复件 [合肥]城市综合体项目营销总攻方案(图文并茂 128页)

1、XXX市广场 项目营销总攻方案 2012年7月当风从东城吹来 我们依稀记得她的气息根生土长的老合肥市场前言FORWORD 宏观背景分析 住宅公寓市场分析 项目本体分析 客群分析1、央行决定自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点 ；自2012年7月6日再次降息，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。此次下调特意重申了差别化住房信贷政策和抑制投机投资购房，表明国家限购、限贷的宏观调控政策不会改变 ，全面落实差别化的住宅信贷政策，满足首套房贷款需求 2、6月26日上午商务部通报1-5

2、月社会消费品零售额名义和实际增速分别为14.5%和10.9%，同比分别下降2.1和0.7个百分点。其中5月份，商务部监测的3000家重点零售企业中，住类、行类商品销售同比分别增长4.1%和8.2%。今年以来消费增势不尽如人意宏观市场环境 / 城市规划 / 区域概况及发展规划宏观背景分析3、2012年上半年及二季度国民经济运行情况。初步测算，上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，上半年和二季度GDP双双“破8”。这是从2009年2季度以来经济增长首次出现“破8”的局面。国家统计局表示，房地产调控是今年经济增长速度下滑的

3、重要原因，但为防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击，房地产调控不能放松 6、针对前期其他地方出现房贷优惠政策，7月10日，合肥徽商银行接到“首套房85折优惠”的口头通知，合肥首套房85折希望大增4、今年即将召开十八大，政府为了社会稳定，避免陷入“塔西佗陷阱” 可能会一改过去房地产调控越调越高经历，使得房地产价格平稳发展。2012年至今，温家宝总理共6次强调必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策5、财政部7月13日公布数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。而在营业税收入中，房地产营业税则减少183亿元，下降

4、8.5%，但刚过去的6月份单月数据开始呈现回暖迹象宏观市场环境 / 城市规划 / 区域概况及发展规划宏观背景分析观点:目前国内经济走向不明显，甚至有继续下行压力，但房地产调控依然持续2012年16月合肥市住宅商品房供销关系图（不含四县一市）新增关系比销售2012年16月合肥住宅均价(不含四县一市)单位：元/单位：套单位：套2012年6月合肥各区属住宅备案情况(不含四县一市)市场新增量及销售量进入6月份双双突破6000套，其中瑶海区住宅成交872套楼市，6月合肥住宅成交均价为6624.7元/，与5月的6313.9元/相比上涨310.8元/，涨幅4.9%，目前年内最高涨幅16月，合肥市销售住宅类商

5、品房28518套，跌破3万套，为近五年来销量首次下跌到了3万套以下 宏观市场环境 / 城市规划 / 区域概况及发展规划宏观背景分析观点：1、国内经济走势不明朗，甚至有继续降速可能，而目前政府新投入保增长方式以粗放式的投资为主（例如近期2万亿新投资，大量流向高铁项目），属于典型治标不治本，后续市场改善期望较小2、所谓楼市回暖，目前只是表象。因为前期刚需市场被大量压抑，在46月小幅反弹，在政府无刺激性政策出台情况下，有待进一步观察，等待后续结果因此在目前局势不明朗的情况下，建议：缩短项目流程，加快销售进程合肥城市规划战略一主城即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能

6、区四中心一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心一新区依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区合肥141城市规划图本案项目处于合肥主城区次中心地带，随着经济的发展城市规划战略的提升和新的行政区域的划分，大合肥发展战略定位将给本区域物业发展创造更多有

7、利条件宏观市场环境 / 城市规划 / 区域概况及发展规划宏观背景分析合肥城市规划（20062020）中心城区建设用地规划图中心城区城市分区规划图城市规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区，瑶海区（东部组团）：2020年规划建设用地约100平方公里；功能定位于城市东部副中心，集生活居住、职业教育、精细化工、钢铁重工、现代物流产业等本案位于城市区级城市功能区，未来周边主要以城中村改造为主本案本案住宅商业市级区级宏观市场环境 / 城市规划 / 区域概况及发展规划宏观背景分析瑶海区位于合肥市区东部，东经117、北纬31，西以南淝河、板桥河为界，东与肥

