《中外资产评估准则》课件第6章 英国评估准则

1、中外资产评估准则第六章 英国评估准则1 学习目标通过本章的学习，你应当深刻理解或掌握：（1）VS1职业守则与道德规范。（2）VS6评估报告的基本内容及估价报告的最低内容。（3）GN 1评估的不确定性。（4）UKVS 4以监管为目的的评估。（5）UKGN 7以慈善为目的的评估。你应当了解：（1）红皮书的制定与演进过程。（2）第七版红皮书的主要术语及其含义。2 知识结构图 准则的制定RICS红皮书演进地位与影响结构体系主要术语主要改变职业守则与道德规范约定条款价值类型评估指南调查评估报告附录评估的不确定性个体经营相关物业的评估投资组合与组合资产评估动产评估厂房及设备基于重置成本法的以财务报告为目的

2、的评估对财务报表的评估以财务报表为目的的评估-特定应用住宅物业评估以管理为目的的评估全球评估准则及附录制定、演进及结构与术语全球评估指南英国评估准则及附录英国评估准则（The Red Book）基于国际财务报告准则的土地和房屋租赁摊派分类欧盟与评估相关的指令及法规以资本收益税、遗产税、印花税、土地税为目的的评估检查和考虑因素地方政府出售土地不到最佳代价商业租赁交易分析以慈善为目的的评估英国评估指南3 案例导入英国是工业革命的发源地。资产评估是市场经济的产物，第一次工业革命催生了市场交易的频率不断提高，进而产生了对资产评估执业的需求。第二次工业革命则使资产评估的领域不断扩大，并伴随着工业革命一起

3、对德国、法国、美国等国家的资产评估产生重要影响。同时，两次工业革命带来的科技发展、技术革新、社会观念转变等，也为资产评估在理论和方法上提供了保障。英国资产评估产生与发展的轨迹，充分证明了一个颠扑不破的规律，资产评估的发展是反应性的。生产愈发展，资产评估越重要；市场经济愈发达，资产评估越重要。资产评估之所以在英国实现由经验评估阶段到科学评估阶段的发展，这绝不是偶然的，而是生产力与生产关系协调的结果，有着深刻的历史背景、政治前提、社会经济前提和科学技术前提。同时，英国资产评估的理论、方法对英联邦国家、欧洲以及国际评估准则产生了巨大而深远的影响。 第一节 英国评估准则的制定与演进 一、英国评估准则的

4、制定（一）英国皇家特许测量师学会（RICS） （二）英国评估准则 二、英国评估准则的演进 1868年英国测量师学会成立1976年制定了第一部评估准则评估与估价指南1991年红皮书由指导性转为强制性的规定2006年红皮书与IVS 接轨1964年正式启用RICS名称1981年第二版1990年第三版1996年第四版2003年第五版2009年第六版2012年第七版三、英国评估准则的历史地位和影响（一）奠基 （二）全球一致性标准近年来，随着评估行业的发展，英国皇家特许测量师学会进行了改组，向综合化方向发展，其评估准则也在不断修订和完善，采用了国际评估准则中关于市场价值的定义等。红皮书描述了全球一致的标准

5、，并被译为12种语言，在全球不同国家或地区有着广泛应用。第二节 英国评估准则的结构体系与主要术语一、结构体系2012年第七版红皮书包括引言、术语、全球评估准则（6个）、全球评估附录（9个）、全球评估应用指南（6个）、英国本土评估准则（4个）、英国本土评估附录（14个）、英国本土评估指南（7个）、RICS其他出版物、RICS索引、国际评估准则2011、IVS索引等12个部分。根据内容，进一步可划分为全球评估准则、英国本土评估准则和国际评估准则2011等部分。具体结构如图6-3所示。 引言术语评估准则附录评估指南RICS其他出版物RICS索引国际评估准则20111对财务报表的评估 2以财务报表为目

