人民法院委托司法执行财产处置参考价目的

1、人民法院委托司法执行财产处置参考价目的房地产估价报告估价项目名称：罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价报告估价委托人：广东省云浮市中级人民法院估价机构：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司注册房地产估价师：赖树宏（注册编号：4420170093）冯欣键（注册编号：4420140119）估价报告作业期：二一九年十一月五日至二二年三月二十日估价报告出具日期：二二年三月二十日估价报告编号：财兴房评字2020第027号目 录 TOC o 1-2 h

2、z u HYPERLINK l _Toc16270 第一部分 致估价委托人函 PAGEREF _Toc16270 1 HYPERLINK l _Toc8769 第二部分 估价师声明 PAGEREF _Toc8769 3 HYPERLINK l _Toc13640 第三部分 估价假设和限制条件 PAGEREF _Toc13640 4 HYPERLINK l _Toc13824 一、估价假设条件 PAGEREF _Toc13824 4 HYPERLINK l _Toc1249 二、估价报告使用的限制条件 PAGEREF _Toc1249 6 HYPERLINK l _Toc27089 第四部分 估

3、价结果报告 PAGEREF _Toc27089 7 HYPERLINK l _Toc14392 一、估价委托人及利害关系人 PAGEREF _Toc14392 7 HYPERLINK l _Toc16276 二、受托估价方 PAGEREF _Toc16276 7 HYPERLINK l _Toc21305 三、估价对象 PAGEREF _Toc21305 7 HYPERLINK l _Toc22219 四、估价目的 PAGEREF _Toc22219 13 HYPERLINK l _Toc7562 五、价值时点 PAGEREF _Toc7562 13 HYPERLINK l _Toc28191

4、 六、价值类型 PAGEREF _Toc28191 13 HYPERLINK l _Toc600 七、估价依据 PAGEREF _Toc600 13 HYPERLINK l _Toc5747 八、估价原则 PAGEREF _Toc5747 14 HYPERLINK l _Toc32705 九、估价方法 PAGEREF _Toc32705 16 HYPERLINK l _Toc19238 十、估价结果 PAGEREF _Toc19238 17 HYPERLINK l _Toc10873 十一、估价人员 PAGEREF _Toc10873 17 HYPERLINK l _Toc425 十二、现场勘

5、察期 PAGEREF _Toc425 18 HYPERLINK l _Toc4766 十三、估价作业期 PAGEREF _Toc4766 18 HYPERLINK l _Toc19860 十四、估价报告使用期限 PAGEREF _Toc19860 18 HYPERLINK l _Toc12568 第五部分 附 件 PAGEREF _Toc12568 19 罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价报告广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第 PAG

6、E 15页 罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价报告广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 第1页第一部分 致估价委托人函广东省云浮市中级人民法院：受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产进行市场价值评估，价值时点为2019年11月5日，估价目的是为估价

7、委托人拟处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用估价方法比较法、收益法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象位于罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产于价值时点2019年11月5日的房地产市场价值合计为人民币 = 3266440 * CHINESENUM2 * MERGEFORMAT 叁佰贰拾陆万陆仟肆佰肆拾元整（￥3,266,440.00）。(详见

8、第2页房地产估价结果汇总表)广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人： 二O二O年三月二十日 罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价报告广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第 页 罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价报告第 页广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 房地产估价结果汇总表价

9、值时点：2019年11月5日序号地址权属资料权属人用途建筑结构及层数评估楼层建筑面积()市场单价（元/）市场总价（元）备注1罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料罗定市港龙房地产有限公司车库框架结构共14层，其中地上12层，地下2层负一层400.003,190.00 1,276,000.00 委估车库所占土地为国有出让用地，尚未缴纳土地出让金，本估价结果已扣除预计的土地出让金11200元，最终应扣除国有土地使用权出让金数额以国土相关部门核实为准。2罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房不动产登记资料查询结果证明及相

