房地产经济学--地租、地价和区位理论（PPT）

1、第3章 地租、地价和 区位理论一、地租理论二、地价理论三、区位理论地租理论（一）地租的概念（二）地租的类型（三）地租理论的发展。图3-1、表3-1（四）马克思主义地租理论（五）两类地租理论的综合分析（六）城市地租地租的概念广义 ：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬。传统 ：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。马克思 ：地租是在农业或其他产业中的直接生产者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。地租的类型1、按地租的物质形态划分2、按经济学的观点划分3、按

2、其他方式划分 （1）按土地所有权性质标准划分：私有土地地租 、公有土地地租 （2）按土地用途不同划分 ：农业地租、城市地租、建筑地段地租、矿山地租、渔场地租 按物质形态划分地租类型（1）劳役地租：是对劳动者无酬劳动的直接占有，其本质是农民或土地租用者的无酬剩余劳动 （ 2）实物地租：是以交纳一定数量的实物，如粮食、家禽及其他农副产品作为租用土地的租金，是在农民过去生产物的自然形态上进行剥削，而不是对劳动时间的直接占有 （3）货币地租：是以货币去交纳地租，而不是以劳动或劳动产品作为使用土地的租金。 按经济学的观点划分地租类型（1）马克思主义地租：绝对地租 、级差地租 、垄断地租 （2）西方经济学

3、地租 ：契约地租(或称商业地租) ：是指物主将土地和其他财物出租，租赁双方通过契约(合同)的形式，规定租用人按期交纳的租金 。经济地租：依据经济理论分析，计算土地或其他生产要素所得的收益，扣除利用土地中所支出的成本后的剩余部分，即人们利用土地或其他生产资料所得超成本的纯收入。这部分收入实际包括平均利润和超额利润两部分，前者为农业资本家所得，后者才是由农业资本家交付给土地所有者的。 竟标地租：指某人愿意向不同位置的土地支付的最大费用。图3-1 地租理论发展史演变示意图重商主义地租理论重农主义地租理论古典与庸俗经济学地租理论 新古典经济学地租理论马克思主义地租理论竞标地租理论现代西方经济学地租理论

4、表3-1 地租、地价理论发展脉络1时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格=年租*21魁奈提出“纯产品学说”。杜尔阁纯产品是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分纯产品归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论：绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租安德森认为地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。提出了土地相对肥沃的概念，认为土地肥力的不同是天然及人工改良的结果。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提，土地产品的边际收益是递减的。论资本用于土地李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地

5、租，否认绝对地组的存在。第一性地租、派生地租第一性地租：提供主要植物性食物的土地的地租即农业地租。决定派生性地租。派生性地租：畜牧业、林业和经济作物种植业地租。以欧洲为例，小麦是直接充当人们食物的主要土地产品，所以麦田的地租决定其他所有耕地的地租。天然牧场的地租和利润在一定程度上决定于已耕地的地租和利润。表3-1 地租、地价理论发展脉络2时期代表人物主要观点和贡献19世纪上半叶生产关系的角度进行农业地租研究萨伊从效用价值论出发。三位一体的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿，割裂了社会各阶级的收入同工人劳动之间的关系。后来西方经济学地租理论的依据。马尔萨斯地租是自然

6、对人类的赐予。关于地租之性质及其进步的研究1815年杜能创建农业区位论。研究级差地租I中由于位置的优劣不同产生的地租19世纪下半叶马克思、恩格斯劳动价值论贯彻到地租理论的始终；资本主义地租是剩余价值的转化形式之一；地租的三种形式；土地价格是地租的资本化表3-1 地租、地价理论发脉络320世纪初到下半叶侧重研究地租量的形成马歇尔原始价值、私有价值、公有价值。创立均衡价格论地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力克拉克地租是土地生产要素对产品的生产所做的一种贡献。地租是一种“经济盈余”胡佛建立竞价曲线理论：同时处理不同类型土地使用的竞标阿兰索解决城市土地地租、地价的计算问题丁伯根、康托洛维奇