6、的的评估-特定应用3住宅物业评估 4以监管为目的的评估1FRS15和SSAP19应用的会计概念和术语 2公司账户的资产分类3与审计师的关系 4根据英国公认会计原则计量的折旧及摊销5地方政府资产评估 6评估报告公开引用举例7英国金融服务管理局（FSA）上市规则 8公司收购及合并9集体投资计划 10住房抵押估价规范11住宅抵押估价规范有关目的的应用 12苏格兰委聘条款的意见13注册的社会住房提供商股票抵押贷款目的的估值14可负担租金与市场租金1基于国际财务报告准则的土地和房屋租赁摊派分类2欧盟与评估相关的指令及法规3以资本收益税、遗产税、印花税、土地税为目的的评估4检查和考虑因素 5地方政府出售土

7、地不到最佳代价6商业租赁交易分析 7以慈善为目的的评估1保密性、对独立性和客观性 5以商业担保贷款为目的的评估的威胁、利益冲突 6评估报告最少内容2签订约定条款 7评估报告公开引用举例3假设 8欧洲担保联盟抵押贷款价值文献4特殊假设 9 RICS专业评估准则和IVS的比较1评估的不确定性 2个体经营相关物业的评估3投资组合与组合资产评估 4动产评估 5厂房及设备6基于重置成本法的以财务报告为目的的评估1职业守则与道德规范 2约定条款 3价值类型4评估指南 5调查 6评估报告评估准则附录评估指南英国红皮书的基本结构全球评估准则英国本土评估准则（一）引言引言部分由准则制定的目的、国际评估准则（IV

8、S）、出版发行、准则编排、修订及征求意见稿、生效日期等六部分构成。 （二）术语 术语中定义了红皮书使用的、有特殊或受限制含义的有关术语。当一个术语在准则中按照定义使用时，它将以斜体字来标识。 （三）全球评估准则面向全球的评估准则旨在阐释基本的评估概念和原则、陈述职业操守法则、定义评估价值类型、提供评估不同种类物业的指南、提供用于不同目的评估的指南。由评估准则、评估指南及附录组成，适用于会员在所有国家承办评估业务，共包括6个评估准则、9个附录、6个评估指南。 （四）英国本土评估准则英国本土评估准则是面向英国等国家的评估标准，由评估准则、评估指南及附录组成。共包括4个评估准则、14个附录和7个评估

9、指南。英国本土评估准则一般主要应用于英国、香港、爱尔兰、荷兰以及法国。 （五）国际评估准则经国际评估准则理事会的授权，将国际评估准则2011的全部准则作为一个独立的部分收录在红皮书之中。（六）其他其他部分由RICS其他出版物、RICS索引、IVS索引等构成，它为应有和研究红皮书提供了支持或捷径。二、主要术语（词汇表） 第三节 全球评估准则及附录 全球评估准则的基本结构为“准则条文+注释”，注释部分是对准则条文提供额外的信息，以进一步对该准则的解释和应用。附录部分提供了有助于会员理解特定评估准则内容的背景资料，或支持特定准则进一步的详细资料。一、职业守则与道德规范 （一）基本结构与内容RICS职

10、业道德准则基本结构与内容 相关内容核心职业道德标准（1）表现的令人尊敬。绝不要把你的个人利益凌驾于委托方的利益之上，并需要考虑社会利益。（2）诚实正直。你所做的一切都要值得信赖决不能故意误导，无论是隐瞒还是扭曲信息。（3）公开和透明。让委托方知道全部事实，尽可能做的简单易懂。（4）对自己的行为负责。对自己的行为承担全部责任，且在出错的时候不要去责怪他人。（5）清楚局限性。明白自己能力和权限的范围，并在此范围内工作；永远不要承诺能力范围之外的事情。（6）永远客观公正。给予清晰和恰当的建议；绝不能因为情感和利益左右你的判断。（7）尊重他人。不得歧视他人。（8）发挥模范作用。谨记无论是你的公众形象还

