6土地细分导则说明书

1、武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书一、现状概况与分析1、位置、四至范围及总用地面积本单元编号为14-05-10 ,位于天津市武清区下朱庄街道东部，其 四至范围：北至环湖路，南至滨保高速公路，西至环湖路，东至京津 塘高速公路，总用地面积约 389.26公顷。2、人口情况2008年底常住人口约为 680人。3、现状用地构成现状用地构成主要包括居住用地、对外交通用地、绿地、村镇建设用地、耕地、水域。4、现状各类主要用地的规模和建设情况（1）居住用地本单元居住用地用地面积0.23公顷，占现状建设用地0.66%。（2）对外交通用地本单元对外交通用地为滨保高速公路及京津塘高速公路，占地面

2、 积21.30公顷，占现状建设用地的61.00%。（3）绿地本单元现状绿地位于南端，用地面积 13.39公顷，占现状建设用 地的 38.34%。5、基于现状分析，本单元现状用地主要以大面积耕地及南湖水库为主。未来确定本单元用地属新建区。6、道路交通现状（1）道路滨保高速公路：双向八车道，路基宽 42米，横断面为0.75 （土 路肩）-3 （右侧硬路肩）-3.75 X4（车行道）-0.75 （左侧路缘带） -3 （中央分隔带）-0.75-3.75 X4 -3-0.75 。京津塘高速公路：连接北京、天津中心城区、滨海新区的高速公 路，双向4车道，路基宽25.5米，横断面为0.75 （土路肩）-3

3、（右 侧硬路肩）-3.75 X2（车行道）-3（中央分隔带）-3.75 X2 -3-0.75。止匕外，规划范围内还有若干农村道路，沥青路面宽 7-9米不等。（2）交通场站设施本单元内现状没有交通场、站、点设施。7、市政基础设施现状（1）给水工程规划单元内无给水场站设施。（2）排水工程河道、水系及防洪该单元处于淀北蓄洪区。机场排水河穿过该单元。机场排水河为 二级河道，功能为排涝、调蓄、灌溉、生态廊道。单元内南湖水库（于 庄水库）为小型水库，占地面积 3.07平方公里，蓄水面积2.07平方 公里，大坝周长5.09公里，总库容737万立方米，有效库容632万立 方米，功能为排涝、灌溉、养殖、生态。排

4、水设施武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书单元内有郎庄子扬水泵站，规模为 9立方米/秒；于庄水库泵站，规模为15立方米/秒。(3)电力工程本单元在南湖水库南侧有于庄水 35千伏专用变电站，有一条35 千伏电力线为该站提供电源。(4)通讯工程现状无通讯场站设施。(5)燃气工程本单元无现状燃气设施。(6)供热工程本单元内无现状供热设施。(7)环卫工程本单元无现状环卫设施。(8)消防工程本单元内无现状消防工程设施。二、导则编制依据与重点1、依据(1)中华人民共和国城乡规划法(2)城市规划编制办法(3)天津市城市规划管理技术规定(4)天津市城市总体规划(2005-2020年)(5)天津

5、市武清区城乡总体规划(2008-2020年)(6)天津市武清区下朱庄街总体规划(2010-2020年)(7)天津市居住区公共服务设施配置标准(DB29-7-2008)(8)天津市土地细分导则编制规程(试行)(9)国家和天津市有关法律、规定及技术标准2、本次编制的客观需求及主要内容本次规划的构思是本着尊重该单元用地自然机理，打造开放式布 局结构，强化景观节点的原则，完善道路、市政设施及公共配套设施， 围绕南湖规划安置旅游项目。本单元作为下朱庄街道发展的重点地区，要充分体现地区优势， 通过规划促进城市功能的强化。其规划重点内容是根据目前城市发展 的需要调整用地的性质，确定开发强度，制定适宜的控制指

