工业用地实行差别化年期供应情况汇报

1、工业用地实行差别化年期供应情况汇报2014年 12 月底，国家发改委和国土资源部联合下发关于开展 深化工业用地市场化配臵改革试点工作的通知 （发改经体 2014 2957号），选择浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州、辽宁阜新 等4 市为 试点地区， 开展以探索健全工业用地多途径多方式市场供应体系、 多 主体供应工业用地市场流转体系、 工业用地租价均衡、 居住与工业用 地比价合理的价格体系等为主要内容的改革试点， 推动工业用地存量 优化、增量提质，促进资源配臵效益最大化和效率最优化。一、各地市实施情况：浙江嘉兴：2015年 9月，嘉兴市政府印发 关于开展深化工业用地市场化配 臵改革试点实施方案 ，全面

2、推进工业用地市场化配臵改革工作。通 过“实施差别化供应方式、土地弹性出让、差别化地价、差别化监管 模式”等一系列创新举措，进一步优化土地要素配臵，确保优质项目 落地。为了充分发挥地价的杠杆作用，还实行了差别化地价政策。对 符合产业导向的先进装备制造业、 高技术产业、 战略性新兴产业以及 工业企业绩效评价为 A 类等优先发展的项目，采取地价修正系数修 正下浮确定出让起始价。 对不符合嘉兴市产业转型升级但国家仍允许 投资的产业用地， 按照土地评估价格上浮不低于 20%设定出让起始价。 2015年，全市实施差别化地价供应产业项目 67 宗，修正地价金额 2.09 亿元。在推进工业用地市场化配臵改革试

3、点过程中， 嘉兴市对土地实 行弹性出让年限， 按照不同产业类型和特点， 分别设定 10年、20年、 30年、 40 年、50 年不等的时间，灵活确定工业用地出让年限。期限 届满时，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估， 采取有偿协议 方式，续期或收回土地使用权。 据统计， 2015年嘉兴市已实行弹性年 限出让工业用地 37宗，面积 490亩；已实施租赁方式供地 8 宗，面 积 467 亩。与此同时，国土部门对用地单位建设情况和投产初始运行 情况进行分阶段验收考核， 2015 年全市分阶段管理出让工业用地 204 宗，土地面积 6334亩。安徽芜湖： 芜湖市出台了关于促进市区工业地产开发利用的

4、实施意见 ， 意见明确严格工业地产用地出让管理。 工业地产项目用地选址范 围限于国家、省级开发区内， 土地用途为工业用途， 采用招标、拍卖、 挂牌方式出让。工业地产项目建筑容积率不低于 1.2，建筑系数不低 于 40%，行政生活配套设施用地不超过 7%（其中生产性服务业地产 项目建筑容积率不低于 1.6，建筑系数不低于 30%）。单幅土地出让规 模原则上不超过 100 亩。对工业地产项目用地实行弹性出让，出让年 期视项目情况设定为 20年、 30年、 40年或 50 年，出让起始价按所 在地区域的工业地价的年期修正系数评估确定。 意见强调，严格 工业地产用地供后监管。工业地产用地自出让成交确认

5、书签订后 10 个工作日内缴纳全部土地出让金并签订出让合同， 约定违约处罚制度 和闲臵用地处罚机制。 同时对工业地产项目建设工期、 规划设计方案、 开发经营企业资质、工业地产项目具体监管作了具体规定。广西梧州：制定了梧州市深化工业用地市场化配臵改革试点实施方案 。 在坚持和完善工业用地招标拍卖挂牌出让制度的基础上， 依据国家产 业政策、行业特点、地块产权状况等， 采取出让、 租赁、作价出资（入 股）、分阶段出让、弹性出让等不同方式供地。 1采取先租后让、租 让结合的方式供应工业用地。 出让土地依法需以招标拍卖挂牌方式供 应的，在不排除多个市场主体竞争的前提下， 招标拍卖挂牌程序可在 租赁供应时

6、实施，租赁期满转为出让土地时可采取协议方式。 2弹性出让供地。土地使用权出让年期根据产业类型和企业生命周 期在 5 年至 50 年之间分档设定，对出让价格进行年期修正。土地出 让期限届满时， 对项目发展前景和合同履约等情况进行评估， 视情况 决定续期或收回土地使用权。 3租赁方式供地。对短期产业用地、 标准厂房用地， 可以采取租赁方式供应土地， 并签订国有建设用地使 用权租赁合同，约定租赁年限、租金标准和使用要求。梧州市深化工业用地市场化配臵改革试点实施方案 实施一年 以来，梧州市以粤桂合作特别试验区为重点试点，探索出先租后让、 租让结合、 弹性出让租赁等方式供应工业用地， 根据粤桂合作特别试

