安置房物业管理问题及解决方案

1、安置房物业管理问题及解决方案随着近年来中国的经济飞速发展加速了城市的发展和提高了城市化进程，城市化 进入了快速发展时期。同时伴随着，土地的拆迁规模也在不断扩大。还需看到，拆迁 安置工作是一项社会、群众、经济性很强的工作，也是房地产开发建设过程中的关键 一环，如何开展这项工作不但关系到房地产开发公司的信誉、被拆迁人的利益及建设 进度，甚至还影响到社会民心的稳定。本文则主要从拆迁安置房入住后的物业管理方 面来探讨这个问题关键词:安置房物业管理政策目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 引言4 HYPERLINK l bo

2、okmark16 o Current Document 拆迁安置房的概述 4 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 3拆迁安置房的物业管理现状及问题 43.1房屋拆迁引起的业主对政府和物业的不满心理5 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 3.2业主公共意识薄弱 5 HYPERLINK l bookmark27 o Current Document 3.3业主物业费收取困难 6 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 3.4业主群体人脉关系复杂6 HYPERL

3、INK l bookmark33 o Current Document 3.5物业公司参与管理率低6 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 4改善居民拆迁安置小区的物业管理的解决方案 7 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 4.1主管部门应当严格落实监督职责7 HYPERLINK l bookmark43 o Current Document 4.2选举产生小区业主委员会7 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 4.3业主应当自律7 HYPERLINK l

4、 bookmark49 o Current Document 4.4政府政策应落实到实处 8 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 4.5提高物业的服务质量8 HYPERLINK l bookmark55 o Current Document 4.6解决失业农民就业问题 8 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 5结论9 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 参考文献9引言从大数据来看，2018年我国大陆总人口为139538万人，从城乡结构方面来看看， 城镇

5、常住人口为83137万人，比上年末增加1790万人；乡村常住人口为56401万人， 比上年末减少1260万人；2018年城镇人口占总人口比重（城镇化率）为59.58%，比 上年末提高1.06个百分点。可以看出乡村人口向城镇迁移增多，随着这些变化产生 的拆迁安置房也更多了，所以顺治而生的相关拆迁安置房的物业管理问题也接踵而 至。安置房的概述在政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目中，被拆迁住户进行安置所建 的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住 使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后 才可以进行，这时的过户交易与一般的房

6、屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居 民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。拆迁安置房的物业管理现状及问题拆迁安置房是在城市建设过程中为拆迁户所安排的居所，而在目前情况下，决大 多数入住拆迁安置房的群体是一些离开自己土地的农村民众。对于城市建设来说，拆 迁安置社区的建设是非常必要的。但是由于农村居民他们都已经习惯了自耕自足的小 农生活，同时在农村的许多法律法规并不普及。在目前城乡在一些方面仍有很大的差 距。让这些农村居民骤然一下就要转换成以城市居民的身份生活还是很困难的，特别 是以大多数的农村居民而言，他们所拥有和所接受的个人素养和教育水平还是普遍较 低的。而他们在背井离乡离开自己赖以生存的土

7、地后，对于全靠耕作的农民来说基本 上就可以说是失业状态，大多数人就只有靠着政府的补助金以及拆迁安置补贴费来维 持生活了；即便一些有工作的农民，收入也是很有限。在这些情况下，相对而言在一 些人看来物业费显的“昂贵”让他们支付相关物业费用和维修基金那他们是肯定不乐 意接受的。同时还有其他种种问题与困难，这些都给小区的物业管理带来了许多问题。 3.1房屋拆迁引起的业主对政府和物业的不满心理拆迁是城市化进程中一定会出现的，属与政府决策的行为。这就由不得一些被拆 迁户的意愿，住户迁出了自己长久的住处，迁入安置房，必然会有被强迫的感觉，这时 不满感就已产生。在现实情况下无论是政府还是房地产企业，在拆迁前往

