《2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑》1教学内容

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑1-2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑编辑：佟天成152308189901、房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除？问：房地产企业因资金直接拆借而发生的损失能否税前扣除？答：根据国家税务总局关于印发企业资产损失税前扣除管理办法的通知（国税发200988号）第四十二条规定，国家规定可以从事贷款业务以外的企业因资金直接拆借而发生的损失不得确认为在企业所得税前扣除的损失。2、房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除？问：房地产开发公司支付的土地闲

2、置费是否可以在企业所得税税前扣除？答：根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发200931号)第二十七条第一项规定，土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。土地闲置费属于其中的一项，因此可以在企业所得税税前扣除。3、核定征收企业进行固定资产清理时，所得税应纳所得额如何确定？问：核定征收企业进行固定资产清理时，企业所得税应纳税所得额

3、如何确定？是按固定资产销售的金额，还是经清理后按会计科目“营业外收入”的金额确定?答：根据企业所得税法第十六条，企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。会计上针对通过“固定资产清理”科目最终计算得出“营业外收入”科目的金额，在某种程度上等同于此处应纳税所得额，而不是纯粹的收入概念，况且企业应是在能够准确核算相关成本费用的前提下，才能得出会计上“营业外收入”科目的金额。而对采取核定征收方式的企业来说，依据国家税务总局关于印发企业所得税核定征收办法（试行）的通知（国税发200830号）、国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知（国税函2009377号），企业采用应税所得

4、率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：应纳税所得额=应税收入额应税所得率，或应纳税所得额=成本（费用）支出额/(1-应税所得率)应税所得率。需要注意的是，从2009年1月1日起，上述“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额。其中，收入总额为企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。因此，问题中提及的按收入乘以核定利润率方式核定征收企业所得税的企业来说，本身就是无法准确核算企业成本费用的前提下才会核算征收，一般不可能准确得出“营业外收入”科目的金额。且参照上述规定，故应按照资产的销售金额，即“应纳税所得额=应税收入额应税所得率”的公式来计算企业所得税。4、

5、境内总机构支付给境外分支机构利息，如何率缴税？问：境内的银行，在境外有分支机构，总分支机构之间有资金的拆借，因此总机构应该支付给境外分支机构利息，应该依据什么税率缴税？另外，国家税务总局关于境外分行取得来源于境内利息所得扣缴企业所得税问题的通知（国税函2010266号）规定，属于中国居民企业的银行在境外设立的非法人分支机构同样是中国的居民，该分支机构取得的来源于中国的利息，不论是由中国居民还是外国居民设在中国的常设机构支付，均不适用我国与该分支机构所在国签订的税收协定，应适用我国国内法的相关规定，即按照国家税务总局关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知（国税函200895

6、5号）文件办理。这个文件的意思是应该依据居民企业25%的税率缴税还是按照10%的税率缴税？答：应该依据10%的税率缴纳企业所得税。根据国家税务总局关于加强非居民企业来源于我国利息所得扣缴企业所得税工作的通知（国税函2008955号）第二条，我国境内机构向我国银行的境外分行支付的贷款利息，应按照企业所得税法及其实施条例规定代扣代缴企业所得税。根据企业所得税法实施条例第九十一条规定的优惠税率10%缴纳企业所得税。5、享受减征或免征契税的土地、房屋改变用途后是否要补缴契税？问：享受减征或免征契税的土地、房屋改变用途后是否要补缴契税？答：根据契税暂行条例第七条规定，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关

7、土地、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。契税暂行条例细则第十七条规定，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。因此，经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，应在改变有关土地、房屋用途的当日，按规定补缴契税。6、违章建筑是否缴纳房产税？问：违章建筑是否缴纳房产税？答：根据房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或

8、使用人缴纳。根据房产税暂行条例的有关规定，已构成应税房产的违章建筑，应按规定征收房产税。对产权未确定的，由房产代管人或使用人缴纳房产税。7、转制后承受的土地、房屋是否缴纳契税？（视情况免征或减征）问：某些事业单位改制为企业后，承受原事业单位土地、房屋权属的，是否需要缴纳契税？答：根据财政部、国家税务总局关于事业单位改制有关契税政策的通知（财税201022号）规定，自2010年4月1日至2011年12月31日，事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照劳动法等有关法律法规妥善安置原

