融科武汉智谷项目分享

1、写在报告之前在报告正式开始汇报之前，我想先与大家分享两组数据1城市经济水平对该城市产品和服务需求该城市生产要素的供给城市经济发展工业地产影响投资及财政政策通过GDP、流动资本、产业政策、产业结构等经济变量影响影响生产成本、劳动力成本、流通成本、财富、收入图：工业地产与城市经济互动机理写在报告之前据国际权威机构预测：全球GDP每增加2%， 便会产生5亿平方英尺的工业地产需求，国内经济的高速增长必将带来大量工业需求，进而推动工业地产迈向更高层次。据我们所了解，武汉戴德梁行、世联等策划公司专门为产业地产业务成立工业地产部，负责产业地产策划。产业地产是经济发展的产物看到产业地产如此好的市场情景市场前景

2、很好26个顾问项目中产业园项目4个两战世联，两战戴德梁行“PK行家100%胜利”八大城市实地考察20个优秀产业园项目深入研究2013年上半年湖北中原顾问部10个产业园项目实操经验开辟蓝海三年专业沉淀写在报告之前我们很专业3写在报告之前面对这片地产蓝海，是等待OR主动出击？请让我为大家揭晓中原人，无需等待4产业地产揭秘融科武汉智谷项目分享报告说明 产业园项目开发兴起时间较晚，对于大部分代理行业来讲，接触的机会比较有限， 湖北中原有幸在近2-3年中操作接近10个产业园项目，机会非常难得，通过对这些产业园项目的实践操作，我们对产业地产的理解逐渐由肤浅到深入，并总结出了一些开发商比较认可的操作经验，很

3、高兴今天能与大家一起分享！报告围绕产业地产开发三大核心要素产业、地产、平台展开，以融科武汉智谷项目为例，以项目需要解决的六个问题为线索，用完整成熟的产业地产定位思考体系，揭秘产业地产开发思路！6城市中心地段景观资源优越项目概况品牌开发商产业关联性与互动性优势明显项目位于洪山区，紧邻城市三环线，距离街道口商圈约8公里，在产业园项目中区位优势明显。项目同时处于两大国家级、一大省级经济开发区的三角中心位置，产业关联性与互动性较好。项目北临野芷湖，东侧紧临全国第一大城内湖汤逊湖，北侧为百米绿化呆，景观资源优势明显，在武汉市产业园项目中屈指可数。开发商为融科智地，在武汉市乃至全国开发的项目均以品质高端著

4、称，品牌优势比较突出，客户认知度较高。项目概况项目概况7六大问题竞争策略开发概念产品定位特色打造服务平台运营模式项目需要解决的问题本项目开发需要重点解决六大问题我们通过研究并操作大量产业园项目发现，以上六大问题是产业园项目开发过程中最为关键的问题。8问题一：项目竞争策略如何制订？9竞争策略项目竞争策略-板块竞争环境思考模型各板块产业特征，发展历程，产值贡献等。各板块针对不同产业的优惠政策及优惠幅度。各板块区位、交通、配套、资源条件等。各板块城市功能定位、现状及未来规划情况等。产业地产板块竞争环境思考不同于住宅地产，需要进行多维度分析。经过分析，本项目在文化创意类产业优惠政策、区位条件上具有明显

5、优势。10竞争策略项目竞争策略-重点竞争项目思考模型竞争项目思考模型ADBCE营销模式价值体系服务平台产品线及产品特色开发概念11竞争策略项目竞争策略-重点竞争项目思考思考层面创意天地华中智谷名企道开发概念以创意产业为主题的总部经济园区华中数字出版基地上市企业总部基地价值体系区位、建筑设计、园区配套、服务平台、开发商品牌区位、开发主题、优惠政策、建筑设计、户型分割区位、开发主题、产品类型、优惠政策、服务平台产品类型高层及多层办公产品为主多层及高层办公产品为主多层及高层办公产品为主，别墅产品较少产品特色建筑造型创意与时尚；采用围合式与半围合式布局，注重办公空间的私密性。立面造型独特，颠覆了传统产