6、标。三、单元功能与规模1、本单元规划功能概括结合天津市武清区下朱庄街总体规划(2010-2020年)确定本 规划单元的功能为：以公共设施用地为主的集旅游、公共设施、办公 为主要功能，环境优美、设施齐全的公共服务地区。本单元土地使用主导功能是天和城沿南湖公共设施旅游服务区、商业办公区等。2、本单元用地规模依据天津市武清区下朱庄街总体规划(2010-2020年)确定本武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书单元的总用地规模为389.26公顷，规划建设用地规模为221.49公顷。3、本单元规划用地构成用地构成汇总表用地代码用地名称用地面积(公顷)比例(%)现状规划现状规划B商业服务业设施

7、用地98.3944.42B1商业用地98.3944.42U公用设施用地1.510.68U1供应设施用地0.500.23U2环境设施用地1.010.45S道路与交通设施用地48.3121.81S1城市道路用地14.0347.8658.1021.61S3交通枢纽用地0.450.20G绿地与广场用地73.2833.09G1公园绿地59.8527.02G2防护绿地10.1213.4341.906.07建设用地合计24.15221.49100.00100.00HH2区域交通设施用地23.9323.93E非建设用地341.18143.84E1水域189.55143.84E2农林用地151.63总用地合计3

8、89.26389.26四、用地布局1、用地布局的主要构思本单元为新建区类型地区，用地布局的优化调整是建立在整合相关系统规划的基础上，提出用地性质的整合，环境优美、设施齐全的沿南湖旅游服务区及商业办公区。2、用地结构与功能布局(1)商业服务业设施用地本单元规划环南湖旅游服务区，南侧规划为商业办公区。商业服3务业设施用地总面积98.39公顷，占建设用地的44.42%(3)区域交通设施用地单元南侧有滨保高速公路通过，东侧为京津塘高速公路。区域交 通设施用地为23.93公顷。(4)道路与交通设施用地单元内规划1处占地0.45公顷的公交场站。(5)公用设施用地本单元内现状保留2处泵站，规划1处110kV

9、变电站。市政基础 设施用地占地面积1.51公顷，占建设用地的0.61%。(6)绿地与广场用地绿化系统以水域空间为特色，结合水面布局公园绿地。此外按照 相关标准规划高速公路、主次干道绿化带。规划绿地为73.28公顷，占建设用地的33.09%。五、地块控制(1)本单元共划分了 2个街坊、总计67个细分地块(不含城市道路 用地)，具体控制要求详见地块控制指标一览表。表中编号前两位 为街坊号，后两位为地块号。已出让的地块的控制指标以出让合同确 定的指标为准。(2)容积率本单元内公共设施地块规划容积率不大于 1.5。(3)建筑密度武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书本单元内公共设施地块规

10、划建筑密度不大于55%七、绿地系统规划与单元绿地率统计(4)建筑高度各地块的建筑高度控制应满足军用机场净空规定，公共设施地 块建筑高度不高于70米。(5)建筑后退红线要求地块内的建筑退让道路红线与地块界线(有绿化带控制要求的为 退让绿化控制线)应符合天津市城市规划管理技术规定的相关要 求。如修建内部道路，其建筑退线的距离在修建性详细规划阶段确定。(6)其它规范建筑间距必须符合国家以及天津市有关日照、消防、卫生、管线 和建筑设计规范的要求。六、建筑面积规模测算本单元建筑规模测算详见“建筑面积规模一览表”建筑面积规模一览表建筑类型单位建筑面积备注居住建筑力平方米中小学建筑力平方米商业设施建筑力平方

11、米106.08工业建筑力平方米公用设施建筑力平方米1.21仓储建筑力平方米其他建筑力平方米合计力平方米107.29注：建筑面积不包括市政基础设施建筑面积1、绿地分类及控制指标本单元土地细分图中确定的城市绿化带、公园绿地，在开发建设 时不得占用。绿地控制应执行天津市城市规划管理技术规定有关 规定。结合南湖水水域景观设置环湖绿带公园，同时各级城市道路两侧 设置宽度不等的绿化带，构成本单元的绿化系统。规划绿地为73.28公顷，占建设用地的33.09%。2、整体绿地率核算计算公式：单元绿地率=E (公园绿地面积*75%) +E (生产防护 绿地面积*90%) +E (各地块用地面积*本地块绿地率)+工

