房地产公司住宅项目产品定位报告（图文并茂）

1、望京地产南大园地块产品定位报告2016年11月21日报告背景：本案目前整体规划数据不够详尽，整体容积率较为概述 ，同时缺乏商业指标。介于以上情况，本报告主在传达概念与思路。开发商愿景：1.倾力打造本项目为南城住宅标杆；2.望实现快速销售，保证回款；3.借此项目增强开发商品牌的影响力；4.注重配套与软服务。达到开发商目标我们需要做到3高策略：1.高站位，产品力超越市场；2.高性价比控制成本、快销价格入市；3.高复合度，多元化的产品构成，争夺更多客群基数。目 录 CONTENTS一、项目本体二、市场分析三、案例分析四、定位分析五、启创的策划及销售团队优势城南现状分析保定南城区域是直隶文化的起源地，

2、是保定市前市中心。整体以本土人口为主，由于发展较早，缺乏科学合理的城市规划，目前较为混乱。延南二环以汽车、物流行业为主。村落村落裕华路商圈客运中心片区村落工业区1、保定市区东风路以南地区是保定，乃至直隶文化的发祥地和老市中心，以本地人口为主，是城市发展较早区域；2、以裕华、客运中心为主要商圈，其中混杂建设较早的居民区；3、由于发展较早，缺乏科学合理规划，现状较为混乱；4、南二环、长城大街、朝阳大街沿线以物流、汽车产业为主，是保定规划的重点工业发展区域；保定南城现状区位、交通本案位于三丰路南1.5千米，区位无明显优势；但紧邻多条主干道，半径4千米内涵盖众多外向型交通枢纽，提升了本案交通价值。东二

3、环东三环朝阳大街乐凯大街裕华路天威路三丰路保沧高速长城大街莲池大街南二环京港澳高速4Km交通圈火车站客运中心保沧高速口京港澳高速口1、本案位于保定主城莲池区东南部；2、紧邻裕华商圈、客运中心商圈；3、项目紧邻长城大街、莲池大街城市纵向主干线；4、以本案为中心辐射4千米交通圈，可抵达火车站、客运中心、保沧、京港澳高速口，是市区重要的外向交通枢纽；区位、交通分析客运中心商圈裕华商圈周边资源分析商业教育医疗休闲北国商城河大医学院省医院军校广场钟楼商厦保定一中252医院东风公园裕华小商品河北农大第一医院动物园保百商厦南刘小学心脑血管医院大慈阁世纪联华西马池小学焦庄卫生院古莲池家家乐超市二中分校莲池区医

4、院鑫丰市场河北科技学院农大市场二十一中惠友超市红太阳幼儿园4Km生活圈保定一中东风公园动物园252医院第一医院军校广场北国商城钟楼商厦二中分校河北农大鑫丰市场南刘小学河大医学院河北科技学院樊庄小学省医院西马池小学家家乐超市农大批发市场本案周边商业、教育、医疗配套主要分布于地块北部2-4千米范围，地块1千米辐射区以生活配套为主，但档次较低，而地块南部配套资源较少。项目四至本案分为四个地块，总体北至南大园村；南至岳村、厂房区；东至长城南大街；西至中马池村和药厂、技校。锦绣城厂区岳村中铁家园厂房木材厂南大园耕地南街小区五洲汽车厂房药厂技校中马池A1D2B1D1C1D3A1-D2地块四至：北至太行路，

5、邻木材厂；南至岳村、五洲汽车；东至长城大街；西至锦绣城小区。B1地块四至：北至南大园村；南至太行路；东至木材厂、南大园耕地；西至莲池大街、中铁家园。D1地块四至：北至太行路；南至支农路邻厂房片区；东至莲池大街；西至市政工程厂房、技校；C1-D3地块四至:北至二十一中南，南大园村；南至太行路；东至莲池大街；西至中马池村。四至现状长城大街、莲池大街沿线较为整洁，其余区域以村庄、工厂为主，可能存在污染情况。莲池大街路况较好，沿街商业较多；莲池大街傍晚沿街摆摊情况严重，交通混乱。太行路较为狭窄不易通行，木材厂噪音较大，运输车辆较多；锦绣城底商商业配套较为全面；周边厂房较多，可能存在污染。太行路实拍支农

