土地资源管理学-第一部分-地籍管理篇

1、土地资源管理学1（第二版）推荐阅读的学术杂志中国土地科学中国土地地域研究与开发资源科学城市发展研究生态经济2课程提纲 第一部分 地籍管理篇 第二部分 地权管理篇 第三部分 地价管理篇 第四部分 地用管理篇 第五部分 城乡规划管理篇（城乡规划与土地利用专题）3注：第五部分为补充内容，供参考。地籍管理篇土地资源管理学第一部分高等教育出版社4地籍管理篇第二章 地籍管理概论第三章 土地调查第四章 土地评价第五章 土地登记 52341第一章 总论6第六章 土地统计 5第一章 总论土地的概念、特性与功能我国土地资源及其利用土地资源管理内容61.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念学术界众说纷纭，

2、从人们对土地认识过程看：土地即土壤，土壤就是“地球陆地上能够生长植物的疏松表层。”随着科学技术的迅速发展，由于人口问题和环境问题而引起的全球性的对土地问题研究的重视，使人们对土地的概念的认识有所深化。人们发现“土壤”与“土地”两个词之间实际上存在着很大的差异。71.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念从地学观点来看，土地被看成是地球星体的表面，包括海洋、大陆、内陆水域、岛屿、高山和南北极冰川。人们常把地球外壳的陆地部分、由泥土与砂石堆成的固体场所称为土地。从经济学角度来看，土地的概念较为宽泛。马克思在资本论第一卷中指出：经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象。西方

3、经济学家把陆地、水面（或称水地）、地上空气层、地下矿产物以及附着土地上的阳光、热能、风力、地心引力、雨水等一切自然物和自然力，都列人土地范畴之列。81.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念从法学观点来看，凡占有某块土地者，其所有权可能管辖的范围应当包括地表、地下及地上所附着的一切自然物和自然力。从生态学观点来看，整个地球表层是一个生态圈，但是地球表层的各个部分的环境条件又有很大的差异，因而形成不同生态系统，如海洋生态子系统、湖泊生态子系统、陆地生态子系统、森林生态子系统和草原生态子系统等。91.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念根据广义土地概念，一是视地球整个表面（含陆地

4、和海洋）为土地；二是把土地看成是一个垂直剖面即地球表层。至于这个剖面高度上限和深度下限尚存有不同的看法，有的学者认为土地可分为地上层、地表层和地下层，包括土壤、地貌、植被的全部，以及直接影响它们的地表水、浅层地下水、表层岩石和作用于地表的气候。101.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念土地概念定义为： 土地是位于地球表面一定范围之内的各种物质与相关空间，它是由自然因子、生态因子、经济因子综合作用下形成的，在一定产权制度影响下，随社会生产力发展而作动态变化的自然历史综合体。111.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念土地概念定义为：综上所述，关于土地的概念可以归纳如下几点认

5、识 ：（）土地是多学科的研究对象，是一个动态概念 。（） 土壤是土地综合体中极其重要的构成要素 ， 尤其是农业土地更是如此，但是 ，它不能等同于土地而代替土地 。121.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念土地概念定义为：（）土地概念有狭义和广义之分，有平面土地和立体土地之别。狭义的平面土地是指地球表面的陆地部分；广义的平面土地是指整个地球表面含陆地和海洋。狭义的立体土地是指土壤、气候、地貌 、 岩石、生物和水文等要素构成的自然历史综合体， 同时还包括人类过去和现在生产活动的成果，即指地球表层。广义的立体土地则涵盖地球表层及其上、下的空间 。1314土地地上层地表层地下层土壤地貌水文

6、生物人类活动气候岩石水文地质土地是一个立体三维空间实体：1.1土地的概念、特性与功能 1.1.1土地的概念土地概念定义为：（） 土地本身是一个生态系统，其中各类用地为其子系统，同时它又是更大系统中的环境要素。（） 土地的整体性要求我们既不能视单个土地构成要素为土地，又要认识土地的各个构成要素具有不可取代的作用和地位 。土地的计量单位是面积计量单位，常以平方米、平方公里、公顷、亩来表示，但是注意建筑面积只用平方米表示。151.1.2土地的特性土地位置的空间性土地物质的自然性土地面积的有限性土地质量差异性土地利用的可更新性土地属性的两重性161.1土地的概念、特性与功能 1.1.2土地的特性土地属

7、性的两重性土地资源土地资产（地产）：地产应具备下列特征：一是明晰的土地权利（占有、使用、支配、交易）；二是投入生产领域的生产要素获得可预期的经济利益；三是能以货币计量的经济资源。土地资产是具有经济与法律上双重价值的。经济学意义的土地资产所注重的是其价值，而法律意义的土地资产即不动产强调的是资产的所有权。171.1.3土地功能养育功能承载功能仓储功能景观功能土生万物，一定数量和质量的耕地面积是粮食安全的重要保障矿产资源主要来自地壳，是地壳中具有开采价值的物质。各类地上、地下工矿用地就是体现土地的仓储功能作为地基、场地和操作基础发生作用，是人类修建的一切建筑物和构筑物的载体景观意义上的土地是一种环

