XX年2月山东省房地产行业月度跟踪分析报告

1、山东省房地产行业月度跟踪分析报告2007年2月免责声明：1、本报告依据公开、合法的信息，由北京银联信信息咨询中心简称银联信研究人员运用相应的研究方法，对所研究的对象做出相应的评判，代表银联信观点，仅供用户参考，并不构成任何投资建议。投资者须根据情况自行判断，银联信对投资者的投资行为不负任何责任；2、银联信力求信息的完整和准确，但是并不保证信息的完整性和准确性；报告中提供的包括但不限于数据、观点、文字等信息不构成任何法律证据；3、如果报告中的研究对象发生变化，我们将不另行通知。导 读2007 年1-2月份，金融市场总体运行平稳，交易活泼。2 月份，银行间市场债券发行量相对较少，发行期限结构以中短

2、期债券为主，中期债券发行比重上升；货币市场流动性总体充足，临近春节以及新股发行等因素使市场资金一度趋紧，货币市场利率大幅上升；本月，受春节长假影响，现券交易量有所减少，银行间市场债券指数和交易所国债指数略有下跌，债券价格稳中趋降，收益率曲线整体上移；2 月份，股市交易持续活泼，股指创历史新高后出现大幅下跌，月末回调走稳，成交量有所减少。2007年1-2月，山东房地产开发资金总额为200.66亿元，根本与去年同期持平。其中，其他资金为58.4亿元，同比增长2.17 %；自筹资金为91.46亿元，同比降低10.19%；国内贷款52.24亿元，同比增长13.86%；利用外资0.32亿元，同比增长20

3、33.33%。近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的开展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康开展已成为不少专家和地产商的共识。房地产金融已经成为国内业界的主话题和关键词汇。中国房地产业是资金密集型产业，也是高度依赖金融业而开展起来的，房地产业与金融业是存在着紧密的关联度。房地产实现金融化是产业升级的必然趋势，地产进入金融时代也是产业成熟的标志之一。国外的成功经验证明，

4、未来中国房地产金融化是必然趋势，房地产金融需要走向市场化、证券化、多元化。近年来我国银行体系存在着不断积累的流动性过剩，这就使得局部银行的贷款冲动十分强烈，虽然我国宏观调控的效果开始显现，信贷增长过快现象也得到了一定的抑制，但控制信贷投放的调控之手却假设隐假设现，我国银行业却已然陷入了一个放贷冲动的漩涡。如果银行继续加大贷款投放，不采取有效的方式抑制信贷投放冲动的话，今后新一轮的不良贷款很可能就此引发。正文目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc165550625 第一章 房地产行业开展的宏观环境分析 PAGEREF _Toc165550625 h 8 HYPER

5、LINK l _Toc165550626 一、宏观经济运行环境 PAGEREF _Toc165550626 h 8 HYPERLINK l _Toc165550627 1、2007年2月中国宏观经济景气情况 PAGEREF _Toc165550627 h 8 HYPERLINK l _Toc165550628 2、2007年2月金融市场运行情况 PAGEREF _Toc165550628 h 8 HYPERLINK l _Toc165550629 3、2007年2月中国居民消费价格总水平同比涨2.7% PAGEREF _Toc165550629 h 10 HYPERLINK l _Toc165

6、550630 二、房地产产业新政策 PAGEREF _Toc165550630 h 11 HYPERLINK l _Toc165550631 1、建设部国税总局合力促物业税政策出台 PAGEREF _Toc165550631 h 11 HYPERLINK l _Toc165550632 2、国土资源部七查全国土地 遏制违法违规反弹 PAGEREF _Toc165550632 h 12 HYPERLINK l _Toc165550633 3、中办国办通知:严控党政机关楼堂馆所建设 PAGEREF _Toc165550633 h 13 HYPERLINK l _Toc165550634 4、国土资

7、源部下达2007年全国土地利用方案 PAGEREF _Toc165550634 h 16 HYPERLINK l _Toc165550635 三、政策解读 PAGEREF _Toc165550635 h 17 HYPERLINK l _Toc165550636 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 PAGEREF _Toc165550636 h 17 HYPERLINK l _Toc165550637 2、物业税的开征是否可降房价 PAGEREF _Toc165550637 h 18 HYPERLINK l _Toc165550638 3、物权法对我国房地产行业的影响 PAGEREF _To

8、c165550638 h 19 HYPERLINK l _Toc165550639 第二章 山东房地产行业运行状况分析 PAGEREF _Toc165550639 h 22 HYPERLINK l _Toc165550640 一、山东房地产市场运行状况分析 PAGEREF _Toc165550640 h 22 HYPERLINK l _Toc165550641 1、2007年2月份济南住宅市场动态 PAGEREF _Toc165550641 h 22 HYPERLINK l _Toc165550642 2、2007年济南二手房市场分析 PAGEREF _Toc165550642 h 24 HY