8、东县接壤。总面积229.53平方千米，总人口90.28万人（2011年）。2011年，GDP总额290亿元，同比现价增长18.2%。 区位交通优势明显：安徽汽车客运枢纽站、合肥火车站座落区内，区内路网不断完善，地铁2号线、铜陵路高架将快速提高区域交通价值瑶海区属于合肥老工业区，目前总占地面积2万多亩的危旧房、城中村和棚户区，2012年4月合肥市委书记吴存荣指出对于瑶海区来说，要紧紧抓住拆迁改造这个“牛鼻子”，继续坚持以人为本的理念，通过强力推进老城改造，造福人民群众，赢得更大的发展空间和舞台 CMC观点：该区域目前是市场洼地，轨道交通等交通设施将提升区域潜在价值宏观市场环境 / 城市规划 /

9、区域概况及发展规划宏观背景分析行政单位人口数量（万人）合肥市708瑶海区90.28蜀山区102.23包河区81.77庐阳区60.92观点：本地住宅市场以瑶海区当地刚需投资客群兼备，价格抗拒因素较为明显本地居民职业主要为普通工薪阶层、个体经营户等项目周边主要为做生意人员：来源以省内其他城市为主，市内以其他区属为主，瑶海区本地商户较少。省内其他城市人员因生意规模收益较低，考虑在合肥置业意愿较低，属于打一枪换一地类型，除非生意做好做固定；市内其他区属人员一般在合肥有房，绝大数置业也不以瑶海区为首选。本地置业多数考虑本地：一、习惯居住；二、价格相对较低宏观市场环境 / 城市规划 / 区域概况及发展规划

10、宏观背景分析小结：宏观背景分析1、整个国内经济走势不明显，可能会恶化2、由于前期市场刚需压抑，楼市在46月小幅反弹是否可延续，主要在于政府是否会出台打压政策3、该区域目前是市场洼地，轨道交通等将提升区域潜在价值4、本地住宅市场以瑶海区当地刚需投资客群兼备，价格抗拒因素较为明显市场前言FORWORD 宏观背景分析 住宅公寓市场分析 项目本体分析 客群分析住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析信地城市广场温商国际生活广场华润紫云府宝业东城广场恒盛豪庭本案中天左岸晟地东三里宝业城市绿苑中商一环铭座1公里本案周边主要在售及即将上市楼盘即将上市在售尾盘在售项目名称占地面积（约万）总

11、建面（约万）物业类型住宅、公寓情况总量（约万）已推供应量（约万）去化量（约万）已推售去化率未来供应量（约万）预计下半年新增供应量（约万）均价（元/）温商国际生活广场18.634商业、住宅3.20003.22.1华润紫云府4.619住宅、公寓191916.788%2.306500恒盛豪庭13.850住宅484847.398.6%0.707200宝业城市绿苑3037住宅、公寓35312890.3%446900中天左岸2.818综合体10.55.222.8755%7.632.6平层6900LOFT约11000宝业东城广场6.733综合体147.52.4833%11.5246900信地城市广场2811

12、0综合体2610.76.964%19.13LOFT约10700平层6800住宅7300中商一环铭座0.983.58公寓3.583.582.6875%0.907700晟地东三里0.31住宅101011合计160.28125107.9385.7%50.3516.7项目周边主要在售及即将上市楼盘情况备注：周边项目多数是尾盘销售，本案未来真正面对竞争的大盘并不多住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析信地城市广场一期三期5#LOFT二期在售销售情况：一期红星美凯龙已营业、目前在售二期，商铺均价约50000元/、住宅均价约7500元/、LOFT公寓均价约11000元/、三期待售项目基

13、本情况项目位置：项目位于新站区临泉路与全椒路交汇处物业类别：综合体占地面积：28万总建筑面积：110万，其中住宅公寓约26万绿化率：40%容积率：2.73区位描述：项目交通便捷，通达度高，周边拥有多个大型专业市场及知名酒店商超，商圈氛围较好住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 信地城市广场公寓住宅销售节点销售情况：项目已推出约10.7万住宅公寓体量，去化约6.9万，目前整体去化率约64%。LOFT实际成交均价约10700元/，平层公寓实际成交价格约6800元/，住宅实际成交价格约7300元/二期首次开盘推出5#LOFT公寓，共约3.5万，目前已去化约3.2万，实际成交均

14、价约10700元/去化率约91%2010年4月推出4#住宅，共约2.7万，目前去化约1.8万，实际成交均价约7300元/，去化率约67%2011年9月推出2#公寓，共约4.5万，目前去化约1.6万，实际成交均价约6800元/，去化率约36%2012年3月销售政策：2#楼首付5000元起，送25000元装修基金，赠三年免费宽带及三年家政服务。所有在售首付分期98折，首付全付96折，一次性付款95折 住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 两室一厅68一室一厅45户型总体方正，功能格局明确，面积浪费较少；且增加创新，提高使用舒适度改造成书房0.7米宽飘窗住宅公寓市场研究板块分

