[南京]高端住宅项目前期策划报告(图文并茂)

1、2011 NEW TALENTEAM GROUP 项目前期策划报告引言青山依旧在，只是金陵更胜昔今天空港新城注定将成为大南京时代背景下的 珍贵礼物目 录壹、项目理解贰、市场分析叁、产品建议肆、客源定位 壹、项目理解 解决的核心问题项目的市场战略站位 Part 1南京的未来中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中全球产业转移示意图中国的城市化进程，核心城市的凝聚力更强，发展速度更快中国面临增长方式转型，要求核心城市发展更高级别的产业群三十年实体经济增长，必然带来虚拟经济的增长南京，城市形象，城市定位大幅提升因此，南京的城市定位和发展格局发生了重要调整国家二级区域中心城市：南京原有城市地位一般，辐射

2、能力有限；南京都市圈：随泛长三角时代的到来，南京城市地位大幅提升，未来辐射镇江、扬州、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、淮安。城市将出现向外围扩张趋势南京，随城市定位提升，未来城市扩张将成为必然南京目前，南京房地产市场外扩的趋势已经成型“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系：规划的外围新城中，板桥新城、禄口新城、汤山新城、龙潭新城已处于开发阶段；滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城已有明确规划。大力发展卫星城，分流城市人口成为必然Part 2 句容项目的理解就距离而言，属于南京城市外延板块禄口空港新区江宁区域句容空港新区地块位置南京空港新城区域位置：句容空港新区北， 距句容市区约20km 距南京江宁区

3、8km， 距离郭庄镇3km。区位紧贴南京，可实现“同城”卫星城概念运作8km交通配套的支持，也成为有利因素交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km 宁杭高铁入口距本项目约0.6km （2011年底建成通车）完善的交通配套体系，也将强化本项目的“同城”卫星城概念空港新区整体规划为板块发展提供前景规划格局：规划“空港物流区”、“台资生态工业 区”、“产业配套区”，“综合服务区”， 四大功能组团拟建规模：20万平方公里；产业定位：依托宁杭高速郭庄道口和机场高速公路， 产业集群发展步伐加快，形成了以机械制 造、船舶配件、光学镜片、塑胶跑道、服 装陶瓷和现代休闲农业为主的特色产业。现有配套薄弱，但受益于板

4、块整体规划，房地产市场将长期看好本项目自身具备塑造标杆个案的条件占地333,500m2总建500,250m2容积率1.5板块内首个启动的地标大盘项目；爱家品牌开发商的影响力。本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件Part 3借鉴项目世茂蝶湖湾的启示昆山外围，毗邻高铁，大面积水景，百万社区，运作上海外溢客源的地标大盘上海安亭世茂蝶湖湾昆山市区距离上海嘉定安亭20公里昆山市区6公里高铁站（500米）物业地址：昆山柏城南路和沪宁高速交叉处开 发 商：上海世茂房地产有限公司产品类型：独栋、联排、叠加、高层建筑风格：现代风格占地面积：71.8万方建筑面积：107.7万方容 积 率：1.5绿

5、 化 率：65%总 户 数：6445户物业公司：世茂第一太平首次开盘：2005年12月先低后高，树立高端地标大盘形象，后期获取高额投资回报世茂蝶湖湾的启示高层公寓独栋别墅叠加别墅高层公寓花园洋房联排别墅独栋别墅高层公寓2005-2006年，前期以低密度产品入市，控制成本投入，保障利润要求，运作上海外溢客源；2007-2008年，中期以公寓产品为主力，树立地标大盘形象，吸引上海投资客源及少量本地客源；2009-至今，后期成功树立地标形象，低密度产品实现利润最大化。前期中期后期世茂蝶湖湾的启示产品面积价格供应套数客源2005.12独栋312-435800036上海投资客源为主导2006.7叠加25

6、0-283650026890%上海客源，10%昆山客源2007.1高层90-1434500344上海投资客源为主2007销售该项目商业街商铺，13000元/平方，无新增住宅产品2008.4高层90-114500075480%上海客源，20%昆山客源2009.5联排188-240850016370%上海客源，30%昆山客源2009.6高层90-1416500115840%上海客源，60%昆山客源2009.9洋房125-130780049650%上海客源，50%昆山客源2009.10独栋312-435160002760%上海客源，40%昆山客源2010.2高层90-1448500-90001416

7、50%上海客源，50%昆山客源本项目可参考该案成功运作经验，实现大江宁运作金地自在城的启示物业地址：雨花板桥新城莲花湖体育公园南侧开 发 商：金地(集团)股份有限公司 产品类型：联排、洋房、高层建筑风格：现代风格占地面积：46.8万方建筑面积：103万方容 积 率：2.2绿 化 率：36%总 户 数：约6500户物业公司：金地物业管理公司首次开盘：2009年11月金地自在城江宁中心距离江宁中心12公里南京城区距离南京城区15公里板桥新城新城开发模式，百万大盘，品牌开发商，运作大南京客源明星个案金地自在城的启示通过产品力与品牌优势，实现大盘运作模式，吸引全市客源2009年11月-2010年3月，