12、道路绿地面 积/单元总用地面积。根据上述公式计算，本单元整体绿地率为 25%八、公共设施与配套设施规划1、公共设施项目在本单元的用地情况详见文本中 地块控制指标 一览表中的规定要求。2、本单元配套设施的类型、数量与规模详见配套设施规划一览 表。配套设施规划一览表序 号类别项目数量所在街坊是否要求 独立建设占地面积(ffl2)现状规划1教育中学00-小学10-武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书托幼园00-2社会 管理街道办事处00-居委会00-社区服务中心00-社区服务站00-公安派出所00-开顺队00-交通管理队00-治安检查卡口00-3医疗 卫生医院（设住院部）00-社区卫

13、生服务中心00-社区卫生服务站00-4& 服务老人护理院00-社区养老院00-托老所00-5文化综合文化活动中心00-文化活动站00-6体育社区体育运动场00-室内综合健身馆00-居民活动场地00-7商业 服务综合商业与服务00-公建综合预留地00-菜市场00-8道路 交通社会公共停车场库00-公交场站0102-024500地铁出入口00-地铁风亭00-加油加气站00-9消防消防站00-给水给水泵站（水厂）00-排水雨水泵站2201-18 ; 01-1910135污水泵站（水厂）00-r电力35KV及以上变电站0102-044951邮电邮政局（所）0102-12-电话局00-供热锅炉房或供热站

14、00-燃气燃气抢修站00-调压站00-燃气罐站00-环卫垃圾转运站与环卫 清扫班点00-公厕0401-07; 01-13 ;01-17; 01-24-注：本表的制定参照天津市居住区公共服务设施配置标准（DB29-7-2008）九、道路交通系统规划1、规划目标与原则（1）规戈I目标结合规划区用地布局特点及交通需求，合理布置道路交通设施， 既要实现规划区过境交通及对外交通的快捷疏解并避免对规划区造成 干扰，又要实现规划区内部交通合理有序，有效引导和促进内外部交 通和规划区用地布局协调发展。（2）规划原则服从上层次相关规划对本规划片的功能定位和规划要求。交通“场、站、点”设施布局规划既要考虑满足自身

15、建设发展的需求，还需要与周围地块之间衔接要求协调一致。根据途经本规划片外围、内部各条道路的性质和功能，合理设 置地块出入口，通过合理的交通组织，减少进出地块交通对周围道路 的交通影响，同时也要使地块交通的进出便捷、安全。2、规划内容（1）道路交通规划本单元内规划有高速公路2条、城市主干路1条、城市次干路3 条、城市支路3条，具体规划内容如下：滨保高速公路：规划为高速公路，红线宽 100米，规划为双向八 车道，路基宽42米，路基规划横断面为0.75 （土路肩）-3 （右侧硬 路肩）-3.75 X4（车行道）-0.75 （左侧路缘带）-3 （中央分隔带） -0.75-3.75 X4 -3-0.75

16、 。武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书京津塘高速公路：规划为高速公路，红线宽 100米，规划为双向 八车道，路基宽45米，路基规划横断面为0.75 （土路肩）-3 （右侧 硬路肩）-3.75 X 3-3.5（车行道）-2.5 （左侧硬路肩）-3 （中央分 隔带）-2.5-3.5-3.75 乂 3 -3-0.75 。梅石路：规划为城市主干路，红线宽40米，规划横断面为3.5 （人 行道）-14 （车行道）-5 （中央分隔带）-14-3.5 。环湖路：规划为城市次干路，梅石路以北段红线宽 30米，规划横 断面为3 （人行道）-24 （车行道）-3;梅石路以南段红线宽24米，规 划

17、横断面为2 （人行道）-20 （车行道）-2。郎庄子道：规划为城市次干路，红线宽30米，规划横断面为3 （人 行道）-24 （车行道）-3。次干路五：规划为城市次干路，红线宽30米，规划横断面为3 （人 行道）-24 （车行道）-3。支路十七：规划为支路，红线宽16米，规划横断面为规划横断面 为3 （人行道）-10 （车行道）-3。支路十八：规划为支路，红线宽16米，规划横断面为规划横断面 为3 （人行道）-10 （车行道）-3。支路二十一：规划为支路，红线宽20米，规划横断面为规划横断面为3 （人行道）-14 （车行道）-3。（2）交叉口规划京津塘高速公路与环湖路相交规划为环湖路上跨的分离式