9、事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税。与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，减半征收契税。8、由保险机构代收代缴车船税后，是否需要向车辆登记地的税务机关再缴纳车船税？问：在非车辆登记地由保险机构代收代缴车船税后，是否需要向车辆登记地的税务机关再缴纳车船税？答：根据国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知（国税发200848号）规定，在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆

10、登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。因此，在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。9、原企业资产含有房产、土地，变更法人后的企业是否要缴纳契税？问：企业转让100股权、变更法人，原企业资产含有房产、土地，变更法人后的企业是否要缴纳契税？答：根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175号）第二条规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。同时根据国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知（国税发

11、200989号）第一条规定，财税2008175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。财税2008175号文件第二条、第三条、第四条中的“企业”，是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司。10、加计扣除和小型微利企业优惠能否同时享受？问：企业同时符合研发费用加计扣除和小型微利企业两个优惠政策的条件，享受了加计扣除后，是否还可以享受小型微利企业优惠

12、政策？答：根据财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知（财税200969号），企业所得税法及其实施条例中规定的各项税收优惠，凡企业符合规定条件的，可以同时享受。因此，企业可根据具体情况提交相应的备案资料享受上述两项优惠政策。11、房地产公司为协调好按揭贷款退房支付的违约金缴纳个税吗，延期交房支付的违约金交纳个税吗？答：国税函2006865号明确了针对“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。”作

13、为“其他所得”纳入征税规定。“其他所得”个人所得税法中是这样确定的：“经国务院财政部门确定征税的其它所得。”其征税是列举式的，而非涵盖式的，开发商迟办理完房屋所有权权证的原因而支付给客户的违约金，是一种补偿性质的违约金，不属于经国务院财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。12、处置报废车辆应如何处理？（符合固定资产的办公设备一样）问：房地产企业一辆HYPERLINK/web/lc_sh_4t_blank车辆已到报废期，并符合报废条件，机动车报废公司要求我公司开具发票。请问应如何处理？答：根据财政部国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通知（HYPERLINK/web/news_c

14、s/t_blank财税200229号）第二条规定：“HYPERLINK/shuishou/t_blank纳税人销售自己使用过的属于应征HYPERLINK/web/lc_sh_5t_blank消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按照4的征收率减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。”据此，贵公司销售自己使用过的已到报废期的车辆售价超过原值的，按照4的征收率减半征收增值税；售价未超过原值的，免征增值税。可到税务机关代开发票。13、请问房地产企业是不是施工企业营业税法定扣缴义务人？问题：我是一家房地产开发公司，我企业与另一家施工单位签订了施工合同，请问对于建安营业税我公司是扣缴义务人

15、吗？专家解答如下：财政部、国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知（财税2006177号）文件第一条规定，纳税人提供建筑业应税劳务时应按照下列规定确定营业税扣缴义务人：（一）建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为扣缴义务人。（二）纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：1.纳税人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。根据上述文件的规定，贵公司作为建设方如果符合上述文件的规定条件的，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务

16、人，但财政部、国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知（财税200961号）对财税2006177号文件进行了全文废止或失效处理。因此，该规定已不再执行。新营业税暂行条例第十一条关于营业税扣缴义务人的规定为：1.中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。2.国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。根据上述文件规定，新营业税条例及细则实施后，贵公司已无代扣代缴施工方建筑业营业税的义务。另外：实施细则第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经

17、营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。从该条看出，甲方不是扣缴义务人，无法定扣缴义务；14、房地产开发企业代建工程如何纳税？需符合哪四个个条件？问：我公司是房地产行业的,请问代建工程开发的营业税如何征收?答：您好！委托建房征收营业税问题：纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按“服务业代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件：1、以委托方的名义办理立项及相关手续：2、受托方与委托方