8、境资源，风景旅游地就是土地景观功能得以发挥的土地利用方式土地功能1.1土地的概念、特性与功能18我国土地资源特点和存在问题123我国土地资源的绝对数量大，按人口平均的相对数量少土地垦殖率低，地区分布不均衡林地面积少，森林覆盖率极低1.2我国土地资源及其利用农业用地质量退化，土地资源破坏严重建设用地不断增加，耕地不断减少451920/481.3.1土地管理必要性管理的概念 管理：管理者在一定环境条件下，为有效地实现既定目标，运用一定的方式，所进行的一项综合性活动。管理的主体是人，客体是人、物及人与物之间的相互关系：人与人、人与物、物与物。 管理必须采用一定的方式，利用一定的手段，实现一定目标，因

9、此，管理是管理者积极的、自觉的、有计划的活动。1.3土地管理研究对象21/48土地管理学土地管理的概念与内涵土地管理：国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术等措施，为提高土地利用的生态、经济、社会效益、维护在社会中占统治地位的土地所有制,调整土地关系,监督土地利用等，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等活动。22/48这一概念包括了以下方面的内容： （1）土地管理的主体是国家或国家委派土地管理部门主管全国土地； （2）客体是土地及管理中产生的人与人、人与地、 地与地之间的关系。 （3）土地管理的任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、 调整土地关系和监督土地利用，以满足日益

10、增长的社会需求。 （4）管理的途径是综合运用行政、经济、法律、 技术等措施管理土地。 23/48土地管理学 （5）土地管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。计划是一种预测未来，设定目标，决定政策， 选择方案的连续过程；组织是指建立组织机构，确定职位、职责和职权， 建立各级人员的相互关系，以有效地实现既定目标；指挥是指对部属行动的领导与监督；协调是建立纵向、横向间的良好关系，协同彼此间的步调， 调动共同的力量，为实现既定目标而努力；控制是指通过修正执行状况与原定计划之产是的偏差， 保证预期目标的实现。 （6）管理的目的和特点受社会环境（社会制度、土地制度）的制约。 1.3土地管理研究对象 1

11、.3.1土地管理必要性241.3土地管理研究对象 1.3.2全国土地管理层次土地资源管理学以研究协调控制“人和土地” 这个大系统的各个组成要素，使之产生系统效应 （组合效应），放大其生产能力以达到充分、合理利用与保护土地资源的一门科学。251.3土地管理研究对象 1.3.2全国土地管理层次261.3土地管理研究对象 1.3.3内容与体系271.4土地管理原则从法律角度，土地资源管理原则可归纳如下：（） 土地资源管理实行法律管制与经济引导的统一原则。（） 国家土地利用管理和监督与制止滥占滥用土地。（） 应用地籍簿资料实行全国统一管理土地与各主管部门管理土地之间协调。（） 实行国家土地管理机构与各

12、土地利用单位之间相协调。（） 实施城乡土地统一管理。从经济角度，土地资源管理原则可归纳如下：（） 土地资源管理应采取政治、经济、生态和技术上的综合措施。（） 整体研究土地资源和其他自然资源的合理利用。（） 充分考虑土地资源利用和布局的地区特点。（） 全面考虑土地在国民经济各部门中的不同的功能作用。（） 优先保证农业土地利用2829案例思考题1、请同学们课后根据土地的概念，在网上搜索与土地有关的法律法规，并作适当分析。2、思考土地是否包括海洋？对海洋，我国是怎样管理的？有哪些法律法规？（海域使用权）3、与土地有关的节日有哪些？30复习思考题简述土地的概念、特性和功能。土地是位于地球表面一定范围之

13、内的各种物质与相关空间，它是由自然因子、生态因子、经济因子综合作用下形成的，在一定产权制度影响下，随社会生产力发展而作动态变化的自然历史综合体。特性：土地物质的自然性、土地面积的有限性、土地沃度的差异性、土地利用的可更新性、土地位置的空间性、土地属性的两重性。功能：养育功能、承载功能、仓储功能、景观功能。何谓管理？简述管理的要素和性质。管理是人们为了达到某一共同目标，有意识、有组织、不断进行的协调活动，具体来讲： 管理是一种有意识、有组织的群体活动； 管理是一个动态的协调过程； 管理是围绕某一共同目标进行的活动。这三层意思实际上揭示了管理的本质和特征。要素：管理主体、管理客体、管理目标、管理职

14、能、管理环境。性质：管理具有双重性质，即自然属性和社会属性，通常称之为管理的两重性。31土地管理应当遵循哪些管理原理。系统原理、整分合原理、反馈原理、人本管理、封闭原理、能级原理、弹性原理、动力原理。简述我国土地资源利用状况及存在的问题。我国土地资源的绝对数量大，按人口平均的相对数量少；土地垦殖系数低，地区分布不均衡；林地面积极少，森林覆盖率极低；农业用地质量退化，土地资源破坏较为严重；建设用地不断增加，耕地面积逐渐减少。土地资源管理学产生的背景和作用是什么？以研究协调控制“人和土地”这个大系统的各个组成要素，使之产生系统效应（组合效应），放大其生产能力以达到充分、合理利用与保护土地资源的一门

15、科学。32简述土地资源管理学的内容、体系和原则。土地资源管理学的主要内容应包括地籍管理、地权管理、地价管理和地用管理。从法律角度，土地资源管理原则可归纳如下：（） 土地资源管理实行法律管制与经济引导的统一原则。（） 国家土地利用管理和监督与制止滥占滥用土地。（） 应用地籍簿资料实行全国统一管理土地与各主管部门管理土地之间协调。（） 实行国家土地管理机构与各土地利用单位之间相协调。（） 实施城乡土地统一管理。从经济角度，土地资源管理原则可归纳如下：（） 土地资源管理应采取政治、经济、生态和技术上的综合措施。（） 整体研究土地资源和其他自然资源的合理利用。（） 充分考虑土地资源利用和布局的地区特点