11、是私人行为都会影响RICS和其他会员的声誉。（9）要有反抗的勇气。当你怀疑有风险或是有任何不当行为的时候，准备好行动。（10）遵守法律法规。避免任何会带来坏名声的行为。（11）避免利益冲突。对相关当事人说明潜在的个人或职业的利益冲突。（12）保密。保证你委托方信息的机密性，除非在必要的时候不得向他人泄露。针对评估机构（1）职业行为。评估机构应保持诚实正直，尽可能避免利益冲突，并避免任何违背职业道德的行为。（2）专业胜任力。评估机构应采用适当的专业知识和技能勤勉地进行评估执业，并给予应有的关注。（3）服务。评估机构应迅速且恰当地完成评估业务。（4）培训和保持职业发展（CPD）。评估机构应确保其员

12、工得到良好的锻炼并能胜任他们的工作。（5）投诉处理。评估机构应执行投诉处理程序，并编写投诉日志。投诉处理程序应当包括由RICS监督管理委员会批准的赔偿机制。（6）委托方利益。评估机构应当在执业过程中保证委托方的财产安全。（7）职业弥偿保险。评估机构要确保先前和最近的评估执业都受到合适恰当的职业弥偿保险的保护。（8）广告宣传。评估机构只能以真实和负责的方式宣传其专业服务。（9）偿付能力。评估机构要确保其财务状况健康良好。（10）对单独从业者失去评估能力或死亡的安排。如果是个人独资的评估机构，则应对其死亡或失去评估能力等情况做好妥善安排。（11）向RICS提交信息。评估机构应及时地向RICS提交其

13、工作信息。（12）与RICS合作。评估机构应积极地与RICS雇员合作。针对评估师（1）道德表现。评估师应保持诚实正直，尽可能避免利益冲突，并避免任何违背职业道德的行为。评估师应当披露或拒绝业务的例子如：在同一交易中，为买方和卖方服务；为同一竞争中的两方或多方服务；为债权者提供服务，评估建议同样提供给债务者；以前为另一客户评估过的同一资产。（2）专业胜任力。评估师应采用适当的专业知识和技能勤勉、谨慎地进行评估执业，并给予应有的关注。为胜任评估工作，会员应当具备足够的当地的、国家的、世界的特定市场的知识。（3）服务。评估师应迅速且恰当地完成评估业务。（4）保持职业发展（CPD）。评估师应计划、开展

14、、记录和评价保持职业发展的活动，并应向RICS提供其保持了职业发展的证据。（5）偿付能力。评估师应确保其财务状况健康良好。（6）向RICS提交信息。评估师应及时地向RICS提交其工作信息。（7）与RICS合作。评估师应积极地与RICS雇员合作。 （二）附录（附录1.1 机密性、对独立性和客观性的威胁以及利益冲突）1保密义务。 2对独立性和客观性的威胁。 所谓的“隔离墙”是指，在分隔为“互相冲突”客户工作的各位顾问时，RICS在各机构应当采用的最低标准方面有严格的要求。任何“隔离墙”的设置都应当足够牢靠，在它面前，任何信息都没有机会穿透。 3管理利益冲突。 4第三方。 二、约定条款（一）基本结构

15、与内容 （二）附录 1确立约定条款。 2假设。 3特殊假设。附录“假设”的主要内容 章节基本内容1.简介1.1 假设被认为是真实的推定。它包括影响估价对象或估价方法的事实、条件或状况，无需评估师对其进行验证。评估师无需专门调查即可合理认定为真实的某些事项可作为假设。1.2 假设通常与评估师应进行的询问或调查范围的限制有联系。因此，应当就可能包含在估价报告中的假设与客户达成一致并将其包含在约定条款中。1.3 市场价值的定义结合了各种假设，所以此附录涉及会员可能希望做出的其他假设。1.4 如果在经过勘查或调查后，评估师认为此前与客户达成一致的一项假设被证明是不适当的，或者应该成为一项特殊假设，在完

