土地资源管理学-第三部分-地价管理篇

1、土地资源管理学1（第二版）课程提纲 第一部分 地籍管理篇 第二部分 地权管理篇 第三部分 地价管理篇 第四部分 地用管理篇 第五部分 城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）2注：第五部分为补充内容，供参考。地价管理篇土地管理学第三部分3地价管理篇第十三章 地价评估实务第十四章 土地经济管理231第十二章 地价管理概述4第十二章 地价管理概述地价概述地价理论地价的内涵和种类5612.1地价概述土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现形式。712.2地价理论12.2.1马克思主义的地价理论土地具有特殊的使用价值土地可分为土地资本和土地物质马克思把固

2、定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本范畴。而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良物价值的土地就称为土地物质。土地价格是地租的资本化812.2.2现代西方经济学的地价理论土地收益理论土地收益理论认为，土地价格是土地收益即地租的资本化。土地供求理论912.3地价的内涵和种类12.3.1地价的内涵土地价格的本质内涵是若干年的土地纯收益即地租贴现值的总和。具体包括土地所有权垄断而产生的绝对地租和由土地的生产条件而产生的级差地租。10土地价格内涵包含 个部分： 真正的地租即绝对地租和级差地租； 土地投资的折旧； 土地投资的利息。土地出让金是指让与土地时政府所获或土地受让者所付的全部金额，是

3、土地使用权价格的反映，是购买或卖出若干年地租现值的总和。1112.3.2地价的特点地价是一个经济学概念，与市场上一般商品不同，土地具有独特的属性，具体有： 每宗土地在其区位和构成上具备独特性； 土地实体具有不可移动性； 土地具有永续利用性； 土地供给有限性； 土地对人类具有有用性12地价的特点：地价是关于土地权利的价格土地买卖实质上是一种财产权利的买卖，人们购买土地并不是要购买土地本身，而是购买土地获得收益的权利。地价不是土地价值的货币表现土地是一种自然物，不是人类劳动的产品，没有价值，因而其价格也就不是价值的货币表现。地价主要是由土地需求决定土地的实质供给（即自然供给）是不能改变的，土地的经

4、济供给弹性也很小。因此，相对于需求而论，土地供给的变动总是小的。这样，土地市场价格就主要由土地需求决定。13地价随社会经济发展呈上升趋势随着社会发展和人口增加，人地比率不断增大，社会对土地需求日益扩大，从而使地租呈不断上涨的趋势，体现为土地的社会利用效益愈来愈高。地租的上升和利息率的下降，也就决定了土地价格呈上升趋势。地价由个别交易而形成由于土地位置的固定性，无法像其他产品那样可以到处流动，因而使土地市场具有强烈的地域性。这致使土地几乎不能在统一的大市场内流动，而不能形成统一的市场均衡价格。地价一般没有统一的市场价格，而由交易双方当面论价成交。1412.3.3地价的种类交易价格交易价格（分为公

5、平交易价格和非公平交易价格）指土地市场交易中成交的买卖价格，即市场价格。评估价格估定价格国家或地方政府为了课征地价税，由估价人员估定土地课税价格，即估定价格，通常为市场交易价格的若干百分比。15租赁价格租赁价格指主佃之间发生租赁行为，承租方为取得土地租赁权向出租方支付的代价。土地所有者和土地使用权人都可以把土地租赁出去，租赁价格的实质是定期支付的地租。抵押价格抵押价格指以土地为担保物而取得贷款时，银行对土地估定的价格。土地所有权价格土地使用权价格土地使用权是一种财产物权，可以买卖、租赁、抵押等。16总地价、单位地价、楼面地价总地价称为土地总价格，是指某地块的全部价格，视地块面积大小不同，总地价

