BIM在商业地产项目中的实践

1、瓣BI稗M白在商业地产项目中佰的实践1项目概况肮上海证大房产是证笆大集团房地产业务扒的旗舰公司，也是柏香港主板的上市公伴司。公司专注于开百发和管理优质住宅班和商业地产项目，邦目前已成功开发了碍上海喜玛拉雅中心捌和大拇指广场等优把秀城市综合体项目板。袄南京证大大拇指项跋目是证大房产大拇拔指商业地产品牌在懊南京的延续和升级把。项目地块位于南矮京南站东南方向，瓣项目占地总面积班为隘93 526.4阿m鞍2按，规划总建筑面积隘约霸628 835.哎4m扳2颁，采用了 HYPERLINK /哀BIM爸技术，这也是该技百术在公司大型商业伴综合体项目中的首八次应用。啊南京证大大拇指项傲目效果图办2 HYPE

2、RLINK /把BIM俺应用实践蔼该项目 HYPERLINK /矮BI爸M唉技术癌的实施需要从三个搬层按面矮佰稗规划层、实施层及安保障层进行。胺南京证大大拇指项百目版BI扮M白三层框架图扮规划层主要解决项柏目应用的目标和规疤划，目标设定项目瓣或者公阿司班BI蔼M癌应用的方向，规划瓣解决达到目标的实袄施步骤，规划层需啊要公司或者项目管哎理层设定并一致通伴过。实施层主要定案义的是项目实施过靶程中伴的扒BI懊M百应用方式及方法，叭可艾由摆BI绊M哎执行团队制定并报哀公司或者项目管理稗层审核通过。保障斑层主要定义的是项啊目应用过程中需要班提供的相关条件，矮保障层设定的内容胺需要公司或者项目敖相关管理团

3、队审核爸。霸2.1 BI败M蔼应用目标盎应用目标的制定对熬于办BI爱M八在项目上的应用至八关重要，关系扳到啊BI半M肮应用的全局和预期熬的价值评估。目标稗需要遵啊循捌SMAR唉T败原则，并作埃为颁BI暗M吧在项目应用的基本碍出发点，所败有BI扮M柏活动，包括应用点安的制定、服务商的拌选择、合同的制定敖等都需要在目标的耙指引下完成。目标熬制定也需要考虑项奥目的重点、难点和胺公司管理流程等。背目标制定完成后，氨在公司和项目层次白，相关人员均应明懊确隘BI半M翱应用目标。本项目板依据公司特点和项隘目重点、难点，运挨用 HYPERLINK /邦BI背M安技术艾针对设计、施工和捌成本管理均制定了绊相应的

4、目标要求。奥2.2 BI巴M摆应用规划昂BI挨M肮应用规划需要结合稗项目实际工期和公傲司发展要求来制定斑切实可行的步骤计耙划，与此同时，每胺一步需要具备的条翱件和达到的目标均般需要明确。对于新绊开澳始奥BI坝M办应用的项目或者公笆司，首先需要解决柏的问题是基敖于八BI把M澳的工作流程问题。癌流程制定的基本目伴标是让公司或者项安目相关参与方知道鞍在什么时间做什么氨事情，做到什么程敖度。基懊于伴BI八M把的流程制定需要在爸公司现有流程的基扮础上梳理，流程的安梳理需依据目标展开相应的实施活动盎，活动应该包括主芭要事件、事件的前按提和假设、实施流唉程、工作程序、相案关角色在本事件上矮的职责及事件完成败

5、的交付物和标准等捌。搬南京证大大拇指项跋目是本公司第一个扳应耙用碍BI斑M摆的大型商业综合体澳项目，为了给公司搬积累更多敖的袄BI半M巴项目管理经验，本百项目要拜求笆BI肮M敖顾问方依据证大公笆司内部的管理流程凹和现状，在充分调笆研和访谈的基础上蔼制定项目级别的咨啊询报告，同时结合吧证大公司的特点，岸基于总部管控的出发点制定各项目应瓣用艾BI矮M摆的参考标准。版BI伴M懊咨询报告目录职责分工和流程图扒2.3 BI佰M斑辅助设计霸在设计阶段颁，艾BI奥M白应依据不同的项目伴特点和项目各阶段邦的困难制定相应的霸应用点翱。氨BI百M阿建模是重要的基础皑工作，模型必须要邦灵活应用才能产生阿价值，因此，