8、一期以高层公寓产品入市，以小面积、低总价产品，运作本区域刚需客源，与主城区外溢双重客源；2010年4月，推出一期洋房产品，吸引南京主城区中高端改善人群，确立产品品质；2010年6月-2011年，推出二至四期高层公寓产品，通过开发品牌运作，产品力表现，运作整个南京各阶层客源。一期高层公寓一期花园洋房二期高层公寓三期高层公寓四期高层公寓三、四期联排、洋房（待开）五至八期联排、洋房、高层公寓产品金地自在城的启示产品面积价格供应套数客源2009.11高区30%、主城60%、其他10%2010.4洋房130-2361400080本区25%、主城75%2010.6高层89-

9区15%、主城80%、其他5%2010.11高层60-10410000434本区20%、主城80%大盘运作模式，定位全市客源，实现整个南京运作顺应南京城市外延趋势，实现 大南京 级别运作空港新城 第一高端大盘大江宁 明星个案【新聚仁理解的项目市场战略定位】贰、市场认知 解决的核心问题项目面对的市场竞争和机会 Part 1对郭庄房地产市场的认识区域内唯一在售项目本项地块普罗旺斯小镇普罗旺斯小镇占地面积： 14.6万方总建面积： 8万方容 积 率： 0.5总 户 数： 113户开 发 商： 江苏天盛旅游发展有限公司物业公司： 未知绿 化 率： 50%产品类型： 双拼、联排别

10、墅销售价格： 双拼8000-9000元/m2联排7000-7500元/ m2开盘时间： 2011年3月户型面积： 双拼260-312平方、联排181-205平方推盘套数： 双拼20套、联排18套产品品质薄弱立面景观总规一期20套双拼一期18套联排落后于南京整体别墅市场品质交通配套：宁杭高速入口距本项目约3km 宁杭高铁入口距本项目约0.6km （2011年底建成通车）运作南京外溢客源2011年至今，该案售楼处共累积63组意向客户，均由南京客户构成；其中，南京江宁客户占到70%，南京其他区域客户占到30%。区域市场明显受到南京市场辐射本项目将运作江宁区的外围板块据2009年统计，江宁区的户籍人口

11、84.5万，常住人口91.3万。江宁区项目位置基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数，分流江宁客户为必然选择Part 2对江宁房地产市场的认识公寓市场供应量大2010年受新政调控影响，南京商品住宅新增上市612.74万，销售量471.91万，供需比1:0.77；从板块供需看，江北是主要供应区域，供需比1:0.69，是南京存量压力最大的区域。南京房地产市场最热点的板块，供应量压力大别墅市场供销主力2010年江宁板块共成交28.37万，占全市成交总量的50.7%，目前主要以经济型别墅为主；联排别墅是市场供应主力，需求市场表现最佳，供需比达到1:1.28。经济型联排别墅市场表现优秀新政背景的影响

12、南京连续9周商品住宅成交走势限购后限购前政策调控对市场影响明显，限购背景下，本项目别墅物业具有机会数据来源：南京网上房地产2.19日南京调控细则出台，提出差别信贷、限购、 强调价格监管等细则；2月南京成交量环比下降70%，江宁下降53%；新政背景下，市场明显萎缩，以刚需首置为主的江宁区相对影响较小。Part 3对江宁别墅市场的认识江宁区分为六大板块江宁区房地产市场被分为六大片区1、岔路口片区2、百家湖片区3、将军山片区4、东山片区5、九龙湖片区6、大学城片区区域在售别墅产品主要集中在，将军山、九龙湖、大学城三大片区绿野仙踪湖语山万科金域蓝湾伴山香槟园玛斯兰德运盛美之国花园本项地块大学城片区将军

13、山片区九龙湖片区复地朗香别墅骏景华庭加州城万科金域蓝湾区域别墅市场整体分析成熟的别墅板块，后续供应量大、购买力强区域案名产品类型占地（万方）总建（万方）容积率别墅面积待售别墅面积2011年供应预计合计将军山运盛美之国花园独栋、联排41280.49282.12.531.7玛斯兰德独栋4825.70.3925.70.14.5复地朗香别墅独栋33130.38130.14.2九龙湖万科金域蓝湾高层、联排27.26826.50.5/颐和南园联排50.433.60.5928.20.34大学城湖语山独栋、联排7.33.20.523.21.3/罗托鲁拉高层、联排24.124.51.089.313加州城联排、类

