物业应急预案

1、供水应急保障预案（一）供水管道爆裂处理措施1、当供水管道爆裂事故发生时，首先关闭爆管前端的 截门，切断爆管处水源。并报告本部门领导；2、如果爆管前端没有截门，应迅速报告有关领导并关 闭水井；3、部门领导应迅速上报总公司及有关部门，并通知广 大用户；4、维修人员立即查找爆裂处，进行抢修，保证24小时 内恢复正常供水；5、当多处供水管道发生爆管时，应迅速向总公司报告 或与地方专业部门协商，请求外援；6、当关闭水井时间过长时，应联系地方有关部门或友 邻单位给予供水支援；7、抢修施工过程中，严格遵守安全操作规程，如有人 员受伤时，应首先抢救受伤人员，必要时直接拨打120,请求 医院救助；8、工作人员应

2、及时了解事故原因、影响范围、抢修进 度，向用户做好耐心细致的解释工作，安抚群众情绪；9、事故处置完毕后,打开管道截门或按操作规程启动机 组供水，同时增派人员严密监查，防止事故再次发生.（二）水井故障处理措施1、当发现水井故障时，及时通知本部门领导，并由本 部门领导及时上报总公司和有关部门；2、立即关闭相连的主管道截门与管网断开；3、迅速查明常用井故障原因并及时抢修；4、当自己不能修理时应聘请专业维修人员给予修理；5、待常用水井修理完毕之后，打开与管网相连的主管道 截门并按操作规程启动常用机组恢复供水，同时增派人员严 密监控，彻底消除隐患，防止事故再次发生；（三）水井突然停电处理措施1、当水井突

3、然停电时，及时通知本部门领导，并由本部 门领导及时上报总公司并通知有关部门及有关业主；2、如系院外部停电应迅速开启水塔，保障院的正常生活 用水。并尽快联系电力部门,了解停电原因，积极协调，争取 尽快恢复供电供水；3、如系院内部停电，则立即启用供电应急保障预案， 及早恢复院的正常供水保障；4、如在24小时内不能恢复供水，而水塔存水无法保障 营院生活需求时，指挥小组要协调借调发电机组来维持院的 正常用水；）水质污染处理措施：1、污染发生后，第一发现者应立即向应急救援抢险办公室或指挥组报告；2、当应急救援抢险指挥组接到水源污染报警后，立即 启动应急救援抢险系统；3、立即停止抽水，从受污染的水源中提取

4、水样，并停 止向用户供水，确保广大业主的生命安全；4、发生污染事故，造成区内大面积停水超过7 2小时， 由指挥组协调借用友邻单位水源；5、将水样送防疫队进行化验，并协助防疫部门及时赶 到污染源现场处理、控制污染；6、及时告知广大用户，要求做好自我防护、宣传、解 释污染物的危害和防治工作；7、配合卫生、防疫、环保等部门进行事件的调查和处 理，根据受污染的性质采取相应措施，进行消毒、冲洗等处理， 尽快恢复水质；8、在卫生防疫部门确认污染已排除和水质已达标后，迅 速组织对供水设施（供水井、管道、水池等）的放空、清洗和 消毒工作,按指挥组的要求恢复供水；9、对恢复生产后的自来水进行全面的检验，在水质达

5、到 国家卫生饮用水标准，并报卫生防疫部门认可后，方可恢复供水。否则，应重新进行放空、清洗和消毒直至水质达标 合格。供水应急保障流程图供电应急保障预案（一）高压停电事故处理预案1、有关责任人应及时向部门领导汇报情况，并由部门 领导分别向总公司和有关部门报告情况；2、高压停电系外部停电时，要关闭区内所有与高压线 路连接的电源，防止突然来电引发事故，给院内造成不必要 的损失；3、部门领导要立即致电电力部门查询停电情况，了解 何时恢复供电，并将了解的情况通知物业办公室，由办公室 及时将停电原因传达给业主，给业主做出解释，同时还要安 抚业主情绪；4、应急小组人员应时刻作好送电准备，保证院内能第一 时间恢

