某某房地产开发项目申请报告

1、申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况（1）项目申报单位XXX地产开发有限责任公司（2）项目申报单位简介XX房地产开发有限责任公司是由自然人田文XXX、XXX共同出资，经建设部门和工商部门审查，符合行业准入条件要求；批准在XXX注册成立合法房地产开发企业。公司地址：XX市XX号XX号X企业法人：XXX企业类型：有限责任公司营业范围：房地产开发成立日期：20XX年XX月XX日邮政编码：XXXXXX联系电话：1XXXXXXX注册资金：1000(万元)该公司是XXX房地产行业中一家私营股份制企业，主要经营业务为房地产开发。公司法人XXX是一位长期从事结构和建筑设计的高级工程师，独立完成项目100

2、余项，建筑面积达80多万平方；公司总经理XXX同志也是一位多年从事建筑施工的建筑工程师，完成建筑项目30余个，建筑面积约50万平方米。目前公司有职工10人，其中专业技术人员10人，占全体职工人数100%，具有高级职称者9人，占全体技术人员的90%，公司技术力量雄厚。1.2 项目概况1.2.1报告编制依据（1）国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知（发改投资20071169号）（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）房地产开发项目经济评价方法（4）政府核准的投资项目目录（恩施州2006年本）（5）产业结构调整指导目录（2011 年本）（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第9号

3、）（6）XXX经济和社会发展第十二个五年（20112015年）规划纲要（7）XX规划委员会2010年第四次主任办公会议纪要（201005号）（8）XX市城市总体规划（20112030）（9）项目申请报告编制委托书以及业主提供的其它资料1.2.2 项目名称XXXX房地产开发有限责任公司1.2.3 建设地点XX市XX号1.2.4 建设性质新建1.2.5 建设时间及周期2年（含项目前期）1.2.6 编制单位XX资咨询有限公司1.2.7 建设内容及规模（1）规划用地面积12879.48；（2）建筑占地面积2838.65；（3）总建筑面积69960.66。其中：（地上建筑62980.66、地下建筑698

4、0）。地上建筑中，住宅建筑面积62941.80、门卫室建筑面积38.86）。（4）配套建设室外道路及场地6176.98 、绿地3863.84。1.2.8主要经济技术指标项目主要经济技术指标详见下表：建设指标1用地面积12879.48 m22总建筑面积69960.66 m22.1地上建筑面积62980.66 m2 住宅建筑面积62941.80 m2 门卫室建筑面积38.86 m22.2地下建筑面积6980.00 m23.建筑占地面积2838.65 m24.容积率4.89 5.建筑密度22.04 6.绿地率30.00 7.停车位268个(地上24个、地下244个)8.总户数536户1.2.8建设方

5、案1.2.8.1设计依据民用建筑设计通则 （GB503522005）混凝土结构设计规范（GB500102010）建筑结构荷载规范（GB500092001，2006版）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）中国地震动参数区划图（GB183062001）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）屋面工程技术规范（GB 503452004）中华人民共和国消防法（2008年10月28日修订）建筑给水排水设计规范（GB500152003，2009版）室外给水设计规范（GB500132006）室外排水设计规范（GB500142006）低压

6、配电设计规范（GB5005495）民用建筑电气设计规范（JGJ/T162008）建筑物防雷设计规范（GB500571994，2000版)建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95，2001修订版）高层民用建筑防火规范GB5004595（2005年版）建筑灭火器配置设计规范 （GB50140-2005）采暖通风与空气调节设计规范GB500192003建设单位提供的项目设计的相关资料和要求1.2.8.2设计指导思想（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间。（2）方案设计贯彻以人为本、建设和谐社

7、会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。（3）方案设计符合民用建筑节能设计标准实施细则中关于居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。（4）方案设计注重与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑合理性与经济性相结合。（5）方案设计综合考虑XX恩施市的城市性质、气候、传统习俗、民族地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。（6）方案设计充分考虑现有交通、电力、给排水、环保等市政基础设施条件。1.2.8.3设计原则（1）科学性

8、。方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。（2）经济性和合理性。合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。（3）超前性和协调性。住宅建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。（4）坚持“以人为本”的原则。由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此，方案设计必须满足不同层次居民的要求。1.2.8.

