资产评估教学课件：第1章 总论

1、资产评估Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.2主要内容第1章：总论第2章：资产评估基本方法*第3章：机器设备评估第4章：房地产评估*第5章：无形资产评估*第6章: 流动资产评估第7章: 长期投资评估第8章:企业价值评估*第9章: 资产评估准则与行业管理第10: 资产评估报告书Copyright 2015 Yongchang Wei. All rights reserved.3参考资料教材:中国资产评估协会.资产评估.经济科学出版社.2012参考资料: 1汪海粟. 资产评估,第2版, 高等教育出版社。 2姜楠. 资产评估学,第2版,东

2、北财经大学出版社,2012学习建议怎样学好资产评估？Copyright 2015 Yongchang Wei. All rights reserved.4 关注市场行情信息、国家政策、法规。 扩展知识面：产业经济学、金融学、会计学等。 提高学习深度：课外阅读、学会做研究。 Copyright 2015 Yongchang Wei. All rights reserved.第一章 总论Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.6第1节 资产评估的定义阿里巴巴上市估值问题 2014年9月16日，阿里巴巴在美国上市，创下美股史上最大IPO，阿里

3、巴巴9月8日首次公开发行(IPO)以招股价区间的上限68美元定价，以此招股价估算，即将上市的阿里巴巴市场估值将超过1680亿美元。Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.7第1节 资产评估的定义加多宝与王老吉的品牌争夺战Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.8第1节 资产评估的定义卖方资产买方资产评估机构确定在某一时点的公允价值.等价交换原则简单商品交换早期的资产评估市场经济条件下的资产评估应用领域: 解决商品交易抵押贷款企业并购与联营财产税的征收等涉及部门:政府部门企业金融及

4、保险产业利益相关者。Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.9第1节 资产评估的定义资产评估的概念 资产评估就是由专门的机构和人员，依据国家法律法规和资产评估准则及相关资料，根据特定目的，遵循适用的原则及程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对被评估资产的价值进行评定和估算。评估主体评估客体评估依据评估目的评估原则评估程序价值类型评估方法评估假设评估结论基准日定义评估要素Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.10第2节 资产评估的种类与特点资产评估种类 按资产评估的工作内容

5、划分:评估：正常情况下的评估。评估复核：对其他评估师出具的评估报告进行评判分析的行为和过程。评估咨询：对评估物的利用价值,利用方式和利用效果的分析和研究等。Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.11第2节 资产评估的种类与特点资产评估种类 按与评估准则的关系完全资产评估：完全按照评估准则或规定进行的评估。限制性资产评估：未按照评估准则或规定进行的评估。第2节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.12资产评估的特点：现实性 武钢1995年6月30日开始评估

6、，把这一天作为评估基准日，实际上花了三个月才把资产评估完。现实性讲的就是这个价值基本上是以1995年6月30日为基础来做的价值，不要理解为评估报价的那一天的现实性，而是评估价值选定的某一基准日那一天的现实为基点做的一个价值。 现实性是指评估结果与评估基准日有关，基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。例第2节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.13资产评估的特点：现实性 资产评估的现实性表现在以下方面：资产评估以现实存在的资产作为估价的依据。只要求说明当前资产状况，而不需要说明为什么形成

7、这个状况，以及如何由过去的那种状况变成当前状况。现实性强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。第2节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.14资产评估的特点：预测性资产评估的预测性是指用资产的未来时空的有用性和创收益性。现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 应用收益法进行资产评估时，通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值(收益法)，用预期使用年限和功能，评估某类资产的净值(成本法)等，

8、这是预测性特点的现实表现。例第2节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.15资产评估的特点：公正性 资产评估的公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 公正性的表现有两点：资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础。评估人员通常是资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。当然公正性主要与职业道德有关。第2节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang We