6、路实拍莲池大街实拍锦绣城实拍地块价值研判A1D2B1D1C1D3价值指数A1D2B1C1D3D1居住543315商业152211A1地块：距离主路较近，进则宁静，出则繁华，适宜居住；D2地块：邻主干道，适宜商住综合利用，做较高品质产品；B1地块：邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅；C1地块：邻主干道，但地块不方正，适宜做一般住宅；D3地块：单独无价值，融合C1地块规划；D1地块：地块完整，位置较为私密，适宜做高品质住宅产品。本案地块一分为四，建议根据地块价值，划分功能规划开发。建筑指标分析本地块573亩，体量大，但地块较为分散，整体完整性不高，在后期产品设计中，项目品质会受一定影响。另外地

7、块限高67米，增加了规划难度。总面积381950容积率2.8总建筑面积106.95万绿化率30%限高67m车位配比1:1客群分析根据住宅产品属性，地缘性客户是本案主要客户来源，但介于本案周边以村落、工业为主，地缘客户质量不高且基数较小，客群靠地缘客户难以完成大体量去化任务。客户来源范围项目周边以村落、工业为主；地缘客户质量不高；地缘客户基数较少；地块区域未来规划以工业、物流产业为主；区域认可度不高。地缘客群分析本体总结本项目应利用便捷的交通资源，摆脱地缘客户质量低基数较小的现状。并整合地域特色，发扬文化底蕴，作为本案定位中的重要发力点之一。每个地块可能需要不同的产品策略。 项目所在城南区域是直

8、隶文化发祥地，具有历史悠久的文化底蕴； 区域内以本地人口为主，流动性小，人员较为稳定； 地块区域交通较为便捷，通往外阜通道较多； 地块北部配套资源丰富。优 势 所在区域由于发展较早，缺乏科学合理的城市规划，周边环境较差； 项目周边商业以生活配套零售商业为主，缺乏大型商业场所； 周边工厂较多，存在噪音、空气污染可能； 道路运输车辆较多，且路面较为狭窄，易拥堵； 地缘客户质量不高，且基数较小。劣 势目 录 CONTENTS一、项目本体二、市场分析三、案例分析四、定位分析五、启创的策划及销售团队优势保定城区版块分析保定市区发展方向，从主城区向城市周边发展，目前已形成的新区有：北部高端居住区、西部体育

9、新城区、万亩生态园区、东湖生态休闲宜居片区及高铁新城区5大主力板块。东湖生态休闲宜居社区北二环、三环高端居住区高铁新城区西部体育新城区万亩生态园区主城区板块名称板块概况北部高端居住区北部以电谷为空间载体，形成北部高端居住区，社区体量大、硬件配套设施完善，周边生活、商业配备齐全。西部体育新城区体育产业为发展核心，集体育、生态、宜居于一体的西部新区，周边商业、住宅、办公、娱乐休闲产业将全面发展中。万亩生态园区 打造成华北最大的生态观光园区，依托万亩生态园为发展，承载城市多项功能，建设成西南部生态居住区。东湖生态休闲宜居片区 以商业、商务办公和产业服务为主，以水生态景观和水上活动为特色的城市综合公园

10、，以居住、创业、休闲为特色的宜居社区。高铁商务区建成高端商务会展和知识型经济中心、客流集散中心，形成高效的高铁交通港、现代化商贸区和高品质的城市门户地区。南部版块分析保定城市规划南部板块依托长城汽车，打造成为以“南部汽车制基地、汽车科技城及物流园”为主的工业区，若依托此规划，本版块将不适于人群居住及商业市场的发展。借势京津冀协同发展重大机遇，以保定汽车科技城为依托，打造现代汽车产业制造业基地及物流产业园区；承接京津产业外溢，引进战略性新兴产业，吸引更多高端人才、项目、企业前来落户，推动招商引资取得新突破。汽车制造业基地物流产业园区汽车科技城项目分布及概况目前南部板块主要在售住宅项目分布零散，大