9、4产品定位通过对XX市房地产市场现有产品进行分析研究，本项目拟重点打造适应性广、性价比高的商品住宅产品及1/3以上的经济适用房（还建），商品住宅面向恩施各阶层消费群体。注重对建筑形体的塑造，注重建筑与周围环境的融合，打造XX市标志性商住建筑。形成以中高档住宅为主体，配套设施完善的中高档住宅建筑。1.2.8.5总体布局（1）总体布置原则商住建筑的规划布局，综合考虑了建设项目的路网结构、公共建筑与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：方便区域内居民生活，有利组织管理。建设与该商住人口规模相匹配的公共活动场地，方便经营、使用和社会化服

10、务。合理组织人流、车流，完善安全防卫。合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等与住宅建筑合理布置；供电、给排水、通讯、路灯等管线地下埋设。（2）总平面设计建筑布局本项目充分利用周边环境资源，在建筑设计上注重各方位景观效应，充分体现“以人为本”的思想，考虑商住环境，为广大商住者提供一个清新、健康的商住空间。建筑物朝向以东南方向为主；在地块的东南端建1#楼,建筑朝向为西南方向；2#、3#楼南北方向平行布置，建筑朝向为东南方向；在2、3#楼南边各设一门卫室。道路系统、活动场地、停车场布置住宅楼内共设2个道路出入口（主入口位于X

11、XXX的东北方向），在2#、3#楼的南端各设一地下车库出入口；入口方向道路遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行设计。住宅楼周边设置环形道路，便于消防车和救护车等通行，车行道路面宽5米，简洁紧凑，顺畅便捷。地上设24个停车位；设地下停车位244个。绿地景观系统布置本项目设计绿地面积3863.84。项目建筑群四周设绿地以带状或环状布局，富有个性，形成景观层次。项目景观植物做到“四季有花，四季长绿”，强调绿地的实用功能。项目景观由建筑、植物、设施共同构成。整个项目景观体现出情景洋房的气质，彰显建筑美与人情味的和谐统一，以优美的风景诠释严谨与理性，演绎浪漫与激情。总

12、平面设计见：总平面图。1.2.8.6建筑设计（1）建筑造型。结合当地人文环境，生活习惯，创造出具有合理超前性，富有特色的建筑。以中国传统建筑文化结合现代建筑技术打造高雅的舒适环境。建筑环境相互协调，形成对景，景观空间得以渗透。建筑设计充分体现以人为本，建筑功能精细化，建筑空间生态化、趣味化、人文化，建筑形式个性化的构想。（2）结构型式：框架-剪力墙结构，框架与剪力墙抗震等级均为三级。（3）耐火等级：一级。（4）抗震基本设防烈度：6度（地震加速度为0.05g）。（5）工程安全等级：二级。（6）楼层功能布置：本项目设有三栋住宅楼，一层均为架空层，二层以上为住宅；三栋大楼下设一个整体的地下室。（7）

13、住宅平面设计：住宅标准层采用全明设计，所有房间均有自然采光和通风。从住宅的功能性和私密性考虑，以人的生活行为规律为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜、洁污分区，符合住户的心理要求。本项目总面积为62980.66m2（含屋顶层建筑面积282.1 m2），其中1#楼2-20层，2#和3#楼2-24层为住宅，详见下表：建筑楼层住宅套型面积、套数分布表单位：层、套、m2栋号类型套型建筑面积（m2）住宅层数（层）屋顶层（m2）总层数每层套数（套）栋数（栋）户数（户）标准层建筑面积（m2）总建筑面积（m2）占地面积1#A123.852-2071.2202138433.888314.9433.88 B93

14、.092-202021382#A146.80 2-2449.64241246528.28 244001056.55 B147.582-24241246C116.952-242422923#A132.32-2455.8242292654.68302271309.36 B91.442-24242292C103.62-24242292合计994.47 282.11453662941.92799.79住宅套型设计表栋号类型套内面积（m2）阳台面积（m2）公摊面积（m2）套型建筑面积（m2）套型1#A99.883.19 23.97123.85三室二厅B77.034.43 16.0693.09三室二厅2#

15、A121.486.28 25.32 146.80 三室二厅B122.16.24 25.48147.58三室二厅C96.522.60 20.43116.95三室二厅3#A113.649.68 18.66132.3三室二厅B77.953.99 13.4991.44二室二厅C88.324.01 15.28103.6三室二厅（7）门卫用房平面设计本项目在地块东南部设计2处门卫用房，总面积38.86，分别为23.35和15.51。（8）地下建筑平面设计本项目住宅楼地下设有一层建筑，地下建筑总面积6980，设为地下车库和设备用房。（9）剖面设计地下建筑层高为4.5m，地上建筑层高见下表：建筑高度一览表楼栋

16、建筑层数(层)所在层数(层)层高（m）建筑高度（m）备注1#201层3602-20层32#、3#241层3722-24层3门卫室1、21133（10）立面设计1）建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能综合考虑，商业建筑立面设计从恩施悠久历史文化背景中吸取元素融合到设计中，质朴又不失精美；2）高低错落的体量，凹凸丰富的立面，隐隐透露着建筑文化的高雅气质与韵味。简洁大方的立面设计既丰富了人们的视觉冲击，也直接拉动了项目的层次。（11）交通组织设计每栋内部设置两部防烟楼梯间、1部客梯、1部消防电梯通达各层，走廊净宽为1.4米。疏散宽度均满足要求。地下车库每个防火分区均按消防要求设置能直通

