目面积达万平方米，目前在建l万平方米以 上的大型商业项目有66个,建筑面积达598万平方米,预计在未来三 年内，将有万平方米的大型商业项目投入使用。显而易见，三年以后上 海人均商业面积将再增平方米,达到人均商业面积平方米,遥遥领先 于人均商业面积平方米的国际购物天堂一一香港。这些商业物业必然需要专业的物业管理与其经营配套，且商业化运 作对物业管理在公共秩序安保、保洁、设备维

13、护以及营销企划等方面, 都提出了较住宅物业服务水平更高的要求,更多的表现在对物管企业 综合服务水平的高要求。3.工厂及特殊物业所有人对物业管理企业的需求当前，企业间竞争不断加剧，为进一步降低企业运作成本，企业将非 核心业务外包日益成为企业经营的主要战略。物业管理内容集中体现 为企业的后勤服务内容，对此，企业需要物管企业承接原有后勤管理， 实现专业化社会化服务。与此同时，行业细分的进一步细化，诸如学 校、医院、体育场馆等特殊物业所有人,本着进一步降低服务成本提 高服务水平的思路，都会选择物管企业开展专业服务。当然我们必须 认识到,工厂及特殊物业所有人对物业管理企业的专业性要求非常高, 如医院类物

14、业所有人需要企业具备较高的卫生护理技术和专业服务 经验，再如体育场馆类物业则需要企业具备充分的体育比赛组织、公 共秩序维护经验等，物管企业进入上述新型领域,要求企业必须进一 步丰富完善相关的专业服务技术。四、应对现行物业市场需求，加快物管企业建设的几点思考物管企业应通过多种方式，实现规模化经营。从物业管理市场需求数量和需求结构来看，物业管理行业正迎来快 速的发展期。但当前物业管理市场还存在很多困扰行业发展的因素， 如住宅物业管理中，消费者消费能力还不高,还未确立市场化的消费 意识，且物业管理行业利润较低。对此物管企业必须走规模化经营的 道路，通过规模化资源集成,确保服务水平的同时降低服务成本。

15、物管 企业开展规模化经营不是简单的追求数量取胜，而是基于通过资源的 集成来降低经营成本，提高服务质量。企业可以通过与其他物管企业 的合作、上游供应商的经营合作、下游合作伙伴的合作，提高专业资 源的集成，运用专业化信息化技术提高服务水平，降低运作费用。与此同时，为进一步提高企业的市场基础，实现物业管理的规模化经 营,物管企业必须注重企业的形象和品牌。物管企业打造品牌应是通 过一定市场行为努力获取业主、使用人对本企业提供的服务认可，从 而分享更多的物业管理市场份额,摊低服务成本。创建物业管理品牌, 可以通过企业的形象设计和提高服务质量等措施来实现。首先，要加 强企业形象设计，通过宣传企业精神、文化

16、礼仪、服务特色、经营理 念，开展企业形象品牌的宣传。其次，需要开展创优达标活动，通过开 展创优达标活动和苦练内功，力争获得国家或地方物业管理示范住宅 小区称号，并尽快通过ISo9000质量体系认证。物业管理企业应明确企业定位，塑造核心竞争力。面对激烈的竞争和消费者的日趋成熟，物业管理的经营管理模式、服 务内涵和行业布局必然发生变化,传统的纯物业管理模式由于不能适 应消费者日益增长的需求和满足竞争的需要，必然会发生变化。竞争 带来的一个必然变化是产品的异化和市场的不断细分,物业管理服务 也不例外，过去那种同质性、无差异的物业管理服务将会由更适应市 场的个性化服务所替代。针对不同物业的消费者，提供

17、量身度造的物 业管理服务，才能满足其需要。基于顾客满意度的市场竞争要求物管企业，必须根据行业发展形势 和企业自身优势，选择企业发展方向，明确企业发展定位。目前物管企 业发展定位主要有两大类即综合经营和专业化经营。对于大型的物管 企业一般会选择多元化综合经营，进一步提升企业的综合能力，保持 市场领先地位;有些中小企业则会将某种类型的物业作为自己的发展 方向，实施专业化经营，以体现更强的专业化水平，使企业更具竞争 力。物管企业定位的确定，必物业管理师论文-物业管理市场需求的分析与思考作者：佚名时间：2008-9-23浏览量：须分析行业的发展环境及未来的发展趋势而且必须分析企 业自身的优势，形成企业

18、的核心竞争力，并且在竞争中进一步优化与 强化。物管企业应突出物业服务的知识化比重，提升物业服务质量物业管理服务是有偿出售智力和劳务的服务性行业，其核心是服务。目前，社会各界对物业管理普遍认识程度较低，许多人认为物业管理 门槛很低,属于典型的劳动密集型产业，仅强调行业的劳务服务属性。 但是我们应该清楚的看到，随着业主不断增长的需求和房地产业的发 展，要求物业管理企业提供更丰富的服务内容或涉及新的领域，这种 趋势在诸如以下几个方面的表现已相当明显。如经营型的物业管理: 在进行物业管理的同时提供物业中介代理服务和物业信息咨询服务； 如专业化经营服务:如电梯维护、工程安装、室内绿化等等;如其他方 面的

19、专项服务内容:如会所经营管理、与电子商务整合的网络营销、物业管理顾问咨询服务等。在上述新的物业管理服务领域，我们可以 充分认识到物业服务的知识化比重日趋提高。物业管理是一种以人力资源和智力投入为依托，加以一定情感作用， 并因地制宜的选择和创立服务模式、经营理念及管理方法的行业。物 业管理人员素质的高低直接影响到客户的满意度，因此它也成为衡量 物业管理企业优秀与否的标准。物管企业要实现知识化提升物业管理 服务水平，就必须全面提高物业管理人力资源素质。物管企业的人力 资源部门必须建立一整套科学的招聘、选拔、培训、考核、激励反馈 的人力资源管理政策，以人为本激发员工的工作积极性，从本质上丰 富物业服务的内涵，真正