6、不同昂阶段的工作重点是把如何应用模型。鉴瓣于南京大拇指广场案项目体量大、功能坝布局变化快的特点澳，在扩初阶段建立按了面积模型，动态柏跟踪各栋各层的建澳筑面积，如下图所袄示。面积统计报告版本项目由于层高比安较低（地下板室绊3啊层，其百中白B案2爱层傲3.5俺m百，柏B敖3澳层爸3.7哎m袄，地上部分最低层澳高爸为爱3.15般m背），空间比较紧张氨，在整个设计阶拜段靶BI板M案的重点研究任务除邦了碰撞检查和管线班综合之外，就是净扳高复核。从扩初阶扳段的主要路由和干安线，到施工图阶段八考虑施工过程中的安喷淋头及检修空间皑等巴，摆BI霸M矮在设计阶段围绕净芭高检查快速建立和蔼更新模型，核查并笆反馈给施

7、工图设计吧团队。扩初及施工佰图早期办，白BI板M岸团队将模型复核的敖净高分区域呈现给挨设计方，这样施工跋图设计方在收到说跋明之后能够快速地霸定位问题和危险区澳域，并在总体原则皑上进行区域协调，昂避免从一开始就陷奥入解决局部单个问白题的泥潭。懊净高区域分析定位伴图笆施工图阶段，安排靶施工总承包商敖的捌BI胺M扳团队和机电安装团坝队参与进行设计阶爸段的管线综合，提按出机电安装上的相暗关要求绊，拜BI敖M搬团队对这些要求进靶行合理采纳并在模碍型上进行综合排布把，将排布好的结果白依据施工图纸反馈坝给施工图设计方。奥经过多轮的建模、跋复核、反馈和调整笆之后，至施工图出颁图阶段，地下室复版杂区域和公共走道

8、罢的净高在管线综合拌调整后均满足要求爸，下图暗是柏BI班M绊配合设计方进行局柏部管线和路由优化八调整笆后局部净高隘由皑3.0m邦提升翱到按3.1稗m稗的截图。版净高分析和调整前摆后对比图隘本项目另外一个重伴点和难点就是幕墙唉部分。幕墙除了本啊身的形体复杂，优巴化技术难度大之外邦，在设计时还需要案考虑幕墙与主体结败构及幕墙与屋顶机啊电等的碰撞，下图拌是幕墙玻璃翼与顶凹层楼板的碰撞报告捌。把幕墙与主体结构碰敖撞报告颁大拇指项目一期整熬体的模型图如下图百所示：百一败期稗BI碍M翱模型外部漫游视频叭的截图坝2.4 BI阿M疤配合招投标澳本项目的招投标是蔼项目进展的大事之背一，但由于工期紧凹，整个招投标

9、的实霸际发生时间为一个佰月左右。如果在一皑个月的时间内，要巴求投标方对项矮目癌BI吧M皑施工阶段的应用做拔一次汇报，一方面氨这么短的时间内很胺难看到实施的实际扒效果，通常情况下盎投标方会在短期内隘借用内、外部资源绊，集中突击以满足鞍招标方的要求，这袄样的结果可能没有笆办法如实反应投标颁方在正常工作速度艾下真实的工作水平百；另一方面，业主盎内部团队在短期内爱增加了评标的工作疤量和难度。基于这版样的考虑，本项啊目按BI笆M鞍配合招标提出了事耙前进行两轮考察的板办法。搬（昂1伴）第一轮般：扒BI熬M凹开放式问卷与考察懊该阶段，首先制定敖一系列开放式问题捌并要求在规定时间般内汇报。问题的制挨定要结合本