17、室外的楼梯，楼梯宽度满足规范要求。（12）无障碍设计在主入口均考虑无障碍设计，设置残疾人坡道。1.2.8.7人防工程设计本工程不设置人防地下室，按规定缴纳人防易地建设费。1.2.8.8公用辅助工程建设项目设置给水、污水、雨水、燃气和电力管线，同时考虑通讯、电视电缆等管线的埋设。（1）供配电该建设项目采用箱式变电站供电。电源为城市市政线路供电，并设有负荷开关。变压器二次电压为380V/220V，设低压配电柜及电容器无功功率补偿，箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV受电采用电缆进线，采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。在单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。

18、各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为建筑的负荷供电。建设项目的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为6KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。（2）给排水生活给水系统。生活给水水源取自市政给水管网，拟引入一条DN300给水管，在区域内形成环状管网，配置水泵房进行二次转供，室外配置水表井、消火栓、室外消防水泵接合器等给水构筑物。生活用水量为309.8立方米/日。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标

19、准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管的给水压力不大于0.35Mpa。消防给水系统。消防给水水源来自市政给水管网，设消防水池一座，消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外设地下式消火栓，消火栓水量25L/S，沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米。建筑物室内根据建筑灭火器配置设计规范配置室内手提式灭火器。排水系统。根据测算，该建设项目的日排水量约为247.8立方米/日。卫生间排水接至室外化粪池，经化粪池初步处理后与生活污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网。屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水

20、排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。管材。生活给水管道采用PE塑料给水管。室外给水管道拟采用经可靠防腐处理的钢管。（3）燃气项目拟引入天然气，气源取自市政燃气管网，埋地穿管敷设，室内沿燃气井桥架敷设，设计入户压力2000Pa。（4）弱电系统有线电视系统有线电视信号源来自市政有线电视户外光纤，室外埋地穿管敷设，在住宅区及商业区均设置有线电视终端插座 ，户内信号传输干线采用SYKV-75-9同轴电缆，室内沿弱电井电缆桥架敷设，分支线采用SYKB-75-5同轴电缆穿管敷设。电视分支器及分配器分别设在各层电视接线箱内，用户出口电频设计为705%dB。安防监控系统 本工程监控中心设在一层，系统采

21、用硬盘录像机进行录像，对主要出入口进行实时监控。 居民区每单元设楼宇对讲系统。综合布线系统互联网及程控电话系统信号源取自市政通信网络，室外埋地穿管敷设，室内沿弱电井电缆桥架敷设，在住宅区及商业区均设置终端插座 ，楼层主干部分采用6芯多模光纤连接，各楼层通信设备间与楼层各工作点的连接采用超五类8芯双绞线。1.2.8.9主要技术经济指标1.项目总收入27445.81 万元 1.1销售收入27445.81 万元2.项目总成本25464.61 万元 2.1房地产开发总成本22107.68 万元 2.1.1项目建设成本19912.01 万元 2.1.2项目开发费用2195.66 万元 2.2经营税金及附

22、加1564.41 万元 2.3土地增值税1132.12 万元 2.4所得税660.40 万元3.利润总额2641.60 万元4.税后利润1981.20 万元5.财务内部收益率（税前）11.93 6.财务内部收益率（税后）9.01 7.投资利润率11.95 8.所得税后静态投资回收期2.93 年9.所得税后动态投资回收期3.83 年10.资本金投资净利润率9.95 11.建设指标11.1用地面积12879.48 m211.2总建筑面积69960.66 m211.2.1地上建筑面积62980.66 m2 住宅建筑面积62941.80 m2 门卫室建筑面积38.86 m211.2.2地下建筑面积69

23、80.00 m211.3建筑占地面积2838.65 m211.4室外场地及道路6176.98 m211.5绿地面积3863.84 m211.6容积率4.89 11.7建筑密度22.04 11.8绿地率30.00 11.9停车位268个(其中地上24个、地下244个)11.10总户数536户1.2.9 投资与筹资1.2.9.1估算范围本项目为商住建设项目建设工程，总建筑面积69960.66。项目包括主体工程、给排水工程、供配电工程、道路工程、活动场地及地下停车场工程、消防工程、环保绿化工程等建设内容。1.2.9.2估算依据及方法XX省建筑安装工程费用定额（XX建文2008216号）；XX建设工程