16、成估价和交付估价报告之前应当与客户讨论以对假设和方法进行修订。2.有关假设的信息和说明针对下列假设给出信息和指导：（a）物权；（b）建筑物状况；（c）各项服务；（d）规划（分区）；（e）污染和危险物质；（f）环境事项。此表并非排它性，并且应注意确认任何应当做出的假设以便能够完成一项特定的估价委托。并不存在无需说明的“标准”假设。（a）物权。评估师应当知道所估价权益必要细节的信息。其形式可能是从客户或第三方获得的概要或相关文件的副本。然而，除非客户的律师提供了有关物权的最新的详细报告，否则评估师应当注明所依据的信息和所做出的假设，例如，除所提供的信息中披露的任何事情外，假定物权没有障碍。 为了帮

17、助在需要进行估价或评估的处境下的客户，评估师可能不得不对有关法律文件的解释做出假设。但是，应当认识到，对法律文件的解释是律师的任务，评估师应当注明所做出的假设应当经过客户的法律顾问的检查，并且对于客户对物业的法定权利的真实解释不负任何责任或义务。若不这样做，而且他又提供了明确或隐含的法律意见，评估师将承担和法律赋予称职的律师一样沉重的责任。附录“假设”的主要内容 章节基本内容2.有关假设的信息和说明（b）建筑物状况。即使能够胜任，评估师通常将不会对建筑物进行测量以确定任何建筑缺陷或失修。然而，评估师忽略可能影响价值的明显缺陷的做法也是错误的，除非就该影响的特殊假设达成了一致。因此，评估师应当清

18、楚地注明，勘查将不是一次建筑测量，并定义将适用于评估师对结构或任何缺陷进行调查并发表意见的责任的限制。还应注明，将做出这个（这些）建筑除特别指出的任何缺陷之外均修缮良好的假设。（c）各项服务。建筑物的各项服务的存在和有效性以及任何相关的厂房及设备通常对价值有重要的影响。详细的调查通常将超出估价的范围，评估师在承办估价过程中将需要确定可获得的信息来源以及这些信息来源的可依赖程度。常见的做法是就各项服务以及任何相关的控制或软件运转正常或无缺陷的假设达成一致。（d）规划（分区）。评估师需要确定，该物业是否有针对当前的建筑物及其用途的必要的法定同意书，以及是否有来自法定权威机构的可能对价值有正面或负面

19、影响的任何政策或提议。该信息通常易于获得，但在其他情况下，在获得确定的信息的过程中可能造成延迟或花费。若在该估价的情况下对信息进行验证不切实际，评估师应注明意见进行哪些调查或将做出哪些假设。（e）污染和危险物质。评估师通常不能胜任对污染或危险物质的性质或风险或消除它们所需的任何费用提出意见。然而，若评估师对该地点以前有所了解，并有所估价物业类型方面的经验，可以合理地期待他们对污染存在的可能性及其对价值和可销售性的影响发表意见。因此，评估师将有必要注明对将承办调查的限制以及所依据的任何信息来源或假设。有关污染的进一步说明，参见RICS出版物污染和环境事项-它们对物业专业人员的含义。（f）环境事项

20、。有些物业将受环境因素的影响，这些因素或者是物业本身的内在特征，或者是周边区域，它们可能影响物业权益的价值。实例包括历史性采矿活动或电力传输设备。尽管对它们的影响的赘述将超出评估师的专业知识和经验范畴，但是评估师通常可在估价勘查过程中通过正常的询问和凭借对当地的了解确定它们的存在或潜在存在。评估师应该注明对调查范围适用的限制以及对有关环境因素所做出的假设。附录“特殊假设”的主要内容 章节基本内容1.简介1.1 本附录包含有关特殊假设的信息。1.2 适合做出特殊假设的情况包括以下实例：（1）来自一个特殊购买者的投标已做出或可做出合理期待的情况；（2）环境条件意味着所估价的权益无法自由和公开地在市