6、业园设计；引用地源热泵，建筑节能环保，注重办公环境的舒适性。产品类型丰富；建筑风格现代与经典并存；开始注重部分产品的附加值。服务平台产业服务平台主要针对创意类产业，普及度不高。产业服务平台主要针对数字出版类企业，普及度不高。产业服务平台主要针对上市或拟上市企业，对其他产业普及度不高。营销模式以常规销售为主，暂不接受对外定制，且项目1/3物业开发商自持。定制与常规销售均可，但定制门槛较低，以200平方米起步，实质为常规销售。定制与常规销售相结合，但定制门槛较高，目前只接受整层或者整栋定制。12项目核心价值区位价值产业关联性价值景观资源价值品牌价值竞争策略项目竞争策略-项目核心价值思考地块北靠三环

7、线，紧邻武昌中心商业商务圈，交通便利，地段优越，在武汉市在售产业园项目中屈指可数。项目位于两大国家级开发区及一大省级开发区中心位置，与其他项目相比，产业关联性与互动性更强。地块北靠百米绿化长廊，同时紧邻野芷湖，东临全国最大城内湖-汤逊湖，自然景观资源优势十分明显。开发商为联想集团旗下地产公司融科智地，在武汉市乃至全国开发的项目均以品质高端著称，品牌优势比较突出，客户认知度较高。交通地块稀缺政策发展潜力13开发概念价值体系产品线、产品特色服务平台营销模式打造项目差异化开发概念，注重区位优势及景观资源优势的利用。丰富项目产品线，做到人无我有，人有我精，同时注重户型分割与产品附加值。定制销售与常规销

8、售模式相结合的，既注重龙头企业的引进，同时适当降低门槛。从产品线、景观资源、户型分割、附加值赠送、开发商品牌层面，打造项目稀缺价值体系。增加服务平台对不同类型企业产业的扶持力度，提升项目软实力。竞争策略项目竞争策略14问题二：项目开发概念如何打造？15开发概念项目开发方向思考产业园项目开发方向思考模型产业层面房地产层面区域规划层面衔接南湖文化创意产业、青菱电力、光电子等产业发展；吸附江夏大型企业上下游产业链附属企业。从政府规划层面研究项目所在区域及相邻板块城市规划，尤其是对产业的发展规划。吸引街道口、书城路板块写字楼客户；填补南湖板块投资市场空白。从产业层面研究项目所在区域及相邻板块重点发展产

9、业与本项目的契合度。受政府规划影响，承接由三环线内向三环线外产业转移及部分沿海向内陆转移企业。从房地产层面研究项目在写字楼、公寓、商业等市场的发展机会。研究结论，产业地产开发方向思考不同于一般住宅项目，思考的角度应该是多方面，既要从区域规划层面与房地产层面进行思考，同时更应注重对产业层面的思考。16开发概念项目产业定位思考-筛网+矩阵双模型演示（中原首创）排除明显不宜选择行业通过目标筛选相关产业对相关产业进一步评估行业的科技含量、附加值、上下游产业链分析发展商的开发目标区域宏观产业环境行业吸引力和可行性评估(市场规模、增长潜力、资源条件等)行业吸引力可行性step1 step2 step3光电

10、子机电一体化新材料新能源生物医药汽车及零部件商贸物流文化创意软件工程信息技术电子电器食品饮料环保科技金融贸易可行的行业光电子新材料新能源环保科技金融贸易商贸物流文化创意软件工程信息技术文化创意软件工程信息技术重点行业17为什么？怎么做？政府层面市场层面项目如想获得政府在产业政策及后期招商工作方面的相关支持，在概念上应吸引政府眼球；项目产品如走转化型开发模式，需要相关概念进行掩护。符合市场需求，同时与竞争项目形成差异化；突出项目的核心价值点，用概念进行包装。建筑规划层面产业层面功能层面开发概念项目开发概念思考挖掘项目先天核心价值打造项目后天强势价值研究结论，产业园项目开发概念不同于其他类型项目，