24、造价管理站工程材料市场信息价（2012年2季度）及项目建设地周边近期完工的同类建筑物投资情况；各种设备按近期市场价估算；建筑物及其室内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法估算；建设单位管理费按财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（2002年9月27日财建2002394号）计算；可行性研究费根据国家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定（价格19991283号）中的指导性收费标准计算；工程勘察设计费按国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）计算；工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计算；招标

25、代理服务费按国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）计算；环境影响咨询费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125）计算；关于调整我省现行建设工程计价依据定额人工单价的通知（XX建文201180号）；城市基础设施配套费按关于XX及所属县市城市基础设施配套费收费标准的批复(X价房服函2003149号)计算；施工图设计审查费按XX省物价局、省建设厅关于进一步规范建设工程施工图设计文件审查咨询服务收费有关问题的通知（X价房服2006273号）计算；基本预备费按工程费用及其他费用之和的5%计算。1.2.9.3投资组成本

26、项目投资费用由直接工程费、工程建设其它费用、基本预备费、建设期利息等四部分构成。该项目总投资19912.01万元，其中直接工程费10129.67万元；其他费用8834.15万元；基本预备费948.19万元。投资构成情况详见下表：投资构成表序号项目投资额占总投资比例()1直接工程费用10129.6767.811.1建筑工程8604.681.2公用工程486.231.3设备360.001.4总图224.021.5消防209.881.6环境保护244.862其他费用8834.1526.512.1征地拆迁费用7653.592.2项目前期费用1180.563基本预备费948.194.72 4建设总投资1

27、9912.01100.00 1.2.9.4资金筹措该项目总投资19912.01万元，资金来源于建设单位自有资金。1.3 效益预测1.3.1财务效益从项目建设单位角度进行财务分析预测，本项目建成后，预计可获得住房销售收入27445.81万元可实现各项税收（含经营税金及附加、土地增值税、所得税）3356.93万元，投资利润率为11.95，静态投资回收期2.93年，动态投资回收期3.83年。1.3.2社会效益本项目建设对于加快XX市城建、促进入住居民居住环境改善、优化城市空间布局等都具有明显的积极影响，社会影响效果显著。1.3.3环境效益项目有利于改善居民居住条件，提高生活质量，促进文明进步，具有改

28、善城市环境的积极效果。第二章. 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，提高住房保障水平，坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。健全住房供应体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建

29、立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。加大保障性住房供给，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中明确指出，要加强保障性住房建设，

30、立足保障基本需求、推动合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度，政府提供基本住房保障。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房等制度，政府给予适当支持。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全住房标准体系，倡导租买结合、梯度消费。强化各级政府责任，加大以公共租赁住房为主体，包括廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、各类棚户区改造等在内的保障性安居工程建设力度，多渠道筹措廉租房房源，加大租赁补贴力度，稳步扩大覆盖范围，基本解决保障性住房供应不足的问题。XXX地处武陵山区。武陵山区是全国跨省

31、交界人口最多的少数民族聚居区，是全国十八片集中连片贫困地区之一，是国家西部开发和中部崛起战略交汇地带。为了贯彻落实科学发展观，统筹武陵山区区域经济社会发展，国务院国发20093号文件首次明确提出：“协调渝鄂湘黔四省市毗邻地区成立武陵山经济协作区，组织编制区域发展规划，促进经济协作和功能互补，加快老少边穷地区经济社会发展。”2009年9月，国家发改委和国家民委就筹建武陵山经济协作区、促进武陵山区经济社会发展进行调研。2010年3月，国家发改委办公厅发出2010448号关于开展武陵山经济协作区发展规划编制工作的通知，国家发改委牵头编制武陵山经济协作区发展规划。据悉，该规划将恩施市列为武陵山经济协作

32、区中心城市。按照湖北省调整和完善鄂西地区经济空间布局，打造“鄂西生态文化旅游圈”的战略规划，XX是XX生态文化旅游圈的重要组成部分，XX市是鄂西地区重要的旅游目的地。2008年11月18日，中共湖北省委、湖北省人民政府制定了关于建设鄂西生态文化旅游圈的决定，从而拉开了鄂西生态文化旅游产业发展的序幕。2009年7月，湖北省人民政府印发了鄂西生态文化旅游圈建设总体规划（2009-2020）。同时，按照湖北省主体功能区规划，XX市被列为省级重点开发区。XX市是州首府所在地，是全州政治、经济、文化中心。由于长期以来受自然条件、基础设施和历史文化背景等多方面因素影响，区域整体性贫困与农村群体性贫困同时并