6、复用电。5、市供电部门抢修线路，求援时我方应给予抢修队协 助；6、事故处置完毕后，按操作规程启动供电设备，同时增 派人员严密监控，防止事故再次发生。（二）箱变故障事故处理预案：1、当发现箱变故障时，应迅速查明那一箱变出现问题并 及时通知本部门领导，并由本部门领导及时上报总公司和有 关部门并通知有关业主；2、对发生故障的箱变进行断电处理；3、迅速查明箱变故障原因并给予修理；4、当自己不能修理时应聘请专业维修人员给予修理；5、待箱变修理完毕之后，迅速通知相关单位并恢复正 常供电;6、事故处置完毕后，同时增派人员严密监控，防止事 故再次发生.（三）区域线路故障处理预案：1、发现故障之后迅速切断该线路

7、的控制电源；2、及时向部门领导汇报情况，并有部门领导分别向总 公司、甲方相关部门和业主进行报告和通知;3、组织有关人员迅速查明原因并予以维修;4、当施工时间过长和用户急需用电时（应绕开故障线 路区域），应架设临时用电线路；5、待故障线路维修完毕后，撤销临时架设的线路并迅 速恢复供电；同时增派人员严密监控，防止事故再次发生。）负荷过载事故处理预案：1、有关责任人应及时向部门领导汇报情况，并由部门 领导分别向总公司、管理处和业主进行报告和通知；2、组织有关人员迅速查明原因，对用户私接的电源负 荷予以拆除并对不重要的用电设备暂时予以关闭；3、待负荷过载现象处理完毕后，应迅速恢复供电；4、告知用户遵守

8、安全用电规定，防止负荷过载现象的 再次发生；5、故障处置完毕后,应视情进行线路改造.（流程图见转 下页）供电应急保障流程图电梯故障应急处理预案（一）电梯故障维修应急处理方案1、接到报修，礼貌询问下列信息具体地点、电梯编号、 停置楼层、故障时间、故障现象、是否困人、报修人联系方 式，立即记录，并迅速安排人员、工作，完成全部调度。2、迅速到位：电梯维修人员3分钟内出发,10分钟内到 达（应急人员可采取最快捷方式），迅速并彻底检查故障，以 最快速度恢复电梯正常使用。3、故障处理完毕后，详细填写电梯故障维修记录表。4、上报相关部门，总结经验，尽量避免故障再次发生.水浸事故1、接到报告或巡查发现后，立刻

9、通知相关物业管理部 门，当值人员通过电梯轿厢内部对讲机，通知乘梯客人从最 近楼层离开受事故影响的电梯。2、将受事故影响的电梯升到最高层，并关闭。3、迅速清理水浸楼层电梯口，防止电梯井被浸。4、立即上报主管人员。5、尽快解决问题，恢复电梯正常运行，填写相关记录表。电梯异常:1、如电梯维护人员巡查中发现电梯安全缆有毛刺、断 股，控制设备声音异常、有异味，轿厢升降不顺畅等现象，需 立刻通知电梯当值部门，采取措施减少发生危险的可能。2、电梯当值人员接到报告，立即通过电梯轿厢内部对 讲机，通知乘梯人员从最近楼层离开发生异常的电梯。3、关闭发生异常的电梯。4、立刻上报主管及维修人员。5、以最快速度检修电梯

10、完毕，恢复电梯正常运行，填写相关记录表。注：如遇到其他复杂情况,应通知电梯公司专业人员到（二）电梯故障困人应急处理方案凡遇电梯故障应第一时间通知电梯维修班，并由电梯专 业维修人员根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客.1、轿厢停于接近电梯门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：（1）确定轿厢所在位置（根据楼数灯指示或小心开启外门 检查）。（2）关闭电源（在机房配电柜内）。（3）用专门外门钥匙开启外门（钥匙由电梯员工随身携带， 总钥匙在技术部钥匙柜内）。（4）用人力开启轿厢门。（5）协助乘客离开轿厢。（6）重新将外门关闭.（7）外门关闭后，暂停服务牌必须放置在故障电梯 外。（8）通知电梯

