黄石市房地产市场调查分析报告

1、天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632黄石市房地产市场调查分析报告目 录黄石概况 市区住宅开发量 楼盘空置率情况房地产版块分布情况在建楼盘情况综合分析 黄石概况 黄石市位于长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，也是我国沿江开放的重点城市，全市总面积为4360平方公里，人口总数为248万，黄石市区人口为80万左右。黄石为中型重工业城市，也是基础工业城市，其有上市公司10家。经过多年的发展，全市已形成以医药、建材、电子、水泥、服装等为重点，全方位、多层次对外开放格局。到2001年底，累计批准外商投资企业已达到238家。随着近年全

2、国二次置业的高涨，黄石的房地产业也得到了迅猛的发展，黄石的房地产开发公司发展到83家。市区住宅开发量 近两年黄石市政府加大了四个城区房地产开发量，在2003年住房开发量达到70余万平米。从政府相关部门得知：市中心将有四个大型片区进行拆迁，拆迁后不建成住宅，引进外资开发为商业区，拆迁后政府将以货币或以实物的形式对拆迁户进行补偿，这无疑加大黄石居民的购买力，为开发商进入黄石房地产市场创造一个契机。楼盘空置率情况 我司经过细致的市场调查得到以下数据供参考，通过对宏达居住小区、亚光新村等几年前就以竣工楼盘的调查分析，结合政府部门提供的信息,初步得出黄石目前竣工三年以上楼盘空置率3%。居民人均住房面积为

3、12.5 M2/人。（楼盘空置率中不包含企业的集资建房。）由此得出黄石市居民对住宅消费热情指数较高，市场潜力是比较巨大的。房地产版块分布情况黄石市的房地产板块分布为四个片区，其中包括：团城山、老虎嘴、石榴园、颐阳路中心城区地块；各板块间的差异化不大，楼盘居于普通，无大型的社区，开发商的规模也可见一斑。在建楼盘情况 黄石市主要在售楼盘情况如（下表1）：物业名称及位置物业各项指标物业销售情况备 注顺佳花园位置：湖滨西路与师院路交界处，总用地面积28000平方米，总建筑面积48000平方米，容积率1.72总共15栋，500户价格：960-1000元/M22002年5月开建，到今年8月销售率95%以上

4、小区规划较混乱，外立面效果差，质量存在较大的问题。天方百花园位置：湖滨路与延安路交汇处总占地面积12.23万平方米，总建筑面积20.9万平方米，容积率1.7总共由29栋多层和2栋小高层住宅楼价格：1308-1400元/M2一期五栋从2000年开始至今，总198套，售120套销售率60%小区规模及小区形象在黄石首屈一指，其中150平方米大户型热销，而小面积户型销售情况不太理想华维湖滨花园位置：颐阳路与湖滨大道交界处三 栋住房已销售一空，尚留几间店铺华维房产在团城山附近购地245亩1.01亿长龙黄石形象位置：湖滨大道45号（京华路口正对面）总占地面积总共由三栋高层的建筑组成价格：1480-1800

5、元/M2总共160套销售率达到70%比肩深圳水准，复兴黄石光荣立志打造成为黄石形象工程金翌豪庭总占地面积总共由三栋高层商住楼组成价格：1660起价总共150余套写字楼已售空住宅销售率70%为您找回家的感觉天人合一自然美景，高尚生活引领主流冶钢集资房位置：湖滨大道总占地2公倾占地面积40000M2 由10建筑组成价格：75M2以内740/M2，超出面积950/M2 2002年8月1 日开工总300多套已基本售完属单位集资房，物业素质较差铁路集资房位置：湖滨大道属于内部发售百嘉苑位置：武汉路和芜湖路交界处总占地2273 M2 总建筑面积13000 M2价格：1750/M2总15层总50套，销售率5

6、7%鼎鑫广场位置：黄石大道与华新路口交汇处总占地六亩价格：1400-2000多/M2总130套，售33套青龙大厦位置：团城山开发区，杭州西路。建筑面积15000平米12层写字楼和住宅价格：住宅1300-1358/M2写字楼1400/M2总42套，还剩少量写字楼剩两层大可大厦位置：团城山开发区，市教育局右侧，南临杭州西路。总面积35000平方米价格：1600-1750/M2写字楼价格2000-6000/M2总48套，售12套小区住宅售完武夷花园位置：杭州西路与新区一路交汇处由5栋多层组成价格1300-1480/M2店面价格6800/M2销售率80%分析：此在售楼盘中以顺佳花园与天方百花园的地理位

7、置相对偏一些，而此两个楼盘又与开发商委托调研的项目地段较为接近，不过地理位置相对开发商的楼盘位置又要好些。销售情况（表2）：分析：黄石市在建楼盘销售率约为71%（但这些楼盘大部分处于黄石市中心地段）通过计算所有中心区在建楼盘均价为1548元/M2，其中以150 M2 以上大户型较为畅销综合分析 卖方市场分析：我司认为黄石现有房地产开发项目规模不大，前两年所建的一些楼盘如：亚光新村、宏达小区、华维住宅小区尽管销售状况良好，但早已售完不予考虑。而目前在黄石市在售楼盘中，不管从工程质量还是户型、配套设施、物业管理都存在很大的问题，但是销售情况较好，价格也处于上升阶段，这标志着黄石市的房地产业还处于初

