房地产开发企业：全流程作业指导书

1、房地产开发企业全流程作业指导书第0页共190页 建立公共建筑和住宅小区资料库作业目的为充分了解房地产开发的现状和发展趋势，为提高本岗位设计管理的专业水平，吸收和借鉴同行业的宝贵经验和成功案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的过程中，本岗位的思路得以拓展，视野得以宽广，分析判断能力得以提高。2.主管岗位总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价。主办岗位设计管理：负责按以下作业描述，持之以恒地做好资料库的信息收集和使用协办岗位营销策划：将业务接触或房展会上收集的图片资料提供给主办岗位。3作业设备本岗位须配备电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。作业要求制作电子相册，随时补充，不断积累。载入公司局域网

2、共享平台，供公司其他业务人员调用。本作业的工作质量接受总建筑师的检查和评价。作业描述5.1资料收集途径售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。电子相册制作方法按以下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑名称、建成年份、设计单位、简要评论等说明。5.2.3凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，建筑名称可以美术标题

3、的形式插入页面合适的部位。建立优秀设计师信息库作业目的人的因素是最关键和主要的，优秀的设计成果来源于具备创新精神，具备职业道德，具备精湛技术的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适的设计师设计，需要收集和积累来自各种渠道的信息，建立动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，基本的信息管理工作。主管岗位总建筑师：负责本作业工作质量的检查和评价，批准进入首选信息库的名单。主办岗位设计管理：负责按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的建立和使用。作业要求分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备用库内补充。信息库以电子相册的格式制作和调用。要求本

4、岗位与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和感情上的联系，了解他们近期的设计活动内容，也包括上门请教咨询，协助他们解决公司范围内能够提供的各种帮助，采取不同的途径表达公司对他们的关爱，必要时可向总建筑师申请经费。4作业描述收集资料：本岗位应把参加各种房展会当作自己的业务工作，关心媒体对各种优秀建筑的评论，注意各种优秀建筑和设计师的评比活动，查阅新出版的建筑刊物和书籍，经常性地到网上收索，从各种途径收集优秀设计师个人信息和他们的作品样本。制作方法：一人一个文件目录，每个文件的首页是个人信息资料，其余是代表作品的数码照片，图片的扫描件等。个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补

5、充。表格形式由主办岗位自行设计，但至少应包含以下信息：姓名、性别、出生年目前的注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特征、公关途径、代表性作品和论著等。规划方案报审作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，使城市和地区的控制性规划设计理念和规划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。因规划方案报审的时间长，环节复杂，反复多，在公司内部又需要不同岗位在经办时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入报审程序。避免将本作业转化到关键路线上去。作业依据中华人民共和国城市规划法；*市城

6、市规划条例；*市城市规划管理技术规定；获得中标土地批准的控制性详细规划与批文、土地协议。主管岗位总建筑师：负责规划设计方案的定稿，在报审过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位土建设计管理：负责收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。紧前工作条件规划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调整。作业描述主办岗位到规划部门领取建设工程设计方案送审单填报，并同时附送下列文件（带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还）：*5.1.1批准的建设项目可行性研究报告或有关批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图上应有设计单位用

7、W0.3mm的墨线笔标明的下列内容：建筑基地用地界限，建筑物外轮廓及层数，新建建筑物与基地用地界限，道路规划红线及相关控制线，相邻建筑物间距尺寸。*5.1.31/500或1/1000总平面设计图（蓝图）二份,图纸须加盖建筑设计单位的设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图标准。*5.1.4建筑设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，且符合国家和本市设计方案出图、文本的标准。*5.1.5经城市规划部门批准的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件各一份）。5.1.6建设项目选址意见书的通知中要求申请单位送审的相关其它文件、图纸等

8、。第二次送审及以后各次送审所需的文件、图纸以城市规划部门前次审核意见要求为准。5.3规划部门组织召开由规划专家、规划归口的职能部门参加的规划方案征询会，征询环保、消防、卫生、绿化、交通、民防等管理部门的意见，以建筑工程设计方案审核意见单给予批复。并附盖有“*市城市规划管理局规划管理业务专用章”或“*市*区（县）规划管理业务专用章”的核定设计方案。规划部门认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。核发“建筑工程设计方案审核意见单”批复的时限为每次审核各为30个工作日。5.6接规划部门总窗口领证通知后，持规划部门发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取的内容包括建设工程设计方案的