18、立交， 规划桥宽16米；京津塘高速公路与梅石路相交规划为梅石路上跨的分离式立交，规划桥宽23米。滨保高速公路与环湖路相交规划为滨保高速公路上跨的分离式立 交；滨保高速公路与京津塘高速公路相交规划为滨保高速上跨的双喇 叭出入口立交。规划范围内其他交叉口均规划为一般平面交叉口（3）交通场站设施本单元内规划公交首末站1处，安排在郎庄子道与次干路五交叉口西南侧，占地450评方米。（4）配建停车场规划本单元内各类建筑应按照天津市建设项目配建停车场（库）标准（DB/T29-6-2010）及有关规定要求配建停车场。 具体指标见下表:天津市建设项目配建停车场（库）配建指标表序 号建设项目类型单位配建标准备 注

19、性质分类机动车非机动车1住宅住宅1车位/户1.51.0住宅2车位/户1.01.5住宅3车位/户0.71.8住宅4车位/户0.52.02办公行政办公车位/100平方米建筑面积1.51.5其他办公车位/100平方米建筑面积1.21.03商业 场所普通商业车位/100平方米建筑面积0.82.0超市（大于一万平方米）车位/100平方米建筑面积1.53.0综合市场、批发市场车位/100平方米建筑面积1.53.04旅馆三星及三星以上车位/客房0.41.0其它车位/客房0.21.05餐饮、娱乐车位/100平方米建筑面积2.01.06医院综合医院、专科医院住 院部车位/1个床位0.30.5综合医院、专科医院其

20、 他部分车位/100平方米建筑面积1.00.5疗养院车位/100平方米建筑面积0.30.5社区卫生服务中心车位/100平方米建筑面积0.43.0独立门诊车位/100平方米建筑面积1.51.5武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书7博览 建筑博物馆、图书馆车位/100平方米建筑面积0.83.0展览馆车位/100平方米建筑面积1.02.0会展中心车位/100平方米建筑面积1.22.0会议中心车位/100座位10.015.08游览 场所其他地区车位/100平方米占地面积0.120.29体育场（馆）一类体育场馆车位/100座5.010.0二类体育场馆车位/100座4.010.010学校幼

21、儿园车位/100名学生1.55.0小学车位/100名学生2.520.0中学车位/100名学生3.070.0中专、职校车位/100名学生4.070.0大专院校车位/100名学生6.060.011影剧院车位/100座10.010.0住宅1 :每户建筑面积大于住宅2 :每户建筑面积小于住宅3:每户建筑面积小于住宅4:每户建筑面积小于150平方米；150平方米大于90平方米;90平方米大于60平方米；60平方米； 一类体育场馆指大于15000座的体育场和大于 4000座的体育馆；二类体育场馆指 小于或等于15000座的体育场和小于或等于4000座的体育馆。（5）出入口规划为减少地块进出交通对周边道路交

22、通的干扰，提高地块出入口的 安全性、便捷性，各地块机动车出入口应尽可能设置在次要道路上， 不宜在行人集中地区设置机动车出入口，不得在交叉口、人行横道、公共交通停靠站以及立交引道处设置机动车出入口，机动车出入口距 主要道路交叉口距离应大于 80米;对于必须设置在主干路上的地块出 入口实行右转进出交通管制。十、市政工程场站规划1、给水工程（1）用水量预测生活用水指标（含配套公建）：130升/ （人？日）；大型公建用水指标（建筑面积）：7升/ （平方米？日）；其他用水量（包括消防用水、管网漏损及未预见用水量）按以上用水量的10%计算；本单元总用水量0.84万立方米/日。（2）规划方案水源由武清水厂和