9、PERLINK l _Toc165550643 二、山东房地产需求状况分析 PAGEREF _Toc165550643 h 24 HYPERLINK l _Toc165550644 1、商品房销售面积情况 PAGEREF _Toc165550644 h 24 HYPERLINK l _Toc165550645 2、商品房销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550645 h 25 HYPERLINK l _Toc165550646 3、商品房销售额情况 PAGEREF _Toc165550646 h 26 HYPERLINK l _Toc165550647 4、商品房销售额比照分析

10、PAGEREF _Toc165550647 h 27 HYPERLINK l _Toc165550648 三、山东房地产供给状况分析 PAGEREF _Toc165550648 h 28 HYPERLINK l _Toc165550649 1、土地购置与开发 PAGEREF _Toc165550649 h 28 HYPERLINK l _Toc165550650 2、房地产短期供给分析 PAGEREF _Toc165550650 h 29 HYPERLINK l _Toc165550651 3、房地产长期供给分析 PAGEREF _Toc165550651 h 32 HYPERLINK l _

11、Toc165550652 第三章 房地产行业投资融资状况分析 PAGEREF _Toc165550652 h 36 HYPERLINK l _Toc165550653 一、房地产投融资分析 PAGEREF _Toc165550653 h 36 HYPERLINK l _Toc165550654 1、房地产开发投资状况 PAGEREF _Toc165550654 h 36 HYPERLINK l _Toc165550655 2、房地产开发资金来源分析 PAGEREF _Toc165550655 h 37 HYPERLINK l _Toc165550656 3、房地产融资多元化问题分析 PAGER

12、EF _Toc165550656 h 38 HYPERLINK l _Toc165550657 二、房地产融资渠道动态分析 PAGEREF _Toc165550657 h 40 HYPERLINK l _Toc165550658 1、银行 PAGEREF _Toc165550658 h 40 HYPERLINK l _Toc165550659 2、信托 PAGEREF _Toc165550659 h 45 HYPERLINK l _Toc165550660 3、基金 PAGEREF _Toc165550660 h 48 HYPERLINK l _Toc165550661 第四章 房地产行业投资

13、风险分析 PAGEREF _Toc165550661 h 51 HYPERLINK l _Toc165550662 一、政策风险 PAGEREF _Toc165550662 h 51 HYPERLINK l _Toc165550663 1、从两会看今后房地产调控思路 PAGEREF _Toc165550663 h 51 HYPERLINK l _Toc165550664 2、两会聚焦?物业税? PAGEREF _Toc165550664 h 53 HYPERLINK l _Toc165550665 3、开征物业税对房价的影响分析 PAGEREF _Toc165550665 h 55 HYPER

14、LINK l _Toc165550666 二、经营风险 PAGEREF _Toc165550666 h 57 HYPERLINK l _Toc165550667 1、追偿假按揭或将加速房地产泡沫破裂 PAGEREF _Toc165550667 h 57 HYPERLINK l _Toc165550668 2、房贷风险管理：斩断“假按揭黑手 PAGEREF _Toc165550668 h 58 HYPERLINK l _Toc165550669 三、市场风险 PAGEREF _Toc165550669 h 63 HYPERLINK l _Toc165550670 1、全国房价持续上涨 房地产风险

15、仍需警惕 PAGEREF _Toc165550670 h 63 HYPERLINK l _Toc165550671 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大 PAGEREF _Toc165550671 h 64 HYPERLINK l _Toc165550672 四、信贷风险 PAGEREF _Toc165550672 h 66 HYPERLINK l _Toc165550673 1、银行放贷冲动引发的不良贷款风险不容无视 PAGEREF _Toc165550673 h 66 HYPERLINK l _Toc165550674 2、虚假按揭助长房地产投机 信贷风险仍然不容无视 PAGEREF

16、 _Toc165550674 h 68 HYPERLINK l _Toc165550675 3、银行防范企业信贷资金流向不容无视 PAGEREF _Toc165550675 h 70 HYPERLINK l _Toc165550676 第五章 山东房地产行业投资策略分析 PAGEREF _Toc165550676 h 72 HYPERLINK l _Toc165550677 一、山东房地产行业开展前瞻 PAGEREF _Toc165550677 h 72 HYPERLINK l _Toc165550678 1、2007年山东省房地产信贷业务分析 PAGEREF _Toc165550678 h

17、72 HYPERLINK l _Toc165550679 2、2007年山东房地产行业投资策略分析 PAGEREF _Toc165550679 h 72 HYPERLINK l _Toc165550680 二、银行需要关注的问题 PAGEREF _Toc165550680 h 73 HYPERLINK l _Toc165550681 1、银行要正确处理业务开展和风险防范的关系 PAGEREF _Toc165550681 h 74 HYPERLINK l _Toc165550682 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略 PAGEREF _Toc165550682 h 74 HYPERLIN

18、K l _Toc165550683 3、2007年房地产市场开展预测 PAGEREF _Toc165550683 h 75表格目录 TOC h z c 表格 HYPERLINK l _Toc165550590 表格 1 2007年1-2月山东商品房销售面积 PAGEREF _Toc165550590 h 24 HYPERLINK l _Toc165550591 表格 2 2007年1-2月山东商品房销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550591 h 25 HYPERLINK l _Toc165550592 表格 3 2007年1-2月山东商品房销售额情况 PAGEREF _Toc