10、关查册图件资料杜深汉住宅框架结构共14层，其中地上12层，地下2层地上第9层113.976,000.00 683,820.00 国有出让用地，土地使用终止日期为2073年05月21日。3罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料罗定市港龙房地产有限公司住宅框架结构共14层首层31.58 4,460.00 140,850.00 国有出让用地，土地使用终止日期为2076年09月24日。4罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑B幢1203房不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料罗定市港龙房地产有限公司住宅框架结构共14层第12层126.01 5,52

11、0.00 695,580.00 国有出让用地，土地使用终止日期为2076年09月24日。5罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑B幢805房不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料罗定市港龙房地产有限公司住宅框架结构共14层第8层92.74 5,070.00 470,190.00 国有出让用地，土地使用终止日期为2076年09月24日。合 计*764.30 *3,266,440.00 *特别提示：使用报告前，请认真阅读本报告的“第三部分-估价假设和限制条件”所载内容。特请报告使用者注意。 罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路

12、22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价报告广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司第 页 罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产市场价值估价技术报告第 页第二部分 估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制

13、。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写本估价报告。5、本估价报告由注册房地产估价师自行独立完成，未参考借鉴其他第三方的专业重要帮助。6、注册房地产估价师已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，因受客观条件所限，注册房地产估价师无法对估价对象中的以下3项物业进行室内勘察，仅进行了外围勘察：罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房、罗定市罗城街道丽久路22号

14、丽城花苑A幢106房及B幢805房；估价人员均对除上述3项物业外的其他物业进行了室内勘察，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，未能勘察。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。实地查勘人员：赖树宏（注册号4420170093）、李广权（评估助理）实地查勘日期：2019年11月5日 第三部分 估价假设和限制条件一、估价假设条件：1、一般假设（1）权属人合法取得相关产权证件，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。（2）本报告以估价对象在价值时点处于完好状态并达到估价委托人所提供的使用功能为假设前提。（3）估价对象在保持现有规划

15、用途条件下，能够与其他要素相结合，满足目前的正常用途需要，处于最有效使用状态，得到最高最佳使用。（4）估价委托人提供的不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料等复印件资料属实。（5）本次估价不考虑影响估价对象房地产价格的有关债权债务因素，也不考虑估价对象转让的有关税费。（6）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。（7）房地产市场为公开市场，交易价格为公平市场价值。（8）房地产在市场上交易期间，其价格仍将保持稳定。（9）本次估价未对建筑物的室内结构进行详细测试，除非另有协议，我司不对估价对象建筑结构质量进行调查。（10）本估价报告中的估价对象的建筑面积、权属状况等以估

16、价委托人提供的不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料所记载之状况为准，因不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料有一定时效性，若上述数据与房管部门相关产权资料数据不一致，按房管部门资料为准，报告需作相应调整。（11）本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。（12）本次评估未扣除估价对象可能存在的各项欠费等，估价结果亦未包括估价对象转让的有关税费。特请报告使用者注意。（13）本次评估未考虑估价对象于价值时点所存在的消防、结构性隐患问题可能对该房地产的处置所带来的影响。2、未定事项假设：无。3、背离事实假设：无。4、不相一致假设估价人员

17、注意到：估价对象1罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库现状与估价委托人提供的车库图纸（附件一）不一致。该不一致情况主要为2方面：现状格局：现状为一面由星瓦板围蔽，场地内无砖墙间隔，做摩托车停车库及管理值班人员办公场地使用，车库图纸（附件一）显示为住宅布局；现场勘察时估价委托人领勘指认的楼层为负一层，车库图纸（附件一）显示层数为负夹层。综上，经与估价委托人沟通，本次估价是按如下设定进行：除委估车库的划线位置按车库图纸（附件一）进行外，其他情况（现状布局、楼层等）均按现场勘察情况进行估价。如与实际不符，则本报告需做相应调整，特请报告使用者注意。5、依据不足假设（1）估价对象1

18、罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库：估价委托人提供的车库图纸（附件一）显示可由法院拍卖处置的划线面积为400.00平方米，未明确该400.00平方米属建筑面积（含公摊）或套内建筑面积，本次估价，设定可由法院处置的委估车库面积400.00平方米为建筑面积（含公摊）。如与实际不符，则本报告需做相应调整。特请报告使用者注意。（2）现场勘察时，受客观条件限制，估价人员未能对以下物业进入室内进行勘察：罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢805房。本次估价，是根据所在小区同类物业装修情况及外围勘察情况，设定未能

