第四章 房地产开发

1、第四章 房地产开发用地的取得第一节 房地产开发用地的类型第二节 房地产开发用地选择第三节 房地产开发用地的取得方式第四章 开发建设中的农地征用中国现行土地管理的法律依据：宪法物权法土地管理法第一节 房地产开发用地的取得(一)开发用地含义1.土地所有制土地管理法第二条规定:“中华人民共和国的实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。（1）国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。这里所有的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义；这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊

2、区；（2）集体所有土地劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的行使，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地；农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；2.开发用地的含义开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定3.土地使用权的出让年限居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地4

3、0年；综合或其他用地50年；（二） 房地产开发用地的类型1.按照土地区位划分城市土地区位是指城市中不同地段上的土地，长期受自然、经济、社会、文化等因素的影响而形成的特殊地域、地段环境。影响土地 区位的因素主要有：城市规划的要求、商业服务繁荣程度、市政设施、交通运输、公用设施、土地开发费用、生态环境、人口密度及有关政策法规等。（1）闹市区（商业集中区）土地（2）城市副中心区土地（3）闹市区边缘地带（亚中心区）土地（4）城市边缘区土地（5）城市郊区土地2.按照土地利用的性质和功能划分（1）居住用地（2）公共设施用地（3）工业用地（4）仓储用地（5）对外交通用地（6）道路广场用地（7）市政公用设施用

4、地（8）绿地3.按照对开发用地进行认为投入的形式及程度的不同划分（1）生地两种形式：未经任何投资建设的自然地，它基本属于农村土地；虽进行过建设投资，但不能满足现实建设需要的城市土地；（2）熟地所谓熟地是指经过了开发方案的选择、规划与设计、场地平整、附属建筑物及基础设施建设家段的土地，它能满足开发前所确定的土地用途的建设要求。第二节 房地产开发用地选择（一）房地产开发用地的来源1.城市中需再开法的土地（1）直接向政府申请出让（2）通过收购旧房取得土地（3）以转让方式取得用地（4）与土地现使用者合作取得土地（5）参加土地使用权竞投2.城市规划区内的建设备用地3.各种开发区内的土地（二）房地产开发用

5、地的选择开发用地的选择，是在上述可供开发的用地中选择一宗适当的场地作为开发用地的行为。一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确定开发地段。1.投资区域选择的因素分析（1）政治环境（2）经济增长状况（3）投资环境（4）特大型建设投资2.开发地段的选择因素分析（1）城市规划（2）自然环境和工程地址因素（3）现有的建设条件（4）地段面积与形状（5）投资经营计划（三）房地产开发项目选址原则1.区域优先2.注重潜力3.适应投资特征4.综合评价第三节 房地产开发用地的取得方式（一）获得土地的理由1.城市建设2.老百姓的安居工程3.城市景观4.地方形象（二）土地使用权出让1.概念国有土地使用权出让，是指

6、国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。（1）协议方式（2）招标方式（3）拍卖方式（4）挂牌方式和竟标,拍卖差不多的形式,是土地出让的一种形式,不象拍卖那样现场竟价,他是一块土地政府要出让,把出让土地的条件公布,然后在一段时间(一周或一个月)符合条件的都可以去出价购买,买家出的价格公布在一个告示牌上,最后以最高的哪个买的，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和

7、运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。 （三）土地使用权出让合同出让合同包括合同正文和附件出让宗地界址图。1.合同正文的主要内容（1）总则（2）出让土地的交付与出让金的缴纳（3）土地开发建设与利用（4）土地使用权转让、出租、抵押（5）期限届满（6）不可抗力（7）违约责任（8）通知和说明（9）适用法律及解决（10）附则2.合同的履行（1）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外；（2）用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。3.出让合同的变更和解除只要在符合以下情况下，才能变更和解除出让合同。（1）.出让方因社会利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，解除原土地使用权出让合同，但需根据土地使用者使用土地的设计年限，开发、利用土地的实际情况给予相应的补充。（2）土地使用者需要更改土地使用权出让合同规定的土地