33、存，城市化进程慢，发展水平低，缺乏发展极，城市经济的龙头带动作用不强，工业反哺农业的能力不足。但是，XX市资源丰富，环境优美，发展潜力无限，具有得天独厚的后发优势。XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要明确了XX市“十二五”期间以工业园区为重点的新型工业化建设、以农业产业化为重点的新农村建设、以中等规模城市建设为重点的城镇化建设、以建设八大生态走廊为重点的生态文化旅游产业建设等四大重点内容，指明了XX市经济社会发展的方向。X市城市建设起步较晚，城镇化进程相对滞后，城市规模小，城市功能配套能力差，导致城市建设和管理水平与发达地区相比差距较大。州城建设步伐还要进一步加快，这是经济社会发展形势

34、的需要。州委、州政府将进一步加大对州城建设的支持力度，XX市将全力实施好各项城市建设工程，加大旧城改造和新区开发力度，加强城市规划管理，紧紧围绕建设“全国卫生城”、“国家园林城”、“全国历史文化名城”、“国家优秀旅游城市”、“全国文明城市”的发展定位，全力拓展新区，不断完善城市功能，增强发展后劲。依据规划，XX州城建设将以项目建设为载体，围绕拉开城市骨架“四纵三横”规划，实施四路两桥一走廊等市政基础设施设施、两大片区改造、龙凤新区建设、工业园区建设、商贸市场建设、住房保障工程建设等重点项目。同时将以“五城”同创为重点，强化城市管理，提升城市魅力，坚持做到建管并重，加大城市管理力度，积极探索科学

35、的城市管理、经营模式。综上所述，本项目符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；本项目符合国家出台的武陵山经济协作区发展规划、湖北省鄂西生态文化旅游圈建设总体规划及湖北省主体功能区规划、XX州及XX恩施市经济社会发展总体规划和恩施市城市总体规划等规划要求，项目目标与规划内容在促进区域经济社会发展，建设武陵山区区域中心城市上达到了完美的衔接和有机的统一。2.2 产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场的持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民物质文化生活需要的基本要求；是促进消费

36、，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2010年4月国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称“新国十条”)。要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管等。同时，提出加大保障性安居工程建设力度，要求各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切

37、实做到公平、公正、公开。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围，努力增加公共租赁住房供应。本建设项目有1/3以上的经济适用住房建设，建设项目得到国家以及地方政府的鼓励和支持，符合国家房地产产业政策的要求。由此可见，房地产行业是关乎国计民生的产业，是国家和各级政府、部门最关心和支持的产业，发展前景好。过去的10多年，XX市切实转变住宅建设及房地产业发展方式，加快节能省地环保型住宅建设，积极推进住宅产业化进程，大力发展普通商品住房，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。尽管全国部分城市房价飚高，甚至大

38、起大落，但恩施市房地产市场一直呈现较为稳定和逐步上升的态势。房地产业是国民经济的龙头产业，与其相关的行业有近400种，如家具、家电、建材、装饰、劳工、金融、保险，等等。如果房地产市场不景气，那么失业率就会增高、银行信贷就会亏损、金融市场就会动荡、政府的税收就会严重下降。因此，自上世纪80年代初期国家进行住房制度改革以来，国家积极推进住房商品化、社会化，培育和发展以住宅为主的房地产市场，鼓励房地产业的健康发展。建设经济适用的商品住房，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。本项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑

39、法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产项目的开发建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。建筑业和房地产业属国家发展改革委颁布的产业结构调整指导目录(2011年本)中鼓励类产业。因此，本项目符合国家产业政策，是国家鼓励发展的产业，具有良好的发展前景。2.3 行业准入分析根据经济适用住房管理办法（建住房2007258号）要求：经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统

40、一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。自上世纪八十年代初期以来，我国开始进行住房制度改革，改革的基本取向是市场化。随着改革的深化、发展和社会主义市场经济体制的建立、完善，目前我国房地产业已经形成结构比较合理、资源配置效率较高，功能齐全、市场开放的房地产市场体系。今后一段时期，我国房地产业仍将继续坚持市场化的发展方向。本项目有1/3以上经济适用房的建设，完全依照经济适用住房管理办法的要求。另外，我国房地产市场开放，完全由市场配置资源，形成了一整套市场化运行机制。本项目

41、采取市场化运作与限价相结合的模式，没有市场准入门槛限制。建设单位是经建设部门和工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业，符合行业准入的条件要求。第三章. 资源开发及综合利用分析贯彻落实科学发展观，合理开发利用资源，从建设节约型社会，发展循环经济的角度对资源开发利用的合理性和有效性进行分析论证，是项目决策分析的重要内容。3.1 资源利用方案本项目不属资源开发型项目，故不分析资源开发方案。项目建设需要占用的资源主要是土地资源、非金属矿产资源（本地建材砂、石料）、原木及水资源。土地资源利用方案将在第五章进行分析，本章不作分析评价。本地建材砂、石料用量较大，其开采将对地质地貌和生态环境造成一定影响和破