14、独栋75500.61501.22.1伴山香槟园联排64.10.684.11.92.2绿野仙踪联排、叠加3.93.60.683.60.7/区域独栋别墅市场分析区域案名主力户型对外报价(元/平方)主力总价段(万元)供应套数去化套数去化率月均去化将军山运盛美之国花园410、620300001230-1860180/复地朗香别墅517-610200001034-122022622499.1%3.6大学城湖语山473-57320000950-1146261661.5%0.9主力单价段20000元/m2主力总价段950-1220万元面积段集中在400-600m2月均去化在1-3.6套之间年市场容量55套区

15、域联排别墅市场分析区域案名主力户型对外报价(元/平方)主力总价段(万)供应套数去化套数去化率月均去化将军山美之国花园200-24020000400-48012541.6%1九龙湖万科金域蓝湾280-30316000448-485362158.3%7颐和南园2781700047383378394%20大学城湖语山243-25314000340-354987879.6%4.3罗托鲁拉260-34021000546-71421017784.2%3.4加州城320-34015000480-51017613777.8%4.3伴山香槟园197-25616000315-4101101211%1.2绿野仙踪2

16、25-2658000180-21214814096.6%3.6主力单价段14000-17000元/m2主力总价段400-500万元面积段在200-340m2均有分布月均去化在3.4-7套之间年市场容量538套注：绿野仙踪因区位偏远，导致价格水平明显低于其他项目区域别墅市场产品力分析项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园立面图总体通过道路将整个社区分为多个组团，人工水系贯穿，但建筑密度大，舒适度低高层公寓将联排围合在社区中间，南边水系环绕通过自然水系将社区分为东西两大片区，别墅东西横向排布，密度较大排布围合+行列围合+行列围合+行列项目湖语山加州城绿野仙踪立面图总体社区以东靠近自然水系，通过人行走道将

17、社区分为三大组团运用水系与道路将社区分为三大组团，多条人工景观水系贯穿由南向东横向排布，无组团，密度大舒适度低排布围合组团+围合行列通过水系、道路将社区分成多个组团项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园立面图风格地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式西班牙现代赖特材料石材、涂料石材、涂料石材、面砖品质感风格多样，品质感较强色彩浓重，品质感较强现代气息强，品质感较强项目湖语山加州城绿野仙踪立面图风格英伦风格西班牙地中海材料面砖、石材石材、涂料涂料品质感风格纯正，品质感较强色彩浓重，品质感较强材质单一，品质感一般立面风格多样，整体品质较高区域别墅市场产品力分析区域别墅市场产品力分析项目玛

18、斯兰德万科金域蓝湾颐和南园立面图风格欧式庄园风格地中海庄园风格现代中式风格特色东西两大中湖景观，通过人工河道连接，水系贯穿整个社区自然河流围绕，多个小型中央景观，细节处理较好中央水系连接九龙湖，由南向北贯穿整个社区项目湖语山加州城绿野仙踪立面图风格英式庭院风格西班牙庄园风格无明显主题特色小组团绿化景观，高植被覆盖人工水系遍布整个社区，但绿化以草地与普通植被为主，品质相对较弱普通地面绿化，产品表现较差普遍运用水系景观，景观各具风格，整体品质较高项目玛斯兰德万科金域蓝湾颐和南园户型面积410平方280平方278平方项目湖语山加州城绿野仙踪户型面积243平方311平方225常规户型设计，缺乏产品创新

19、区域别墅市场产品力分析以目前区域平台来看，未来项目分流江宁别墅客源存在机会别墅市场容量大，价格分层清晰，各类产品均有稳定的去化表现；整体产品力高，部分联排产品面积段大，总价高，以常规户型为主；本项目以小面积，低总价的定位，完全超越目前市场平台的户型设计，与区域联排墅竞争，具有竞争优势；【我们理解的江宁别墅市场平台】以高产品力、小面积、低总价别墅产品，分流江宁别墅市场客源Part 4对江宁公寓市场的认识区域公寓市场整体分析房地产开发热点板块，后续供应巨大，市场竞争激烈区域案名占地（万方）总建（万方）公寓面积待售公寓面积后续供应合计大学城御山湖30.423.820.60.37.5231.1水岸龙庭

20、21.338.125.43.513.7融侨世家7.419.219.20.213.9九龙湖万科金域蓝湾27.26851.22.233.7骏景华庭6.716164.111.2百家湖21世纪945451.633.1江宁1号4.831.27.40.4/金王府3040401.124.1蓝岸亲水湾花园512120.13.1瑞鸿名邸1.8770.83.8东渡青年城7.123.823.82/将军山托乐佳39.270701.742.8天泰青城13.67.37.30.16.1东山世纪东山15.528.428.41.78.9武夷水岸12.9181818.4区域公寓价格江宁在售公寓住宅销售价格大学城九龙湖百家湖东山将

21、军山1400016000公寓联排百家湖、将军山由于靠近市区，开发时间早，区域成熟，市场价格在13000-15000元/平方；东山、大学城和九龙湖片区，开发时间晚，配套弱，市场价格在9500-11000元/平方左右。公寓与联排价格比在 1:1.23-1.27区域公寓供需结构紧凑型二房、三房占主导，刚需市场表现一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率御山湖66-6923621691.5%8855452795.1%112-11719311760.6%131-139331957.6%合计23621691.5%55452795.1

22、%22613660.2%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率龙庭水岸78-8015714894.3%101-10524417571.7%126522955.8%合计15714894.3%29620468.9%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率万科金御蓝湾88320320100.0%116-11727025494.1%166-16716210262.960%合计88320320100.0%45040790.