7、土地的影子价格萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析马克思主义地租理论1、资本主义地租的本质：剩余价值的转化形式之一。是农业资本家为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值，是由农业工人所创造的。土地所有权是地租的前提：地租是土地所有者权得以实现的经济形式。 2、级差地租：被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润。3、绝对地租：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租。4、垄断地租：由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租 级差地租（1）形成的条件（自然基础）：土地本身条件

8、的不同造成的土地自然力的差异 判断对错：级差地租的来源是土地的自然条件。 （2）形成的原因：土地经营权的垄断 （3）级差地租的形式级差地租的形式（1）级差地租I 和级差地租级差地租I ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而来的级差地租。教材132页表6-1、6-2。在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产效率不同。教材133页表6-3 。（2）二者关系：相同点：两者的实质都是超额利润的转化形式 不同点主要体现在三个方面：投资方式不同 转化为地租的时期不同 最低限度的投资额不同。相互联系：级差地租I是级差地租的基础和出发点，级差地租II的变化最终

9、又必然要以级差地租I的形式体现。绝对地租（1）形成的条件：农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成 。（2）形成的原因：土地所有权的垄断。教材137页表6-6。（3）影响绝对地租量的因素 ： 农产品市场的供求情况：供不应求则地租全部实现；否则部分实现。 农业资本的有机构成：有机构成愈低，地租越高。 农业资本的投资总量：绝对地租量与总投资按比例增加。两类地租理论的综合分析1、两类地租理论的主要分歧 2、两类地租理论的合理之处：马克思主义地租理论可以科学地揭示地租的真实来源 西方经济学的效用价值地租理论可成功阐释现实地租或实现地租的决定机制 因此，两类地租理论可以互相结合以解释现实中的地租

10、形成机制。 两类地租理论的主要分歧（1）理论来源不同 ：马克思：坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度分析农业地租。 西方：注重空间分析和定量分析，其研究范围从农业地租扩展到城市地租 （2）对地租实质的认识不同 ：马克思 ：资本主义地租是租地资本家为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值 。西方：地租是土地作为生产要素在一定时期内提供服务的正当报酬。 （3）地租基本范畴的不同 ：马克思：绝对地租、级差地租和垄断地租。西方：契约地租、经济地租和竞标地租 。（4）分析方法不同：马克思：综合运用各种分析方法，包括规范分析法、实证分析法、抽象分析法、边际分析法等。侧重于定性

11、分析。对供求的分析不如西方细致、深入 。西方：大都运用了边际分析、均衡分析、比较静态分析、弹性分析等方法。建立了地租地价模型，更具有可操作性。城市地租城市地租以农业地租为基础 区位级差地租是城市地租的主要形式 商业用地地租是城市地租的典型形态 城市地租具有相当大的垄断性 城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性 城市地租比农业地租更具积累性 地价理论（一）土地价格及其特点（二）马克思主义土地价格理论（三）西方经济学土地价格理论土地价格及其特点1、土地价格的含义土地价格是购买土地所有权(或使用权)所支付的货币数额 。从土地价格的构成来看，土地价格由三部分组成：真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利

12、息。即三部分总和的资本化为土地价格。其中：地租贴现值的总和，是土地价格的主要构成部分。2、土地价格的特点土地价格的特点（1）地价格构成具有双源性：资源因素(纯地租因素)和资产价值因素 （2）土地价格具有明显的地域性和个别性 （3）土地价格具有权益性 （4）价格形式具有双重性：既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的地租 （5）土地价格受供求影响的单向性 ：主要由土地需求决定。（6）土地价格具有增值性 马克思主义土地价格理论1、土地资源价格：土地资源本身不是劳动产品，不具有价值，但凭借对其垄断可以获得真正的地租，使土地资源具有虚幻的价格形式，其价格由真正的地租的资本化决定。形成土地资源价格的基础

13、条件：（1）物质基础：土地特殊的使用价值（2）社会经济制度基础 ：土地所有制和商品经济 2、土地资本的价格：凝结于土地之中的固定资产 价格。不是虚幻的，是真正的价值价格。注意：土地资源价格和资本价格在经济性质上的区别：土地资源价格是土地权利在经济上的实现形式；土地资本价格是土地的投资及其带来的利息性地租的资本的收回。3、对土地价格质和量的规定 （1）质的规定：土地价格是地租的资本化（2）量的规定：土地价格=地租/利息率西方经济学土地价格理论1、关于土地价值、价格的定义：土地价格是土地经济价值(或称效用)在经济上的反映，是用来购买土地或预期经济效益所付出的代价。2、土地收益价格 ：把预期的各年土