11、一方面需要从市场层面出发符合市场需求，另一方面需要从政府层面出发，获得政府支持，两者缺一不可。18武汉4.0代产业生态发展示范区 洪山智力产业成果转化基地 面向政府开发概念开发愿景：武汉市乃至全国低密度、花园式办公园区典范。打造洪山区总部办公示范区，成为招商引资的城市名片。信息技术、软件工程、文化创意聚集地，带动区域产业升级。科技智能综合体，第四代产业旗舰标杆。19珞狮南云智慧墅级办公园区珞狮南项目位于武汉市中心城区，区别于传统产业园项目位置较偏的特点，突出项目的都市属性。云智慧项目通过引入科技、信息、创意等元素，打造云智慧办公的概念。墅级办公景观资源超一流，前有汤逊湖，后有300米公园绿化带

12、，别墅级的办公品质。面向市场开发概念武汉市第一家以科技与公园为主题的总部经济园区20问题三：项目产品如何定位？21项目产品定位项目产品定位思考22项目产品定位项目产品定位思考-市场层面各板块供消情况分析表不同类型产品供消情况表就各版块消化情况来看，地段好的产业园项目整体销售情况较好。就不同类型产品供货情况来看，高层产品供货量最大，其次为多层产品，别墅产品较为稀缺。就不同类型产品消化情况来看，多层产品的整体消化速度最快，其次为高层。研究结论，一般情况下，位置较好的产业园项目产品配比侧重高层产品，位置较差的产业园项目侧重多层及别墅产品，且位置较好的产业园项目的整体销售速度明显高于位置偏远的产业园项

13、目。23项目产品定位产业园项目客户与产品关联性分析模型50100150200200以上30050080012001500公司人员规模(单位：人)需求面积（单位：）20002000以上1800项目产品定位思考-客户层面数据统计一般情况而言，选择多层产品的企业人员规模大多在100人以内，需求面积在1200以内，以300-500 居多；选择别墅产品的企业人员规模一般在100-200人之间，规模相对较大,需求面积在1200-2000 居多；高层产品面向的企业人员规模比较灵活，50人以内到200人以上均有选择，需求面积从300 以内到2000 以上均可。别墅产品多层产品高层产品24项目产品定位项目产品定

14、位思考-重点竞争项目层面竞争项目产品类型主要以多层及高层办公产品为主，产品类型相对单一，且缺乏区域地标性建筑。项目名称别墅办公（）别墅办公占比多层办公（）多层办公占比高层办公（）高层办公占比建筑层数创意天地7100023%17000056%4-17F名企道252005.9%17500041%15000035%3-25F华中智谷11658835.57%11473535%6-16F竞争项目产品类型情况25项目产品定位项目产品定位产品类型市场表现溢价能力客户情况重点竞争项目情况产品建议高层溢价能力差，且竞争项目高层产品较多LOFT耗容积率指标，建议少做，适当配置一栋，丰富项目产品线，降低销售风险小高

15、层溢价能力差，且竞争项目高层产品较多，建议少做多层市场畅销型产品，建议尽量多做别墅市场稀缺产品，考虑产品差异化竞争及景观资源优势，建议多做商业溢价能力强，沿主干道商业指标可尽量做满综上所述，在规划指标允许的前提，建议增加别墅及多层产品的比重，高层与小高层产品比重应尽量控制，可适当配置一栋LOFT转化型产品，降低销售风险，沿街商业指标尽量做满。注：表示打分，五颗为最高分。26问题四：项目特色如何体现？27项目特色打造项目特色打造研究表明，产业园项目特色的体现应是多方面与多维度的，既需要体现产品、景观层面的特色，同时更应重点突出产业与功能层面的特色。28项目特色打造项目特色打造思考-产业层面从产业