15、析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 信地城市广场部分推广活动：2012年6月30日在售楼部举办“畅享激情 名流之夜信地顶级跑车品鉴会”6月15日，信地城市广场韩国济州岛游正式启动 项目在6月之后举办了大量的SP活动，主题与回馈老业主政策相关，为项目增加老带新成功率住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 信地城市广场项目简评对本案启示1、增加活动频率，提高项目人气2、注重老带新活动宣传推广执行较好，营销活动与回馈老业主政策相关项目自身实力较强，在合肥市场具有较高知名度项目公寓产品以小户型为主，且户型设计较好，实际成交总价较低住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 /

16、 市场特点分析 宝业东城广场项目基本情况项目位置：项目位于东二环与长江东路交叉口西北角物业类别：综合体占地面积：6.7万总建筑面积：33万，其中7#为公寓约1.8万绿化率：30.2%容积率：3.65#4#3#2#6#7#销售情况：2011年12月2#楼开盘共256套，面积区间95-128两房三房目前均价约7100元/；2012年4月6#楼开盘共113套两房， 89、97目前均价约7000元/ ，目前去化约57%；2012年6月3#楼开盘192套两房三房，面积区间110-132目前均价约7100元/，目前去化率约15%整体实际成交均价约6900元/7#楼开始预约登记，暂无销售信息销售政策：按时签

17、约优惠3000元。按揭优惠60元/，一次性付款100以下优惠150元/，100平米以上优惠210元/。目前推售整体去化率约：33%。主力客群为项目周边地区刚需住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 东城广场部分推广活动：举办“宝业东城广场杯”发现最美合肥女孩评选活动目前有老带新活动：老客户免1年物业费住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 东城广场项目简评对本案启示老带新活动必须要实行有效的刺激政策，提高刺激力度实用性推盘量小，推盘节奏紧凑该项目定位于东城领导地位，在合肥市场具有一定知名度项目90左右两房销售抗性最小住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争

18、项目分析 / 市场特点分析 2#3#新华国际广场公寓项目基本情况项目位置：项目位于黄山路与潜山路交口向南200米物业类别：综合体占地面积：12万总建筑面积：30万，其中2#、3#为公寓占地6.2万绿化率：37.63%容积率：5.32区位描述：项目为目前合肥热门板块，周边居住商业氛围较浓厚新华国际公寓产品基本情况：项目2#、3#楼为公寓产品，分别为33层3梯15户、33层3梯13户，产品户型面积区间3772，层高2.8米。其中3#为精装修产品销售信息及政策：项目2010年10月开盘，朝南精装公寓均价约9000元/、朝北约8000元/，朝南毛坯均价约7900元/、朝北约6900元/，目前首付最低一

19、成，最低2.6万起，开发商垫资2成（年内有效）。目前公寓产品整体去化约82%低首付，精装修、毛坯选择余地大住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 新华国际广场公寓报广：简单明了，直接突出低首付、准现房新华国际广场对本案启示：本案销售政策可借鉴低首付，产品可考虑在低层做精装修（现房优势）住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 I more项目基本情况项目位置：项目位于合肥市政务区祁门路和茂荫路交口物业类别：住宅公寓占地面积：5.26万总建筑面积：26万，其中公寓占地6.28万绿化率：36%容积率：4.85区位描述：紧临天鹅湖，周边住宅商业氛围较好产品基

20、本情况：项目公寓产品1栋，6梯27户、共35层，其中1+3商铺。项目分两个单元销售信息及政策：项目2011年10月底开盘2单元，目前在售2单元在售面积为4777房源，精装修的均价7600元/平；毛坯房均价价格：6600元/。一次性付款98折，按揭付款99折。目前去化约35%主要客群为青年首次置业客户及投资办公客户产品亮点：1、外立面玻璃幕墙；2、精装修、毛坯房同时拥有；住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 I more 推广活动6月22日，i more端午节活动 7月份i more“寻找陈奕迅”模仿秀活动，吸引大批年轻人来到售楼部 对本案启示：精装修毛坯增加客户选择余地