9、i. All rights reserved.16资产评估的特点：市场性 资产评估服务于市场的活动。在市场交易活动发生的条件下，资产评估通过模拟市场条件对资产价值做出评定估算，这一估算和报告结果必须接受市场检验:没有市场行为，资产是不需要评估的。评估是通过模拟市场来进行的。评估结果必须接受市场检验。第2节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.17资产评估的特点:咨询性 咨询性是指评估结论是指专业化的评估意见无强制执行的效力,最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。 资产评估的咨询性体现在: 评价结果是一种咨询结果；

10、估价过程也体现出咨询特点； 评估项目前期工作咨询(企业改制、相关政策、方案)。 第3节 资产评估与其它学科之间的关系Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.18资产评估与审计之间的联系所处行业相似。审计和评估均属中介服务业，并采用受托有偿的方式开展业务服务。遵循的基本原则相同。业务性质交叉。例如，对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有事实判断的性质。相互提供报告依据。在技术方法、程序和实现目的上有相通之处。第3节 资产评估与其它学科之间的关系Copyright 2015 Yongchang Wei.

11、All rights reserved.19资产评估与审计之间的区别目的与作用不同。审计履行鉴证职能，资产评估是为了明确资产数量、质量和价值。主体及从业人员的知识结构不同。专业原则与依据不同。审计对业务处理标准以历史成本为依据；资产评估则以效用和市场价值为依据。操作方法不同。工作对象及影响因素不同。客体不同。资产和负债价值认定的结果不同。第3节 资产评估与其它学科之间的关系Copyright 2015 Yongchang Wei. All rights reserved.20资产评估与会计之间的联系资产评估结果是产权变动后的企业重新建帐、调帐的依据。在企业价值评估中要广泛利用财务数据和会计资料

12、。第3节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.21资产评估与会计的区别:前提条件不一样资产评估用于发生产权变动、会计主体变动或企业生产经营活动中断的情况，资产计价以持续经营为前提。会计计价以历史成本为依据，评估以效用和市场价值为依据。第3节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.22在企业持续经营的条件下，不能随意以资产评估价值替代资产历史成本计价。如果随意进行评估，不仅会破坏会计计价的严肃性，违背历史成本原则，还会对企业的成本和收益

13、计算产生不利的影响。资产计价有时也需要根据物价变动情况进行估价,但这种估价要严格按照会计政策的统一规定，并且只是账面价值的调整而已，并不是我们所称的资产评估。资产评估与会计的区别:前提条件不一样第3节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.23会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际（历史）价值量；资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用。会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。资产评估与会计

14、的区别:目的不同第3节 资产评估的种类与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.24资产计价是由本企业的财会人员来完成的，只要涉及与资产有关的经济业务均需要计价，是一项经常的、大量的工作。资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的，需要多方面的知识才能完成，其工作难度和复杂程度远超过会计计价。资产评估与会计的区别:执行操作者不同第4节 资产的定义与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.25很早以前，我国就已经使用了“资产”一词。早在公元950年以

15、前，后汉书张让传中“资产饶赡”一语意指财产的丰富和充足。 我国辞海和会计辞典早期一般将资产解释为“财产”或“企业资金”。资产的概念 将资产等同于“财产”，除了忽视无形资产（专利权、商标权、特许权等）外，主要问题是不足以说明如机器设备、产成品、原材料等资产的共同属性。Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.26我国1992年11月30日发布，1993年7月1日施行的企业会计准则第二十二条规定：“资产是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。经济学中资产定义如下：“资产泛指特定特定经济主体拥有或控制的，能够给

16、其主体带来经济利于的经济资源。”资产的概念思考：经济学中的资产与会计学中的资产有什么不同？第4节 资产的定义与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.27资产必须是特定经济主体拥有或控制的。资产是能为经济主体带来预期经济利益的资源。资产必须能以货币计量。资产评估中资产的三个特征举例说明几种资产，并说明其是否符合三个特征。第4节 资产的定义与特点Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.28按资产的存在形态:有形资产和无形资产;按资产是否具有综合获利能力:单项资产和整体资产;按资