16、层面出发，以文化创意产业为主线，形成完整的文化创意产业产业链，从上游创作研发到下游产品销售在本园区全部都能实现，区别于传统产业园项目，形成项目自身特色。内容产业设计制作产业营销服务产业衍生产业创意来源动漫设计中游下游网络制作广告设计制作建筑设计制作内容素材上游营销策划工艺品书画游戏纵向发展品牌策划营销推广横向发展消费者29项目特色打造项目特色打造思考-功能层面艺术剧场商业研发办公楼高级人才公寓项目通过引进艺术剧场，时尚创意商业与高级人才公寓，在功能上与传统产业园项目区别开来，打造文化综合体的概念，形成项目的特色。30项目特色打造项目特色打造思考-景观层面绝无仅有打造武汉首家可以打高尔夫的产业园

17、区绿化带体育公园平面图通过利用地块北侧百米绿化带，打造为以体育为主题的公园，引入高尔夫推杆练习场、网球场、篮球场等运动设施。31项目特色打造项目特色打造思考-产品层面“7%（商业配套指标）x2”二层不计7%特色品质外立面产品附加值会所特色设计时尚创意商业32问题五：项目服务平台如何打造？33由于产业园项目客户的特殊性，他们关心更多的是项目能否为他们带来持续发展的动力。服务平台就像企业发展的引擎，能够助推企业发展34项目服务平台服务平台思考-产业价值思考产业链附加价值创新研发设计生产制造物流服务衍生营销创新研发营销服务价值线“微笑”价值曲线模型高价值低价值以文化创意产业链为例，通过“微笑”价值曲

18、线分析，确定项目服务平台建立方向，将集中为产业链高附加值环节提供服务。35项目服务平台服务平台思考-重点竞争项目服务平台思考服务平台内容启发点创意天地名企道华中智谷生活、商务、产业服务平台均衡发展，提供一站式服务，重视产业的运营及产业链的持续发展。产业服务平台主要针对创意类产业，普及度不高。商务服务平台内容丰富，以中大型企业融资、投资、人才培养需求为主，对小型企业支持力度不够。产业服务平台主要针对上市或拟上市企业，对其他产业普及度不高。商务服务平台内容丰富，以中小企业创业、孵化、投融资、人才培养需求为主，对大型企业支持力度不够。产业服务平台主要针对数字出版类企业，普及度不高。重视产业的运营及产

19、业链的持续发展。产业服务平台不应局限于企业规模和特定行业。商务服务平台内容丰富，覆盖企业各方面需求。生活服务平台保证园区员工基本饮食起居，可增加软性服务。36项目服务平台服务平台打造建议产业类服务平台商务类服务平台生活类服务平台多元化服务平台打造政策申报平台技术创新研发平台营销服务平台成果展示交易平台企业孵化平台人力资源平台税务、法律、审计等服务行业融资担保平台金融交易平台企业交流平台 员工食堂、人才公寓、商业等公共配套平台员工培训平台员工交流平台员工活动平台 研究结论，由于产业园项目客户的特殊性，对项目关注更多的是该园区能为其带来持续运营与发展交流的公共服务平台，所以产业园项目应重视对多元化

20、服务平台的打造。37问题六：项目应采用哪种运营模式？38项目营销模式项目营销模式建议-定制销售与常规销售相结合营销模式优势劣势与本项目的拟合度常规销售销售利润较高；对开发商资金实力要求较高；产品不一定符合客户需求，销售风险较大，销售速度较慢。定制销售对资金压力较小；可以为客户提供个性化服务，整体销售风险较低，销售速度较快。完全采用定制营销，项目的利润难以保证；对开发商的招商能力要求很高。定制与常规销售结合解决前期资金压力，同时能带动后期招商；整体销售利润可以保证，同时能够降低后期销售风险。开发节奏较难合理把握；对开发商在产业地产领域的招商销售经验要求较高。注：表示打分，五颗为最高分。通过以上分析比较，我们建议本项目采用定制与常规销售相结合的营销模式，但在定制销售过程中一方面可适当降低定制门槛，鼓励中小企业的入驻，另一方面加强对大型龙头企业的引进，发挥龙头企业的带动作用。39项目