8、往会给出让 拆迁民众比较满意的拆迁赔偿承诺。但当拆迁户拿到房后却发现与预期有很大出入， 现实与期望存在的强大落差使被拆迁人进一步加剧心理上的不满，最终激化矛盾。反 映出来的问题是安置房业主普遍交房情绪不高,甚至有抵触或其他过激不当行为出 现。这些拆迁户认为政府亏欠了他们、政府没有满足其需求、自己受到了欺骗。他们 怨气无从出处，往往把怨气发泄到物业管理人员上，拒绝配合物业工作。但小区物业 部门不能采取强硬或消极的处理措施，这样会使住户的不满情绪进一步升级。3.2业主公共意识薄弱由于很多的业主都是农村的，公众意识不强。居住环境肮脏，混乱，贫穷。在农村 地区，农民习惯在任何地方随手乱扔垃圾，基本上是

9、经常随手丢弃在农田中。因此， 当农民进入社区时，他们会习惯性地直接在社区绿化带丢弃一些大量的生活垃圾。或 者地面上，甚至有一些个体业主随意破坏绿化和园艺,在菜地开辟绿化土地，种植农副 产品,在安置社区饲养养鸡，养鸭。使得小区规划混乱，环境严重恶化，小区良好生活环 境难以形成3.3业主物业费收取困难文化水平，综合素质或经济收入，安置区的居民都处于较低水平。社区建设和物业 管理与他们的利益紧密相关，特别是一些老年农村居民更是对住房交费感到不解。没 有物业管理的概念，因此这些业主将拒绝支付物业管理费。即使一些年轻业主拥有物 业管理的概念并愿意支付物业费，他们所能承受的标准也相对较低。因此，拆迁和安置

10、 社区的大部分物业管理费由家庭收取，具体取决于地区。不同的费用，但每月只需几元 或十几元。小区中的住户缺乏物业管理的理念，对于物业管理费感到不能接受，一些 人甚至觉得物业就应该无偿的为他们服务。所以普遍在拆迁安置房小区出现物业管理 费用难以收取的情况。3.4业主群体人脉关系复杂安置业主的关系网十分的复杂,大多数都有宗族关系，这也是邻里矛盾主体，由于 附近都是氏族亲属，当矛盾和纠纷发生时，他们经常聚集亲戚朋友,利用宗族宗亲，形 成群体闹事。甚至在一些别有用心的人的煽动下为自己利益而形成其他群体对抗。在 处理这方面问题上则相当棘手3.5物业公司参与管理率低在大多数的拆迁安置社区中，物业管理都非常困

11、难。不仅要面对各种问题，其主 要还是由于物业管理的收费难，收费率低。这直接导致物业管理资金紧张，从而直接 影响了物业管理企业的正常运行。而且物业公司不仅难以收取物业费,还需要修复和 维修业主对环境造成的损害（例如草坪践踏，围栏等）造成的巨大损失。因此，安置社区 的物业管理是一个低收入，高投入的行业，这显然是不为受物业公司多待见的。如果 住宅物业管理工作要继续保持正常的进行下去，其所需资金仍然十分大，但由于收入 和支出严重不平衡，导致物业公司不愿管理，拆迁安置社区的物业管理将进入恶性循 环。改善居民拆迁安置小区的物业管理的对策4.1主管部门应当严格落实监督职责第一，制定切实可行的管理机制。相关部

12、门指导和监督物业管理部门，并在此基础 上设定服务质量管理机构，定期组织开展物业管理工作，加强民意调查,立足于居民的 实际情况,有效解决业主的实际困难。第二，物业管理工作涉及面非常的广泛。对于物业管理工作而言，其涉及到环保、 城建、消防、安全以及工商等多个部门。为此，应统一协调所有有偿服务机构,并在此 基础上建立协调机构，避免相互猜疑和相互猜疑。例如，火电，液化气，广播电视，电力 供应和自来水等许多公司应该联合起来形成服务网络体系，共同致力于物业管理，形 成合力。4.2选举产生小区业主委员会实践中有很多的事情并非所有的业主都能够到场，部分业主对于存在的问题确实 说不清，很多事情只能靠代表与责任者

13、进行协商，因此选举和建立业主委员会至关重 要,而且应当充分发挥居委会以及社区委员会的作用。通过强化属地管理的作用，并且 授其一定的监督权和指导权，然后给予他们适当的经济和政治待遇，即可充分发挥其 作用。对于社区物业业主大会及社区居民会而言,应当在所管辖的范围内加强对于物 业管理相关法规条例的宣传；同时,有必要说服社区业主选举业主代表，在候选人方面 可考虑由比较有威望的人或在农村能代表说上话的人。比如根据拆迁安置社区的实际 情况，物业公司可以设法说服村委会秘书或村里有声望的村民担任委员会成员，通过 这种方式,业主委员会不仅可以代表所有业主更好地保护所有业主的利益，还可以教 育和引导业主与社区的物