10、项目未唉来佰BI碍M熬将要解决的重点和柏难点问题提出，并懊充分考虑本项目的澳发包体系和本公司肮的管理体系。所有版的书面作答内容要矮求结合项目案例，啊而不是空洞地来自皑于互联网的拷贝版挨。在第一轮汇报完霸之后，选取有代表敖性的项目，到项目八现场参观考察。考安察的重点既包笆括斑BI跋M稗工作本身，也包括版实际项目的管线排霸布等关百乎罢BI翱M澳应用结果的内容。芭（搬2澳）第二轮：项鞍目稗BI捌M爱实际应用能力考评啊该阶段针对项目图埃纸的现状，围绕本柏项扒目岸BI肮M班的应用制定可操作稗性强的考评办法。澳本项目考评时利用矮扩初阶段的图纸进矮行了建模、土方施办工模拟、混凝土算笆量及结合模型评估斑地下室

11、净高的要求岸等多种考核方式。百考核过程中，考核俺标准和执行办法必拔须在公司内部审核叭通过，所有考核必半须本着公平公正的笆基本原则作把为白BI鞍M罢的出发点。考核的颁目标在于挑选出合扮适的能够胜任的投扮标单位，因此对考熬核结果需要关注相斑对排名，最终的相碍对排名在招投标的肮实际发生之前完成败，这样既能体摆现班BI瓣M疤专业的主张，也不案影响招投标时间，白投标单位也有更多啊的时间关注施工技敖术和商务条件。皑当所有单位都基于袄同样的要求完成汇按报后，每家单位的白实力和水平显露无爸疑，因此，最终的邦结果在公司内部很霸容易达成一致。当摆然，每家公司绊的岸BI敖M哀应用实力也可以通坝过多种角度去反应扮，比

12、如地下室混凝把土算量的总量，本板项目聘请的投资顾碍问公司基于同一版芭施工图（二矮维矮CA半D吧图纸）按照传统方盎法进行了算量，把蔼该量作为基准量去稗评估每家的算量（安尤为重要的一点是袄，该基准参考量是叭公司成本控制条线昂认可的），然后以隘此基准量去衡量每家投标单位从模型笆里面提取的混凝土办量。在考核方法制般定之初，对于各家哎的混凝土总量是否蔼准确，笔者作为规笆则的制定者也没有懊把握，最后的结果叭显示，有两家单位懊地下室的混凝土总阿量在误胺差耙1捌%瓣以内，这样的结果扮也超过了笔者本人哀的预期。由于混凝凹土的基准量是获得邦公司内部成本控制坝条线认可的，那稗么哎“捌3疤家单位的算量结果岸在碍5吧%

13、拜的误差范围癌内碍”袄这一结果也大大增爸强了公司内部成本控制条线拔对佰BI胺M邦算量的信心。绊2.5捌昂设计阶段靶的唉BI绊M靶应用对施工阶段的懊思考傲本项目在方案阶段办就已经确定扮了皑BI疤M奥应用的方向，从节板约资源、提高效率把和缩短整体工作时俺间的角度，提出了摆设计阶段碍的版BI鞍M隘模型传递并应用于笆施工阶段的基本要罢求，因此，设计阶岸段的模型规划需要埃进一步考虑施工因案素。首先从建模方拌法上提出了模型按凹照楼层及专业拆分蔼的要求，如下图所矮示，这样做可以保班证施工阶段的模型癌能够按照专业和楼板层提取。疤同时，在构件的建耙模方法上进行了统百一，而且按照施工熬的要求建模，如墙敖、柱按照楼

14、层建立班，梁按照跨度建立佰，楼板按照分割区按域建立。有了统一伴的规则和方法之后扮，基本能够保证设跋计模型传递给施工奥模型的大方向。另霸外，在实际操作过爸程中，在设计阶段拜充分考虑施工因素熬，定期安排总承包颁商艾的巴BI邦M稗团队对设计阶段的瓣模型进行审查，充矮分考虑施工安装对疤设计阶段的管线综拔合提出的要求。业袄主可针对总承包提隘出的合理化建议，八要求采纳甚至更改叭设计阶段的模型。3小结败本项目目前施工图皑设计阶段已经接近俺尾声，施工阶段袄的拔BI把M拌相关工作正在有条奥不紊地展开，施工暗阶段的应用尚未正翱式开始。根据近半蔼年柏的霸BI癌M敖实践，笔者将商业颁地产项目百的鞍BI瓣M阿实践经验总结为如昂下几点：袄（班1