21、场上报价的情况；（3）物业物理状况中的一项过去的变更，其中，评估师不得不假定这些变更未发生；（4）物业物理状况中的一项即将发生的变更，例如建造了一个新的建筑物和现存的建筑物被重新装修或被拆除；（5）物业占有或经营模式预期的变更。 1.3 一些特殊假设的实例有：（1）规划批准书已经或将要批准在物业处进行开发（包括用途变更）；（2）按照限定的计划和规格完成了一个建筑物或其他提议的开发；（3）物业已按限定的方式进行了变更（例如，拆除工艺设备）；（4）物业应为空置，而实际上物业于估价时点为被占用；（5）物业按照限定的条款租出，而实际上物业于估价时点为空置；（6）各方之间进行了交换，其中，一方或多方具有

22、特殊权益，并且这些权益的合并产生了附加价值或“结合价值”。2.反映一项实际的或预期的市场限制的估价2.1 妨碍物业公开地或充分地在市场上进行展示的内在性物业特征的实例包括：（1）被估价的权益受第三方权益控制，并且无法保证该第三方在任何销售中进行合作；（2）被估价的权益可能受特定的地役权或使其无法在公开市场销售的限制性契约限制，例如，对转让的限制或优先购买权；（3）可能应当在短时间内将厂房及设备从租赁物业中拆除，因为租约将被终止或剥夺。2.2 不应将市场限制与强制销售混淆。一项限制可能导致强制销售，但限制也可存在而并不发生所有者被迫销售的情况。因此，在对任何特殊假设进行确认和措词的过程中须谨慎。

23、 2.3 与在异常情况下不同，强制销售所有权物业只可能发生在，若物业未能在一定期限内得到处置，一个特定的卖家将遭受某些财务处罚，而由于该期限太短而无法确保适当的市场推销。评估师应当全面地了解该处罚的性质或卖家所受的其他商业限制，方能对可获得的价格可能受到的影响提供合理的意见。由于此价格将反映卖家的特定情况，它是对所有值的一个评价，而不是一个估价。2.4 一个普遍的误解是，在滞销或价格趋跌的市场环境中，很少有“自愿卖家”，因此市场中的多数交易为“强制销售”的结果。因此，可能要求评估师在此基础上提供强制销售意见。此观点几乎不具有什么价值，因为它建议评估师忽略市场中正在发生的事情的证据。对市场价值的

24、注释清楚地说明，鼓励自愿卖家在适当的市场营销后，无论价格如何，按照可获得的最好条件出售。评估师应该小心不要接受以此为基础的估价委托，并且应该向客户解释，在缺乏影响物业或卖家的一项确切限制的情况下，市场价值才是适当的基准。附录“特殊假设”的主要内容 章节基本内容2.反映一项实际的或预期的市场限制的估价2.5 在一个萧条的市场中，销售的很大比例可能来自被迫销售的卖家，例如清算人和接收人，但是这样的卖家通常有义务获得当时情况下的最佳价格，并且不能按自己的意愿施加不合理的市场推销条件或限制。这些销售通常将符合市场价值的定义。3.已损坏的物业 3.1 在物业已经被损坏的情况下，特殊假设可能包括：（1）将

25、物业看作已恢复（反映任何保险索赔）；（2）按清空的现场估价，假定可有用于现有用途的开发许可；（3）重新装修或重新开发以用于不同用途，该用途反映了获得必要开发许可的前景。4.商业物业 4.1 在商业物业的情况下，特殊假设可能包括：（1）预期的购买者无法获得或无法依据经营的账目或记录；（2）该生意在开张营业，而实际上并非如此；（3）该生意已关闭，而实际上在该物业中经营；（4）库存已被移除或被认为存在，而实际上并非如此；（5）在该物业中经营所需的许可证、同意书、证书和/或准许书被丢失或处于危险中；（6）该生意将在其现有条件下继续营业，包括关于饮料、游戏机或其他商品和服务的供应与业主的任何关系；（7）