18、不发生土地使用权、产权的转移；3、与委托方签订委托代建合同；4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。凡不符合上述条件的代建行为，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税。为避免歧义，请携带资料到主管税务机关进行确认。15、未取得产权的房屋租金收入是否要缴营业税？问：企业将未取得产权的房屋出租，取得的租金收入是否需要缴纳营业税？答：现行营业税是对有偿提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产的单位和个人就其取得营业收入征收的一种税。营业税税目注释（试行稿）明确，租赁业指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。因此，不论企业有无取得产权证，只要取

19、得租赁收入，就应依租金的全部收入，按“服务业租赁业”税目缴纳营业税。16、从事不在经营范围内的业务，可否开具相关内容的增值税专用发票？问：我公司是生产型一般纳税人企业，最近准备加工一批手推车，原料由对方自备，公司只收取加工费，但公司营业执照经营范围中并没有受托加工这项内容。请问，公司如果从事该业务，可不可以开具有加工费内容的增值税专用发票？答：根据增值税暂行条例第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。另外，根据发票管理办法实施细则规定，单位和个人在开具发票时，必须做到按号码顺序填开，填写项目齐全，内

20、容真实，字迹清楚，全部联次一次复写、打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖单位财务印章或者发票专用章。因此，上述公司收取的加工费在填开增值税专用发票“货物或应税劳务名称”一项时，应与实际交易相符，可以开具为加工费，并依法缴纳增值税。如果公司长期从事该项业务，且经营范围中没有这一项，属于超范围经营，建议公司的相关人员及时到工商局去办理增项业务（变更经营范围），然后办理税务登记证的变更手续。17、企业内部发生不属于应税行为的收付款项，是否需要开具发票？问：企业内部发生不属于应税行为的收付款项，是否需要开具发票？答：根据发票管理办法第三条规定，发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活

21、动中，开具、收取的收付款凭证。集团内部发生的业务往来如果不属于涉税业务，则可以按照会计法中的有关规定使用相关的会计凭证，如果属于涉税业务，则必须开具相应的发票或到主管税务机关代开发票。18、房地产企业代扣砂石料资源税吗？-各地区不一样！吉地税发20035号文件规定：第二条凡在我省境内建筑业工程(含建筑、装饰、道路修建及其他工程作业)建设过程中收购砂石等未税矿产品的单位和个体经营者，均为资源税的扣缴义务人(以下简称扣缴义务人)，应依法代扣代缴资源税。扣缴义务人应当主动向主管税务机关申请办理代扣代缴义务人的有关手续。主管税务机关经审核批准后，发给扣缴义务人代扣代缴税款凭证及报告表，各级征收机关和扣

22、缴义务人应按票证管理有关规定领取、使用、结报税收票证。第三条本办法第二条所称未税矿产品是指资源税纳税人在销售其矿产品时不能向扣缴义务人提供资源税管理证明的矿产品。第四条扣缴义务人在收购砂石等矿产品时，应主动向销售方索要资源税管理证明，并妥善保管以备税务机关核查。凡销售方不能提供资源税管理甲种证明的或超出资源税管理乙种证明注明的销售数量部分，一律视同未税矿产品，由扣缴义务人依法代扣代缴资源税。各级税务机关要加强对资源税管理证明领取、保存、发放和开具等环节的管理，建立领用登记簿，指定专人负责。提示：如果对方不能提供资源税管理证明，建设单位在采购时可代扣代缴其资源税。19、我公司是房地产企业，没有增

23、值税税种，现公司转让一部小汽车，如何开票及缴纳增值税？答：非一般纳税人销售自己使用过的属于货物的固定资产（即销售动产，如机器设备、汽车、办公家具等等），应缴纳增值税。可到各办税服务厅申请代开普通发票，按2%征收率征收增值税，销售额=含税销售额（1+3%），应纳税额=销售额2%20、运输发票内容填写不全能否抵扣进项税额？问：某纳税人取得一张运输发票，但运输发票上没有填写运价和里程。请问，该张运输发票能否抵扣进项税额？答：根据国家税务总局关于新版公路、内河货物运输业统一发票有关使用问题的通知（国税发2007101号）规定，一项运输业务无法明确单位运价和运费里程时，可以按照国家税务总局关于使用新版公