21、住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 综合项目板块分析及竞争项目分析，目前本案所处市场环境呈现出以下特点：本案相对于周边公寓项目及合肥热门板块区域公寓无价格优势项目名称面积区间（）销售均价（元/）XXX市广场50947000信地城市广场4368LOFT 10700、平层6800中天左岸5055平层6900、LOFT11000新华国际广场3772精装修8500、毛坯7400I more4777精装7600、毛坯6600建议：本案低层部分房源做成精装修房源，提高客户选择余地，增加产品卖点住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 周边较多项目处于尾盘销售，

22、作为本区域最大体量公寓项目与周边项目在竞争中存在较大差异项目名称销售状况物业类型XXX市广场在售公寓，商业华润紫云府尾盘住宅、公寓恒盛豪庭尾盘住宅宝业城市绿苑尾盘住宅、公寓、酒店中商一环铭座尾盘公寓建议：强调前期商业销售的巨大成功，为本案在后期面市中突出强大的配套设施住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 市场特点小结：目前公寓市场主要营销策略为：1、精装修2、低首付3、老带新4、营销活动认为，本案应避免以价换量，所以提高性价比，突出现房优势，实现差异化营销是本案下一步的重点工作住宅公寓市场研究板块分析 / 竞争项目分析 / 市场特点分析 市场前言FORWORD 宏观背景

23、分析 住宅公寓市场分析 项目本体分析 客群分析项目概况 / 项目产品分析 / SWOT分析项目本体分析项目所属区位本案位于长江东路与铜陵路交叉口北约100米。项目位于东一环与东二环之间，周边交通便利，生活配套设施完善。距离万达商圈约2公里，距离元一商圈约1.5公里，位置较好 本案位于长江东路与铜陵路交叉口北约100米铜陵路高架地铁2号线元一商圈万达商圈1.5公里2公里沃尔玛合肥五中合肥二院39中学位置属于老城区，配套完善项目四至：本案铜陵北路长江东路临淮路项目东侧紧临城市主干道铜陵北路，北侧紧临城市支路临淮路南侧为现有住宅、西侧为温商国际生活广场地铁2号线铜陵北路高架目前修建高架对本案户外宣传

24、及客户到案场有较大影响项目周边情况项目目前周边居住氛围较为成熟，属于东部老城区，目前项目东侧铜陵路正在修路，预计2013年5月份完工。项目产品情况楼栋回迁户对外销售总计面积（）户数（套）面积（）户数（套）面积（）户数（套）1#9543.0610811905.5518421448.612922#12457.481838532.5810320990.062863#10772.651254999.065015771.711754#14346.871486968.198621315.062345#13500.251539487.3211522987.57268合计60620.3171741892.75

25、38102513.011255本项目公寓产品一共1255套，其中回迁房717套、对外销售的538套观点：本项目存在大量回迁户，具有较高老带新活动价值。因此，在老带新活动中要重视老带新政策及力度项目概况 / 项目产品分析 / SWOT分析项目本体分析 公寓型户型，整体采光及通风较差； 较为方正，拐角不多 卧室大门面对客厅及餐厅，隐私性较差；小两房的设置对刚需客户的吸引较大，户型采光、隐私性相对住宅产品较差，但整体较为方正本项目主力户型区间为65-85的两房678172项目概况 / 项目产品分析 / SWOT分析项目本体分析SWOT分析S 处于合肥老城区，周边配套成熟 交通便利，位于轨道交通2号线

26、北侧 商业配套（商业成功被华润苏果购买，增加项目在区域知名度）WOT 售楼部位置差 接待人员专业素质有待提高 目前本项目推广较弱 目前是合肥价值洼地区域 轨道交通紧临项目 市场竞争压力较大 宏观环境不明朗项目概况 / 项目产品分析 / SWOT分析项目本体分析项目概况 / 项目产品分析 / SWOT分析项目本体分析本项目价值点梳理城东进城第一站，拥有庞大的流动人口由于流动人口较多，租赁市场较为旺盛租赁市场的价值使得本区域受到投资客群的关注较好的配套价值：华润苏果三万方城市综合体是本项目的亮点轨道交通的规划将大大提升本项目升值潜力12345通过以上板块及市场分析，我们来看一下，我们的主要客群在哪

27、里？住宅公寓市场研究市场前言FORWORD 宏观背景分析 住宅公寓市场分析 项目本体分析 客群分析东城居民特征描述特征1：文化教育程度相对较低、多数以组建家庭并养育有子女。对子女教育花费投入较大。东城居民以项目地所在版块原居民为主他们以周边厂职工为主，文化程度较低他们多为合肥瑶海区本地居民为主他们年龄以35-60岁为主他们多数已组建家庭、并育有子女特征1：年龄客群分析东城居民特征描述特征2：大部分家庭平均收入较低、但家庭资产值不低，置业有待引导大部分家庭平均收入在4000-6000左右/月不少家庭因下岗、内退影响月收入不稳定他们拥有1套或1套以上住房（政府拆迁补助）他们平均收入较高、具高消费力

