某水库别墅项目设计策划分析PPT

1、PDD产品决策设计广州筑华建筑设计顾问有限公司2009 某水库别墅项目1国内房地产发展形势某城市简介09年房地产发展形势旅游地产开发概念旅游地产模式本项目的SWOT分析本项目的几种开发构想规划方案1规划方案2园林示意图建筑外观示意图吸引游客的运动项目 PPT目录2NO1 国内房地产形势3 我国楼市今年上半年远好于去年，不管是销量，还是企业信心。国内房地产市场回暖的原因主要有以下几个方面，一是国家出台了许多有利于房地产业发展的政策，促进消费政策、企业融资政策、降低税收政策等；二是国家和地方的投资方向大都是城市基础设施建设，如道路、交通、桥梁和地铁等市政工程，对拉动房地产业非常有利；另外，市场预期

2、和物价膨胀预期，促使投资性购房、大面积的圈地现象增加；去年刚性住房需求有所释放。这些都是促使市场回暖的原因。 国内房地产形势4NO2 城市简介5市城市总体概况是湖南省第二大城市。全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，1998年末总人口697.33万，城区人口78万人。自隋代以来，先后置郡、州、府、道，1942年建市。这里是造纸术发明家蔡伦、大思想家王船山的故里，共和国元帅罗荣桓的家乡。 市位于湖南省中南部，湘江中游。因位于南岳衡山之南，故名。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。 风景秀丽的自古就“

3、群贤毕至，名人答本”。这里不仅留有“舜帝南巡”登南岳、会诸候，大禹治水峋峻峰下得“金简玉书”的轶闻和杜甫、柳宗元、刘禹锡、韩愈、吕温、朱登、张拭、徐霞客等名人的足迹、诗文；而且还孕育了蔡伦、刘巴、王船山、彭玉群、夏明翰、罗荣桓等古今发明家、思想家、军事家、革命家，并留下了大量历史遗存和遗迹。 城市简介6市历史沿革战国中期，属楚。秦代属长沙郡。西汉属长沙王国。唐玄宗年间复名县，肃宗年间衡州防御使治所设县城。代宗年间置湖南观察使治所于县城，领辖衡、潭、邵、永、道五州军事，大历年间由转移到长沙。宋属荆湖南路衡州郡。元属衡州路。明属衡州府。清康熙年间，吴三桂在衡称帝，国号周，改元昭武，改衡州府为定天府

4、。乾隆年间置县分治。民国年间县先后属第五督察区管辖、第二督察区管辖。1949年10月1日，中华人民共和国成立。10月8日解放。县隶属专员公署。1952年，根据政务院决定，析县东南境一、二、四、九区置衡南县。7月，县治迁西渡。10月，撤、郴州、零陵专员公署设湘南行署，县隶属湘南行署。1954年，撤湘南行署，复设专员公署，县属专员公署。1968年9月，改专员公署为地区，县属地区。1983年5月，地、市机构合并，县隶属湖南省市。城市简介7市区位交通市位于湖南南部，湘江中游，东邻株洲，南临郴州、永州，西接邵阳、娄底，北连湘潭。区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，

5、锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和正兴建的京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；湘江、耒水、蒸水、米水可四季通航，四通八达，特别是投资20亿元正在建设中的湘江大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；还有两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。 城市简介8市经济建设是老工业基地，工业实力还是较强，2008年规模工业数达到900个，工业总产值达到1010亿元，近年来培育了钢管材加工、输变电、有色金属冶炼、盐

6、卤化工、汽车及零配件五大重点产业，核工业体系产、学、研齐全。是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。 农业以种植蔬菜为主，其次有猪、鸡、鱼等养殖业。 工业境内有机械、冶金、化工、建材、纺织、食品加工等工业。有色冶金机械厂生产的YZ-35型牙轮钻机曾荣获国家金质奖。电缆厂生产的金杯牌铜芯电线曾荣获国家银质奖。运动创伤膏、轧辊等10多种产品获得部优质奖。 城市简介9市自然资源市自然资源丰富，经济优势明显，发展潜力巨大。以红壤、紫色土为主的土地资源极为适合农、林、渔业的发展。全市粮食、油料、