11、体量小区数量较少，产品形式单一。项目名称华舜学府悦正碧林湾锦绣城二期位置长城南大街世纪汽车城南侧长城南大街与南二环交叉口东行200米路北莲池南大街和太行路交叉口路东占地面积20万7.3万2.1万建筑类别板楼 高层板楼 高层板楼 板塔结合 高层建筑面积60万18万7.5万南二环华舜学府锦绣城二期悦正碧林湾本案外立面形式南部板块项目外立面多采用外墙乳胶漆涂装，外立面形式、风格单一，色彩单调。南部板块主要在售楼盘项目采用外墙漆涂料涂刷楼体，方便快捷，节省成本；外立面结构外观单调，外观变化较少，凹凸感较差，风格趋于雷同；周边项目楼体色彩多以咖色、橘色为主，区域内楼盘外立面色彩单调。锦绣城二期悦正碧林湾

12、华舜学府户型分析本板块项目户型以简约、方正，实用性为主。主力户型面积在70-120之间，并且去化速度相对较快，但设计较差的户型影响了产品去化速度。目前市场去化较好户型及面积功能分区合理，户型面积符合市场需求，整体增值性较高；大面宽，短进深，户型采光通风好；户型方正，无暗间，动线设计合理。在售楼盘户型不足户型日照时间较少，影响日常生活采光、通风；户型过道太长，浪费面积过多；客厅开间、进深短，都位于北侧；设计较差的户型，影响日常生活工作，造成去化速度慢影响室内采光优点不足 影响室内采光悦正碧林湾户型面积：89锦绣城二期户型面积：98锦绣城二期户型面积：74面积区间分析本板块在售楼盘项目面积区间在4

13、7-285，户型面积区间较大，85-136的两室、三室户型占比率最高。市场户型面积跨度较大，一室到五室及以上户型房源众多；南部市场户型以两室、三室居多，面积段集中在85-136之间；多数项目户型面积没有出现较大断层现象。项目名称总面积区间（）一室面积区间（）二室面积区间（）三室面积区间（）四室面积区间（）五室及以上面积区间（）华舜学府47-12847-5486-110105-128悦正碧林湾47-1374789-99136锦绣城二期53-28553-7490-111138-176261-285市场单价分析本板块主要住宅项目价格区间主要集中在8300-9400元/，地理位置因素是造成该区域价格相

14、对其他版块价格偏低的主要因素。与其他版块相比，本版块内楼盘售价均未超过10000元/。项目名称物业类型均价（元）华舜学府住宅、商业9400悦正碧林湾住宅8300锦绣城二期住宅900010000元/总价及去化情况本板块楼盘总售价在39-250万元之间。总价偏低的户型去化情况较好，总价门槛较高产品，出现滞销情况。南部市场去化较快户型的总价主要集中在40-100万之间；华舜学府总价门槛较低，项目去化速度较快；锦绣城二期大面积户型总价格高，造成滞销。项目名称华舜学府悦正碧林湾锦绣城二期总价格（万元）40-11039-11347-250去化情况较快封盘较慢成交客户情况南部板块项目主要客群以周边居民、清苑

15、区居民为主要来源，以刚需、刚改、投资置业目的的客群为主。已成交客群来源周边居民75%人群分布：普通居民为主；置业需求：对楼盘品质要求不高，以改善居住条件为主。清苑区25%人群分布：城区居民及县乡散客；置业需求：消费能力偏低，对楼盘品质要求不高。已成交客群置业目的刚需40%人群特点：结婚、就近居住；置业特点：可承受单价较低。刚改35%人群特点：本地人较多，收入偏高；置业特点：有一定消费能力，对生活品质有一定要求。投资25%人群特点：经济实力较强，对投资理财有一定见解；置业特点：投资为主，对价格较为敏感。市场总结板块分布：整体市场由内向外逐步扩展，现已形成5大扩展区域；南部板块现状：项目所在板块居