28、他们处于事业上升期，注重家庭性消费特征2：收入新建小区居民项目地原居民客群分析特征3：区域内急需综合性商业，解决日益增长的购物、娱乐等方面需求。他们对目前的购物坏境不满，有提升服务的要求他们的消费比较理性、更看重性价比而非品牌生活类及对子女的支出为他们主要消费特征3：消费习性客群分析东城居民特征描述以购买能力等因素为切入点进行分析刚需客户特征：对于价格敏感，非常关注总价，具备强烈置业需求关注要点：价格、教育、实用具象化：老城区的中低收入家庭作婚房使用&外来进城务工人员刚需客户中端客户投资客户中端客户特征：对于价格敏感度降低，对项目品质及环境关注度增加关注要点：性价比、产品、教育、环境具象化：板

29、块内的生意人、公务员投资客户特征：重视升值潜力关注要点：品牌、地段、未来发展具象化：主要来源于肥东的投资人群，部分来源于合肥市及外地人本项目的主力客群刚需与投资客户兼备，对价格较为敏感客群分析以购房者的特性为切入点进行分析共性目的需求购房者1.购房主力军在2535岁之间2.主要客户为板块周边的员工及个体经营户3.主要购房者以30岁左右的青年为主4.近6成的潜在购房者有属于工薪阶层，对价格较为敏感1.购房目的以自住为主，工作需要比例较高2.外来进城务工人员在合肥定居1.在区域内项目价格的对比中会优先考虑性价比较高的项目2.在户型选择上，两房的户型将会是选择的主力购房者主要为投资以及刚需自住为主，

30、两房户型为首要选择客群分析客群分析小结1、区域居民特征：2、本项目客群：客群分析重视邻里关系平均收入较低但家庭资产值不低刚需、对价格较为敏感投资、小商小贩针对客群总结，我们找到了购房者在哪！回答了卖给谁的问题！ 接下来，如何卖？ 我们的观点是从人文及历史关怀的角度， 首度唤醒潜在客户关于本案的情感共鸣！老城的守望者去哪了？曾经的红墙砖瓦老厂房、人声鼎沸、熙熙攘攘哪里去了我们回首 1、市政道路施工，周边临街商铺经营惨淡，居民出行极度不便！2、“东部进城第一站”政策封锁，肥东人群退避三舍！3、周边生活市场集中，居住环境脏乱差！4、回迁户居民比例占据本案一半以上！百汇当下正如从什么时候起，我们听说：

31、黄河是我们的母亲河！为什么长江不是？！北纬30中国行大型纪实特别节目播出后，我们才识得“远方的家”！并不都是诡秘的百慕大！东城是合肥老工业基地，开元轮胎厂、粮食二库、搪瓷厂等众多老厂区曾集聚于此，曾是合肥的繁华之地，但随着城市的发展，这里也成了合肥脏乱差的代表，不再是人们向往的地方昨天已成过去，历史的车轮滚滚向前昨日东城东城不再是记忆中的样子？昨天的东城是今天合肥的母亲，现在的东城可能不为众人所知！视角决定出路！改造前的东城改造后的东城东城今日08年起东城厂矿企业、危旧房、城中村进行集中改造。其中，伴随着坝上街区域改造和东七城中村改造的推进，东城的发展日新月异 只需要一点等待 GIVE ME

32、A LITTLE TIME东城解读 1。古老的 就必然是崭新的东城大事件1、轻轨2号线的布局；2、裕溪路、铜陵路高架建成；3、周谷堆地块开发；。 东城解读 2。 动荡的 就可以是性价比的生活皈1 生活一路狂奔只要温暖随行温情东城1。走不出城东，是因为走不出习惯 温情东城2。 对城东的眷恋，更是对生活的依恋 温情东城3。熟悉的街道，城东特有的生活味道项目定位一个名字。很生活。百汇心港湾我 在 东 城 的 家 百川汇聚终到海，心语星空恋港湾标识展示我们的房子 卖给三无人群！无房。无车。无存款。 无房说：房子大了，自由少了; 无车说：无需车行，下楼即逛华润生活MALL; 无存款说：定存股票基金，不如