9、批复和附图。5.7本主办岗位依据建设工程设计方案的批复和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段的管理。申报计划立项作业目的取得项目的开发经营权。2.主管岗位总经济师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位土地开发：具体经办本项作业。紧前工作条件规划方案已经由规划主管部门批准。作业描述规划方案批准后，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。项目建议书的主要内容如下：项目概况：建设地点、内容、规模的设想；4.1.2建设条件介绍；4.1.3投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算；4.1.4项目建设进度计划；经济效益和社会效益估计；4.1.6结论

10、。项目建议书经上级主管单位或所属区发展与改革委员会向*市发展与改革委员会申报。住宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。本主办岗位应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。项目建议书经市发展与改革委员会批准后，项目即已立项。商品房项目在扩初设计批准后，本主办岗位应填写*年固定资产投资项目信息标准表式，申报新建或续建项目的投资计划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部门或区发改委填报，经*市发展与改革委员会批准后，列入*市基本建设投资计划并分批下达。申办建设用地规划许可证作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督，指导和服务的职能作用，房

11、地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准。要求经办岗位事先做好充分准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。避免将本作业转化到关键路线上去。作业依据规划管理部门张榜公布的建设用地规划许可证申办程序。3.主管岗位总经济师：在申办过程中处理主办岗位解决不了的协调问题。主办岗位土地开发：负责收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复作业描述主办岗位到规划部门领取建设用地规划许可证申请表填报，并同时附送下列文件：（带*号的为必送文件，所送原件在窗口交验后退还）。批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件（原件及复印件各一份）。*5.1.2规划部门核发

12、的建设项目选址意见书的通知及附图（复印件一份）。*5.1.3建筑工程设计方案批复及附图（复印件一份）。*5.1.4市测绘院提供的1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。*5.1.5凡属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（副本）及附图各一份（原件）。规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗位持规划局发放的“一书二证”联系卡（IC卡）办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图；建设用地规划许可证的通知。核发建设用地规划许可证的时限为40个工作日。本岗位凭建设用地规划许可证向*市房屋土地资源管理局申请办理建

13、设用地批准书。编制房地产开发流程计划作业目的一套科学的网络计划无论在项目管理的前期论证阶段，还是在实施过程中和后期的评估考核中都有着不可替代的纲领性的地位和作用。只有纲举才能目张，才能使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的网络计划图就是一份宝贵的原始资料。它可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。2.决策岗位总经理：负责批准计划和批准计划调整。主管岗位总经济师：在与总建筑师和总工程师协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。总工程

14、师：在与总建筑师和总经济师协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。协管岗位总建筑师，总会计师：分别向主管总师提供分管范围内的进度目标和调整意见。主办岗位营销策划：负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制双代号座标网络计划，并根据各总师的意见修改完善。项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各总师批示后报总经理批准。紧前条件和作业持续时间根据公司通用的双代号座标网络计划的标准图式和本项目的目标要求，总经济师在土地中标后十天内完成。总经济师和总工程师的主办交接界限为规划方案定稿之后。定期检查和调整的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时检查调整

15、。双代号座标网络计划的四个要素工作要素事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。时间要素在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的总工期天数。一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在

16、网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。逻辑要素左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关

17、键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。责任要素相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。双代号座标网络计划的编制要点5.1确定目标工期和计划工期根据对计划执行的信

18、心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。建立座标系统横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作

19、的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。双代号座标网络计划的优化和调整事先优化成本目标，进度目标和过高的质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。这是业内人士的共识。过高质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的

20、概率提高；而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。例如某个项目要求进度优先。我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持续时间相对较长的关键工作着手，看它是否能通过采取增加资源投入力度的办法使持续时间减少。当然这种调整引起的局部工作的效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益的程度范围内。其次看与它平行搭接的非关键工作的自由时差是否由此变成零甚至成为负数。因为这样会使非关键工作转变为关键工作，而关键路线的路径改变，将导致逻辑关系的变化，在多数情况下，不希望发生这种变化。在计划优化后如果仍达不到预

21、期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。过程检查在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的