19、165550592 h 26 HYPERLINK l _Toc165550593 表格 4 2007年1-2月山东商品房销售额比照分析 PAGEREF _Toc165550593 h 27 HYPERLINK l _Toc165550594 表格 5 2007年1-2月山东土地购置与开发 PAGEREF _Toc165550594 h 28 HYPERLINK l _Toc165550595 表格 6 2007年1-2月山东住宅竣工面积与销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550595 h 29 HYPERLINK l _Toc165550596 表格 7 2007年1-2月山东办

20、公楼竣工面积与销售面积 PAGEREF _Toc165550596 h 30 HYPERLINK l _Toc165550597 表格 8 2007年1-2月山东商业营业用房竣工面积与销售面积及增长 PAGEREF _Toc165550597 h 31 HYPERLINK l _Toc165550598 表格 9 2007年1-2月山东住宅长期供给状况分析 PAGEREF _Toc165550598 h 32 HYPERLINK l _Toc165550599 表格 10 2007年1-2月山东办公楼长期供给状况分析 PAGEREF _Toc165550599 h 33 HYPERLINK l

21、 _Toc165550600 表格 11 2007年1-2月山东商业营业用房长期供给状况分析 PAGEREF _Toc165550600 h 34 HYPERLINK l _Toc165550601 表格12 2007年1-2月山东房地产开发投资状况分析 PAGEREF _Toc165550601 h 36 HYPERLINK l _Toc165550602 表格 13 2007年1-2月山东房地产开发资金来源 PAGEREF _Toc165550602 h 37图表目录 TOC h z c 图表 HYPERLINK l _Toc165550612 图表 1 2007年1-2月山东商品房销售情

22、况 PAGEREF _Toc165550612 h 25 HYPERLINK l _Toc165550613 图表 2 2007年1-2月山东商品房销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550613 h 26 HYPERLINK l _Toc165550614 图表 3 2007年1-2月山东商品房销售额 PAGEREF _Toc165550614 h 27 HYPERLINK l _Toc165550615 图表 4 2007年1-2月山东商品房销售额比照分析 PAGEREF _Toc165550615 h 28 HYPERLINK l _Toc165550616 图表 5 200

23、7年1-2月山东土地购置与开发对分析 PAGEREF _Toc165550616 h 29 HYPERLINK l _Toc165550617 图表 6 2007年1-2月山东住宅竣工面积与销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550617 h 30 HYPERLINK l _Toc165550618 图表 7 2007年1-2月山东办公楼竣工面积与销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550618 h 31 HYPERLINK l _Toc165550619 图表 8 2007年1-2月山东商业营业用房销售面积比照分析 PAGEREF _Toc165550619 h 32

24、 HYPERLINK l _Toc165550620 图表 9 2007年1-2月山东住宅长期供给分析 PAGEREF _Toc165550620 h 33 HYPERLINK l _Toc165550621 图表 10 2007年1-2月山东办公楼长期供给分析 PAGEREF _Toc165550621 h 34 HYPERLINK l _Toc165550622 图表 11 2007年1-2月山东商业营业用房长期供给分析 PAGEREF _Toc165550622 h 35 HYPERLINK l _Toc165550623 图表12 2007年1-2月山东房地产投资状况 PAGEREF

25、_Toc165550623 h 37 HYPERLINK l _Toc165550624 图表 13 2007年1-2月山东房地产开发资金来源 PAGEREF _Toc165550624 h 38第一章 房地产行业开展的宏观环境分析一、宏观经济运行环境1、2007年2月中国宏观经济景气情况 国家统计局公布了今年2月份中国宏观经济景气预警指数：106.7点，处于稳定区间。此前三个月的宏观经济景气预警指数依次是：106.7点、104.0点、104.0点。自2002年11月开始，宏观经济景气预警指数绝大局部月份略高于100点，总体处于稳定区间，个别月份趋热。 根据国家统计局发布的宏观经济景气指数预警

26、信号图，今年2月份工业生产、固定资产投资、消费品零售总额、财政收入、工业企业利润、金融机构各项贷款、货币供给量M2、居民消费价格指数都处于绿灯状态，即稳定区间。 2月份，进出口总额处于黄灯状态，即偏热区间。这已经是进出口总额连续四个月处于偏热区间。 从国家统计局发布的宏观经济景气预警指数历史数据中可以看出，1993年各月的宏观经济景气预警指数在140点上下，处于过热区间；1999年前8个月的宏观经济景气预警指数在60点上下，处于过冷期间。 统计显示，从2003年开始，经济连续四年保持10%或略高于10%的增长，并呈加速之势。2、2007年2月金融市场运行情况 2007 年1-2月份，金融市场总