24、路、内河货物运输业统一发票有关问题的通知（国税发200667号）第五条第五项规定，“运价”和“里程”两项内容可不填列。另外，准予计算增值税进项税额扣除的货运发票，发货人、收货人、起运地、到达地、运输方式、货物名称、货物数量、运费金额等项目必须填写齐全，与货运发票上所列的有关项目必须相符，否则，不予抵扣进项税额。该规定自2007年9月1日起执行。21、融资租赁业务如何缴纳印花税？问题：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。如果一项融资租赁业务既包括借款合同、购销合同、租赁合同，请问此项业务如何缴纳印花税，是按一个合同缴税

25、还是按多个合同缴税？答：融资租赁合同按国家税务总局关于对借款合同贴花问题的具体规定（国税地字1988030号）的规定，根据合同所载的租金总额按“合同”税目计税贴花。虽然此合同包括借款购销和租赁等行为，不应将其分开按多个合同计税。但如果一个合同里对多个不同的行为进行了规范，如既包含融资租赁业务，又有与融资租赁无关的购销业务，则应按两个合同计税贴花。22、外业为国内企业设计施工图纸设计费是否征收营业税?问题：我地一房地产公司请国外某机构设计建设、装璜图纸，在付汇是要求税务部门确认，请问此项设计费是否征收营业税？根据什么相关法律？答：根据营业税暂行条例第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、

26、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。营业税暂行条例实施细则第四条：条例第一条所称在中华人民共和国境内提供条例规定的劳务是指提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。又财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知（财税2009111号）第四条规定：“境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号，以下简称条例）规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。上述劳务的具体范围由财政部、国家税务总局规定。根据上述原则，对境外单位或者个人在

27、境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。”因此，支付境外机构设计费，符合接受劳务的单位在境内的规定，应该缴纳营业税。23、个人以评估增值的非货币性资产对外投资如何征收个人所得税？问题：个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，如何征收个人所得税。答：根据国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复（国税函2005319号）规定：“考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将

28、非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。”因此，个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分，暂不征收个人所得税。24、国有划拨地对外有偿转让时是否先交纳土地出让金？问题：国有划拨地对外有偿转让时是否应该先交纳土地出让金？另外，计算土地增值税时是否可以将交纳的土地出让金在取得的收入中扣除来计算增值额？答：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额

29、；根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣除。25、车船税可否在异地购买保险时一同缴纳？问题：本地牌照车辆，因长期驻留外省，在外省购买交强险的同时，按外省车船税标准进行缴纳。这个行为适合不？会导致什么情况？如果已经缴纳，我再回车辆登记地购买下一年的车船税，会不会被征收和处罚？答：根据国家税务总局关于车船税征管若干问题的通知（国税发200848号

30、）文件第一条规定：“在一个纳税年度内，纳税人在非车辆登记地由保险机构代收代缴机动车车船税，且能够提供合法有效完税证明的，纳税人不再向车辆登记地的地方税务机关缴纳机动车车船税。”如已在外地缴纳，则符合上述规定，车船登记地不再重复征收车船税。26、企业自产产品用于市场推广企业所得税如何处理？问题：公司自产的一种产品，对外销售不含税单价为8.54元/个，单位生产成本6.5元/个。公司将为了提供市场占有率，将该产品用于市场推广。公司在企业所得税申报时，除按8.54元的单价做收入、6.5元单位成本做成本申报外，请问：市场推广费用的申报口径如何确认？答：根据企业所得税法实施条例第二十五条规定：“企业发生非