16、。（） 全面考虑土地在国民经济各部门中的不同的功能作用。（） 优先保证农业土地利用第二章 地籍管理概述地籍与地籍管理地籍管理的任务内容和手段332.1地籍与地籍管理 2.1.1地籍的概念地籍：提供有关土地权利、用途和价值等信息的地理信息系统。地籍是土地的户籍，具有空间性法律性精确性连续性342.1.2地籍的类别 按发展阶段分类 按建立时序国家地籍基层地籍税收地籍产权地籍多用途地籍初始地籍经常地籍（日常地籍）地籍35 按行政管理层次分类 按城乡差异城镇地籍农村地籍363738392.1.3地籍管理的概念和管理原则地籍管理：国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调

17、查（权属调查和地籍测量）、土地登记、土地统计和土地评价为主要内容的国家措施，亦称地籍工作。地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。地籍管理的核心是土地的权属管理。40为保证地籍管理工作的顺利开展，在进行地籍管理工作时一般应遵循以下原则：必须按国家统一的制度进行保证地籍资料的连贯性和系统性保证地籍资料的可靠性和精确性保证地籍资料的概括性和完整性412.2地籍管理的任务、内容和手段 2.2.1地籍管理的任务随着我国社会主义市场经济体系的逐步完善，地籍管理在国民经济发展中所肩负的任务愈加繁重。概括起来，地籍管理的任务如下：地籍管理是维护土地的社会主义公有制，依法保护土地所有者和使用者合法权益的

18、重要手段。地籍管理是土地管理的基础和立足之本。地籍管理是土地使用制度改革的前提条件。地籍管理为国民经济有关部门提供准确的土地数据和图件。地籍管理信息系统的研制与应用等土地调查土地统计土地评价（分等、定级、估价）地籍档案管理422.2.2地籍管理的内容43土地调查是以查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。根据土地调查的内容侧重面不同，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种。一般认为，在农村，地籍调查可以与土地利用现状调查结合进行；在城镇和村庄内的地籍调查和土地条件调查一般应单独进行，也可以与土地利用现状调查结合进行。44土地登记是国家用以确认土地的所有权、使用权和他

19、项权利，依法实行土地权属的申请、审核、登记造册和核发证书的一项法律措施。目前，我国依照土地法律的规定，主要开展国有土地使用权、集体土地所有权和农村集体土地建设用地使用权三种土地权利登记。45土地统计是国家对土地的数量、质量、分布、利用和权属状况进行统计调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。土地评价又称为土地分等定级估价，分为城镇土地评价和农村土地评价、土地自然评价（适宜性评价和生产潜力评价）和土地经济评价（部门经济评价、国民经济评价）。地籍档案管理是以地籍管理活动的历史记录、文件、图册为对象所进行的收集、整理、鉴定、保管、统计、提供利用和编研等各项工作的总称。46地籍管理信息系统是以县

20、或市级行政单元为对象，应用地理信息系统（）理论和技术进行地籍空间数据和地籍属性数据的采集、处理、存贮、检查、输出和变迁，服务于地籍管理工作的技术系统。小结：地籍管理的内容不是一成不变的，其各项内容也不是相互孤立存在的，而是相互联系和衔接的。其中，土地调查和土地评价是基础；土地统计与土地登记是土地调查的后续工作，是巩固土地调查成果并保持其现势性的必要措施。472.2.3地籍管理的手段地籍管理历来是国家土地管理的重要组成部分，是一项政策性、技术性很强的业务工作。地籍管理不仅要充分运用行政和法律的手段，而且还要充分运用测绘、图簿册和电子计算机等的工程技术手段。地籍测绘手段地籍图簿册手段为了保证地籍管

21、理各项措施的实施，国家要强化行政手段和重视地籍管理的立法。土地的空间特性决定了地籍管理具有工程技术性质。地籍测绘必须体现地籍管理工作的特点，否则，测绘的成果就无法用于地籍管理。地籍的测绘手段还包括 技术。地籍最简单的定义是登记或注册的图簿册。电子计算机技术的广泛应用大大推动了地籍管理手段的自动化水平。48行政法律手段电子计算机手段492.3我国地籍管理的历史沿革2.3.1古代的地籍管理2.3.2民国时期的地籍管理北京政府时期的地籍管理国民党统治时期的地籍管理革命根据地和解放区的地籍工作2.3.3社会主义时期的地籍管理502.4国外地籍管理的历史沿革2.4.1国外地籍管理的发展简史2.4.2国外

22、地籍管理发展趋势51复习思考题地籍和地籍管理的含义是什么？地籍：提供有关土地权利、用途和价值等信息的地理信息系统。地籍管理：国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（权属调查和地籍测量）、土地登记、土地统计和土地评价为主要内容的国家措施，亦称地籍工作。地籍有哪些类别？如何划分？按地籍发展阶段，分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍；按地籍建立时序，分为初始地籍和经常地籍；按地籍行政管理的层次，分为国家地籍和基层地籍；按城乡土地的不同特点，分为城镇地籍和农村地籍。我国现行地籍管理的主要任务是什么？地籍管理是维护土地的社会主义公有制，依法保护土地所有者和使用者合法权