27、体运行平稳，交易活泼。2 月份，银行间市场债券发行量相对较少，发行期限结构以中短期债券为主，中期债券发行比重上升；货币市场流动性总体充足，临近春节以及新股发行等因素使市场资金一度趋紧，货币市场利率大幅上升；本月，受春节长假影响，现券交易量有所减少，银行间市场债券指数和交易所国债指数略有下跌，债券价格稳中趋降，收益率曲线整体上移；2 月份，股市交易持续活泼，股指创历史新高后出现大幅下跌，月末回调走稳，成交量有所减少。一、债券发行情况2007 年1-2 月份，债券发行量较去年同期小幅增加，同比增长4.90%。前两个月，银行间债券市场累计发行债券9618.9 亿元。其中：财政部发行记账式国债300

28、亿元；人民银行发行央行票据8570 亿元；政策性银行发行金融债券500 亿元；企业发行短期融资券248.9 亿元。截至2 月底，债券市场托管量为9.40 万亿元，其中银行间债券市场托管量为9.00 万亿元，占债券市场托管量的95.74%。春节前后，一级市场比拟清淡，债券发行量相对较少。2月份，银行间债券市场债券发行量与1 月相比降幅较大。2 月份共发行债券1896.5 亿元，较1月份减少75.4%。其中财政部发行记账式国债300 亿元；人民银行发行央行票据1520 亿元；企业发行短期融资券76.5亿元。2007年1月初至2月末，银行间债券市场发行的债券以中短期债券为主，未发行10年以上的长期债

29、券。其中，债券市场发行1 年及以下债券不含央行票据，后同448.9 亿元，占比42.8%；发行1 年以上到10 年债券600 亿元，占比57.2%。从期限结构变化趋势看，2月份，中期债券发行比重上升，其中：1年及以下债券占比20.3%，1年以上到10 年债券占比79.7%。二、拆借交易情况2007 年1-2月，同业拆借市场交易活泼，交易量放量增加。前两个月，同业拆借成交5853.3 亿元，同比增长149.4%。2月份同业拆借加权平均利率为2.67%，比1月份上升81个基点；7 天品种加权平均利率3.03%，比1月份上升100 个基点。2 月份，同业拆借成交3125.2 亿元，较上月增长14.6

30、%；交易品种以1 天为主，1天品种共成交1775.9 亿元，占本月全部拆借交易量的56.8%.三、回购交易情况2007 年前两个月，回购市场交易保持活泼，交易量同比大幅增加。1-2月份，债券质押式回购成交4.81 万亿元，同比增长77.9%。2月份银行间债券市场质押式回购加权平均利率为2.77%，比1月份上升111个基点；1天品种加权平均利率为2.53%，比1月份上升99个基点。2月份，债券质押式回购成交23254.6 亿元，较上月减少6.5%。交易品种以1天为主，1天品种共成交12484.2亿元，占本月全部拆借成交量的53.7%。四、现券交易情况1-2 月份，债券市场现券交易比拟活泼，成交量

31、同比有所增加，银行间债券市场现券成交14337.9 亿元，同比增加12.1%。2 月份，受春节长期影响，现券交易有较大幅度减少，银行间债券市场现券成交5412.2 亿元，较上月减少39.4%。交易所国债现券交易量继续呈下降趋势，全月共成交110.0 亿元，较上月减少11.6%。银行间债券指数和交易所国债指数呈总体上升趋势。银行间债券指数由年初的116.79 点上升至2 月末的116.94 点，上升0.15 点，升幅0.13%；交易所国债指数由年初的111.39 点上升至2 月末的111.71 点，上升0.32 点，升幅0.29%。2 月份，银行间债券指数略有下跌，月初开盘指数116.97 点，

32、月末收于116.94 点，较月初下降0.03 点，跌幅0.03%；交易所国债指数较月初下降0.04 点，降幅0.04%。2月份，债券价格稳中趋降，各期限债券收益率有所上升，收益率曲线整体略有上移。五、股票交易情况年初以来，股票市场交易持续活泼，股指总体呈现震荡上扬走势。上证指数年初为2715.72 点，2 月末收于2881.07 点，上涨165.35 点，涨幅为6.1%。2月份，上证指数持续上行突破3000 点大关后，27 日出现近十年来单日最大跌幅，当日上证指数开盘3048.83 点，收盘2771.79 点，下跌268.81 点，跌幅8.8%，两市900 多只股票跌停，成交量也创历史天量，此

33、后，股指回调走稳，月底收于2881.07 点。本月，上证指数下跌95.64 点，跌幅为3.4%，股市交易量有所减少。3、% 2月份，居民消费价格总水平比去年同月上涨2.7%，其中城市上涨2.5%，农村上涨3.2%；食品价格上涨6.0%，非食品价格上涨1.0%；消费品价格上涨3.0%，效劳工程价格上涨1.8%。从月环比看，居民消费价格总水平比上月上涨1.0%。1-2月份累计，居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。从八大类别看，2月份，食品类价格比去年同月上涨6.0%。其中，粮食价格上涨6.8%，油脂价格上涨17.4%，肉禽及其制品价格上涨15.4%，鲜蛋价格上涨30.0%，水产品价格上涨3.

