全程机南充永泱置业阆中地产的项目发展思路提案的报告课件

1、再见 ，阆中！南充永泱置业阆中项目发展思路提报全程机构2013年6月 谨呈：南充永泱置业有限公司1【序】在对项目发展方向进行判定的过程中，我们一直在思考两个问题，一是在城市新旧更替的今天，城市日新月异的发展，到底改变了我们什么？二是项目占据绝对的核心资源，又能改变我们什么？2城市湾区旧唐书曰：阆水迂曲，经巴郡三面，故曰阆中如果让本项目邂逅这一江“城市湾区”，又会怎样？3我们联想到了世界八大湾现世界公认的八大成熟湾区：洛杉矶比弗利山庄、纽约长岛、东京东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰霍克湾、马来西亚Burau湾以及布里斯班Noosa湾。它们不只是因为水域风景秀丽而名扬天下，更重要的在于每一个

2、湾区都有世界最为繁华的城市都心，其交通、配套、居住等硬件配套十分优秀，建筑设计、建筑风格、建设品质和居住文化等方面也都引导世界的潮流，使之成为世界最著名的国际都市和宜居高地。4我们认为，在这样的城市发展前提下，我们所做的，不仅仅是规划一个居住小区，她承载的，更是一座城市对未来的憧憬。这是一股向上的力量，这股力量，将改变阆中人对居住的想法，将改变阆中人对休闲的定义，并最终改变阆中人对生活的理解。因此，我们以“再见，阆中”为题再见，过去的阆中再见，过去的生活5我们对项目核心价值挖掘谱写的理由。6价值一：新区借势项目 紧邻阆中政务中心；坐落阆中新城规划中心发展核内，四大发展轴交汇，众多功能区交汇。

3、阆中，未来还看新区！7价值二：未来CBD、CLD 古典文化与现代文化的交汇，古典风格与现代风格的分割；历史将在古城沉淀，未来随新区繁荣！古城区新城区项目8价值三：主题 项目打造最具生态人文主题的绿色社区，打造阆中最具文化品位的主题商业，开启生态人居与体验休闲娱乐消费，家庭型消费结合的全新生活体验。 古城无法拒绝一个现代化与古典文化结合的项目。9价值三：资源一江两公园嘉陵江、两公园城市核心资源景观绝对占有。10可以说，本项目拥有如此多的亮点和打造的成功元素 我们有理由站在一个至高点，想象并感受项目未来！这不仅是阆中的一个标杆更是城市未来品质居住的生活范本！11案例篇3 经过对成功案例的研究，萃取

4、精华参考本项目的前期规划！宏观篇1 基于对宏观环境层面的解读，我们寻找规划的方向！12经济现状2012年阆中GDP总量达到145亿元，同比年度增涨22.7%，并在2011年迈入“百亿级城市”序列； 2012年阆中人均GDP呈快速增长趋势，达到19819元/人，同比增长42.3%。13宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，

5、数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系经济现状从人均GDP与房地产发展的关系来看，目前阆中进入快速发展阶段14城市化率阆中37.2 %阆中非农业人口占比为37.2%处于城市升级阶段的初期，未来城市将进入发展的加速期，开始城市的大规模扩张。15城市化水平人口流动主导方向50%农村进入城市为主50%小城市进入大城市为主70%大城市城区迁入大城市郊区为主70%大都市圈形成城市化人口迁移主要分为四个阶段 城市发展正进入农村进入城市为主的阶段，未来城市住宅需求旺盛城市化率城镇化率发展阶段30%起步30%-70%快速发展70

6、%成熟阆中目前正处于城市化进程快速发展阶阶段的初期16“景城一体”的产业规划“两心、三轴、六组团”规划重心南移，阆中发展未来将由新城区为核面向现代化发展。项目具有借势发展潜力。城市发展规划本案本案17城市特征城市发展启示城市关键词阆中GDP快速增长城市居住需求将逐步凸显阆中发展在即市场将迎来新的发展机遇城市化发展为本案带来潜在消费需求群体新城规划落实，带来城市升级换代房地产机遇以城市核心资源占有的品质项目，将主导未来市场18案例篇3 经过对成功案例的研究，萃取精华参考本项目的前期规划！市场篇2 通过项目组对市场的深度剖析，研究项目定位方向！19在售纯住宅项目住宅市场分布本案中央华城金色维也纳隆