23、益的重要手段；地籍管理是土地管理的基础和立足之本；地籍管理是土地使用制度改革的前提条件；地籍管理为国民经济有关部门提供准确的土地数据和图件。52为什么地籍管理必须按国家规定的统一制度进行？地籍管理工作必须按国家在土地管理方面的统一制度进行，具体的内容和方法均由国家统一确定。例如，地籍的簿册、图件（包括比例尺的要求）等的格式、项目、填写内容及详略程度；统计和登记的分类体系；统计和登记单位隶属系统、填报程序和日期；地籍资料中有关土地分类系统和标准等，都必须按照国家的统一规定进行。简述现代地籍的特点及其发展方向。我国现阶段的地籍管理处于起步阶段，同世界先进国家的水平相比还有一定的距离。现代地籍的应用

24、范围越来越广，其内容已逐步向自然、经济、法律综合地籍（或多用途地籍）方向发展。原有地籍资料不断及时地加以更新；地籍管理的手段和方法逐步被光电、遥感和计算机技术等所代替。当前，我国应从基本国情出发，加强地籍管理的理论建设，积极吸收国外先进技术，完善我国多用途地籍体系。第三章 土地调查土地调查概述土地利用现状分类体系调查准备土地调查界线的确定与面积控制外业调查内业整理检查验收53543.1土地调查概述3.1.1我国土地调查概况3.1.2土地调查方法的选择553.1.3调查的目的与任务土地资源调查是对土地资源的类型、数量、利用程度、权属状况、空间分布、生产潜力、适宜性和限制性等状况进行综合考察的基础

25、性工作。为依法和科学管理土地等提供基础1为编制土地利用总体规划服务2为土地利用动态监测提供本底数据3为编制国土规划和国名经济与社会发展规划提供依据4调查的目的563.1.4调查的流程57下达任务准备工作外业调查外业调查内业工作58准备工作：准备工作包括方案制定、技术培训、开展试点、资料收集（基础地理资料、遥感资料、界线资料、土地权属资料、已有土地调查资料、基本农田划定和调整资料、土地管理有关资料、各种表格）、仪器准备和底图制作。外业调查：包括土地权属调查、土地类型调查、城镇地籍测量和基本农田调查。内业工作：包括数据库及管理系统建设、面积统计汇总和调查成果整理。检查验收：包括自检、预检、验收和核

26、查确认，分别由各级土地调查领导小组办公室负责。593.2土地利用现状分类体系3.2.1土地利用现状分类的原则地表某一地段包括地貌、岩石、气候、水文、土壤和植被等自然因素在内的自然综合体叫做土地类型。划分土地类型的工作称为土地分类。不同分类标志形成各种土地分类类型。我国土地利用现状调查技术规程中所采用的是土地利用现状分类，即根据土地用途和利用方式的现状进行土地分类，用以反映土地利用现状和研究土地利用问题。但它不能替代土地适宜性分类和土地利用规划，也不能据此划分部门管理范围。土地利用现状分类的原则是：利用的相似性、分类的统一性、层次的科学性和地域的差异性。603.2.2我国土地利用现状类型的划分3

27、.2.3新旧土地利用分类转换附录P447：土地利用现状分类（2007）61第二节 土地调查土地利用现状分类GB/T21010-200701耕地09特殊用地011水田091军事设施用地012水浇地092使领馆用地013旱地093监教场所用地02园地094宗教用地021果园095殡葬用地022茶园023其它园地10交通运输用地101铁路用地03林地102公路用地031有林地103街巷用地032灌木林地104农村道路033其它林地105机场用地04草地106港口码头用地041天然牧草地107管道运输用地042人工牧草地11水域及水利设施用地043其它草地111河流水面05商服用地112湖泊水面051

28、批发零售用地113水库水面052住宿餐饮用地114坑塘水面053商务金融用地115沿海滩涂054其它商服用地116内陆滩涂06工矿仓储用地117沟渠061工业用地118水工建筑用地062采矿用地119冰川及永久积雪063仓储用地12其它土地07住宅用地121空闲地071城镇住宅用地122设施农用地072农村宅基地123田坎08公共管理与公共服务用地124盐碱地081机关团体用地125沼泽地082新闻出版用地126沙地083科教用地127裸地084医卫慈善用地085文体娱乐用地086公共设施用地087公园与绿地088风景名胜设施用地623.3调查准备3.3.1组织准备建立领导机构组织专业队伍举办

29、技术培训指定工作计划3.3.2资料准备地形图的收集背景资料的收集已有土地调查资料的收集3.3.3仪器准备3.3.4调查地图制作调查准备633.4土地调查界线的确定与面积控制3.4.1土地调查界线的确定行政区域界线是指国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准的行政区域毗邻的各有关人民政府行使行政区域管辖权的分界线，包括省级、地级、县级、乡级。海岛指四面环水，在大潮平均高潮时露出水面的陆地。643.4.2控制面积的计算行政区域界线标准分幅矢量界线图的制作图幅内控制面积的计算行政区域控制面积的计算653.5外业调查3.5.1外业调查概述农村土地外业调查概述调查范围调查内容：农村土地调查内容包括权属调

30、查和地类调查。权属调查基本单元是宗地。凡被权属界址线封闭的土地为一宗地，包括集体土地所有权宗地和土地使用权宗地。城镇土地外业调查概述调查范围调查内容：城镇地籍调查的内容包括土地权属调查和地籍测量。663.5.2准备工作领取资料与工具整理调查区的航片划分调绘面积673.5.3室内判读（预判）室内判读一定要立体判读利用地形图和航片对照分析判读利用典型样片和航片对照分析判读室内判读的一般顺序及时描绘判读成果3.5.4基本方法3.5.5地类调查3.5.6线状地物调查683.5.7权属界线调查土地权属调查的内容农村土地调查中土地权属调查主要包括集体土地所有权和国有土地使用权的调查。土地权属的确认确定土地