16、住认可度不高，住宅产品水平偏低，并且形式单一，去化情况一般；产品价格：价格偏低，未出现单平米过万产品。并且户型规划不合理，无产品支撑的大面积产品造成滞销；总价分析：低总价产品去化情况较好；客群分析：以地缘性客户、临近板块客户为主，以刚需、首改为主要置业目的，而投资客户比例不容忽视。南部市场启示：板块内缺乏高品质的多元产品；板块内项目价格偏低，单价过高影响去化；户型面积不宜过大，总价门槛较低产品可实现快速去化；了解版块内成交客户的来源和置业目的，具有针对性的对本项目产品进行规划。目 录 CONTENTS一、项目本体二、市场分析三、案例分析四、定位分析五、启创的策划及销售团队优势案例分析案例筛选原

17、则：1.市区大体量楼盘；2.市场认知度较高；3.去化速度较快。朝阳首府：朝阳北大街保定首家低密度、养生大宅玉蘭花园：竞秀区保定宜居城市住宅典范哈罗城：天威西路西部新城首席大宅案例筛选东三环东二环南二环天威路七一路西三环西二环北三环哈罗城朝阳首府朝阳大街玉蘭花园案例分析朝阳首府朝阳首府项目由保定市民生地产开发有限公司开发，位于朝阳北大街与北三环交叉口，项目占地约450亩，由A、B、C、D、E、F六个地块组成。朝阳大街北三环A、D、E地块为普通住宅C地块为低密度社区B地块为保定市政府指定养老型社区F地块为商业娱乐办公中心案例分析朝阳首府（外立面）朝阳首府是保定首家引用北美褐石风格外立面项目，褐石风

18、格源于19世纪50年代美国纽约的建筑风格，代表着一种中产的、富足的、雅致的生活状态，整体营造生活的情调艺术。八角飘窗深色石材和褐色真石漆厚重的墙壁山花坡顶雕饰门厅案例分析朝阳首府（卖点）朝阳首府规划配有室内中央新风、中央吸尘和室外七重三层有声园林、智能化安防系统。尤其本案捐建的高新区第一中心学校，创造了学区房卖点，大幅提升了本案的整体形象。新风系统保定首家养老社区5万皇家园林会所真石漆装饰蚊蝇磁场公共部位精装修社区WIFI覆盖高新区第一中心学校案例分析朝阳首府（户型）126.82111.3三室两厅两卫95.3696.99两室两厅一卫户 型套 数户型面积户型占比两室两厅一卫45095-9640.

19、6%三室两厅一卫318111-11728.7%三室两厅两卫340126-13630.7%朝阳首府96两居户型占比较高；其次为126-135三居户型；主力户型：96两居户型，111.3和126三居户型；并且户型设计较为方正、合理，但亮点不足。项目售楼处配备了保定首个热带温室花房展示区，展示性较好，直观、全面地展示了项目的价值、品质、服务，有较强地说服力和震撼力。案例分析朝阳首府（售楼处）接待处洽谈区工法展示区水吧儿童娱乐区景观展示区热带温室花房外部展示案例分析朝阳首府（去化速度）朝阳首府去化较快，客户主要来自新三区自住型客户，成交客户付款方式以贷款为主。月份（2016年）五月六月七月八月九月十月

20、去化424套460套244套0套7套20套案例分析玉蘭花园紫郡由河北大榕树房地产开发有限公司开发，项目位于竞秀区七一路与向阳大街交叉口，目前大榕树集团已与绿城达成战略合作关系，项目正式改名为“玉蘭花园”。项目名玉蘭花园开发商大榕树房地产开发有限公司占地面积400余亩建筑面积约80万平米容积率2.0绿化率40%规划50余栋案例分析玉蘭花园（外立面）玉蘭花园整体设计为托斯卡纳风格，1-3层全部采用外挂高档通体面砖，建筑整体线条鲜明，配色纯粹，既气势恢宏而又浪漫典雅，但园林景观采用法式风格，整体性欠缺。 案例分析玉蘭花园（卖点）项目整体分为三大板块：首席商务办公区，普罗旺斯文化后街，地中海风情住宅区