8、级阶段，十分不规范。比如：已建成的顺佳花园楼盘，外立面视觉效果较差，工程质量相对不太放心，小区配套设施十分不完善，而且小区内的附属建筑住房可自搭自建，规划较乱。我司还调查了几个楼盘的准业主，据他们反映，如顺佳花园，前期的效果图视觉效果很好，但在楼盘整体完工之后，其工程形象却大打折扣，这样一来严重损害了楼盘的社会形象，为后期开发和开发商形象造成极坏影响。又如天方百花园前期产品定位不够准确，广告推广没有针对性，脱离客户实际情况，导致楼盘销售情况欠佳。我司通过细致的市场调查，对黄石的房地产开发得出以下几点结论：一、这里没有完善的社区，这里的房屋一般存在以下几个问题：1、外立面的视觉冲击很差，小区形象

9、不美观，很多楼盘还是以前老式的建筑模式，没有引入先进的花园住宅理念，尚处于原始的阶段。2、宣传存在虚假情况，很多小区广告上面的效果图效果不错，但是实际上情况却有很大偏差，对消费者心理造成不信任的态势。3、物业管理差，小区清洁，维护，治安等均存在严重的问题4、很多建筑质量差，整个居住空间分区不合理、采光、通风十分不理想，户型设计十分不合理，房间的功能分区不明确，业主生活环境、质量不尽如人意。5、没有完整的社区规划，没有尚具规模及高档次的景观，社区配套不完善。二、当地房地产价格差异较大，一般低档住房在1000以下，中高档一般在1800左右，且价格尚处于上升阶段.三、各个楼盘的推广力度不够，各楼盘差

10、异化营销力度不大，特色不够鲜明，包装手法落后，冲击力不大。广告盲目追赶潮流，脱离市场现状。没有贴近消费者的心理及接受程度，造成楼盘形象高高在上，却又无人问津的尴尬局面。买方市场分析：一、黄石市消费者调查分析：我司对黄石市的消费市场进行了大量的问卷调查，在有效的231份调查问卷当中，具体情况如下：1、收入：2、物业类型：3、选择户型：4、购房用途：5、考虑因素提及率：根据前面对市场的整合分析，我司认为黄石市房地产市场的潜在客户主要是以下几类：因为这里属于重工业城市，国营企业特别多，现在属于国营转型的特别时期，下岗职工特别多，很多职工被迫转入第三产业，收入相当低，对于这部分人群来说，他们暂时没有能

11、力改善住房条件。在上班族中，国企因为效益原因，职工收入一般在8001000元左右，他们一般趋向于购买面积在80100平方米，总价在68万的房，因为物业的客观因素，他们大多也就选择多层住宅，户型也在2或3房。处于中高等收入的人群也占相当一部分，他们大多为企业或政府中高领导层，他们不论在档次还是层次上都有相当的消费水平，主要是因为他们存在一部分的灰色收入。小私营业主，他们的收入水平一般都在较高水平。二、已购房客户分析：由于老城区的拆迁和政府相关政策的出台，黄石市居民逐步从工厂集资房转变为购买商品房，但是由于黄石市房地产市场发展相对滞后，现有楼盘存在着诸多不足，通过对已置业居民的调查，我们发现已购房

12、客户对黄石市现有的楼盘十分不满，主要表现在以下几个方面：现有楼盘的素质不高，没有达到他们的期望值，尤其对楼盘的环境和物业管理存在着较大的不满。对现有楼盘的价格不满，由于黄石市的特殊情况，居民收入不高，所以客户对价格的承受能力不高，过高的物业价格大大影响了了他们的购房热情，即使已购住房，他们仍十分不满。现有楼盘存在较大的虚假宣传，这对消费者心理造成了极坏影响，严重损害了开发商在消费者心中的信誉度。对现有楼盘的户型和景观规划不满，这两项素质的好坏直接关系到业主的居住生活质量，所以这两项指标的欠缺引起了业主的强烈不满。三、潜在客户分析（附： 黄石市民收入阶层表）单位职业基本收入水平(元/月)隐性收入

13、购房消费指数备注学校普通教师1500管理人员1800有银行储蓄员8001000管理人员1500有医院医生25003000有护士10001500管理人员5万6万年薪有机关一般职员8001000中层管理1500有财税高层管理年薪有一般职员1000管理人员15001800有大型国企普通职工7001000中层管理13001800有高层管理年薪有下岗职工500服务行业一般服务员300500资深服务员700800特殊服务员15003000有中小私营主私营主30万/年100万/年个体小商贩流动400600个体经营户沿街5000/年100000/年分析：从表中不难看出，黄石的主力购房群体应集中在：学校、医院、银行、机关、财税系统、大型国企的中高层管理人员、这部分人员的工资收入水平较稳定另外还有一定的隐形收入，他们的购房指数相对较高；另外一个群体为：中小型私营主、个体经营户，这部分人的收入比较灵活，可支配的资金相对宽松，他们也是购房群体中比较活跃的一块。他们的消费心理主要表现为以下几点：渴望良好的居住环境，对于社区有着十分强烈的向往和好感。倾向于100左右的二、三房， 对价格的反应是很敏感，他们当中相当一大部分人置业的首要考虑因素就是价格。特别厌烦路边散发