42、坏，本项目所需砂石料由本地石料开采厂家提供，本项目不涉及其开发利用问题。所需原木数量不大，仅作建筑模板支架用，其来源为本地计划采伐的木材，由本地林场计划供应。本项目着重对水资源利用方案进行分析。水是关系到人类生存和发展的战略性资源。联合国的一项名为“综合评估世界淡水资源”的最新研究报告指出：目前，世界上约有三分之一的人生活在淡水资源缺乏的环境中，人们如果继续像现在不节制用水的话，三十年后贫水人口将达到三分之二。当前我国日益严重的水资源短缺和水环境污染问题，不仅困扰国计民生，并已成为制约我国经济社会可持续发展的重要因素。我国由于缺水所造成的经济损失每年达数百亿元之巨。面对缺水的状况，节约用水已经

43、成为我国的基本国策。本项目水资源供应根据需要可通过市自来水公司供水管网解决。建设项目主要水消耗为居民生活用水、消防用水、绿化用水及其他可预见用水消耗，年消耗量约12.58万立方。3.2 资源节约措施本项目建筑节水措施包括三个方面：一是减少用水量；二是废水再用，提高水的有效利用效率；三是防止渗漏，减少浪费。针对水资源的浪费隐患，按照中国节水技术政策大纲和建筑给水排水设计规范，提出以下解决办法。1、给水管道的设计。为减少水头损失，对管道走向、路径进行方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小的材料，以减少水头损失。2、控制超压出流。通过控制超压出流，减少“隐形”水量浪费，促进

44、高效用水。控制超压出流的有效途径是控制给水系统中各用水点的出水压力，减少管道漏水率，避免管网跑、滴、漏等水资源浪费。控制超压出流应从以下几个方面考虑： = 1 * GB2 遵循规范，合理分区。按照建筑给水排水设计规范第条的规定，高层建筑生活给水系统应竖向分区，各分区最低卫生器具配水点处的静水压不宜大于0.45MPa，特殊情况下不宜大于0.55MPa。应根据使用要求，材料设备性能、维修管理需要、建筑物层数高度等具体情况，结合利用室外给水管网的水压合理确定。在高层建筑给水设计中宜把生活给水系统和消防给水系统两者分别单独设置，因为两种给水系统对水压的要求不同。按规定：生活给水系统按静水压力不大于30

45、0kPa400kPa分区为宜，消防给水系统按静水压力不大于800kPa分区为宜。 = 2 * GB2 设置减压装置。按照建筑给水排水设计规范第条的规定：“建筑物内的生活给水系统，当卫生器具给水配件处的静水压超过第条规定时，宜采取减压限流措施。”除浴盘的流出水头为510m外，其他各用水配件的流出水头不超过5m。因此进户压力10m，最不利点压力为5m即可满足各住户要求，超过10m即形成超压出流。在进户管处、水表前装设调压孔板或节流塞实施减压，减少超压出流量。3、供水选择国家推荐的节水设备。4、选择新型、节水型卫生设备。5、水龙头采用延时自闭型。6、必要部位设置给水计量装置。第四章. 节能方案分析合

46、理利用能源是我国的一项重要国策。因此，合理的、充分的利用能源资源，最大限度的降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。4.1用能标准和节能规范4.1.1 节能设计依据1、相关法律、法规和规划 = 1 * GB2 中华人民共和国节约能源法 = 2 * GB2 中华人民共和国可再生能源法 = 3 * GB2 中华人民共和国建筑法 = 4 * GB2 中华人民共和国清洁生产促进法 = 5 * GB2 节能中长期专项规划2、产业政策和准入条件 = 1 * GB2 国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发200540号） = 2 * GB2 产业结构调整指导目录（2011年本）（发展改革委令201

47、1第9号） = 3 * GB2 中国节能技术政策大纲（2006年） = 4 * GB2 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委200565号）3、行业标准、规范、规定和技术导则 = 1 * GB2 民用建筑节能设计标准JBJ26-95 = 2 * GB2 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342001 = 3 * GB2 湖北省居住建筑节能设计标准DB42/301-2005 = 4 * GB2 民用建筑热工设计规范GB50176-93 = 5 * GB2 综合能耗计算通则（GB/T25892008） = 6 * GB2 民用建筑节能管理规定4.1.2 节能设计原则1、按

48、照国家建筑节能设计规范的要求，本项目设计中采用的设备和器材均应是先进、可靠的节能新设备、新材料，不可采用已被国家公布淘汰的高能耗产品。2、凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用效率，降低能耗。3、对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。节能指标要求（1）建筑物的体形系数不应超过0.40。（2）外窗（包括阳台门的透明部分）的面积不应过大。不同朝向、不同窗墙面积比的外窗，其传热系数应符合下表的规定：不同朝向、不同窗墙面积比的外窗传热系数（3）围护结构各部分的传热系数和热惰性指标应符合下表的规定：围护结构各部分的传热系数（4）围护结构热桥部位的内表面温度不