17、产能否独立存在:可确指的资产和不可确指的资产；按资产的流动性:短期资产和长期资产;按照资产与生产经营过程的关系:经营性资产与非经营性资产。资产的分类第4节 资产的定义与特点第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.29资产评估的目的分为：一般目的与特定目的。一般目的是确定资产评估时点的公允价值。资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。资产评估的目的第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.30 特定目的对资产

18、评估的影响表现在两个方面：资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估？不同的经济行为决定了资产评估时价值类型的差异，引致资产评估结果数量上的差异。资产评估的目的思考：计划经济时代需要资产评估吗?第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.31 根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需要评估： (1)资产转让 (2)企业兼并 (3)企业出售 (4)企业联营 (5)股份经营 (6)中外合资、合作 (7)抵押 (8)担保 (9)企业租赁 (10)企业清算资产评估的目的第5节 资产评估的价值类型

19、和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.32资产价值的形成(一)卖方市场时期的价值观：生产费用价值论资本劳动 的报酬土地 供给（生产）决定价值生产费用商品的价值量 生产费用价值论是成本法的理论基础。Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.33(二)买方市场时期的价值观：效用价值论效用用价值论是收益法的理论基础。 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。资产价值的形成第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All

20、rights reserved.34(三)供求决定价值论:均衡价值观均衡价格 需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素。均衡价值论是市场法的理论基础。资产价值的形成第5节 资产评估的价值类型和目的第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.35资产评估的价值 资产评估价值最终评估出来的价值是资产评估的最终结果和目的，价值在市场中接受检验，那么评估的价值和市场最终实现的交易价值越接近，工作就做的越好。讨论：如何看待资产评估中的误差?

21、第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015 Yongchang Wei. All rights reserved.36资产评估中价值的特点1.时效性2.估计性3.意见性4.目的性第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.37资产评估中的价值类型 资产评估中的价值类型不仅是一个理论问题，也是资产评估操作的实际问题。价值类型研究的进展，直接影响我国资产评估理论体系的建立与完善，因此，价值类型的研究引起了理论界和实务界的广泛关注。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yon

22、gchang Wei. All rights reserved.38资产评估的价值类型一、按照资产评估的“估价标准”划分，将资产评估的价值类型分为：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。二、按照引起资产评估的经济行为或经济活动来划分，将资产评估价值类型划分为：抵押价值、保险价值、投资价值、兼并价值、转让价值等。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.39资产评估的价值类型三、按照资产评估的前提假设划分，将资产评估价值类型划分为：公开市场价值、持续使用价值和清算价值。四、按照资产评估进行的条件和资产评估结

23、果的适用范围划分，将资产评估价值类型分为：市场价值和非市场价值。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.40市场价值 国际评估准则对市场价值定义：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 资产最佳使用公开市场价值第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.41市场价值的理解一、公开和公平的市场条件。所指市场

24、价值是公开和公平的市场条件下形成的，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。二、当事人是理性的。当事人掌握充分信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择。三、市场价值是价值估计数额。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.42非市场价值 非典型市场价值的类型概括为以下几种：一、在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值。二、投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念将

25、特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.43非市场价值三、持续经营价值。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。四、清算价值。清算价值是指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。清算价值一般小于市场价值。与市场价值的区别：1)买卖双方地位不平等;2)没有充足的时间询价。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang

26、 Wei. All rights reserved.44清算价值 根据原因、时间的要求以及用途等将清算分为三类： 强制清算：资产必须变现用于清偿，变现必须在短期内完成。 有序清偿：清偿者有必要的时限，可进行适当宣传和推销。 续用清算：指新的资产所有者直接利用整体资产进行经营的可能性，这时可适用续用清算价格。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.45非市场价值五、保险价值。保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失

27、。六、课税价值。例如,物业税是一种对房地产保有阶段征收的税，一般以房地产的价值或收入为依据征收。一般来说，物业税都是对土地、房屋等不动产的评估价值课税第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.46价值类型的决定因素资产评估的特定目的市场条件资产功能及状态价值类型 资产评估准则基本准则第十四条明确指出：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，。”就是说资产评估中的价值类型正确选择并不是一种主观臆想，它是建立在与评估目的等相关条件的匹配和适应的基础之上。 评估目的 决定价