7、经济作物共有10余类、1100多个品种；在林木资源中，现有原始次森林多处,以岐山原始次森林一直为学术界所关注，并作为教学研究基地。全市有树种1047种，其中珍稀树种12种；其中楠木为国家一级保护树种;属国家二级保护的有香果树、伯乐树、蓖子三尖杉、金钱松、伞花木等树种。花卉植物有茶花、芙蓉等240余种；药用植物有丹皮、白芍等500余种。矿产资源丰富、开采条件较好。现已探明的矿藏主要有铅、锌、铜、金、银、煤炭、盐、高岭土、钠长石、荧石、重晶石、石膏等50余种，矿床、矿点及矿化点440余处。尤其是铅、锌等有色金属储量大，开采历史悠久，素有“小有色金属之乡”美称，响誉世界。在非金属矿中，久负盛名的高岭

8、土（瓷土）以其“纯、细、白”的优良质地，受到全国各地陶瓷行业的青睐。全市水能资源理论蕴藏量约88万千瓦，可开发点有544处，可开发量约为64万千瓦。 城市简介10市城市建设市先后两次对城市总体规划进行修编，准确把握城市长远的发展方向，并确定城市性质为湘南地区城市中心，省级历史文化名城。94版城市规划确立了一个中心、八个副中心，规划期（2020年）人口过百万，用地103.34平方公里，重点向北、向西发展的格局。2002年聘请中国城市规划设计研究院对总体规划进行新一轮修编。提出“拓城、敞口、秀内”的双百方针，把打造成区域性中心城市，并向国家园林城市迈进。 城市简介11NO3 09年市房地产发展形势

9、12在2009年1-4月，市房地产市场形势分析报告据数据显示，市房地产开发完成投资105706.9万元，与去年同期的80410万元相比，增加31.5%。其中四月份完成投资20593.74万元，同比下降18.5%，环比下降34.6%。 2009年前四个月开发完成投资的同比增长，一方面是房地产在2007年发展达到高峰之后的惯性推动，另一方面，也显示了社会经济对房地产业的倚重，以及房地产业客观存在的良好投资环境和广大投资者对房地产市场前景的看好。 四月份完成投资的相对减少，是房地产市场处于盘整回暖阶段的正常现象，适度的上下浮动体现了投资者对于市场的理性慎重，也是市场自身“消化”的客观需要。 市区商品

10、房施工面积568万平方米，在建在售项目99个 数据显示，前4个月，市区商品房施工面积5680058平方米，其中住宅施工面积4634332平方米，占整个施工面积的81.6%。09年市房地产发展形势13通过数据可以看出，2009年前4个月城区在建在售项目共有99个，其中蒸湘区53个、石鼓区18个、珠晖区15个、雁峰区13个。按照项目用途划分，各区中住宅面积占整个项目面积的绝大部分，珠晖区、雁峰区、石鼓区、蒸湘区分别为88.9%、72.4%、72.1%和84.2%；按照项目类型划分，珠晖区与雁峰区多层套数和面积均大于高层，石鼓区与蒸湘区则以高层为主；按照户型结构划分，各区在建在售项目以90140平米

11、为主。 而从在建在售项目的户型结构上可以看出，广受市场追捧的90144平米的中等户型正成为商品房开发建设热点。09年市房地产发展形势14NO4 旅游房地产概念15 旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。 旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（

12、度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。 旅游房地产度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。 旅游房地产的概念16 旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。 70年代中期

13、，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得巨大的成功。 1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。 仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿

14、美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。 今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。 旅游房地产的发展历史国外17 目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。 自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。 其中包括北

15、京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。 旅游房地产的发展历史国内18NO5 旅游房地产模式19 广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。 2007年,我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客13187.33万人次,实现国际旅游外汇收入419.19亿美元，分别比上年增长5.5%和23.5%；国内旅游人数16.10亿人次，收入7770.62亿

16、元人民币，分别比上年增长15.5%和24.7%； 2007年，全国各省、自治区、直辖市接待的入境旅游者总计为7311.38万人次，比上年增长19.1%。其中广东省的旅游（外汇）收入达87.06亿美元,继续居全国第一位。 从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。 卖地滚动发展模式 旅游先行带动房地产发展模式 房地产先行带动度假地模式 大开发商整体操盘模式 旅游房地产的发展模式20 该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以