14、业管理合作，共同维护建设社区。提高物业服务质量同时尽 量满足大多数人的心理需求。候选人公布以后，小区业主若无异意，则进行公开选举。4.3业主应当自律要想从根本上解决物业管理难得问题，很大程度上也需要依靠拆迁安置房小区业 主自身的做法，所以从业主的角度出发，让业主对小区产生归属感，使他们感到幸福 安宁。在小区物业管理过程中，应当坚持以人为本，人的问题依然需要人来解决，根本 的问题还需要业主自身亲力亲为，即解铃还须系铃人。而对于小区的业主而言,就应该 规范好自己的行为，遵守好小区的规章制度严格律己，以和谐小区的建设为已任。业 主应当奉公守法，并且要求加强自律，尤其要对家庭成员进行严格约束行为，不损

15、坏公 共财物。同时，还要协助各级服务管理部门做好物业工作,对小区安全予以维护，一旦 发现问题应当及时汇报。4.4政府政策应落实到实处伴随着城市化进程的所产生的拆迁安置住房,政府在相关的政策法规上是会给予 相对的扶助的。政府发放专项财政拨款，让社区业主减少物业服务费用。这就要求管 理单位一定要用好相关政策，在物业服务费用的实现优惠减免。通过利用好政府的政 策，让业主能感受到政府及物业单位的关心。但要充分应用好策略，以培育业主的物业 管理意识为前提，将业主引向市场化的方向，让业主认识到物业管理费用的去处及由 来。让业主愿意缴纳物业管理费用，从而为今后常态化管理与服务奠定良好的基础。4.5提高物业的

16、服务质量要想得到业主的信任和支持，则必须从物业自身也要寻求改变进步，所以提高物 业的服务也有必要。首先对安置房物业管理人员进行更多的针对性训练，面向拆迁安 置户，做到专门服务。只有确切落实到了实处，能为业主解决切身问题，那么业主才 能真切的感到了自己受到了服务;二是提高物业人员的工作态度和工作效率。业主提 出的问题应尽快处理，并在短时间内处理，同时不能出现对一些农村来的业主进行轻 侮或者有歧视的谈吐，物业人员一定要端正自己的态度。在对于一些业主所提出的维 修的问题，要及时回访，然后仔细询问业主的意见后再做出调整。4.6解决失业农民就业问题对于从农村拆迁来到城市的农民来说，他们很难在新环境中去找

17、到一份工作。而 所谓“人忙则无事，人闲则生事”所以物业单位可以为他们提供一些比较容易上手的 工作，如清洁，安全和其他类型的工作。让他们能解决一些生活需求。通过教学和评 测后，他们可以参与社区的物业管理。并且能更好地了解物业管理工作的重要性以及 所有业主积极配合物业管理改变社区居民不良生活习惯的必要性。同时让广大农民逐 步适应现代社区生活，这也是城市化进程中必不可少的一环。这一点不仅能解决部分 农民的失业问题，还能在一定程度上大大降低物业管理与社区维护的成本。结论我们可以得知城乡一体化是城市化进程中发展的一个必然经历的阶段，所以如何 做好这一阶段的工作是我们必须要知晓的。在这个过程中要把工业与农业、城市与乡 村、城镇居民与农村村民都作为一个整体，让农民也能享受到与城镇居民同样的文明 发展和改革实惠。使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。在我国，城市化进 程不断加快的今天，在这个过程中拆迁安置房是不可回避的项目，因为拆迁和对农民 的土地征用跟农村居民的生活切实相关，拆迁项目负责人必须要秉承国家民生方面的 政策，着力建设好保障房和安置拆迁房，妥善安置拆迁户的生活起居，这不仅可以改善 拆迁户的居住条件，还能够促进城市整体的发展建设，是我国城市化建设中的重要组 成部分。现今的住房问题在中国早已演变为已经不单单是经济