21、，组成市中心的微型现代城市综合体。国际双语幼儿园3000天幕会所专属儿童游乐场首席商务办公区普罗旺斯文化后街地中海风情居住区法式园林景观案例分析玉蘭花园（户型）玉蘭花园户型区间在93-143，主力户型102-109，户型设计一般。102.22两室两厅一卫109.78两室两厅一卫143.86三室两厅一卫案例分析玉蘭花园（售楼处）玉蘭花园售楼处配置了大面积广场景观，售楼处功能分区完善，全方面直观的展示了项目卖点和品质。大规模模型区洽谈区活动健身区普罗旺斯风情展示区儿童娱乐区景观展示区售楼处广场景观案例分析玉蘭花园（去化）玉蘭花园客户主要以地缘性客户为主，投资客户占总客户的一半，去化速度较快。月份（

22、2016年）五月六月七月八月九月十月去化28套60套4套178套0套54套案例分析哈罗城哈罗城项目是河北智峰房地产开发有限公司开发，位于天威西路与生力路交汇处，总占地约300亩，总建筑面积60万，是近期性价比较高的项目。项目名哈罗城开发商河北智峰房地产开发有限公司占地面积约300亩建筑面积60万平米物业形式高层、小高层绿化率33%规划42栋案例分析哈罗城（外立面）哈罗城外立面是融合了古典和时尚元素的Art deco建筑风格，三段式设计拔高建筑整体形象，给人以傲然屹立的气势。案例分析哈罗城（卖点）哈罗城采用欧洲古典园林景观，社区独配高档会所，并自持7000百货商城，生力街两侧配备欧陆风情商业街、

23、双语幼儿园、文体休闲会所等。哈罗城会所自持7000百货商场大风车幼儿园哈罗城心街坊欧洲古典园林景观国家一级资质物业服务入驻案例分析哈罗城（户型）哈罗城作为西部大盘，受区位影响，主力户型偏小，以降低总价门槛，保证去化。户型涵盖63-129的一室、两室、三室，主力户型86-90，满足多元居住需求。63.9786.48一室一厅一卫二室两厅一卫124.83三室两厅两卫案例分析哈罗城（售楼处）售楼处外部设置景观展示，售楼处外观展示性较好，但缺少儿童娱乐、休闲活动区等功能，哈罗城售楼处前期投入较大，但未发挥多重功能，造成了资源浪费。接待处模型区样板间洽谈区景观展示区VIP室案例总结一、产品： 外立面：现有

24、大盘都多以打造所在区域独有的建筑风格为定位； 景观：以大面积主题园林绿化为主，绿化率33%-40%； 配套：配备了休闲会所和教育配套、大面积商业配套； 户型：主力户型区间为90-102； 物业服务：自持或引入一级物业管理； 卖点：与大型房企合作开发和自建学校，增强卖点，扩大影响力并加速去化。二、展示： 大多具备完善的功能分区，直观的卖点展示。三、客群： 投资型客户占比30%-50%，主要以贷款为主。案例分析启示：1、打造大盘应有的气场，发挥独特气质；2、高水准、高密度的园林景观是大盘的标准配置；3、规划商业以满足大体量项目的商业需求；4、咨询中心应直观的反应项目的品质与特色；5、物管已成为衡量

25、项目品质的标准之一；6、大盘的投资属性较强，投资客户占比较高，可规划部分投资属性产品。7、借助项目外的附加值，为项目增加爆发点。目 录 CONTENTS一、项目本体二、市场分析三、案例分析四、定位分析五、启创的策划及销售团队优势岳庄、东韩蒋村聚群刘各庄、马池村聚群目标客群定位项目周边以老旧小区、村落为主，地缘客户中以首置、投资为置业目的客群较少，且总体质量不高，若完成去化本案大体量规划，需要抢夺其他区域客户。地缘客群范围锦绣城枫林花溪市里、南关老小区聚群嘉森理想城客户来源南部西南外县当地规划较弱较弱较弱跨区置业理由当地规划较弱，无精品项目西部价格偏高当地无精品项目；外地工作置业目的首置、首改追