31、权属简称土地确权。土地确权是指土地位置、界址（包括界址点、界址线、界标）、权属性质、权利主体及其身份等的认定。狭义上的确定土地权属，仅指依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利的归属，即土地所有权、使用权和土地他项权利归谁所有。广义上的确定土地权属，是指依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利，不仅包括确定土地所有权、使用权和土地他项权利的主体，而且包括确定土地所有权、使用权和土地他项权利的客体和内容。69确定土地权属的法律依据土地权属的确认方式土地确权方式有：权源确认方式、指界确认方式、协商确认方式和仲裁确认方式。权源确认方式：依据权利人出示并为现行法律法规所认可的权源文件，来确认土地所有权

32、或使用权的归属。这是较为规范化的土地权属认定方式。指界确认方式：依据双方共同认定的土地边界来确认土地所有权或使用权界线和归属。协商确认方式：在权利双方不能提供相应权源文件，或相邻权属单位双方对权属边界认识不一致时，本着互谅、互让、团结、相互尊重的精神，通过双方实地指界协商确权，共同认定土地所有权或使用权界线，并由调查人员调绘在调查底图上，双方签订土地权属界线协议书。仲裁确认方式。70土地权属界线表示方法土地权属界线由界址点及其连线（曲线、折线） 组成。界线的转折点俗称界址点（指点），是界线与其他地物的交叉点，控制界线位置和走向的关键点位。界址线是指相邻两界址点的连线。土地权属争议处理土地权属争

33、议是指土地所有权或使用权归属的争议。土地权属争议不仅涉及社会主义土地公有制的维护，而且还涉及当事人的具体民事权益的保护。713.5.8新增地物补测723.6内业整理3.6.1土地调查数据库及管理系统建设3.6.2面积量算面积量算的原则：图幅理论面积为基本控制面积，分幅进行量算，按面积比例平差，自下而上逐级汇总。面积量算的程序73控制面积的量算碎部面积的量算成果图件的制作成果整理编图的基本要求成图比例尺图件的内容编辑制作面积统计汇总应遵循：以调查数据为基础原则辖区面积控制原则逐级控制汇总原则前言（或概述）调查地区的背景分析土地利用类型、数量、质量分析存在的问题与对策743.6.3成果整理成果图件

34、的制作调查报告的编写753.7检查验收3.7.1检查验收的类型作业过程中的作业检查全部调查工作结束以后的检查验收3.7.2土地利用变更调查变更调查简介土地利用变更调查是指在完成初始土地利用现状调查之后，为适应土地管理的需要，使土地利用现状资料保持现势性而进行的专业调查。同时强调土地变更调查结果作为衡量各地耕地总量动态平衡和年度土地利用计划执行情况的依据。变更调查与初始调查的区别变更调查的方法7677土地资源调查的目的、内容和任务是什么？目的：为依法和科学管理土地提供基础；为编制土地利用总体规划服务；为土地利用动态监测提供本底数据；为编制国土规划和国民经济与社会发展规划提供依据。任务：土地调查的

35、主要任务就是通过土地利用现状调查，基本摸清土地的数量质量、权属、利用状况及其分布状况，了解土地利用中的经验及存在问题，并提出未来时期合理利用土地的对策。土地利用现状分类体系和原则是什么？土地利用现状分类的原则是：利用的相似性、分类的统一性、层次的科学性和地域的差异性。根据土地用途和利用方式的现状进行土地分类，用以反映土地利用现状和研究土地利用问题。复习思考题78土如何进行各级土地利用现状调查资料的汇总？准备工作：准备工作包括方案制定、技术培训、资料收集、仪器准备、底图制作。外业调查：土地权属调查、土地类型调查、城镇地籍测量、基本农田调查。内业工作：数据库及管理系统建设、面积统计汇总、调查成果整

36、理。检查验收：自检、预检、验收、核查确认。如何进行面积量算？分幅量算各乡总图斑面积，用图幅理论面积进行控制和平差；分乡量算各村总图斑面积，用乡平差后的总图斑面积进行控制和平差；分村量算碎部（地类）面积，用村平差后的总图斑面积进行控制和平差。如何进行各级土地利用现状调查资料汇总？当一幅图的各类土地面积全部按规定量算后，就按本图幅由碎部分村逐级向上统计、汇总和校核。当某一乡的有关图幅的面积全部按规定量算后，分地类按行政单位逐级向上统计、汇总量算的结果。79收集土地调查条例中华人民共和国国务院令第518号，了解土地调查的主要内容方法与要求；（/zwgk/2008-02/14/content_8895

37、79.htm）案例思考题第四章 土地评价土地评价的含义和分类土地评价的原则和程序土地适宜性评价市地质量评价农地质量评价农用地产能核算80814.1土地评价的含义和分类4.1.1土地评价的含义土地质量是土地的综合属性，具体指土地对某种用途的适宜与否及适宜程度，用可度量的土地属性即土地特性指标来综合表述。土地特性指标分为土地自然特性指标（如土壤、坡度、气温、雨量、生物量、有效水容量等）和土地社会经济特性指标（如产量、产值、劳动消耗、产投比、地理位置、交通条件等）。82土地用途（即土地利用）是指为了一定的目的（生产、生活目的）而对土地进行分配、使用、改造和保护的整个过程。土地用途包含土地生产力和土地