22、距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。需要说明的是，用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就

23、是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。及时调整调整的原则是尽量使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。通常有以下几种方法：关键工作拖延的，一定会影响总工期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这

24、样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起总工期延长。非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划总工期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间

25、。要求保持原计划总工期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。OE-分3J:.izI-/丄.理盅Mdl昙(步厂兀=)-底企舊瓷丁撐塞囂磁tl至了嚣薫詰4一脅-1-.-.,-緊翳賈藝II昂W卑龚基于邈盂雲=2I宓要-聿輩崑JK瞿亠_苗蛊S誓宙竽_賦1-蚤圭聚阳【-?、令51方-莎捺鳖器去粵3萃盘转云予汞出言蛊/A畫黑蠢-翥卷営礬一一聲左愷荃肯一!;

26、.ri-M策羞畫世智鳖撻生s娉琴孔艺麗畫蛊f罗外一長讥十一蛊蛊-|洱豊丁_弱雀益呆畐-4-lx.汕竄蜚鑒逬呵品霜籌霊呼sg尋m-N嘗一5拿T.T-岂薫言直塞蹇集购一-U?1_-.娶豔减爲霑黑書氧楚養簷莺_一_镒蛊中fr.ll一严frl-n蛊-Hf欝黒老z.議濛昙酸野如再玄Sf-Hifw一一WI毘皿僖审WW童書.丿：L丿錢逡.A:蛊苦鴛蚩血51勻岂蛊卍農黯盅菸益腼雹坯w蟹-sss算号星落霆事毛一L需礬褻3為針【針井-墨豈-HS-&IT应iilligl佟JIBI配至PSI葛星4Mgr報-S5S墨七韋一丄7J熏曇器臺fl認曇姬iss8囂崔h一2螯扩率 设计委托作业目的设计工作是建设项目开发的前期必要

27、准备工作与重要环节。一是对建设项目设计内容考虑周到全面；二是项目的定位表达具体详细，以利项目的建造、实施。2.主管岗位总建筑师：主要合同条款定调，代表公司签署委托合同。协管岗位总经济师，总工程师：审阅合同草稿，提出修改意见。主办岗位设计管理：按中标单位在投标书中的承诺和主管岗位意见草拟合同，主持与合同对方的谈判，办理备案手续。紧前工作土地中标，规划设计与建筑设计方案的中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕。作业描述设计委托所签订的合同文本采用由地方建委与工商行政管理局统一印制的建设工程设计合同和工程勘察设计廉政责任书等格式文件和附件。本主办岗位负责填写，主管岗位审核后交设计单位征求意见。因格

28、式合同是设计单位提供的，所以设计单位一般不能在格式合同上随意增删条款，但甲方可以不受格式的束缚和限制。本主办岗位严格按中标单位的投标承诺填写格式文本中的空格，无关的空格填斜杠，无关的或不能准确表达甲方意图的条款应划除。除格式条款外，甲方还有必须明示的意图应在附加条款中明示，通常有以下但不仅仅限于以下内容：4.4.1设计费应留有1015%在竣工验收后支付。现场配合服务应参与的范围包括：图纸交底、阶段验收、采购考察、设计修改、设计的优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方案、质量事故处理等。设计成果的权属：应明确成果的知识产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至今后始终保持其建筑形态的唯

29、一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人的知识产权，也不会未经甲方的书面同意，而重复用于其他任何项目。4.4.4设计质量保险：应有详细条款保证因设计错误导致甲方损失时，甲方能及时合理地得到保险理赔。如甲方指定设计人员担任设计总负责人或工种负责人的，设计单位必须安排落实，并在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证实。限额设计的指标：如基础和上部结构混凝土的含钢量，混凝土的折算厚度等。设计单位的违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵犯甲方或第三方的知识产权、现场配合服务不到位等。由此造成甲方损失的，应承担的法律责任需要一一明列，不能采用“按有关规定处理”等含糊其词的说法。本作业的经办流程为：主办岗位

30、起草主管岗位审核主办岗位与对方协商谈判修改主管岗位再审，必要时出面再协商定稿，主管岗位代表本公司签署合同30日之内报所在地建设行政主管部门备案。在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有合同的基础上，逐项商定增减设计的细节、经费等，并签订书面的补充合同作为原合同的附件，与原设计合同具有同等的法律效力。建筑设计优化作业目的中标方案既已中标，自有其高人一筹的亮点，作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七