7、源豪庭20在售纯住宅项目金色维也纳物业形态6+1花园洋房、18+1小高层 总建面约8万平米容积率2.5总户数601户入住时间2014年12月30日地址七里新区华胥路开发商四川万兴置业有限公司销售价格4300元/本案为纯住宅项目，底层布有少量沿街商业商业配套不足，住宅以刚需为主。21在售纯住宅项目隆源豪庭物业形态6+1花园洋房，18层电梯洋房 总建面6万平方米容积率2.49总户数394户入住时间2013年8月地址七里新区市政府旁开发商四川隆源置业有限公司销售价格4200元/ 社区建筑立面采用简欧风格，尊尚、稳重、内敛；一梯2户、3户板式设计，超宽楼间距，小区内完全人车分流，保证业主安全，景观式半

8、地下车库，还有跳高5.8米的客厅，4000多平米的社区配套时尚商业街。商业配套不足，住宅以刚需为主。22在售纯住宅加商业项目中央华城物业形态多层、小高层、商业中心总建面32万平米容积率3.5总户数2270户入住时间2014年12月30日地址七里新区华胥路与南池路交汇处开发商阆中瑞华实业发展有限公司 销售价格4500元/ 本案总用地面积81138平方米，建筑面积32万平米，由12栋Art Deco风格电梯高层住宅和4万方商业组成。3万方景观中庭，构筑乒乓球台、游泳池、网球场多项运动设施。3万方商业中央天街将打造成川东北高端休闲文化商业中心，将引入星级影院和大型超市。商业配套缺乏成熟规划，住宅价值

9、无法体现。23主要商业区域古城商圈老城商圈七里商圈江南商圈商业分区客群业态古城商圈旅游客群旅游业老城商圈旅游客群低端零售业江南新区旅游客群目前低端零售业七里新区旅游客群目前低端零售业目前阆中商业市场缺乏优质项目，尤其新区缺乏未来支撑区域发展项目。24古城商圈老城商圈七里商圈江南商圈各主要商业网点概况名称建筑规模开业与否东方广场3.7万平方米，商业街区开业，3F招商不佳俊豪购物中心（包括沃尔玛）6万平方米（地上3万）已引进沃尔玛，汇洋购物广场（距地块600米）3万平方米，四层已引进老邻居超市汇洋购物广场东方广场俊豪购物中心商业概况-购物中心严格意义讲，阆中目前缺乏现代化购物中心25各主要商业网点

10、概况-超市名称建筑规模开业与否盛华堂约3500平方米己开业老邻居超市约1800平方左右（阆中连锁有3个店）己开业德惠超市约3000平方米己开业好又多超好约2500平方米己开业古城商圈老城商圈七里商圈江南商圈德惠盛华堂老邻居好又多商业概况-超市目前已营业超市档次较低。26商业概况-酒店星级酒店概况名称级别开业时间规模圣索亚酒店准五星2011180间客房万驰国际酒店准五星2010150间客房，3万平方米张飞大酒店准五星2012-云天喜百年大酒店准五星20126万平方米马哮溪大酒店五星在建4.3万平米古城商圈老城商圈七里商圈江南商圈圣索亚酒店万驰国际酒店张飞大酒店云天喜百年大酒店马哮溪大酒店目前在营

11、星级酒店数量较多。27商业加住宅项目阆中国际商贸城物业形态住宅、商铺、酒店式公寓总建面14万平方米容积率1.34总户数2617户入住时间不详地址落下闳大道与巴都大道交汇处开发商南充中润远邦置业有限公司销售价格不详 项目打造集商贸市场、休闲娱乐、群众活动集会、品质商贸及酒店式公寓为一体的区域多样化商业中心和体验式购物公园，市民休闲娱乐广场。 一期建材五金市场、二期家具小商品市场互动的格局。 28滨江新天地 总体量12万平米，一期体量约5万平米，为目前阆中最大的集餐饮、休闲娱乐、旅游于一体的商业顷目规模12万方纯旅游商业业地产，现一期商铺在售，共696套，可售面积约为49523.77平米产品商铺-