19、进行室内勘察的估价对象室内装修情况如下：罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房：普通装修，室内格局方正合用，独立厨厕，抛光砖地面，内墙面及天花刷ICI漆，不锈钢防盗网铝合金窗。罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房：简单装修，室内格局方正合用，瓷砖地面，内墙面及抹灰扫白，铝合金窗。罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑B幢805房：室内格局方正合用，装修情况为毛坯。如与实际不符，则本报告需做相应调整。特请报告使用者注意。（3）估价对象1罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库：所占土地为国有出让用地，尚未缴纳土地出让金，本估价结果已扣除预计的土地出让金11

20、200元，最终应扣除国有土地使用权出让金数额以国土相关部门核实为准。特请报告使用者注意。（4）估价委托人未提供相关租赁合同资料，估价人员未能明确估价对象租赁状况，本次评估均未考虑估价对象的租约情况对估价结果的影响。特请报告使用者注意。二、估价报告使用的限制条件：（1）本报告是在满足全部假设和限制条件下，价值时点为现场勘查日2019年11月5日的房地产市场价值，报告提交日为2020年3月20日，其有效期自估价报告提交日起壹年内有效。（2）本报告只为估价委托人委托目的使用，不得作其他用途。（3）本估价结果为含税价（增值税）。特请报告使用者注意。（4）据估价人员现场勘察，估价对象中的以下物业均无幢号

21、、门牌等标识：罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房。本次估价，估价人员基于以下前提进行认定：根据估价委托人提供的资料图件进行判断；估价人员通过对比不同楼层的房号布局及询问相邻业主获知；到场领勘人的协助指认后确定。如现场勘察实物与实际不符，则本报告需做相应调整甚至重估。特请报告使用者注意。（5）未经估价委托人许可，评估机构不得向估价委托人和审查部门以外的机构和个人提供本估价报告；未经评估机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告；本报告整体使用，单独使用任何一部分是无效的。（6）本估价报告中有关法律性文件或证明材料由估价委托人提供，因文件或

22、材料不真实而引起的法律后果受托方不予承担。（7）本估价报告不对房地产权属负责，亦未考虑其权属状况对评估对象价值的影响。（8）本估价报告分估价结果报告和估价技术报告，估价结果报告只为估价委托人拟处置估价对象提供价值参考，估价技术报告仅供估价机构存档，若估价委托人及有关部门欲知估价详情，本估价机构可供查阅。（9）价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。（10）本估价报告由广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司负责解释。（11）本估价报告以原件为准，复印件无效，无估价师签名和估价机构加盖公章无效。（11）本估价报告使用

23、的币种为人民币。第四部分 估价结果报告一、估价委托人及利害关系人1、估价委托人名称：广东省云浮市中级人民法院承办人：张振军联系人：陈志雄联系电话址：云浮市云城区声屏路1号2、利害关系人估价对象1、3、4、5的权属人：罗定市港龙房地产有限公司估价对象2的权属人：杜深汉二、受托估价方 估价机构名称：广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司机构地址：广州市越秀区环市东路326号省财政厅招待所东梯12楼01-08房统一社会信用代码：91440000190380779D资格等级：房地产一级资格证书号：粤房估备字壹0100026-1/1（有效期限至2021年5月21日止）法人代表

24、：古文枢联系人：赖树宏联系电话：（020）83816110三、估价对象1、估价对象范围本次估价对象为位于罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库及909号房住宅用途房地产、罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房住宅用途房地产。2、实物状况描述与分析2019年11月5日，估价人员对估价对象进行了现场查勘，详情如下：A、估价对象1：罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库（一）土地实物状况描述与分析名称罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库（面积400.00平方米）所占土地使用权。四至西南至陵园路，其余均