31、嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。主管岗位总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，决定修改方案的取舍。主办岗位土建设计管理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。规划设计优化3.1作业依据规划设计的中标方案，评标组专家建议。3.2紧前工作条件规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。重点是路网和建筑相互关系的精细调整：规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住

32、宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑

33、前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。3.3.4过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。3.3.5建设和维护城市绿地是政府的职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地，在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。房型设计优化4.1作业依据已通过审批的规划设计方案。4.2紧前工作条件从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中扩初方案审批之前，主要是对房型的舍取，轴线的调整，扩初

34、审批之后，主要对细部尺度的调整。优化的重点是更加突显人性化：4.3.1按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型的区别，逐户审视面积标准和功能标准。就算是特定的客户群体，其职业、生活习惯、人员结构也有所不同，所以房型的布局一定要有变化，品种必须多样。每个房间的长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学的原理。特别是厕所、厨房和次卧室等小面积的房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家具、设备的相互关系。把最需要阳光的房间布置在南侧，不少家庭认为单身老人和儿童的次卧室比客厅和书房更需要阳光。敞开无必要封闭的空间，审视每扇门和窗的位置，有时只需稍作改动，室内通风立刻得到改善。审视每垛内墙，可取消的尽量取消，可

35、减薄的一定减薄，可改成轻质的一定改成轻质。注意避让不便取消的柱和梁。室内管道井应尽量利用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。难以修改的房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。立面造型优化5.1作业依据规划方案，扩初方案和建筑施工图。5.2紧前工作条件规划方案审批通过后可一直延续到结构封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案的比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等的方案比较。5.3优化的重点是更加突显个性化：传统的协调观只是让新的建筑被动地迎合和融合到现有的周围环境里去，这长期以来束膊了设计师的创新意识。应该倡导一种主动的协调观念，那就是让现有环境和新建

36、建筑相互烘托和陪衬，既可以有似曾相识的回味无穷，也可以有标新立异的强烈对比。只是在特定的环境下选择哪种感觉更适宜而已。高层建筑的屋顶是立面造型的点睛之笔，也是最显个性之处。*地区的建筑屋顶从最早的鸭头颈到道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。清一色的板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，而且外观造型也是大同小异，个性特征难以体现。减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实的非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能的外墙附件应该有细部的装饰设计。注意外窗与墙面的尺度比例，在满足自然通风的前提下减少开启窗扇的面积，以降低能源

37、损失。精心布置用于墙面绿化的附属构件，当建筑投入使用后会使立面质感和色感产生画龙点睛的意外效果。不同的阳台形状和布列会使立面产生不同阴影的效果。阳台栏板和扶手的用料最能调节建筑立面的虚实搭配。仔细研究空调外机的位置，既要就近，又要相对隐蔽，还要便于客户自行安装和检修。拖接的冷媒供徊管应嵌入统一安装的墙面管线槽内，或在墙内预埋套管内穿接。外墙采取保温构造后要注意所有墙面附属构配件安装的节点设计是否牢固和可靠。把握外墙装饰材料的质感和色彩关键在于搭配巧妙，并非价格贵的一定好。利用电脑技术做多方案比较，一定会有满意的效果。广开思路，多请几位建筑师创作立面方案；广开言路，多请几位不同年龄层次的专家审视

38、评判。在这方面多花些时间和费用非常值得。日照分析报告的编制和报送作业目的日照分析报告是申办建设工程规划许可证必须附送的重要文件，也是决定规划方案能否通过审批的重要条件。如果是因为日照分析的差错而导致开发区域周边的建筑不能满足规定日照的最低要求，那么公司将面临承担因法律责任而引起的巨大损失。主管岗位总建筑师：当日照要求的限制引起基地容积率下降时，提出决策意见。主办岗位土建设计管理：督促检查设计单位对各单体建筑的位置和体量的调整，直至基地内外的日照符合规定要求。作业依据沪规法（2003）482号称关于印发*市城市规划管理技术规定的解释（三）的通知。紧前工作条件规划设计方案已确定，已进入扩初设计阶段