12、面积区间：一二楼：400-1000，负一楼：17-60，负二楼：30-50租金、价格售价：一层、二层均价为23000元/平米；负一层均价为16625元/平米；负二层均价为15938元/平米；租金：负二层平均租金约40元/平米.月；负一层为45元/平米.月；一层、二层为50元/平米.月销售1-2层商业返租8年，-1及-2层商业返租5年，具体返租金额根据实际租金换算；招商优惠前期洽谈免租期两年，现阶段免租期一年客户情况租户来自周边县市较多，其中以南充、成都及周边县区为主；投资客户主要是以本地为主滨江新天地位于新城区，项目为未来主要竞争对手。29滨江新天地负二层平均租金约40元/平米月；负一层为45

13、元/平米.月；一层、二层为50元/平米.月30新博美装饰城阆中未来规划有建材装饰市场规模公寓约1.6万方，商业约1.6万方（共约1000套)，酒店约2万方物业类型公寓、酒店、商业综合体租金、价格公寓售价：均价4000元/平米商业售价：1层均价3万/，事层约1.8万/，三层约1.58万元/平米，四层约1.44万元/（均价）销售公寓： 2010年开始销售，共272套，目前还剩下约150套，销售率约45%。商业：2013年1月12日开盘，开盘销售45套。客户情况公寓：客户主要以周边客户为主，多为外出务巟，回乡置业商业咨询者：阆中本地人，在外地做生意或者务工人员推广渠道：直邮、户外、东方幸场LED屏、

14、DM单派发、外展活劢：12.1-12.2做奢侈品展活劢，到场约600组客户，但当场下定的客户较少，最近组织70-80组客户到成都新博美参观阆中未来专业市场代表，位于新区，将有力支撑新区发展。31体量：约1.6万，共5层，单层面积多约为3133，开盘时间：13年1月划铺模式：无心分割成15-30产权出售，共约1000多套；商业价格：1层约3万/，二层约1.82万/，三层约1.58万元/,四层约1.44万元/优惠措施：房交会期间办博优惠1200元/返租模式：返租12年，每年按照8%的回报返给客户；新博美装饰城12年返租，每年8%的高回报模式，以期快速回款。32小结-2住宅项目 在售楼盘金色维也纳、

15、隆源豪庭体量较小，楼盘的整体包装、产品规划存在项目缺乏亮点，产品配套不齐等缺点，项目区域其它住宅品质也均以中端低为主。商业项目 阆中在建和已建商业项目体量均较大，产品规划给人感觉比较粗狂，滨江新天地项目为纯商业项目，该项目发展以旅游客群于本地客群为定位，未来将是主要竞争产品。 我们可以清晰看到，目前区域内其他项目以中低档次为主，中高端市场市空缺存在，本项目发展方向明显。33定位篇3 综上，经过项目的研究成果，我们找到了项目胜出的方向！34首先，让我们对项目本体进行解读35项目占地：132.8亩（88544）容积率：3建筑面积：265632（兼容10%商业）住宅建面：239069商业建面：265

16、63备注：根据与甲方沟通得知，本项目土地楼面地价比周边项目低约700元/项目整体分析及启示：1、从项目住宅与商业体量来看，住宅体量占绝对主体，而商业仅2.65万，指标无法支撑大型集中式商业 ，因此，总体而言，本项目商业属于从属地位，为住宅提供区域配套服务。2、本项目楼面地价相对较低，也就意味着：如果本项目投入更多建设成本，拔高项目档次，最终售价依然能与周边项目持平，或项目于周边项目档次相当，但依然具备较高的价格空间和利润空间，无论从哪一方面，本项目都占有绝对的价格优势。项目指标分析36240M370M40M40M生态农业观光园南池公园老城方向到达老城、新城核心区40M宽主干道，拥有240M长展