6、也不同。总地价不能说明地价水平的高低。单位地价是指每平方米土地面积的价格，它可以反映地价水平的高低。单位地价土地总地价土地面积楼面地价又称建筑面积地价，是单位地价分摊到单位建筑面积上的土地价格。它与地块的容积率大小成反比。楼面地价土地总价格建筑总面积单位地价容积率17案例思考题1、何谓地价？何谓房价？房价和地价是何种关系？2、进入中国土地市场网（/）收集某一城市（如北上广）2011年土地出让成交情况，并分析其地价和楼面地价情况。3、利用中国土地市场网提供的数据测算某一城市地价占房价的比重，并分析其合理性。18复习思考题何谓地价？地价类型有几种？土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地

7、所有权或土地使用权的转移在经济上的实现形式。交易价格、评估价格、估定价格、租赁价格、抵押价格、土地所有权价格、土地使用权价格简述地价理论及其差异。马克思主义的地价理论、土地收益理论、土地供求理论第十三章 地价评估实务地价评估方法我国地价评估现状基准地价评估标定地价评估土地立体地价城市间地价的比较与更新地价指数体系和编制192013.1地价评估方法13.1.1收益还原法收益还原法（简称收益法）又称地租资本化法、收益资本化法，是国内外地价评估中最为常用的方法。收益还原法是一种运用适当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的基本思路为：土地具有永续性，耐用期长，土地现在可以产生收

8、益并能期待在将来继续取得收益，将这种随时间的延长而能继续取得的纯收益折算为现值之和，即贴现。所谓贴现，是指把某一金额的将来值折算为现值的过程。2113.1.2市场比较法市场比较法是指根据替代原则，在同一市场条件下选择近期已发生交易的类似土地实例与委估土地加以比较对照，经过类似土地的交易价格的修正，以求得委估土地价格的一种估价方法。13.1.3成本估价法成本估价法（简称成本法），是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加一定的利润、应纳税金和土地所有权权益来确定土地价格的一种估价方法。2213.1.4剩余法剩余法又称假设开发法，其基本思路是通过对未来建造的建筑物连同基地可实现的价格（房地产

9、总价），扣除建造和销售建筑物所耗用的必要费用（如建筑费、管理费、推销费、利息、税收等）和正常利润，从而倒推计算土地价格。2313.2我国地价评估现状13.2.1我国地价评估的产生13.2.2我国现行制度下土地估价流程2413.3基准地价评估13.3.1基准地价测算基准地价测算原理25基准地价测算程序： 按统一标准城市土地分等定级； 测算土地级差收益； 确定土地还原利率； 分析修正因素和修正值； 测算基准地价。2613.3.2土地级差收益测算土地级差收益测算的步骤土地级差收益测算的方法2713.4标定地价评估13.4.1标定地价的测算原理宗地是指被一个权属状态所包围，使用功能上具有一定独立性，具

10、有一定数量面积的封闭土地单元。13.4.2影响城市土地价格的因素13.4.3编制修正系数表基准地价修正法土地定级修正法市场调查修正法2813.5土地立体地价13.5.1土地立体地价的产生13.5.2土地立体地价的理论立体地价理论来源于土地利用立体化和高层建筑地价分摊问题。立体地价是平面地价在立体空间上产生的效果和分布，也可以看成是一个想象的多层土地的价格问题。这个多层土地地价的积累之和，就等于一般含义上的地价。可以想象将通常所设的有着不同肥力和位置而产生不同地租的土地竖起来，从而解决立体地价问题。若这种假设成立可行，则可借用现有的地租地价理论来建立立体地价理论，2930假若同一地段上的两块土地

11、，用地面积为50平方米，容积率为2，建筑密度为1；用地面积为100平方米，容积率为1，建筑密度为1。两块用地的土地占用量几乎相等，只不过计量单位由平方米转为立方米，地价总额亦应大致相等。假如用地的地价为2000元平方米，那么，用地的地价应为1000元平方米左右；或者两块用地的地价为100元立方米。在英美等国，早有将城市房屋价格采用立方米来计算的做法。3113.5.3地价对市地集约度的影响土地利用集约度是指土地利用过程中与单位面积土地结合的资金和劳动的相对量。3213.5.4立体地价评估与分配33343513.5.5建蔽率和建筑容积率对地价的影响建蔽率是市地利用平面管制指标，指建筑面积占基地面积