39、。本项作业必须在申办建设工程规划许可证之前完成。作业描述日照分析报告必须委托规划审批部门认可的，且具备乙级或乙级以上的规划设计单位或建筑设计单位或咨询机构编制。其使用的日照分析软件必须是经建设部有关部门鉴定通过的。编制单位对编制的日照分析报告的质量和正确性负责。由于日照分析报告不真实，不正确而产生后果的，编制单位应承担相应的责任。以上这些，本主办岗位在与编制单位签署委托合同时应当在合同中明确。本主办岗位应向编制单位提供以下资料：覆盖所有主客体建筑范围的测绘院电子地形图（具体范围按编制单位需要而定）。规划设计方案的电子文本，其中应包括规划总图、基地内各单体的屋顶平面图和平立剖面图（附有建筑坐标和

40、屋顶标高）。基地外日照影响范围内的居住和文教卫生客体建筑的平面图，其中受影响较大的还须附标有详细窗位尺寸的立面图；基地外参与叠加分析的主体建筑的总平面图和屋顶平面图（附有各屋顶的详细标高）。具体哪些建筑由编制单位确定，本主办岗位可向市或区的城建档案管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集，无法收集的应委托具备规定资质的测绘单位测绘。基地外纳入主客体建筑范围的正在建或已批未建的建筑的资料。本主办岗位可向市，区规划管理部门收集，有困难的话，也可委托编制单位自行收集。编制单位提供的日照分析报告应包含以下内容：委托方名称、地址、法定代表人、联系方式，受托方名称、资质证书编号、地址、法定代表人

41、、联系方式。5.3.2项目概况：5.3.2.1建设项目名称、地点、用地范围；5.3.2.2本基地拟建主体建筑的基本情况（编号、使用性质、层数、高度、位置等）；根据本基地主体建筑的阴影覆盖范围确定的客体建筑的基本情况（编号、使用性质、层数、高度、位置、窗位编号、窗台高度等）；参与叠加分析的本基地外主体建筑的基本情况（编号、名称、层数、高度、位置等）；5.3.2.5以上资料的来源说明；5.3.2.6进行日照分析所采用的分析软件。5.3.3日照分析结论：计算出客体建筑每一分析窗户在拟建建筑建设前后的日照时间段和有效日照时数，列出每幢客体建筑的日照时间表，注明不满足日照要求的窗位；明确在拟建建筑建设前

42、后不符合日照要求的客体建筑的窗户数和户数。5.3.4附图：客体建筑范围图（日照阴影覆盖范围图，1:10001:2000）；主体建筑范围图（1:10001:2000）；日照分析图（1:5001:1000）。本主办岗位收到报告后应仔细阅读，检查上述应包含的内容，如有遗缺，应返回编制单位补齐。查阅结论中基地内的拟建建筑是否有日照不满足的，基地外的居住和文教建筑是否有因本基地的原因而减少日照以至达不到规范要求的。本主办岗位应依据分析报告与规划方案的设计单位再次调整优化方案的布局，直至影响消除。重新委托编制单位按调整后的规划方案编制日照分析报告。直至符合规范要求。申办建设工程规划许可证时应附送日照分析报

43、告全文一份（含附图），以及进行日照分析的主要原始材料和清单各一份。本主办岗位对报送的日照分析报告和附送材料的真实性负责，并应如实回答规划管理部门案件经办人员的询问，如报送材料不实，或对案件经办人员的询问有所隐瞒而产生后果的，应承担相应的责任。编制营销策划书作业目的营销策划书是项目正式对外销售前所有相关推广方案的总体计划文本，其内容包含市场形象包装、广告推广计划、销售策略以及调整方案等。营销策划书是项目推广销售的总纲，是最终收回投资的重要保证。2.主管岗位总经济师：批准营销策划书。主办岗位营销策划：具体经办本项作业。紧前工作项目销售代理确定。作业描述营销策划会同项目销售代理根据总体销售目标确定总