38、关系两个方面，又可分为当前土地利用（土地利用现状）和未来土地利用（土地利用变更）。土地类型是指土地各个构成因子不同量的不同组合。土地类型是土地评价的基础和出发点，也是土地利用的物质基础和归宿。83土地结构是指土地类型在水平空间的组合。土地质量评价（简称土地评价）是指以数量形式对土地的构成因子（土壤、气候、植被、地形、水文等）的状况和土地投资效益进行综合评定。土地评价是合理利用土地和调整土地收益分配的重要手段。844.1.2土地评价的分类85土地适宜性是指土地在一定条件下，对不同用途（农、林、牧、建筑等）的适宜程度。土地适宜性评价是指对土地为农作物、牧草、林木正常生长以及建筑物所提供的生态环境条

39、件的综合鉴定。土地生产力评价是对土地在某种规定用途下可能达到的生产水平的鉴定。土地生产能力是土地的基本特征，是这类土地评价的主要依据。土地经济评价是指对土地在某种规定用途的条件下可能取得的经济效益的综合鉴定。864.2土地评价的原则和程序4.2.1土地评价的原则相对性原则限制性原则综合性原则874.2.2土地评价的程序具体评价工作分两条线同步进行：一条线是土地用途研究，另一条线是土地性状研究。884.3 土地适宜性评价4.3.1基本原理4.3.2综合评价指数的计算在等权条件下的指数计算在不等权条件下的指数计算894.3.3权重的确定一般来讲，确定评价因子权重的常用方法有：经验法、等差法、回归系

40、数法、模糊综合评判法等。904.4市地质量评价4.4.1市地质量评价的概念和程序市地质量评价包含城市、城镇和集镇土地质量评价的内容，在我国俗称为城市（镇）土地分等定级估价。等别、级别和价位均是土地质量水平的具体体现。城市土地分等定级采用“等级”系统，土地等反映城镇之间土地质量的地域差异，将城镇视作整体，研究其在各种社会、自然、经济条件下所表现出的质量差异。土地等的排列是在各城镇之间比较研究的成果。土地级反映城镇土地内部的区位条件和利用效益上的差异，土地级的顺序是在同一城镇内比较确定的。91924.4.2城市土地定级多因素综合评分法基础资料的收集和整理定级单元的划分因素因子的选择因素权重的确定因

41、素分值的计算土地级别的划定级差收益的测算934.4.3城市土地以价定级方法原理与程序94/50实际操作技术路线图 95地价区段的划分地价区段是指城市基础设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当（商业与住宅用地最高值与最低值相差不超过，工业用地不超过）的封闭区间。地价区段的划分要求：（） 地价区段按商业、住宅、工业三种用途划分，若有需要，也可按特定用途划分。（） 各类用途地价区段允许重叠，不一定要求覆盖整个土地定级范围，但任一宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖。（） 地价区段在已有城镇土地级别的基础上划分，以保持土地定级估价成果的延续性。（） 开发区应单独划分地价

42、区段，但原则上不超过 个区段。96地价监测点的布设代表性原则稳定性原则标志性原则地价评估土地级别的划分97/50监测点地价：采用了除基准地价系数修正法以外的两种评估方法（如收益还原法、市场比较法、剩余法、成本法）评估得出。98/50区段基准地价测算区段地价采用区段内监测点地价面积加权平均计算，其计算公式为：式中：D区段地价； Jk监测点k的地价； Sk监测点k的面积；n区段内监测点个数。99/50级别基准地价测算级别基准地价将某用途某级别所有区段地价进行面积加权平均，测算该用途该级别基准地价。其计算公式为：式中：DJ级别基准地价；Jk区段k的地价； Sk区段k的面积；n区段个数。100/50分

43、用途地价测算将市区某用途所有区段地价进行面积加权平均，测算该用途市区地价。其计算公式为：式中：Dy某用途地价；Jk区段k的地价； Sk区段k的面积；n某用途区段个数。101/50城市市区综合地价测算将分用途地价进行面积加权平均，测算城市市区综合地价。计算公式为：式中：Dz城市市区综合地价；Jk用途k地价；Sk用途k的面积；n土地用途种类。1024.5农地质量评价4.5.1农地质量评价的概念和程序农地质量评价在我国俗称农地分等定级估价，可以包含耕地、林地、牧地、养殖水面等用地质量评价内容，通常农地质量评价系指耕地质量评价。农地分等定级的工作程序为：工作准备资料整理外业调查土地分等面积量算图件编绘

44、报告编写成果验收1034.5.2农地质量定级方法1044.6农用地产能合算4.6.1农用地产能概述农用地产能（W）是指在一定地域、一定时期和一定的社会、经济、技术条件下所形成的农用地综合生产能力。农用地理论产能（WF）是指在农业生产条件得到充分保证，光、热、水、土等环境因素均处于最优状态，技术因素所决定的农作物所能达到的最高产量。105农用地可实现产能（WP）是指在农业生产条件得到基本保证，光、热、水、土等环境因素均处于正常状态，技术条件可以满足，由政策、投入等因素决定的正常年景下农作物能够获得的最高产量。农用地实际产能（W0）是指目前农用地已经实现的产能，即某年农作物已经达到的平均产量。农用