7、 验区用地单位经营性质和产业特点，在 5 年至 50 年分档设定土地使 用权弹性出让年期，并对出让价格进行年期修正。期限届满时，用地 企业若达到投入产出、 税收等经济指标及碳排放量等环保指标， 仍然 正常生产并保持增长态势，可以申请以协议出让方式续期使用土地。 对试验区重点项目建设用地实行分期供地， 对用地面积超过 150 亩的 项目，实行一次规划、分期供地。在试验区范围的土地经市国土资源 储备中心收储后， 可由试验区投资公司采取直接协议租赁或以公开招 拍挂方式租赁供地。 目前，粤桂合作特别试验区投资开发有限公司已 取得 7 宗工业用地的使用权，共 584.2亩，有关公共服务配套的短期 商业服

8、务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地实行 土地租赁。宁波试点工业用地弹性出让：余姚、慈溪成功出让土地 5 宗余姚工业用地弹性供应分三种方式： 一是一次性出让， 在原有土 地使用权年限 50 年期的基础上，新增 20 年期和 30年期两种出让年 限，20 年期一次性出让的起始价按照 50 年期出让土地评估价的 55% 确定， 30年期按 70%确定；二是先租后让，推出 30年期先租后让， 其中租赁期 6 年，出让期 24年；三是国有建设用地使用权租赁，根 据租赁办法规定，设定租赁年限为 10年、 15年或 20 年。在慈溪，以弹性年期出让方式供地的， 在出让年期届满前一年内， 受让人

9、可向出让人提出续期使用申请。 符合土地利用总体规划、 城乡 规划和产业发展规划， 经综合考评达标的， 可以采用协议出让方式续 期 20年。续期地价按不高于原 30年期与原 50 年期的地价差加上原 30 年地价利息之和评估确定。出让年期届满，受让人未提出续期申 请，或提出续期申请但未获批准的， 由市国土资源局报经市人民政府 批准后依法收回国有土地使用权。 2016年 11 月，慈溪以弹性年期方 式成功出让首批 4 宗工业用地，出让年限均为 30 年，面积共计 165 亩，成交价 5942.7万元。该市高新区原地价 52 万元亩，实际出让 地价 36万元亩，和 50 年期相比地价下降近三成。据统

10、计，截至目 前，余姚、慈溪已成功弹性出让土地 5宗，降低成本1834万元。二、工业用地“先租后让”和“弹性年期出让”的政策弊端分析1、就地方政府来说，不利方面主要有：推行新的工业用地出让政策会在一定程度上影响招商引资。一是 已谈好的尚未供地的项目在正式供地时仍要依照合同规定按原政策 直接出让，这会给新谈项目造成差别对待；二是新的土地供应方式在 全国尚无全周期的成功案例，在这种背景下，新的项目投资方将需要 较多的时间接受和适应新的供地政策。“先租后让、弹性年期出让”政策将影响政府短期的财政收入。 考察已经实行“先租后让、弹性使用年限出让”政策的地区，其土地 租金及弹性年限出让金比按照法定最高出让

11、年限直接出让土地的出 让金低得多，就单个地块来说，这就减少了大部分当期土地出让收入。 对于资金需求量大、财政收入较低的地方政府来说，将造成一定的中 短期资金压力。2、从土地需求方来说，主要存在以下弊端：新的工业用地供应方式增加了未来经营风险。一是企业的经营始 终具有相当的不确定性，必有部分企业无法确定未来是否能达到地方 政府设定的标准。因此，企业将承担可能无法继续在原址经营的风险， 以及因此而引发的一些沉没成本；二是随着“先租后让”政策的推广、 可供工业用地逐年减少，由租赁转出让的土地价格有可能根据当年的 市场价格确定，而不是按照租赁初始年度的土地价格确定， 这就可能 导致企业多支出了购买土地

12、的价款，抵消甚至超过“直接出让”所获 得的收益。“先租后让”的土地可能无法抵押，对企业融资有一定的影响。先租后让的土地，原则上也可允许企业质押其取得的租赁权益， 但因 该种租赁权期限较短、变现困难，对资金提供方的吸引力较小；另因 土地未正式出让，从物权角度考虑，企业抵押土地使用权没有法律依 据，当前也没有国家层面的政策予以规定。3、从手续上来说，较直接出让方式繁琐。工业用地“先租后让”要 求企业先签订一份租赁协议，期满后还要接受考查，考查合格后方能 办理正式出让手续，从程序上来说较直接出让方式要繁琐得多。三、工业用地“先租后让”和“弹性年期出让”的优势和必要性1符合国家节约集约用地政策导向。节约集约用地、提高土地使用 效益，是新常态下国家着力倡导的大目标。自 2014年起，许多省、 市相继推行“先租后让、弹性年期出让”也是践行了国家的大政方针， 并取得了较好的节约及用地效果。2、有利于形成招商纠错机制、践行项目准入政策。从各地的实践看， 工业用地“先租后让”的方式，一般租赁年限为 5年 6年，让项目 本身以实际经营业绩证明其符合的准入政策，如果到期无法实现准入 条件，直接淘汰。这大大提高了招引符合产业发展目录、对地方综合 贡献大的优质项目的