25、为周边房屋建筑物。土地面积不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料未记载具体用地面积。土地性质国有出让用地，证载显示未交土地出让金。土地用途住宅用地。土地形状规则长方形。地形较平坦。地势地势平缓，与周边道路基本持平，自然排水状况良好。土壤土壤条件良好。地基（地质）外观及使用状况显示：承载力及稳定性良好，无沉降现象。基础设施完备程度及土地平整程度实际开发程度为宗地红线内外“五通一平”（通路、通电、给水、排水、通讯）以及场地平整），土地平整状况良好。（二）建筑物实物状况描述与分析名称罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）负一层部分车库。建筑面积据不动产登记资料查询结果证明所载：负一层的房

26、屋建筑面积为1122.83平方米，房屋套内面积949.71平方米。据估价委托人提供的车库图纸（附件一）显示，属本次估价范围内的面积为400.00平方米。用途证载用途为车库，现状为摩托车停车库及管理值班人员办公场地。评估楼层负一层。高度层高约2.8米。建筑结构框架结构。外观外墙贴小方形瓷砖，铝合金窗。装饰装修一面由星瓦板围蔽，场地内无砖墙间隔，水泥地面，内墙及天花抹灰扫白，场地内有部分摩托车位划线。设施设备所在大楼为电梯楼，外接市政自来水供给，管线明装，负一层内安装有消防及监控设施。空间布局负一层按现状空间布局无法进出小汽车，仅可停放摩托车或自行车。楼龄约8年。维护状况及完损程度外观整体维护保养

27、状况一般。3、权益状况描述与分析权属资料不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料。土地权益状况描述土地所有权国有。土地使用权人罗定市港龙房地产有限公司。土地用途住宅。土地使用管制无特别管制。目前使用情况港龙名苑住宅小区。建筑物权益状况房屋所有权状况罗定市港龙房地产有限公司。出租或占用情况现状做摩托车停车库及管理值班人员办公场地使用。其他权利设立情况据估价委托人提供的不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料显示，未登记有抵押及查封等情况。本次估价未考虑估价对象的抵押、查封等情况对估价结果的影响。其他特殊情况无其他特殊情况。4、区位状况描述与分析位置状况坐落罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙

28、名苑商住楼）负一层部分车库。方位罗定市城区西北部。距离邻近罗定大桥。交通状况道路状况临陵园路，靠近沿江二路。交通出行情况临竹园宾馆公交车站，公共交通出行便捷度较好。交通管制情况无特别交通限制。停车方便程度车辆停放较方便。周围环境和景观自然环境位于罗定市城区内，自然环境较好。人文环境位于罗定市罗城街道港龙名苑住宅小区，人文环境氛围良好。景观所在地段多为商住楼，景观良好。外部配套设施状况基础设施宗地红线内外“五通一平”（给水、排水、供电、通讯、通路，场地平整）。公共服务设施附近分布有罗定新世纪医院、竹园大酒店、罗定文化广场、罗城镇城中小学、便利店、银行等，生活配套设施较齐全。电力系统与市政现有电力

29、网络衔接配套，电力供应充足稳定。供水系统水源为市政自来水，供水保障度较高。雨水、污水系统红线外接市政雨水、污水系统，采用雨水、污水系统合流。通信系统电信电缆从市政网络系统就近引入。区位定位罗定市坚持稳中求进工作总基调，全面贯彻新发展理念，聚焦高质量发展，聚力抓产业兴乡村，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治“三大攻坚战”，立足“一区”、融入“一核”、协同“一带”，在主动融入珠三角、对接大西南中加快发展，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，促进实现“美丽罗定、共同缔造”，为云浮打

30、造“两新一前列”作出罗定贡献。B、估价对象2：罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房（一）土地实物状况描述与分析名称罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房所占土地使用权。四至西南至陵园路，其余均为周边房屋建筑物。土地面积不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料未记载具体用地面积。土地性质国有出让用地，土地使用终止日期为2073年05月21日。土地用途住宅用地。土地形状规则长方形。地形较平坦。地势地势平缓，与周边道路基本持平，自然排水状况良好。土壤土壤条件良好。地基（地质）外观及使用状况显示：承载力及稳定性良好，无沉降现象。基础设施完备程度及土地平整程度实际开