23、新开河水厂提供。由14-05-09单元的规划给水 加压泵站满足本单元的用水需要。结合单元内道路建设完善市政供水 管网，以达到安全、可靠、合理供水要求。在规划道路上规划敷设300-400的供水管道。2、排水工程（1）排水量预测污水量按给水量的90%计；总污水量为0.68万立方米/日。雨水量采用以下公式计算：Q= qW F式中：Q雨水设计流量（升/秒）；q设计B雨强度升/（秒公顷）;空径流系数；F 汇水面积（公顷）；其中q采用天津市降雨强度公式:武清区下朱庄街14-05-10单元土地细分导则说明书q=3841 (1+0.85lgP) / (t+17) 0.85 升/ (秒公顷)(2)规划方案本单元

24、排水采用雨、污水分流制。根据天津市水务局关于武清区下朱庄街总体规划(2010-2020) 建设用地洪水影响评价报告的批复，在建设开发中确保自身防洪、排 涝安全，加强防洪、排涝设施建设，建设项目接受水行政主管部门的 监督管理。规划区域机场排水河改线方案严格按照天津市武清区水务局关 于“申请天河城区域机场排河改线的函”的批复实施。工程完成后 河道两侧须按照天津市河道管理条例进行管理和控制保护。对南湖(于庄水库)的改造工程严格按照天津市武清区水务局 关 于“南湖景观提升改造工程可行性研究报告” 的评审意见的函实施。 工程完成后水库堤防按照相关规范要求进行控制保护。污水工程本单元污水排入14-05-0

25、7单元的规划污水处理厂。在道路上敷设 300-600的污水管道。雨水工程保留现状排水设施。规划由本单元郎庄子泵站、14-05-08、14-05-09 14-05-11单元规划雨水泵站收集本单元雨水，经泵站提升 后排入景观河道及机场排水河。在道路上敷设500-1350的雨水管道。再生水工程由14-05-07单元的规划再生水厂提供再生水水源，满足本单元内绿化、消防、景观、冲车、冲洗道路及生活低质用水等需要。3、电力工程(1)用电负荷预测住宅(含配套公建)(建筑面积)：50瓦/平方米；大型公建(建筑面积)：80瓦/平方米；总用电负荷为8.7万千瓦。(2)规划方案保留现状电力设施。单元内规划一座 11

26、0千伏变电站，规模为3X 5万千伏安，占地4952平方米。大型公建根据负荷需要自设相应等级变电设施。规划110千伏电力线路高压走廊控制宽度为 30米。在规 划道路上预设110千伏、10千伏电力排管及电力电缆。4、通讯工程(1)市话需求量预测居民市话普及率指标：40部/百人；大型公建市话指标(建筑面积)：2部/100平方米；公用电话：4.8部/千人；总市话需求量为2.17万门。(2)规划方案由14-05-05单元的规划电话局为本单元提供通信服务。本单元为14-05-09单元的规划邮政支局邮政服务范围。在本单元规划1座邮政所，建筑面积400平方米/座，与公建合建。在规划道路 上敷设6孔、12孔的通

27、信管道。5、燃气工程（1）用气量预测大型公建用气指标（建筑面积）：2立方米/ （100平方米？日）；用气量为2.5万立方米/日。公建采暖用气指标（建筑面积）：11立方米/ （年平方米）； 采暖用气量为1195.81万立方米/年。（2）规划方案本单元气源为天然气。本单元用气引自14-05-08单元的规划高中 压调压站。结合地区建设完善燃气供气设施。沿区内规划道路敷设 300-400的燃气中压管道。6、供热工程（1）热负荷预测公建（含配套公建）（建筑面积）：5570瓦/平方米；供热总热负荷约为65.23兆瓦。（2）规划方案该地区供热以保护环境、合理利用清洁资源，满足可持续发展的 需要为原则，本单元供热由14-05-11单元的规划供热锅炉房及自设小 型供热设施解决。单元内每 1020万平方米供热面积设置换热站1座，每座换热站建筑面积120300平方米。7、环卫工程（1）垃圾量预测武清区下朱庄街14-05-10单元土地细