11、维修班派人员详细检查。2、轿厢停于远离电梯门口位置时，应先将轿厢移动至 临近电梯门口，然后照上面步骤救出乘客，移动轿厢方法如 下：（1）利用电话或其他方式，通知轿厢内乘客保持镇定， 并说明轿厢随时可能移动，不可将身体任何部位探出厢外，以 免发生危险;如果轿厢处于半关闭状态，则应先行将其完全关 闭或完全开启。（2）进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。（3）拆除主电机轴盖，安上旋柄.（4）两位救援人员各把持住旋柄一端，另一名救援人员， 手持抱闸扳手，轻轻松开抱闸，轿厢将会由于自重而移动， 为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时应断续动作（一 松一放），使轿厢逐步移动，直至接近电梯门口为止（根据

12、 楼层控制器上的楼数灯指示）。注：如遇到其他复杂情况，应通知电梯公司专业人员到电梯故障应急保障流程图发现情况消防应急处理预案（一）火灾事故应急处理预案1、处置办法：（1）物业公司任何员工发现火灾，应立即就近取用灭火 器材迅速扑灭火灾。（2）若火灾有发展趋势，应一边呼叫临近人员参与控制火 势，一边呼叫消防管理主任和相关人员前往扑救。（3）根据物质的燃烧性，正确选用灭火器，以免用错灭火 器使回火复燃。（4）若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选 用干粉和二氧化碳等灭火器直接喷射火源处，如有油的电器 设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄砂盖住 火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，

13、直接开启自动灭 火装置施放药剂灭火。2、火灾扑灭及现场控制：（1）向119台报警，并派队员到必经路口引导。（2）通知消防部门赶到火灾现场，进行外围警戒和交通管 制。（3）通知各部门组织人员赶赴火场进行疏散，救护被困人 员，抢救财物，协助灭火。（4）通知机电维修部电工断开相关电源，开启自动灭火 系统、排烟系统、防水泵，保证消防供水.（5）消防人员在其主任的指挥下带领消防员铺设水带， 施放灭火，控制火势。3、火灾现场及人员的疏散：（1）组织人员对逐户（楼层）通知受火灾影响的住户，引 导他们疏散，或作好撤离准备.（2）值班电工在切断电源后应开通应急照明电源.4、火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导

14、住户有序地 撤离。扑救：（1）超高层楼座的消防控制中心应立即进行操作，同时遵 守消防系统操作标准作业规程，将火灾单元的电梯迫降到 底层，以供消防队员扑救用。（2）扑救工作应有组织地进行，在公安消防队未到之前， 消防管理中心主管或履行其职责的人员应负责火灾现场的 指挥，调动一切人员利用所有消防设备和装备器材开展扑救 工作。（3）公安消防队到达以后，消防管理人员迅速向公安 消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有人员配合 扑灭火灾。5、交通管制和现场治安的维护：（1）经理亲临火灾现场组织并指挥所属人员对火灾现 场进行交通管制和现场控制。（2）撤除或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍.（3）阻拦

15、与扑救无关的人员进入火灾现场，注意火场 中物品被盗窃。（4）看管被抢救的公私财物，在火灾扑灭前严禁任何人 转移。（5）保护现场使用的消防器材装备正常使用。6、疏散及转移物资：（1）副经理带领所属人员协助安顿、疏散住户，协助运送 火场中被困或受伤人员。（2）各部门应积极主动进入火灾现场，撤除易燃易爆物品 抢救公私财物。7、火灾扑灭后的处置：（1）消防管理人员以及相关人员应配合公安消防部门对 火灾现场进行调查分析,评估火灾造成的损失，填写火警、 火灾事故报告表，组织对灭火预案的可靠性和有效性讨论， 必要时进行修改。（2）副经理应组织人员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存.（二）发现冒烟的处

16、理预案（1）室外、走廊、楼梯间等公共场所或物业直属场所立即派人查找冒烟源头。同时通知有关部门做好应对火情准备，如属火情, 按火灾应急方案处理。（2）业主室内：立刻联系业主赶回查看，如业主不能立即赶回，在 征得业主同意后，可用备用钥匙或从窗户、门强行进入室内 检查烟雾来源，进行紧急处理。如发现冒烟是由业主行为引发，应予以劝诫；其中不 符合消防规定的，应按规定予以处罚或警示。如发现冒烟是由于烟道堵塞，导致回烟，应立即联 系相关部门到现场检修，主动帮助业户解决问题。（3）电梯间：立刻疏散电梯内人员.将电梯停在底楼，通知电梯维修人员到现场，查明 原因进行检修.事件解决后安抚受惊群众，并记录备案。（4）