14、地收益资本化形成的价格。土地收益是土地价值的主要基础，土地收益决定土地价值及土地价格。计算公式为：土地价格=土地收益利息率(或还原利率) 3、土地市场价格：土地市场上所形成的正常交易价格 注意：土地市场价格由土地市场的供给和需求关系决定； 土地收益价格由收入与成本决定。 一般情况下，土地市场价格高于收益价格。 区位理论（一）区位的概念、分类及特征1、区位概念 ：是指某一空间场所，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映，通俗地说就是人类活动所占有的场所。2、区位的分类 3、区位的特征（二）区位理论的发展（三）土地区位的利用1、城市土地区位因素：一般因素、区

15、域因素和个别因素2、房地产业的区位选择（1）宏观（2）中观（3）微观区位的分类（1）按人类主要的区位经济活动内容为标准 ：农业区位：以农业经济活动为基本内容工业区位：以工业经济活动为基本内容商业区位：以商业经济活动为基本内容住宅区位：以住宅的开发经营活动为基本内容其他区位：如金融保险业、通信服务业、交通运输业、教育文化业等经济性产业区位（2）按区位的空间范围为标准：宏观区位：一般以某个城市或某个区域为基点，在国家范围内选择 中观区位：一般以某个城市内某片城区为基点，在其城市范围内选择微观区位：一般以具体的地段或地点为基点，在城市的某片城区范围内选择 区位的特征（1）区位内涵的多重性：包含地理

16、、自然环境、经济、社会等概念 （2）区位的动态性：构成区位的自然环境、经济性、社会性因素一直处于变化之中 （3）区位的层次性：分为宏观、中观和微观区位 （4）区位的等级性：区位质量的高低呈现出因地点不同而不同的差异性 （5）区位的稀缺性：人们对优良区位的需求总是大于对其供给 （6）区位的相对性：同一区位会因区位经济活动类型的差异而产生不同的区位效益 （7）区位的设计性：具有典型的人为设计的色彩。 区位理论的发展1、农业区位论：杜能(J.H.V.Thunen) 孤立国 2、工业区位论：关于工业企业合理选址的理论。韦伯(AWeber) ，代表作有工业区位理论论工业区位(1909年)和工业区位理论：

17、区位的一般及资本主义的理论(1914年) 3、城市商业区位论：中心地理论，克里斯塔勒，德国南部的中心地4、住宅区位论：农业区位论1-孤立国假设该国实行自给自足，与外界隔离。在其中心只有一个城市，此城市同时也是全国农产品的消费中心。所有土地全部作为农业用地，农作物的经营目的是谋取最大利益。城乡间只有陆上道路相通，惟一的运输手段是马车，其运价与农产品重量和生产地到中心城市的距离成正比。城市四周是没有任何特色的完全同质的草原，土地肥力完全相同，气候、地形等完全一致。不论种植何种农作物，其单位面积土地上的收入相同(或某种农作物的市场销售价格相同)。各地农业经营者的能力和技术条件相同。市场上农产品的价格

18、、农业劳动者的工资、资本的利息都固定不变。农业区位论2-计算公式根据上述假设，农产品的利润(R)是由农业生产成本(C)价格(P)和农产品的运费(T)等三个因素决定的。公式为： R=P一(C十T) 从下图3-1中可看出：生产某种农产品的利润额与其生产产地到中心城市市场的距离之间存在着反向变化关系。由此可得出结论：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。 图3-1 利润与运费的线性函数关系收入成本到中心城市的距离PC O农产品总成本：C+T农产品市场价格P运费T生产成本C农业区位论3-杜能圈示意图中心城市自由农业区