23、4%16210262.96%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率瑞鸿名邸6625624495.3%93403587.5%128402767.5%131401025.0%合计25624495.3%25624495.3%803746.3%一房二房三房四房及以上项目面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率面积供应量去化量去化率天泰青城36403280.0%68201890.0%45-46403075.0%73-76806581.3%90201470.0%合计806277.5%1209780.8%户

24、型配比57219.2%119140%105235.3%1625.5%区域公寓市场产品力分析整体规划缺乏亮点，出现了一些围合组团式布局项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸立面图总体东侧临水，横列排布高层公寓将联排围合在社区中间三栋住宅楼呈品字形排布排布行列围合+行列小围合项目融侨世家托乐佳世纪东山立面图总体简单行列排布社区中部围合式组团简单行列排布排布行列组团+行列行列区域公寓市场产品力分析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸立面图风格地中英式风格西班牙风格新古典风格材料面砖涂料为主石材、面砖品质感风格纯正，品质感较强色彩浓重，品质感较强表现力一般，品质感较弱项目融侨世家托乐佳世纪东山立面图风格artdec

25、o新古典风格现代风格材料面砖石材、面砖涂料为主品质感产品表现力较强风格纯正，品质感较强材质单一，品质感一般多种风格，整体品质较高区域公寓市场产品力分析项目御山湖万科金域蓝湾瑞鸿名邸户型面积二房88平方二房88平方二房93平方项目融侨世家托乐佳世纪东山户型面积二房90平方二房89平方二房90平方常规公寓户型，普遍缺少附加值 附加功能平台以目前区域平台来看，未来项目分流江宁公寓客源存在机会供应量大，未来市场竞争激烈；整体打造中小户型，刚性产品力，刚性的客源表现，区域呈现完全的刚性特征；常规户型设计，缺少附加值运用，产品力竞争优势不强；【我们理解的江宁公寓市场平台】高附加值、紧凑型二房、三房为主，以

26、产品、价格双重优势分流江宁溢出客源三、产品建议 解决的核心问题项目怎么做 Part 1关于容积率的思考在容积率可调整的前提 何种容积率指标能够实现最大投资回报率？ 区域联排价格估算区域联排市场价值在7500元/m2本项目价格推导将先从本项目区位推导出联排产品的市场价格再通过市场现有的公寓和联排、洋房的价格系数做对比，推导出公寓、洋房的市场价格；区域内唯一在售个案普罗旺斯小镇计划3月底上市，预计价格联排7000-7500元/m2 ，取高值7500元/m2 。区域公寓价格估算江宁区万科金域蓝湾公寓价格13000元/m2（毛坯），联排价格16000元/m2 ，高层与联排价差1:1.23；江宁区御山湖

27、公寓价格11000元/m2（毛坯），联排价格14000元/m2 ，高层与联排价差1:1.27；取折中值1:1.25估算公寓市场价值区域公寓市场价值在6000元/m2区域洋房价格估算江宁区无花园洋房产品在售，取南京仙林区保利紫晶山洋房价格17000-18000元/m2联排价格20000元/m2 ，洋房与联排价差1:1.14；以1:1.14估算洋房市场价值区域洋房市场价值在6600元/m2方案一：容积率1.5销售收入：333,864万元直接费用：108,899万元间接费用：38,561万元税收费用：46,600万元税后利润：139,802万元静态利润率：41.87%建安费以别墅800元/m2、洋房

28、1,000元/m2 、公寓2,200元/m2 、商业2,500元/m2估算;前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元/ m2估算;商业体量按照2万m2，价格按照经验，以住宅价格1.8倍估算。注：物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅15%7.27,500300（以30万/亩地价折算）花园洋房28%13.446,600高层公寓57%27.366,000商业213,500方案二：容积率1.2物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅25%127,500300（以30万/亩地

29、价为计算标准）花园洋房35%16.86,600高层公寓40%19.26,000商业210,800销售收入：343,080万元直接费用：98,640万元间接费用：39,626万元税收费用：51,204万元税后利润：153,611万元静态利润率：44.77%建安费以别墅800元/m2、洋房1,000元/m2 、公寓2,200元/m2 、商业2,500元/m2估算;前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元/ m2估算;商业体量按照2万m2标准估算。注：方案三：容积率1.0物业类型面积(万m2)各类物业比例面积(万m2)预计售价（元/m2）楼板价住宅48联排别墅34%16.3