34、4%，鲜菜价格下降10.4%，鲜果价格上涨7.8%，调味品价格上涨3.9%。烟酒及用品类价格同比上涨1.8%。其中，烟草价格上涨1.1%，酒类价格上涨3.2%。衣着类价格同比上涨0.2%，其中服装价格上涨0.5%。家庭设备用品及维修效劳价格同比上涨2.2%。其中耐用消费品价格上涨2.2%，家庭效劳及加工维修效劳价格上涨7.1%。 医疗保健及个人用品类价格同比上涨1.4%。其中西药价格下降1.6%，中药材及中成药价格上涨2.5%，医疗保健效劳价格上涨2.5%。交通和通信类价格同比下降0.4%。其中，交通工具价格下降1.7%，车用燃料及零配件价格上涨10.0%，车辆使用及维修价格上涨3.0%，城市

35、间交通费价格上涨1.0%，市区交通费价格上涨3.2%；通信工具价格下降18.4%。娱乐教育文化用品及效劳类价格下降0.8%。其中，学杂托幼费价格下降1.0%，教材参考书下降0.9%，文娱费价格上涨3.0%，旅游价格上涨6.5%，文娱用品价格下降0.5%。居住类价格同比上涨3.7%。其中，水、电及燃料价格上涨1.6%，建房及装修材料价格上涨5.7%，租房价格上涨4.4%。二、房地产产业新政策1、建设部国税总局合力促物业税政策出台土地交易环节的税负近来被明确。建设部、财政部和国税总局最近接连发布的新规，对土地增值税、土地使用税的征收做出了严格规定，各地财税部门目前正抓紧出台有关城镇土地使用税税额幅

36、度调整方案，并将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。同时，房地产估价业标准出台，各地逐步开始清查房地产估价机构，以确保房地产交易环节的合理性、公正性。显然，国家将通过法律法规完善房地产交易环节和持有环节的征税体系。种种迹象说明，一直备受关注的物业税政策将在建设部、国税总局的“协力之下，出台时间可能要比人们预计的时间要早。1月25日，国家税务总局下发了?2007年全国税收工作要点?以下简称?要点?，其中将“研究物业税方案列入了2007年工作范围。而2月初，建设部部长汪光焘也在讲话中提到，将通过“有区别的税收政策遏制住宅盲目消费，即拟开征保有税。2月8日，央行货币政策委员会成员樊纲

37、在出席“2007年财经中国论坛时说，在土地供给越来越少，GDP持续增长的前提下，长期来说，房地产价格将随经济增长而增长。为了有效控制房价涨幅，樊纲建议有关部门尽快开征物业税。此外，建设部多名官员也在公开场合声称，拟开征保有税。目前，物业税虽然现在仍在探索之中，但是国务院之前已经表示，要下定决心稳定房价、完善税收，所以不管从物业税的内容还是制度等方面，都应该会有进一步的动作。国家税务总局下发的?要点?指出，今年要深化税收制度改革，其中包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点。物业税的模拟空转从去年就已开始，试点包括北京、青岛、沈阳等城市。因为房价问题多存在于大中城市和沿海城市，所以一般试

38、点城市都集中于此，但是试点不会太多。如果物业税真正推出，也将会先在这些试点城市展开。物业税是中国住房制度完善的关键一环。但是，政策的推出要慎重。现在试点城市仍然在空转，做进一步的经验总结，因为物业税的落实需要很多前期经验支持。而且，物业税落实的复杂性不仅表达在“空转上，它的落实还需要四个条件：确认权属，摸清房源，价格评估，以及一直存在争议的征收方式物业税到底该以累进税率征收还是按比例征收。物业税的制定方案目前有两套思路，一套是将所有关于房地产的税费全部加总到一起，统一交纳物业税。另一套思路是把主要几个税种统一到一起，被称为“大方案和“小方案。在物业税空转的同时，房源普查现在也在进行。房源普查有

39、两个内容，一是确认住房的权属，二是评估房子的价值。房源普查既是物业税落实的重要根底，也是一项一举多得的工作，征税只是其目的之一。2、国土资源部七查全国土地 遏制违法违规反弹 国土资源部近日部署应用遥感技术开展第七次土地执法检查。这是迄今为止国土资源部部署开展的最大规模的卫片执法检查。根据安排，2月底至6月底为地方自查阶段。国土资源部将于6月下旬开始对各省(区、市)卫片执法检查情况进行督导，10月上旬督查验收。这次应用卫星遥感技术对90个城市进行土地执法检查。这90个城市包括国务院审批土地的84个50万人口以上的城市。这次检查的范围是卫星遥感监测图片(简称卫片)反映的2005年10月至2006年

40、10月90个城市新增建设用地变化情况，主要检查卫片图斑所涉及地块的使用是否经过批准，是否擅自突破土地利用年度方案批准用地，是否擅自修改土地利用总体规划批准用地，是否违反国家宏观调控政策和产业政策批准用地，经批准使用的地块是否存在骗取批准、超占面积和擅自改变用途，土地违法是否通过动态巡查已经发现等。国土资源部还明确，对检查中发现的土地违法违规行为，应依据?查处土地违法行为立案标准?及时予以立案，依法严肃查处，公开调查处理一批重大违法违规案件，坚决遏制土地违法违规反弹的势头。国土资源部执法监察局负责人介绍，部署这么大规模的卫片执法检查，目的是认真落实党中央、国务院关于严格土地管理和调控的各项政策，