31、货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”市场推广费用的申报口径应当为主营业务收入与销项税额之和。27、支付非本企业人员的赔偿金是否可以税前扣除？问题：我企业2010年12月5日，临时请两名非企业职工，对一厂房进行修理施工，发生意外事故，造成一人死亡，经县劳动仲裁委员会调查确认，属于工伤事故，由我企业承担80%的赔偿金即30万元，请问该笔赔偿金是否可以在今年税前扣除？答：根据企业所得税法第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的合理的支出，包括成

32、本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”你企业工伤赔偿属于与生产经营有关的支出，可以税前扣除。28、委托资产管理如何缴纳营业税？问题：甲方将其货币资金委托乙方作为管理人进行管理，乙方承诺依据有关法律法规和甲方的投资意愿，对甲方资金进行投资操作，以实现委托资产收益的最大化；委托资金的预期收益率根据甲方委托资金的后进先出原值及每笔委托资金在乙方的实际管理期限不同而不同（根据委托期限，预期收益率为人民银行公布的人民币贷款利率下浮10%左右）。请问委托方是否缴纳营业税，如何缴纳？答：根据国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（HYPERLINK/www/detail

33、/caswdetail.jsp?DOCID=5625t_blank国税发1993149号）规定：“金融保险业，是指经营金融、保险的业务。金融，是指经营货币资金融通活动的业务，包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务。”因此，委托方将资金提供给他人获取投资收益的行为，应按“金融保险业”税目征收营业税。29、拆迁还建如何缴纳营业税？问题：对偿还面积与扩迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。按此规定我认为：

34、计征营业税的计税基础为单位成本*（1+成本利润率）/（1-5%），这样理解正确吗？同时文件所指的同类住宅房屋的成本价应包括了土地成本、基础、配套、建筑安装成本、开发间接费用，这样理解正确吗？答：根据国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函1995549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋

35、转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。因此，拆迁还建应根据上述规定由主管税务机关核定征收营业税。你的理解是正确的。30、如何理解有限合伙企业合伙人有关“先分后税”问题？问题：对于财税2008159号文件中提到的“先分后税”问题，否可以理解为“不分不税”，即有限合伙制股权投资企业收到被投资单位分回的投资收益、股权转让收益等，不向其合伙人做分配，而是留存在合伙制基金中，在合伙人没有实际分得这部分投资收益或者转让收益是，是否该基金的合伙人不发生纳税义务？答：财政部、国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知（财税2008159号）第三条规定：合伙企业生产经营所得和其他所得采取“先分后税”的

36、原则。具体应纳税所得额的计算按照关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定（财税200091号）及财政部国家税务总局关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税前扣除标准有关问题的通知（财税200865号）的有关规定执行。第四条规定合伙企业的合伙人按照下列原则确定应纳税所得额：（一）合伙企业的合伙人以合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照合伙协议约定的分配比例确定应纳税所得额。（二）合伙协议未约定或者约定不明确的，以全部生产经营所得和其他所得，按照合伙人协商决定的分配比例确定应纳税所得额。（三）协商不成的，以全部生产经营所得和其他所得，按照合伙人实缴出资比例确定应纳税所得额。

37、（四）无法确定出资比例的，以全部生产经营所得和其他所得，按照合伙人数量平均计算每个合伙人的应纳税所得额。合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人。根据上述规定，您的理解是不正确的，财税2008159号文件中所讲的“先分后税”原则的“先分”并非指分配利润，而是指对于个人合伙企业，应先按合伙人各自分配比例分别确定应纳税所得额后再按各自适用税率计算缴纳个人所得税。因此，合伙企业的利润无论是否实际分配，均需在年末按各自分配比例分别确定各合伙人的应纳税所得额，再按各自适用税率计算缴纳个人所得税。31、企业超过12个月仍未取得发票而以暂估形式入账的固定资产计提的折旧能否税前扣除？问题：我公司有一工程项目

38、，2009年7月已投入使用，工程款项当时未结清未取得全额发票，以合同规定的金额按暂估计入固定资产并开始计提折旧。至今已超过12个月，因为各种原因而仍未取得全额发票。请问：我公司除要对2009年未取得发票部分计提的折旧对应的所得税款进行补缴外，在做2010年度的企业所得税汇算时未取得发票部分计提的折旧能否在企业所得税前扣除？答：根据国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干问题的通知（国税函201079号文）第五条规定：“企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整，但该项调整应当固定资产投入使用后12个月内进