44、体推广思路，以及项目总体市场形象和推广主题。该营销推广主题和项目总体市场形象应具备一定的新颖性和独创性。营销策划会同项目销售代理拟定项目正式对外推广时的目标客户，包括分年龄、分家庭收入、分社会地位和其他特征的目标客户群体，以及客户群体的相应的需求特性。营销策划会同销售代理拟订媒体推广方案和公关活动计划，其内容包括电视广告、广播广告、户外广告、移动广告、网络广告、直销广告等营销手段的时间、频率、费用，以及为项目推广造势而筹办的大型新闻发布会、房展会、联谊酒会、亲情活动等公关计划。所有相关的推广方案和推广计划均应注意其可操作性和费用支出。营销策划会同销售代理对项目必要的宣传资料进行准备，其内容包括

45、楼书、宣传单张、折页、价单、平面图的设计和制作。营销策划会同销售代理提出项目售楼现场包装方案，包括售楼处的选址和内部装饰要求、样板房的选择和装修标准、模型的设计和制作、地盘周围的包装（拱门、气球、旗帜、指示牌等）。营销策划会同销售代理拟订分批推广的单位、分批推广价格、预计销售的面积和广告诉营销策划会同销售代理提出营销人员的选拔要求和培训计划、销售现场的操作流程、作息制度、考核要求和纪律准则等。营销策划会同销售代理对推广销售所需的技术力量配备提出相应的要求，如前期的物业管理、现场保安、现场清洁和工程、财务等方面的配合等。营销策划会同销售代理对项目推广销售可能发生的市场变化、政策动向等问题进行必要

46、的分析，提出相应的调整应变计划。营销策划会同销售代理对所有因推广销售而发生的营销费用进行测算，分阶段投入计划和总控模式。最终，营销策划会同销售代理对营销策划书的内容进行研讨，并提交总经济师批准或按总经济师的意见修改。选择和确定营销代理作业目的现时开发项目的销售工作主要分为发展商自行销售和委托代理销售两大类。选择专业能力强、经验丰富的销售推广代理公司对项目的最终销售并实现资金回笼具有至关重要的作用。2.主管岗位总经济师：确定营销代理，签署代理合同。主办岗位营销策划：筛选、推荐营销代理单位，主持谈判和草拟合同。紧前工作项目总体销售目标和阶段性销售目标确定。作业描述4.1初选联络：营销策划从现有资料

47、库中初步选出45家营销推广机构进行联络，包含其他被推荐者。考虑因素包括：公司规模（分支机构数量、部门设置、人员数量）；专业背景（专业资质、专业人员构成）；主要业绩（海外及本地成功项目）；与本公司合作史。约见面谈：本主办岗位分别约见各家营销推广机构进行首次面谈，了解其合作方式。考虑因素包括：工作时间；收费标准；专业合作伙伴与辅助性营销机构（广告制作、展场装修）。召开评议会议决定:本主办岗位组织公司内部相关专业人员和外单位专家召开评议会议，会议由总经济师主持，分别听取各家营销推广机构所作的关于项目推广计划和营销策略整体安排的陈述，评议其提交的书面计划建议书。考虑因素包括：市场研究的深度和对本项目的

48、了解程度（市场定位和价格定位）；营销概念的新颖性和独创性（项目推广主题和整体市场形象）；营销计划的可操作性（媒体广告和公关活动计划）；营销对象的合理性（客户定位和所掌握的客户资源）；具体营销目标（销售价格、销售面积）；推广时间进度计划（总体计划和分阶段计划）；推广费用安排；推广人员安排；与发展商的具体配合方式；委托代理推广费用（数额、结算方式）。内部评定:根据各家营销推广机构的口头讲演及书面陈述，由总经济师汇总公司内外专家的评议意见，对各家机构的推广计划综合排定优劣顺序。合作商谈：本主办岗位与评定优先的营销推广机构进行进一步商谈，起草合同文本，确定具体的合作方式和费用安排。考虑因素包括：配合方

49、式的合理性和可操作性。4.5.2费用的高低和支付方式。正式签约。由总经济师确定正式合作方并签署委托营销代理合约（独家代理或联合代理）。召开扩初设计审批会作业目的扩大初步设计审批是建设工程在报建工程中的一个重要的环节，是一项国家规定的政府行政管理制度，其目的是协调各配套部门的资源分配，促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用功能和城市环境水平。作业范围2.1大中型公共建筑；2.2总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目；2.3单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目；2.4建筑咼度超过100米的超咼层建设项目；特殊指定的建设项目。主管岗位总建筑师：必要时代表公司在会