41、遏制土地违法违规，充分发挥土地供给的调控作用。3、中办国办通知:严控党政机关楼堂馆所建设 中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发了?关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知?，?通知?全文如下：近年来，各地区各部门按照中央的要求，在严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设方面采取了一些措施，取得了一定成效。但是，最近一些党政机关违规修建办公楼等楼堂馆所现象又有所抬头，且有愈演愈烈之势。有的违反审批程序，越权审批，擅自提高建设标准、扩大建筑面积；有的不注重建筑的使用功能和经济实用性，盲目攀比，贪大求洋，搞豪华装修；有的不惜贷款、举债，甚至挪用扶贫款、救灾款等专项资金修建办公楼等楼堂馆所

42、，群众反映十分强烈。党中央、国务院对此高度重视，明确要求采取有效措施，坚决刹住这股歪风，维护党和政府的良好形象。经党中央、国务院领导同志同意，现就进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题通知如下。一、充分认识严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设的重要意义严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设，是发扬艰苦奋斗、勤俭节约优良传统的具体表达，是加强党风廉政建设的重要内容，是密切党群干群关系、维护党和政府形象的客观要求。各级党委、政府和各有关部门要充分认识到，违反规定建设办公楼等楼堂馆所，追求和攀比办公场所豪华气派，是一种严重的铺张浪费行为，也是一种滥用权力的腐败行为。这种做法不仅浪费国家财产和资

43、源，加重人民群众负担，而且败坏党风、政风和社会风气，侵蚀党员干部的进取精神和效劳意识，危害党和人民的事业。同时还要看到，虽然我国的经济实力和综合国力在不断增强，但我国还是开展中国家，仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，全体人民的生活还不富裕，国家建设和开展需要办的事情还很多，必须继续发扬艰苦奋斗的优良传统，必须继续坚持勤俭办一切事业的方针。各级党政机关和领导干部要牢牢把握立党为公、执政为民的本质要求，始终牢记“两个务必，全面加强思想作风建设，带头弘扬新风正气，坚决抵抗贪图安逸、追求享乐等不正之风，为全社会做好表率。二、严格审批党政机关办公楼建设工程所有新建、扩建、迁建、购置、装修改造党政机关办

44、公楼工程，必须严格履行审批程序。根据有关规定，中央直属机关办公楼建设工程经中央直属机关事务管理局审核同意后，由国家开展改革委核报国务院审批。国务院各部门办公楼建设工程，总投资7000万元以下(含7000万元)的，由国务院机关事务管理局征求国家开展改革委意见后报国务院审批；总投资7000万元以上的，经国务院机关事务管理局初审后，由国家开展改革委核报国务院审批。中央和国家机关所属事业单位办公楼建设工程，一律报国家开展改革委审批。其中，使用中央预算内投资7000万元以上的，由国家开展改革委核报国务院审批。省(自治区、直辖市)及方案单列市党政机关办公楼建设工程，一律由国家开展改革委核报国务院审批。省直

45、厅(局)级单位和市(地、州、盟)、县(市、区、旗)党政机关办公楼建设工程，由省(自治区、直辖市)人民政府审批。市(地、州、盟)、县(市、区、旗)党政机关直属单位和乡镇党政机关办公楼建设工程，由市(地、州、盟)人民政府(行署)审批。地方各级党政机关直属事业单位办公楼建设工程的审批程序，由各省(自治区、直辖市)人民政府规定。今后一律不再审批党政机关新建、改扩建包括培训中心在内的各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设工程，也不得安排财政性资金用于部门、地方所属的现有这类设施或场所的维修改造。各级党政机关要积极推进所属接待设施或场所经营管理的社会化进程，实现与所属部门彻底脱钩。三、从严控制

46、党政机关办公楼建设标准党政机关办公楼建设必须表达庄重、朴素、实用和节约资源的原那么。办公楼面积标准要严格按照原国家计委?关于印发党政机关办公用房建设标准的通知?(计投资1999 2250号，以下简称?通知?)的规定执行。办公楼主入口不得设置大门厅，门厅高度不得超过两层楼高。各级领导干部办公室的使用面积，要严格控制在?通知?规定的标准内。不得在办公区域内，以任何理由建设阶梯式和有舞台灯光音响、舞台机械、同声传译的会堂、报告厅、大型会议室。建筑物内不得设置阳光房、采光中厅、室内花园、景观走廊等。党政机关办公楼不得定位为城市标志性建筑，外立面不得搞豪华装修，内装修要简洁朴素，办公设备的配置要科学实用