39、行。”因此2010年度未取得发票部分计提的折旧应当做纳税调整，不得在税前扣除。32、投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？问题：关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号文件第一条：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”请问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？答：根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财

40、税字199548号）第一条规定，再转让时土地增值税纳税人为投资联营企业，而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。在这里需要提醒大家:本问题需要结合财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号综合考虑。文件中第五条、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题-对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）第一条暂免征收

41、土地增值税的规定。（防止以此行为偷逃土地增值税）33、会所俱乐部会员卡中免费消费的项目是否需视同销售确认收入？问题：我公司旗下会所俱乐部办理客户会员卡，客户购买卡后取得会所所有项目的折扣或免费消费资格，如果客户在购卡时已经支付会员卡费，该费用为取得资格费，不冲抵以后消费，也不可退，那么在凭卡免费参与会所一些项目时，这些免费的项目是否要视同销售再按市场价确认收入纳税？还是不用再次确认收入？答：根据国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875）就会员费收入问题规定：申请入会或加入会员，只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费的，在取得该会员费时确认收入。申请入会或加

42、入会员后，会员在会员期内不再付费就可得到各种服务或商品，或者以低于非会员的价格销售商品或提供服务的，该会员费应在整个受益期内分期确认收入。34、企业所得税过渡期税收优惠的问题问题：A公司2009年度取得高新技术企业资格，当年没有向税局申请享受高新技术企业优惠（税率15），而享受了投资3000万美元以上企业所得税过渡期优惠和最后一年的减半征收企业所得税过渡期优惠（两项过渡期优惠叠加实际税率10），请问A公司在2010年度可否选择享受高新技术企业优惠（税率15），不选择享受投资3000万美元以上企业所得税过渡期优惠（税率22），文件依据是什么？答：根据国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知（国

43、发200739号）第三条第二款规定：企业所得税过渡优惠政策与新税法及实施条例规定的优惠政策存在交叉的，由企业选择最优惠的政策执行，不得叠加享受，且一经选择，不得改变。根据财政部国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知（财税200969号）第二条规定：国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知（国发200739号）第三条所称不得叠加享受，且一经选择，不得改变的税收优惠情形，限于企业所得税过渡优惠政策与企业所得税法及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠。企业所得税法及其实施条例中规定的各项税收优惠，凡企业符合规定条件的，可以同时享受。35、如何区分个人所得税“劳务报酬”和

44、“个体工商户生产经营所得”？问题：如何界定或区分个人所得税“劳务报酬”和“个体工商户生产经营所得”？假如一个自然人（未办理工商营业执照和税务登记证）临时性为一家公司（或单位）提供代理（或者运输、搬运等）服务以后，取得了收入。应按照哪个税目征收个人所得税？答：劳务报酬所得与个体工商户生产经营所得的区别有二，其一劳务报酬所得一般不必办理工商营业执照与税务登记，而个体工商户必须办理工商营业执照与税务登记；其二劳务报酬所得一般为临时性的，个人所得税按次征收，而个体工商户生产经营为持续性的，个人所得税按年征收分期预缴。因此一个自然人临时性为一家公司或单位提供代理等劳务，应当按劳务报酬所得税目征收个人所得

45、税。36、房产的购建有时间要求吗？（财税2010121号文件什么时间执行？）问题：财税2010121号“三、将地价计入房产原值征收房产税问题”规定，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，请问对房屋的购建时间有无规定，是否包括执行日前购建的房屋？答：财税2010121号文件自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行，因此对于执行日之前购建的房屋自文件发布之日起房产税计算办法应执行121号文件。37、外商投资企业如何缴纳城建税和教育附加？问题：根据国发201035号文件规定，自2010年12月1日起，外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985