26、求生活品质首置追求生活品质；第二居所区域认可熟悉，较为繁华价格较低较为繁华主城区清苑西南城区高阳蠡县竞品分析（概述）西南版块：项目规划和去化情况较好的项目以维多利亚上院、南湖春晓、新一代E区为主。维多利亚上院项目名称总建面建筑类别容积率绿化率外立面主力户型面积卖点维多利亚上院9.8万多层,小高层,高层2.835.8%简欧两居：70-96规划限价房，外立面、绿化较为精致南湖春晓65万小高层,高层2.4835%法式两居：76-105大体量，低总价，户型配比较为合理新一代E区13.7万高层2.7930.52%现代简约两居：78-90品牌口碑较好，证件进度较快南湖春晓新一代E区产品形式较为单一。维多利

27、亚虽有多种产品形式，但规模较小，产品品质提升受限。绿化率普遍偏低，降低项目品质外立面以市场主流风格为主，无特色主力户型以70-100两居小面积产品为主总价低竞品分析（总结）户型配比合理，主力户型去化较快；开发商实力和知名度较强，市场认可度较高；总价低，投资属性较强；具有一定工程进度形象。竞品优势产品单一，无法满足市场多元化需求；绿化率较低，园林景观品质一般；外立面缺乏特色，项目品质一般；地段较差，周边环境较差。竞品劣势KPI筛选多个项目KPI，寻找主要发力点。大多数价值点达到市场较高水平即可，而筛选出来的价值点需要超越市场。 区位： 交通道路 商圈 地段 文化底蕴 区域规划. 产品： 园林 景

28、观 外立面 户型 主题 新风系统 内部配套 商业配套 车位配比. 服务： 高级别物管 智能物业 智能社区系统 高端会所. 定位逻辑推导置身直隶文化起源中轴线，借力京津冀一体化大趋势，弘扬本土文化。以地域文明特色，引领本地房地产市场思潮，以满足本案定位为保定地区首屈一指的标杆性项目。直隶总督署古莲池古城墙遗址大慈阁钟楼天水桥本案保定是一座历史文化名城，是直隶文化的发祥地。项目沿莲池大街，向北途径天水桥，跨越府河进入直隶府行政、经济、文化中心。天水桥直隶总督署莲池书院大慈阁南关区域定位追溯直隶盛世之景，打造现代京畿南关大门区域定位：打造中国保定直隶版块核心区直隶之门商圈重铸昔日官府气质，塑造现代与

29、传统的时空交融之地，做文化传承典范直隶总督署古莲池古城墙遗址大慈阁钟楼天水桥本案直隶板块整体定位绝非南城标杆纯粹传统情怀新直隶主义轻奢派府邸 重铸直隶盛世的章印打造精神奢侈，空间精致的产品概念1望京直隶祥云-国 际 生 活 区-VI概念展示精神领袖： 睿智枢密职场中，他们是BOSS的锦囊；生活中，他们是有品位的鉴赏家，不盲目、不冲动，他们总能发现你的“闪亮”！商业定位-逻辑推导改革开放是中国市场经济发展坚定的基本国策，近年来随着互联网的迅猛发展，二三线城市也逐步打开大门，迎接经济全球化的步伐。是否可借鉴类似项目，打造本土地标性的门形商业综合体？天山世界之门，位于河北省石家庄高新技术产业开发区核