19、林业区集约农业区谷草农业区畜牧业区三年轮作制农业区工业区位论（1）韦伯的基本理论方法是“区位因素分析”。认为“区位因素”可以划分为三类。（2）假设条件（3）三项法则：运输区位法则劳动区位法则集聚（分散）法则 区位因素一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。区域因素、集聚因素和分散因素，这里的区域因素决定企业的布局，而集聚和分散因素影响企业的联合性和协作性。自然技术因素和社会文化因素等。假设条件所研究的区域单位是一个孤立的国家或地区。这一区域除工业区位的经济因素外，其他因素如地形、气候、种族、技术、政治制度等都相同。工业所需的原料、燃料、

20、劳动力供应地和消费区为已知，且其他矿藏生产条件、产品需要量、劳动力供应状况和工资不变(但不同地区的工资有差别)。 运输方式为铁路，且运费与运距和运载重量成正比。运输区位法则运输法则的一般，规律是：1)原料系数1时，生产工厂应设于原料产地。2)原料系数1时，生产工厂应设于消费中心区。3)原料系数=1时，生产工厂可以设于原料产地，也可以设于消费中心区。其中：原料系数，是指运进工厂的稀有性材料重量与运出工厂的产品总重量之比。 劳动区位法则当某一地点由于工资费用非常低廉而对企业有利时，可将企业市场区位从运费最低点吸引到工资成本的最低点，使运费定向区位产生第一次空间“偏离”。但条件是只有当工资成本节约额

21、大于运费增加额时，工厂才能从运费最小点移向劳动供给点。 因此有必要结合运费因子和劳动费用因子，求出二者总成本最低点。劳动系数=劳动成本指数/运输成本指数其中劳动成本指数是指生产单位重量产品所需的平均工资成本；运输成本指数是指生产单位重量产品所运输的重量。在同样的社会条件下，劳动系数大的工业，其厂址选择倾向于工资成本低的地点。 集聚（或分散）法则一个地点的工业集中程度是“集中因素”和“分散因素”两方面力量相互作用的结果。如同工资成本可以改变工业区位的选择一样，集聚(分散)效益也可以使运费和劳动力定向的区位发生第二次空间偏离，将工厂从运费最低点引向集聚地区或分散地区。同样发生变化的条件是集聚(或分

22、散)获得的利益大于工业企业从运费最低点迁出增加的费用额，企业就可以进行集聚和分散。 韦伯等还认为在讨论工业区位时，主要应注意一般集中因素（指生产集聚），而不必过于强调特殊集中因素（社会集聚）。一般来说，集中程度越高，分散因素的影响也就越大。而工厂是否受分散因素影响离开工业集聚区，前提条件是看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大。 中心地理论该理论产生于第一次世界大战后西欧工业化和城市化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒始创。其主要目的是从城市或中心居民点的供应、行政、管理、交通等主要职能角度来论述城镇居民点和地域体系，探索和揭示城镇分布的“安排原则”，即决定城镇数量、

23、规模和分布的原则。有时亦称城市区位理论。 1中心地的概念和基本观点 中心地是向居住在它周围地域(尤指农村地域)的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地。其基本观点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。 2假设条件 3六边形网络等级体系：克里斯塔勒探讨市场中心和服务范围关系结构时，形成了三角形聚落分布和六边形市场区模型。4、门槛人口概念：根据门槛人口原则，可将各商业、服务行业分为高、中、低不同级别的序列，把各种行业序列按地域再进行归并。按照门槛人口原则和等级序列，克里斯塔勒的市场区结构和分

24、步就是一个由大小经贸点和市场区交错叠合而成的市场网络。 假设条件所研究的区域为无边界的平原，土地肥沃，资源、人口和收入分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的。有一个统一的交通系统，交通费和运距成正比，朝各个方向移动都可行。生产者和消费者都是经济行为合理的人。消费者到离他们居住地最近的中心地购买他们需要的货物和服务，为此付出的实际价格等于销售价格加上来往的交通费用。 六边形网络城市住宅区位理论(1)城市经济学家巴吉斯，创立“同心圆带状住宅区位论”；(2)城市经济学家霍伊特，提出“扇形住宅区位论”；(3)城市经济学家哈里斯和乌尔曼，提出“多核心城市结构下的住宅区位论”；(4)狄更逊提出“三地带住