31、发程度为宗地红线内外“五通一平”（通路、通电、给水、排水、通讯）以及场地平整），土地平整状况良好。（二）建筑物实物状况描述与分析名称罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房。建筑面积据不动产登记资料查询结果证明所载：房屋建筑面积为113.97平方米，房屋套内面积96.40平方米。用途证载无登记房屋用途，现状为住宅。评估楼层整栋共14层，其中地上12层，地下2层；评估楼层位于地上第9层。高度层高约3米。建筑结构框架结构。外观外墙贴小方形瓷砖，铝合金窗。装饰装修电梯间及走道等公共部分的地面贴瓷砖，内墙贴瓷砖到顶，铝扣板天花，节能灯照明。估价对象大门为不锈钢防盗门配木夹板门，受客观条件

32、限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察。本次估价，是根据所在大楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定估价对象为普通装修的前提下进行，普通装修设定如下：室内格局方正合用，独立厨厕，抛光砖地面，内墙面及天花刷ICI漆，不锈钢防盗网铝合金窗。设施设备所在大楼为电梯楼，外接市政自来水供给，管线明装，负一层内安装有消防及监控设施。空间布局受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察，本次评估设定空间布局方正合用。朝向外观朝向为东南。楼龄约8年。维护状况及完损程度外观整体维护保养状况一般。3、权益状况描述与分析权属资料不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料。土地权益状况描述土地所有权国有

33、。土地使用权人杜深汉。土地用途住宅。土地使用管制无特别管制。目前使用情况港龙名苑住宅小区。建筑物权益状况房屋所有权状况杜深汉。出租或占用情况受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象室内进行勘察，未能明确具体出租或占用情况。其他权利设立情况据估价委托人提供的不动产登记资料查询结果证明显示，已抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司罗定市支行，抵押方式为最高额抵押，债务履行期限/债权确定时间为2016年12月30日至2018年12月30日，债权数额160万元，登记证明号为罗1001615，登记时间为2017年01月03日，无查封登记。本次估价未考虑估价对象的抵押、查封等情况对估价结果的影响。其他特殊情况

34、无其他特殊情况。4、区位状况描述与分析位置状况坐落罗定市罗城街道园前路旧桥头（港龙名苑商住楼）909号房。方位罗定市城区西北部。距离邻近罗定大桥。交通状况道路状况临陵园路，靠近沿江二路。交通出行情况临竹园宾馆公交车站，公共交通出行便捷度较好。交通管制情况无特别交通限制。停车方便程度车辆停放较方便。周围环境和景观自然环境位于罗定市城区内，自然环境较好。人文环境位于罗定市罗城街道港龙名苑住宅小区，人文环境氛围良好。景观所在地段多为商住楼，景观良好。外部配套设施状况基础设施宗地红线内外“五通一平”（给水、排水、供电、通讯、通路，场地平整）。公共服务设施附近分布有罗定新世纪医院、竹园大酒店、罗定文化广

35、场、罗城镇城中小学、便利店、银行等，生活配套设施较齐全。电力系统与市政现有电力网络衔接配套，电力供应充足稳定。供水系统水源为市政自来水，供水保障度较高。雨水、污水系统红线外接市政雨水、污水系统，采用雨水、污水系统合流。通信系统电信电缆从市政网络系统就近引入。区位定位罗定市坚持稳中求进工作总基调，全面贯彻新发展理念，聚焦高质量发展，聚力抓产业兴乡村，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治“三大攻坚战”，立足“一区”、融入“一核”、协同“一带”，在主动融入珠三角、对接大西南中加快发展

36、，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，促进实现“美丽罗定、共同缔造”，为云浮打造“两新一前列”作出罗定贡献。C、估价对象3、4、5：罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房（一）土地实物状况描述与分析名称罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房所占土地使用权。四至东至丽久路，其余均为周边房屋建筑物。土地面积不动产登记资料查询结果证明显示丽城花苑用地面积1931.00平方米。土地性质国有出让用地，土地使用终止日期为2076年09月24日。土地用途住宅用地。土地形状规则长方形。地形较平坦。地势地势平缓，与周边道路基本持平，自然