17、供（配）电室或设备间：立刻切断总电源。通知维修工对电路及设备进行检查，排除故障。上报相关部门，同时记录备案。发现怪味的处理预案接到报告或发现有怪味,迅速判断怪味性质及来源.如判断为燃气泄漏，立即报告值班室检查气味来源; 如味道很浓，应先立即开窗通风并关闭电源，同时报告上级 请求疏散，并按有害气体泄漏应急方案处理。如判断为化工有毒有害气体，立即上报，按有害气 体泄漏应急方案处理。如为焦煳味或烟味，立即报告并查找来源，如发现火 情迅速按照火灾事故应急方案处理.如为腐臭味,立即寻找来源，通知相关部门处理。常见可疑情况的应急处理预案（一）发现冒水的处理预案1、室外下水井冒水：（1 ）即通知有关管理部门

18、。（2 ）将冒水井圈起，摆放警示标志，迅速组织人力排 水。（3）请专业人员到场检修。（4）检修完毕后，清理冒水附近地面，恢复原貌，事 后记录备案。2、室内墙、地面冒水：（1）立即通知有关部门。（2）组织人员抢救浸水物品。（3）通知维修部门到场，查找原因，解决问题。（4）若业主不在，立即联系业主，联系不上的情况 下，请求110派人随同进入屋内进行紧急处理。（5）事后追查主要责任方，必要时进行索赔。（二）发现可疑人员的处理预案1、在物业区域内无目的游荡，询问时说不出在此具体目 的的人，对其应密切注意，直至其无作为离开。2、身上携带管制刀具、铁器、劳动工具等有威胁性物 品的人，对其应进行询问，确认其

19、携带物品的用途，如无法 明确回答或回答时吞吞吐吐，目光闪烁，理由不充分，应带回 办公室处理核实，或送交公安部门查办。3、躲在隐蔽处举动不明或清理包中钱物的人，应对其 进行盘问验证，如发现盗窃、抢劫等犯罪，即送交公安机关 处理。4、拖扛未开锁自行车、摩托车等，车体有撬痕、无法 出示停车证、驾驶证的，应先扣车留人，待查问核实情况后 再放行；如无正当理由或确切证据的，应当送交公安部门查 办。5、遇到被查问时转身逃跑的，对其立即进行拦截、追查，可通知区域内各部门人员共同围堵，擒获后带到办公室 处理，视情况放人或送交公安部门。（三）发现可疑物品的处理预案1、发现可疑物品，如有异常声响或地址不明、无认领，

20、应立刻询问接收邮件工人等有关人员，确定其性质，绝对禁 止触碰。2、如判断可能为爆炸等危险品，应立刻通知相关部门， 疏散周围人员，按爆炸事件应急方案处理。3、事件结束后，安抚周围群众，对事件做详细记录， 总结经验教训，并向上级相关部门汇报。（四）有毒、易燃、易爆气体泄漏应急处理预案1、共同处理方案：（1）发现后立即向有关物业部门报告。（2）调度人员接到报告后，立即关闭总闸，派相关工程 人员赶往现场，查找泄漏源，进入漏气区域时，需采取防护 措施。（3）同时，封锁气体泄漏区域，疏散区域内人员，排除 险情前禁止无关人员入内。（4）如经检查为管道破裂或情况严重，应立即通知相关专 业部门到场检修.（5）如源头在业主屋内，应立即联系业主回来处理;如不能 立刻赶回或联系不上，应在业主同意或立即请示上级同意的 情况下，强行入室关掉阀门，通风排险。（6）如有中毒人员立刻抬到通风处进行急救，严重者送医 院抢救。（7）写好报告，总结事故原因，补充或备齐处理此类事 件应急需要物品。2、有毒气体泄漏补充方案：（1）如有毒化工气体泄漏，应请有关专业部门到场进行处理、排险。（2）进入现场工作人员必须有防护措施，如使用防毒面具， 湿毛巾掩住口鼻并闭气。（3）尽量于上风地带作业。3、易燃、易爆气体