30、27,500300（以30万/亩地价为计算标准）花园洋房40%19.26,600高层公寓26%12.486,000商业2销售收入：351,000万元直接费用：89,712万元间接费用：40,541万元税收费用：55,187万元税后利润：165,561万元静态利润率：47.17%建安费以别墅800元/m2、洋房1,000元/m2 、公寓2,200元/m2 、商业2,500元/m2估算;前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元/ m2估算;商业体量按照2万m2标准估算。注：方案容积率利润静态利润率11.5139,802万元41.87%21.2153,611万元44.77%

31、31.0165,561万元47.17%本项目总利润及利润率递增与容积率呈反比趋势建议在政府容许的范围内，争取降低拿地容积率指标【我们关于容积率的思考】Part 2关于产品的建议世茂蝶湖湾业态：住宅：由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、数个分布于湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、SOHO、酒店式公寓；配套：SHOPPING MALL、4星级国际酒店，三大功能主题会所（13000超大型运动休闲会所、老人会所、儿童会所）、国际双语幼儿园和学校、商业广场及台湾风情街组成经济指标：占地72万，总建筑面积107万，容积率1.5社区环绕10万蝶状湖水，绿化率约65%低密度社区、大盘规划、水岛组团式；多种物业

32、形态，满足不同客层大体量商业配套，满足社区生活娱乐需求社区配备电瓶车与直达上海的班车，满足便捷出行需求世茂蝶湖湾水岛式片区规划各片区由引入的水系自然分隔，打造成全岛屿式组团，塑造40万方的湖畔公园社区；公寓区户户观景。世茂蝶湖湾创新物业户型在06、07年即在当地推出高附加值的公寓产品、推出叠加别墅等创新户型概念，引领市场，塑造区域标杆。高附加值公寓叠加别墅上叠下叠分为东西两大区域，东部是以大型商业、酒店、办公为核心的商务区，提供便捷高效的商务办公服务和优雅舒适的酒店服务，西部是以具有江南水乡特色及台北风情商业街为核心的休闲区，提供一站式的生活体验和亲水生态环境，24小时的商业活力区世茂蝶湖湾1

33、2万方商业中心江南水乡特色及台北风情商业街为核心的休闲区大型商业、酒店、办公为核心的商务区世茂蝶湖湾的总结大盘规划、丰富业态、创新产品，首推低密度产品，拔高调性，树立城市级高端形象，吸引外区客源导入；蝶湖湾通过天然水景主题概念，打造自然的生态片区概念，以水景公园式的主题园林，塑造项目景观特色。提升产品品质高度。平土烟台项目业态：144万方别墅、洋房、公寓；22万方商业、酒店、办公；11000平米幼儿园；4.9万方中小学；经济指标：占地130万，总建筑面积170万，容积率1.45组团片区式规划模式；业态无界化组合；紧邻鱼鸟河天然景观资源；完善配套，集中规划打造休闲娱乐商务的整体规划需求，部分分散

34、于各片区内，满足日常生活需求新聚仁操作项目项目正在规划中市场个案的启示大盘规划，首推低密度产品，拔高调性，树立高端城市级形象，吸引外区客源导入；大盘必需的丰富物业形态，满足不同客源需求；大盘必需的主题性片区式规划，塑造项目特色，提高产品形象；大盘必需的大体量级配套，满足生活必需、塑造近在咫尺的休闲娱乐消费。创新的产品，吸引客源。配备社区班车等，解决大盘出行问题。本案完全可通过对市场大盘的规划借鉴，打造一个带有“爱家”品牌特色、引领句容城市新形象的国际化大型居住区。大江宁第一城市级水岛公园社区树立全新的地标形象、导入全新的宜居空间产品关键词：大盘规划特色园林地标建筑创新户型完善配套关键词一：大盘

35、规划主要针对现有两套方案进行评估，选择符合规划要求、符合市场、符合大盘形象，能体现本案特色的规划方案。规划要求：形象：树立城市级大盘形象；水系：合理规划80亩水系资源，塑造本案特色；商业配套：由于本案西侧有规划大体量的集中商业配套，同时根据政府规划，本案需在东南角配置一定体量商业，与周围地块形成联动的商业圈形式，因此本案的商业体量不易过大，控制在1-2万方即可，以满足社区生活娱乐需求为主，打造特色商业街。方案评估：方案一水景设计：形态生态自然，中心水景形成核心景观价值，塑造大盘大气形象；由中心集中的大面积水域，自然分散到社区各组团片区中，自然划分片区，形成水岛概念。沿城市干道设计小高层、高层产