46、年发布的中华人民共和国城市维护建设税暂行条例和1986年发布的征收教育费附加的暂行规定。请问因外汇管理局系统原因导致2010年11月份出口收汇核销的，国税局在所属期11月没有收到相关核销信息，导致12月份才产生免抵额（如有信息，该部份是会在11月份产生免抵额的）该部份是否需要按比例缴纳城建税、教育费附加？答：城市维护建设税和教育费附加的计税依据是实缴增值税，包括免抵项目，既然国税局审核的免抵额在12月份，则相应随增值税免抵额附征的城市维护建设税及教育费附加所属期也应在12月份，根据国发201035号文件规定，应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加。38、参加土地竞拍时支付的佣金等费用可否作为土地

47、增值税的扣除项目呢？问题：土地增值税清算管理规程（国税发200991号）有各类附表作为附件。有部分地方税务局的工作人员解释说，在进行土地增值税清算时，能否作为扣除项目，应以上述附表中列举的项目为准。那么，在参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费又是否可以作为土地增值税的扣除项目呢？答：根据土地增值税暂行条例实施细则第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。第二款规定：“开发间接费用

48、是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费-差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。39、融资性售后回租业务如何进行税务处理？问题：根据国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告国家税务（总局公告2010年第13号），承租方将资产出售给有资质的从事融资租赁业务的企业后，可以不用缴纳企业所得税、增值税和营业税。请问，承租方如果与从事融资租赁业务的企业仅仅签订售后回租协议，从融资租赁公司取得款项后没有向其开具销售发票，该承租方上述业务是否符合上述文件的要求不用缴纳企业所得

49、税、增值税和营业税？答：根据国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（HYPERLINK/www/detail/opzcdetail.jsp?DOCID=13123国家税务总局公告2010年第13号）规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。”“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”因此，

50、售后回租协议不是判定实质是否为融资性售后回租业务的唯一条件，只有具备了融资性售后回租业务的实质，可以按照规定不征收增值税和营业税。另外根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，所以也不产生企业所得税纳税义务。40、财产损失是否可以税前扣除？问题：某银行（因涉及到个人隐私，未写企业全称）员工利用职务之便，侵占客户存款资金N万元，经公安部门追回Y万元，09年员工被判刑入狱，并判追退所获全部赃款（实际追退Y万元），其余款项未追回，2010年客户支取存款，用追回款项抵扣后，余下10万元由某银行支付，现某银行申请对这10万元税前扣除，是否可以税

51、前扣除？答：企业资产损失税前扣除管理办法（国税发200988号）规定：第十条第二款企业按规定向税务机关报送资产损失税前扣除申请时，均应提供能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据和特定事项的企业内部证据。第十一条具有法律效力的外部证据，是指司法机关、行政机关、专业技术鉴定部门等依法出具的与本企业资产损失相关的具有法律效力的书面文件，主要包括：（一）司法机关的判决或者裁定；（二）公安机关的立案结案证明、回复；（三）工商部门出具的注销、吊销及停业证明；（四）企业的破产清算公告或清偿文件；（五）行政机关的公文；（六）国家及授权专业技术鉴定部门的鉴定报告；（七）具有法定资

52、质的中介机构的经济鉴定证明；（八）经济仲裁机构的仲裁文书；（九）保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等；（十）符合法律条件的其他证据。第十三条企业货币资产损失包括现金损失、银行存款损失和应收（预付）账款损失等。第十四条企业清查出的现金短缺扣除责任人赔偿后的余额，确认为现金损失。现金损失确认应提供以下证据：（一）现金保管人确认的现金盘点表（包括倒推至基准日的记录）；（二）现金保管人对于短款的说明及相关核准文件；（三）对责任人由于管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况的说明；（四）涉及刑事犯罪的，应提供司法机关的涉案材料。因此，银行因职员涉及刑事犯罪造成的现金损失在提供必要的材料后，可以申

53、请扣除。41、受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？问题：供销社转让一房地产，由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主体不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，城市房地产管理法为方便起见，第40条又规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。如果受让人缴纳土地出让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，使转让人缴纳的土地增值税超常负担。那么，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？答：根据土地增值税暂行