33、买公寓省心。视觉展示唤起共鸣、有冲击力的报广唤起共鸣、有冲击力的报广我们的房子 卖给四有人群有孝心。有远见。孝心说：送父母一个安享晚年的记忆这片高楼啊，就建成在当初的红墙砖瓦老厂房;远见说：轻轨2号线布局东城，裕溪路、铜陵路高架将成；3万安徽最大华润苏果生活 MALL顶级生活配套；。接下来，进入项目的实战营销阶段！营销推广MARKETING 项目现场包装 传播推广思路 销售节点策略现场包装已建售楼部开间小 进深大位置不佳 装修品质欠缺未能起到项目门脸的作用 在临近本案的城市主干道（如长江东路），租用较大开间铺面，配合项目调性重新打造售楼部。 调整建议重新选址视觉活起来欣赏融合时间与艺术的精品感

34、受一份心情味觉活起来售楼处茶水间现成的食物，水果面包、私藏红酒，随时可享用听觉活起来一首温馨的老旋律伴着一杯澄澈柠檬水的问候“先生，您好！”嗅觉活起来浓郁的咖啡，清冽的鲜花释放你的嗅觉体验调整建议体验式营销结合项目建筑风格及调性演绎，增加高雅生活气息挂画陈设。视觉打造亲民装饰些许复古欧式的陈设细节，凸显项目品质感。视觉打造高雅摆设剪影合肥关于合肥的此刻与曾经视觉打造怀旧元素为客户提供茶水、咖啡等饮品，摆放鲜花等绿色清香植物，弱化距离感，提升客户感受。同时建议吧台设置为圆形，有效增加互动。立体感官水吧台设置CMC观点：良好的服务意识是团队管理第一要素。精英服务团队组建 营销推广EXTENSION

35、 项目现场包装 传播推广思路 销售节点策略文化推动力生活创造力公寓鉴赏力人群吸引力老城文化东部文化和谐邻里亲近东城的回忆树立“东城式生活”影响力推广目的区位、地段 精致之选文化推动力东部老城文化提升高度，以东部新住宅集群代言身份宣传造势“印象合肥”摄影大奖赛“东成西就的中华文明”大型讲座邀请名师名家剖析地域文化深层内涵报刊、杂志专栏文章炒作“我在东城的家”专栏报道“东成西就的中华文明”大型文化讲座活动目的：提升项目关注度及影响力活动内容：邀请央视百家讲坛著名讲师葛剑雄来肥讲座，短时期内为项目集聚大量人气，突出区域优势。活动宣传：名人效应+媒体联合炒作活动细节：意向客户+星级酒店+名人主持+项目

36、推介+心动大奖“我在东城的家”报刊专栏报道活动目的：树立项目公信力活动内容：联合瑶海区政府，选择强势媒体开展战略合作，开设“我在东城的家”报刊专栏，系列报道东城普通人物在东城改造的大战略中经历的悲欢与浮沉，同步传递东城百姓对改造积极响应的精神面貌、政府对东城改造的积极推进。活动宣传：政府形象+媒体联合炒作生活创造力和谐邻里以客户联谊为特色的系列SP活动“百汇心港湾”业主联盟会喝茶、会友、聊天我们的百汇假日给予购房客户特殊身份认同特色周末活动 以一道门打破更多的墙活动目的：提升项目人气活动内容：以老客户联谊为主，鼓励老客户邀请新客户共同参与，提供邻里交流感情、畅谈生活的平台。周末活动每周日固定举

37、行，客户可在营销中心观影、品茶、动手创造等，以生活化的贴心服务给客户营造家的温馨感觉。活动宣传：常规媒体及户外推广公寓鉴赏力地段、品质价值点高度提炼具有“销售力”的物料精装公寓样板房板块价值提升一面照进未来的“镜子”板块价值炒作精装公寓样板间建议在将公寓部分拿出1-2个楼层，定制精装样板间，亲临现场的直观感受远比销售说辞更有力！可以是，秒杀一切菲林的华丽丽小简欧也可以是突显公寓与80后紧密结合的生活方式读本演义！精装公寓样板间精装公寓样板间情景真人样板间开放，梦想成真，大呼过瘾！ 人群吸引力“老合肥”和 “新合肥”生活读本“嘿，别说你懂生活”指定客群针对性宣传，特殊优惠住宅的智慧，也是生活的智慧吸引目标客群创意物料精品生活手册/楼书嘿，别说你懂生活一本关于生