25、宅区位论”；(5)爱里克森提出“折衷住宅区位论”；(6)伊文思提出“社会集聚住宅区位论” 。同心圆带状住宅区位论又称“过滤论”，城市住宅分布呈现出以城市中心商务区的几何中心为圆心的同心圆带状结构；从市中心到市郊，住宅档次由低到高、居民家庭收入由低到高渐次变化。以芝加哥为例 ，城市土地的住宅利用可分为四个地带，由内向外依次是：高级住宅衰退带低级住宅区 中级住宅区 高级住宅区，即巴吉斯的“通勤带”。 扇形住宅区位论 1939年，霍伊特著美国城市住宅附近的结构与增长，收集了当时美国60多个大、中、小三种规模城市房租样本资料 ，将城市划分为5级不同地带 。他发现城市住宅区并非呈现巴吉斯所说的同心圆状分

26、布，而是呈扇形发散状。住宅区倾向于沿着空间摩擦和时间摩擦最小的路径由中心向外延展。通常的拓展路径是便利的交通路线，也有高级住宅区倾向于向高级商务中心和社会名流居住地逼近 。 多核心住宅区位论 城市的中心往往不止一个，而是由多个中心组成的，城市实际上是靠这些城市中心及其附近的工业、商业和住宅业的联合扩张来发展壮大的；在多个城市中心和城市总体扩张过程中，形成了与之规模和特点相适应的住宅区位格局。工人住宅区(一般为低级住宅区)仍然处于城市住宅总体格局中的最内层，只是分布的空间形态不太规则：既不是圆带状、也非扇形，而是一种块状结构。 这种低级住宅区主要围绕商业区、工业产业区分布。中级住宅区仍然位于低级

27、住宅区的外围。高级住宅的分布更多位于城市边缘区甚至郊外。三地带住宅区位论狄更逊1947年提出关于城市空间结构的三地带理论，把城市住宅分别定位于三个地带中，揭示了城市住宅区的分异特征：中央地带：商业、政府办公机构房产、住宅房产的集聚地；中间地带：在中央地带的外侧，是中级住宅分布区，但沿河地带分布有工业房产；边缘地带：在城市市区的边缘地区，为住宅和工业房产的分布地区，但住宅与工业房产的分布是相互独立的，这与市内低级住宅与工商业企业临近布局的特点根本不同。折衷住宅区位论爱克森1954年对上述理论进行了综合研究，提出折衷理论，认为：城市的中央商务区通常由市中心向外呈放射状延伸；放射状的中央商务区之间为

28、住宅区的分布地带；中央商务区和城市住宅区的外围通常分布着城市大工业。该理论创新点不多，但是对当时欧洲一些城市住宅的空间分布状况有很强的解释力。社会集聚住宅区位论 1985年，伊文思出版城市经济学，书中提出了三类社会集聚因素与居民住宅决策有直接的关系。 人的社会交往需求、集聚与住宅区位决策 需求类型的差异、集聚与住宅区位 ：需求类型相同的居民倾向于聚居在同一地区。 “向美心理”、集聚与住宅区位 在此基础上，直接或间接地探讨了影响住宅区位的几个关键因子：收入、距离、住宅价格、社会集聚等。 工业宏观区位选择在进行工业用房地产宏观区位的选择时，一般可采用原材料指向、能源指向、市场指向、原材料与市场双重指向、科技指向等来安排工业部门的布局。原材料指向的工业，一般其产品在生产过程中，原料失重程度大，单位产品的原料消耗量大大高于产成品的重量，同时，还有部分原料不宜运输和储藏，因而对于大多数农产品、矿产品的加工工业，一般都要求布局在原料产地。能源指向的工业在生产过程中，单位产品能耗量大，能源消耗占总成本的比例高(能源费占成本一般2030，高的达50)，故一般要求布局在能源产地。市场指向的工业与原材料指向的工业正好相反，需长途运输的原料在生产过程中失重程度小甚至增重，或产成品不宜运输，如玻璃、家具、大多数食品、消费品等工业，一般要求布局在消费地。科技指