30、心地段，规划区域约100万平方米，总建筑面积400万平方米是天山集团投资300亿人民币倾力打造的以商务、总部经济、文化为核心，集旅游、商业、酒店、公寓、高档住宅等功能为一体的世界级商务文化城市综合体。直隶之门概念示意图商业定位-产品直隶MALL直隶商街直隶办公直隶公馆公寓直隶酒店零售餐饮COOKING STUDIO电影院电影院健身房儿童娱乐室内真冰场书店咖啡综合多种业态形式，打造南城唯一商业综合体地块定位结合项目地块分布和条件，独立定位各地块功能、特色和卖点，以多种形式产品面市，以满足市场各类人群的置业需求。本地块定位以四章节奏，产品价值水平逐步提升。首章貳章叁章终章序章：直隶之门定位：新生代

31、直隶商业综合体特色：传统文化与现代文明的碰撞。首章：丹青园（年轻化）定位：新一代直隶人的安乐居所。特色：年轻化、智能化。貳章：碧茗居（智能园林）定位：新直隶私家睿智园林生活。特色：智能化、绿色健康生活。叁章：观澜庭（精致水系）定位：新直隶水韵景观宅邸。特色：智能化、亲水生活。终章：紫金城（高端产品）定位：新直隶官派终级生活官邸。特色：智能化、高端化。序章产品定位和推盘策略高层高层高层小高层小高层洋房首章丹青园贰章碧茗居三章观澜庭终章紫金城地块面积（万）8.296.3312.9510.63建筑面积（万）23.2217.7136.2529.76建筑类型高层高层小高层、高层多层洋房、小高层绿化率30

32、%35%40%45%以上客群定位20-35岁25-30岁30-35岁35岁以上产品属性投资、首置首置刚改改善、第二居所商业产品排布及分地块产品形式：丹青园小面积产品：刚需、投资属性较强碧茗居刚需性产品：一般刚需型住宅观澜庭刚改性产品：品质较好的住宅紫金城高端产品：品质较高、户型较大的住宅开盘售罄产品理念（高层）采用 高层洋房化 的理念，多露台设计手法，顶层赠送阁楼。高层露台设计高层露台设计产品理念（洋房）采用 洋房别墅化 的理念，多退台设计手法，首层赠送院落。洋房退台设计首层退台+下沉院落外立面花架设计风格化外挂机护栏产品定位外立面建议庑殿顶元素设计双色真石漆基座真石铺面深色段式线条符合新直隶

33、主义定位的沉稳、恢弘的 现代新古典风格新派文化宅邸庑殿顶元素设计内敛、高雅的 现代新古典风格官派府邸 真石铺面柱体深色真石搭配浅色色真石搭配园林设计建议采用多层次园林设计，形成多种视觉美学形态，水系不宜过大。坡地园林设计园林与精致水系的组合精致园林设计多层园林与瀑布水景的组合园林引行设计产品建议-园林景观融合项目定位，打造与外立面和项目灵魂相结合的文化元素，营造出项目景观的精致、典雅，并塑造品牌。休闲石道石材花围水幕亭台入门主题景墙产品建议-景观运用“科技+园林=健康”理念，打造未来式健康体验。智能灌溉系统产品建议-社区健康系统雾森系统智能灭蚊蝇系统智能社区气候监控APP系统实时环境监控反馈终

34、端社区健康慢跑道产品建议-首层门厅真石材铺面风格装饰景观引入植被覆盖真石材铺面高档公共设施装饰品绿植装饰灯由于本案有多种级别的产品形式，建议在本硬件设施与相应产品水平匹配即可。在打造物业的基础服务之外，增加物业服务的科技格调，运用热门技术，打造科技感十足的物业服务体系。无人机巡逻体系智能停车场门禁产品建议-智能化物管电子巡更系统会员制社区项目社区服务中心实行会员制，为居民提供更便利、有保障的优质服务，并定期举办活动，增近物业与业主和邻里间的和谐氛围。社区儿童培训计划社区主题节社区比赛社区成人才艺培训社区App服务社区APP能够方便及时地和小区业主进行沟通及互动， 从而提升基础服务质, 提升业主满意度，提升社区形象，同时平台广告收入也能够带来物业公司的盈利来源。社区公告社区黄页投诉报修房屋租售快递代收 二手