49、应低于室内空气露点温度。4.2 能耗状况和能耗指标分析主要能源消耗种类项目主要能源消耗：建筑供暖能耗；照明能耗；电器设备能耗；气能耗；水能耗。（1）冬季供热：项目地上建筑面积62980.66m2，其中住宅面积62941.80m2，门卫室建筑面积38.86m2，住宅建筑、门卫室建筑冬季采暖热指表按30W/m，公共建筑冬季采暖热指表按50W/m，室内温度18。冬季采暖期120天。（2）照明：参照建筑照明设计标准，住宅建筑照明功率密度值为6W/，配套设施建筑照明功率密度值为13W/m。能源消耗数量分析冬季供热能源消耗数量分析（1）采暖期最大热负荷：根据采暖热指标计算的热负荷为最大设计热负荷，最大热负

50、荷按下列公式计算：Qmaxq*A*10-6式中：Qmax采暖期最大设计热负荷，KW； q采暖综合热指标，W/m； A采暖建筑物的采暖面积，m2。A:住宅、门卫室 Qmax30Wm262980.66m210-61.89MWB:商业Qmax50Wm20m210-60MW总计采暖期热负荷为：1.89+0=1.89MW（2）采暖期平均负荷：Qpj=Qmax(tn- tp)/( tn- twn)式中Qmax采暖最大设计热负荷，KWtn室内设计温度，；取18tp采暖期室外平均温度，；为3.6twn采暖期室外计算温度，；为12即：Qpj1.89MW（183.6）/(18+12)=1.36MW（3）采暖期总耗

51、热量：平均采暖天数为120天 总耗热量Qq =1202460601.36MW =14.10106MJ照明能源消耗数量分析参照建筑照明设计标准，住宅建筑照明功率密度值为6 W/m2，则照明总功率为662941.80/1000=377.65Kw；门卫室建筑照明功率密度值为9 W/m2，则照明总功率为938.86/1000=0.35Kw；商业及配套设施建筑照明功率密度值11W/m2，故照明总功率为110/1000=0Kw。不考虑照明开关时间表，全年住宅按照明5小时/天，门卫室照明按8小时/天，商业按照明2小时/天，合计全年照明用电69.02万千瓦时（不考虑电器功率）。天然气消耗数量分析天然气低发热值

52、8500kcal/Nm3，居民耗热定额415735kcal/(人.年)。则年耗用天然气为8.41万m3。水消耗数量分析该项目用水量主要为居民综合生活用水及浇洒道路、绿化用水，住宅人均综合用水量取180L/人.日，办公用水量取50L/人.日，商业用水取8L/ m3，浇洒用水取2L/ m3，则日用水量为344.68m3,年消耗新鲜水量为125808.80m3。项目全年能耗总量见下表：项目全年能源消耗汇总表耗能系统能源消耗种类能源消耗实物量折标煤（t）折标系数生活系统天然气8.41 万m3102.1512.143吨/万m3采暖系统热力14104.44 百万KJ480.960.0341照明系统电力69

53、.02 万kwh84.831.229吨/万kwh给排水系统新鲜水12.58 万m31.080.0857/m3合 计669.02通过计算项目能耗指标，本项目年综合能源消耗总量折合标准煤669.02吨,单位建筑面积年综合能耗为0.0495吨标准煤/m2，单位投资综合能耗为0.1516吨标准煤/万元，能够满足国家要求。4.3 节能措施和节能效果分析节能建筑是指遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、风向、间距、太阳辐射以及外部空间环境等进行研究后，设计出低能耗建筑。4.3.1 建筑节能设计（1）室内热环境和建筑节能设计指标1）冬季采暖室内热环境设计指标：卧室、起居室室内设

54、计温度取 1618；换气次数取 1.0 次/h。2）夏季空调室内热环境设计指标：卧室、起居室室内设计温度取 2628；换气次数取 1.0次/h。3）居住建筑通过采取增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备热效率和性能系数的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50% 。（2）建筑和建筑热工节能设计根据当地的自然条件，建筑物采用南北朝向布置（满足湖北省居住建筑节能设计标准南偏东300到偏西300范围），有利于充分利用太阳能和组织夏季自然通风。建筑物尽量减少外维护结构面积，以降低热量损失，将建筑物体形系数控制在0.35以下。外窗（包括阳台