36、品，大气围合整盘，错落天际线变化，树立项目大盘形象。同时保障户户可观湖景的价值。水主题，岛式规划，片区间相互独立；商业规划东南角符合城市规划要求，并且较为独立，不影响住宅.方案评估：方案二公寓产品集中规划于北区，形成自身围合组团，但缺少与整体社区的景观联动，尤其后排建筑无法享受水景的景观资源。水景设计：缺少核心的景观塑造，整体气势感较弱；片区规划不明显，仅中心区域做了水岛概念；商业规划不够独立，对周边住宅有一定影响。评估总结综上两套方案的比较来看，方案一在形象塑造上更符合大盘气质，天际线处理错落有致；水岛式组团规划自然生态，符合水岛公园的定位要求，因此我司认为方案一更适合本案。关键词二：特色园

37、林特色一：百亩自然水系，最具特色的生态水主题公园特色二：五层垂直绿化、森林坡地体系，最森林最私密的公园营造打造最生态的特色水主题公园社区，塑造品质生活标杆特色一：百亩水系、水主题公园塑造赋予各水景组团不同的主题性、文化性、参与性，景观与功能深度融合天鹅湖公园核心湖景大气中心水景，塑造核心价值畅想公园级湖景，生长在公园中的住宅泰晤士公园别墅区水景浅水细流的形式，贯穿与别墅组团间；两岸绿化密植，多层次景观塑造，打造别墅区专属的私密性。塞纳河公园公寓、洋房水景蜿蜒流淌于公寓洋房间，两岸大型乔木植栽，为相对高密度区域营造森林式的水岸效果，打造公园式的生态住区。核心区水景，可局部跌水瀑布处理，塑造水景的

38、空间感；从中心大湖到宅间浅水的变化过度，营造自然多变的情趣；组团间的水景，以浅溪的形式为主，清澈见底的河水、天然形态的龟纹石、鹅卵石，河道旁密植多层次植被，生态又充满野趣，品质感十足。水景的多种形式水景的参与性亲水平台的塑造水景的公共参与性：根据不同的水域面积，设计各类亲水平台；打造可参与的水景，让业主真正的享受水景的乐趣。亲水廊亭亲水广场平台局部亲水平台私家亲水针对别墅业主专属的私家亲水享受，以生态堆坡，丰富的植被、水生植被、假山石，设置木质滨水平台，为业主提供惬意的室外休憩空间，体现高端品质五层垂直绿化堆坡森林(通过五层垂直绿化，塑造深度、厚度、密度三度感观)第一层：高7-8米，胸径20公

39、分以上的大乔木第二层：4-5米高的小乔木、大灌木第三层：2-3米高的灌木第四层：花卉、小灌木第五层：草坪、地被一级干道，组成社区主要的道路屏障功能二级次道，私家宅间、内水岸绿化功能特色二：五层垂直绿化体系五层垂直绿化借势造景，提高社区环境密度一层二层三层四层四层五层第一层：高7-8米，胸径20公分以上的大乔木第二层：4-5米高的小乔木、大灌木第三层：2-3米高的灌木森林式社区道路屏障多层次一级干道84私密的宅间道路第三层：2-3米高的灌木第四层：花卉、小灌木第五层：草坪、地被85公寓的森林式组团适当堆坡密植、塑造移步换景的生态私密空间别墅、洋房的森林式宅间丰富绿化层次、有序密植；建筑隐逸在景观

40、中，通过园林绿化塑造曲径通幽的私密性。“强调低密度住宅静谧尊贵的生活品质”关键词三：地标建筑古典主义风格，塑造高品质地标建筑形象别墅花园洋房公寓别墅立面古典英伦风格建筑将英式元素细致刻画，从灯饰、烟囱、墙面图腾到深红三色面砖，无一不展现尊贵品质。个案参考：长泰东郊都铎图腾花岗岩外拱门庭院铁艺大门原生石材基座，高级质感外墙涂料，深红色高档文化石墙面，增加建筑厚重感。细节品质采用尖塔型斜屋顶，砖石结构烟囱，灰色高质感陶瓦还原出都铎建筑的屋顶美学。建筑通过对门头的设计、墙面装饰的设计、铁艺门窗的设计等，从细节凸显品质洋房立面新古典英伦风格延续别墅英伦风格，洋房表现较为简洁大气，去除了繁多的装饰图腾，

41、同时材质的变化，塑造空间的立体、层次感。个案参考：尚东国际名园公寓立面延续整体色系，墙身表现更为国际大气，通过基座的细致刻画，表现传统新古典主义的尊贵感。新古典风格（一）个案参考：金地意境典雅大气、注重细节表现新古典风格（二）同样古典风格的表现，但运用相对较浅的土黄色系，与低密度产品形成一定的对比，使社区色彩表现更为活泼、不会太沉闷。个案参考：绿城新绿园建材可采用真石漆，控制成本公寓户型类独栋户型花园洋房户型关键词四：创新户型公寓配比房型面积段面积配比1+1房60-70202+1房80-90503+1房120-13030总计100高附加值+1房、奢华空间享受，打造全新花园式宜居空间房型：一房二