17、示面，是项目展示性通达性最好的区域，但私密性相对较弱。40M宽干道，可通向河边，370M展示面，同时正对区域核心景观资源，是项目景观占有最强的地段展示面较宽，但位于项目外侧，私密性相对较弱，景观占有性不强。位置较深，展示性较差，但私密性相对较好项目地块价值分析37项目地块价值分析根据项目地块价值研判以及对应物业属性，我们认为展示面好，通达性好，适宜商业物业发展私密性较差，适宜高层住宅物业等对私密性要求相对较低的物业，同时可展示项目建筑位置较深，私密性佳，且景观占有高，适宜洋房、多层等高端物业发展景观占有高，适宜特色商业发展私密性相对较弱，但展示性好，且为外来人群到达的主要方向，适宜高层住宅物业

18、等对私密性要求相对较低的物业，同时可展示项目建筑位置较深，展示性较差，但私密性相对最好，同时对资源拥有一定的占有，适宜洋房、多层等高端物业发展38项目整体物业体量建议物业类型体量（）商业社区商业8536特色商业18000住宅高层150069洋房36000多层53000合计26560539通过对项目指标、地块价值的研判，我们对项目各类型物业关系、物业摆布及体量进行了初步判定那么接下来，我们将进入项目的核心部分项目定位40项目住宅定位目前市场上在售的住宅项目，以刚性需求为主，档次为中低档次，产品组成结构单一，且没有主题概念，物业配套设施不足，无法充分挖掘项目价值，无法通过项目物业搭配及资源利用，使

19、项目价值最大化本项目在拥有如此之多先天优势的情况下，应该如何定位，实现项目价值最大化，并且达到快速销售呢？41城市湾区项目住宅定位城市绿肺城市都心湾区都心 城市绿肺城市价值共融体支点：自然区位支点：新城居住核心区支点：景观占有42项目住宅定位43项目住宅价值定位这里不再是一个单纯的居住室，而是追求品质的生活态度追求健康的生活方式追求舒适的生活感受用生态、健康、绿色的品质人居生活，改变阆中传统居住理念和生活方式，塑造全新的居住理念44一湾汇天下项目住宅形象定位45湾区都心 城市绿肺城市价值共融体项目住宅形象定位46项目住宅物业建议建筑风格在项目如此主题风格下，建议本项目以欧式、ART-DECO建

20、筑风格为主，以欧式简约、时尚大气的建筑风格，竖立项目整体形象47项目住宅物业建议景观建议重视植被层次48项目住宅物业建议景观建议欧式景观建筑小品（亭、廊、雕塑等）设计，设置老人、小孩休闲娱乐设施49项目商业定位从目前城市商业发展来看，老城区商业档次较低，主要以零售为主且结构单一，新城区有部分新增零售集中商业，但消费结构依然单一，缺乏主题，项目所在区以有部分楼盘规划社区地上配套，但缺乏规划和管理。本项目商业虽然属于住宅从属配套，但在占据区域核心景观资源的优势下，可以借助景观资源，发展市场空白的主题特色商业。50社区商业定位功能定位：社区配套商业项目及周边社区配套商业51社区商业功能定位以超市便利

21、店、干洗店、造型店、银行等社区配套为主的，服务于本项目业主及周边社区居住人群的社区配套商业52城市缺什么？特色商业定位本项目特色商业定位前提我们有什么？现有商业以单一购物为主，缺乏以休闲娱乐为主题的特色风情商业街区未来的居住核心区固定消费人群两大公园，城市绿肺以资源占有为核心的生态景观带，辐射更广泛人群53特色商业定位特色商业城市绿肺居住核心以资源景观占有为核心价值的城市特色风情商业街区支点：市场空缺支点：新城居住核心区支点：景观占有54特色商业定位55新都市休闲主义New urban leisure 自然属性 与 都市文明 和谐共存 “新都市”：城市化新区/城乡统筹所交融形成的全新的生态型都市蓝本-都市型的发展蓝图，自然化的生活气息；“休闲”：是我们所提倡的居住理念和居住文化，他源自于对土地认知以及资源的价值导向；特色商业价值定位