47、。电梯、采暖、空调、供配电、弱电等设备以及各类建筑材料均应选用高效、节能、环保的国产产品。凡新建、改扩建的，必须严格执行?公共建筑节能设计标准?，建成后应进行建筑节能测评，凡达不到建筑节能标准的，不得进行竣工验收备案。党政机关办公楼建设必须符合土地利用和城市规划要求，从严控制用地规模，严禁超标准占地、低效利用土地，不得占用耕地，不得配套建设大型广场、公园等设施。同时，要积极创造条件盘活行政事业单位办公楼存量资源，增加存量供给。对办公用房确有困难的，应首先考虑从现有党政机关办公用房存量中调剂解决；确需新建、改扩建的，应打破系统、部门之间界限，实行集中建设。要充分发挥限额设计在控制投资和建设标准方

48、面的作用，坚决控制党政机关办公楼工程造价标准。党政机关办公楼单位综合造价(不含土地有关费用及市政配套建设费)，省(部)级不得超过4000元/平方米，市(地)级不得超过3000元/平方米，县(处)级及以下单位不得超过2500元/平方米。在不超出上述限额的前提下，各省(自治区、直辖市)可根据本地实际情况制定党政机关办公楼单位综合造价标准。凡超出规定标准的，投资主管部门一律不得受理。除明显物价上涨以及国家政策性调整、自然灾害等不可抗力因素外，经批准的初步设计概算一律不得突破和调整。四、标准党政机关办公楼建设资金来源和管理方式 党政机关和财政全额拨款事业单位办公楼工程建设投资，统一由政府预算内投资安排

49、，不得使用银行贷款，不得接受任何形式的赞助或捐赠，不得搞任何形式的集资或摊派，不得向其他单位借款，不得让施工单位垫资，严禁挪用各类专项资金。土地收益和资产转让收益要按照有关规定严格实行收支两条线管理，不得直接用于办公楼建设。差额拨款和自收自支事业单位使用行政事业性收费等财政性资金建设办公楼的，在申报工程时要出具财政部门对使用行政事业性收费等财政性资金的审核意见。 加快推进党政机关办公楼建设工程代建制试点工作。逐步推行由专业化工程管理单位组织实施工程建设、建成后移交给使用单位的建设管理模式，不再由使用单位自行组织建设。 投资和规模较大的党政机关办公楼建设工程，投资主管部门应对工程施工图进行复核，

50、对不按初步设计和投资概算批复要求编制的施工图，建设和设计单位必须按要求进行修改。在工程实施过程中，有关部门要加强监督检查，使用单位不得随意干预。工程建成交付使用前，由纪检监察机关、审计、财政和投资主管等部门组成联合检查组，对工程的建设规模、标准、投资、资金来源进行全面检查。 五、全面清理党政机关办公楼等楼堂馆所建设工程 各地区各部门要对近年来修建党政机关办公楼等楼堂馆所情况进行全面彻底的清理。对清理中发现的问题，要根据不同情况分别作出处理。但凡违反规定拟建和在建的办公楼等楼堂馆所工程，必须坚决停建或缓建；但凡没有按规定履行审批手续，擅自建设的办公楼等楼堂馆所工程，一经查实，要予以没收；但凡超规

51、模、超标准、超投资概算建设的办公楼等楼堂馆所工程，要视具体情况作出腾退超标准面积或全部没收、拍卖处理。对招标交易单位不按批复规模、标准受理招标的，有关部门要责令其停业整顿，并追究直接责任人和主要领导人员的责任；对设计单位不按批复规模、标准设计的，有关部门要依法给予其行政处分，并禁止其承接政府投资工程的设计业务；对工程未按批复规模、标准实施，监理单位未及时制止并向投资主管部门报告的，有关部门要依法给予其行政处分，并禁止其承接政府投资工程的监理业务。 六、建立健全相关制度和监管机制 各地区各部门要结合实际，抓紧制定相关制度和实施方法，并切实加强领导，严格落实责任制，确保本通知精神落到实处。投资主管

52、部门要进一步完善审批程序，建立健全审批责任制和内部监督机制，对违规审批等行为要严肃处理。财政部门要严格公共财政支出管理制度，增强预算透明度，对于未经有关部门审批的办公楼建设工程一律不下达财政预算，把党政机关办公楼等楼堂馆所建设预算支出情况作为政务公开的重要内容，主动接受社会监督。建设部门要加强党政机关办公楼等楼堂馆所设计概算、施工预算编制的管理和工程造价标准的制定工作。审计部门要加强对党政机关办公楼等楼堂馆所建设工程的审计监督。纪检监察机关要加强对党政机关办公楼等楼堂馆所建设的监督检查，坚决纠正和查处各种违规违纪行为，对有令不行、有禁不止的，要依照有关规定给予直接责任人党纪政纪处分，并追究有关

53、领导人员的责任。 本通知所称党政机关，包括党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关。工会、共青团、妇联等人民团体以及各级党政机关派出机构和直属事业单位适用本通知。国有和国有控股企业参照执行本通知。4、国土资源部下达2007年全国土地利用方案 国土资源部日前下发通知,将?2007年全国土地利用方案?下达地方执行。该方案中,新增建设占用农用地与耕地量与去年持平。 通知指出,各地要深入贯彻国发200631号文件精神,进一步发挥土地利用方案的调控作用。在严格控制农用地转用的同时,严格控制新增建设用地总量;在强化方案对用地审批调控的同时,强化方案对实际用地的调控;在强化方案执行过程监管