50、上发言。主办岗位项目经理：负责组织会务，编制会议纪要。协办岗位土建设计管理、设备设计管理，土建工程师、设备工程师：协助项目经理工作。紧前工作已取得规划部门签发的规划设计要求及规划设计方案的审核意见。全套初步设计文本已编制完成。（若为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料。若为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见）。初步设计文本必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。扩初设计的开始和过程中，本主管和主办岗位已多次和设计单位沟通联络，甲方意图已充分表达清楚，并已完全体现在设计文本上。已经市建委建设规划处认可，并由建设单位委托项目所在地的建委科技委组织专家进行设计技术预审。作业描述本

51、主办岗位负责扩初审批会议的会务工作，与建委协商出席单位名单，分发会议资料和通知，和出席人员招呼和沟通，布置会场，落实记录和编制会议纪要和接待签到的人员。会议由建委主持，设计单位介绍设计概况，各专业审查部门针对设计和说明是否符合国家及本市有关技术标准、规范、规程、规定及综合管理部门的管理法规发表审核意见：5.2.1设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求；5.2.2总体布局是否合理及符合各项要求；5.2.3工艺设计是否成熟、可靠，选用设备的容量是否合理和符合功能要求；5.2.4采用的新技术是否适用、可靠、先进；市政、公用设施配套是否落实，建筑设计中的配套和设备用房是否满

52、足配套部门的使用要求；结构设计和说明是否符合抗震要求，体系是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济和合理；5.2.7设计概算是否完整准确；5.2.8各专业审查部门（住宅建设管理、规划、消防、绿化、交通、环保、节能、环卫、劳动护、排水、卫生防疫、抗震、民防、安保、供电、煤气、自来水、电话通讯等）等意见，相互之间有否矛盾和冲突。本主管和主办岗位出席会议。在各审查部门的发言过程中认真做好记录，一般不发表意见，除非审查部门的意见明显超越规范，规定或规划审批意见。为此，要求本主管岗位发言时注意分寸，婉转，留有会后协调的余地。本主办岗位必须在会议前与主持人沟通，主动要求编制会议纪要，并在主持人汇总各审查部门

53、的审查意见之前，完成会议纪要的草稿，提供给主持人。这项工作非常紧张，但对达到会议预期效果十分有效。本主管岗位必须在会前做好充分的准备和分工。主持人宣读会议纪要，征求各审查部门的意见，如有异议，可在文字上略作修改，尽量不要偏离甲方原意。由主办岗位请各单位在会议纪要的签到单上签字，收齐各单位代表当场出具的扩初设计征询单，附上专家车马费用。本主管岗位致辞答谢，主持人宣布会议结束。对因故未参加会议的审查部门，本主办岗位应尽快与之联系，取得征询意见，并收集相关资料报送建委和规划部门。扩初设计送审作业目的工程建设项目初步设计审批是一项国家规定的政府行政管理制度，旨在促进设计进步，提高投资效益，提高建筑使用

54、功能和城市环境水平。作业依据关于提高*市工程建设项目初步设计审批质量的若干意见（沪建建规【1995】第0633号），*市工程建设项目初步设计审批权限的规定（沪建建规【1998】第0319号），国家和本市的有关文件。3.主管岗位总建筑师：督促检查主办岗位的作业。主办岗位项目经理：具体经办本项作业。4.紧前工作初步设计已完成。作业描述在本市建设的工程项目，其初步设计实行分级送审制度，应知晓如下：国家计委批准立项的大中型建设项目，其初步设计报市建委和*计划委员会联合组织审查后，然后再报国家计委审批；市有关委、办批准立项的建设项目，其初步设计报市建委组织市有关部门审批；市行业主管部门批准立项的建设项目

55、，其初步设计报行业主管部门组织审批，然后再报市建委、计委、经委备案；区、县批准立项的建设项目，其初步设计报区县建委（建设局）会同区（县）计（经）委审批，并报市建委及有关委办备案。送审办法下列建设项目须先经市建委建设规划处认可后，由建设单位委托市建委科技委组织专家进行设计技术预审，再由市建委召开正式审查会；5.2.1.1大中型公共建筑；总建筑面积超过5万平方米或单体建筑面积超过2万平方米的住宅建设项目；;单体建筑面积超过2万平方米的其它民用建筑项目；建筑高度超过100米的超高层建设项目；5.2.1.5特殊指定的建设项目。一般民用建设项目采用初步设计审查会的形式，即通过初步设计审查会进行协调并在会