37、排水状况良好。土壤土壤条件良好。地基（地质）外观及使用状况显示：承载力及稳定性良好，无沉降现象。基础设施完备程度及土地平整程度实际开发程度为宗地红线内外“五通一平”（通路、通电、给水、排水、通讯）以及场地平整），土地平整状况良好。（二）建筑物实物状况描述与分析名称罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房。建筑面积据不动产登记资料查询结果证明所载：A幢106房的建筑面积为31.58平方米，套内建筑面积30.60平方米；B幢1203房的建筑面积为126.01平方米，套内建筑面积105.34平方米；B幢805房的建筑面积为92.74平方米，套内建筑面积77.53平

38、方米。用途证载用途为住宅，现状用途为空置。评估楼层整栋共14层；评估楼层位于首层、第8层及第12层。高度层高约3米。建筑结构框架结构。外观外墙贴小方形瓷砖，铝合金窗。装饰装修电梯间及走道等公共部分的地面贴瓷砖，内墙贴瓷砖到顶，水泥天花。A幢106房：受客观条件限制，估价人员未能进入A幢106房的室内进行勘察，本次估价，是根据所在大楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定A幢106房为简单装修的前提下进行，室内格局方正合用，瓷砖地面，内墙面及抹灰扫白，铝合金窗；B幢1203房：未装大门，室内装修情况为毛坯；B幢805房：不锈钢防盗门，受客观条件限制，估价人员未能进入B幢805房的室内进行勘察，本次

39、估价，是根据所在大楼类似物业装修情况及外围勘察情况，设定B幢805房的室内装修情况为毛坯的前提下进行。设施设备所在大楼为电梯楼，外接市政自来水供给，管线明装。空间布局B幢1203房：4房2厅1厨1卫2阳；受客观条件限制，估价人员未能进入A幢106房及B幢805房的室内进行勘察，本次评估设定空间布局方正合用。朝向A幢106房：南；B幢1203房：南北；B幢805房：西北。楼龄约2年。维护状况及完损程度外观整体维护保养状况一般。3、权益状况描述与分析权属资料不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料。土地权益状况描述土地所有权国有。土地使用权人罗定市港龙房地产有限公司。土地用途住宅。土地使用管制

40、无特别管制。目前使用情况丽城花苑住宅小区。建筑物权益状况房屋所有权状况罗定市港龙房地产有限公司。出租或占用情况空置。其他权利设立情况据估价委托人提供的不动产登记资料查询结果证明显示，无抵押情况；丽城花苑所在土地使用权已被云浮市中级人民法院查封，查封文号为（2018）粤53执保9号，查封时间为2018年04月16日，申请执行人为林银凤，被告为罗定市港龙房地产有限公司。本次估价未考虑估价对象的抵押、查封等情况对估价结果的影响。其他特殊情况无其他特殊情况。4、区位状况描述与分析位置状况坐落罗定市罗城街道丽久路22号丽城花苑A幢106房及B幢1203房、B幢805房。方位罗定市城区中部。距离临丽久路，

41、邻近罗定商业中心南区。交通状况道路状况临丽久路，靠近园前路及人民南路。交通出行情况距供电局公交车站约440米，公共交通出行便捷度一般。交通管制情况无特别交通限制。停车方便程度车辆停放较方便。周围环境和景观自然环境位于罗定市城区内，自然环境较好。人文环境位于罗定市罗城街道丽城花苑住宅小区，人文环境氛围良好。景观所在地段多为商住楼，景观良好。外部配套设施状况基础设施宗地红线内外“五通一平”（给水、排水、供电、通讯、通路，场地平整）。公共服务设施附近分布有罗定商业中心、罗城镇城南小学、圆通速递、药店、便利店、银行等，生活配套设施较齐全。电力系统与市政现有电力网络衔接配套，电力供应充足稳定。供水系统水

42、源为市政自来水，供水保障度较高。雨水、污水系统红线外接市政雨水、污水系统，采用雨水、污水系统合流。通信系统电信电缆从市政网络系统就近引入。区位定位罗定市坚持稳中求进工作总基调，全面贯彻新发展理念，聚焦高质量发展，聚力抓产业兴乡村，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治“三大攻坚战”，立足“一区”、融入“一核”、协同“一带”，在主动融入珠三角、对接大西南中加快发展，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，促进实现“美丽罗定、共同缔造”，为云浮打造“两新一前列”作出罗定贡献。四、估价目的