12、的比率。建筑容积率是市地利用立体管制指标，指楼地板面积占基地面积的比率。若规定容积率为1，则允许开发商用一层建筑覆盖整块土地，或在总面积的 1/2的土地上盖二层楼的建筑。363713.6我国地价评估现状13.6.1城市间地价评估模型的应用城市地价影响因素的选取城市地价评估模型的计算13.6.2城市基准地价的更新当前对城镇土地基准地价更新有如下方法：标准宗地法地价指数法地价指数是反映某一区域内土地交易量和价格变动水平的一种相对指标，是以原基准地价评估的时间为基期，基期的指数为100，然后用各期平均值与基期平均值相比，即得出各期的地价指数。3813.7地价指数体系和编制13.7.1地价指数体系的构

13、建3913.7.2地价指数的编制程序4013.7.3基期的选定13.7.4地价数据的采集13.7.5标准地价内涵的设定13.7.6同度量因素的选择13.7.7地价指数的计算41复习思考题何谓地价并简述地价的种类和构成。土地价格是在土买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现形式。交易价格、评估价格、估定价格、租赁价格、抵押价格、土地所有权价格、土地使用权价格。简述土地价格评估的方法。收益还原法、市场比较法、成本估价法、剩余法。如何评估立体地价。(参见立体地价与综合楼地价评估国土资源网 (2004年2月10日)/front/read/read.asp?ID=145

14、9642土地集约利用对地价有何影响。43如何编制城市地价指数？第十四章 土地经济管理土地经济管理的概念和内容土地地租的产生和作用土地利用经济分析土地利用经济效益评价土地资源部门间分配和再分配444514.1土地经济管理的概念和内容14.2土地地租的产生和作用契约地租是物主把包括土地在内的财务出租后，租佃人定期交纳的租金。经济地租是人们利用包括土地在内的生产资源所得超成本的纯收入。14.2.1土地地租的产生4614.2.2级差地租的形态及其形成条件形成级差地租有3个不同的条件： 不同地块的土壤肥沃程度的差别。 不同地块的位置上的差别。以上2个条件又可以称为投入不同地块的各个资本的生产率的差别。它

15、们所形成的级差地租，马克思称之为级差地租的第一形态或级差地租。 连续地投入同一地块的各个资本的生产率的差别。4714.2.3绝对地租的形成14.2.4垄断地租、矿山地租和建筑地租14.2.5土地地租的作用4814.3土地利用经济分析14.3.1土地利用经济分析的原理14.3.2土地利用经济分析方法49505114.4土地利用经济效益评价14.4.1一般经济效果的概念经济效益（Economic Benefit）是指经济上所取得的有益结果。经济效益有总经济效益（毛经济效益）和纯经济效益（净经济效益）。14.4.2土地利用效益的概念把土地利用所得到的各种成果与劳动消耗（包括劳动占用）的相关评价统称为

16、土地利用效益。5214.4.3土地利用经济效益评价指标单位土地面积提供物质产品能力的评价单位土地面积的社会贡献率的评价土地利用效益的对比评价14.4.3土地利用经济效益评价指标直接比较法增量分析法动态分析法相关因素法5314.5土地资源部门间分配和再分配14.5.1土地资源部门间分配的一般原则14.5.2土地资源部门分配评价指标国民经济计算费用土地因素对国民收入增长贡献率单位国民收入的土地占用率14.5.3土地资源部门间分配评价实证54复习思考题学区房，一个特别的名词。从某种意义上讲，学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象，随着这回竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。另外，一些重点中学附近的房产也会收到学生家长的青睐，在学校附近购买房产居住，将有利于家长管理孩子的生活和学习，孩子也可以提高学习的效率