54、条例第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因此，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。42、加班工资如何缴纳个税？问题：我单位实行的是按季度为单位的结算工资周期，基本工资是按月发放，但加班工资是3个月发一次，而个税缴纳的月工资标准却是按月基本工资3个月加班

55、工资为标准来缴纳，这就超出月工资收入范围的标准。这样缴纳对吗？答：根据国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知（国税发20059号）文件第五条规定：“雇员取得除全年一次性奖金以外的其他各种名目奖金，如半年奖、季度奖、加班奖、先进奖、考勤奖等，一律与当月工资、薪金收入合并，按税法规定缴纳个人所得税。”因此你单位在发放加班工资时，应当将三个月的加班工资和当月基本工资予以合并作为发放当月的工资薪金收入，计算扣缴个人所得税。43、无形资产对外投资如何纳税？问题：公司有一项专有技术，账面成本为0元，经评估后作价3000万元对外进行投资。企业会计处理为长期股权投资300

56、0万元和资本公积3000万元。问：该项投资是否要按公允价值视同销售和投资两项业务进行税务处理，并交纳相关税金以及应交纳哪些税金？答：根据中华人民共和国企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。因此，以专有技术对外投资，属于非货币性交换，应按照评估价值确认股权和资产转让所得进行税务处理。涉及企业所得税、印花税等。44、问：向社团组织等行业协会缴纳的会费能不能税前扣除？答：由于新企业所得税实施以后对此尚没有

57、明确规定，贵司可以借鉴旧企业所得税法中的规定，向行业协会支付的会费属于与生产经营相关的支出，贵司应取得财政部或省、自治区、直辖市财政部门印（监）制的社会团体会费收据在税前扣除。政策依据：关于企业所得税若干业务问题的通知（HYPERLINK/ps_485.htmlo国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知t_blank国税发1997191号）第四条规定：纳税人按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许在所得税前扣除。（备注HYPERLINK/ps_485.htmlo国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知t_blan

58、k国税发1997191号已失效，仅参考这一条）关于规范社会团体收费行为有关问题的通知（民发2007167号）第二条第二款规定：会费收取应该使用财政部或省、自治区、直辖市财政部门印(监)制的社会团体会费收据。除会费以外，其他收费行为均不得使用社会团体会费收据。全国性社会团体会费收据可直接到民政部购领、结报，由民政部统一到财政部购领、结报、核销；地方社会团体会费收据购领办法，由所在地省级财政、民政主管部门确定。企业所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。45、代垫诉讼费是否可以在税前扣除？问题：在对金融企业作呆账

59、报失报批的过程中，我发现金融企业账面存在着数额巨大的代垫诉讼费。这些诉讼费是否可以在税前扣除呢？在扣除前是否要经过税务机关审批呢？上述两个问题也是很多金融企业比较关心的问题。金融企业代垫的诉讼费、案件受理费、执行费由于被告企业破产、关闭，能否在所得税年度申报前呆帐核销？答：根据财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税200957号）第五条规定：“企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合下列条件之一的贷款类债权，可以作为贷款损失在计算应纳税所得额时扣除。”代垫诉讼费不属于贷款类债权，根据57号文第四条规定：“企业除贷款类债权外的应收、预付帐款符合下列条件之一的，减除

60、可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏帐损失在计算应纳税所得额时扣除。”根据国家税务总局关于印发企业资产损失税前扣除管理办法的通知（国税发200988号）文件第十六条规定：“企业应收、预付账款发生符合坏账损失条件的，申请坏账损失税前扣除，应提供下列相关依据：（一）法院的破产公告和破产清算的清偿文件；（二）法院的败诉判决书、裁决书，或者胜诉但被法院裁定终（中）止执行的法律文书；”金融企业在追索债权过程中代垫诉讼费、案件受理费、执行费属于与生产经营无关的支出，上述费用应由被诉人承担，因此不应予以税前扣除。46、股权转让如何进行契税处理？问题：有一家有限责任公司在工商部门进行名称变更