56、后返回的初步设计审查意见，这类项目通常在送审后可及时获得正式批复。对于规模较小、技术内容较简单的项目，在前期文件资料较明确、综合管理及配套部门的意见基本一致的前提下，在送审后也可迅速获得正式批复。外资批租项目，由市建委主持招开方案设计（其方案设计应达到初步设计深度）审查会，由市规划局批复（如属需要预审的项目，应按上述要求先进行预审。）初步设计审批在各部门意见基本一致，设计符合规范、合理可行的前提下，一般能在审查会通过后的15个工作日内获得正式批复。初步设计一经审批机关批准，不得任意修改。遇有特殊情况，与批复意见相违背的，须重新报原审批机关批准。初步设计在送审时必须准备就绪的书面资料：工程建设项

57、目可行性研究报告的批准文件（复印件）；规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；有设计资质的单位提供的全套初步设计文件（为多家设计单位联合设计，应有由总设计单位负责汇总的资料；为境外设计，须提交国内设计顾问单位的咨询意见）；初步设计文件必须加盖市建委统一颁发的出图专用章。批租地块的土地使用权有偿出让合同复印件。5.3.5相关的土地批准文件。下列内容是政府行政管理部门的审查重点，初步设计完成后应由总建筑师组织内部预审，并及时与总工程师和总经济师沟通预审情况，认为符合质量要求的，方可签发送审。不符合期望质量要求的，要指出具体问题，责成设计单位限期改进。设计内容和设计深度是否符合国家及本市有关技

58、术标准、规范、规程规定及综合管理部门的管理法规；设计主要指标是否符合被批准的可行性研究报告或土地批租合同的内容要求；总体布局是否合理及符合各项要求；工艺设计是否成熟、可靠，选用设备是否先进、合理；采用的新技术是否适用、可靠、先进；建筑设计是否适用、安全、美观，是否符合城市规划和功能使用要求；结构设计是否符合抗震要求，选型是否合理，基础处理是否安全、可靠、经济、合理；市政、公用设施配套是否落实；5.4.9设计概算是否完整准确；是否符合各专业部门（住宅建设管理、规划、消防、交通、环保、节能、环卫、劳动保护、排水、卫生防疫、抗震、民防）的规程规范要求。送审接待每周二、周四上午九时至十一时，建设单位可

59、携带填写申请表时声明具备的相关资料至市建委建设规划和科教处办理初审受理手续。委托现场地质勘探作业目的现场地质勘探是项目开发前期阶段非常重要的作业环节，凭借初勘报告，规划设计单位可以了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，而详勘报告更是结构工程设计的主要依据，结构的安全性、经济性与合理性，很大程度上取决于勘察数据的准确性。所以委托现场地质勘探是公司从技术管理着手进行质量和成本把关的第一步。主管岗位总工程师：决定是否委托初勘，批准勘察任务书，签署勘察合同。听取勘察成果介绍，决定是否因地质情况而需要调整规划方案布局。主办岗位土建设计管理：负责编制勘察任务书，商谈勘察合同，抽查勘察作业

60、质量，组织专家评议。委托初勘:3.1紧前工作条件初勘不是项目开发必须进行的程序，但当缺乏当地的普勘资料并出现以下情况之一时，总工程师可以在土地中标以后考虑决定委托初勘。3.1.1大片农田或山坡；地形地貌与测绘院提供的地形图有多处不相附的；在土地状况调研时了解到地块内过去有堆、填、埋、挖等地形地貌改造历史的，为减少地基处理费用，在规划设计时有可能合理避让的；原有地形地貌包括山坡，水面在规划设计时有被利用可能的；现场条件可以满足初勘正常的作业需要（如地块内的地面障碍物已清除），还在使用的地下管线位置走向已经摸清，已征得动拆迁单位同意配合的承诺（包括与暂留居民和职工的解释安抚工作），保证施工作业不受