28、值类型评估方法和参数制约第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.47价值类型的决定因素 美国评估公司总裁格登.史密斯先生集几十年评估工作的实践，在他撰著的企业资产评估一书中，认为在现实生活中，评估几乎总是为了满足那些特定资产业务的需要而产生的，每一种评估目的都会有一个与评估目的相适应的价值前提。他认为，抽象的价格是不存在的，只有在时间、场所、潜在的所有者和潜在的使用者都存在时，才能表达价值。 我国会计学家王永庆教授认为：“在资产评估中，要遵循资产业务价格匹配的原则，即所需进行资产评估的各类资产业务，要分别

29、采取相适应的价格标准。”“如果任意选择计价标准，就可能损害资产交易某一方的经济权益。”第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.48资产评估的价值标准及适用前提一、重置成本标准定义：以重置成本为计价基础评估资产价值的标准。说明：重置成本标准是以复原重置成本或更新重置成本作为衡量被评估资产的重估价值尺度，它是按照被评估资产的重置成本减去其有形损耗和无形损耗来确认资产重估价值的一种计价标准。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reser

30、ved.49资产评估的价值标准及适用前提运用前提：投入前提。 投入前提表明资产完成了构建过程，或者处于运营之中、或者具有运营的可能性（如未开发的生产线）、或者即将进入运营状态。续用前提。包括: 在用续用:原地继续使用处于投入状态的资产；转用续用:原地转换用途使用；移地续用:资产位置发生了变化。一、重置成本标准第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.50资产评估的价值标准及适用前提二、收益现值标准概念：以收益现值为计价基础评估资产价值的标准。前提条件:资产可以按照它预期收益的现值来评估。基本前提是投入使用，

31、只有在投入使用的前提下，资产才能带来收益，才有可资评估的基础。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.51资产评估的价值标准及适用前提三、现行市价标准概念：现行市价标准又称变现净值标准，是以相同或相似资产在市场上的变现价格作为评估资产价值的一种计价标准。前提条件:资产按现行市价来评估，必须具备两个基本前提条件:(1)公平市场; (2)为出售而持有的资产，或按资产的特征、性能具有公平市场专用资产不能形成公平市场。第5节 资产评估的价值类型和目的Copyright 2015Yongchang Wei. All

32、 rights reserved.52资产评估的价值标准及适用前提四、清算价格标准概念：以企业破产或停业后以拍卖方式处置资产，按现行的处理价格来确定资产价值的计价标准。它遵循实际变现原则。说明:清算价反映了没有一段合理公开的市场期限，有时也反映了出售者是在非自愿或被迫处置资产的情况下出售资产。由于这些原因，拍卖价是一种被迫或痛苦的出售价格。拍卖价不能代表市场价格，只能由评估人员主观的推测和判断，而且一般不易预测。第6节 资产评估假设Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.53 任何学科的理论与方法都是建立在一定假设的基础之上的。如果没有

33、假设，学科就难以发展!第6节 资产评估假设Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.54交易假设 假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估。 第6节 资产评估假设Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.55继续使用假设 从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。对这类资产的评估，就要从继续使用的假设为前提来进行评估，不能按资产拆零出售所得收入之和进行估价。 例如: 一台机床用作制造产品时，其估价可能是5万元；而将其拆成零部件分别出售时，也可能仅值2万元，同一资产按不同假设用作不同目的，其价格是不一样的。 持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。第6节 资产评估假设Copyright 2015Yongchang Wei. All rights reserved.56继续使用假设 一家企业由众多的设备、流动资产、奶牛牧场、房屋及其建筑物和无形资产组成的整体，在继续经营条件下评估，其净资产（估价）是20亿元，如果因破产而强制清算拍卖时，其价值可能就只有2亿元。例 在确认继续使用的资产