43、为估价委托人拟处置估价对象提供价值参考依据而评估房地产市场价值。五、价值时点价值时点：2019年11月5日确定理由：根据相关法律法规或估价规范技术标准，按照估价委托人的要求，本次估价选取估价人员现场勘察时间2019年11月5日为价值时点。六、价值类型本次估价的价值是于价值时点2019年11月5日，估价对象房地产的市场价值。房地产市场价值即为房地产的公开市场价值，公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格。七、估价依据1、有关法律法规、政策文件和技术规范、规程：（1）中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；（2）民法（本法自1987年01月01日

44、起施行）、宪法（本法自1982年12月04日起施行）、物权法（本法自2007年10月01日起施行）等；（3）中华人民共和国城市房地产管理法（本法自1995年01月01日起施行）、城乡规划法（本法自2000年12月01日起施行）等；（4）中华人民共和国房产税暂行条例（本法自1986年10月01日起施行）、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（本法自2006年12月31日起施行）等；（5）中华人民共和国土地管理法（本法自2004年8月28日起施行）、广东省城镇房地产转让条例（本法自1997年05月01日起施行）、广东省国有土地使用权出让和转让实施办法（本法自1992年12月01日起施行）、中华人民

45、共和国担保法（本法自1995年10月10日起施行）；（6）住宅室内装修管理办法（本法自2002年05月01日起施行）、房地产估价机构管理办法（本法自2005年12月01日起施行）、注册房地产估价师管理办法（本法自2006年12月25日起施行）、房屋登记办法（本法自2008年07月01日起施行）等；（7）房地产估价规范（GB/T 50291-2015）（本规范自2015年12月01日起执行）等；（8）财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）（自2016年5月1日起执行）；（9）房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）（本规范自2014年02月

46、01日起实施）；（10）最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法释201815号）（2018年6月4日最高人民法院审判委员会第1741次会议通过，自2018年9月1日起施行）；（11）最高法、五大评估行业协会联合发布关于印发人民法院委托评估工作规范的通知（法办2018273号）2018年12月10日发布。2、广东省云浮市中级人民法院评估函（2018）粤53执226号、（2018）粤53执331号、（2018）粤53执165号。3、估价委托人提供的有关资料不动产登记资料查询结果证明及相关查册图件资料（复印件）。4、估价机构和估价人员掌握搜集的有关资料（1）估价人员对估价对象现

47、场实勘记录的资料；（2）估价对象所在区域类似房地产租售交易资料。八、估价原则房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，而这些因素又处于变动之中，房地产估价必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋向，了解房地产估价组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能作出正确的估价。因此，我们在确定房地产估价方法之前，首先要掌握房地产估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响房地产价格的因素，灵活使用房地产估价方法，对房地产价格做出最准确的判断。至于对委托项目的具体情况，本次房地产估价主要遵循以下原则：独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评

48、估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的感情、好恶、偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正” 是要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。2、合法原则合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。其中依法不仅要依据宪法和有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地

49、的地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同等（如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同、国有建设用地使用权出让招标文件）。3、最高最佳利用原则最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。4、价值时点原则价值时点原则要求估价结果是在由估

50、价目的决定的某个特定时间的价值。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，因此，在估价时究竟是采用发布、变更、实施日期之前还是之后的，就应根据价值时点来确定。5、替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价值。在房地产市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与估价对象有替代可能的房地产价格和条件，通过与估价

51、对象进行比较，然后对其间的差别作些适当的修正，确定估价对象的价值。九、估价方法估价人员进行了实地查勘，对与估价对象具有可比性的物业进行调查，认真分析所掌握的资料，根据估价委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法。估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种。结合估价对象的特点和现状，分析估价委托人提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，遵照国家标准房地产估价规范，在合法原则的前提下，采用比较法、收益法对房地产价格进行评估，并最终确定估价对象的估价结果。各种方法的定义、公式、适用范围及估价方法的选用情况详见下表。比较法收益法成本法假设开发法定义是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们