55、门的透明部分）的面积不应过大。不同朝向、不同传热系数的外窗的窗墙面积比限值，满足湖北省居住建筑节能设计标准表5.0.4.1、表5.0.4.2、表5.0.4.3的规定。窗户应采用“塑钢中空安全玻璃”。建筑节能构造设计主要包括屋面、墙身（含梁扳处冷/热桥）、外窗和外挑建筑的板底等部位的构造设计。保温层应设于围护结构温度相对较低的一侧，主要采用外保温的构造方法。外墙采用加气混凝土砌块墙体，部分梁柱冷桥部位采用外贴聚苯板的构造。屋面是较复杂的围护结构，居住建筑应当选用热惰性指标较高的屋面构造，采用挤塑聚苯板保温材料，满足传热系数与热惰性指标的要求。（3）采暖空调和通风节能设计按户设置采暖设备，采用燃气

56、炉为热源，设置散热器或地板辐射采暖系统，设分室温控装置。 按户设置冷暖空调设备，采用热泵机组或小型燃气吸收式冷（热）水机组。采暖、空调设备选型，应选用高效、低能耗产品，其热效率、名义工况性能系数应高于国家产品标准的规定。按户、室设置空调的居住建筑，室外机安装位置应有利于夏季排热、冬季吸热，并防止对室内及周边产生热污染及噪声污染。按户设置集中空调的住宅，采用集中机械排风时，设热回收装置。（4）给排水节能设计采用分区给水与新型供水设施的节能措施合理利用市政管网压力，采用分区供水方式并采用新型供水设施，可以减少二次加压能耗。五层及以下楼层采用市政管网直接供水，五层以上采用无负压变频供水设备供水。采用

57、变频调速水泵供水，节电率可达30%50%。选用节水管材 当管径确定后从节能的角度考虑应选用粗糙度小局部阻力小的管材满足系统供水要求的目的。利用太阳能制备住宅热水，节约电能和天然气 采用太阳能热水器或热泵热水器取代传统高能耗的燃气热水器及电锅炉。使用节水型卫浴用品 使用冲水量6L的马桶，住宅可节水14%。对于厨房、淋浴、盆洗等用水器具的节水从改善给水配件的性能来实现，采用充气水龙头、脚踏开关淋浴器、节水延时自闭阀等，该类配件均能在不同程度上起到节水节能的功效，节能效果和建筑高度成正比，即建筑物越高其节能效果越明显。（5）地下建筑节能设计地下建筑主要能耗主要包括:采光能耗、空调能耗、动力能耗。地下

58、建筑节能方法：1）充分利用自然采光在地下建筑中应尽可能地利用自然采光,天然采光不仅节约了照明能耗,更重要的是能满足人们的心理需求。在地下空间可以采用以下建筑形式来进行自然采光。 天窗式 天窗采光适合于埋深较浅、地面部分为广场或绿地的地下建筑,阳光通过顶棚的天窗很容易到达室内,采光效率高,可选择各种形式的天窗:平天窗、锯齿形天窗等。庭院式 对于规模不大的地下建筑,可采用庭院式自然采光。地下建筑的各部分功能围绕一个小庭院布置,在与庭院相邻的围护结构上开设大面积玻璃门窗,从而可以摄取阳光和景观。 下沉广场式 对于城市中面积较大的开敞空间,常常使地面一部分下沉一定高度,使广场出现空间形态变化,并且结合

59、地下建筑形成多层次的复合空间,同时为广场周围的地下建筑提供大量的自然光线。 地下中庭式 对于大深度的地下工程,地下中庭是一种改善空间环境的重要方法。中庭顶部可以由各种形态的空间网架加上采光玻璃面构成。中庭内可以种植植物,布置景观,从而形成丰富的内部空间。多层地下建筑可以通过共享中庭获得自然光线以及景观效果。技术应用地下建筑没有条件通过天窗、侧窗或中庭等引入自然光线,此时就需要采用一些特殊方法将太阳光引入地下空间,这种采光方法同样可以使地下空间获得阳光照明,从而达到节能的目的常见的方法有:导光管采光、棱镜导光装置、光导纤维、光电效应间接采光等。本建设项目拟采用天窗式或与导光管采光相结合的方式采光

60、。2）自然通风自然通风是利用室内外温度差所造成的热压或风力作用所造成的风压来实现换气的一种通风方式,是对自然能源的有效开发和利用。经过合理设计的自然通风,对改善室内空气质量和节约能耗都有重要意义。自然通风与建筑设计关系密切,平面布局、风井的设置及风帽的选择等都会影响自然通风效果。 地下建筑平面布局应保证自然通风气流能通畅地流经每个房间。并且气流阻力要小。高、低风井位置的确定，应注意能控制全局，避免出现气流短路，并使各房间气流均匀。同时还要考虑能利用地形、地物，有利于利用风压等因素。必要时设置机械装置,辅助排风。 为了有利于空气进入,可以在风口内部设置冷却装置,促使空气下沉。风口要尽量利用风压,