45、地区域产能（Wt）是指各级行政区（省、市、县、乡）或跨行政区（流域、地区、经济区、自然区等）内农用地产能。1064.6.2农用地产能合算的原则和内容农用地产能核算工作应当遵循下列原则：以农用地分等成果为基础的原则；综合分析原则；定量分析与定性分析相结合原则；区域差异性原则。农用地产能核算工作包括下列内容：资料收集和整理；外业补充调查；农用地分等单元产能测算；区域农用地产能测算；区域农用地利用强度和潜力评价；提交农用地产能核算成果。1074.6.3农用地理论产能（WF）核算农用地理论产能核算的思路农用地理论单产（YF）核算4.6.4农用地可实现产能（WP）核算4.6.5农用地实际产能（W0）核算

46、4.6.6区域农用地利用强度和潜力108简述土地质量评价的概念和类型？土地质量评价（简称土地评价）是指以数量形式对土地的构成因子（土壤、气候、植被、地形、水文等）的状况和土地投资效益进行综合评定。土地评价是合理利用土地和调整土地收益分配的重要手段。土地适宜性评价、土地生产力评价、土地经济评价。简述土地适宜性评价的基本原理？根据预定的土地用途选定相应的土地评价因子并确定其评价标准，将其与土地评价单元相比较，从而进行土地适宜性等级评定工作。具体做法是：将土地评价单元的各个因子的实际值与该因子的适宜性评级标准加以对比，确定各个土地因子的级位，再根据土地质量等级标准，评定该土地评价单元的质量等级。如何

47、确定权重？一般来讲，确定评价因子权重的常用方法有：经验法、等差法、回归系数法、模糊综合评判法等。复习思考题109简述市地质量评价的路线和方法？基础资料的收集和整理、定级单元的划分、因素因子的选择、因素权重的确定、因素分值的计算、土地级别的划定、级差收益的测算。简述农地质量评价的路线和方法？农用土地的分等定级采用“等别”和“级别”两个层次的划分体系。土地等别依据构成土地质量的相对稳定的自然条件和社会经济条件综合划分，反映不同质量的农用土地在不同利用水平和经济水平下的收益差异。如何进行农地产能合算？农用地产能核算工作应当遵循下列原则：以农用地分等成果为基础的原则；综合分析原则；定量分析与定性分析相

48、结合原则；区域差异性原则。农用地产能核算工作包括下列内容：资料收集和整理；外业补充调查；农用地分等单元产能测算；区域农用地产能测算；区域农用地利用强度和潜力评价；提交农用地产能核算成果。第五章 土地登记土地登记概述土地登记的内容和程序土地权利设定登记其他土地登记土地确权与界线调整1101115.1土地登记概述5.1.1土地登记简介土地登记或称不动产登记，是指土地及地上建筑物的所有权、使用权与他项权利的登记。具体来讲，土地登记是指土地登记机关依权利人的申请，按照法律程序，将土地及建筑物的标示（坐落、土地编号、建筑物编号、面积、用途、结构等）、价值、所有权、使用权及他项权利与其移转变更等情形，详细

49、记载于政府特定的土地登记簿上，借以加强地籍管理，确保人民权益，维护社会秩序的行政行为。土地登记的标的通常是土地及建筑物。112依据不同的标准，土地登记可分为不同类型：（） 实体权利登记与程序权利登记。实体权利登记是指对于当事人所享有的实体权利（所有权、地上权、永佃权、地役权、典权、抵押权和耕作权等）的登记。程序权利登记是指土地权利所处的顺位的登记。（） 权利登记与表彰登记。权利登记是指所有权及其他物权的发生、移转、消灭、保存、处分限制等所进行的登记。表彰登记是指对土地、建筑物以及其他地上附着物的物理现状进行公示的制度。（） 设权登记与宣示登记。设权登记是指私自创设物权效力的登记。宣示登记是指将

50、已经能够成立的物权变动昭示于人的登记。（） 预备登记与本登记。预备登记是指为了保障登记请求权而做的一种登记。本登记又称终局登记，是将土地物权的移转、设定、分割、合并、增减、消灭记入登记簿之中而具有确定的终局的效力。本登记包括总登记即第一次登记、变动登记、更正登记、回复登记、涂销登记。1135.1.2土地登记制的类型契据登记制（System of Registration of Deeds）首创于法国，又称法国制。以当事人间不动产权利变动所订立的书面契据为登记对象，契据内容是否真实，登记机关不予审查，亦不对其真伪负责。登记完毕只能证明当事人间确曾订立该项契据并不具有公信力。除法国外，意大利、日本

51、、西班牙、比利时等国，美国许多州也采用此制。114权利登记制（System of Registration of Tile）首创于德国，又称德国制。此制审查登记手续是否完备，对于土地权利取得或变动的原因与事实，认定无疑后方可登记。土地权利的取得与变更均以登记才发生效力，若不登记，当事人间所订契约，不仅不能对抗第三人，在法律上亦不发生效力。该登记制具有公信力，一切土地权利及变动均必须登记。除德国以外，奥地利、捷克、荷兰、埃及、匈牙利等国均采用此制。115托伦斯登记制（Torrens Title System）由澳大利亚托伦斯爵士首创，亦称产权登记制，与德国制并无多大差异。该登记制由当事人自行决定

52、是否对土地权利进行登记，属非强制性登记，但一经初始申请登记后，土地权利变更非经登记不生效。登记机关应审查权利的取得与变更无误后方可登记，具有公信力。除澳大利亚以外，加拿大、菲律宾、泰国、南非、马来西亚等国均采用此制。1165.1.3土地登记的特性登记规则的统一性登记区域的完整性登记时间的连续性登记效力的一致性1175.1.4土地登记的客体和类型土地登记的客体是土地及其权利。土地总登记是一种基础性的登记，是普遍的土地权属登记，即指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地初始登记是指土地总登记以外对设立的土地权利进行的登记。土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地