42、厅一卫（绿地21新城） 建筑面积：68；实得面积：84 （赠送面积：16 ）高附加值赠送：建筑面积：68平米设备平台：3+1.2=4.2平米（全送）凸窗：2平米（全送）南阳台：7.6+12=19.6平米（半送）总附赠面积：16附赠比率：23.5%大面积空中花园，多功能改造，一房变两房；南向景观阳台，增加舒适度。60-70平米1+1房一房享两房1. 公寓户型建筑面积： 90 两房两厅一卫+空中花园高附加值的体现：入户花园： 12 （半送）凸窗：3 （全送）南北阳台：12 （半送）全赠送面积半赠送面积总附赠面积：15附赠比率：17 %高附加值利用：北向12平米入户花园，可由两房变三房；南向大面宽阳

43、台可在交房后与客厅打通提高客厅舒适度。入户花园利用借鉴案例：昆山绿地21新城两房享三房80-90平米2+1房房型：三房二厅二卫 建筑面积：122平米；实得面积：145平米（赠送面积：23平米）高附加值赠送：建筑面积：120平米设备平台 ：6+5=15 （全送）北阳台：4+4=8 （半送）南阳台：8 （半送）总附赠面积：23附赠比率：19%空中花园赠送，日后封闭，3房变4房，多元空间设计；南向阳台与设备平台结合，奢华观景平台打造；120-130平米3+1房地上面积：约210-230地下面积：约163别墅间由小书房连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；步入式下沉庭园，超大地下空间

44、，实用性强；顶层独立主卧层，南北露台，私密性强，又舒适大气。参考个案：绿地香颂地下层一层二层三层中间户2. 类独栋户型（200-250不含地下室）类独栋户型地上面积：约240-260地下面积：约90别墅间由玄关、露台连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感；端头强化边侧花园面积，更具卖点；步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强；南向大面宽主卧套房，豪华舒适；顶层露台空间，极具情趣。地下层一层二层顶层利用端头优势，增大边侧花园面积，使该户型附加值更高，更具卖点；同时作为端头户可考虑建筑天际线的错落变化，可作两层+阁楼露台设计。参考个案：绿地香颂端头户3.花园洋房户型层层退台、户户花

45、园；高附加值、别墅式豪华功能空间一层（送地下室）建筑面积：160左右（地下室不计入容积率）超大下沉花园，多重院落体验65-75地下室空间全面积赠送，体现高附加值理念南向超大庭院，可享受惬意下午茶时间，成为空间亮点160舒适四房，主卧三件套套房，主要空间面南设计，空间布局动静分区合理关键词：地下室全面积赠送（65-75）下沉花园、一层南向超大花园，多重院落享受大面宽、功能分区合理主卧豪华套房借鉴案例：上海金地艺境二层（送地下室）建筑面积：160左右（地下室不计入容积率）关键词：地下室全面积赠送（60-70）下沉花园、南向超大露台主卧尊享大面宽、功能分区合理主卧豪华套房超大下沉花园，多重院落体验6

46、0-70地下室空间全面积赠送，体现高附加值理念160舒适四房，主卧三件套套房，主要空间面南设计，空间布局动静分区合理南向超大露台，可享受阳光美景三层四层建筑面积：125-130建筑面积：96左右南向超大露台，可享受阳光美景北向超大露台，可享受独立思考空间南向超大露台，可享受阳光美景多凸窗设计体现高附加值理念北向超大露台，可作为工作空间亦可做洗衣房使用五层六层建筑面积：95左右建筑面积：95左右卧室全朝南设计，采光通风性能极佳 设备平台空间可作为洗衣间使用，提高附加值的同时实现其功能价值设备平台空间可作为洗衣间使用，提高附加值的同时实现其功能价值卧室全朝南设计，采光通风性能极佳 关键词五：完善配

47、套2万方英伦风情商业街，满足生活娱乐的便捷消费模式古典英伦建筑，通过环境的营造，如休闲座椅、英式花钵花坛点缀等，营造大气时尚的英伦风情商业街。古典英伦风情商业街可引入部分知名休闲生活品牌，如星巴克、85度C蛋糕店等，塑造项目高度；主要则为，24小时便利店，24小时自助银行、干洗店、宠物店等，满足社区业主日常生活所需的便民业态为主，塑造生活的便捷。商业街业态：四、客源定位 解决的核心问题我们卖给谁Part 1竞争市场客源江宁别墅市场客户特征分类典型客户置业动机客户级别 客户特征周边产业人口（江宁板块）30%教师等泛公务员自住或投资联排收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追

48、求居住品质和环境注重子女教育企业中高管理、技术核心自住或投资独栋、联排注重居住品质，向往别墅生活对地域要求较小，对高端物业接受能力较强注重性价比，看重物业品质和社区环境私营业主投资独栋、联排投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动注重性价比，与未来升值空间看好大学城未来大规划，升值空间大当地乡镇居民（大江宁板块）10%下级乡镇企业主自住联排、叠加城市化导入，向往南京的城市生活向往别墅生活，但还未了解品质生活的含义地域要求较小，生活半径较小，区域化核心特征归纳：大学城市，开发区地缘性改善，兼顾投资需求；追逐居住品质，向往别墅生活，但还未真正了解别墅生活的意义。别墅市场大江宁板块地缘性客户占40

