8203估价师协会网站cms案例分析

1、哈尔滨畜牧产品工业总公司拟转让划拨土地使用权价格评估案例分析黑龙江广源勘测工程技术服务公司 150090摘要：本文就哈尔滨畜牧产品工业总公司预以该公司用地挂牌公开交易时涉及的宗地估价进行了分析，主要从估价的估价项目的背景、相关资料的收集及估价技术路线的选择、估价工作中的主要难点和解决方法、启示几个方面进行了介绍和分析。一、估价项目背景哈尔滨畜牧产品工业总公司预以其用地通过挂牌方式在哈尔滨土地交易市场公开交易，故委托我公司对其土地进行评估，我以评估助理参加了本次评估。估价对象为黑龙江省哈尔滨市 区 路南侧，该土地面积为 平 平 土地现状用途为工业 该地上总建筑面积为，主要为厂房、仓库及部分构筑物

2、等。根据哈尔滨市规划规划意见书，委托项目的经济技术指标为：规划建筑面积为 平，规划用途为住宅。规划容积率为 。设定用途为住宅 设定土地使用权年限为住宅用途最高使用年限 年。待地区域内基础设施状况为“七通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力）待地的实际开发程度于评估基准日达到红线外四通（即通路、供水、排水、通电）评估设定待估宗地的土地开发程度为红线外“七通”及宗地内场地平整。二、相关资料的收集及估价技术路线的选择1、相关资料（ ）本次评估为国有土地使用权出让价格评估，本次估价是依据中民土地管理法、中民城市房地产管理法、城镇土地估价规程等相关法律、部门规章、技术规程等资料。（2）

3、哈尔滨市基准地价。（3）委托方提供的待地的权证及规划资料，对宗地四界进行了现场勘察和，确定了待地的用途、四界、基础设施开发程度及规划状况等资料。2、估价技术路线由于估价对象处于哈尔滨市基准地价覆盖区域，可以运用基准地价修正系数法作为价格参考，又因为委地属于新开发项目，由于它符合城市规划要求，与周围环境协调，属于该宗地的最佳利用，且本次评估是开发项目居住用地地价的评估，同时所需的数据资料和参数是可以获取确定的，故可选用假设开发法。根据城镇土地估价规程以及本次评估的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的相关资料，确定毛地价选择基准地价系数修，假设开发法。补偿价格根据哈尔滨房屋拆迁评估技术标

4、准以及哈尔滨市房屋重置价及成新率综合确定现有房屋的补偿价格。二、估价工作中的主要难点和解决办法1、主要难点对待地所处区域进行了，搜集了该区域规划相关资料、房地产开发和租售资料作为本次估价的依据。由于待地用途具有多样性，给土地估价带来了以下难点：（1）估价对象宗地内建筑物尚未拆除，且情况复杂，经地土部分没有相关批件，为私建滥建，还有一部分为临时建筑,其中一部分已经过期,对于该部分面积的认定存在难度。（2）假设开发法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的的基础上，扣除建造费用和建筑物建造、有关的专业费、利息、利润、法。等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的公式为：土地价格=不动产总价开发成

5、本投资利息投资利润销售税费由于哈尔滨市房地产市场近年价格变化较大，如何确定不动产总价特别是开发完成后房地产总价的存在难度。2、解决方法（1） 经过根据委托方提供的国有土使用证，该土地面积为22580.00 平，该地上总建筑面积为 7524.1 平，估价经过现场勘查及依据委托方提供的资料确定其中违章建筑 578.6 平,已过期临时建筑 210.7 平,哈尔滨市现行的拆迁政策, 违章建筑及临时建筑均不应纳入拆迁范围,因此该地块补偿范围内合法的建筑面积为 6734.8 平0.298。, 土地用途为工业, 现状容积率确定为（2）对于如何确定开发完成后的房地产总价，由于近年来中国整个房地产市场价格涨幅较

6、大，但从 2008 开始，、广州等城市房地产价格开始大幅度回落，甚至在这种环境下，出现了各别购房都开发商要求退房的情况，哈尔滨市场也受到整个房地产市场的影响，很多开发商开始“按地”不动，二手市场的成交量下降，但相关材料显示哈尔滨市场价格涨幅位居第三，这是因交易中介机为原本哈尔滨房价较其它同等城市偏低。估价师构及走访各开发商销售处对其销售情况进行了解，总结来看，整个哈尔滨房地产市场价格进入 2008 年下半年后价格增涨速度减慢，但仍略微增涨，只是成交量下降，在这种情况下确定开发完成后的不动产总价应该考虑哈尔滨市场的具体情况，正确预计三年后开发完成的价值，可以采用市场比较法，准确确定交易日期修正系数，并以收益法佐证。四、启示地用途较为特殊,通过对本项目评估过程的回顾，得到如待 下启示：1、要估价对象的相关背景资料，只有充分掌握了估价对象的相关资料，才能为撰写估价2、开发完成后不动产总价的奠定良好的基础。要