17、后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。 这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显： 1.这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化； 2.随着度假区环境的完善、土地升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大； 3.最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协 调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下

18、隐忧； 4.随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。模式1卖地滚动发展模式 21 这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。 这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。 华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极

19、高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。 其发展道路是：旅游起步优化环境带旺地产全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。 从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。模式2旅游先行带动房地产发展模式 22 以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。 西岸旅游度

20、假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。 但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产。 结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。 虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。模式3房地产先行带动度假地模式 23 以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点陈村花

21、卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。 这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。 项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。 在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地

22、产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。模式4大开发商整体操盘模式 24NO6 本项目的SWTO分析25优势:本项目区位优越，距离市中心1520分钟车程，为理想的别墅用地。本项目自然环境风景秀丽，依山傍水。目前此类珍贵的项目并不多见。劣势:开发商第一次开发项目，自身团队不完善，缺少实际项目操作经验。别墅项目建设用地，在立项和审批方面，难度较大。本项目的周边旅游资源带动力较弱，开展旅游项目，独木难成林，在宣传推广方面需要加大投入。机会:市为争取世界文化遗产申报，势必进一步加大旅游项目的政策扶持。目前美元贬值，国内出口锐减，4万亿扩大内需，实际上变相造成了人民币贬值。因

23、此，国内资金依赖投资不动产规避风险，机会难得。威胁:房地产开发对政策敏感，房地产业不再作为国民经济发展的支柱行业。房地产项目是资金密集型企业，投资巨大，需要具有较强的财务风险意识。房地产开发公司作为资源整合型企业，需多类专业团队的合作才能完成。SWOT分析 26NO7 本项目几种开发构想27 即别墅、商铺完全以出售为目的，按照市场需求和典型销售方式的房地产开发模式。此种开发模式要求房地产开发商启动资金充沛，自身开发队伍完善，产品设计严格尊重市场需求。操作上强调快速开发和投资的及时返现。构想1商业地产开发模式 28 即开发的产品借助旅游优势，采取带契约出售或只租不售的房地产开发模式。此种开发模式

24、要求房地产商自有资金雄厚，能够保证长期持续投入。其收益亦长期稳定。由于旅游地产开发模式对运营后的物业管理和前期的旅游长远规划要求较高。因此，项目决策必须坚定果断，具有一定的前瞻性。构想2旅游地产开发模式 29 先寻找求型企业、小业主、商家的订单，然后根据合作协议，或按照委托为其修建道路和公共体系园林景观，由业主自建。或开发商建造好别墅或商业设施后，交给委托方。 此种开发模式前期投入资金不多，借鸡下蛋、筑巢引凤，但是需要开发商具有良好的招商谈判能力、协调组织能力。构想3订单地产开发模式 30NO8 规划方09 规划方案23637383940NO10 园林示意图41424

25、34445464748495051525354555657585960616263NO11 商业街风格示意图64656667686970717273747576NO12 别墅风格示意图7778798081828384858687NO13 会所风格示意图888990NO14 吸引游客的运动项目91水上运动项目水上高尔夫、水上自行车、水上滚筒、悬索滑行、划船、漂流。山上运动项目攀岩、划草、登山、定向越野、野战游戏。重点项目拓展训练拓展训练，又称外展训练（Outward bound）,原意为一艘小船驶离平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战。 这种训练起源于二战期间的英国。当时大西洋

26、商务船队屡遭德国人袭击，许多缺乏经验的年轻海员葬身海底，针对这种情况，汉思等人创办了阿伯德威海上学校，训练年轻海员在海上的生存能力和船触礁后的生存技巧，使他们的身体和意志都得到锻炼。战争结束后，许多人认为这种训练仍然可以保留。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人员等各类群体。训练目标也由单纯的体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等92破冰训练： 每个人都可能置身于一个陌生的环境，如何快速融入这个环境中，使自己成为该团队中一分子并能迅速发挥各自的作用是现代人生存的首要条件，破冰训练恰好为每个人提供了一个良好的沟通环境，使他们重新找回自我并认识自我。 背摔： 也叫信任倒伏。当队员从1、4米高的平台上以3米多高的视觉差倒到团队的怀抱中，不仅体会到自信与互信的重要