49、%，改善居住为置业主导江宁别墅市场客户特征分类典型客户置业动机客户级别 客户特征主城客户60%品质驱动型为追求高品质生态居住环境自住别墅、类别墅市区客户追求更高的居住品质和环境，欲摆脱拥挤的市中心，主动郊区化收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强二次置业、区域价格驱动注重升值空间投资别墅、类别墅投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动看好区域升值空间，抗通胀核心特征归纳：品质驱动型主要选择别墅/类别墅山水资源型物业，主动郊区化；区域升值空间潜力拉动，价格占主导因素。别墅市场主城客源占60%，自住投资兼顾江宁公寓市场客户特征分类典型客户置业动机客户级别 客户特征周边产业人口（大江宁板块）25%

50、教师等泛公务员自住或投资中、高端收入较高且稳定，对于高端物业接受能力强置业区域跨度相对较大，追求居住品质和环境注重子女教育企业中层管理、技术骨干自住中端就近置业，上班方便，更青睐小户型产品看重物业品质和社区环境普通工薪阶层自住低端对价格敏感，总价承受能力低，需求的户型面积小活动半径小，就近置业，区域化私营业主投资中、高端投资意识强烈；看好地铁和大学城对区域的拉动看好大学城未来大规划，升值空间大当地乡镇居民（大江宁板块）35%拆迁户自住中、低端不愿住安置房，而希望住商品房对价格敏感，区域化特征明显换房、改善居住环境自住中、端为子女、老人购置新房看重生活配套区域化特征明显核心特征归纳：工作地落户/

51、置业大学城地缘性拆迁改善需求江宁中心板块人口拆迁、改善性需求价格挤压公寓市场大江宁板块地缘性客户占60%，刚需置业为主导江宁公寓市场客户特征分类典型客户置业动机客户级别 客户特征主城客户40%价格挤压型婚购、家庭结构分化等用房自主中、低端区域抗性低地铁沿线、交通便利对价格敏感，总价承受能力低核心特征归纳：价格挤压型占主导，被动郊区化公寓市场主城客源占40%，受价格挤压，被动郊区化Part 2本案客源基础郭庄不支持整盘运作，必然运作大江宁范畴大南京范畴（投资客）江宁下级乡镇江宁六大板块客源六大板块所属区域客户来源岔路口片区武夷商城、江宁装饰城百家湖片区电子科技、软件研发、汽车工业、百家湖工业区九

52、龙湖片区东南大学分校区、纺织工业园将军山片区经济技术开发区域，大学东山片区政府机关、企事业单位、义乌商品城大学城片区大学城、江宁科学园我们的客源策略是前、中期运作大江宁，后期逐步融入大南京吸引投资客源，作为项目补充客源岔路口片区客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数个体工商业者江宁装饰城、武夷商城647共计2674人个体业主647个体从业2027个体业主10-20万个体从业2-5万合计岔路口片区中高端置业人数647（个体业主）；中低端置业人数2027（个体从业者）百家湖片区客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数电子科技、汽车工业福

53、特、西门子、爱立信、华宝通讯351共计139230基层员工126084中基层管理12039高级管理1137基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万1137合计1137百家湖片区高端置业人数1137（高级管理）中高端置业人数12039，中低端置业人数126084九龙湖片区客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数江宁大学城分校区东南大学1共计607人基层教职407导师主教142教授领导58基层教职5-10万导师主教15-25万教授领导50-100万58纺织工业园个体工商协盛纺织制品有限公司、乐之源印绣制品有限公司332共计46487基层员

54、工43379中基层管理1451高级管理1325私营企业主332基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万私营企业主100万以上1657合计1715九龙湖片区高端置业人数1715（高级管理、私营企业主、教授领导）中高端置业人数1593，中低端置业人数43786将军山片区客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数电子信息、电力、现代制造英华达、霍尼维尔、华宝通讯、南汽轻卡1649共计254103基层员工228544中基层管理19788高级管理5771基层员工2.5万-5.5万中基层管理10-40万高级管理50万-60万5771大学河海大学、正德学院、南航大学3共计1821人基层教职1297导师主教398教授领导126基层教职5-10万导师主教15-25万教授领导50-100万126合计5897将军山片区高端置业人数5897（高级管理、教授领导）中高端置业人数20186，中低端置业人数229841东山片区客源基础企业类别重点单位单位数总人数年收入（不含其他投资收益）高端人数公务员区政府、区法院、区公安局、区民政局、区工商局、区检查局、区公安局59共计2911人基层公务员2321科级公