26、该估价反映了对于被估价权益所有人来说替代该物业服务潜力的所有因素的最低成本，它可以包括从有关系的商品批发供应或服务供应中得到的差价。5.一般事项5.1 在处理租赁期间完成的变更或改进的情况下，使其有理由采用一项特殊假设。5.2 采用这些特殊假设中的某些假设可能限制对市场价值的定义的应用。他们特别适用于当客户为贷方时，这时特殊假设被用于表明变更的情况对作为抵押品的物业的价值的潜在影响。5.3 在为财务报表准备估价的情况下，正常的价值基准将排除任何归因于特殊假设的附加价值。然而，如果做出了这样一项特殊假设，则应当在任何公开的引用中提及此假设。三、价值类型四、调查 五、评估报告（一）VS6评估报告的

27、基本内容 （二）附录1估价报告的最低内容。 2对估价报告公开引用的实例。 RICS估价报告的最低内容 结构核心内容总则估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或造成错误印象的方式清晰准确作出一个估价的结论。基本内容（1）确认客户。估价报告必须呈送客户或客户的代表。必须注明估价委托的来源和客户的身份，如果他们不同于收件人。（2）估价目的。必须清楚且确切地注明估价的目的。（3）估价对象。在对若干项物业估价时，将它们列出在一个识别出每个估价单元的一览表中会很方便。当估价包含针对工厂与设备的单独估价时，也可以将其包含在一览表中，其中应识别出与客户达成一致的各物件。（4）被估价的权益。应注明每项物业中的法定

28、权益。如果需要，也应说明已经有的或可能有的空置物业的程度。（5）物业类型及客户对其使用方式或分类方式。为了某些目的，物业的用途、种类或类别将已经与客户达成一致。若不需要正式协议，建议在估价报告中包含对这些事项的一个简要描述。（6）一个或多个价值基准。应当说明评估的价值类型及其定义。（7）估价基准日。RICS估价报告的最低内容 结构核心内容总则估价报告应当以一种不模棱两可、不误导或造成错误印象的方式清晰准确作出一个估价的结论。基本内容（8）对任何重要参与事项的披露及之前没有任何重要参与事项的声明。（9）若有要求，估价师身份的说明。估价师应说明他或她是否作为一名内部估价师或是一名外部估价师。必须对

29、特定的指标进行确认，同时声明该估价师符合这些指标。在某些国家，国家协会标准可能要求在估价师的身份方面进行附加的披露。（10）适用时，已采用的货币。如果某些估价已转换为物业所在国之外的一种货币，必须注明所采用的汇率以及来源。（11）任何假设、特殊假设、保留、任何特殊指示或背离。当假设在不同的国家不同时，估价报告必须对此解释清楚。必须进行声明，对处置时可能发生的纳税责任（无论是实际的或想象的）是否已做出了任何折扣，以及估价是否反映了采购或变现的成本。在某些国家，增值税或类似税、采购和销售成本可能巨大。（12）会员的调查范围。估价报告必须记录勘查的日期及范围，包括提及对物业的任何部分无法接近。若做出估价时没有机会执行适当的勘查，估价师必须对之说明RICS估价报告的最低内容 结构核心内容基本内容（13）会员所依据信息的性质和来源。估价师必须在估价报告中表明是否（如果可行）需要对作为估价基础的任何信息或假设进行验证，或是否尚未提供认为重要的信息。如果任何这类信息或假设对于估价的金额很重要，估价师必须解释清楚，因有待验证，不可依据此估价。（14）对外公布的任何同意或限制。当要求在公布中包含一个声明时，它应作为单独的文件提供，可附加到估价报告中。当估价师基于一项特殊假设提供了估价或者做出了与任何估价标准的一项