53、权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。土地注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。土地其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。1185.2土地登记的内容和程序5.2.1土地登记的法律依据实体法律依据程序法律依据1195.2.2土地登记的内容一般来讲，土地登记的内容包括土地的权属、坐落、界址、面积、用途、等级、价格与使用期限，以及土地权利的主体名称、产权证明材料、图号、地号等。目前我国土地登记内容包括土地总面积及其权属类别和土地利用类别（地类）的面积等。120土地权利来源：土地登记中的首要内容是弄清土地权利的性质，查明土地权利来源，即土地所有者或使用者最初

54、取得土地的方式。土地权利主体：指集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和土地他项权利者。土地权属界址：指某一权利主体土地的位置和范围。土地用途：土地用途通常指土地权利人依照土地的特性功能和有关规定对其产权范围内的土地的利用方式。121土地总面积：所需登记的土地总面积是指土地登记单位权属界线范围内的土地使用总面积（包括集体所有土地面积和使用国有土地面积），它等于各个一级地类面积之总和。权属类别及其面积：按权属类别登记的土地分为集体所有土地和使用国有土地，并分别按其面积登记。地类及其面积：土地登记不仅包括土地权属面积，而且包括地类面积。土地等级和价格：土地“等”与“级”是城镇土地分等定级的

55、两个划分层次，土地等别反映全国城镇之间土地的地域差异；土地级别反映同一城镇内部土地区位条件与利用效益的差异，在城镇内部统一排序。1225.2.3土地登记的程序土地登记可分为初始土地登记和土地变更登记两个阶段。初始土地登记是土地登记单位的权属最初登记。初始土地登记阶段初始土地登记工作的一般程序申请土地登记填发土地登记通知单及其附图填写土地登记文件和颁发土地证土地证是确认土地所有权、使用权的法律凭证，由县人民政府颁发，土地登记单位保存。123土地变更登记阶段土地变更包括土地权属变更和地类变更。在更改土地变更面积数据的同时，应将变更后的权属界线、地类界线分别转绘于地籍图和土地证（表）的附图上，使其与

56、实地相符，做到地籍图、土地登记表和土地证互为印证，以达到全面反映土地权属和利用状况的要求。土地变更登记工作的一般程序调查核实申请变更登记变更记录改图1245.2.4土地登记文件土地登记文件的内容主要土地登记文件的填写说明1255.3土地权利设定登记所谓物权变动，是指物权的设定、变更和终止。物权的设立是指民事主体依法设立新的物权。为自己设立物权的称为物权的取得；为他人设立他物权的称为物权的设定，但从他物权方法来分析也是物权的取得。5.3.1权利设定登记与初始土地登记的区别初始土地登记是指在一定时期内，对辖区内全部土地进行普遍登记；而设定登记是变更土地登记的一种，是初始土地登记完成后依法进行的第一

57、次登记。1265.3.2土地权利设定登记的特点5.3.3划拨国有土地使用权的设定登记土地划拨是国家根据需要，依照法定的条件和程序，将一定数量的国有土地确定给某个单位或个人使用的活动，是以行政手段分配土地资源的一种方式，故亦称为土地行政划拨。划拨的客体是国有土地使用权。土地划拨具有无偿性。5.3.4出让国有土地使用权设定登记土地出让是指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。1275.3.5国家入股国有土地使用权设定登记5.3.6国家租赁国有土地使用权设定登记5.3.7集体土地使用权设定登记5.3.8土地

58、使用权抵押权设定登记土地使用权抵押权设定登记是指初始土地登记后，对已经过登记的国有土地使用权和集体土地使用权设定抵押权的登记。土地使用权抵押是土地使用人以土地使用权作担保财产以保证自己或第三人债务履行的行为。5.3.9土地使用权出租权设定登记1285.4其他土地登记5.4.1土地变更登记名称变更登记名称变更登记又称更名登记，是指土地权属不发生转移的条件下因土地权利人名称或姓名的改变而进行的变更土地登记。地址变更登记土地用途变更登记土地用途变更登记又称地类变更登记，是经批准土地权利人依法变更土地用途或自然环境变化致使土地用途与原来不符而进行的变更土地登记。5.4.2注销土地登记1295.5土地确

59、权与界线调整5.5.1土地权利确定城市土地国有化原则确定土地权属时应遵循的原则国有土地与集体所有土地的划分原则集体所有土地之间的划分原则国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理的原则国有土地所有权性质不可变更的原则重复征用和划拨一般以后者为准界线与面积不吻合的一般以界线为准1305.5.2土地界线调整不合理权属界线的类型131不合理权属界线调整方法1321、收集土地登记办法国土资源部令第40号，阅读并对照教材，找出异同。2、作为买房人，怎么进行土地登记？3、案例：深圳小产权房现状调查 2012年03月07日 张西陆 曲广宁 来源：南方日报深圳是小产权房较为集中的城市，虽屡次予

60、以严厉打击，但市场上仍有大量小产权房在进行买卖。深圳目前具体有多少小产权房？据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。上月21日，国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择小产权房问题相对突出的城市，开展小产权房试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。案例思考题133深圳作为小产权房较为集中的城市，尽管从中央到地方对于这类非法销售的违法建筑都予以严厉打击，但市场上仍保有大量的小产权房在交易。