54、的同时,加强方案执行结果的评估考核。 通知要求,各地要统筹安排土地利用方案,促进经济社会又好又快开展。在坚持建设用地总量控制的前提下,根据区别对待、有保有压的原那么,科学合理安排土地利用方案。要区分轻重缓急,优先保障重点根底设施和产业政策鼓励开展的建设用地需要,促进行业协调和产业结构优化;要按照构建社会主义和谐社会的要求,积极为民生工程建设提供用地保障,推动和谐社会建设;要结合新农村建设的部署,支持农村交通、水利、义务教育、医疗保障等方面的根底设施建设,统筹城乡开展。 通知强调,各地要强化实施管理,确保土地利用方案有效执行。要严格控制新增建设用地总量,凡不符合规划、没有用地方案指标的,不得批准

55、用地,杜绝超方案批地、用地;要加强对建设用地结构和方向调控,认真落实新修订的禁止类和限制类工程用地的规定,切实控制工业用地,禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企业事业单位新建培训中心等工程用地。 通知要求各地尽快分解下达土地利用方案,并及时报部备案。方案报备时,要根据批次用地审批方式改革的要求,对国务院批准土地利用总体规划的城市,应将中心城市的规划建设用地范围内新增建设用地方案单独列出,作为部审查农用地批次转用的依据。 通知还要求,各地要按照以实际新增建设用地面积作为方案考核依据的要求,进一步完善方案考核体系,加强方案执行情况的评估考核。 三、政策解读1、土地增值税的清算对房地产

56、企业的影响2007年1月16日，国家税务总局公布一份通知?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%-60%的土地增值税。之前全国各地土地增值税根本都采用预征收制，这次通知细化了清算方法，可操作性更强，房地产行业土地增值税将从“预征转向“清算。对于房地产开发企业，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会受到一定影响。2、物业税的开征是否可降房价在“两会审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案。由此，被称为是房地产业开展“稳定器的物业税正式被纳入了公众的视野之中。“研究开征物业税的实施方案促进我

57、国房地产开展稳定、平衡房地产投资性需求和保障性需求的有效手段之一。但是，近期的“两会中代表及委员们的争论逐步转向了物业税是否可降房价的焦点之上。与房地产相关的议题，无疑是今年“两会的重要内容，而物业税成为与房地产息息相关的重要内容。种种迹象说明，一直停留在想法阶段的物业税征收，似乎有望在今年破题。实际上，自2006年初开始，6城市对物业税征收进行了试点。虽然仍处于“空转阶段，作为试探性的政策，一旦取得较理想的成果，全面推开也就为期不远了。一旦物业税开征，三个方面的影响将是显而易见的。首先，是增加房产持有人的“持有本钱，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。当前，有不少人利用资金

58、优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。同时，征收“物业税后，政府靠卖地补充财政支出的动力将减弱，会在一定程度上降低新购置的土地本钱，使新开发的住宅本钱降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创，有望使短期内房地产市场的供给和需求发生较大变化，同时还会在一定程度上改变我国城市居民的住房消费习惯。其次，可有效提高房地产资源的利用效率。“物业税的税收可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，防止业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。再次，会使住房消费习惯改变。在我国当前人均GDP1000美元的阶段，城市住房消费已经到达了中等兴旺国家的水平，其原因就在于持有不动产没有税收本钱，住房消

59、费倾向于大户型，征收物业税后会使小户型住宅受到追捧。2004年以来，中央政府相关部门出台了不少措施调控房价，然而去年70个大中城市房屋销售价格还是上涨了5.5%。物业税真能“药到病除，解决房价增长过快的问题吗？两会热议的焦点逐步转向了这里。然而，对于大多数购房者来说，除了关心物业税究竟如何征收外，对物业税会给房价带来什么影响更是关心。在物业税与房价关系上，依然是两方观点鲜明。物业税是个人持有住房所交的税。一般来讲，个人交税有三大制度，即消费税、个人所得税、物业税。从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价也可以降下来。中国住房如果仅仅是消费需求的话，价格就不会

60、增长这么快了。但不同观点那么认为，物业税对房价的影响甚微。虽然短期内会有抑制，但根据以往经验，从长远来看，不存在开征物业税房价就会下降的规律。 今年的国家财政预算报告，明确提出要“研究开征物业税的实施方案。银联信根据代表委员以及业内专家的观点分析认为：物业税的开征还存在着诸多悬念，而且如果开征物业税也未必能使房价下降。从近些年来的开征物业税的背景来看，“开征物业税的提法早在五年前就出现在中央文件里。从提出“对不动产开征统一标准的物业税到现在的“研究开征物业税的实施方案，已历时五年。然而，从目前的情况来看，物业税的开征至少面临着很多方面的难题，加上现在对物业税的界定都还未明确，还存在很多争议，因